COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 18 DECEMBRE 2025

N° RG 25/01990 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OH4O

Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 22]

c/

Le Syndicat des Copropriétaires de [Adresse 12]

Nature de la décision : AU FOND

SUR RENVOI DE CASSATION

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décisions déférées à la Cour : sur renvoi de cassation d’un arrêt rendu le 23 janvier 2025 (Pourvoi N°S23-11.653) par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation sur un arrêt rendu le 11 octobre 2022 (RG 20/03058) par la 1ère chambre civile de la Cour d’Appel de POITIERS en suite d’un jugement du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE du 15 décembre 2020 (RG 18/01326), suivant déclaration de saisine en date du 15 avril 2025

DEMANDERESSE :

Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 22]

sise [Adresse 24] [Localité 17] [Adresse 31] [Localité 1], représenté par son syndic le CABINET [Y], S.A.R.L au capital de 7.500 euros, inscrite au RCS de [Localité 18] sous le numéro 450 433 149 00041, dont le siège social est sis [Adresse 9], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité

Représentée par M^e Hugues DE LACOSTE LAREYMONDIE, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE :

Le Syndicat des Copropriétaires de Ia résidence [Adresse 23]

sise [Adresse 13], représenté par son syndic le CABINET FONCIA CHARENTE MARITIME, SAS au capital de 600 000 €, inscrite au RCS de [Localité 18] sous Ie numéro 33 8.946.502, dont le siège social est situé [Adresse 2] pris en ia personne de son représentant Iégal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Benoit DARRIGADE, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Luc-Pierre BARRIERE de la SELARL BARRIERE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 04 novembre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller

Madame Corinne MIOT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

Audience tenue en présence de Madame [Z] [C], attachée de justice et de Madame [D] [X], assistante de justice.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1. La résidence [Adresse 22] a été construite sur deux parcelles cadastrées section DX n°[Cadastre 3] et [Cadastre 5], mitoyennes de la parcelle cadastrée section DX n°[Cadastre 7] sur laquelle a été bâtie une autre résidence dénommée [Adresse 23].

2. Ces deux résidences sont soumises au statut de la copropriété des immeubles bâtis régis par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.

À l’origine, elles ont été administrées par un même syndic.

3. Une chaufferie a été installée en sous-sol de la résidence [Adresse 22]. La chaudière située dans ce local fournit du chauffage et de l’eau chaude sanitaire aux deux résidences.

4. Au mois de juin 2014, l’immeuble de la résidence [Adresse 22] a changé de syndic.

Dénonçant un surcoût attribué à une surconsommation résultant de ce couplage, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 20] du [Adresse 26] a assigné, le 31 mai 2018, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Îles [Adresse 11] Ponant [Adresse 10] aux fins, notamment, à titre principal, d’être autorisé à découpler le système de production de chauffage et d’eau chaude sanitaire entre les deux copropriétés et, à titre subsidiaire, de voir ordonner une expertise destinée à faire établir deux nouvelles grilles de répartition et de tantièmes opposables aux deux syndicats des copropriétaires.

5. Par jugement du 15 décembre 2020, le tribunal judiciaire de La Rochelle a notamment :

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 22] de sa demande de découplage du système de chauffage et d’eau chaude sanitaire ;

— constaté que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 23] est bénéficiaire d’une servitude lui permettant d’utiliser la chaufferie de la résidence [Adresse 22] ;

— ordonné une expertise avant dire droit sur les autres demandes.

6. Le syndicat de la résidence Les Îles du Ponant [Adresse 8] a interjeté appel de cette décision.

7. Par arrêt du 11 octobre 2022, la cour d’appel de Poitiers a notamment :

— déclaré recevable la demande formée par le syndicat de la résidence Les Îles du Ponant 3 au titre du rejet de sa demande de découplage du système de production de chauffage et d’eau chaude ;

— déclaré recevable l’action engagée par le syndicat de la résidence Les Îles du Ponant 3 ;

— confirmé le jugement en toutes ses dispositions.

8. Par déclaration du 3 février 2023, le syndicat de la résidence Les Îles du Ponant 3 a formé un pourvoi en cassation.

9. Par arrêt du 23 janvier 2025, la Cour de cassation a notamment :

— cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Îles du Ponant [Adresse 8] de sa demande de découplage du système de chauffage et d’eau chaude sanitaire et constaté que le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Îles du Ponant 4 bénéficie d’une servitude lui permettant d’utiliser la chaufferie de la résidence [21] 3 et en ce qu’il a statué sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 11 octobre 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Poitiers ;

— remis, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Bordeaux.

10. Par acte de saisine du 15 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 22] a saisi la cour d’appel de Bordeaux.

11. Dans ses dernières conclusions du 14 juin 2025, il demande à la cour de :

— le recevoir en son appel et ses demandes ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 23] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— l’a débouté de sa demande de découplage du système de chauffage et d’eau chaude sanitaire ;

— a constaté que le syndicat des copropriétaires [Adresse 19] Îles du Ponant [Adresse 10] serait bénéficiaire d’une servitude lui permettant d’utiliser sa chaufferie :

— l’a débouté de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Statuant à nouveau,

— ordonner le découplage du système de production de chauffage et d’eau chaude sanitaire afin qu’il soit mis un terme au partage de la chaudière entre les deux immeubles ;

— l’autoriser à prendre toute mesure pour procéder au découplage de l’installation et interrompre définitivement toute prestation de chauffage et d’eau chaude sanitaire au bénéfice du syndicat des copropriétaires Les Îles du Ponant [Adresse 10] à l’expiration du délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— dire que les frais de découplage seront supportés par le syndicat des copropriétaires Les Îles du Ponant 4 qui devra lui rembourser le montant sur présentation de la facture acquittée et en tant que de besoin condamner syndicat Les Îles du Ponant 4 au paiement desdits frais ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 23] à lui payer, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 5 000 euros en première instance et la somme de 7 000 euros en cause d’appel ;

— condamner le syndicat intimé aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Paul-Henri Boudy, avocat au barreau de La Rochelle-Rochefort pour ceux de première instance et au profit de M^e Hugues de Lacoste Lareymondie pour ceux d’appel en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

12. Dans ses dernières conclusions du 28 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 23] demande à la cour de :

— juger qu’il bénéficie d’une servitude du fait de l’homme sur le local chaudière et la chaudière situés dans le sous-sol de l’immeuble du Ponant 3 opposable au syndicat des copropriétaires des Îles du Ponant 3 ;

— confirmer la décision entreprise dans toutes ses dispositions ;

— débouter le syndicat des copropriétaires Les Îles du Ponant [Adresse 8] de toutes ses demandes ;

— condamner le syndicat des copropriétaires Les Îles du Ponant 3 à 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires Les Îles du Ponant 3 en tous les dépens de l’instance.

13. L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Préambule

14. Il convient de rappeler que le [Adresse 34] [Adresse 11] Ponant [Adresse 8] avait tenu une assemblée générale le 21 août 1989 et que le procès-verbal dressé à cette occasion comportait une mention qui, après un 1° intitulé 'Élection des conseillers syndicaux', était intitulée '2° Fonctionnement comptable et organisation des services’ sous laquelle il était indiqué, notamment :

'Conciergerie : elle est située dans l’immeuble Ponant 4 dans un appartement en location. Elle est commune aux deux immeubles Ponant 3 et 4. Les frais de la conciergerie seront répartis entre les immeubles en proportion des surfaces habitables de chaque immeuble.

Chaufferie : elle est située dans le local technique du Ponant 3.

Son entretien et la consommation de gaz sont à répartir entre les deux immeubles en proportion des surfaces habitables de chaque immeuble.

Eau : il existe un seul branchement de la régis des eaux pour les deux immeubles. Des compteurs divisionnaires ont placés par bâtiment.'

15. Cette assemblée générale avait été réunie sur convocation du syndic provisoire et avait procédé à la désignation des membres du conseil syndical et d’un syndic pour une durée de trois ans.

16. Le lendemain, 22 août 1989, c’est dans les mêmes conditions qu’à son tour, était réunie l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 23] qui désignait le même syndic et procédait à l’élection des membres du conseil syndical.

Le procès-verbal comportait les mêmes mentions que celles rappelées plus haut, concernant la conciergerie, la chaufferie et l’eau.

17. Le 9 mai 2007, lors d’une assemblée générale, les copropriétaires de la résidence les îles du [25] 3 ont accepté la souscription d’un contrat d’entretien de la chaudière et désigné le prestataire.

La résolution en question précisait que 'ce contrat est souscrit pour le Ponant 3 et 4;. Le montant de ce contrat sera proratisé aux millièmes de chauffage de chaque bâtiment et fera l’objet d’un appel de fonds spécial cette année'.

La résolution suivante relatait l’acceptation du changement de la chaudière et la 'mise aux normes ' du local.

18. Il n’est pas contesté que le 3 mai précédent, le [Adresse 33] [Adresse 16] avait adopté en assemblée générale les mêmes résolutions dans les mêmes termes.

19. Dans son jugement du 15 décembre 2020, le tribunal judiciaire de La Rochelle a rappelé que la servitude invoquée par le syndicat des copropriétaires de la résidence les îles du [25] 4 était une servitude apparente et continue, qu’elle pouvait s’établir par titre aux termes de l’article 690 du code civil et que ce titre pouvait être constitué par une autorisation donnée par une assemblée générale de copropriétaires.

20. Il a considéré que tel était bien le cas en l’espèce, les procès-verbaux des assemblées générales du syndicat des copropriétaires de la résidence [21] 3 des 21 août 1989 et 9 mai 2007 caractérisant bien une autorisation de servitude consistant dans l’utilisation par le syndicat des copropriétaires de la résidence [21] 4 du local de la chaufferie et de la chaudière implantée dans le bâtiment du syndicat des copropriétaires de la résidence les îles du [25] 3.

21. L’arrêt de la cour d’appel de Poitiers du 11 octobre 2022 a confirmé cette vision.

22. Pour casser cet arrêt, la Cour de cassation, statuant le 23 janvier 2025, a noté :

'Pour retenir l’existence d’une servitude conventionnelle et rejeter la demande de découplage du système de chauffage et d’eau chaude sanitaire, l’arrêt relève d’une part, que le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 août 1989 mentionne que la chaufferie est située dans le local technique de la résidence les îles du [25] 3 et que son entretien et sa consommation de gaz sont à répartir entre les deux immeubles en proportion des surfaces habitables de chaque immeuble, et, d’autre part, que le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 mai 2007 fait état de la chaudière et de la souscription d’un contrat d’entretien communément aux deux résidences.

Il en déduit qu’est ainsi caractérisée une démarche active du syndical de la résidence les îles du [25] 3 d’accorder au syndicat des copropriétaires de [Localité 17] résidence les îles du [25] 4 une servitude d’utilisation de son local de chaufferie.

23. En statuant ainsi, alors que ces deux procès-verbaux se bornaient à préciser l’emplacement de la chaudière et à prévoir une répartition des charges d’entretien, la cour d’appel, qui n’a pas constaté une volonté claire et non équivoque du syndicat des copropriétaires de [Localité 17] résidence les îles du [25] 3 de créer une servitude d’usage grevant son fonds au profit de celui du syndicat des copropriétaires de [Localité 17] [Adresse 28] les [Adresse 16], a violé ' les articles 690, 691, alinéa 1er, et 1134, devenu 1103 du code civil.

II- Sur la portée de la cassation

24. Conformément aux dispositions de l’article 624 du code de procédure civile, la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l’arrêt qui la prononce.

Elle s’étend également à l’ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire.

25. La cassation annule intégralement le chef de dispositif qu’elle atteint quel que soit le moyen qui a déterminé la cassation et la cour de renvoi n’est pas liée par les motifs de l’arrêt cassé, étant tenue d’examiner tous les moyens soulevés devant elle.

26. Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 625 du même code que sur les points qu’elle atteint la décision replace les parties dans l’état où elles se trouvaient avant l’arrêt cassé.

La cour de renvoi est ainsi saisie par l’acte d’appel initial, dans les limites du dispositif de l’arrêt de cassation.

27. Selon l’article 639 du code de procédure civile, la juridiction de renvoi statue sur la charge de tous les dépens exposés devant les juridictions du fond y compris ceux afférents à la décision cassée.

28. En l’espèce, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt de la cour d’appel 'mais seulement en ce qu’il débout(ait)le syndicat des copropriétaires de la résidence [21] 3 de sa demande de découplage du système de chauffage et d’eau chaude sanitaire et constat(ait) que le syndicat des copropriétaires de la résidence [21] 4 bénéficiait d’une servitude lui permettant d’utiliser la chaufferie de la résidence [21] 3 en et en ce qu’il statu(ait) sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile …'

29. Il en résulte qu’il n’y pas lieu de statuer sur la question de la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence [21] 3 en raison de la prescription invoquée en première instance et en appel par le syndicat des copropriétaires de la résidence les îles du [25] 4 qui n’est d’ailleurs plus invoquée devant la présente cour.

III- Sur la propriété du local et de la chaufferie

30. Dans ses conclusions, le [Adresse 32] Les îles du Ponant [Adresse 8] consacre de nombreux paragraphes à la question de la propriété du local abritant la chaudière et la propriété de cette dernière qui était revendiquée par le syndicat des copropriétaires de [Localité 17] [Adresse 28] les îles du [25] 4.

Le tribunal a écarté cette revendication et la cour d’appel a confirmé le jugement.

31. Il suffit de constater que désormais, dans le dispositif de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires de [Localité 17] [Adresse 28] les [Adresse 15] se limite à invoquer l’existence d’une servitude à son profit et sollicite pour le surplus la confirmation du jugement.

IV- Sur l’existence d’une servitude

32. Selon l’article 688 du code civil : 'Les servitudes sont ou continues, ou discontinues.

Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme: tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.

Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées: tels sont les droits de passage, puisage, pacage, et autres semblables'.

L’article 689 du même code précise : 'Les servitudes sont apparentes, ou non apparentes. Les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc.

Les servitudes non apparentes sont celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée'.

Et selon l’article 690 : 'Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans'.

33. Il n’est pas contesté qu’en l’espèce, la servitude prétendue serait une servitude continue et apparente.

34. Le syndicat des copropriétaires de [Localité 17] [Adresse 30] conteste en premier lieu que, comme l’affirme son homologue de la résidence voisine, ce dernier se serait vu imposer toutes les décisions relatives au fonctionnement, à l’entretien ou à la répartition des charges concernant la chaufferie dans la mesure où le syndicat des copropriétaires de [Localité 17] [Adresse 30] comportait un nombre de lots plus importants et pesait donc plus dans les décisions à prendre.

35. Il est en effet constant que dès l’origine il existait deux syndicats de copropriétaires distincts.

36. Or, comme le rappelle justement l’intimé, il ne peut qu’en être déduit que les décisions à prendre ne pouvaient l’être que d’un commun accord des deux entités concernées, quelle que soit leur importance relative.

37. Le [Adresse 33] [Adresse 14] du [Adresse 27] affirme par ailleurs que dès sa constitution, c’est-à-dire dès la prise de possession des parties communes, il s’est trouvé confronté à une situation de fait qui était voulue par le promoteur commun des deux immeubles concernés, étant rappelé que l’immeuble Ponant 3 a été construit avant celui dont il est le syndicat.

38. Qu’en effet, la chaufferie de ce dernier existait déjà et que c’est donc au vu et au su du syndicat des copropriétaires de [Localité 17] [Adresse 29] qu’un raccordement a été opéré sur celle-ci au profit de l’immeuble Ponant 4.

Qu’à aucun moment, ce syndicat ne s’y est opposé et que bien au contraire, il a par la suite accepté que le changement de chaudière se fasse à frais communs.

A- Sur la prescription acquisitive

39. Selon l’article 2258 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, 'La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi'.

40. Les conditions requise pour pouvoir prescrire sont édictées par l’article 2261 du code : ' pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire'.

41. Le [Adresse 33] [Adresse 16] soutient que la prescription acquisitive de trente ans est bien acquise à son profit.

Que le point de départ de ce délai doit être situé au plus tard au 17 juin 1987 correspondant à la date d’installation de la chaudière et de l’adoption du règlement de copropriété de l’immeuble Ponant 3.

Qu’il n’a été interrompu que plus de trente ans plus tard par l’assignation du 31 mai 2018.

Sur ce,

42. Il convient de rappeler au préalable que si les textes susvisés sont issus d’une loi du 17 juin 2008, les règles qu’ils édictent étaient déjà contenues dans les textes antérieurs, notamment dans les articles 2228 et 2229 du code civil.

43. Il résulte des pièces produites qu’il a bien été établi un état descriptif de division, le 17 juin 1987, aux termes duquel, le maître de l’ouvrage ou promoteur, la SA Foncière Immobilière Atlantique (Safia) exposait avoir acquis de la commune de [Localité 18], le 12 mai 1987, les parcelles DX [Cadastre 4] et DX [Cadastre 5] dans le cadre d’une opération d’urbanisation décidée par la ville.

Ce document procède à la description des différents lots qui seront proposés ensuite à la commercialisation et qui constitueront la résidence [25] 3.

44. Mais à supposer que dès cette date, le syndicat des copropriétaires de [Localité 17] [Adresse 28] les [Adresse 15] ait été constitué, ce qui n’est nullement établi, le point de départ de la prescription ne peut être situé antérieurement à la date à laquelle les faits de possession auraient commencé à être accomplis par celui qui s’en prévaut, à savoir le syndicat des copropriétaires de [Localité 17] [Adresse 28] les [Adresse 16], ce qui suppose son existence.

45. Or, pour ce qui concerne l’immeuble Ponant 4, le règlement de copropriété avec l’état descriptif de division a été déposé par la Safia le 27 décembre 1988.

On y lit que cette société a procédé à l’acquisition des parcelles DX [Cadastre 7] et DX [Cadastre 6] le même jour, soit le 27 décembre 1988.

Ce sont les parcelles sur lesquelles sera édifié l’immeuble [Adresse 27].

46. Il en résulte donc, à l’évidence, que le syndicat des copropriétaires de cet immeuble n’a pu être constitué que postérieurement, de sorte que la possession n’a pu elle-même débuter antérieurement au 27 décembre 1988.

Par conséquent, la prescription trentenaire n’était pas acquise à la date de l’assignation qui, selon l’article 2241 du code civil, interrompt la prescription, c’est-à-dire, le 31 mai 2018.

B- Sur la servitude par destination du père de famille.

47. Selon l’article 692 du code civil, 'la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes'.

L’article 693 du même code ajoute : 'Il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude'.

48. En l’espèce, comme indiqué plus haut, le [Adresse 33] [Adresse 16] soutient que lors de sa constitution, la situation de fait dont se plaint aujourd’hui le syndicat des copropriétaires de [Localité 17] [Adresse 29] existait déjà lorsqu’il a pris possession des lieux.

Que cela résulte incontestablement de la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale de ce syndicat du 21 août 1989 qui constatait que la chaufferie commune aux deux bâtiments se situait dans son propre bâtiment.

49. Que cette situation procédait nécessairement de la volonté du promoteur qui leur était commun et qui était propriétaire de l’ensembles des parcelles avant qu’il ne les divise.

Qu’on se trouve donc en présence d’une servitude par destination du père de famille.

Sur ce,

50. Bien que, très curieusement, le syndicat des copropriétaires de [Localité 17] [Adresse 29] ne présente aucune objection que ce soit à ce moyen , il appartient au juge de vérifier que les conditions d’application de la loi invoquée sont réunies.

51. Or, comme le rappelle l’article 693 du code civil, l’une des conditions d’existence de la servitude par destination du père de famille suppose que les fonds servant et dominant ont appartenu au même propriétaire et que celui-ci a institué la servitude avant la division de sa propriété.

52. En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 22] du 21 août 1989 implique qu’à cette date, ce syndicat existait déjà et que par conséquent, le promoteur, la Safia, s’était déjà dessaisi des parties communes à son profit.

53. Dès lors qu’il résulte du règlement de copropriété avec l’état descriptif de division déposé par la Safia le 27 décembre 1988 que cette dernière n’a acquis les parcelles susceptibles de constituer le fonds dominant que le 27 décembre 1988, il doit en être déduit que cette société n’a été propriétaire des deux fonds concernés simultanément, au plus, qu’entre cette date et le 21 août 1989.

54. Mais le [Adresse 32] [Adresse 23], sur lequel repose la charge de la preuve, n’indique pas ni n’établit à quelle date le syndicat des copropriétaires de [Localité 17] [Adresse 29] a été constitué ni à quelle date les parties communes lui ont été remises par le propriétaire maître de l’ouvrage.

En d’autres termes, il ne démontre pas qu’il y a bien eu réunion des fonds concernés en une seule main ni que la servitude alléguée aurait été créée de fait durant un tel laps de temps, nécessairement très court.

55. Il n’est, du reste, pas improbable que le promoteur ait procédé au raccordement du système de chauffage et de distribution de l’eau chaude sanitaire du bâtiment Ponant 4 après avoir livré les parties communes du bâtiment Ponant 3 au syndicat des copropriétaires et n’ait pas prévu cela dès la construction du premier ensemble ainsi que le suggère le diagnostic de la société Abaque qui relève, notamment, l’exiguïté du local destiné à abriter la chaudière et ses équipements et sa position centrale dans le bâtiment.

56. Il n’est pas contestable par ailleurs qu’il n’existe aucun titre conventionnel convenu entre les deux syndicats sur l’existence d’une servitude quand bien même l’appelant avait toléré cette situation pendant de longues années.

57. Par conséquent, le [Adresse 32] [Adresse 23] ne peut se prévaloir d’une servitude l’autorisant de manière perpétuelle à user de la chaufferie installée dans le bâtiment Ponant 3.

58. Le jugement sera donc infirmé et il ne peut qu’être fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires appelant tendant à ce que soit ordonné le découplage des installations.

59. Il appartiendra donc au syndicat des copropriétaires de la résidence [21] 3 de procéder aux opérations propres à faire cesser la communication entre les systèmes respectifs des deux immeubles après expiration d’un délai suffisant pour permettre au syndicat des copropriétaires de la résidence [21] 4 de faire les travaux qui lui permettront de se doter d’un système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire qui lui soit propre.

IV- Sur les autres demandes

60. L’expertise ordonnée par le tribunal n’a plus d’objet puisqu’elle était destinée à établir une grille de répartition des frais induits par le fonctionnement de la chaufferie et que par ailleurs, il n’existe, de part et d’autre, aucune demande de remboursement de frais liés à son fonctionnement passé ou à son entretien.

Les dépens de première instance, exposés devant la cour d’appel de Poitiers et ceux de la présente instance seront mis à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 23].

Il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de la cassation,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de La Rochelle du 15 décembre 2020 en ce qu’il a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 20] du [Adresse 26] de sa demande de découplage du système de chauffage et d’eau chaude sanitaire ;

— constaté que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 23] est bénéficiaire d’une servitude lui permettant d’utiliser la chaufferie de la résidence [Adresse 22] ;

— dit que chacune des parties conservera la charge de ses frais et dépens

Statuant à nouveau,

— dit que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 23] n’est pas titulaire d’une servitude l’autorisant à user de la chaufferie implantée dans l’immeuble relevant du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 22]

En conséquence,

— ordonne le découplage du système de production de chauffage et d’eau chaude sanitaire entre les bâtiments relevant respectivement du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 23] et du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 22];

— autorise le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 22] à prendre toute mesure pour procéder au découplage de l’installation et interrompre définitivement toute prestation de chauffage et d’eau chaude sanitaire au bénéfice du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 23] à l’expiration d’un délai de 18 mois à compter de la signification de l’arrêt;

— dit que les frais de découplage seront supportés par le syndicat des copropriétaires Les Îles du Ponant 4 qui devra rembourser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 22] leur montant sur présentation de la facture acquittée;

— condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 23] aux dépens de première instance, à ceux exposés devant la cour d’appel de Poitiers et aux dépens de la présente instance;

— dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Rémi FIGEROU, conseiller, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Conseiller,