COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 21 MAI 2025

N° RG 24/04652 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N7OD

S.A. GAN ASSURANCES

c/

S.A.R.L. LE 46

S.C.I. ETIM

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : ordonnance rendue le 1er octobre 2024 (R.G. 23/05176) par le Juge de la mise en état du tribunal judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 22 octobre 2024

APPELANTE :

S.A. GAN ASSURANCES, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 5]

Représentée par Maître Pauline CRUSE de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

S.A.R.L. LE 46, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Eugénie CRIQUILLION, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Sylvie MARCILLY, avocat au barreau de BORDEAUX

S.C.I. ETIM, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social social sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Briac DE VASSELOT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de LIBOURNE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4], représentée par son syndic en exercice, la SARL BORÉ, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Hélène SEURIN de la SCP DACHARRY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 février 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

— o0o-

EXPOSE DU LITIGE :

1. Le 5 mai 1998, M. [F] a donné en location à la société à responsabilité limitée Le 46 un local au rez-de-chaussée d’un immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé au [Adresse 4] à [Localité 6], au sein duquel est exploité un fonds de commerce de bar restaurant sous l’enseigne '[7]'. Un nouveau bail a été régularisé le 5 mars 2019 avec la société civile immobilière Etim, venant aux droits de M. [F], pour une durée de 9 ans et au prix annuel de 27.000 euros hors taxes et hors charges.

Par arrêté de mise en sécurité d’urgence du 18 janvier 2022, le maire de [Localité 6] a interdit temporairement l’accès, l’usage et l’habitation des logements ainsi que l’occupation du local commercial du rez-de-chaussée.

Par arrêté du 28 février 2022, le maire de [Localité 6] a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de l’immeuble d’effectuer les travaux définitifs de mise en sécurité du bâtiment dans un délai de 12 mois.

2. Suivant autorisation d’assigner à jour fixe, en date du 22 juillet 2022, la société Le 46 a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bordeaux pour l’audience du 14 septembre 2022 :

— le syndicat des copropriétaires de l’immeuble,

— la société Gan Assurances, assureur du syndicat des copropriétaires,

— la société Pacifica, assureur de la société Le 46.

Par jugement mixte du 5 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a notamment alloué à la société Le 46 une provision de 70 000 euros à valoir sur l’indemnisation de ses pertes d’exploitation, une provision ad litem de 10 000 euros et désigné Madame [H] [J] aux fins d’expertise comptable.

Par arrêt du 19 octobre 2023, la cour d’appel de Bordeaux a, pour l’essentiel, confirmé ce jugement et porté le montant des provisions allouées à la société Le 46 à la somme globale de 300 000 euros.

La société Gan Assurances a réglé la somme de 70'000 euros en exécution du jugement et 188'811 euros en exécution de l’arrêt et a formé un pourvoi en cassation.

3. Par acte de commissaire de justice du 17 mai 2023, la société Etim a fait signifier à la société Le 46 une 'sommation de déguerpir du local’ en se prévalant de la résiliation de plein droit du bail par application de son chapitre 'conditions'.

Par acte de commissaire de justice du 9 juin 2023, la société Le 46 a assigné la société Etim et le Syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de dire et juger que les conditions afférentes à la résolution du contrat de bail ne sont pas réunies, que la situation de péril de l’immeuble doit conduire au remboursement par la société Etim de l’intégralité des loyers versés depuis le 18 janvier 2022 et de voir prononcer la nullité de la signification de quitter les lieux avec le prononcé de la reprise des relations contractuelles.

Le 23 octobre 2023, le Syndicat des copropriétaires a assigné en intervention forcée la société Gan Assurances aux fins de prise charge des conséquences des dommages causés aux tiers. d’engager.

La jonction a été ordonnée le 22 janvier 2024.

Par conclusions d’incident du 1er février 2024, la société Le 46 a saisi le juge de la mise en état afin d’obtenir la condamnation de la société Etim à lui payer la somme provisionnelle de 48 605,89 euros correspondant aux sommes perçues depuis l’arrêté de péril du 18 janvier 2022.

La société Etim a contesté à titre principal cette demande de la concluante et, à titre subsidiaire, a sollicité la condamnation du syndicat de copropriétaires ainsi que de son assureur, la compagnie Gan, à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

La société Gan a contesté devoir sa garantie au titre du remboursement des loyers indûment versés entre les mains du bailleur et sollicité le sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt de la

Cour de cassation.

Par ordonnance du 1er octobre 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— Dit n’y avoir lieu à prononcer un sursis à statuer dans l’attente de la décision de la cour de cassation ;

— Condamné in solidum la société civile ETIM, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et son assureur la SA Gan Assurances à payer à la SARL le 46 la somme de 48 605,89 euros à titre de provision à valoir sur la restitution des loyers indûment payés ;

— Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et son assureur la Gan Assurances à garantit la société civile ETIM de la condamnation provisionnelle prononcée ;

— Condamné la SA Gan Assurances à garantir in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de la condamnation provisionnelle prononcée ;

— Ordonné la jonction des procédures n°RG 22/5551 et n°RG23/5176 à laquelle a été jointe la procédure RG n°23/9006 et dit qu’elles se poursuivront sous le numéro RG 22/5551 devant la 6ème chambre du tribunal judiciaire de Bordeaux, appelé à l’audience d’incident du juge de la mise en état du 23 octobre 2024 à 9 heures 30 ;

— Réservé les dépens ;

— Débouté la SARL le 46, la SCI ETIM, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], et la SA Gan Assurances de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe du 22 octobre 2024, la société Gan Assurances a relevé appel de l’ordonnance énonçant les chefs expressément critiqués, intimant la SARL le 46, la société ETIM et le syndicat de copropriété.

Le 31 octobre 2024, l’affaire a été fixée à bref délai à l’audience du 26 février 2025.

Par acte du 8 novembre 2024, la déclaration d’appel a été signifiée à la société Etim et au syndicat des copropriétaires.

Par acte du 28 novembre 2024, les conclusions d’appelant ont été signifiées au syndicat des copropriétaires.

Par ordonnance du 6 février 2025, le président de la 4ème chambre de la cour d’appel a déclaré irrecevables les conclusions du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] remises au greffe le 3 janvier 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

4. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 12 février 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Gan Assurances sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture et demande à la cour de :

Vu l’article 914-2 du code de procédure civile

Vu l’article 1722 du code civil,

Vu le bail commercial du 5 mars 2019,

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 5 octobre 2022,

Vu l’arrêt rendu par la cour d’appel de Bordeaux le 19 octobre 2023,

Vu la déclaration de pourvoi du 19 décembre 2023,

Vu les conditions particulières, générales et spéciales de la police souscrite auprès de la SA Gan Assurances ,

Vu l’ordonnance rendue le 1 er octobre 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bordeaux.

A titre liminaire,

— Rabattre l’ordonnance de clôture du 12 février 2025 au 26 février 2025, date de l’audience des plaidoiries, pour permettre de prendre en compte les arguments de la SA Gan Assurances ,

A titre principal,

— Déclarer et juger la SA Gan Assurances recevable et fondée en son appel ;

— Infirmer l’ordonnance rendue le 1er octobre 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’elle :

« Dit n’y avoir lieu à prononcer un sursis à statuer dans l’attente de la décision de la cour de cassation ;

Condamne in solidum la société civile ETIM, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et son assureur la SA Gan Assurances à payer à la SARL Le 46 la somme de 48 605,89 euros à titre de provision à valoir sur la restitution des loyers indûment payés ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et son assureur la SA Gan Assurances à garantir la société ETIM de la condamnation provisionnelle prononcée ;

Condamne la SA Gan Assurances à garantir solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de la condamnation provisionnelle prononcée ;

Réserve les dépens ;

Déboute la SARL Le 46, la SCI ETIM, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et la SA Gan Assurances de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

Et, statuant à nouveau sur ces points :

— Déclarer et juger que la garantie « Effondrement » souscrite par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] auprès de la SA Gan Assurances n’est pas mobilisable ;

— Prendre acte du pourvoi en cassation régularisé le 19 décembre 2023 à l’encontre de l’arrêt rendu le 19 octobre 2023 par la cour d’appel de Bordeaux s’agissant de la question de la mobilisation de la garantie « RC du fait de l’immeuble » souscrite par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] auprès de la SA Gan Assurances ;

Par conséquent,

— Surseoir à statuer dans l’attente de l’arrêt qui sera rendu par la Cour de Cassation saisie du pourvoi n° V2323754 régularisé par la SA Gan Assurances suivant déclaration du 19 décembre 2023 ;

A tout le moins,

— Déclarer et juger que la question de la mobilisation de la garantie « RC du fait de l’immeuble » et de la garantie « Effondrement » souscrite par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] auprès de la SA Gan Assurances fait l’objet de nombreuses contestations sérieuses ;

— Déclarer et juger au demeurant que la provision sollicitée par la SARL Le 46 n’est pas justifiée et sujette à contestations sérieuses ;

— Débouter par conséquent la SCI ETIM et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] de la demande de garantie et relevé indemne formée à l’encontre de la SA Gan Assurances ;

— Rejeter plus généralement l’ensemble des demandes formées à l’encontre de la SA Gan Assurances ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’une mobilisation de la garantie RC souscrite auprès de la SA Gan Assurances

— Déclarer et juger qu’il y a lieu de faire application des plafonds contractuels tels que prévus dans les conditions de la police souscrite auprès de la SA Gan Assurances, à savoir :

Pour la responsabilité civile du fait des bâtiments : 8 000 000 euros tous dommages confondus dont 914 700 euros par sinistre pour les dommages matériels et immatériels consécutifs avec un maximum de 304 900 euros pour les dommages immatériels, avec une franchise de 76 euros opposable aux tiers ;

Pour la garantie Effondrement : l’indemnisation est faite en fonction de la « valeur de reconstruction à neuf au jour du sinistre sans toutefois pouvoir dépasser la valeur de reconstruction au jour du sinistre, vétusté déduite, majorée de 33 % de la valeur de reconstruction » (cf. conventions spéciales pages 3 et 7) ;

— Déclarer et juger ces plafonds et franchises opposables à l’assuré et aux tiers ;

— Déclarer et juger qu’il y a lieu de déduire du plafond de 304 900 euros opposable pour les dommages immatériels la somme de 258 811 euros d’ores et déjà versée par la SA Gan Assurances les 19 octobre 2022 et 30 novembre 2023 ;

— Déclarer et juger que la condamnation qui serait ordonnée à l’encontre de la SA Gan Assurances ne saurait excéder la somme de 46 089 euros (304 900 euros – 258 811 euros), sous réserves de toute autre condamnation définitive qui pourrait être préalablement ordonnée à l’encontre de la SA Gan Assurances, notamment dans l’instance 22/05551.

En toute hypothèse,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] et, à défaut, la SCI ETIM, à payer à la SA Gan Assurances une somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Racine, Avocat, sur ses affirmations de droit ;

Y ajoutant,

— Condamner in solidum la SARL LE 46, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et la SCI ETIM, à payer à la SA Gan Assurances une somme une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, outre les entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de la SELARL Racine, avocat, sur ses affirmations de droit ;

— Rejet plus généralement l’ensemble des demandes formées à l’encontre de la SA Gan Assurances.

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5. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 11 février 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Etim demande à la cour de :

— Confirmer l’ordonnance rendue le 1 er octobre 2024 par le Juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Bordeaux, en ce qu’elle a :

Dit n’y avoir lieu à prononcer un sursis à statuer dans l’attente de la décision de la Cour de cassation ;

— Réformer l’ordonnance précitée en ce qu’elle a :

Condamné in solidum la société civile ETIM, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et son assureur la SA Gan Assurances à payer à la SARL LE 46 la somme de 48 605,89 euros à titre de provision à valoir sur la restitution des loyers indûment payés ;

Réservé les dépens ;

Débouté la SARL Le 46, la SCI ETIM, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], et la SA Gan Assurances de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

— Débouter la SARL Le 46 de toutes ses demandes ;

— Condamner la SARL Le 46 ou à défaut le Syndicat des Copropriétaires de L’immeuble [Adresse 4] in solidum de son assureur la société S.A. Gan Assurances à payer à la SCI ETIM la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;

— Condamner la SARL Le 46 ou à défaut le Syndicat des Copropriétaires de L’immeuble [Adresse 4] in solidum de son assureur la société S.A. Gan Assurances à payer à la SCI ETIM la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— Condamner la SARL Le 46 ou à défaut le Syndicat des Copropriétaires de L’immeuble [Adresse 4] in solidum de son assureur la société S.A. Gan Assurances aux entiers dépens.

En tout état de cause :

— Confirmer l’ordonnance rendue le 1 er octobre 2024 par le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Bordeaux, en ce qu’elle a :

Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et son assureur la SA Gan Assurances à garantir la société civile ETIM de la condamnation provisionnelle prononcée ;

Condamné la SA Gan Assurances à garantir in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de la condamnation provisionnelle prononcée ;

ordonné la jonction des procédures n° RG 22/5551 et n° RG 23/5176 à laquelle a été jointe la procédure RG n°23/9006, et dit qu’elles se poursuivront sous le numéro RG 22/5551 devant la 6 ème chambre du tribunal judiciaire de Bordeaux, appelé à l’audience d’incident du juge de la mise en état du 23 octobre 2024 à 9 heures 30.

— o0o-

6. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 4 février 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Le 46 demande à la cour de :

Vu l’article 789 du code de procédure civile ;

Vu les articles L. 511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ;

Vu l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Vu l’article 14 alinéa 5 de la Loi n°65-557 du 10 Juillet 1965,

Vu l’article L.124-3 du code des assurances,

— Juger la SARL Le 46 recevable et bien-fondée dans sa demande de provision de première instance,

— Juger que l’intégralité des sommes payées à la SCI ETIM à titre de loyers en vertu du contrat de bail conclu avec la SARL LE 46 le 5 mars 2019 doivent être remboursées par cette dernière depuis l’arrêté de péril pris le 18 janvier 2022 par la mairie de [Localité 6], jusqu’à la notification de l’avis de déguerpir de mai 2023, in solidum avec le syndicat des copropriétaires et que la compagnie Gan Assurances IARD,

En conséquence :

— Confirmer l’ordonnance rendue le 1er octobre 2024 dans l’intégralité de ses dispositions sauf en ce qu’elle a réservé les dépens et débouté les parties de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Réformer l’ordonnance rendue le 1er octobre 2024 en ce qu’elle a réservé les dépens et débouté les parties de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant :

— Condamner la SCI ETIM, le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble du [Adresse 4] et la Compagnie Gan Assurances IARD ou toute personne que la Cour estimera comme partie perdante à prendre à sa charge les dépens d’incident de première instance ;

— Condamner la SCI ETIM, le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble du [Adresse 4] et la Compagnie Gan Assurances ou toute personne que la Cour estimera comme partie perdante à payer à la SARL Le 46 la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouter les parties de toutes demandes formulées à l’encontre de la SARL Le 46.

— Condamner la SCI ETIM, le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble du [Adresse 4] et la Compagnie Gan Assurances ou toute partie succombante à payer à la SARL Le 46 la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais de procès d’appel ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

— o0o-

7. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 3 janvier 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble du [Adresse 4] demande à la cour de :

Vu l’article 14, alinéa 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Vu l’article L113-1 du code des assurances

Vu les articles 1104 et 1231-1 du code civil

— Réformer l’ordonnance du 1er octobre 2024 en ce qu’elle a :

Dit n’y avoir lieu à prononcer un sursis à statuer dans l’attente de la décision de la cour de cassation ;

Condamné in solidum la société civile ETIM, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et son assureur la SA Gan Assurances à payer à la SARL Le 46 la somme de 48 605,89 euros à titre de provision à valoir sur la restitution des loyers indûment payés ;

Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et son assureur la SA Gan Assurances à garantir la société civile ETIM de la condamnation provisionnelle prononcée ;

et

Débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], et la SA Gan Assurances de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Confirmer l’ordonnance attaquée pour le surplus.

Statuant à nouveau :

À titre principal :

— Statuer ce que de droit sur les demandes formées la SARL Le 46 à l’encontre de la Société ETIM,

— Surseoir à statuer sur les demandes de relever indemne formées par la Société ETIM à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6], dans l’attente de l’issue du pourvoi formé par la compagnie Gan Assurances devant la Cour de cassation (n°V2323754)

— Débouter la Société ETIM de ses demandes indemnitaires en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6]

À titre subsidiaire,

et en tout état de cause,

— Débouter la Société ETIM de ses demandes indemnitaires en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6]

— Condamner la société Gan Assurances à garantir le sinistre déclaré par la SARL Le 46 tant au titre de la mobilisation de sa garantie « Responsabilité civile du fait de l’immeuble », que de la Garantie « Effondrement » souscrite.

— Condamner la société Gan Assurances IARD à garantir et relever le Syndicat des

copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6] indemne de toute condamnation et qui pourrait être ordonnée à son encontre ;

— Condamner les parties succombantes à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à [Localité 6] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les parties succombantes aux entiers dépens.

— o0o-

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 février 2025.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande en report de l’ordonnance de clôture

8. Le 11 février 2025, veille de l’ordonnance de clôture, la société Etim a notifié de nouvelles conclusions comportant une argumentation nouvelle relative à la mobilisation de la garantie 'effondrement’ de la société Gan. Celle-ci n’en demande pas le rejet mais sollicite le rabat de l’ordonnance de clôture et son report au jour des plaidoiries, afin de pouvoir répondre à cette nouvelle argumentation, ce qu’elle a fait dès le lendemain.

9. Il convient de faire droit à cette demande et de reporter la clôture au 26 février 2025, jour des plaidoiries.

Sur la demande de sursis à statuer

10. La société Gan Assurances (ci-après Gan) fait grief au juge de la mise en état de ne pas avoir fait droit à sa demande en sursis à statuer.

L’appelante rappelle que, dans l’instance parallèle relative à l’action engagée par la société Le 46 contre le syndicat des copropriétaires, le tribunal judiciaire de Bordeaux, dans un jugement mixte du 5 octobre 2022, puis la cour d’appel, par un arrêt du 19 octobre 2023, ont retenu que sa garantie 'responsabilité civile du fait de l’immeuble’ était mobilisable ; que, pourtant, les conditions prévues à la police d’assurance ne sont absolument pas réunies ; que c’est la raison pour laquelle un pourvoi, toujours en cours, a été formé contre l’arrêt de la cour d’appel.

La société Gan soutient que tant le tribunal judiciaire que la cour ont procédé à une mauvaise interprétation de la clause contractuelle pour avoir confondu dommages matériels garantis et siège des dommages ; qu’il n’existe pas en l’espèce de dommages matériels garantis par la police qui justifieraient que soient corrélativement indemnisés les préjudices immatériels qui en seraient la conséquence.

11. La société Le 46 répond que l’exercice d’un pourvoi n’a pas de caractère suspensif ; que l’argumentation développée par la société Gan, qui est la même que celle qui est présentée devant la Cour de cassation, n’est pas de nature à justifier une décision de sursis et faire obstacle à l’exécution de droit de l’arrêt rendu le 19 octobre 2023.

12. La société Etim réplique que, en application des règles issues du code de procédure civile et notamment son article 579, le pourvoi en cassation, recours par voie extraordinaire, n’a pas d’effet suspensif ; que la décision du juge de la mise en état est donc parfaitement fondé tant en droit

qu’en opportunité puisqu’il a également affirmé qu’il n’apparaissait pas conforme à une bonne administration de la justice d’ordonner un sursis à statuer dans l’attente de la décision à venir de la Cour de cassation.

Sur ce,

13. En vertu de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Par application des dispositions de l’article 579 du même code, le recours par une voie extraordinaire et le délai ouvert pour l’exercer ne sont pas suspensifs d’exécution si la loi n’en dispose autrement. Le pourvoi en cassation est, avec la tierce opposition et le recours en révision, classé par le code de procédure civile au rang des recours par voie extraordinaire.

Il est constant en droit que la mesure de sursis à statuer n’est pas liée au caractère suspensif du recours exercé par la partie qui réclame ce sursis à statuer. En effet, hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, le juge du fond apprécie discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

14. En l’espèce, le présent litige a été engagé sur incident de la société Le 46 devant le juge de la mise en état aux fins d’allocation d’une provision à valoir sur la restitution des loyers qu’elle estime avoir indûment réglés à son bailleur depuis le 18 janvier 2022, date de l’arrêté de péril pris le maire de [Localité 6].

Le principe de la mobilisation de la garantie de la société Gan, assureur du syndicat des copropriétaires, a été retenu tant par le tribunal judiciaire dans un jugement mixte du 5 octobre 2022 que par la cour dans son arrêt du 19 octobre 2023.

Il résulte de l’examen des demandes énoncées par la cour dans son arrêt du 19 octobre 2023 que différentes garanties de la société Gan ont été sollicitées par les parties, que ce soit directement par la société Le 46 ou par l’effet du recours en garantie exercé par le syndicat des copropriétaires contre son propre assureur ; la société Le 46 a, de plus, tout à la fois réclamé la mise en oeuvre de la garantie du Gan résultant de la responsabilité civile du fait de l’immeuble et la garantie effondrement. La cour a considéré que la garantie effondrement n’était pas acquise et, sur le principe de la responsabilité civile du fait de l’immeuble, a alloué au locataire commercial une provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice d’exploitation.

Dans le présent procès, la société Le 46 excipe également de la garantie responsabilité civile du fait de l’immeuble aux fins de provision à valoir sur le remboursement des loyers litigieux.

S’il est de principe que la mesure de sursis à statuer n’est pas liée au caractère suspensif du recours exercé par la partie qui réclame ce sursis à statuer, il apparaît, ainsi que l’a retenu le juge de la mise en état, qu’il n’est pas conforme à une bonne administration de la justice d’ordonner un sursis à statuer sur la demande du preneur commercial formée contre la société Gan dans l’attente de la décision à venir de la Cour de cassation.

15. L’ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté cette demande de sursis à statuer.

Sur la demande formée par la société Le 46 contre la société Etim

16. L’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable au litige, dispose :

« I.-Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.

Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable. (…)»

17. Le maire de [Localité 6] a prononcé le 18 janvier 2022 un arrêté de mise en sécurité d’urgence de l’immeuble situé [Adresse 4] dont l’article 1er a notamment interdit l’occupation du local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble. Un arrêté du 28 février suivant a interdit, notamment, l’exploitation de ce local commercial jusqu’à la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité.

Il est établi que la société Le 46, preneur de ce local commercial, a payé son loyer jusqu’au 17 mai 2023, lorsqu’il lui a été signifié un avis de déguerpir.

Au dispositif de ses dernières conclusions, la société Etim tend au débouté de la demande en ce sens de sa locataire mais ne développe pas d’argumentation à cet égard dans ces conclusions.

18. C’est par des motifs pertinents, qui ne sont pas remis en cause par les débats en appel et que la cour adopte, que le juge de la mise en état a alloué à la société Le 46 une provision de 48.605,89 euros à valoir sur sa créance de remboursement de loyers. L’ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur la demande formée par la société Le 46 contre le syndicat des copropriétaires et son assureur

19. En vertu du 5ème alinéa de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

20. Il n’est pas discuté que le dommage subi par la société Le 46 est la conséquence de la fragilité de la structure du bâti -parties communes en vertu de l’article 11 du règlement de copropriété- et la mise en sécurité ordonnée par les autorités.

21. C’est donc par des motifs pertinents que le premier juge, retenant la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] l’a condamné, in solidum avec la société Etim, copropriétaire et bailleur commercial de la société Le 46, au paiement de la provision de 48.605,89 euros.

22. Par ailleurs, il est établi que le contrat d’assurance souscrit par le syndicat des copropriétaires auprès de la société Gan intitulé 'multirisque habitation’ comporte une garantie responsabilité civile du fait de l’immeuble couvrant le syndicat des copropriétaires pour la responsabilité encourue en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, avec un plafond de garantie de 304.900 euros pour les dommages immatériels.

23. La question de la garantie de la société Gan Assurances ne peut être regardée comme une contestation sérieuse puisqu’il a été jugé par arrêt confirmatif de la cour d’appel, en date du 19 octobre 2023, qu’était applicable aux dommages immatériels subis par la société Le 46 cette garantie responsabilité civile du fait de l’immeuble.

24. L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Sur l’appel en garantie formé par la société Etim

25. Le principe de la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires prévu par l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 conduit à faire droit à l’appel en garantie formé par la société Etim, copropriétaire, condamné en sa qualité de bailleur commercial à restituer les loyers indûment versés par sa locataire postérieurement à l’arrêté de mise en sécurité d’urgence.

26. Il convient donc de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a fait droit à la demande de la société Etim formée contre le syndicat et l’assureur de celui-ci.

Sur les demandes accessoires

27. Il y a lieu de confirmer également les chefs de dispositif de l’ordonnance du juge de la mise en état relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles et de ses propres dépens en appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Ordonne le rabat de la clôture et la reporte au jour des plaidoiries.

Confirme l’ordonnance prononcée le 1er octobre 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bordeaux.

Y ajoutant,

Laisse à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles et de ses propres dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président