COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 13 MAI 2026

N° RG 24/02347 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NYZD

S.A.S. GROUPE CTI

c/

S.A.S. F-TECH ATLANTIQUE

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le : 13 mai 2026

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 08 novembre 2023 (R.G. 22/02626) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 17 mai 2024

APPELANTE :

S.A.S. GROUPE CTI, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.S. F-TECH ATLANTIQUE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Marie-Isabelle TEILLEUX de la SELARL B.G.A., avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Eric VILLEPINTE avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 mars 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

1. Par acte sous seing privé du 1er mars 2011, la société civile immobilière [Adresse 3] a donné à bail à la société par actions simplifiée F-Tech Production et à la société Foxco, agissant solidairement, un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 1], à usage exclusif de tôlerie fine, chaudronnerie et activités accessoires et connexes, moyennant un loyer mensuel de 6 980,12 euros hors taxes et hors charges, pour une durée de dix-huit mois et par dérogation expresse au statut des baux commerciaux.

Par avenant du 25 mai 2012, les parties ont entendu soumettre le bail au statut des baux commerciaux, en proroger la durée jusqu’au 29 février 2020 et le consentir à la seule société F-Tech Production, devenue depuis la société F-Tech Atlantique. L’article 8 du bail tel que modifié stipule que le montant du loyer a été déterminé en prenant pour indice de base l’indice national du coût de la construction du troisième trimestre 2010.

Par avenant du 1er juillet 2015, le bailleur a autorisé le preneur à édifier à ses frais, à l’ouest des bâtiments existants, une extension industrielle de 404 m² d’emprise au sol, le bâtiment devant être démontable et démonté au départ du preneur à ses frais et charges, la dalle béton devant être détruite et évacuée.

2. Par acte extrajudiciaire du 26 juillet 2019, la société Lou Breu a délivré à la société F-Tech Atlantique un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er mars 2020, assorti d’une demande de fixation du loyer renouvelé à la somme annuelle de 116 900 euros hors taxes et hors charges. Le preneur n’a pas répondu à ce congé et s’est maintenu dans les lieux.

Par acte notarié du 6 mars 2020, la société Lou Breu a cédé à la société Groupe CTI l’immeuble objet du bail.

Après notification d’un mémoire préalable, la société Groupe CTI a, par acte du 14 mars 2022, fait assigner la société F-Tech Atlantique devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative.

3. Par jugement du 8 novembre 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté la société Groupe CTI de sa demande de fixation d’un loyer déplafonné et de sa demande d’expertise judiciaire ;

— fixé le prix du loyer renouvelé dû par la société F-Tech Atlantique à la société Groupe CTI à effet du 1er mars 2020 à la somme annuelle de 93 879,96 euros hors taxes et hors charges ;

— condamné la société Groupe CTI aux dépens de l’instance ;

— condamné la société Groupe CTI à payer à la société F-Tech Atlantique la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société Groupe CTI de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

4. Par déclaration au greffe du 17 mai 2024, la société Groupe CTI a relevé appel de ce jugement en l’ensemble de ses chefs, intimant la société F-Tech Atlantique.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

5. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 06 novembre 2025, la société Groupe CTI demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles L. 145-33 et suivants et R. 145-1 et suivants du code de commerce,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— réformer le jugement en date du 08 novembre 2023 du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a :

débouté la société Groupe CTI de sa demande de fixation d’un loyer déplafonné et de sa demande d’expertise judiciaire,

fixé le prix du loyer renouvelé dû par la société F-Tech Atlantique à la société Groupe CTI à effet du 1er mars 2020 à la somme annuelle de 93 879,96 euros hors taxes et hors charges,

condamné la société Groupe CTI aux dépens de l’instance,

condamné la société Groupe CTI à payer à la société F-Tech Atlantique la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté la société Groupe CTI de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

En conséquence statuant de nouveau à titre principal,

— ordonner avant dire droit une mesure d’expertise confiée à tel expert qui lui plaira avec mission de :

se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires,

donner avant toute chose tous éléments de nature à vérifier que les locaux loués sont à usage unique en recherchant les spécificités en matière de construction ne permettant qu’une seule utilisation des surfaces et en évaluant le coût des travaux permettant de rendre les locaux utilisables pour une autre activité. En pareil cas déterminer la valeur locative des locaux selon les usages propres à sa spécificité,

donner en toute hypothèse tous éléments de nature à vérifier, sur la période du bail expiré du 1er mars 2011 au 28 février 2020, l’existence des critères de déplafonnement invoqués par le bailleur, à savoir :

— les caractéristiques des locaux conformément aux dispositions de l’article R. 145-3 du code de commerce,

— les obligations respectives des parties,

— les facteurs locaux de commercialité,

et évaluer la valeur locative en conformité avec les dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L .145- 34,

de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,

dire que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement,

— ordonner le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise,

En conséquence statuant de nouveau à titre subsidiaire,

— fixer le prix du loyer du bail renouvelé à effet du 1er mars 2020 à la somme annuelle de 94 595,76 hors taxes et hors charges,

— rappeler que les intérêts courent de plein droit au taux légal entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé en fonction des échéances contractuelles à compter du 1er mars 2020,

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 ancien, devenu l’article 1343-2, du code civil,

Dans les deux cas,

— condamner société F-Tech Atlantique à verser à la société Groupe CTI la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens.

***

6. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 28 octobre 2024, la société F-Tech Atlantique demande à la cour de :

Vu les articles L. 145-33 et suivants du code de commerce,

— rejeter toutes conclusions contraires comme irrecevables ou mal fondées,

— confirmer le jugement du 8 novembre 2023 rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

— condamner la société Groupe CTI à payer à la société F-Tech Atlantique, la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

***

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 février 2026.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Moyens des parties

7. La société Groupe CTI soutient tout d’abord que le juge des loyers commerciaux est tenu, en raison de sa compétence exclusive, d’ordonner une expertise dès lors qu’il est saisi d’une demande de fixation de la valeur locative, le rapport de valeur locative établi par le cabinet BLB Associés du 13 juin 2025 retenant une valeur de 145 000 euros hors taxes et hors charges devant à tout le moins faire naître un doute sur la valeur réelle des locaux.

L’appelante fait valoir ensuite que les locaux sont monovalents au sens de l’article R.145-10 du code de commerce dès lors qu’ils ont été spécialement conçus et aménagés pour l’exercice d’une activité de tôlerie fine et de chaudronnerie aéronautique, qu’ils ont été continûment exploités à cette fin par les sociétés successives liées à la même famille et que leur reconversion supposerait des travaux structurels substantiels, ce qui justifie un retour à la valeur locative selon les usages de la branche d’activité considérée.

La société Groupe CTI expose enfin que la construction du bâtiment de 404 m² autorisée par l’avenant du 1er juillet 2015 caractérise une modification notable des caractéristiques des locaux au sens de l’article R.145-3 du code de commerce, et non une simple amélioration au sens de l’article R.145-8, justifiant le déplafonnement dès le premier renouvellement, et qu’il y aurait également lieu d’examiner les facteurs locaux de commercialité et les obligations respectives des parties.

L’appelante fait valoir, à titre subsidiaire, que le calcul du loyer plafonné opéré par le premier juge est erroné, l’application de l’indice trimestriel des loyers commerciaux du troisième trimestre 2019 (115,60), rapporté à celui du troisième trimestre 2010 (102,36), conduisant à un loyer annuel de 94 595,76 euros.

8. La société F-Tech Atlantique répond qu’aucune disposition n’oblige le juge des loyers commerciaux à recourir à une mesure d’instruction préalable ; que celle-ci ne peut avoir pour objet de pallier la carence du demandeur dans l’administration de la preuve ; que la société Groupe CTI ne produit, en cause d’appel comme en première instance, aucune pièce de nature à étayer ses prétentions, hors un rapport établi unilatéralement à sa demande.

Sur le déplafonnement, l’intimée conteste tant le caractère monovalent des locaux que l’existence d’une modification notable de leurs caractéristiques, le bâtiment de 404 m² ayant été financé exclusivement par le preneur, étant temporaire et démontable, et l’accession étant contractuellement différée à la fin de la jouissance ; elle ajoute que le marché locatif n’est pas, en lui-même, un critère de déplafonnement au sens de l’article L.145-34 du code de commerce.

Sur la fixation du loyer, la société F-Tech Atlantique soutient que le calcul retenu par le premier juge est conforme aux dispositions du bail et de la loi.

Réponse de la cour

A.] Sur la demande d’expertise judiciaire

9. Selon l’article R.145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux, ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui, le cas échéant en présence d’un consultant. Selon l’article 232 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

Il est constant en droit que ces dispositions n’imposent au juge des loyers commerciaux aucune obligation d’ordonner une mesure d’instruction préalablement à la fixation du prix du bail renouvelé, le recours à l’expertise relevant de son appréciation souveraine et n’étant justifié que lorsque les éléments soumis à son examen ne lui permettent pas de statuer en pleine connaissance de cause.

Le juge peut ainsi fonder sa décision sur les pièces régulièrement produites aux débats, dont il apprécie librement la valeur et la portée, dès lors qu’elles ont été soumises à la libre discussion des parties.

Il est également de principe, en application de l’article 146 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’une mesure d’instruction ne saurait être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve qui lui incombe.

10. En l’espèce, il appartenait à la société Groupe CTI, qui a saisi le juge des loyers commerciaux d’une demande tendant au déplafonnement du loyer renouvelé, d’établir l’existence des conditions juridiques et factuelles autorisant ce déplafonnement. Or, ainsi que l’a justement relevé le premier juge, la société bailleresse, alors qu’elle disposait d’un délai de dix-huit mois entre la délivrance de l’acte introductif d’instance et l’audience, n’a produit en première instance aucune pièce justificative à l’appui de ses prétentions.

En cause d’appel, la société Groupe CTI se borne à verser aux débats un rapport établi le 13 juin 2025 à sa seule demande par le cabinet BLB Associés, lequel ne caractérise pas davantage les conditions du déplafonnement qu’elle revendique.

Ce rapport, loin d’étayer le moyen tiré de la monovalence, qualifie expressément le bâtiment de « peu spécialisé », au titre des avantages relevés pour la détermination de la valeur locative.

11. La société appelante ne produit aucune pièce nouvelle, ni descriptif technique des locaux, ni étude de reconversion, ni expertise du marché locatif, qui permettrait à la cour d’apprécier le bien-fondé des moyens articulés au soutien de sa demande de déplafonnement.

Dans ces conditions, la mesure d’expertise sollicitée n’aurait pour seul objet que de pallier la carence de la société Groupe CTI dans l’administration de la preuve qui lui incombe.

12. La demande d’expertise judiciaire sera rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef.

B.] Sur la monovalence des locaux

13. Selon l’article R.145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Il est constant en droit que la monovalence constitue un régime autonome de fixation du loyer du bail renouvelé, qui exclut l’application des règles de détermination de la valeur locative énoncées à l’article L.145-33 du code de commerce.

Présentent un caractère monovalent les locaux qui, par leur conception et leur aménagement, ont été spécialement construits en vue d’une seule activité et ne peuvent être affectés à une destination différente sans la réalisation de travaux importants et coûteux au regard de la valeur vénale de l’immeuble.

Il appartient à la partie qui invoque la monovalence d’en rapporter la preuve.

14. En l’espèce, la désignation des locaux figurant à l’article 2 de l’avenant du 25 mai 2012 décrit un ensemble immobilier composé d’un bâtiment de 1 080 m² à usage d’atelier de production, d’un bâtiment de 170 m² à usage de stockage, d’une salle de contrôle de 20 m², de bureaux, salle de réunion et accueil pour 210 m², de locaux sociaux comportant vestiaire, réfectoire, sanitaires et douches pour 110 m², d’un local archives de 15 m² et d’un local technique électrique de 5 m².

Cette répartition des surfaces, qui associe des espaces de production, de stockage, de bureaux et de locaux sociaux, révèle un ensemble polyvalent, susceptible d’accueillir tant des activités industrielles que tertiaires, et non un local conçu en vue d’une seule utilisation.

Le rapport établi par le cabinet BLB Associés mentionne d’ailleurs lui-même, au titre des avantages présentés par l’ensemble immobilier pour la détermination de la valeur locative, le caractère « peu spécialisé » du bâtiment, ce qui contredit le moyen articulé par l’appelante.

Aucune pièce ne vient établir que les caractéristiques techniques de la construction interdiraient sa reconversion, ni que celle-ci supposerait des travaux dont le coût serait disproportionné au regard de la valeur vénale de l’immeuble.

15. La circonstance que les locaux ont été continûment exploités, depuis leur édification, pour une activité de tôlerie fine et de chaudronnerie aéronautique par des sociétés liées à la même famille est inopérante, la monovalence s’appréciant au regard de la nature objective de la construction et non de l’activité qui s’y est exercée.

16. Il s’ensuit que la société Groupe CTI, qui supporte la charge de la preuve, ne caractérise pas le caractère monovalent des locaux. Le moyen sera écarté.

C.] Sur le déplafonnement du loyer renouvelé

17. Selon l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l’article L.145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires.

Il en résulte que le déplafonnement du loyer renouvelé suppose, à la charge de la partie qui l’invoque, l’établissement d’une modification notable, durant le bail expiré, de l’un des quatre premiers critères énoncés à l’article L.145-33, à l’exclusion des prix couramment pratiqués dans le voisinage, qui ne figurent pas au nombre des critères de déplafonnement.

I. Sur la modification notable des caractéristiques des locaux

18. Il est de principe qu’une amélioration ou une construction réalisée par le preneur ne peut, en vertu de l’article R.145-8 alinéa 3 du code de commerce, être prise en compte au titre de la valeur locative qu’à la condition que, directement ou indirectement, le bailleur en ait assumé la charge.

Lorsque l’accession au profit du bailleur est contractuellement différée à la fin de la jouissance des locaux, le bailleur ne peut s’en prévaloir au stade du renouvellement intermédiaire pour solliciter le déplafonnement du loyer.

19. En l’espèce, l’avenant du 1er juillet 2015 stipule que l’extension de 404 m² édifiée à l’ouest des bâtiments existants l’a été aux frais exclusifs du preneur, que le bâtiment doit être démontable et démonté au départ de celui-ci à ses frais et charges, et que la dalle béton sera détruite et évacuée à la demande du bailleur.

L’article 6.1.3 du bail tel que modifié par l’avenant du 25 mai 2012 stipule par ailleurs que toute construction nouvelle réalisée par le preneur, même avec l’autorisation du bailleur, ne deviendra la propriété de ce dernier qu’à la fin de la jouissance des locaux.

20. Il s’ensuit, d’une part, que la société Groupe CTI ne peut se prévaloir, au stade du renouvellement, de l’accession d’un bâtiment financé par le preneur et dont le caractère démontable a été expressément stipulé. D’autre part, à supposer même que l’extension puisse être prise en considération, la société bailleresse ne produit aucune pièce permettant d’établir en quelle mesure cette construction temporaire de 404 m² aurait apporté une modification notable aux caractéristiques de l’ensemble immobilier loué, au regard de l’importance des surfaces existantes et de la nature des activités qui y étaient exercées.

21. Le moyen tiré de la modification notable des caractéristiques des locaux sera, en conséquence, écarté.

II. Sur les autres causes de déplafonnement invoquées

22. La société Groupe CTI invoque encore une modification notable des facteurs locaux de commercialité au sens de l’article R.145-6 du code de commerce et des obligations respectives des parties au sens de l’article R.145-8, sans toutefois articuler aucun élément de fait précis ni produire aucune pièce au soutien de ces moyens, qui sont énoncés en termes généraux.

23. Dès lors, ces moyens, dépourvus de toute justification probatoire, seront également écartés.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Groupe CTI de sa demande de fixation d’un loyer déplafonné.

D.] Sur la fixation du loyer plafonné

24. Aucune des causes de déplafonnement invoquées par la société Groupe CTI n’étant caractérisée, il convient de faire application des règles de plafonnement énoncées à l’article L.145-34 du code de commerce.

25. Le premier juge a fixé le loyer renouvelé plafonné à la somme mensuelle de 7 823,33 euros, soit la somme annuelle de 93 879,96 euros hors taxes et hors charges, à effet du 1er mars 2020.

26. La société Groupe CTI, sans démontrer le caractère erroné de ce calcul au regard des indices effectivement applicables et de la stipulation contractuelle, propose un calcul alternatif aboutissant à la somme annuelle de 94 595,76 euros, qu’elle ne fonde sur aucune pièce ni explication précise.

27 Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé le prix du loyer renouvelé dû par la société F-Tech Atlantique à la société Groupe CTI, à effet du 1er mars 2020, à la somme annuelle de 93 879,96 euros hors taxes et hors charges.

28. La société Groupe CTI, qui succombe en son appel, supportera les dépens d’appel.

Les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens de première instance et à l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

L’équité commande de condamner la société Groupe CTI à payer à la société F-Tech Atlantique la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 8 novembre 2023 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamne la société Groupe CTI aux dépens.

Condamne la société Groupe CTI à payer à la société F-Tech Atlantique la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.