A.M./O.G.

[…]

[…]

M^e C D

SCP JACQUET & LIMONDIN

LE : 02 NOVEMBRE 2017

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 02 NOVEMBRE 2017

N° – Pages

Numéro d’Inscription au Répertoire Général : 16/01356

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NEVERS en date du 29 Juillet 2016

PARTIES EN CAUSE :

I – SAS AGENCE MAHAUT-MATHEY, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social :

[…]

[…]

Représentée et plaidant par M^e C D, avocat au barreau de NEVERS

timbre dématérialisé n° 1265 1866 6885 7268

APPELANTE suivant déclaration du 03/10/2016

INCIDEMMENT INTIMÉE

II – M. E-F G

né le […] à […]

7 rue E-Jaurès

58200 COSNE-COURS-SUR-LOIRE

Représenté et plaidant par M^e André JACQUET de la SCP JACQUET LIMONDIN, avocat au barreau de

BOURGES

timbre dématérialisé n° 1265 1863 2761 5730

INTIMÉ

INCIDEMMENT APPELANT

02 NOVEMBRE 2017

N° /2

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 Septembre 2017 en audience publique, la Cour étant composée de :

M. FOULQUIER Président de Chambre,

M. GUIRAUD Conseiller, entendu en son rapport

M. PERINETTI Conseiller

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me X

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure

civile.

***************

Monsieur E-F G est propriétaire d’une maison d’habitation sise à […]

[…], pour laquelle il a donné mandat sans exclusivité le 12 août 2011 à la SAS agence

Mahaut-Matey de la mettre en location.

Selon acte sous seing privé du 1^er août 2013, la SAS agence Mahaut-Matey a consenti à Madame Y

Z un « Bail d’habitation principale soumis à la loi du 6 juillet 1989 » de cette maison moyennant un loyer mensuel d’un montant de 500 €.

Par courrier en date du 31 janvier 2014 Madame Y Z a donné congé de son bail avec un préavis

d’un mois étant bénéficiaire du RSA.

Par acte d’huissier en date du 30 juillet 2015, Monsieur E-F G a assigné la SAS agence

Mahaut-Matey par devant le tribunal de grande instance de Nevers aux fins d’obtenir indemnisation des

préjudices subséquents à la location pour un montant total de 27 024,32 € selon ce qui ressortait de ses

dernières conclusions.

Par jugement en date du 29 juillet 2016, le tribunal de grande instance de Nevers a :

Condamné la SAS agence Mahaut-Matey à payer, à titre de dommages et intérêts, à Monsieur E-F

G la somme de 2 000 € outre intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2015 ;

Condamné la SAS agence Mahaut-Matey à payer à Monsieur E-F G la somme de 3 000 € au

titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SAS agence Mahaut-Matey aux dépens ;

Rejeté le surplus.

Selon déclaration reçue au greffe de cette cour le 3 octobre 2016, la SAS agence Mahaut-Matey a relevé appel

de ce jugement.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 9 avril 2017, auxquelles il est renvoyé pour plus ample

exposé de ses moyens de fait et de droit à l’appui de son appel, la SAS agence Mahaut-Matey demande à la

Cour de :

Déclarer la SAS agence Mahaut-Matey recevable et bien fondée en son appel,

Infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau,

Déclarer Monsieur E-F G irrecevable et en tout cas mal fondé en toutes ses demandes et l’en

débouter,

Condamner Monsieur E-F G à payer à la SAS agence Mahaut-Matey la somme de 2.000 euros

sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Monsieur E-F G aux entiers dépens et dire que, conformément à l’article 699 du

Code de procédure civile, Maître C D pourra recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance,

sans en avoir reçu provision.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 9 avril 2017, auxquelles il est renvoyé pour plus ample

exposé de ses moyens de fait et de droit à l’appui de ses prétentions et de son appel incident, Monsieur

E-F G demande à la Cour de :

Débouter l’agence Mahaut-Matey de son appel contre le jugement rendu par le tribunal de grande instance de

Nevers le 29 juillet 2016 ;

La débouter de l’ensemble de ses prétentions ;

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné l’agence Mahaut-Matey au paiement d’une

indemnité de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de

première instance ;

Et recevant Monsieur E-F G en son appel incident, contre le jugement du tribunal de grande

instance de Nevers rendu le 29 juillet 2016 :

Le réformant en ce qu’il a, après avoir retenu des fautes commises par l’agence Mahaut-Matey, jugé au visa

de l’article 1147 ( ancien) du code civil que Monsieur E-F G devait être indemnisé pour la

perte de chance subie de ne pas avoir pu obtenir un loyer supérieur à 500 € par mois et pour la perte de

chance de démontrer l’imputabilité au locataire des dégradations découvertes à la reprise, et statuant à

nouveau,

Constater que l’agence Mahaut-Matey a consenti un bail à Madame Z alors qu’elle ne pouvait plus

justifier d’un mandat écrit en cours de validité donné par le propriétaire de la maison louée en violation de la

loi n° 70-9 du 2 janvier 1970,

Dire et juger que l’agence Mahaut-Matey est entièrement responsable du préjudice causé à Monsieur

E-F G pour avoir fait entrer dans les lieux une personne insolvable cautionnée par une

personne ne présentant aucune garantie financière sérieuse pour faire face aux obligations de la locataire si

celle-ci se révélait défaillante,

Dire et juger également que l’agence Mahaut-Matey est entièrement responsable envers Monsieur

E-F G des agissements et manquements commis par Madame Z en exécution du bail

irrégulier qu’elle lui a consenti ainsi que des fautes commises par cette agence professionnelle pour ne pas

avoir établi un état des lieux d’entrée pouvant être opposé à Madame Z,

Dire et juger que dans ces conditions, l’agence Mahaut-Matey a engagé sa responsabilité quasi-délictuelle

envers Monsieur E-F G en application de l’article 1240 du code civil,

Dire et juger en conséquence que l’agence Mahaut-Matey doit indemniser Monsieur E-F G de

la totalité du préjudice subi par ses fautes,

Condamner la société agence Mahaut-Matey au paiement des indemnités suivantes :

- solde de loyers non réglés par la locataire après déduction des versements de la Caf de novembre 2013 à

février 2014 : 593,28 € ;

- loyer de septembre 2013 : 500,00 € ;

- loyer d’octobre 2013 : 500,00 € ;

- loyers et charges de mars 2014 : 1 341,60 € ;

- préjudice financier du fait de la non perception des loyers en raison des fautes de l’agence : 630 € X 17 mois

: 10 710,00 € ;

- frais pour remise en état du logement : 2 185,84 € ;

- taxe enlèvement ordures : 176,00 € ;

Soit un montant total de 16 006,72 €,

Condamner la société agence Mahaut-Matey au paiement d’une indemnité de 10 000 € en réparation du

préjudice moral subi par Monsieur E-F G,

Condamner la société agence Mahaut-Matey au paiement d’une nouvelle indemnité de 3 000 € sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société agence Mahaut-Matey aux dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 août 2017 et la cause a été fixée à l’audience du 19 septembre

suivant à 14 heures.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur la nature des rapports entre Monsieur E-F G et la SAS agence Mahaut-Matey :

Selon le premier alinéa de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable aux faits de l’espèce et

aujourd’hui codifié à l’article 1104, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont

faites.

Selon l’article 1147 du même code, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, le débiteur est condamné,

s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du

retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui

ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Il est constant que Monsieur E-F G a donné mandat à la SAS agence Mahaut-Matey de louer

une maison d’habitation lui appartenant sise à […]

loyer mensuel d’un montant de 630 €. Le mandat ainsi conclu sans exclusivité le 12 août 2011 venait à

expiration sans formalité le 12 août 2012.

Il est également constant que malgré que le mandat ait expiré, la SAS agence Mahaut-Matey a conclu avec

Madame Z un contrat de bail d’habitation pour une durée de 3 ans à compter du 1^er août 2013

moyennant un loyer mensuel de 500 €.

Monsieur E-F G soutient que la SAS agence Mahaut-Matey a engagé sa responsabilité

quasi-délictuelle et sollicite d’être indemnisé en raison des fautes commises à son égard. La SAS agence

Mahaut-Matey soutient, entr’autres, qu’elle n’a fait que mettre en contact la locataire avec le bailleur tout en se prévalant avoir fait le nécessaire quant à l’établissement de l’état des lieux ainsi que pour la vérification de la

solvabilité de la locataire.

En application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte

qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, si le mandat de gestion était venu à expiration au moment où le contrat de bail a été consenti, la

cour observe que dans son courrier recommandé du 16 octobre 2013, soit après les premiers incidents de

paiement de loyer, Monsieur E-F G rappelle à la SAS agence Mahaut-Matey qu’elle a la

gestion de son bien et qu’elle doit intervenir pour que le loyer du mois d’octobre lui soit payé.

En effet, dans le courrier précité, constituant la pièce n° 17 de Monsieur E-F G, celui écrit à la

SAS agence Mahaut-Matey : ' Je vous rappelle que vous avez la gestion de mon bien cité ci-dessous (voir note

d’honoraire n° 2013/08/3680), ce que la SAS agence Mahaut-Matey n’a pas contesté avant que le litige naisse

étant précisé qu’au delà d’une simple mise en contact elle s’est chargée de la rédaction du bail, de l’engagement

et s’est chargée de l’établissement de l’état des lieux d’entrée.

Ainsi, si le mandat n’était plus en cours de validité, nonobstant les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier

1970, il doit être considéré que les parties s’estimaient encore liées contractuellement par un mandat de

location de l’immeuble.

Il convient en outre de rappeler que si les dispositions de la loi n° 70/2 du 2 janvier 1970 ainsi que son décret

d’application sont d’ordre public, celles-ci sont destinées à protéger le co-contractant de l’agent immobilier, en

interdisant à ce dernier la perception de tout honoraire s’il n’a pas reçu de mandat écrit ou en invalidant les

actes passés sans que soit écartée systématiquement l’existence d’un mandat verbal dans les conditions prévues

à l’article 1985 du code civil.

Dès lors, il incombait aux parties de respecter les termes du mandat et les manquements du mandataire

doivent s’apprécier à l’aune de l’accord contractuel qu’elles avaient convenu initialement et qu’elles ont

implicitement reconduit.

C’est donc à bon droit que le premier juge s’est fondé sur les dispositions de l’article 1147 du code civil, dans

sa version applicable aux faits de l’espèce.

- Sur l’exécution du mandat de location :

* Sur le montant du loyer :

Monsieur E-F G reproche à la SAS agence Mahaut-Matey d’avoir loué son bien moyennant un

loyer mensuel de 500 € alors que le mandat de location prévoyait un loyer d’un montant mensuel de 630 €

sans qu’aucun mandat de gestion ne soit en cours et sans obtenir au préalable son accord sur le montant de la

location.

La SAS agence Mahaut-Matey soutient que sa responsabilité ne saurait être engagée à ce titre, même à

considérer que le mandat serait inexistant, dans la mesure où son mandant a consenti à louer son bien

immobilier à Madame Z moyennant un loyer mensuel de 500 €. À l’appui de ce qu’elle soutient, la SAS

agence Mahaut-Matey produit deux attestations et rappelle que Monsieur E-F G a encaissé les loyers durant l’exécution du contrat de bail.

Le premier juge a estimé que si la faute de l’agence était avérée du fait qu’aucun mandat ne liait les parties et

qu’il ne peut se déduire de l’encaissement des loyers ni des attestations produites qu’il ait donné son accord, sa

demande indemnitaire à ce titre devait être rejetée à défaut pour lui de démontrer une perte de chance de louer

à un prix plus élevé.

Cependant, il résulte de l’analyse des pièces produites aux débats que Monsieur E-F G a

accepté de louer son bien à Madame Z moyennant un loyer mensuel de 500 €.

En effet, la facture de la SAS agence Mahaut-Matey du 1^er août 2017, dont il n’est pas contesté qu’elle a été

réglée, fait référence à un loyer mensuel de 500 € et il ressort des autres pièces qu’il a accepté d’encaisser les

loyers à ce montant étant précisé que dans son décompte non daté, Monsieur E-F G établit les

sommes dues par sa locataire d’août 2013 à mars 2014 sur la base d’un loyer mensuel de 500 €.

En outre, la locataire elle-même atteste que Monsieur E-F G lui a consenti une diminution du

montant du loyer à hauteur de 100 € ainsi que Monsieur A, beau-frère de ce dernier.

Dès lors, il est démontré par la SAS agence Mahaut-Matey que Monsieur E-F G a consenti à la

location de son bien à hauteur de 500 € par mois.

En conséquence, par substitution de motifs, le jugement dont appel, sera confirmé en ce qu’il a débouté

Monsieur E-F G de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

* Sur le défaut d’établissement d’état des lieux d’entrée :

Le mandat de location qui liait les parties prévoyait en son article 5 que le mandant donne, entr’autres, au

mandataire le pouvoir de 'rédiger et signer tous actes nécessaires à l’accomplissement des présentes et

notamment les engagements exclusifs de réservation, le bail et le constat d’état des lieux…..'.

Il est constant que l’état des lieux d’entrée du 30 juillet 2013 n’a été signé ni par la locataire ni par l’agence.

Pour s’exonérer de toute responsabilité à ce titre, la SAS agence Mahaut-Matey expose que la signature de

l’état des lieux d’entrée a été différé à la demande de la locataire au motif qu’il est indiqué que la cuve

contenait 1 500 litres de fuel alors que celle-ci était remplie de boue et encrassait le brûleur et qu’elle devait

être remplacée par le bailleur, ce qu’il a fait le 16 octobre 2013.

Monsieur E-F G conteste les affirmations de l’appelante et sollicite sa condamnation à lui payer

la somme de 2 185,84 € en réparation de son préjudice correspondant au coût des travaux de remise en état de

l’immeuble loué.

Le premier juge a alloué à Monsieur E-F G une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts

en réparation de son préjudice résultant d’une perte de chance de démontrer l’imputabilité des dégradations

imputable à la locataire en vue de recouvrer le coût de la remise en état de l’immeuble loué.

La SAS Mahaut-Mathey ne démontre nullement que la signature de l’état des lieux d’entrée a été différée à la

demande de la locataire après que la cuve à mazout ait été remplacée .

En outre, si l’état de la cuve nécessitait qu’il soit porté une mention spéciale sur l’état des lieux d’entrée, il

appartenait à l’agence de la retranscrire mais en aucune manière celle-ci ne pouvait laisser entrer la locataire

dans l’immeuble loué sans que cette formalité ne soit accomplie.

Dès lors la faute de la SAS Mahaut-Mathey est caractérisée.

Si Monsieur E-F G justifie que son immeuble nécessite une remise en état pour un montant de

2 185,84 € TTC, il ne peut se déduire que les travaux de remise en état soient exclusivement imputables aux

dégradations causées par la locataire et son compagnon à défaut d’état des lieux dûment signé.

En conséquence, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a alloué à Monsieur E-F G la

somme de 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice lié à la perte de chance de

recouvrer les dégradations locatives à l’encontre de la locataire due au défaut d’établissement d’un état des

lieux d’entrée.

* Sur le défaut de vérification de la solvabilité de la locataire :

Monsieur E-F G reproche à la SAS agence Mahaut-Matey de ne pas avoir sérieusement vérifié

la solvabilité de la locataire, ce que conteste l’appelante aux motifs que la locataire bénéficiait de l’allocation

logement et que sa mère s’était portée caution à son profit.

Il est de jurisprudence constante que l’agent immobilier, négociateur d’une opération locative, est tenu, quelle

que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de

vérifications sérieuses, réalisées dans les limites prévues par l’article 22-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

issu de la loi n° 2002-73 du 17 janvier 2002 de modernisation sociale et il en est de même s’il ne justifie pas

avoir demandé de caution si la situation du débiteur l’exige.

En l’espèce, il n’est pas discuté que la locataire ne bénéficiait que du RSA pour un montant de 784,97 € avec

un enfant majorée d’une allocation logement d’un montant de 351,68 € tel que cela apparaît dans le décompte

de Monsieur E-F G ainsi que sur les documents de la CAF qu’il produit.

Eu égard aux ressources de la locataire l’engagement de caution de Madame B, mère de Madame

Z, s’imposait.

Dès lors se pose la question de savoir si l’engagement de caution était suffisant pour garantir au propriétaire le

paiement du loyer et des charges en cas de défaillance de la locataire.

Pour justifier de la solvabilité de la caution, la SAS agence Mahaut-Mathey produit aux débats la copie de son

contrat de travail ainsi que son avis d’imposition au titre de la taxe foncière pour l’année 2012. Il ressort de la

lecture de l’engagement de caution que Madame B a déclaré percevoir un salaire mensuel d’un montant

net de 1 000 € et qu’elle a fourni ses bulletins de paie des trois derniers mois qui ne sont nullement produits

par l’appelante.

À défaut de production des bulletins de salaire de la caution, il ne peut être vérifié la situation salariale de

Madame B qui n’était peut-être plus salariée ou simplement embauchée à temps partiel lors de la

signature du bail, et dès lors il doit s’en déduire que ceux-ci n’ont pas été fournis et que la SAS agence

Mahaut-Mathey n’a pas procédé aux vérifications nécessaires relatives à la solvabilité de la caution.

En outre, il n’est pas justifié par la SAS agence Mahaut-Mathey qu’elle ait vérifié la valeur du bien immobilier

dont la caution était propriétaire.

Dès lors, la faute du mandataire est acquise et en raison du non paiement des loyers par la locataire Monsieur

E-F G justifie de l’existence d’un préjudice.

La SAS agence Mahaut-Mathey ne saurait s’exonérer de sa responsabilité au motif que la caution n’aurait pas

été actionnée dans la mesure où sa solvabilité n’a pas été sérieusement vérifiée et qu’au regard de ses

déclarations dans son engagement de caution ses ressources étaient en toute hypothèse insuffisantes.

En conséquence, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a alloué à Monsieur E-F G la

somme de 1 100 € en réparation de ce chef de préjudice pour la perte de chance d’être payé de l’intégralité des

loyers dûs durant l’exécution du bail d’août 2013 à mars 2014.

* Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères :

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 prévoit que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères doit être

remboursée au bailleur.

Monsieur E-F G sollicite à ce titre la condamnation de la SAS agence Mahaut-Mathey à lui

payer la somme de 176 €, demande dont il a été débouté du fait qu’il n’a produit aucun justificatif.

En cause d’appel, force est de constater que Monsieur E-F G ne produit aucun justificatif à

l’appui de ce chef de demande.

En conséquence, le jugement dont appel doit recevoir confirmation en ce qu’il a débouté Monsieur E-F

G de sa demande au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

* Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral :

Monsieur E-F G a subi un préjudice moral en raison des inquiétudes légitimes et des

contrariétés auxquelles il a été confronté en raison des fautes commises par la SAS agence Mahaut-Mathey en

raison du non paiement des loyers.

En réparation de ce chef de préjudice, il y a lieu de lui allouer la somme de 1 000 €.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

La SAS agence Mahaut-Mathey, ayant succombé en son appel, sera condamnée à payer à Monsieur

E-F G une somme supplémentaire de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure

civile.

Elle doit en outre être condamnée aux dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a alloué à Monsieur

E-F G la somme de 400 € en réparation de son préjudice moral ;

Statuant à nouveau dans cette limite,

Condamne la SAS agence Mahaut-Mathey à payer à Monsieur E-F G la somme de 1 000

€ en réparation de son préjudice moral ;

Y ajoutant,

Condamne la SAS agence Mahaut-Mathey à payer à Monsieur E-F G la somme de 1 000

€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS agence Mahaut-Mathey aux dépens de l’appel.

L’arrêt a été signé par M. FOULQUIER, Président de Chambre, et par M^me X, Greffier, auquel la

minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

A. X Y. FOULQUIER