COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2^e Chambre

Arrêt du Jeudi 24 Mars 2011

RG : 09/00045

EL/SD

Décision déférée à la Cour : Arrêt du Cour de Cassation de PARIS en date du 02 Décembre 2008, RG k07:17:218 – Jugement Tribunal de Grande Instance Thonon les Bains du 27 octobre 2005 RG n°03/1425

Appelante

La SCI LE CLOS Y, dont le siège social est sis XXX – XXX prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP DORMEVAL – PUIG, avoués à la Cour

assistée de M^e Laurent VINCIENNE, avocat au barreau de LYON

Intimés

M^me H Y épouse Z

née le XXX à XXX – XXX

M^me U-R Y

née le XXX à XXX – XXX

Melle D Y, es qualité d’héritière de Mr L Y et également héritière de M^me P Y veuve A elle-même héritière de Mr L Y

née le XXX à XXX, demeurant XXX

M. J Y es qualité d’héritier de Monsieur L Y et également héritier de M^me P Y veuve A elle-même héritier de Mr L Y

né le XXX à XXX, demeurant XXX

Melle F Y es qualité d’héritière de Monsieur L Y et également héritière de M^me P Y veuve A elle-même héritière de Mr L Y

née le XXX à XXX XXX

M. B Y es qualité d’héritier de Monsieur L Y

né le XXX à XXX

représentés par la SCP FORQUIN – RÉMONDIN, avoués à la Cour

assistés de la SCP MERMET-BALTAZARD-LUCE & NOETINGER-BERLIOZ, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

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XXX prise en la personne de son maire en exercice, sise Hôtel de Ville – XXX – XXX représentée par son Maire en exercice

représentée par la SCP FILLARD/COCHET-BARBUAT, avoués à la Cour

assistée de la SELARL FAVRE DUBOULOZ COFFY, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

*****

M^me R S T divorcée Y es qualité d’héritière de M^me P Y veuve A elle-même héritière de Mr L Y

XXX

sans avoué constitué

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 22 février 2011 avec l’assistance de Madame DURAND, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Elisabeth de la LANCE, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président du 17 février 2011 qui a procédé au rapport

— Monsieur Marc BAUDOT, Conseiller,

— Madame Chantal MERTZ, Conseiller,

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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 12 juin 1990, les consorts Y et Monsieur J X ont signé une promesse de vente portant sur les parcelles situées sur la commune de Saint Julien en Genevois section A XXX, 1524, 1527, 1529 (à l’exception de la partie constituant l’emprise de la construction principale) et 3170 ainsi que sur l’ensemble des droits à construire résiduels attachés à la propriété A 3169 à l’exception de ceux déjà consommés par la construction existante, dans le cadre d’un projet de construction d’un ensemble immobilier à usage d’habitations.

Un nouveau compromis a été signé le 7 février 1991 entre les mêmes parties pour tenir compte des préoccupations communales, réduisant l’étendue du projet initial pour permettre la création d’un espace vert public et la conservation du bâtiment existant sur la parcelle A 1529, la vente ne portant plus que sur les parcelles A 1523, 1524, 1527 et 1529 et prévoyant la cession gratuite à la commune d’une superficie de 2 433 m². Un permis de construire a été délivré le 24 avril 1992 et la vente a été réitérée par acte authentique du 26 octobre 1992 avec la SCI LE CLOS Y dont Monsieur X est le gérant.

Par acte authentique des 24 mars et 20 avril 1993, les consorts Y ont cédé à titre gratuit à la commune les parcelles A 4677, 4679, 4682, 4684, 4685 et 4687 d’une superficie de 2 433 m² détachées de l’ensemble qui devait être initialement vendu à la SCI..

Par actes du 22 juillet 2003, la SCI a fait assigner la Commune et les consorts Y devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains pour voir annuler le compromis du 7 février 1991 ainsi que les actes de vente et de cession subséquents, en invoquant une fraude à la loi et des manoeuvres illicites de la Commune, et pour obtenir la réitération du compromis du 12 juin 1990 ainsi que des dommages et intérêts de la Commune.

Par jugement du 27 octobre 2005, le tribunal a constaté que l’action en nullité du compromis du 7 février 1991 était prescrite, s’agissant d’une nullité relative du fait d’un vice de consentement se prescrivant par cinq ans, que la SCI ne pouvait justifier d’un intérêt particulier lui donnant qualité à agir en nullité de l’acte de cession gratuite des 24 mars et 20 avril 1993 et a ainsi déclaré la SCI irrecevable en ses demandes.

La SCI a interjeté appel de ce jugement. Par arrêt du 30 avril 2007, retenant que la fraude à la loi est une cause de nullité absolue, que l’action fondée sur ce moyen n’est pas soumise à la prescription de l’article 1304 du Code civil, que la nullité du dernier des actes en cause entraînerait la nullité du premier, que l’action de la SCI n’était pas prescrite, qu’à la date du 7 février 1991, lors de l’accord, entre les consorts Y et la Commune, visant à réduire la superficie des terrains vendus à la SCI sous condition de céder à la commune le surplus des terrains, aucune demande de permis de construire n’avait été déposée et que l’article R 332-15 du Code de l’urbanisme n’était donc pas applicable, la Cour d’appel a confirmé le jugement hormis en ce qu’il a déclaré la SCI irrecevable en ses demandes, et, statuant à nouveau, a débouté la SCI de ses demandes, a débouté la Commune de sa demande de dommages et intérêts et a condamné la SCI à payer la somme de 4 000 € à la Commune et celle de 2 500 € aux consorts Y au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI a formé un pourvoi contre cet arrêt. Par arrêt du 2 décembre 2008, la Cour de cassation a retenu qu’en statuant comme elle l’a fait 'sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la fraude ne consistait pas dans le fait d’avoir subordonné le non exercice du droit de préemption sur les terrains vendus pour la réalisation d’une opération de promotion immobilière à la cession gratuite, en vue de la création d’espaces verts publics, de plus de dix pour cent des terrains concernés, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision’ et a cassé et annulé, dans toutes ses dispositions, l’arrêt du 30 avril 2007, renvoyant l’affaire devant la Cour d’appel de Chambéry autrement composée.

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Par déclaration du 8 janvier 2009, la SCI a saisi la Cour d’appel de Chambéry pour voir statuer sur l’appel du jugement du 27 octobre 2005 et, ses moyens et prétentions étant développés dans ses conclusions déposées le 4 février 2011, soutient qu’elle a été spoliée dans le cadre d’une opération contraire à l’ordre public économique organisée par la commune de Saint Julien en Genevois, dont le chantage au permis de construire a été l’instrument, que les parties au compromis du 12 juin 1990, menacées de voir bloquer l’opération de construction si elles ne se soumettaient pas aux exigences de la commune, ont été contraintes de souscrire un compromis rectificatif prévoyant une rétrocession à la ville d’une surface de 2 433 m² pour l’aménagement d’un parc, que la distraction de cette surface lui a coûté la taxation de 37 places de stationnement manquantes soit un coût de 112 812,27 € et que de ce fait l’opération de promotion immobilière n’a pas été bénéficiaire.

La SCI soutient également que les dispositions de l’article R 332-15 du Code de l’urbanisme, sur les conditions de cession gratuite de terrains à une commune, ont été détournées, que la commune a exigé la cession gratuite litigieuse alors qu’elle n’était saisie d’aucune demande de permis de construire, que cette fraude à l’ordre public est sanctionnée par la nullité absolue de tous les actes civils ayant concouru à ses fins et que le délai de l’action en nullité est trentenaire.

La SCI demande à la Cour de :

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— dire son action non prescrite,

— annuler ensemble, comme étant des opérations indissolublement liées par une cause illicite contraire à l’ordre public, l’acte authentique des 24 mars et 20 avril 1993 et l’acte sous seing privé du 7 février 1991 qui a permis la cession gratuite,

— dire que le compromis du 12 juin 1990 survit à l’annulation de l’acte du 7 février 1991 qui réduit la consistance de la chose vendue sans en diminuer le prix,

— constater que la renonciation de la commune à exercer son DPU est définitive sur la totalité du CLOS Y et rend superflue une nouvelle DIA à l’occasion de la réitération de la vente entre les consorts Y et la SCI,

— ordonner la publicité de l’arrêt à la Conservation des hypothèques d’Annecy,

— dire que les parties à l’acte devront, dans les trois mois de la publication de l’arrêt, réitérer devant notaire le transfert de propriété des parcelles objet de la cession gratuite, et les y condamner en tant que de besoin,

— constater que la vente convenue par l’acte du 12 juin 1990 a été entièrement exécutée en ce qui concerne le paiement du prix,

— désigner un notaire aux fins d’établir l’acte authentique de vente qui constatera que le prix de vente a été intégralement quittancé dans l’acte authentique du 26 octobre 1992,

— débouter les consorts Y de leur demande en complément de prix irrecevable comme nouvelle en cause d’appel et de surcroît mal fondée,

— constater que du fait de la cession gratuite, elle a subi un préjudice lié à la privation de la surface de 2 433 m² qui peut être liquidé à concurrence de la participation financière que la commune lui a imposée pour insuffisance d’aires de stationnement, soit à la somme de 112 812,27 €,

— condamner la commune de Saint Julien en Genevois au paiement de cette somme outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner la commune à lui payer la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— et condamner la commune à lui payer la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

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XXX en Genevois, ses moyens et prétentions étant exposés dans ses conclusions déposées le 18 octobre 2010, fait valoir que le compromis du 12 juin 1990 n’avait pas fait l’objet d’une DIA ni d’un dépôt de permis de construire pour une SHON de 9 000 m², que la commune envisageait de réserver la propriété mise en vente pour faire un parc public, que le compromis du 7 février 1991 a modifié les conditions initiales à la seule initiative des intéressés qui connaissaient les projets de la commune et la possibilité de l’exercice d’un droit de préemption, que la DIA, permettant de purger le DPU, notifiée le 27 mars 1991 ne porte que sur la superficie vendue de 3 730 m² non bâtis, que pour conserver l’usage de leur patrimoine, les consorts Y ont offert eux-mêmes, notamment, la cession à titre gratuit de 2 400 m² pour aménager un parc public, conditions acceptées par la commune, que la renonciation au DPU est du 15 mai 1991, que le permis de construire a été délivré le 24 avril 1992 et que la SCI a été assujettie à la participation prévue pour la non réalisation de places de stationnement rendues obligatoires par le plan d’occupation des sols.

La Commune soutient que la SCI n’a ni qualité ni intérêt à agir, que la cession d’immeuble à titre gratuit par les consorts Y n’est entachée d’aucune fraude ni irrégularité, que les prescriptions du permis de construire relevant de l’article R 332-15 du Code de l’urbanisme sont licites et sont étrangères à la cession gratuite par les consorts Y et aux autres cessions onéreuse et gratuite adoptées par la Commune constituant un tout indissociable, que la renonciation au DPU dont la DIA n’a porté que sur 3 730 m² est sans lien avec le permis de construire accordé ultérieurement à l’acquéreur, que le compromis de vente est caduc, que la SCI n’a aucune qualité pour s’en prévaloir, que, subsidiairement la SCI n’a aucune qualité à se prévaloir de la propriété de la parcelle cédée à titre gratuit par les consorts Y, qu’en remettant les parties signataires dans l’état du compromis de vente du 12 juin 1990, elles devront remplir les conditions afférentes à la purge du DPU, tous les actes authentiques postérieurs au compromis du 7 février 1991 devront être annulés, que, plus subsidiairement, les consorts Y devront notifier leur DIA et un expert devra être désigné pour déterminer les préjudices.

La Commune demande à la Cour de confirmer partiellement le jugement entrepris, de retenir l’absence de fraude et d’irrégularités, de débouter la SCI de l’intégralité de ses demandes, de la condamner à la somme de 20 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, de débouter les consorts Y de leurs demandes et de les condamner à la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, subsidiairement de remettre les parties signataires dans l’état du compromis de vente du 12 juin 1990, de lui allouer des dommages et intérêts de 300 000 €, plus subsidiairement d’ordonner aux consorts Y de notifier leur déclaration d’intention d’aliéner dans un délai d’un mois de l’arrêt, de surseoir à statuer sur les autres demandes et de désigner un expert pour déterminer le coût des travaux mis en oeuvre pour la réalisation des espaces public et les préjudices subis.

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Les consorts Y, leurs moyens et prétentions étant exposés dans leurs conclusions déposées le 22 septembre 2010, font valoir que le compromis du 7 février 1991 est entaché de nullité ayant été obtenu en raison des violences émanant de la Commune, que l’acte de cession gratuite des 24 mars et 20 avril 1993 est nul pour cause contraire à l’ordre public, que ces deux conventions sont attachées par un lien de dépendance, que la nullité de l’une entraîne la nullité de l’autre, qu’il s’agit d’une nullité absolue non soumise à la prescription quinquennale, qu’ils n’ont commis aucune faute, se pliant à la volonté de la Commune qui a exercé un véritable chantage, qu’à l’époque de la vente, leur bien était constitué de parcelles constructibles sans modification en cours du plan d’occupation des sols et sans aucun emplacement réservé prévu, que si la Cour accueille l’action de la SCI, le prix prévu dans le compromis de 1990 n’ayant pas été versé, un complément de prix leur sera dû et que ce solde devra être indexé.

Les consorts Y demandent à la Cour de constater qu’ils n’ont aucune responsabilité dans la situation dénoncée par la SCI, de leur donner acte qu’ils sont prêts à réitérer la cession au profit de la SCI, le prix étant déjà en partie quittancé par l’acte du 26 octobre 1992, de dire que la SCI devra leur payer la somme de 216 061,26 € HT outre indexation sur le coût de la construction depuis le 12 juin 1990, de débouter la Commune de toutes demandes dirigées à leur encontre et de condamner la Commune à leur payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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L’ordonnance de clôture de la procédure est en date du 22 février 2011.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu qu’au regard du caractère indissociable du compromis du 7 février 1991, de l’acte authentique de vente entre les consorts Y et la SCI du 26 octobre 1992 et de l’acte authentique de cession gratuite entre la commune de Saint Julien en Genevois et les consorts Y des 24 mars et 20 avril 1993, la SCI a intérêt à agir en nullité du dernier de ces actes qui entraînerait la nullité du premier, même si les conséquences de cette annulation peuvent ne pas être celles soutenues par la SCI;

Que la SCI a donc bien qualité à agir ;

Attendu que le compromis signé le 12 juin 1990, par acte sous seing privé, prévoyait la vente à Monsieur X d’une partie de la propriété des consorts Y cadastrée sous les numéros 1523, 3170, 1524,1529 et 1527 à l’exception de l’immeuble bâti, avec une bande de terrain de six mètres au droit de cette construction, sur la parcelle 1529 devant rester la propriété des consorts Y, de l’ensemble des droits de construire résiduels existant sur l’ensemble de la propriété initiale reconstituée par l’adjonction de la parcelle n° 3169 appartenant à Mademoiselle Y, ces droits représentant une SHON de 9 000 m² ; que le prix avait été fixé à la somme de 12 000 000 F HT pouvant varier proportionnellement en fonction des droits de construire qui seraient effectivement reconnus au jour de la demande du permis de construire ; que dans les conditions suspensives, il était fait état d’une éventuelle obligation de cession gratuite ou non à la collectivité publique d’une partie de l’assiette foncière, pouvant même excéder 10 % de cette dernière, ainsi que de la procédure de révision du plan d’occupation des sols en cours sur la commune ; qu’il était également fait mention du DPU ;

Attendu que le compromis de vente signé par les mêmes parties le 7 février 1991, toujours par acte sous seing privé, après rappel de l’acte du 12 juin 1990, indique que les parties ont acquis la conviction, à travers les réflexions accompagnant la révision du plan d’occupation des sols, actuellement en cours, que la commune souhaiterait affecter tout ou partie de la propriété à la création d’un espace vert public entraînant l’exercice du droit de préemption et que pour tenir compte des 'préoccupations communales', les parties ont restreint l’étendue du projet initial pour permettre la création d’un espace vert et la conservation du bâtiment sur la parcelle 1529 et ont prévu une cession gratuite au profit de la commune ; que la vente portait sur une surface plus restreinte avec des droits à construire résiduel pour une SHON de 7 000 m² ; que le prix a été fixé à 9 625 000 F HT ;

Attendu que le notaire, chargé de la vente, a notifié une DIA à la commune le 27 mars 1991 portant sur une surface de 3 730 m² ;

Attendu que par délibération du 22 avril 1991, le conseil municipal de la commune de Saint Julien en Genevois a 'accepté’ les termes de l’accord qui lui était soumis prévoyant la cession gratuite à la commune de 2 400 m² pour l’aménagement d’un parc public, l’acquisition en nue-propriété de la propriété de Mademoiselle Y (1 680 m²) pour un montant de 1 120 000 F, l’application d’un COS de 1,20 sur les sols de la partie privative pour la réalisation d’une opération immobilière et la réservation de 4 emplacements de stationnement sur le domaine privé communal au profit des consorts Y ;

Attendu que par un courrier du 15 mai 1991, adressé au notaire, le maire a indiqué que la Ville n’entendait pas exercer son droit de préemption sous la réserve que soient exécutées les conditions du projet de protocole d’accord dont il rappelle les termes ; que dans le courrier du 23 mai 1991 accompagnant la demande de permis de construire, la SCI LE CLOS Y confirme l’accord pris ;

Attendu que la SCI soutient que le compromis du 7 février 1991 et la DIA du 27 mars 1991 auraient été antidatés pour que leur contenu apparaisse comme étant la volonté des vendeurs et de l’acquéreur qui seraient ainsi à l’origine des termes de l’accord en cause et non comme une conséquence de celui-ci ; qu’il convient de rappeler que le compromis a été signé tant par les consorts Y que par la SCI qui n’ont jamais remis en cause la date de l’acte avant la présente procédure ; que le terme de 'projet’ utilisé par le maire dans son courrier ne permet pas de retenir que son contenu est antérieur au compromis et à la DIA ; que les éléments allégués ne justifient pas l’existence de faux ;

Attendu que le permis de construire accordé le 5 février 1993, modifié le 2 février 1996, portait sur une SHON de 7 021 m², la construction de 78 logements et de deux sous-sols de parking dans un premier temps, réduit ensuite à un seul sous-sol de parking, le 2^e étant impossible en raison des caractéristiques du sol; que la non-réalisation du nombre de places de parking demandé par le règlement d’urbanisme a entraîné la taxation de 37 places de stationnement manquantes, pour un montant de 112 812,27 € ;

Attendu qu’il y a lieu de rappeler et de retenir que les terrains en cause sont à proximité immédiate de l’hôtel de ville, que le plan d’occupation des sols de la commune était en cours de révision, depuis 1989, à l’époque du projet de vente en cause, qu’un projet de parc public sur la propriété des consorts Y était en discussion, que ceux-ci souhaitaient conserver la maison familiale et la villa de Mademoiselle Y, qu’un certificat d’urbanisme a été refusé en juillet 1991 pour terrain inconstructible au regard du plan d’occupation des sols en vigueur, soit celui de 1984 modifié en 1988, qu’il n’y a pas eu de DIA avant le 2^e compromis et que la demande de permis de construire est postérieur à l’accord intervenu ;

Attendu qu’au regard de ces éléments et de ceux produits par les parties, il doit être retenu que l’accord litigieux entre les consorts Y et la commune de Saint Julien prenait en compte les intérêts légitimes de chacun des protagonistes, en permettant à la commune de ne pas renoncer à son projet de parc public au profit d’un intérêt privé et ainsi de ne pas exercer son DPU et en permettant aux consorts Y de vendre une partie de leur bien pour un projet de promotion immobilière et de conserver leurs maisons dans de bonnes conditions ;

Qu’il n’est pas démontré que la commune ait imposé d’une manière quelconque les termes de l’accord intervenu et exigé la cession gratuite en échange d’une renonciation de l’exercice de son droit de préemption ; que la chronologie des faits démontre au contraire que les consorts Y ont proposé l’accord en cause pour échapper, de manière préventive, au classement de leur propriété en emplacement réservé empêchant leur projet de vente ; que l’acceptation d’un tel accord par la commune ne peut s’analyser en une quelconque fraude à la loi, la commune n’ayant exigé aucune cession gratuite dans le cadre des dispositions de l’article 332-15 du Code de l’urbanisme ;

Qu’il n’existe pas de preuve de pressions de la commune qui a accepté un accord dans le cadre de contreparties qui lui ont paru favorables et préserver des besoins d’intérêt général avec la réalisation d’un parc public attenant à l’hôtel de ville, soit la cession gratuite à la commune de 2 433 m² pour le parc public avec l’engagement par la commune d’établir une clôture séparative entre le parc public et la propriété restante des consorts Y, l’acquisition par la commune pour 1 120 000 F de la nue-propriété du chalet de Mademoiselle Y qui en gardait ainsi l’usufruit à vie, accompagnée d’une interdiction d’aliéner pendant 25 ans après son décès, favorable aux occupants de la maison familiale voisine et la cession gratuite par la commune de 4 quatre places de parking sur le domaine privé de la commune sur une surface de 75 m² ;

Attendu, en conséquence, qu’en l’absence de fraude établie, la SCI LE CLOS Y et les consorts Y doivent être déboutés de l’ensemble de leurs demandes ;

Attendu qu’il ne paraît pas équitable de laisser à la charge de la commune de Saint Julien en Genevois l’ensemble des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ; qu’il lui sera alloué une somme de 8 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, 6 500 € à la charge de la SCI LE CLOS Y et 1 500 € à la charge des consorts Y ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu l’arrêt de la Cour de cassation du 2 décembre 2008,

Réforme en toutes ses dispositions le jugement déféré du 27 octobre 2005 rendu par le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains,

Déboute la SCI LE CLOS Y de l’ensemble de ses demandes,

Déboute les consorts Y de l’ensemble de leurs demandes,

Condamne la SCI LE CLOS Y à verser à la commune de Saint Julien en Genevois la somme de 6 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne les consorts Y à verser à la commune de Saint Julien en Genevois la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SCI LE CLOS Y aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers étant distraits au profit de la SCP FILLARD / COCHET BARBUAT et de la SCP FORQUIN REMONDIN, Avoués, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Ainsi prononcé publiquement le 24 mars 2011 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Elisabeth de la LANCE, Conseiller faisant fonction de Président et Madame Sylvie DURAND, Greffier.