IF/BE

MINUTE N° 19/866

Copie exécutoire à :

—  M^e David FRANCK

—  M^e Laurence FRICK

Le 16 décembre 2019

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 16 Décembre 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 18/03002 – N° Portalis DBVW-V-B7C-GZXS

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 18 juin 2018 par le Tribunal d’Instance de Saverne

APPELANTE :

SCI BEBULUS

[…]

[…]

Représentée par M^e David FRANCK, avocat au barreau de STRASBOURG

Avocat plaidant : M^e Natalia ICHIM, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMEE :

SA BANQUE CIC EST

prise en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

Représentée par M^e Laurence FRICK, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 octobre 2019, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me MARTINO, Présidente de chambre, et M^me FABREGUETTES, Conseiller, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseiller

M^me DECOTTIGNIES, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me DONATH, faisant fonction de greffière

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, présidente et M^me Nathalie NEFF, greffière à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La Sci Bebulus, qui a pour activité l’acquisition, l’administration et la gestion par location ou autrement de biens immobiliers, terrains ou droits immobiliers, la vente d’immeubles construits ainsi que la rénovation et la surélévation d’immeubles, a souscrit le 29 septembre 2009 auprès de la Sa Banque Cic Est un crédit immobilier de 355'000 €, remboursable avec un taux d’intérêt effectif global de 4,930 %.

Ce prêt a été conclu en vue de financer l’acquisition d’un immeuble situé […] à Ingwiller.

Arguant de difficultés financières, liées à des défauts de paiement de loyer d’une société locataire de locaux situés dans l’immeuble financé, la Sci Bebulus a assigné la Sa Banque Cic Est devant le tribunal d’instance de Saverne le 23 novembre 2017, aux fins de voir ordonner la suspension de l’exécution de ses obligations concernant le prêt litigieux pendant un délai de vingt-quatre mois et de voir ordonner que durant le délai de grâce, les sommes ne produisent pas intérêt.

La Sa Banque Cic Est a conclu à l’incompétence du tribunal d’instance et au débouté de la demande, ainsi qu’à la condamnation de la Sci Bebulus aux dépens et à lui payer la somme de 2000 € par application de l’article 700 du code de procédure.

Par jugement du 18 juin 2018, le tribunal d’instance de Saverne a débouté la Sci Bebulus de sa demande et l’a condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer à la Sa Banque Cic Est la

somme de 600 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sci Bebulus a interjeté appel de cette décision le 4 juillet 2018.

Par dernières écritures du 18 septembre 2019, elle conclut à l’infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et demande à la cour de :

— ordonner la suspension de l’exécution de ses obligations vis-à-vis de la Sa Banque Cic Est concernant le prêt n° 30087 33345 00020032902 pendant un délai de vingt-quatre mois,

— ordonner que durant le délai de grâce, les sommes dues ne produiront intérêt,

— débouter la Sa Banque Cic Est de l’intégralité de ses prétentions.

Elle fait valoir que l’immeuble acquis par le biais du financement compte trois appartements qui ont été mis en location ; que le montant cumulé des loyers est légèrement supérieur à celui des échéances bancaires pour le remboursement du prêt'; que cependant, deux de ses locataires rencontrent actuellement des difficultés financières, puisque l’Eurl Le Bosphore, dont le gérant est le même que celui de la Sci, s’est trouvé en état de cessation des paiements et n’a pu honorer le paiement de son loyer, ce qui la met dans l’impossibilité de faire face aux échéances du prêt ; que le maintien de l’activité de la société Le Bosphore, dont la période d’observation a été maintenue par jugement du 14 novembre 2017, dans le cadre du redressement judiciaire dont elle bénéficie, ne peut s’envisager qu’au moyen d’une baisse de ses charges et notamment de son loyer ; que la suspension temporaire des échéances du prêt immobilier serait à même de permettre une revalorisation du loyer réglé par la société commerciale à la Sci, tout en conservant la possibilité cette dernière de reprendre, à terme, le montant des mensualités avec une trésorerie qu’elle sera constituée pendant le délai de grâce.

Elle précise que la société Le Bosphore, dont le plan de redressement a été arrêté par le tribunal de grande instance de Saverne par jugement du 4 septembre 2018, verse seulement partiellement le loyer entre ses mains, les termes de février, avril, mai et juin 2019 restants cependant impayé ; qu’elle rencontre également des difficultés avec deux autres locataires, qui ont mis un terme à leur contrat de bail à effet au 1^er juillet 2019 ; que l’appartement n’a pu être remis en location qu’au mois de décembre 2018, ce qui l’a privée de cinq mois de rentrées financières ; que malheureusement, le nouveau locataire ne s’acquitte pas régulièrement des loyers et est en voie de résilier le bail.

Elle soutient qu’elle bénéficie de perspectives de redressement, dans la mesure où l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire de la société Le Bosphore permettra de reconstituer progressivement sa trésorerie ; qu’elle-même pourra renforcer son fonds de roulement et honorer sans difficulté, à l’issue du moratoire, les mensualités du prêt immobilier'; que la période de suspension permettra également la recherche active d’un nouveau locataire solvable, de sorte que ses difficultés financières ne sont que passagères.

Elle soutient que l’article L 312-2 ancien du code de la consommation ne fait aucune référence à la notion de consommateur et que les dispositions du code de la consommation sur les crédits immobiliers n’excluent pas plus les personnes morales de leur champ d’application ; que le prêt litigieux n’a pas été conclu afin de financer une activité professionnelle ; qu’en tout état de cause, les parties ont entendu soumettre leurs relations contractuelles aux dispositions du code de la consommation relatives au crédit immobilier.

Par écritures du 10 juillet 2019, la Sa Banque Cic Est a conclu au rejet de l’appel et à la confirmation du jugement entrepris, en tant que de besoin par substitution de motifs.

À titre subsidiaire, si par impossible la cour devait ordonner une suspension de l’obligation de remboursement, elle demande à la cour de :

— dire et juger que pendant la période de suspension, le cours des intérêts au taux contractuel sera maintenu,

— dire et juger que pendant la période de suspension, l’obligation de payer la cotisation d’assurance du prêt sera maintenue,

— dire et juger qu’à défaut de règlement d’un des montants dus pendant la période de suspension, il sera automatiquement mis fin à la suspension du prêt,

En tout état de cause,

— condamner la Sci Bebulus aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel,

— condamner la Sci Bebulus à lui payer la somme de 2000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que les dispositions de l’article L 313-12 du code de la consommation dans sa version applicable au moment de la souscription du contrat, sur lesquelles l’appelante fonde sa demande, ne sont pas applicables en l’espèce dans la mesure où la Sci Bebulus exerce une activité professionnelle dans laquelle s’inscrit le prêt immobilier litigieux ; que l’article L 312-3 du même code exclut du champ d’application des dispositions les prêts destinés à financer une activité professionnelle ; qu’il n’y a dans le contrat aucune soumission volontaire des parties au code de la consommation, dont les dispositions ne sont visées que pour les articles relatifs au TEG.

Elle soutient en tout état de cause que la demande n’est pas fondée, puisque la Sci Bebulus ne rapporte pas la preuve qu’elle est dans l’impossibilité de régler les échéances du prêt et ne justifie pas plus que la société Le Bosphore ne paie pas le loyer convenu, alors qu’elle bénéficie d’un plan de redressement judiciaire ; que la Sci Bebulus tente en réalité de permettre le redressement judiciaire de cette société en lui faisant supporter le poids des mesures de redressement ; que l’appelante, qui est son seul contractant, est propriétaire de plusieurs biens immobiliers dont la vente lui permettrait de se constituer une trésorerie et de continuer à honorer ses engagements.

MOTIFS

Vu l’ordonnance de clôture en date du 23 septembre 2019';

En vertu des dispositions de l’article L 313-12 ancien, devenu L 314-20 du code de la consommation, l’exécution des obligations du débiteur peut être, notamment en cas de licenciement, suspendue par ordonnance du juge d’instance, dans les conditions prévues à l’article 1244-1 ancien, devenu 1343-5 du code civil. L’ordonnance peut décider que, durant le délai de grâce, les sommes dues ne produiront point intérêt.

Il est constant que cet article s’applique tant aux personnes physiques qu’aux personnes morales.

Il résulte cependant des dispositions de l’article L 313-12 ancien, devenu L 313-2, du même code, que sont exclus du champ d’application du présent chapitre :

1° Les prêts consentis à des personnes morales de droit public ;

2° Ceux destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.

Il ne peut être contesté que la Sci Bebulus a pour activité l’acquisition, l’administration, la gestion par location ou autrement de biens immobiliers, de sorte que le prêt immobilier destiné à financer l’achat d’un immeuble en vue de procurer des revenus locatifs entre dans le cadre de l’activité professionnelle de la Sci.

Celle-ci ne peut revendiquer a priori les dispositions du code de la consommation.

Cependant, bien que le prêt destiné à financer les besoins d’une activité professionnelle soit exclu en tant que tel du champ d’application des dispositions du code de la consommation, rien d’interdit aux parties de soumettre volontairement l’opération à ces dispositions, qui lui deviennent dès lors applicables.

En l’espèce, l’offre de prêt immobilier acceptée par la Sci Bebulus fait immédiatement référence, en première page, aux articles L 312-1 et suivants du code de la consommation. Les clauses du contrat contiennent également des mentions et renvois aux articles de ce code, notamment en pages six, huit et onze et ne font pas uniquement référence aux dispositions applicables au TAEG, contrairement à ce qu’affirme la Sa Banque Cic Est, puisqu’il est notamment fait référence aux articles L 312-21, L 312-22, L 312-23 et L 312-10, dont le texte est rappelé dans le paragraphe 23 de l’offre, intitulé:rappel de certaines dispositions du code de la consommation'; que nulle stipulation ne précise que le contrat peut ne pas être soumis aux dispositions de ce code et ne prévoit de règle différente.

Il est ainsi démontré que les parties ont entendu soumettre leurs relations aux dispositions du code de la consommation.

Pour autant, un délai de grâce ne peut se concevoir que si le débiteur est en mesure de proposer un apurement de la dette à l’expiration de la période de suspension accordée.

Force est sur ce point de constater que l’appelante ne justifie d’aucune circonstance qui lui permettrait de remplir ses obligations au titre du remboursement du prêt à l’issue d’un tel délai. En effet, il résulte d’une lettre de M^e Claus, mandataire judiciaire au redressement de la société Le Bosphore, que le montant du loyer acquitté par cette société est trop élevé au regard du chiffre d’affaires réalisé et qu’il demande de faire le point notamment sur le montant du loyer. La Sci Bebulus indique par ailleurs dans ses conclusions que le loyer d’un autre de ses trois appartements est resté impayé'; que le nouveau locataire qui est entré dans les lieux rencontre lui aussi des difficultés pour s’acquitter des sommes dues.

Elle ne démontre ainsi pas que la situation financière qu’elle allègue n’est que temporaire et a vocation à s’améliorer rapidement.

La suspension demandée n’étant pas dans ces conditions opportune, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la Sci Bebulus de ses demandes.

Sur les frais et dépens':

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Succombant en la procédure, la Sci Bebulus sera condamnée aux dépens de l’instance

d’appel, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et les situations économiques respectives des parties justifient qu’il soit dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la Sa Banque Cic Est.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement déféré,

Y ajoutant,

REJETTE la demande de la Sa Banque Cic Est fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la Sci Bebulus aux dépens de l’instance d’appel.

La Greffière, La Présidente de chambre,