R.G : 16/08159 Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 10 novembre 2016

RG : 16/09397

XXX

SARL V.Y IMMO

C/

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE D E

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON 1^re chambre civile B ARRET DU 13 Juin 2017 APPELANTE :

La société V. Y IMMO, SARL, représentée par sa gérante en exercice, M^me X Y

XXX

XXX

Représentée par Maître B C, avocat au barreau de LYON

INTIMEE :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RÉSIDENCE D E XXX, représenté par son syndic en exercice la SA CABINET GINET IMMOBILIER prise en son établissement secondaire XXX, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par la SELARL LERICHE CABINET D’AVOCATS, avocats au barreau de LYON ******

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 Mai 2017

Date de mise à disposition : 13 Juin 2017

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Françoise CARRIER, président

— Marie-Pierre GUIGUE, conseiller

— Z A, conseiller

assistés pendant les débats de Leïla KASMI, greffier placé

A l’audience, Z A a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Françoise CARRIER, président, et par Leïla KASMI, greffier placé, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

****

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE Selon acte reçu le 9 juillet 2015 par Maître Borel-Giraud notaire à Lyon 3^e, la société V.Y Immo, marchand de biens, a acquis un appartement de 105 mètres carrés de type F5, constituant le lot 65, situé dans une résidence en copropriété située XXX à Lyon.

Le 18 septembre 2015, la société V.Y Immo a avisé le syndic de copropriété de son intention de procéder à la division de son lot en 7 nouveaux lots correspondant à 6 studios de 14 m2 environ chacun et à un couloir d’accès commun.

Par acte du 14 octobre 2015, le syndicat des copropriétaires Résidence D E XXX à XXX a assigné la société V.Y Immo devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon aux fins d’arrêt des travaux, et de remise en état des branchements et raccordements aux parties communes.

Par ordonnance du 7 décembre 2015, le juge des référés de Lyon a débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes.

Les travaux terminés, le société V.Y Immo a loué les 6 studios.

Le 10 mai 2016, l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté une résolution n°36 relative à l’approbation de la nouvelle répartition des tantièmes et des charges suite à la division du lot n°65 en sept nouveaux lots, et rejeté la délibération n°37 visant à autoriser la société V.Y Immo a effectuer à ses frais des travaux de création de nouvelles boîtes aux lettres, de modification de l’interphone, et le raccordement des lots crées à la colonne électrique de l’immeuble. Par acte d’huissier du 29 juillet 2016, la société V.Y Immo a assigné le syndicat des copropriétaires à jour fixe aux fins à titre principal de voir annuler les délibérations n°36 et 37 prises par l’assemblée générale des copropriétaires du 10 mai 2016 et d’indemnisation de son préjudice.

Le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de débouter la société V.Y Immo et d’ordonner la remise en état des lieux.

Par jugement du 10 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Lyon a :

— débouté la société V.Y immo de sa demande d’annulation de la délibération n°36 et de la délibération n°37 adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires le 10 mai 2016,

— condamné la société V.Y immo à remettre son appartement situé au 5^e étage de immeuble situé XXX à Lyon, dans l’état dans lequel il se trouvait avant travaux, c’est à dire un appartement de 105 mètres carrés, et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard,

— débouté le syndicat des copropriétaires Résidence D E XXX à XXX de sa demande de condamnation de la société V.Y immo à remettre son appartement dans l’état dans lequel il se trouvait avant travaux,

— débouté le syndicat des copropriétaires Résidence D E XXX à XXX de sa demande de suppression de tous les raccordements et branchements sur les parties communes, sous astreinte de 100 € par jour de retard,

— fait interdiction à la société V.Y immo de louer les studettes en violation de la destination de l’immeuble et du règlement de copropriété, sous astreinte d’un montant de 250 € par jour de retard et par studette, à compter de l’expiration d’un délai de 6 mois après la signification du présent jugement,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement

— condamné la société V.Y immo à verser au syndicat des copropriétaires Résidence D E XXX à XXX la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

— condamné la société V.Y immo aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés par les avocats de la cause conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société V.Y Immo a relevé appel de ce jugement.

Elle demande à la cour :

Vu les articles 544 et 1241 et suivants du code civil Vu la loi du 10 juillet 1965 et en particulier les articles 10-1, 11 alinéa 3 et 30,

— de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant de nouveau,

— de constater que la subdivision de lots est prévue et autorisée par le règlement de copropriété, qu’elle n’est pas contraire à la destination de l’immeuble,

— de dire en conséquence qu’il n’est pas nécessaire d’annuler la résolution n°36 refusant la nouvelle répartition des charges, dès lors qu’il suffit que la cour procède à cette répartition, – d’approuver en conséquence, la nouvelle répartition des charges telle que proposée par son géomètre,

— de dire qu’il n’y a lieu ni à remise en état, ni à rétablissement de l’affectation antérieure,

— d’annuler la résolution n°37 pour abus de droit,

— ou subsidiairement, si la cour refusait de constater l’abus de droit,

— d’autoriser les travaux objets de la résolution n°37 après avoir constaté qu’ils ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble et portent amélioration des lots créés,

— de condamner le syndicat de copropriété à lui payer la somme de 60 000 € en réparation de son préjudice,

— de condamner le syndicat de copropriété à lui payer la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de dire qu’elle sera dispensée des charges de copropriété afférentes à cette procédure,

— de condamner le syndicat de copropriété en tous les dépens distraits au profit de Maître B C sur son affirmation de droit.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence D E XXX XXX demande à la cour :

Vu l’article 564 du code de procédure civile,

— de dire irrecevables les prétentions nouvelles soumises à la cour par la société V.Y Immo,

Vu les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, Vu les articles 25b et 30 de la loi du 10 juillet 1965, Vu les articles 1 et 2, titre I du règlement de copropriété de l’immeuble Résidence D E

— de confirmer le jugement entrepris :

en ce qu’il a débouté la société V.Y Immo de ses demandes d’annulation des délibérations 36 et 37 adoptées par l’Assemblée Générale des copropriétaires le 10 mai 2016,

en ce qu’il a condamné la société V.Y Immo à remettre son appartement dans l’état dans lequel il se trouvait avant travaux, sous astreinte de 100 € par jour de retard,

en ce qu’il a fait interdiction à la société V.Y Immo de louer les studettes en violation de la destination de l’immeuble et du règlement de copropriété sous astreinte de 250 € par jour de retard et par studette,

en ce qu’il a condamné la société V.Y Immo au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 et aux dépens.

réformant le jugement :

— d’ordonner la suppression de tous les raccordements et branchements sur les parties communes (câbles téléphoniques, câbles télévision, VMC, sanitaires, électricité, eau et évacuation …) sous astreinte de 100 € par jour de retard , – de débouter la société V.Y Immo de toutes demandes, fins et prétentions

— de condamner la société V.Y Immo à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence D E en cause d’appel la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la société V. Y Immo aux entiers dépens distraits au profit de la société Leriche cabinet d’Avocats, Avocat sur son affirmation de droit.

Il soutient :

— que les prétentions nouvelles soumises à la Cour par la société V.Y Immo notamment en constatation ou concernant la résolution n°36 seront déclarées irrecevables en application de l’article 564 du code de procédure civile,

— qu’il en va de même de la demande relative à la répartition des charges, en première instance sur la base du projet joint à la convocation et en cause d’appel sur la base d’un projet différent visé en pièce n°13,

— que l’assemblée générale des copropriétaires n’a jamais été sollicitée préalablement aux travaux et n’a jamais donné quelque accord que ce soit,

— que règlement de copropriété de 1973 révèle l’intention claire des auteurs de favoriser des appartements spacieux, plutôt que leur nombre, pour une habitation à vocation familiale dans une copropriété à taille humaine, en ces termes :

'la location en meublé d’appartements entiers est autorisée. En revanche, la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite.'

— qu’il n’y a rien d’illicite à vouloir éviter la multiplication des lots, préserver l’immeuble, conserver la vocation familiale d’une copropriété et empêcher une sur-occupation nuisible à la pérennité, à l’entretien de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires,

— que pour les mêmes raisons, c’est de façon légitime que le syndicat des copropriétaires s’est opposé aux demandes d’autorisation visées par la résolution 37, formées par la société V.Y Immo,

. création de 5 boîtes aux lettres, en sus de celle préexistante

. raccordement à la platine d’interphone de l’immeuble

. raccordement à la colonne électrique de l’immeuble

— que l’article 11 de la Loi du 10 Juillet 1965 visé par la société V.Y Immo n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce, s’agissant de travaux de division qui n’ont pas été décidés ni autorisés en assemblée générale et qui sont contraires à la destination de l’immeuble,

— qu’à titre surabondant, la répartition des millièmes envisagée, sans augmentation du total des millièmes en dépit de la création de 6 nouveaux lots n’est pas admissible, 6 lots auraient les mêmes charges, notamment d’ascenseur, qu’un seul lot,

— que devant la Cour, l’incohérence du projet est à son comble, le projet de millièmes (pièce V.Y Immo n°13) est différent de celui soumis à l’Assemblée Générale des copropriétaires attaquée dans lequel le nouveau lot (67) d’accès commun aux 6 studios créés n’ait affecté d’aucun millième (pièce SCOP n° 5), – que la volonté du syndicat des copropriétaires de ne pas avaliser des travaux réalisés sans autorisation, en violation des stipulations du règlement de copropriété et de la destination de l’immeuble et portant atteinte aux droits des autres copropriétaires, est une obligation légale qui ne saurait en elle-même constituer un abus de majorité,

— que si la société V.Y Immo qui a déjà mis les appartements en location a subi un préjudice, il découle directement et exclusivement de la réalisation des travaux sans l’autorisation préalable de l’Assemblée Générale des copropriétaires.

— que la violation de la destination de l’immeuble, l’exécution de travaux qui par définition affectent les parties communes, l’absence de toute autorisation préalable de l’Assemblée Générale des copropriétaires à des travaux réalisés empêchent toute ratification et autre solution que la remise en état des lieux.

MOTIFS Sur la recevabilité des demandes de la société V.Y Immo

Aux termes des articles 564 et suivants du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Cependant, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

D’autre part, les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément.

En l’espèce, les demandes de la société V.Y Immo tendant à ce que la cour approuve la nouvelle répartition des charges telle que proposée par son géomètre tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, notamment à la demande d’annulation de la résolution n° 36.

Sur la demande de répartition judiciaire des charges

Aux termes de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, invoqué par l’appelante,

« En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24.»

Cette demande d’autorisation judiciaire n’est recevable que pour autant que les travaux sur lesquels le demandeur se fonde pour solliciter une nouvelle répartition des charges sont réguliers au regard du règlement de copropriété et de la loi.

Il convient de constater que le règlement de copropriété en son article 14 indique que « les copropriétaires pourront échanger entre eux des éléments détachés de leurs lots ou en céder aux propriétaires voisins ou encore diviser leurs locaux en plusieurs lots ».

Cependant, aux termes des articles 8 et 9 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 :

« Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.»

«Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. Il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble».

Aux termes de l’article 1^er du règlement de copropriété :

«L’immeuble est destiné à l’usage d’habitation mais les locaux situés au rez de chaussée sont à usage de magasins ou de bureaux.»

L’article 2, a) du règlement de copropriété, stipule :

« Les appartements ne pourront être qu’occupés bourgeoisement ou affectés à l’exercice d’un profession libérale, sous réserve des autorisations administratives nécessaires. La location en meublé d’appartements entiers est autorisée. En revanche, la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdites.»

Il convient en conséquence de rechercher si les travaux réalisés par la société V.Y Immo ne sont pas contraires à la destination du lot et à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, l’immeuble comporte deux entrées.

L’appartement acquis par la société V.Y Immo est situé dans la partie desservie par l’entrée n° XXX d’Or, qui comporte 9 appartements (2 par paliers , à savoir un F4 et un F5 , aux 1^er, 2^e, 3^e et 4^e étage, et un F6 seul au 5^e étage), pour des surfaces de 93 m2, 104 m2 et 144 m2.

La partie desservie par le n° 103 comporte également 9 appartements, 8 d’une superficie de 74 à 75 m2 et 1 d’une superficie de 118 m2.

D’autre part, le règlement prohibe la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes.

L’appartement constituant le lot 65 était équipé d’une cuisine et de deux sanitaires.

XXX et usées étaient évacuées par trois colonnes de diamètre 110 mm situées : au centre, au sud et à l’angle nord-est de l’appartement.

La subdivision en 6 studios a nécessité des travaux d’adaptation importants : installation d’appareils de type «sani-broyeurs», cuves de stockage, pompes de relevage pour l’évacuation des eaux vannes et usées par des canalisations circulant pour certaines, dans le faux plafond et aboutissant à l’une des trois colonnes.

Il sera relevé également que chaque studio est équipé de plaques de cuissons électriques, d’un micro-onde et d’un réfrigérateur et d’un téléviseur.

A l’évidence la multiplication des équipements électriques sans modification de l’alimentation électrique de l’appartement est susceptible de générer une insuffisance de puissance disponible pour les autres copropriétaires.

Il sera également relevé que la division opérée aurait pour conséquence lors de la revente séparées des lots, la création de servitudes notamment du lot 3 sur les lots 2 et 4 et des lots 1 et 5 sur le lot 7 indivis. Il est également crée un lot n° 7 privatif , mais indivis entre les 6 autres futurs propriétaires. Il en résulterait manifestement une complexité accrue du fonctionnement de la copropriété et des risques de troubles du voisinage en raison de la sur-occupation des lieux.

Enfin, ainsi que l’a justement relevé le premier juge, la création de six studios à usage d’habitation, qui entraîne une augmentation de plus de 60 % du nombre d’habitations au dernier étage d’un immeuble à caractère familial, situé dans un quartier résidentiel de Lyon qui compte seulement deux appartements par étage, est de nature à engendrer une augmentation sensible de la fréquentation des parties communes, une modification des modalités de jouissance de celles-ci, outre une augmentation des nuisances sonores pour les copropriétaires des niveaux inférieurs .

Il résulte de ces éléments que la division du lot 65 en 7 nouveaux lots est contraire à la destination de l’immeuble (occupation bourgeoise) et porte atteinte aux droits des autres copropriétaires.

En conséquence, il convient de débouter la société V. Y Immo de sa demande tendant à l’approbation de la nouvelle répartition des charges telle que proposée par son géomètre.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 37

Par cette résolution, la société V.Y Immo a demandé l’autorisation de remplacer la platine d’interphone de l’immeuble, d’installer des boîtes à lettres supplémentaires et de raccorder les lots crées à la colonne électrique de l’immeuble.

Le rejet de cette résolution ne saurait constituer un abus de majorité dès lors que ce refus est valablement fondé sur l’ irrégularité de la division du lot 65, les demandes formulées devenant sans objet.

Sur la demande subsidiaire d’autorisation des travaux objets de la résolution n°37 après avoir constaté qu’ils ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble et porte amélioration des lots crées.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale peut autoriser un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de celui-ci , et conforme à la destination de celui-ci.

En cas de rejet de l’assemblée générale, le copropriétaire peut saisir le tribunal de grande instance aux fins d’autorisation judiciaire d’effectuer tout travaux d’amélioration.

En l’espèce, les travaux sollicités n’ont d’intérêt que pour la desserte des nouveaux lots crées, à condition qu’ils puissent être vendus ou loués, ce qui a été jugé contraire à la destination du lot 65 et de l’immeuble.

Ils ne peuvent apporter dans ces conditions aucune «amélioration», ni à l’immeuble ni au lot 65.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la remise en état et le rétablissement de l’affectation antérieure

Le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à solliciter la condamnation de la société V.Y Immo à remettre son appartement dans l’état dans lequel il se trouvait avant travaux, alors que le règlement de copropriété indique en son article 2 o) que chaque propriétaire peut modifier comme bon lui semblera la disposition intérieure de son appartement, après en avoir avisé le syndic de copropriété (ce qui a été fait) et alors qu’il n’est pas établi que les branchements réalisés sur les colonnes existantes et desservant le lot 65 aient affectés les parties communes. Sur la demande d’interdiction de louer les studettes en violation de la destination de l’immeuble et du règlement de copropriété sous astreinte de 250 € par jour de retard et par studette

La clause du règlement de copropriété interdisant la transformation d’appartements en chambres meublées s’applique à la division d’un appartement en six studios de 14 mètres carrés chacun, qui ont été loués non seulement équipés, mais également meublés d’une table, de deux chaises, d’un canapé et d’un téléviseur, comme en atteste l’état des lieux d’entrée annexé au bail régularisé le 8 août 2016 avec M^me H I.

En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société V. Y Immo

Cette demande, fondée sur le succès des demandes principales, lesquelles ont été rejetées, est mal fondée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS la cour,

— déclare recevables les prétentions soumises à la cour par la société V.Y Immo,

— Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— débouté la société V.Y immo de sa demande d’annulation de la délibération n° 37 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires le 10 mai 2016,

— débouté le syndicat des copropriétaires Résidence D E XXX à XXX de sa demande de condamnation de la société V.Y immo à remettre son appartement dans l’état dans lequel il se trouvait avant travaux,

— débouté le syndicat des copropriétaires Résidence D E XXX à XXX de sa demande de suppression de tous les raccordements et branchements sur les parties communes, sous astreinte de 100 € par jour de retard,

— fait interdiction à la société V.Y immo de louer les studettes en violation de la destination de l’immeuble et du règlement de copropriété, sous astreinte d’un montant de 250 € par jour de retard et par studette, à compter de l’expiration d’un délai de 6 mois après la signification du présent jugement,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement

— condamné la société V.Y immo à verser au syndicat des copropriétaires Résidence D E XXX à XXX la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamné la société V.Y immo aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés par les avocats de la cause conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

y ajoutant, – Déboute la société V.Y Immo de ses autres demandes,

— Condamne la société V.Y Immo à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence D E XXX à XXX en cause d’appel la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la société V.Y Immo aux entiers dépens distraits au profit de la société Leriche cabinet d’Avocats, avocat sur son affirmation de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE