MINUTE N° 25/426

Copie exécutoire à :

— M^e Laurence FRICK

Copie conforme à :

— M^e Ahlem

RAMOUL-BENKHODJA

— greffe du JCP du TJ [Localité 8]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 29 Septembre 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/03428 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IMFZ

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 04 juillet 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse

APPELANT ET INCIDEMMENT INTIM'' :

Monsieur [V] [W]

[Adresse 4]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/3246 du 27/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Représenté par M^e Ahlem RAMOUL-BENKHODJA, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ ET INCIDEMMENT APPELANT :

Monsieur [Z] [B]

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 6] / CHINE

Représenté par M^e Laurence FRICK, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 30 juin 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me DESHAYES, conseillère, en l’absence de la présidente légitimement empêchée, et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par contrat en date du 24 juin 2021 ayant pris effet le 1er juillet 2021, M. [Z] [B] a donné à bail à M. [V] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 420 euros outre 30 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [B] a fait signi’er au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 août 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 4 janvier 2024, M. [B] a fait assigner M. [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse pour voir constater, subsidiairement prononcer la résiliation du contrat, voir ordonner son expulsion et le voir condamner au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation en résultant.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 4 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a :

— rejeté la demande de réouverture des débats,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 17 octobre 2023 à minuit et que le contrat de bail s’était donc trouvé résilié à cette date,

— ordonné, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [W] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants et L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [W] à la somme de 475,45 euros,

— condamné M. [W] à payer à M. [B] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 18 octobre 2023 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et étant majorée des charges locatives dûment justi’ées,

— condamné M. [W] à verser à M. [B] la somme de 2 699,22 euros au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnité d’occupation à la date du 3 novembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, déduction faite d’un encaissement de 480 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 252,87 euros à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamné M. [W] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (Ccapex) de l’assignation et de sa noti’cation à la préfecture,

— condamné M. [W] à verser à M. [B] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a essentiellement retenu que le preneur, cité plus de quatre mois avant l’audience, avait bénéficié d’un délai suffisant pour préparer sa défense ; que l’action était recevable ; que les relevés de compte avec solde progressif

établissaient que M. [W] ne s’était pas acquitté des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois ouvert par le commandement de payer ; que le décompte produit par le bailleur démontrait qu’il restait devoir une somme de 2 699,22 euros à la date du 3 novembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse et déduction faite d’un encaissement de 480 euros.

M. [W] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 25 septembre 2024.

L’affaire a été fixée à bref délai par ordonnance rendue le 15 octobre 2025, fixant la date prévisionnelle de clôture au 23 juin 2025 et l’audience de plaidoirie au 30 juin 2025.

Par ordonnance rendue le 23 juin 2025, le président de chambre, chargé de la mise en état, a rejeté la requête présentée le même jour par M. [W] tendant à voir reporter la date de clôture de l’instruction, dès lors que l’appelant disposait d’un délai suffisant pour conclure depuis les dernières conclusions de l’intimé.

Par requête datée et enregistrée le 23 juin 2025, M. [B] demande à voir ordonner que les conclusions et la pièce n°11 notifiées le 23 juin 2025 pour le compte de M. [W] soient écartées des débats comme tardives, au vu de la date de clôture fixée le même jour.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 4 avril 2025, M. [W] demande à la cour de déclarer son appel recevable et bien fondé, infirmer le jugement en ce qu’il a constaté la résiliation du bail à la date du 17 octobre 2023 et a ordonné son expulsion et celle des occupants de son chef, faute de départ volontaire, a fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 475,45 euros et l’a condamné à payer à M. [B] cette indemnité à compter du 18 octobre 2023 jusqu’à son départ effectif des lieux et remise des clés ainsi que la somme de 2 699,22 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 3 novembre 2023, échéance du 9 novembre 2023 incluse et après déduction d’un encaissement de 480 euros, outre les dépens, dont le coût du commandement de payer et une indemnité de procédure de 500 euros,

et, statuant à nouveau :

— réformer le jugement dont appel ;

— constater la bonne foi de M. [W] ;

— constater que M. [W] paie régulièrement le montant des loyers et charges courants et l’indemnité d’occupation ;

— constater qu’il a remboursé une partie de l’arriéré dû ;

en conséquence,

— juger qu’il n’y a lieu à résiliation du bail, à l’expulsion de M. [W] et tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 3] ;

— juger que la créance de M. [W] s’élève à 2 118,17 euros au 16 septembre 2024 ;

subsidiairement, si par extraordinaire, la cour devait confirmer la première décision en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail,

— lui accorder les plus larges délais pour s’acquitter de la dette locative en application des articles L 1241-1 et 1241-2 du code de procédure civile ;

— lui accorder en application de l’article L613-1 du code de la construction et de l’habitation et des articles L 412-3 à 6 du code de procédure civile, les plus larges délais afin de quitter le logement ;

— suspendre pendant la durée de ce délai les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat ;

— lui accorder des délais de paiement, à défaut de règlement d’une seule échéance, l’intégralité de la somme restant due sera immédiatement exigible ;

— juger que pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus et dire que si le locataire se libère de la date (dette) locative dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire de plein droit est réputée ne pas avoir jouée ;

sur la demande additionnelle,

— juger que M. [W] n’a pas eu une jouissance paisible du logement ;

en conséquence,

— condamner M. [B] à lui payer la somme de 1 870 euros au titre des interventions concernant les punaises de lit ;

— lui accorder des dommages et intérêts d’un montant de 5 000 euros au titre du préjudice subi du fait de l’inaction du propriétaire et de l’infection de son appartement par les punaises de lit et condamner M. [B] à lui payer ledit montant ;

sur l’appel incident,

— déclarer l’appel incident irrecevable et mal fondé ;

— le rejeter ;

— débouter M. [B] de l’intégralité de ses conclusions et demandes ;

— juger qu’il n’y a lieu à versement par M. [W] de montant au titre de l’article 700 du code de procédure civile ni en première instance ni en appel ;

en tout état de cause,

— débouter M. [B] de l’intégralité de ses conclusions, fins et demandes ;

— le condamner aux entiers frais et dépens et au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700-2 du code de procédure civile.

A l’appui de son appel, M. [W], sans contester son arriéré de loyer, insiste sur sa bonne foi caractérisée par un versement de 500 euros en date du 5 octobre 2023 et des versements réguliers depuis lors, outre la reprise du paiement des loyers courants, sa dette étant ainsi en diminution pour s’établir au 21 janvier 2025 à la somme de 2 110,33 euros.

Il sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement assortis de la suspension des effets de la clause résolutoire, précisant qu’il n’avait pas d’impayé avant son licenciement et qu’il a désormais retrouvé un emploi lui permettant d’assurer le paiement de l’indemnité d’occupation. Il se prévaut de la signature devant le juge de l’exécution d’un accord de conciliation à hauteur de 150 euros par mois pour apurer la somme de 4 895,21 euros à la date du 23 janvier 2025.

L’appelant sollicite par ailleurs l’octroi de délais d’évacuation afin de lui permettre d’obtenir un appartement avec un loyer adapté à sa capacité financière.

Sur demande additionnelle, M. [W] sollicite indemnisation des troubles de jouissance qu’il a subis par suite de l’infestation du logement par des punaises de lit, du fait que la porte de l’immeuble restait constamment ouverte et que les boîtes aux lettres n’étaient pas accessibles. Il insiste sur l’inaction de son bailleur, pourtant averti de la situation, et la nécessité dans laquelle il s’est trouvé de faire intervenir des agences de traitement à ses frais à plusieurs reprises, les punaises de lit provenant des autres appartements appartenant à M. [B] et non d’un défaut d’entretien de sa part.

Il s’oppose enfin aux demandes adverses formulées sur appel incident relativement aux frais et dépens de la procédure de première instance et sollicite le rejet de toute indemnité de procédure à sa charge.

Par conclusions en date du 23 juin 2025, M. [W] a repris et développé lesdites conclusions, notamment dans leurs motifs et en demandant le débouté de M. [B] de sa demande de dommages et intérêts.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 29 avril 2025, M. [B] demande à la cour, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, les articles 954 et suivants du code de procédure civile, les articles 1240 et suivants du code civil, l’article 9 du code de procédure civile, de :

sur l’appel principal :

— rejeter l’appel

— confirmer le jugement entrepris dans la limite de l’appel incident,

— débouter M. [W] de l’intégralité de ses fins et conclusions,

sur appel incident :

— déclarer l’appel incident recevable,

— le déclarer bien fondé,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [W] à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

statuant à nouveau dans cette limite :

— condamner M. [W] à verser à M. [B] une somme de 1 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

— confirmer pour le surplus,

en tout état de cause :

— condamner M. [W] à payer à M. [B] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. [W] à payer à M. [B] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [W] aux entiers frais et dépens d’appel.

M. [B] souligne que le preneur est en situation d’impayés de loyers et charges depuis le 1er janvier 2022 et n’a, contrairement à ses allégations, pas fait d’effort de règlement pour faire diminuer sa dette, celle-ci s’établissant encore à la somme de 2 110,33 euros au 21 janvier 2025 alors qu’elle était de 2 252,87 euros au 17 août 2023. Il soutient que le preneur ne justifie pas de son prétendu licenciement et travaille dans la même boucherie que lors de la prise d’effet du bail. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement et conteste l’opposabilité du procès-verbal de conciliation signé le 23 janvier 2025.

Il s’oppose également à l’octroi d’un délai d’évacuation alors que plus de trois années se sont écoulées depuis le début des impayés et que le preneur n’a stabilisé sa dette qu’après l’introduction d’une action judiciaire par son bailleur.

En réplique à la demande additionnelle, M. [B] fait valoir que M. [W] se prévaut d’un préjudice de jouissance du logement sans invoquer aucun fondement juridique ; qu’au surplus, les plaintes du preneur ne sont apparues que postérieurement à la délivrance du commandement de payer et ne portaient que sur la présence de punaises de lit ; que le preneur a informé tardivement son bailleur et a fait procéder à des interventions dont il ne peut lui faire supporter les frais sans lui avoir laissé aucun délai pour agir ; que l’appartement avait été rénové, nettoyé et désinfecté avant l’entrée dans les lieux de M. [W] de sorte que son bailleur ne peut être tenu responsable de la présence de punaises de lit, comme il a d’ailleurs pu en convaincre les services de la ville ; qu’il n’a pas manqué à son obligation de délivrance, la présence de punaises résultant d’un éventuel défaut d’entretien du preneur ou en tout état, d’une cause étrangère au bailleur qui n’a pas été avisé ni mis en demeure par le preneur dès les prétendus premiers troubles ; que M. [W] a fait preuve de mauvaise foi en dénonçant à plusieurs reprises des faits non avérés envers son bailleur.

Sur appel incident, M. [B] demande en conséquence l’allocation d’une indemnité de procédure plus importante.

Il sollicite en outre l’allocation de dommages et intérêts, notamment le remboursement des frais d’intervention de l’entreprise DKM en date du 24 février 2025 et 3 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’il a subi, insistant sur sa réactivité malgré le fait qu’il réside à l’étranger et la fausseté des accusations formulées à son encontre.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 29 septembre 2025.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure ;

Au préalable, la cour rappelle que :

— aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à « dire et juger » ou « constater », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais

constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que la cour n’y répondra pas sauf à ce qu’ils viennent au soutien d’une prétention formulée dans le dispositif des conclusions ou si elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention ,

— l’appel ne peut prospérer que si les critiques formulées à l’encontre du jugement apparaissent fondées.

Sur la demande tendant à voir écarter les conclusions de l’appelant en date du 23 juin 2025 et la pièce n°11 produite le même jour

En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, M. [W], après avoir conclu en date du 2 avril 2025, dans les termes qui ont été rappelés ci-avant, a déposé le 23 juin 2025, soit à la date fixée pour la clôture des débats, de nouvelles conclusions et une pièce, pourtant relative à des faits existant depuis octobre 2024.

Ce faisant la partie appelante a mis la partie adverse dans l’impossibilité de disposer d’un délai suffisant pour lui répondre dans le respect du principe du contradictoire.

La cour observe en outre que la tardiveté de ces conclusions ne se justifie par aucun élément nouveau survenu peu avant et est d’autant moins justifiée que la partie intimée avait répliqué à ses conclusions antérieures dès le 29 avril 2025.

Il convient en conséquence d’écarter les conclusions et pièce n°11 transmises le 23 juin 2025 par M. [W] et de statuer en l’état des conclusions et pièces antérieures, à savoir les conclusions du 2 avril 2025 développées à l’exposé du litige.

Sur l’arriéré locatif et la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [W] ne conteste pas avoir été en situation d’impayé de loyers et charges et ne pas avoir apuré sa dette dans le délai de régularisation ouvert par le commandement de payer, tous arguments relatifs à sa bonne ou mauvaise foi ou à des efforts de paiement postérieurs étant à cet égard sans emport sur les effets automatiques de la clause résolutoire.

C’est donc à bon droit que le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 17 octobre 2023.

Sur l’octroi de délais de paiement et d’évacuation

Conformément aux dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’alinéa VII précise : lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Si la déclaration d’impôts sur les revenus perçus en 2023 confirme que M. [W] a bénéficié sur ladite année d’allocations versées par Pôle emploi, le montant des indemnités ainsi perçues (à hauteur de 12 383 euros en tout) lissé sur 9 mois soit jusqu’à son embauche par la société Media Market Briand, ferait ressortir un revenu mensuel moyen de l’ordre de 1 375 euros. Le cumul imposable d’août 2024 figurant sur sa fiche de paie permet de calculer un salaire imposable moyen de l’ordre de 1 205 euros par mois.

Le dernier décompte locatif arrêté au 20 janvier 2025 met en évidence une reprise des loyers (ou indemnités d’occupation) courants mais ne caractérise pas d’effort significatif d’apurement de la dette malgré les revenus perçus par l’intéressé et l’ancienneté de la dette. Celle-ci s’établit au-dessus du seuil de 2 000 euros de manière durable depuis à tout le moins mai 2023, sans avoir connu de baisse significative depuis la reprise d’un emploi par M. [W].

La signature entre les parties, le 23 janvier 2025, devant le juge de la saisie des rémunérations, d’un procès-verbal de conciliation relativement à l’apurement d’une dette de 4 895,21 euros à raison de 150 euros par mois ne saurait lier la présente juridiction alors que le titre exécutoire fondant cette dette n’est pas précisé et que son montant est bien supérieur au montant de la dette locative arrêtée au 20 janvier 2025 à la somme de 2 110,33 euros.

Dès lors, en l’absence de preuve d’efforts d’apurement et au vu de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais, ni d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire.

Conformément aux articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion de l’occupant d’un lieu habité ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7 permettant au juge d’accorder des délais renouvelables chaque fois que le relogement des personnes expulsées ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Conformément aux dispositions de l’article L412-4 dudit code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est notamment tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [W] se borne à soutenir que son départ des lieux à la fin de la trêve hivernale lui causerait préjudice et qu’il n’a pu obtenir aucun logement malgré ses démarches.

Il ne produit toutefois aucune pièce attestant de démarches effectives de recherche d’un nouveau logement et ne démontre ni même n’allègue de difficultés personnelles ou de santé susceptibles de complexifier son relogement dans des conditions normales.

La cour observe, au surplus, que les fiches de paye de l’intéressé des mois de juin à août 2024 portent une adresse autre que celle des lieux loués, sans toutefois que M. [W] ne s’en explique.

La demande de délai d’évacuation sera en conséquence rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts présentée par M. [W]

A titre liminaire, il sera souligné que, contrairement aux arguments de la partie intimée, M. [W] précise le fondement de sa demande de dommages et intérêts comme résultant des préjudices de jouissance subis faute pour le bailleur d’avoir respecté son obligation de remise d’un logement décent.

En vertu des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Conformément à l’article susvisé, le bailleur est en outre obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le bailleur est tenu de garantir cette jouissance paisible et la décence du logement tout au long du bail sauf à s’exonérer de cette responsabilité en démontrant un événement de force majeure ou la faute du locataire.

En l’espèce, M. [W] fait état de désordres au niveau de la porte d’entrée de l’immeuble et des boîtes aux lettres sans toutefois produire aucune pièce à l’appui de ses allégations.

S’agissant des punaises de lit, il produit un courriel en date du 18 septembre 2023 alertant l’agence immobilière gérant l’immeuble de la présence de punaises de lit et sollicitant l’intervention d’une société de désinfection aux frais du bailleur. Il produit également deux factures de la société Easy Services Est en date du 18 octobre 2023 et 23 octobre 2024 retraçant respectivement cinq passages entre le 18 septembre 2023 et le 24 octobre 2023 et quatre passages entre le 20 août 2024 et le 15 septembre 2024 aux fins de traitement des punaises de lit ainsi qu’une attestation de diagnostic de cette même société en date du 30 juillet 2024 qui indique que malgré leurs neufs interventions, a été constatée la persistance de la présence de punaises de lit, laissant à penser que l’appartement pourrait être alimenté par une infestation provenant d’un ou plusieurs logements voisins.

Il est ainsi suffisamment établi la présence de punaises de lit dans le logement de M. [W] entre le 18 septembre 2023 et le 18 octobre 2023 et entre le 20 août 2024 et le 15 septembre 2024, date de la dernière intervention de la société Easy Services Est.

Aucune des parties ne produit d’élément de nature à démontrer l’origine de l’apparition de ces insectes et notamment qu’ils seraient liés à un mauvais entretien des lieux par l’appelant ou auraient été importés par le preneur lui-même.

Le fait que le logement ait été loué vide de tout meuble et décrit comme en très bon état à l’entrée en jouissance du preneur n’exonère pas le bailleur de sa responsabilité de plein droit en matière d’infestation en l’absence de faute établie du preneur.

A cet égard, l’envoi de deux rappels relatifs à l’entreposage par M. [W] des chaussures de la famille sur le palier est sans emport sur le litige, tout comme la présente juridiction n’est pas tenue de suivre les avis, au demeurant fluctuants, des services de la ville de [Localité 8] dont il n’apparaît pas que le service communal d’hygiène et de santé se soit rendu sur les lieux pour effectuer de quelconques constatations.

Malgré le signalement opéré par le preneur le 18 septembre 2023 et le courriel de l’agence en réponse indiquant l’intervention à venir de leur prestataire technique, M. [B] ne justifie d’aucun passage d’une société de désinsectisation avant les 24 et 26 février 2025, date auxquelles la société DKM n’a détecté aucune trace de punaise de lit dans les parties communes et a procédé à un traitement préventif desdites parties communes. Ces constatations ne sont toutefois pas de nature à exclure la présence de punaises de lit aux périodes précitées dans le logement de M. [W] et leur extermination grâce aux interventions de la société Easy Services Est.

C’est donc à bon droit que le preneur, victime de troubles de jouissance résultant de la présence de tels insectes, sollicite indemnisation.

Le bailleur ne démontrant pas avoir fait passer ni même missionné une société le 18 septembre 2023 comme pourtant évoqué par l’agence immobilière, il ne saurait faire grief au preneur d’avoir fait diligenter une intervention en urgence, compte tenu de la nature même de la problématique à traiter.

Il convient toutefois de relever que le bail s’étant trouvé résilié à la date du 17 octobre 2023 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent a pris fin à cette date.

Il convient en conséquence de limiter l’indemnisation due par M. [B] envers M. [W] au paiement de la facture du 18 octobre 2023 à hauteur de 990 euros, dont le fait générateur est antérieur à ladite résiliation quand bien même plusieurs interventions ont été nécessaires, et à une somme au titre du préjudice moral qui sera ramenée à de plus justes proportions au vu du délai concerné, soit 50 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par M. [B]

Il sera relevé à titre liminaire que, dans son dispositif, M. [B] forme une demande de dommages et intérêts à hauteur de 3 000 euros de sorte que la demande de remboursement de la facture de la société DKM formulée dans son argumentaire ne saurait se cumuler avec cette somme mais doit s’y intégrer.

M. [B] étant, en sa qualité de propriétaire de l’ensemble de l’immeuble, tenu d’en assurer l’entretien, les frais exposés au titre du contrôle de l’état des parties communes et de traitement préventif doivent rester à sa charge et ce d’autant que, comme exposé ci-dessus, son ancien preneur ne peut se voir imputer l’origine des punaises de lit constatées dans son logement.

M. [B] sollicite par ailleurs l’octroi de dommages et intérêts sans justifier ni même qualifier le préjudice qu’il aurait subi et sans établir la faute de la partie adverse. S’agissant des frais exposés pour se défendre, il ne démontre ni même n’allègue d’un préjudice qui ne serait pas couvert par l’indemnité de procédure allouée.

Cette demande sera en conséquence rejetée.

Sur les frais et dépens

Le premier juge ayant fait une exacte appréciation des éléments du litige tels qu’ils lui étaient soumis à cette date, il convient de confirmer les chefs de cette décision afférents aux frais et dépens.

Il est par contre constant que l’appelant succombe dans sa contestation essentielle en résiliation de bail et en ses demandes de délais. S’il succède en sa demande d’indemnisation, il y a lieu de relever que la partie adverse a dû exposer des frais supplémentaires pour y répondre alors que cette demande aurait pu utilement être examinée et tranchée en première instance si M. [W] s’y était présenté.

Il convient en conséquence de laisser les dépens à la charge de M. [W], de le débouter de sa demande d’indemnité de procédure et de le condamner à régler à M. [B] une indemnité de procédure qui sera équitablement fixée à la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire ;

ECARTE des débats les conclusions notifiées le 23 juin 2025 par M. [V] [W] ainsi que sa pièce n°11 ;

CONFIRME le jugement rendu le 4 juillet 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse ;

Y ajoutant :

DEBOUTE M. [V] [W] de ses demandes de délais de paiement et d’évacuation ainsi que de sa demande en suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE M. [Z] [B] à verser à M. [V] [W] la somme de 1 040 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

DEBOUTE M. [Z] [B] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [V] [W] de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [W] à verser à M. [Z] [B] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [W] à supporter la charge des dépens de la procédure d’appel.

Le greffier La conseillère