SD/IC

SARL ALLO BOURGOGNE VEHICULES SERVICES

C/

[…]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2^e Chambre Civile

ARRÊT DU 02 SEPTEMBRE 2021

N° RG 21/00232 – N° Portalis DBVF-V-B7F-FUHK

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue le 27 janvier 2021,

par le Président du tribunal judiciaire de Dijon – RG : 20/00276

APPELANTE :

SARL ALLO BOURGOGNE VEHICULES SERVICES, représentée par son gérant en exercice Monsieur Y Z domicilié au siège social sis :

[…]

[…]

représentée par M^e Paul BROCHERIEUX, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 24

assisté de M^e Pauline ABAD, avocat au barreau de LYON

INTIMÉE :

[…], dont le siège social est sis :

[…]

[…]

représentée par M^e François-Xavier MIGNOT, membre de la SARL CANNET – MIGNOT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 81

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 mai 2021 en audience publique devant la cour composée de :

Françoise VAUTRAIN, Président de Chambre, Président,

Sophie DUMURGIER, Conseiller, qui a fait le rapport sur désignation du Président,

Sophie BAILLY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 02 Septembre 2021,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Françoise VAUTRAIN, Président de Chambre, et par Sylvie RANGEARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAIT, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 1^er septembre 2015, la société civile JPV a consenti à l’EURL Allo Bourgogne Véhicules Services un bail portant sur des locaux situés […] à Longvic, pour une durée de neuf années et moyennant le paiement d’un loyer annuel de base de 18 000 euros HT, destiné à l’exercice de l’activité de vente et montage de pneus, de mécanique générale et nettoyage de véhicules.

Exposant que le bail consenti à l’EURL Allo Bourgogne Véhicules Services ne mentionne pas la jouissance de places de parking et que le preneur a laissé progressivement s’accumuler un nombre important de véhicules aux abords du bâtiment lui appartenant, lesquels sont stationnés sur des emplacements réservés à d’autres locataires, mais également sur des espaces verts classés ou même sur la voie de circulation qui entoure le bâtiment, ce qui a rendu difficile la location d’un local contigü à celui occupé par sa locataire et créé des tensions majeures avec les autres locataires, la société civile JPV a fait assigner l’EURL Allo Bourgogne Véhicules Services devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Dijon, par acte du 12 juin 2020, afin de voir, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 1728 du code civil :

— ordonner à l’EURL ABVS d’évacuer l’ensemble des véhicules stationnés sous sa responsabilité aux abords du bâtiment, rue du Port à Longvic, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par véhicule en infraction, 48 heures après le prononcé de l’ordonnance à intervenir,

— dire que le coût de l’intervention de l’huissier de justice pour la constatation des infractions à l’ordonnance à intervenir sera compris dans les dépens,

— condamner l’EURL ABVS à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens.

Par ordonnance du 23 septembre 2020, le juge des référés a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la médiation et a désigné à cet effet le Centre de Médiation de la Côte d’Or.

La médiation ayant échoué, la société civile JPV a demandé au juge des référés de :

— constater la résiliation du bail à la date du 30 août 2020,

— ordonner en conséquence l’expulsion de la société ABVS et celle de tout occupant de son chef des locaux qu’elle occupe […] à Longvic,

— condamner la société ABVS au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1 930 euros TTC à compter du 1^er septembre 2020 et jusqu’à la complète libération des lieux,

— ordonner à la société ABVS d’évacuer l’ensemble des véhicules stationnés et le container sous sa responsabilité aux abords du bâtiment, sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour de retard et par véhicule en infraction, 48 h après le prononcé de l’ordonnance à intervenir,

— dire que les frais d’huissier engagés pour la constatation des infractions à l’ordonnance à intervenir seront compris dans les dépens,

— condamner la société ABVS à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens qui comprendront le coût des constats des 26 mai 2020, 2 juillet 2020 et 25 septembre 2020.

La bailleresse sollicitait la résiliation de plein droit du bail, faute par le preneur d’avoir satisfait aux obligations visées dans la sommation qu’elle lui a délivrée le 31 juillet 2020 de justifier qu’elle a un agrément pour stocker des pneumatiques, de retirer le container installé et de cesser de stationner tout véhicule aux abords du bâtiment, sous peine de résolution du bail.

L’EURL Allo Bourgogne Véhicules Services a conclu au rejet des demandes et à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1 500 euros.

Elle a fait valoir que, dans l’acte introductif d’instance, il est indiqué qu’elle a mentionné comme activité la vente et le montage de pneus, ainsi que la mécanique générale et le nettoyage des véhicules, ce qui suppose, par nature, la présence de véhicules.

Elle a soutenu, qu’au sens de l’article 1728 du code civil, il y a abus de jouissance lorsque la chose louée subit des détériorations, et non par l’usage normal de cette chose en vertu du bail, en relevant que son activité était connue de la bailleresse et que l’usage normal de la chose louée, à savoir le stationnement des véhicules, résulte du champ contractuel, en précisant que les places de parking annoncées ne sont pas délimitées comme le soutient à tort la demanderesse.

S’agissant du stockage de pneus, elle a prétendu ne pas procéder à la collecte de pneus usagés en relevant que le terrassement du container qu’elle utilise pour stocker les pneus usagés a été réalisé d’un commun accord entre les parties et qu’il ne peut donc être sérieusement soutenu que ce container a été posé en violation du bail.

Par ordonnance rendue le 27 janvier 2021, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Dijon a':

— constaté la résiliation de plein droit du bail à effet du 31 août 2020,

— ordonné l’expulsion de la SARL AVBS ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux qu’elle occupe […] à Longvic dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance,

— condamné la SARL AVBS à payer à titre provisionnel à la société civile JPV une indemnité mensuelle d’occupation de 1 930 euros à compter du 1^er septembre 2020,

— ordonné à la SARL AVBS d’évacuer l’ensemble des véhicules stationnés sous sa responsabilité, à l’exception de quatre, et le container aux abords du bâtiment situé […] à Longvic dans le délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamné la SARL AVBS à payer à la société civile JPV la somme de 2 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamnée aux dépens qui comprendront le coût des constats d’huissier de justice des 26 mai 2020, 2 juillet 2020 et 25 septembre 2020.

La SARL Allo Bourgogne Véhicules Services a régulièrement relevé appel de cette décision, par déclaration reçue au greffe le 23 février 2021.

Par ordonnance rendue le 30 mars 2021, la Première Présidente de la cour d’appel a déclaré recevable la demande formée par la société Allo Bourgogne Véhicules Services et a ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire de droit attachée à l’ordonnance de référé rendue le 27 janvier 2021 par le président du Tribunal judiciaire de Dijon, a déclaré sans objet la demande de radiation formée par la SCI JPV et a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en laissant à chacune des parties la charge de ses dépens.

Au terme de conclusions n°2 notifiées le 12 mai 2021, l’appelante demande à la Cour de :

Vu l’article 1135 ancien du code civil,

Vu les articles 1875 et suivants du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile,

— infirmer l’ordonnance rendue par le Président du Tribunal judiciaire de Dijon le 27 janvier 2021, en ce qu’elle a :

' constaté la résiliation de plein droit du bail à effet du 31 août 2020,

' ordonné son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux qu’elle occupe […] à Longvic dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance,

' l’a condamnée à payer à titre provisionnel à la société civile JPV une indemnité mensuelle d’occupation de 1 930 euros à compter du 1^er septembre 2020,

' lui a ordonné d’évacuer l’ensemble des véhicules stationnés sous sa responsabilité, à l’exception de quatre, et le container aux abords du bâtiment situé […] à Longvic, dans le délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

' l’a condamnée à payer à la société civile JPV la somme de 2 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' l’a condamnée aux dépens qui comprendront le coût des constats d’huissier de justice des 26 mai 2020, 2 juillet 2020, 25 septembre 2020,

— constater l’absence d’appel incident de la SCI JPV et en déduire sa demande de confirmation de l’ordonnance en ce que le Président du Tribunal judiciaire de Dijon a implicitement rejeté la

demande de résiliation du bail fondée sur la justification d’un agrément concernant la collecte de déchets pneumatiques,

Statuant à nouveau,

— débouter la SCI JPV de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions,

— lui reconnaître un droit de stationnement sur a minima 12 places situées aux abords des locaux loués,

— condamner la SCI JPV à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de son comportement abusif,

— condamner la SCI JPV à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au terme de ses dernières écritures notifiées le 25 mai 2021, la société civile JPV demande à la cour de :

Vu l’article 1728 du code civil,

Vu l’article R 421-9 du code de l’urbanisme,

Vu l’article 835 al 1 et 2 du code de procédure civile,

Vu l’article L 145-41 du code de commerce,

— dire et juger la société ABVS recevable mais non fondée en son appel,

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner la société ABVS à lui verser une somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 27 mai 2021.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour l’exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

SUR QUOI

Sur l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail

Selon l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Se fondant sur l’article XVI du bail prévoyant, qu’à défaut d’exécution d’une seule des conditions du

bail et un mois après une sommation d’avoir à s’y conformer, le bail serait résilié immédiatement et de plein droit, s’il plaît au bailleur, sans que ce dernier ait à faire la preuve d’aucun préjudice, et relevant que, le 31 juillet 2020, la société civile JPV a fait délivrer au preneur une sommation d’avoir à se conformer aux obligations du bail et, plus précisément, de justifier de l’agrément nécessaire à l’activité de collecte de déchets pneumatiques, de retirer le container maritime positionné sur deux emplacements de parking qui ne lui sont pas réservés et de cesser de stationner tous véhicules aux abords du bâtiment dans le délai d’un mois à compter de la sommation sous peine d’application de la clause résolutoire, le juge des référés a considéré qu’il n’était pas établi que le bail comportait l’emprise de 4 places de parking, et, qu’à supposer le preneur dispose de la jouissance de ces 4 places en vertu d’une simple tolérance, cela ne lui conférait pas le droit de stationner un container et de nombreux véhicules tant aux abords du bâtiment que sur des zones engazonnées, voire dans le passage dévolu aux autres locataires et aux véhicules de livraison.

Il a relevé que cette occupation des espaces qui ne lui étaient pas donnés à bail s’est prolongée après la délivrance de la sommation, ce qui démontre que le preneur a entendu persister dans son occupation sans droit, et il en a déduit que la société ABVS avait manqué à l’une des obligations principales lui incombant en application des dispositions de l’article 1728 du code civil, à savoir d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination donnée par le bail, et que, n’ayant pas déféré à la sommation délivrée, il ne pouvait que constater la résiliation du bail.

L’appelante maintient en cause d’appel que la bailleresse avait connaissance de ses activités et qu’elle ne pouvait ignorer son besoin d’utiliser des places de stationnement attenantes au local loué, en précisant que l’absence de mise à disposition de places de stationnement aurait conduit à une impossibilité pour elle d’exercer son activité et à un manquement de la société JPV à son obligation de délivrance conforme.

Elle prétend que l’intimée a mis à sa disposition, à titre gratuit, plusieurs places de parking se situant toutes aux abords directs du local loué, à savoir 12 places de stationnement, en l’autorisant, dès la prise de possession des lieux, à installer sur l’une des places un container destiné à son activité de pneumatiques.

Elle indique, qu’en dépit de l’accord verbal qu’elle lui avait donné pour utiliser douze places de stationnement aux abords du local, la bailleresse lui a imposé, au cours de l’année 2015, la signature d’un avenant au bail destiné à réduire le nombre de places mises à sa disposition, qu’elle a refusé de signer et que l’intimée a signé en ses lieu et place, précisant que leurs relations se sont dégradées au cours de l’année 2020 alors que la bailleresse entendait revenir sur son engagement verbal de lui accorder la jouissance gratuite des douze places de stationnement.

Elle en déduit que le juge des référés a considéré, à tort, qu’elle utilise de manière abusive les places de stationnement situées aux abords de son local, alors qu’elle bénéficie d’un accord tacite du bailleur et qu’il n’est pas démontré qu’elle a occupé plus de douze places, en relevant que, devant la première présidente de la cour, l’intimée a reconnu dans ses conclusions lui avoir donné amiablement en jouissance seize places de stationnement.

Elle prétend que la mise à disposition de ces places constitue un prêt à usage régi par les dispositions des articles 1875 et suivants du code civil, le prêteur ne pouvant retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu ou, à défaut, après que le besoin de l’emprunteur a cessé, soit en l’espèce après la fin du bail.

Elle soutient enfin que le juge a l’obligation de rechercher si le bailleur revendique le bénéfice de la clause résolutoire de bonne foi, ce qui n’est pas le cas en l’espèce au regard de la confusion entretenue par la société civile JPV sur le nombre de places de stationnement mises à sa disposition.

Ainsi que l’a retenu le premier juge, le bail conclu par les parties ne fait aucune référence à la mise à

disposition du preneur de places de stationnement.

L’intimée reconnaît avoir donné en jouissance à la société ABVS quatre places de parking, matérialisées aux abords du bâtiment dans lequel sont situés les locaux donnés à bail, et l’existence de l’avenant au bail dont se prévaut l’appelante n’est pas démontrée, la pièce n°4 qu’elle produit, constituée d’une seule première page qui fait référence à l’emprise de quatre places de parking, étant datée du 11 octobre 2011, avant la signature du bail litigieux.

La bailleresse reconnaît également avoir accepté, à titre de simple tolérance, l’utilisation par le preneur de 12 places de stationnement.

Or il ressort des procès-verbaux de constat établis les 26 mai et 2 juillet 2020, qu’une vingtaine de véhicules sont stationnés tant aux abords du bâtiment que sur des zones engazonnées, et même dans le passage dévolu aux autres locataires et aux véhicules de livraison, qui ont été identifiés par l’huissier instrumentaire comme appartenant à la société ABVS ou sous sa responsabilité.

L’huissier a également constaté la présence d’un container et d’un empilement balisé de pneus usagé, d’un diable et d’un transpalette.

L’accord tacite de la bailleresse dont se prévaut l’appelante pour installer un container à proximité du local loué ne résulte d’aucune des pièces produites, l’existence des travaux de terrassement prétendument réalisés par la société JPV, à ses frais, n’étant pas démontrée.

Il est ainsi suffisamment établi que la société ABVS a occupé les abords du bâtiment dans lequel est situé le local donné à bail au delà de l’autorisation amiable donné par la bailleresse et de la tolérance accordée au preneur, plus de 12 places étant occupées mais également les espaces verts et les voies de circulation, manquant ainsi à son obligation d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination donnée par le bail.

Après la signification de la sommation d’avoir à se conformer aux obligations du bail intervenue le 31 juillet 2020, et notamment de retirer le container et de cesser de stationner tous véhicules aux abords du bâtiment, dans le délai d’un mois, sous peine d’application de la clause résolutoire, la société ABVS n’a pas mis fin à son abus de jouissance, ce que démontre le procès-verbal de constat de M^e X du 25 septembre 2020, qui a constaté qu’un véhicule utilitaire se trouvait, en cours de réparation, en plein milieu de la zone de circulation, vingt trois véhicules étant stationnés sous la responsabilité d’ABVS aux abords du bâtiment, y compris sur la voie de circulation, et le container étant toujours en place.

Sans qu’il soit nécessaire de caractériser un autre manquement du preneur à ses obligations, tiré du non respect des dispositions de l’article R 543-45 du code de l’environnement, c’est à bon droit que le juge des référés a considéré qu’il ne pouvait que constater l’acquisition de la clause résolutoire, le preneur n’étant pas fondé à invoquer la mauvaise foi de la bailleresse qui, avant de lui délivrer une sommation de se conformer aux obligations du bail visant la clause résolutoire, lui a adressé une mise en demeure le 29 mai 2020 ainsi que différents courriels lui demandant de réduire le nombre de véhicules stationnés aux abords du bâtiment.

Le jugement mérite ainsi confirmation en ce qu’il a constaté la résiliation de plein droit du bail et ordonné l’expulsion du preneur ainsi que celle de tout occupant de son chef, mais également en ce qu’il l’a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation de 1 930 euros par mois, à compter du 1^er septembre 2020.

Sur l’évacuation des véhicules stationnés aux abords du bâtiment et du container

Le premier juge a fait droit à la demande d’évacuation des véhicules stationnés et du container,

considérant que leur présence constituait un trouble manifestement illicite qu’il convenait de faire cesser.

La société Allo Bourgogne Services objecte que le container est présent depuis son entrée en jouissance des locaux, sur l’une des douze places de stationnement mises à sa disposition, la bailleresse n’ayant jamais contesté cette présence pendant cinq ans.

Elle se prévaut également de l’accord de la bailleresse pour qu’elle stationne douze véhicules aux abords du bâtiment et du retrait arbitraire de son droit de jouissance, pour contester tout trouble manifestement illicite.

L’intimée prétend que la violation du bail et de son droit de propriété au titre du stationnement des véhicules sur l’ensemble des abords du bâtiment et au delà de l’autorisation donnée est constitutive d’un trouble manifestement illicite tout comme l’installation sur le site du container qu’elle n’a jamais autorisée.

L’abus par le preneur du droit de jouissance des places de stationnement mises amiablement à sa disposition par le bailleur caractérise un trouble manifestement illicite qu’il appartenait au juge des référés de faire cesser.

La bailleresse ayant donné son accord pour que le preneur occupe douze places de stationnement, le jugement sera infirmé en ce qu’il a ordonné l’évacuation de l’ensemble des véhicules stationnés sous la responsabilité de la société ABVS, à l’exception de quatre, et l’évacuation des véhicules stationnés sera ordonnée sous astreinte, à l’exception de douze.

L’intimée admettant avoir eu connaissance de l’installation du container en 2015, la saisine du juge des référés intervenue en juin 2020, cinq ans après la prétendue découverte de l’atteinte manifeste causée à son droit de propriété à la suite de la violation des obligations du bail reprochée au preneur, ne permet pas de qualifier cette atteinte de trouble manifestement illicite alors qu’elle l’a tolérée pendant de nombreux mois.

Infirmant le jugement entrepris, la société civile JPV sera déboutée de sa demande tendant à voir ordonner au preneur d’évacuer le container dans le délai de 15 jours suivant la signification de la décision, sous peine d’astreinte.

L’appelante qui succombe principalement supportera la charge des dépens d’appel.

Il n’est par ailleurs pas inéquitable de mettre à sa charge une partie des frais de procédure exposés par l’intimée en appel et non compris dans les dépens.

Elle sera ainsi condamnée à lui verser la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Déclare la SARL Allo Bourgogne Véhicules Services recevable en son appel,

Confirme l’ordonnance rendue le 27 janvier 2021 par le juge des référés du Tribunal judiciaire de Dijon en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a ordonné à la SARL ABVS d’évacuer l’ensemble des véhicules stationnés sous sa responsabilité, à l’exception de quatre, et le container aux abords du bâtiment situé […] à Longvic dans le délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

L’infirme sur ce point et statuant à nouveau,

Ordonne à la SARL Allo Bourgogne Véhicules Services d’évacuer l’ensemble des véhicules stationnés sous sa responsabilité aux abords du bâtiment situé […] à Longvic, à l’exception de douze, dans le délai de 15 jours suivant la signification de l’arrêt, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une durée de six mois,

Déboute la société civile JPV de sa demande tendant à voir ordonner au preneur d’évacuer le container installé aux abords du bâtiment situé […] à Longvic, dans le délai de 15 jours suivant la signification de la décision, sous peine d’astreinte,

Y ajoutant,

Condamne la SARL Allo Bourgogne Véhicules Services à payer à la société civile JPV la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Allo Bourgogne Véhicules Services aux dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,