Cour d'appel de Dijon, 1re chambre civile, 14 septembre 2021, n° 21/00264

TGI Dijon 15 janvier 2021

CA Dijon
Infirmation 14 septembre 2021

Arguments

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Rejeté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a estimé que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire n'étaient pas réunies au moment de l'assignation, rendant la demande irrecevable.
Rejeté
Comportement agressif des locataires
La cour a jugé que les manquements des locataires n'étaient pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.
Rejeté
Factures de sécurité
La cour a constaté que le lien entre les frais et le comportement des locataires n'était pas suffisamment démontré, rendant la demande irrecevable.

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Sur la décision

Référence :	CA Dijon, 1re ch. civ., 14 sept. 2021, n° 21/00264
Juridiction :	Cour d'appel de Dijon
Numéro(s) :	21/00264
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Dijon, 15 janvier 2021, N° 11-20-000134
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Michel PETIT, président
Avocat(s) :	Morgane AUDARDSorin MARGULISMarie CHAGUE-GERBAY
Cabinet(s) :	SCP PATRICK AUDARD - MORGANE AUDARD
Parties :	SCIC HABIT AT BOURGOGNE, S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Texte intégral

MW/AV

Z X

B C épouse X

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1^re chambre civile

ARRÊT DU 14 SEPTEMBRE 2021

N° RG 21/00264 – N° Portalis DBVF-V-B7F-FUMO

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 15 janvier 2021,

rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon – RG : 11-20-000134

APPELANTS :

Monsieur Z X

né le […] à […]

[…]

Madame B C épouse X

née le […] à […]

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro 2021/000956 du 26/03/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Dijon)

Représentés par M^e Morgane AUDARD, membre de la SCP AUDARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 8

INTIMÉE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de SCIC HABITAT BOURGOGNE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés de droit en cette qualité au

siège :

[…]

Assistée de M^e Sorin MARGULIS, avocat au barreau de PARIS, plaidant, et représentée par M^e Marie CHAGUE-GERBAY, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 24

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 mai 2021 en audience publique devant la cour composée de :

Michel PETIT, Président de chambre, Président,

Michel WACHTER, Conseiller, ayant fait le rapport sur désignation du président,

Sophie DUMURGIER, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 14 Septembre 2021,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Michel PETIT, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Par acte sous seing privé du 14 mars 2014, la SCIC Habitat Bourgogne a donné à M. Z X et à son épouse, née B C, un logement sis […], moyennant le paiement d’un loyer de mensuel de 370,86 '.

Par exploit du 25 février 2020, faisant valoir que les locataires n’avaient pas respecté, ni fait respecter l’obligation de jouissance paisible des lieux, la société CDC Habitat Social, venant aux droits de la SCIC Habitat Bourgogne, a fait assigner les époux X devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon, aux fins de constatation, à défaut prononcé de la résiliation du bail, expulsion, fixation d’une indemnité d’occupation et paiement de la somme de 8 926,31' à titre de dommages et intérêts.

La demanderesse a exposé que le bail comportait une clause résolutoire en cas de non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, et fait valoir qu’en date du 17 septembre 2019, M^me X avait agressé physiquement la gardienne de l’immeuble, employée de la bailleresse, que le10 octobre 2019, la fille des locataires, hébergée à leur domicile, avait tenu des propos insultants, dénigrants et menaçants à l’égard de la directrice de l’agence de la société CDC Habitat Social, qu’elle avait par la suite à nouveau fait preuve d’un comportement agressif et insultant à

l’égard du personnel de la bailleresse, et que, par jugement définitif du 4 juin 2020, elle avait été reconnue coupable de faits d’outrages à une personne chargée d’une mission de service public. Elle a ajouté que le comportement des locataires lui avait causé un préjudice dès lors que, pour assurer la tranquillité des lieux, elle avait dû faire appel à une société de sécurité qui lui avait facturé une somme totale de 8 926,31 ' au titre des mois de décembre 2019 et janvier 2020.

Les époux X ont soulevé l’irrecevabilité des demandes, au motif qu’en date du 9 décembre 2019, la bailleresse les avait, pour l’avenir, mis en demeure d’user paisiblement des lieux loués et de faire respecter cette obligation par tout occupant de leur chef, de sorte qu’elle avait renoncé expressément au bénéfice de la clause résolutoire, en l’absence de renouvellement d’incidents postérieurement à la mise en demeure. Au fond, ils ont sollicité le rejet des demandes, en contestant les faits imputés à M^me B X, en faisant valoir que les faits reprochés à leur fille s’étaient déroulés en-dehors du logement et des parties communes, ajoutant qu’ils avaient fait le nécessaire pour éloigner celle-ci, qui était désormais hébergée ailleurs, et en contestant tout lien direct et certain entre le préjudice invoqué et la prétendue violation de leurs obligations contractuelles.

Par jugement du 15 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection a écarté la fin de non-recevoir, en constatant que la clause résolutoire stipulée au bail n’était pas conditionnée par une mise en demeure préalable, et que la mise en demeure du 9 décembre 2019 ne laissait nullement apparaître que la bailleresse avait entendu renoncer de façon claire et non équivoque à son droit de se prévaloir de la clause résolutoire afférente à l’obligation d’user paisiblement des lieux loués. Sur le fond, il a retenu au vu des pièces produites que les époux X n’avaient pas respecté ni même fait respecter leur obligation d’user paisiblement des lieux, de sorte que la clause résolutoire était acquise à la date du 4 juin 2020, date du jugement ayant condamné leur fille. Il a donc ordonné l’expulsion et fixé une indemnité d’occupation équivalente aux loyer et charges contractuels. S’agissant de la demande indemnitaire, le juge a relevé que la bailleresse justifiait avoir eu recours à une société de surveillance privée, au regard du comportement particulièrement virulent, agressif et menaçant de ses locataires, ce afin d’assurer la sécurité de son personnel entre le 6 décembre 2019 et le 31 décembre 2019, entre le 1^er et le 3 janvier 2020 puis du 6 janvier 2020 au 31 janvier 2020, mais a considéré qu’il ressortait des pièces que les derniers faits imputables aux locataires étaient datés du 5 décembre 2019, qu’une mise en demeure leur avait été délivrée le 9 décembre 2019, et qu’il n’était pas justifié de nouveaux comportements agressifs ou menaçants après cette date, de sorte que, si la mission de sécurité commandée et assurée sur la période du 6 au 31décembre apparaissait justifiée, sa reconduction postérieurement à cette date ne s’imposait pas, de sorte que seul le montant correspondant à la facture pour la période du 6 au 31 décembre 2019 devait être alloué, soit la somme de 5 599,91 '.

Le juge des contentieux de la protection a en conséquence :

— déclaré la demande de CDC Habitat Social venant aux droits de la SCIC Habitat Bourgogne recevable ;

— constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 4 juin 2020 par acquisition de la clause résolutoire ;

— dit qu’à défaut pour M^me B X et M. Z X d’avoir libéré le logement n° 221 et ses annexes et accessoires sis 3, Cours Sully à Quetigny (21800), il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles L 411-1, et L 412-1 et L 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— autorisé dans ce cas CDC Habitat Social venant aux droits de la SCIC Habitat Bourgogne à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde meubles au choix du demandeur et aux frais et risques des expulsés ;

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par M^me B X et M. Z X à CDC Habitat Social venant aux droits de la SCIC Habitat Bourgogne à une somme égale au montant actuel du loyer et des charges en cours à compter du 4 juin 2020 et jusqu’à complète libération des lieux et condamné solidairement M^me B X et M. Z X à payer à CDC Habitat Social venant aux droits de la SCIC Habitat Bourgogne cette indemnité d’occupation jusqu°à la libération effective des lieux et remise des clefs ;

— dit que l’indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

— condamné in solidum M^me B X et M. Z X à payer à CDC Habitat Social venant aux droits de la SCIC Habitat Bourgogne la somme de 5 599,91 ' à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné in solidum M^me B X et M. Z X à payer à CDC Habitat Social venant aux droits de la SCIC Habitat Bourgogne la somme de 800 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M^me B X et M. Z X de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M^me B X et M. Z X aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de l’assignation du 25 février 2020 (sic) ;

— rappelé que M^me B X et M. Z X seront tenus in solidum au paiement des frais relatifs aux actes d’exécution de la décision à intervenir conformément aux dispositions de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

— dit que la présente décision sera transmise à la CCAPEX.

Les époux X ont relevé appel de cette décision le 2 mars 2021.

Par ordonnance du 17 mars 2021, le premier président de la cour d’appel de Dijon les a autorisés à procéder à jour fixe sur leur appel.

Par conclusions notifiées le 12 mai 2021, les appelants demandent à la cour :

Vu les articles 1728, 1729, 1735, 1741, 1231-1 du code civil,

Vu l’article 1134 dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016,

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu le bail conclu le 14 mars 2014,

Vu l’article 31 du code de procédure civile,

— de déclarer recevable et fondé l’appel interjeté par M. et M^me X ;

Y faisant droit,

— d’infirmer la décision entreprise et statuant de nouveau,

— de déclarer la société CDC Habitat Social irrecevable et mal fondée en ses demandes ;

— de débouter la société CDC Habitat Social de l’ensemble de ses demandes ;

— de condamner la société CDC Habitat Social à verser à M^me B X et M. Z X la somme de 3 000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner la société CDC Habitat Social aux entiers dépens ;

— de dire que les dépens d’appel pourront être recouvrés directement par M^e Morgane Audard, SCP Audard & associés, avocat des requérants conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 11 mai 2021, la société CDC Habitat Social demande à la cour :

Vu les articles 1728, 1729, 1735, 1741, 1231-1 du code civil,

Vu l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016,

Vu l’article 7 b) de la loi n°89-462 de la loi du 6 juillet 1989,

— de confirmer le jugement déféré, sauf en ce qu’il a alloué la somme de 5 599,91 ' en réparation du préjudice de CDC Habitat Social ;

— d’infirmer le jugement de ce chef et statuant à nouveau de ce chef,

— de condamner solidairement B X et Z X à verser à la CDC Habitat Social la somme de 8 926,31 ' à titre de dommages-intérêts ;

— de débouter les consorts X de l’ensemble de leurs demandes,

— de condamner solidairement B X et Z X à verser à la CDC Habitat Social la somme de 5 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens, tant pour l’instance devant le tribunal que pour celle devant la cour ;

A titre subsidiaire, en cas d’infirmation du jugement déféré,

— de prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 14 mars 2014 entre Z et B X et la CDC Habitat Social venant aux droits de la SCIC Habitat Bourgogne ;

En conséquence,

— d’ordonner l’expulsion de M. Z X et de M^me E X et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;

— de condamner M. Z X et M^me E X au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à libération des lieux qui se matérialisera par la remise des clefs ou l’expulsion des défendeurs ;

— de condamner solidairement B X et Z X à verser à la CDC Habitat Social la somme de 8 926,31 ' à titre de dommages-intérêts ;

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

Sur la demande principale en constatation de la résiliation du bail

La bailleresse sollicite la constatation de la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail, laquelle est libellée dans les termes suivants : 'le contrat sera également résilié de plein droit : pour non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.'

Les appelants soulèvent l’irrecevabilité de cette prétention, faute d’intérêt à agir en constatation de la résiliation, les conditions prévues à la clause résolutoire n’étant pas remplies au jour de l’assignation.

Il sera rappelé que l’intérêt à agir doit exister au jour de l’introduction de l’action.

En l’espèce, il est constant que le seul jugement rendu à l’encontre de l’un des occupants du logement donné à bail aux époux X n’a été rendu que le 4 juin 2020, soit 6 mois après la délivrance de l’assignation. Il en résulte nécessairement qu’à la date de cette dernière, les conditions de la mise en oeuvre de la clause résolutoire n’étaient pas réunies, de sorte que la bailleresse n’était pas recevable à agir sur ce fondement.

La décision entreprise sera donc infirmée en ce sens.

La cour relèvera au surplus que la clause résolutoire, qui est d’interprétation stricte, vise la seule hypothèse d’ un jugement rendu en matière de troubles de voisinage. Or, la décision pénale invoquée par la bailleresse concerne des faits d’outrage à personne chargée d’une mission de service public, commis par la fille des locataires sur la responsable d’agence CDC Habitat Social, dans les locaux de cette agence. Dans ces conditions, ce jugement ne s’analyse pas en une décision rendue en matière de troubles de voisinage.

Sur la demande subsidiaire en prononcé de la résiliation du bail

A titre subsidiaire, la société CDC Habitat Social conclut au prononcé de la résiliation du bail pour manquement grave des locataires tenant au comportement agressif de M^me X et de sa fille à l’égard de son personnel.

Il est en premier lieu fait grief à M^me X d’avoir, le 17 septembre 2019, exercé des violences sur la gardienne de l’immeuble, ce que l’intéressée conteste.

La bailleresse produit aux débats la plainte déposée par M^me F A, gardienne d’immeuble, laquelle indique qu’alors qu’elle accompagnait un futur locataire, elle avait été saisie à la gorge par M^me X, qui lui avait alors demandé de quelle somme elle était redevable suite à une régularisation de charges. M^me A précise qu’elle avait immédiatement repoussé M^me X, qu’elle n’avait pas été blessée, qu’elle n’avait même pas présenté de marques, ajoutant que M^me X 'n’était pas spécialement virulente' et que, pour cette dernière, 'ça avait l’air normal comme si c’était une plaisanterie'.

Les appelants versent quant à eux une attestation établie par M. G H, identifié comme étant le locataire qu’accompagnait M^me A le jour des faits, lequel indique qu’il n’avait perçu aucune agressivité dans le comportement de M^me X, et qu’il avait au contraire eu l’impression qu’il y avait une bonne entente entre M^me X et la gardienne de l’immeuble.

Enfin, il n’est pas contesté que la plainte déposée par M^me A a donné lieu à un classement sans suite.

Il résulte de ces éléments que les faits ainsi reprochés à M^me X ne relèvent pas de l’agression caractérisée, mais plutôt d’un comportement, certes inadapté au regard du contexte, mais non sous-tendu par une volonté de nuire.

Il est ensuite fait grief aux locataires le comportement de leur fille majeure, qui, à trois reprises entre octobre et début décembre 2019, a eu des propos insultants et menaçants à l’égard du personnel de la bailleresse.

Ces faits ne sont pas contestés.

Pour autant, ils sont circonscrits sur une période brève, et il est démontré par les pièces versées aux débats qu’en suite de la mise en demeure adressée le 9 décembre 2019 aux époux X, la fille de ceux-ci a quitté leur logement, et qu’elle est désormais établie à Marseille.

Au regard du fait que le bail a pris effet le 14 mars 2014, que les faits litigieux sont circonscrits sur une seule période de trois mois, et que la bailleresse n’a eu à déplorer aucun nouvel incident depuis la mise en demeure du 9 décembre 2019, à laquelle les époux X se sont manifestement conformés, il doit être retenu que les manquements ne sont pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.

Les demandes de la bailleresse tendant au prononcé de la résiliation sera donc rejetée.

Sur les dommages-intérêts

La société CDC Habitat Social sollicite la condamnation des époux X à prendre en charge trois factures émises par une société de sécurité, au motif que l’intervention de celle-ci a été justifié par le comportement de leur fille.

Or, force est de constater que les seules pièces produites à cet égard sont les factures elles-mêmes, qui ne fournissent strictement aucune indication sur les motifs et circonstances des interventions facturées, de sorte que le lien entre celles-ci et les époux X n’est pas suffisamment démontré.

La demande formée de ce chef sera donc rejetée, le jugement déféré étant infirmé en ce qu’il a partiellement fait droit à cette demande.

Sur les autres demandes

Il n’est pas inéquitable de laisser aux parties la charge des frais irrépétibles engagées pour défendre tant en première instance qu’en appel.

La société CDC Habitat Social sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 janvier 2021 par le juge des contentieux de la protection de Dijon ;

Statuant à nouveau, et ajoutant :

Déclare irrecevable la demande de la société CDC Habitat Social en constatation de la résiliation du bail ;

Rejette la demande de la société CDC Habitat Social en prononcé de la résiliation du bail ;

Rejette la demande en dommages-intérêts formée par la société CDC Habitat Social ;

Rejette les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société CDC Habitat Social aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président