ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[C] [U]

expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1ère chambre civile

ARRÊT DU 10 DECEMBRE 2024

N° RG 24/00569 – N° Portalis DBVF-V-B7I-GNME

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 08 mars 2024,

rendu par le juge des contentieux de la protection de Chalon sur Saône – RG : 11-23-000627

APPELANTE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Emilie CAMPANAUD, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 26

INTIMÉ :

Monsieur [C] [U]

domicilié :

[Adresse 2]

[Localité 4]

non représenté

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 septembre 2024 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et Bénédicte KUENTZ, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 19 Novembre 2024 pour être prorogée au 10 Décembre 2024,

ARRÊT : rendu par défaut,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon bail du 7 octobre 2022, Mme [D] [G], ayant pour mandataire l’agence Nestenn Louhans, a donné en location à M. [C] [U] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 400 euros , outre une provision mensuelle sur charges de 60 euros, payables d’avance.

Accessoirement à ce bail, la société Action Logement Services s’est engagée selon contrat de cautionnement Visale N°A10222178593 à garantir le paiement des loyers et charges par M. [U], ce cautionnement étant accepté par le mandataire de Mme [G].

Par acte du 4 novembre 2022, Mme [G] a vendu le bien loué à M. [U] à M. [S] [N] et Mme [F] [B].

La société Action Logement Services a payé les loyers et charges impayés de janvier à avril 2023, à hauteur de 1 840 euros.

Par acte du 24 mai 2023, reproduisant notamment la clause résolutoire du bail et visant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 elle a vainement fait délivrer à M. [U] un commandement de payer cette somme.

Ce commandement a été signifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CAPEX) de la Côte d’Or.

La société Action Logement Services a également payé les loyers et charges impayés de mai à juillet 2023 à hauteur de 1 380 euros.

Par acte du 11 août 2023, la société Action Logement Services a fait assigner M. [U] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Chalon sur Saône, aux fins essentiellement de voir :

— à titre principal, déclarer acquise la clause résolutoire du bail et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de M. [U] et de tous occupants de son chef,

— condamner M. [U] au paiement de la somme de 3 220 euros avec intérêts,

— condamner M. [U] au paiement d’une indemnité d’occupation.

Cette assignation a été notifiée aux services préfectoraux de la Côte d’Or.

M. [U], cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu en première instance.

Par jugement réputé contradictoire du 8 mars 2024, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Chalon sur Saône a :

— déclaré que la SAS Action Logement Service ne démontre pas être subrogée dans les droits de Mme [G], la bailleresse, ce à l’encontre de M. [U], locataire,

— débouté en conséquence la SAS Action Logement Service de toutes ses prétentions formulées à l’encontre de M. [U],

— condamné la SAS Action Logement Service aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 29 avril 2024, la SAS Action Logement Service a interjeté appel de ce jugement.

Elle a réglé la somme de 4 140 euros au titre des mois d’août 2023 à avril 2024.

Par avis du 6 mai 2024, l’affaire a été fixée à bref délai.

Aux termes du dispositif de ses conclusions remises au greffe le 7 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, la SAS Action Logement Services demande à la cour, au visa notamment des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil, devenus à compter du 1er octobre 2016, les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 du code civil, de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1249 et suivants, devenus à compter du 1er octobre 2016 les articles 1346 et suivants, et enfin des articles 2305 et suivants du code civil, d’infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

' à titre principal, déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

' à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

' ordonner l’expulsion de M. [U] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

' condamner M. [U] à lui payer la somme de 7 360 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 mai 2023 sur la somme de 1 840 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

' fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

' condamner M. [U] à lui payer les dites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

' condamner M. [U] en tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, et à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 13 mai 2024, délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la société Action Logement Services a fait signifier à M. [U] sa déclaration d’appel, l’avis du 6 mai 2024 et ses conclusions.

M. [U] n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 24 septembre 2024, juste avant l’ouverture des débats.

MOTIVATION

Sur l’engagement de caution de la société Action Logement Services

Le premier juge a débouté la société Action Logement Services de ses demandes au motif que la preuve de son engagement de caution n’était pas rapportée, dès lors que le contrat de cautionnement Visale N°A10222178593 avait été signé électroniquement et qu’elle ne produisait ni la clef de cryptage issue du procédé de signature électronique utilisé, ni un document attestant du recours à un tiers de confiance, avec l’attestation LSTI afférente.

A titre liminaire, la cour rappelle les dispositions de l’article 1366 du code civil selon lesquelles la signature électronique a la même force probante que la signature manuscrite sur support papier, si elle a été faite au moyen d’un procédé fiable d’identification garantissant tout à la fois l’identification du signataire et le lien entre sa signature et l’acte auquel elle est rattachée.

En cause d’appel, l’appelante produit :

— en pièce 5 de son dossier le contrat de cautionnement ne comportant aucune signature autographe puisque signé conformément aux dispositions prises par les pouvoirs publics dans le cadre de la mise en oeuvre du dispositif Visale, par voie électronique selon une procédure dédiée et sécurisée, ainsi que l’expose Mme [F] [N], bailleresse à compter du 4 novembre 2022, dans son courrier du 27 juillet 2023,

— en pièce 14 de son dossier le contrat de cautionnement signé pour la société Action Logement Services par M. [H] et pour la première bailleresse par son mandataire.

Par ailleurs, la société Action Logement Services justifie être subrogée dans les droits des bailleurs à hauteur de 7 860 euros, correspondant à l’ensemble des sommes versées au titre des mois de janvier 2023 à avril 2024, en produisant

— les quittances subrogatives du 10 juillet 2023 et du 8 avril 2024 émises par le site Visale, à l’initiative de Mme [N], bailleresse,

— la quittance subrogative du 10 juillet 2023, signée pour la société Action Logement Services par M. [P] [H] et par la bailleresse

— la quittance subrogative du 8 avril 2024 signée de la bailleresse.

Enfin, la société Action Logement Services fait à juste titre valoir qu’en application de l’article 2306 du code civil et de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de Visale, sa subrogation dans les droits des bailleurs lui permet d’engager une procédure en résiliation de bail, au lieu et place de ceux-ci, étant observé que la société Action Logement Services justifie qu’ils sont parfaitement informés de la présente instance.

Il convient donc d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a retenu que la preuve de l’engagement de caution de la société Action Logement Services n’était pas rapportée et l’a déboutée de toutes ses demandes.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Il ressort des pièces produites aux débats que :

— au jour de la délivrance du commandement de payer, la dette de M. [U] était au moins de 1 840 euros au titre des loyers de janvier à avril 2023,

— M. [U] n’a soldé cette dette ni dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer, ni postérieurement à l’expiration de ce délai.

En conséquence, il y a lieu, en application de la clause de résiliation du bail et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de constater la résiliation du bail à effet du 31 juillet 2023.

Même si M. [U] ne semble plus habiter les lieux, objet du bail, il n’en a pas remis les clefs aux bailleurs, si bien qu’il ne les a pas restitués et ne peut pas être regardé comme les ayant libérés. Il convient qu’il le fasse dans les meilleurs délais ; à défaut, il pourra en être expulsé par tous moyens de droit, si besoin est avec le concours de la force publique.

Au titre des loyers et charges échus impayés de janvier à juillet 2023, M. [U] doit être condamné à payer la somme de 3 220 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2023 sur le principal de 1 840 euros et à compter du 11 août 2023 sur le surplus.

A compter du 1er août 2023 et jusqu’à la restitution effective des lieux, M. [U] doit être condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

Les indemnités d’occupation échues d’août 2023 à avril 2024 s’élèvent à 4 140 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024.

Sur les frais de procès

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [U] doit supporter les dépens de première instance et d’appel, comprenant au titre de ceux antérieurs à l’assignation du 11 août 2023, le coût du commandement et de sa notification aux services préfectoraux.

Si les conditions d’application de l’article 700 du code de procédure civile sont réunies en faveur de la société Action Logement Services, les circonstances de l’espèce conduisent la cour, en équité, à laisser à sa charge l’ensemble des frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés tant en première instance qu’en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Constate que le bail consenti le 7 octobre 2022 à M. [C] [U], le liant aux époux [S] [N] / [F] [B] et portant sur le logement sis [Adresse 2] à [Localité 4] a été résilié à effet du 31 juillet 2023, en application de la clause de résiliation de ce bail,

Ordonne à M. [C] [U] de libérer les lieux objet du bail, et d’en restituer les clefs aux bailleurs, dans les meilleurs délais à compter de la signification du présent arrêt,

Dit qu’à défaut d’exécution spontanée, M. [U] et tous occupants de leur chef pourront être expulsés, au besoin avec le concours de la force publique,

Condamne M. [C] [U] à payer à la société Action Logement Services :

— au titre des loyers et charges impayés échus au 31 juillet 2023, la somme de 3 220 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2023 sur le principal de 1 840 euros et à compter du 11 août 2023 sur le surplus,

— au titre des indemnités d’occupation échues du 1er août 2023 au 30 avril 2024, la somme de 4 140 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024,

— à compter du 1er mai 2024, sous réserve de la justification par la société Action Logement Services d’une subrogation dans les droits des bailleurs, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne M. [C] [U] aux dépens de première instance et d’appel,

Déboute la société Action Logement Services de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Dit qu’une copie du présent arrêt sera adressée pour information par lettre simple aux bailleurs.

Le Greffier, Le Président,