[C] [H] épouse [S]

[R] [H] épouse [I]

[X] [H]

C/

OPAC [Localité 71]-ET-[Localité 59]

Arrêt notifié le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE DIJON

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

ARRÊT DU 17 DECEMBRE 2024 N°

N° RG 22/00004 – N° Portalis DBVF-V-B7G-GALI

Décisions déférées à la Cour : jugements du 30 juin 2022 rendus par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Mâcon RG 1ère instance : 21/00015 et 21/00016

APPELANTES :

Madame [C], [B] [H] épouse [S]

née le 26 septembre 1954 à [Localité 47] (91)

[Adresse 18]

[Localité 1]

Madame [R] [H] épouse [I]

née le 3 février 1956 à [Localité 64] (71)

[Adresse 7]

[Localité 9]

Madame [X] [H]

née le 24 octobre 1957 à [Localité 64] (71)

[Adresse 53]

[Localité 22]

également appelantes dans le dossier RG 22/00005 joint à la procédure

assistées de M^e Thomas PASQUALIN, membre de la SELARL GMR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, plaidant, et représentées par M^e Karima MANHOULI, avocat au barreau de DIJON, postulant

INTIMÉ :

OPAC [Localité 71]-ET-[Localité 59] – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT représenté par son Directeur Général par intérim, Monsieur [Y] [A] dûment habilité à cet effet et agissant en qualité de mandataire du groupement OPAC DE [Localité 71] ET [Localité 59] et [L]

[Adresse 23]

[Localité 20]

assisté de M^e Rémi DUVERNEUIL, membre de la SELARL SKOV, avocat au bareau de LYON, plaidant, et représenté par M^e Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, postulant

En présence de

M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 17]

[Localité 21]

non représenté

COMPOSITION DE LA COUR :

La cause ayant été appelée à l’audience publique du 09 Juillet 2024 où étaient et siégeaient

Madame CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Madame BAILLY, Conseiller,

M^me CHARBONNIER, Conseiller,

GREFFIER LORS DES DEBATS : Madame VUILLEMOT, Greffier

ARRET rendu contradictoirement,

DEBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2024 pour être prorogé au 26 novembre 2024 puis au 17 décembre 2024.

PRONONCE publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau Code de procédure civile ;

SIGNE par Madame CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Madame VUILLEMOT greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La Commune de [Localité 64] a retenu la procédure de zone d’aménagement concerté (ZAC) comme outil d’aménagement de la zone des [Localité 62] pour maitriser l’urbanisation des terrains compris entre la [Adresse 67] et la [Adresse 68] et proposer des logements sociaux, des logements individuels groupés en accession à la propriété et des logements en immeuble collectifs.

Cette zone classée 2AU de son PLU s’étend sur une superficie totale de 3,9 ha environ et concerne les parcelles caclastrées BB n°[Cadastre 11] n°[Cadastre 12] pour partie, BB n°[Cadastre 13], BB n°[Cadastre 14], BB n°[Cadastre 15], BB n°[Cadastre 16], BB n°[Cadastre 19], BC n°[Cadastre 2], BC n°[Cadastre 3], BC n°[Cadastre 4], BC n°[Cadastre 5], BC n° [Cadastre 6].

Les parcelles BC n°[Cadastre 3] et BB n°[Cadastre 12] de la ZAC ont été acquises amiablement.

Par arrété du 3 juillet 2017, le préfet de [Localité 71]-et-[Localité 59] a déclaré l’opération d’utililé publique (DUP), en donnant le bénéfice à l’OPAC de [Localité 71]-et-[Localité 59].

Cet arrêté a fait l’objet d’un recours en annulation rejeté par jugement du 28 septembre 2018 du tribunal administratif de Dijon, devenu définitif.

Par arrêté du 19 novembre 2020, le préfet de [Localité 71]-et-[Localité 59] a déclaré cessible immédiatement au profit de l’OPAC de [Localité 71]-et-[Localité 59] et de la SARL [L] les parcelles BB n°[Cadastre 10], BB n°[Cadastre 13], BB n°[Cadastre 14], BB n°[Cadastre 15], BB n°[Cadastre 16], BC n°[Cadastre 4], BC n°[Cadastre 5], BC n°[Cadastre 6], nécessaires à l’aménagement de la [Adresse 77].

Madame [C] [H] veuve [S], Madame [R] [H] épouse [I] et Madame [X] [H] sont propriétaires en indivision, pour un tiers chacune des parcelles BB [Cadastre 10], BB [Cadastre 14] et BB [Cadastre 15].

Par lettre recommandée avec avis de reception, l’OPAC de [Localité 71]-et-[Localité 59] a notifé en juin 2020 à Madame [C] [H] veuve [S], Madame [R] [H] épouse [I] et Madame [X] [H] une offre d’indemnisation pour les parcelles [Cadastre 39], [Cadastre 24] [Cadastre 14] et [Cadastre 41].

Elles n’ont pas répondu à ces offres.

Le 1er juin 2021, l’OPAC de [Localité 71]-et-[Localité 59] a saisi le juge de l’expropriation du département de [Localité 71]-et-[Localité 59] aux fins de fixation de l’indemnité, proposant pour

— les parcelles [Cadastre 40] et [Cadastre 28] un montant de 8 373 euros

— la parcelle [Cadastre 25] un montant de 77 320 euros

et de retenir comme date de référence le 3 septembre 2013.

Le transport sur les lieux a été réalisé le 10 mars 2022.

Par jugement n° 21/00015 du 30 juin 2022, le juge de l’expropriation de [Localité 71] et [Localité 59] a :

— fixé à 9 003 euros le montant de l’indemnité due par l’OPAC de [Localité 71]-et-[Localité 59] aux dames [H] en réparation du préjudice causé par l’expropriation des parcelles dont elles sont propriétaires indivises, cadastrées [Cadastre 27] et [Cadastre 28] sur la commune de [Localité 64],

— dit que Madame [C] [H] veuve [S], Madame [R] [H] épouse [I] et Madame [X] [H] percevront chacune 3 001 euros ;

— condamné l’OPAC de [Localité 71]-et-[Localité 59] à payer lesdites sommes aux dames [H] ;

— dit que les dépens de l’instance seront supportés par la demanderesse,

— débouté l’OPAC de [Localité 71]-et- [Localité 59] de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement n° 21/00016 du 30 juin 2022, le juge de l’expropriation de [Localité 71] et [Localité 59] a :

— fixé à 78 198 euros le montant de l’indemnité due par l’OPAC de [Localité 71]-et-[Localité 59] aux dames [H] en réparation du préjudice causé par l’expropriation de la parcelle dont elles sont propriétaires indivises, cadastrée [Cadastre 25] sur la commune de [Localité 64],

— dit que Madame [C] [H] veuve [S], Madame [R] [H] épouse [I] et Madame [X] [H] percevront chacune 26 066 euros ;

— condamné l’OPAC de [Localité 71]-et-[Localité 59] à payer lesdites sommes aux dames [H] ;

— dit que les dépens de l’instance seront supportés par la demanderesse,

— débouté l’OPAC de [Localité 71]-et- [Localité 59] de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

1) Par déclaration du 9 août 2022, enregistrée au greffe sous le numéro 22/ 0004, les dames [H] ont interjeté appel du jugement rendu le 30 juin 2022 sous le n° RG 21/00015 fixant les indemnités d’expropriation pour la parcelle [Cadastre 35], l’objet de la demande mentionnant un appel de la décision du 30 juin 2022 en ce qu’elle a fixé à 9 003 euros le montant due par l’OPAC pour les parcelles BB n° [Cadastre 14] et BB n° [Cadastre 15].

2) Par déclaration du 9 août 2022, enregistrée au greffe sous le numéro 22/ 0005, les dames [H] ont interjeté appel du jugement rendu le 30 juin 2022 sous le n° RG 21/00016 fixant les indemnités d’expropriation pour les parcelles [Cadastre 27] et [Cadastre 29], l’objet de la demande mentionnant un appel de la décision du 30 juin 2022 en ce qu’elle a fixé à 78 198 euros le montant due par l’OPAC pour la parcelle [Cadastre 32].

***********

Les écritures dans le dossier d’appel 22/0004 :

Le 8 novembre 2022 sont parvenues au greffe de la cour le mémoire d’appel de Mmes [H] ainsi que les 12 pièces y annexées, conclusions notifiées par le greffe au conseil de l’OPAC de [Localité 71] et [Localité 59] et au commissaire du gouvernement par lettres recommandées avec demande d’avis de réception respectivement signés le 8 décembre 2022.

Madame [C] [S], Madame [R] [I], Madame [X] [H] demandent de :

— les déclarer recevables dans leur appel ;

— infirmer partiellement la décision de première instance en ce que cette dernière fixe les indemnités devant leur revenir comme suit :

* à titre d’indemnité principale, une somme de 70 180 euros soit une valeur unitaire de 22 euros du m² ;

* à titre d’indemnité de remploi une somme de 8 080 euros.

Par suite,

— au titre de l’indemnité principale :

— fixer l’indemnité principale devant leur revenir pour l’expropriation de leur bien à la somme de 130 790 euros décomposée de la manière suivante :

o 41 euros/m² x 3190 m² = 130 790 euros.

— au titre des indemnités accessoires :

— fixer l’indemnité de remploi à la somme de 14 079 euros décomposée de la manière suivante :

o 5000 euros x 20 % = 1000 euros ;

o 10 000 euros x 15% = 1 500 euros ;

o 115 790 euros x 10% = 11 579 euros

— condamner l’Opac de [Localité 71] et [Localité 59] aux entiers dépens et à leur verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Au soutien de son appel, l’indivision [H] expose que :

— la parcelle cadastrée [Cadastre 35] constitue un terrain nu, de forme rectangulaire disposant d’une façade de 80 mètres à l’alignement de la [Adresse 67] et une largeur de 40 mètres environ.

Le terrain est situé au croisement de la [Adresse 67] et de la [Adresse 68] permettant de rejoindre la route départementale n° 17 située à 400 mètres.

— la parcelle est située à proximité immédiate du centre-ville et de toutes ses commodités comprenant, notamment, les commerces de proximité ainsi que l’école communale, et à 700 m d’une zone commerciale comprenant notamment un supermarché, soit au sein d’un environnement particulièrement attractif, disposant d’une parfaite desserte et ce dans la périphérie immédiate de [Localité 61].

— le juge de l’expropriation a retenu les termes de références constitués par des cessions amiables intervenues au profit de l’autorité expropriante, à savoir :

* la cession en date du 11 décembre 2024 relative à la parcelle [Cadastre 38] cédée à une valeur unitaire de 24 euros du m² ;

* la cession en date du 31 décembre 2024 relative à la parcelle [Cadastre 43] cédée à une valeur unitaire de 22 euros du m² ;

* la cession en date du 9 juillet 2020 relative à la parcelle [Cadastre 42] cédée à une valeur unitaire de 22 euros du m²,

alors que ces cessions intervenues au sein de [Adresse 75] ne reflètent pas la valeur du marché libre.

— s’agissant des termes de référence proposés par le commissaire du gouvernement, elles concernent des terrains à bâtir situés dans des zones industrielles/ activités pour lequels les acquéreurs ont obtenu des droits à construire, ce qui explique la valeur unitaire de 21 euros du m².

— il résulte du tableau des valeurs relevées au sein des ZAC que des parcelles viabilisées, situées en zone constructible et bénéficiant de droits à construire sont revendues au prix d’achat de parcelles non viabilisées d’une part, et, d’autre part, que ces mêmes terrains viabilisés sont cédés à une valeur moyenne de 22 euros du m² alors même que le commissaire du gouvernement établit une valeur moyenne des terrains viabilisés au sein du marché libre à hauteur de 84 euros du m².

— il convenait de retenir les termes de référence qu’elle a présentés constitués par des cessions de terrains à bâtir ainsi que le cas échéant, celles présentées par le commissaire du gouvernement.

— il convenait également de faire application de la jurisprudence dégagée par la Cour de cassation ( Cass.Civ. 3ème, 24 mars 2018 n° 17-13-586 ) et de reprendre une valeur unitaire moyenne de 82 euros, auquel il y avait lieu d’appliquer un abattement de 50 % pour tenir compte du fait que leur terrains, s’ils ne peuvent en l’état être qualifiés de terrains à bâtir, demeurent en situation privilégiée.

Mmes [H] demandent, en conséquence, la fixation du prix de leur bien à hauteur de 41 euros le m².

********

L’Office Public de l’Habitat, OPAC de [Localité 71] et [Localité 59] a adressé ses conclusions le 31 janvier 2023 ainsi que les 30 pièces y annexées, écritures notifiées au conseil des appelantes par lettre recommandée avec demande d’avis de réception reçu le 6 février 2023 et au commissaire du gouvernement le 31 janvier 2023 par lettre avec avis de réception retourné non signé.

L’Office Public de l’Habitat, OPAC de [Localité 71] et [Localité 59] demande au visa du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, en ses articles L.321-1 et suivants et L.322-1 et suivants, et des caractéristiques des parcelles [Cadastre 26] et [Cadastre 24] [Cadastre 14], de

— à titre principal :

* constater que Madame [C] [S], Madame [R] [I], Madame [X] [H] n’ont pas déposé leurs conclusions et pieces annexées par l’intermédiaire de leur avocat postulant dans les trois mois suivant la déclaration d’appel ni n’ont, toujours par l’intermédiaire de leur avocat postulant, notifié leurs conclusions et pièces annexées, à son avocat postulant dans les trois mois suivant leur déclaration d’appel ;

* déclarer, par conséquent, la caducité de la déclaration d’appel ;

— à titre subsidiaire, déclarer la déclaration d’appel irrecevable ;

— à titre infiniment subsidiaire :

* confirmer le jugement rendu par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Mâcon le 30 juin 2022 et, par conséquent, confirmer les indemnités comme suit :

—  7 612 euros à titre d’indemnité principale ;

—  1392 euros à titre d’indemnité de remploi.

dans tous les cas :

* condamner Madame [C] [S], Madame [R] [I], Madame [X] [H] à lui verser Ia somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

* condamner Madame [C] [S], Madame [R] [I], Madame [X] [H] aux entiers dépens.

L’Office Public de l’Habitat, OPAC de [Localité 71] et [Localité 59] soulève :

— la caducité de l’appel aux motifs que sauf à démontrer que les conclusions d’appel et pièces annexées ont effectivement été déposées au greffe par l’avocat postulant, d’une part, et que ces mêmes conclusions et pièces ont été notifiées par l’avocat postulant des appelants à l’avocat postulant de l’intimé, la cour ne pourra que constater que la déclaration d’appel est caduque.

— que la déclaration d’appel est irrecevable en ce que l’indivision [H] a fait appel du jugement du 30 juin 2022 RG n° 21/00015 par lequel le juge de l’expropriation de [Localité 71] et [Localité 59] a fixé les indemnités devant revenir aux dames [H] pour l’expropriation de la parcelle cadastrée section [Cadastre 31] alors que le jugement du 30 juin 2022 n° RG 21/00015 porte sur les parcelles [Cadastre 40] et [Cadastre 28] et non sur la parcelle [Cadastre 31].

Sur le fond, l’Office Public de l’Habitat, OPAC de [Localité 71] et [Localité 59] expose que :

— la [Adresse 77] est située en zone 2AU du PLU de la Commune de [Localité 64], c’est-à-dire, dans une zone d’urbanisation à long terme, qui ne peut, selon le PLU de la commune de [Localité 64], être ouverte à l’urbanisation que par l’intermédiaire d’une procédure de ZAC, d’une modification ou d’une révision du P.L.U.

— les parcelles [Cadastre 27] et [Cadastre 28] d’une surface de 346 m² sont une parcelle non bâtie rectangulaire en nature de jardin et une parcelle en nature de sol.

— il résulte des dispositions de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation, que le juge peut valablement tenir compte des accords intervenus entre l’expropriant et divers titulaires à l’intérieur du périmètre des opérations ayant fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique.

— au cas d’espèce, c’est ce qui a été fait par le juge de l’expropriation, ce dernier ayant tenu compte de l’accord intervenu entre M. [J] [G] et l’OPAC de [Localité 71] et [Localité 59] concernant la parcelle BC n°[Cadastre 2] située pour partie dans le périmètre de la [Adresse 77] pour l’acquisition d’une parcelle d’une surface de 71 m² au montant de 1 562 euros, soit 22 euros par m². Il a également visé deux cessions amiables intervenues avant la DUP de l’opération et retenu comme termes de comparaison :

* la parcelle [Cadastre 45] appartenant à M. [D] vendue amiablement à l’OPAC de [Localité 71] et [Localité 59] par acte du 31 décembre 2024 au prix de 75 000 euros pour une surface de 3 409 m², soit au prix de 22 euros le m²,

* la parcelle [Cadastre 38] (issue de la division de la parcelle [Cadastre 36]) appartenant à M. [K] [F] vendue amiablement le 11 décembre 2024 au prix de 49 242 euros, soit au prix de 24 euros le m².

L’OPAC conteste que les références qu’elle a communiquées révèlent un marché captif alors que, d’une part, les cessions sont intervenues avant la DUP de la zone expropriée et que, d’autre part, le commissaire du gouvernement a communiqué également des termes de comparaison constitués par des parcelles situées dans des situations comparables, des ZAC, vendues à un autre opérateur que l’OPAC, précisément :

— la vente n°2019P00327 à [Localité 48] pour un prix au m² de 22 euros dans le périmètre d’une ZAC,

— la vente 2020P00855 à [Localité 56] dans le périmétre d’une ZAC.

L’OPAC indique avoir communiqué au juge de l’expropriation, une autre référence : la cession d’une parcelle située à [Localité 56], d’une superficie de 8 417 m² pour un montant de 210 425 euros, soit un prix au m² de 25 euros, cette parcelle dans une situation très privilégiée étant classée en zone 1AU destinée à accueillir une urbanisation future à court terme et non en zone 2AU, laquelle permet une urbanisation future à plus long terme avec nécessité de modifier ou réviser le PLU.

L’OPAC soutient que l’ensemble des références produites par le commissaire du gouvernement sont pertinentes, et notamment la cession d’un terrain situé à [Localité 61], viabilisé bénéficiant d’un permis de construire un hangar, pour le prix de 21 euros le m², prix correspondant également à d’autres terrains non entièrement viabilisés ni lotis.

L’OPAC conteste l’argument développé par les appelantes selon lequel il conviendrait eu égard à la prétendue situation privilégiée de leurs parcelles, d’appliquer un abattement de 50 % sur la valeur unitaire moyenne des terrains à bâtir telle que retenue par le commissaire du gouvernement et faire application de la jurisprudence de la Cour de cassation.

Il rappelle les termes de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique selon lequel il convient de prendre en compte l’usage effectif du terrain à la date de référence.

Il argue que la situation de terrain privilégié peut être reconnue à une parcelle non qualifiée de terrain à bâtir si elle dispose de caractéristiques favorables telle que sa situation géographique ou encore ses conditions de desserte.

Il précise que sont déterminantes la localisation géographique du bien, de même que les coûts occasionnés par la procédure d’aménagement nécessaire pour sa viabilisation.

Or le terrain des expropriées n’a pas d’accès à la [Adresse 69], se situe dans une emprise de la ZAC constituant une transition entre le quartier résidentiel et des terres agricoles et l’aménagement de la zone nécessiterait des travaux d’infrastructure importants et coûteux.

Il ajoute que dans une ZAC les biens expropriés ne sont pas destinés à faire l’objet de spéculation foncière à la revente dès lors qu’une fois aménagés et équipés, leur revente se fait selon un cahier des charges qui doit étre respecté, étant précisé que les logements qui seront créés seront des logements sociaux, des logements en accession sociale à la propriété et en accession iibre.

********

Suivant conclusions en réplique et récapitulatives des appelantes reçues au greffe le 17 janvier 2024, notifiées au conseil de l’expropriant par lettre recommandée avec demande d’avis de réception reçu le 19 janvier 2024 et au commissaire du gouvernement le 17 janvier 2024 par lettre avec avis de réception signé le 19 janvier 2024, accompagnées de 2 pièces complémentaires, à savoir :

— un extrait du registre des délibérations du conseil municipal de la ville de Prissé en date du 6 décembre 2022 par lequel le conseil a décidé la modification du PLU afin d’ouvrir à l’urbanisation la zone 2AU au lieu-dit '[Adresse 58]' correspondant à la ZAC et faisant l’objet d’un traité de concession avec le groupe OPAC de [Localité 71] et [Localité 59] ce afin de permettre à la commune 'dans les années à venir de retrouver un dynamisme démographique', relevant également qu’au niveau de la voierie automobile, la zone était desservie par deux rues, la [Adresse 67] et la route des Jyrondelles, des réseaux de desserte en eau potable passant sous ces deux routes, un réseau en assainissement des eaux usées passant sous la [Adresse 67].

— l’arrêté du maire du 4 décembre 2023, engageant la modification n°4 du PLU de [Localité 64],

Madame [C] [S], Madame [R] [I], Madame [X] [H] ont maintenu leurs demandes d’indemnisation sur la base de 41 euros le mètre carré et ont conclu à la recevabilité de leur appel.

Madame [C] [S], Madame [R] [I], Madame [X] [H] ont conclu au rejet de la demande de l’expropriant tendant au constat de la caducité de la déclaration d’appel, faisant valoir que l’article R.311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit à hauteur d’appel, que les conclusions sont adressées au greffe en autant d’exemplaires que de parties augmentées d’un exemplaire et que le greffe se charge par la suite de notifier les écritures et pièces aux parties, aucune disposition n’imposant la notification des conclusions et pièces à l’avocat de l’intimé.

Elles précisent que la déclaration d’appel a été effectuée par l’avocat postulant Maître [U] [E] et que leurs conclusions mentionnaient le nom et l’adresse de cette dernière, de sorte qu’elles ne souffrent d’aucune irrégularité, quand bien même la signature de l’avocat postulant ne figurerait pas au côté de celle de l’avocat plaidant. Elles se prévalent d’un arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 11 décembre 2018 ayant retenu une solution identique.

— Elles ont indiqué que la modification du PLU était intervenue opportunément après la fixation des indemnités par le juge de l’expropriation, révélant que leur parcelle se trouvait dans un marché spécifique aux secteurs des ZAC dont les règles et prix sont exclusivement fixés par les aménageurs.

— Elles ont soutenu que ce constat conduisait généralement les juridictions à écarter les termes de référence constitués par des cessions amiables intervenues au profit de l’autorité expropriante, à une valeur unitaire manifestement dévaluée, que c’est ce qu’avait précisément fait la cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 19 novembre 2024 portant le numéro 14/08438.

— Elles ont ajouté que les cessions citées par l’OPAC dans d’autres ZAC à proximité de [Localité 61] portaient sur des terrains ne présentant pas une consistance comparable au bien exproprié.

* Il en était ainsi de la parcelle cédée par M. [J] d’une largeur de 2,13 m pour une superficie de 71 m² (terme de comparaison non repris par le commissaire du gouvernement)

* les deux autres cessions citées par l’OPAC ( BC n° 14- [D] et BC n° 43 [F]) sont des terrains de plus de 2 000 m².

*********

Suivant conclusions responsives et récapitulatives déposées le 23 avril 2024, l’OPAC de [Localité 71] et [Localité 59] a maintenu ses moyens et demandes énoncées dans ses précédentes conclusions, sollicitant, en outre, la condamnation de Madame [C] [S], Madame [R] [I], Madame [X] [H] à une amende civile au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile, précisant que :

— contrairement à ce qu’elles soutiennent, les parcelles de Madame [C] [S], Madame [R] [I], Madame [X] [H] ne se situent pas au centre -bourg de [Localité 64], et ne sont pas bordées par les zones UB et UD,

— les terrains sont majoritairement entourés de terrains classés en zone agricole, et minoritairement par des terrains situés en zone UE, zone non destinée à recevoir de nouvelles constructions,

— les terrains des appelantes font partie d’une zone 2AU nécessitant pour être ouverte à l’urbanisation une procédure de ZAC ou une modification du PLU, laquelle a été votée par le conseil municipal, une fois la maîtrise foncière des terrains de la ZAC assurée, ce qui était prévu dans le PLU de la commune,

— les appelantes font obstacle au projet mené par la commune de [Localité 64] et l’OPAC de [Localité 71] et [Localité 59] depuis 2017, et ont attendu plus d’un an pour répondre aux conclusions d’intimé recues en janvier 2023, ce qui justifie la condamnation au paiement d’une amende civile.

Le commissaire du gouvernement n’a pas communiqué de conclusions.

Les écritures dans le dossier d’appel 22/0005 :

Le 8 novembre 2022 sont parvenues au greffe de la cour le mémoire d’appel de Mmes [H] ainsi que les 12 pièces y annexées, conclusions notifiées par le greffe au conseil de l’OPAC de [Localité 71] et [Localité 59] et au commissaire du gouvernement par lettres recommandées avec demande d’avis de réception respectivement signés le 8 décembre 2022.

Madame [C] [S], Madame [R] [I], Madame [X] [H] demandent :

— de les déclarer recevables dans leur appel ;

— d’infirmer partiellement la décision de première instance en ce que cette dernière fixe les indemnités devant leur revenir comme suit :

* à titre d’indemnité principale, une somme de 7 612 euros soit une valeur unitaire de 22 euros du m² ;

* à titre d’indemnité de remploi une somme de 1 392 euros.

Par suite,

— au titre de l’indemnité principale :

— fixer l’indemnité principale devant revenir aux dames [H] pour l’expropriation de leurs biens à la somme de 14 186 euros décomposée de la manière suivante :

o 41 euros/m² x 346 m² = 14 186 euros.

— au titre des indemnités accessoires :

— fixer l’indemnité de remploi à la somme de 2 500 euros décomposée de la manière suivante :

o 5 000 euros x 20 % = 1 000 euros ;

o 10 000 euros x 15 % = 1 500 euros ;

— condamner l’Opac de [Localité 71] et [Localité 59] aux entiers dépens et à leur verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Au soutien de son appel, l’indivision [H] expose que :

— les parcelles cadastrées [Cadastre 37] et [Cadastre 34] forment une unité foncière assimilable à un terrain nu, de forme rectangulaire, clôturées par un mur en pierre, donnant sur l’alignement de la [Adresse 67] et grillagées sur les limites séparatives.

Les terrains sont situés à proximité du croisement de la [Adresse 67] et de la [Adresse 68] permettant de rejoindre la route départementale n° 17 située à 400 mètres.

— les parcelles sont situées à proximité immédiate du centre-ville et de toutes ses commodités comprenant, notamment, les commerces de proximité ainsi que l’école communale, et à 700 m d’une zone commerciale comprenant notamment un supermarché, soit au sein d’un environnement particulièrement attractif, disposant d’une parfaite desserte et ce dans la périphérie immédiate de [Localité 61].

— le juge de l’expropriation a retenu les termes de références constitués par des cessions amiables intervenues au profit de l’autorité expropriante, à savoir :

* la cession en date du 11 décembre 2024 relative à la parcelle [Cadastre 38] cédée à une valeur unitaire de 24 euros du m² ;

* la cession en date du 31 décembre 2024 relative à la parcelle [Cadastre 43] cédée à une valeur unitaire de 22 euros du m² ;

* la cession en date du 9 juillet 2020 relative à la parcelle [Cadastre 42] cédée à une valeur unitaire de 22 euros du m²,

alors que ces cessions intervenues au sein de [Adresse 75] ne reflètent pas la valeur du marché libre.

— s’agissant des termes de référence proposés par le commissaire du gouvernement, elles concernent des terrains à bâtir situés dans des zones industrielles/ activités pour lequels les acquéreurs ont obtenu des droits à construire, ce qui explique la valeur unitaire de 21 euros du m².

— il résulte du tableau des valeurs relevées au sein des ZAC que des parcelles viabilisées, situées en zone constructible et bénéficiant de droits à construire sont revendues au prix d’achat de parcelles non viabilisées d’une part, et, d’autre part, que ces mêmes terrains viabilisés sont cédés à une valeur moyenne de 22 euros du m² alors même que le commissaire du gouvernement établit une valeur moyenne des terrains viabilisés au sein du marché libre à hauteur de 84 euros du m².

— il convenait de retenir les termes de référence présentés par l’indivision [H] constitués par des cessions de terrains à bâtir ainsi que le cas échéant, celles présentées par le commissaire du gouvernement.

— il convenait également de faire application de la jurisprudence dégagée par la Cour de cassation (Cass.Civ. 3ème, 24 mars 2018 n° 17-13-586) et de reprendre une valeur unitaire moyenne de 82 euros, auquel il y avait lieu d’appliquer un abattement de 50 % pour tenir compte du fait que leur terrains, s’ils ne peuvent en l’état être qualifiés de terrains à bâtir, demeurent en situation privilégiée.

Les appelantes demandent, en conséquence, la fixation du prix de leurs biens à hauteur de 41 euros le m².

********

L’Office Public de l’Habitat, OPAC de [Localité 71] et [Localité 59] a adressé ses conclusions le 31 janvier 2023 ainsi que les 30 pièces y annexées, écritures notifiées au conseil des appelantes, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception reçu le 6 février 2023 et au commissaire du gouvernement le 31 janvier 2023 par lettre avec avis de réception retourné non signé.

L’Office Public de l’Habitat, OPAC de [Localité 71] et [Localité 59] demande au visa du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, en ses articles L.321-1 et suivants et L.322-1 et suivants, et des caractéristiques de la parcelle [Cadastre 25], de :

— à titre principal :

* constater que Madame [C] [S], Madame [R] [I], Madame [X] [H] n’ont pas déposé leurs conclusions et pieces annexées par l’intermédiaire de leur avocat postulant dans les trois mois suivant la déclaration d’appel ni n’ont, toujours par l’intermédiaire de leur avocat postulant, notifié leurs conclusions et pièces annexées, à son avocat postulant dans les trois mois suivant leur déclaration d’appel ;

* déclarer, par conséquent, la caducité de la déclaration d’appel ;

— à titre subsidiaire, déclarer la déclaration d’appel irrecevable ;

— à titre infiniment subsidiaire :

* confirmer le jugement rendu par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Mâcon le 30 juin 2022 et, par conséquent, confirmer les indemnités comme suit :

—  70 180 euros à titre d’indemnité principale ;

—  8 018 euros à titre d’indemnité de remploi.

dans tous les cas :

* condamner Madame [C] [S], Madame [R] [I], Madame [X] [H] à lui verser Ia somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamner Madame [C] [S], Madame [R] [I], Madame [X] [H] aux entiers dépens.

L’Office Public de l’Habitat, OPAC de [Localité 71] et [Localité 59] soulève :

— la caducité de l’appel aux motifs que sauf à démontrer que les conclusions d’appel et pièces annexées ont effectivement été déposées au greffe par l’avocat postulant, d’une part, et que ces mêmes conclusions et pièces ont été notifiées par l’avocat postulant des appelants à l’avocat postulant de l’intimé, la cour ne pourra que constater que la déclaration d’appel est caduque.

— que la déclaration d’appel est irrecevable en ce que l’indivision [H] a fait appel du jugement du 30 juin 2022 RG n° 21/00016 par lequel le juge de l’expropriation de [Localité 71] et [Localité 59] a fixé les indemnités devant revenir aux dames [H] pour l’expropriation des parcelles cadastrées section BB n° [Cadastre 14] et n°[Cadastre 15] alors que le jugement du 30 juin 2022 n° RG 21/00016 porte sur la parcelle [Cadastre 31] et non sur les parcelles BB n°[Cadastre 14] et BB n° [Cadastre 15].

Sur le fond, l’Office Public de l’Habitat, OPAC de [Localité 71] et [Localité 59] expose que :

— la [Adresse 77] est située en zone 2AU du PLU de la commune de [Localité 64], c’est-à-dire, dans une zone d’urbanisation à long terme, qui ne peut, selon le PLU de la commune de [Localité 64], être ouverte à l’urbanisation que par l’intermédiaire d’une procédure de ZAC, d’une modification ou d’une révision du P.L.U.

— la parcelle [Cadastre 31] d’une surface de 3 190 m² est une parcelle en nature de friche/ jardin.

— il résulte des dispositions de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation, que le juge peut valablement tenir compte des accords intervenus entre l’expropriant et divers titulaires à l’intérieur du périmètre des opérations ayant fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique.

— au cas d’espèce, c’est ce qui a été fait par le juge de l’expropriation, ce dernier ayant tenu compte de l’accord intervenu entre M. [J] [G] et l’OPAC de [Localité 71] et [Localité 59] concernant la parcelle [Cadastre 44] située pour partie dans le périmètre de la [Adresse 77] pour l’acquisition d’une parcelle d’une surface de 71 m² au montant de 1 562 euros, soit 22 euros par m². Il a également visé deux cessions amiables intervenues avant la DUP de l’opération et retenu comme termes de comparaison :

*la parcelle [Cadastre 45] appartenant à M. [D] vendue amiablement à l’OPAC de [Localité 71] et [Localité 59] par acte du 31 décembre 2024 au prix de 75 000 euros pour une surface de 3 409 m², soit au prix de 22 euros le m²,

* la parcelle [Cadastre 38] (issue de la division de la parcelle [Cadastre 36]) appartenant à M. [K] [F] vendue amiablement le 11 décembre 2024 au prix de 49 242 euros, soit au prix de 24 euros le m².

L’OPAC conteste que les références qu’elle a communiquées révèlent un marché captif alors que, d’une part, les cessions sont intervenues avant la DUP de la zone expropriée et que, d’autre part, le commissaire du gouvernement a communiqué également des termes de comparaison constitués par des parcelles situées dans des situations comparables, des ZAC, vendues à un autre opérateur que l’OPAC, précisément :

— la vente n°2019P00327 à [Localité 48] pour un prix au m² de 22 euros dans le périmètre d’une ZAC,

— la vente 2020P00855 à [Localité 56] dans le périmétre d’une ZAC.

L’OPAC indique avoir communiqué au juge de l’expropriation, une autre référence : la cession d’une parcelle située à [Localité 56], d’une superficie de 8 417 m² pour un montant de 210 425 euros, soit un prix au m² de 25 euros, cette parcelle dans une situation très privilégiée étant classée en zone 1AU destinée à accueillir une urbanisation future à court terme et non en zone 2AU, laquelle permet une urbanisation future à plus long terme avec nécessité de modifier ou réviser le PLU.

L’OPAC soutient que l’ensemble des références produites par le commissaire du gouvernement sont pertinentes, et notamment la cession d’un terrain situé à [Localité 61], viabilisé bénéficiant d’un permis de construire un hangar, pour le prix de 21 euros le m², prix correspondant également à d’autres terrains non entièrement viabilisés ni lotis.

L’OPAC conteste l’argument développé par les appelantes selon lequel il conviendrait eu égard à la prétendue situation privilégiée de leurs parcelles, d’appliquer un abattement de 50 % sur la valeur unitaire moyenne des terrains à bâtir telle que retenue par le commissaire du gouvernement et faire application de la jurisprudence de la Cour de cassation.

Il rappelle les termes de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique selon lequel il convient de prendre en compte l’usage effectif du terrain à la date de référence.

Il argue que la situation de terrain privilégié peut être reconnue à une parcelle non qualifiée de terrain à bâtir si elle dispose de caractéristiques favorables telle que sa situation géographique ou encore ses conditions de desserte.

Il précise que sont déterminantes la localisation géographique du bien, de même que les coûts occasionnés par la procédure d’aménagement nécessaire pour sa viabilisation.

Or le terrain des expropriées n’a pas d’accès à la [Adresse 69], se situe dans une emprise de la ZAC constituant une transition entre le quartier résidentiel et des terres agricoles et l’aménagement de la zone nécessiterait des travaux d’infrastructure importants et coûteux.

Il ajoute que dans une ZAC les biens expropriés ne sont pas destinés à faire l’objet de spéculation foncière à la revente dès lors qu’une fois aménagés et équipés, leur revente se fait selon un cahier des charges qui doit étre respecté, étant précisé que les logements qui seront créés seront des logements sociaux, des logements en accession sociale à la propriété et en accession libre.

*******

Suivant conclusions en réplique et récapitulatives des appelantes reçues au greffe le 17 janvier 2024, notifiées au conseil de l’expropriant par lettre recommandée avec demande d’avis de réception reçu le 19 janvier 2024 et au commissaire du gouvernement le 17 janvier 2024 par lettre avec avis de réception signé le 19 janvier 2024, accompagnées de 2 pièces complémentaires, à savoir :

— un extrait du registre des délibérations du conseil municipal de la ville de Prissé en date du 6 décembre 2022 par lequel le conseil a décidé la modification du PLU afin d’ouvrir à l’urbanisation la zone 2AU au lieu-dit '[Adresse 58]' correspondant à la ZAC et faisant l’objet d’un traité de concession avec le groupe OPAC de [Localité 71] et [Localité 59] ce afin de permettre à la commune 'dans les années à venir de retrouver un dynamisme démographique', relevant également qu’au niveau de la voierie automobile, la zone était desservie par deux rues, la [Adresse 67] et la route des Jyrondelles, des réseaux de desserte en eau potable passant sous ces deux routes, un réseau en assainissement des eaux usées passant sous la [Adresse 67].

— l’arrêté du maire du 4 décembre 2023, engageant la modification n°4 du PLU de [Localité 64],

Madame [C] [S], Madame [R] [I], Madame [X] [H] ont maintenu leurs demandes d’indemnisation sur la base de 41 euros le mètre carré et ont conclu à la recevabilité de leur appel.

Madame [C] [S], Madame [R] [I], Madame [X] [H] ont conclu au rejet de la demande de l’expropriant tendant au constat de la caducité de la déclaration d’appel, faisant valoir que l’article R.311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit à hauteur d’appel, que les conclusions sont adressées au greffe en autant d’exemplaires que de parties augmentées d’un exemplaire et que le greffe se charge par la suite de notifier les écritures et pièces aux parties, aucune disposition n’imposant la notification des conclusions et pièces à l’avocat de l’intimé.

Elles précisent que la déclaration d’appel a été effectuée par l’avocat postulant Maître [U] [E] et que leurs conclusions mentionnaient le nom et l’adresse de cette dernière, de sorte qu’elles ne souffrent d’aucune irrégularité, quand bien même la signature de l’avocat postulant ne figurerait pas au côté de celle de l’avocat plaidant. Elles se prévalent d’un arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 11 décembre 2018 ayant retenu une solution identique.

— Elles ont indiqué que la modification du PLU était intervenue opportunément après la fixation des indemnités par le juge de l’expropriation, révèlant que les parcelles des expropriés se trouvaient dans un marché spécifique aux secteurs des ZAC dont les règles et prix sont exclusivement fixés par les aménageurs.

— Elles ont soutenu que ce constat conduisait généralement les juridictions à écarter les termes de référence constitués par des cessions amiables intervenues au profit de l’autorité expropriante, à une valeur unitaire manifestement dévaluée, que c’est ce qu’avait précisément fait la cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 19 novembre 2024 portant le numéro 14/08438.

— Elles ont ajouté que les cessions citées par l’OPAC dans d’autres ZAC à proximité de [Localité 61] portaient sur des terrains ne présentant pas une consistance comparable au bien exproprié.

* Il en était ainsi de la parcelle cédée par M. [J] d’une largeur de 2,13 m pour une superficie de 71 m² (terme de comparaison non repris par le commissaire du gouvernement)

* les deux autres cessions citées par l’OPAC ( BC n° 14- [D] et BC n° 43 [F]) sont des terrains de plus de 2 000 m².

********

Suivant conclusions responsives et récapitulatives déposées le 23 avril 2024, l’OPAC de [Localité 71] et [Localité 59] a maintenu ses moyens et demandes énoncées dans ses précédentes conclusions, sollicitant, en outre, la condamnation de Madame [C] [S], Madame [R] [I], Madame [X] [H] à une amende civile au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile, précisant que :

— contrairement à ce qu’elles soutiennent, la parcelle de Madame [C] [S], Madame [R] [I], Madame [X] [H] ne se situe pas au centre -bourg de [Localité 64], et n’est pas bordée par les zones UB et UD,

— le terrain est majoritairement entouré de terrains classés en zone agricole, et minoritairement par des terrains situés en zone UE, zone non destinée à recevoir de nouvelles constructions,

— le terrain des appelantes fait partie d’une zone 2AU nécessitant pour être ouverte à l’urbanisation une procédure de ZAC ou une modification du PLU, laquelle a été votée par le conseil municipal, une fois la maîtrise foncière des terrains de la ZAC assurée, ce qui était prévu dans le PLU de la commune,

— les appelantes font obstacle au projet mené par la commune de [Localité 64] et l’OPAC de [Localité 71] et [Localité 59] depuis 2017, et ont attendu plus d’un an pour répondre aux conclusions d’intimé recues en janvier 2023, ce qui justifie la condamnation au paiement d’une amende civile.

Le commissaire du gouvernement n’a pas communiqué de conclusions.

A l’audience du 9 juillet 2024, les affaires enrôlées sous les n°RG 22 / 4 et 22 / 5 ont été jointes.

MOTIFS DE LA DECISION

1° sur la caducité des appels :

Aux termes de l’article R. 311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017 – article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, les appels étant du 9 août 2022 :

'À peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles, il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.'

En l’espèce, les conclusions des appelantes déposées ou adressées dans les délais légaux sont recevables.

En outre, elles mentionnent qu’elles ont été déposées par Maître Karima Manhouli avocat postulant et par Maître Rajess Ramdene, avocat plaidant et aucune caducité d’appel n’est encourue du fait de l’absence de signature de ces conclusions par l’avocat postulant, les écritures ayant été signées par l’avocat plaidant.

Il convient, en conséquence, de rejeter les demandes de caducité de l’appel interjeté dans chacun des dossiers soumis à la cour.

2° sur l’irrecevabilité des déclarations d’appel :

Aux termes de l’article R.311-24 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la déclaration d’appel faite au greffe de la cour est accompagnée d’une copie de la décision dont appel.

L’article R.311-29 du même code renvoie aux dispositions du titre IV du livre II du code de procédure civile, parmi lesquelles l’article 901 applicable aux procédures avec représentation obligatoire, dont il résulte que la déclaration d’appel doit, à peine de nullité, comporter certaines mentions dont l’indication de la décision attaquée et les chefs de jugement expressément critiqués.

L’inobservation de ces dispositions par les appelantes ne peut pas être sanctionnée par l’irrecevabilité de leur déclaration d’appel.

Elle ne pourrait être sanctionnée que par la nullité de leur déclaration d’appel, sous réserve, conformément à l’article 114 du code de procédure civile, que leur confusion entre les jugements frappés d’appel aient causé un grief à l’OPAC de [Localité 71] et [Localité 59]. Or, l’intimé n’allègue aucun grief et il est manifeste qu’il a été en mesure de conclure utilement dans chacun des dossiers joints.

3° sur la fixation de l’indemnité principale :

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article L.321-3 du même code, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

L’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique édicte que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Enfin, selon les dispositions de l’article L. 322-2, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

3.1 Les points constants :

Il sera précisé que ne sont pas discutés par les parties les points suivants : la date de référence retenue par le juge de l’expropriation au 3 septembre 2013, l’application de la méthode par comparaison, les modalités de calcul des frais de remploi.

Il n’est pas contesté que les parcelles en cause ne peuventt revêtir la qualification de terrain à bâtir.

3.2 Les points en discussion :

Les appelantes estiment en page 15 de leurs écritures récapitulatives que les terrains expropriés doivent recevoir la qualification de terrain en situation hautement privilégiée.

Elles en tirent comme conséquence, que contrairement a ce qu’a décidé le juge de l’expropriation, il convient de retenir comme termes de comparaison, les données issues du marché libre et privilégié, à savoir, les cessions amiables intervenues au bénéfice de l’expropriant ou encore des cessions effectuées dans le cadre d’autres [Adresse 75] à destination d’activités cédées avec droit à construire.

La qualification de situation hautement privilégiée des terrains est revendiquée par les appelantes aux motifs que :

— s’agissant de la parcelle [Cadastre 31] :

La parcelle [Cadastre 31] d’une surface de 3190 m², de forme rectangulaire en nature de jardin/friche située entre la [Adresse 67] et la [Adresse 68], permet de rejoindre la route départementale n° 17 située à 300 mètres, la parcelle expropriée étant à 13 mn du centre de [Localité 61], à 600 mètres du centre-bourg de [Localité 64], et à 700 m d’une zone commerciale comprenant notamment un supermarché. Elle dispose d’une desserte.

— s’agissant des parcelles [Cadastre 37] et BB n° [Cadastre 15] :

Les parcelles BB n°[Cadastre 14] et BB n° [Cadastre 15] sont constituées d’une parcelle non bâtie de forme rectangulaire en nature de jardin d’une surface de 346 m² sur laquelle se trouve un abri de jardin.

Elles sont situées, comme la parcelle [Cadastre 35], entre la [Adresse 67] et la [Adresse 68] permettent de rejoindre la route départementale n° 17 située à 300 mètres, les parcelles expropriées étant à 13 mn du centre de [Localité 61], à 600 mètres du centre-bourg de [Localité 64], et à 700 m d’une zone commerciale comprenant notamment un supermarché. Elles disposent d’une desserte.

— pour l’ensemble des parcelles expropriées :

La modification du plan local d’urbanisme (PLU) portant ouverture à l’urbanisation de la zone a été présentée au conseil municipal par délibération du 6 décembre 2022 et engagée par arrêté du 4 décembre 2023.

Elles sont fondés à se prévaloir d’un arrêt de la Cour de cassation du 24 mars 2018 ayant validé la cour d’appel de Paris admettant que la valeur d’un terrain en situation privilégiée devait être déterminée en opérant un abattement de 50 % sur celle d’un terrain à bâtir. (Cass. Civ 3ème, 24 mars 2018, n° 17-13.586), abattement de 50 % dont elles demandent, précisément, l’application sur la valeur d’un terrain à batir de 82 euros le m².

*********

L’autorité expropriante ne conteste pas que les parcelles bénéficient d’une situation privilégiée. Cependant, elle considère que cette situation ne permet pas à chaque terrain exproprié de bénéficier de la valorisation revendiquée, l’ensemble des caractéristiques favorables de la parcelle ayant déjà été prise en compte dans l’évaluation du prix qu’elle a fixé.

Elle rappelle que la situation privilégiée doit être appréciée à la date de référence et au regard de la localisation géographique du bien et de la procédure d’aménagement d’ensemble nécessaire pour sa viabilisation.

Elle ajoute que si la commune de [Localité 64] bénéficie d’un certaine attractivité en raison de sa localisation géographique péri-urbaine, celle-ci a été prise en compte pour apprécier la valeur des parcelles expropriées lesquelles ne disposeront pas d’un accès à la [Adresse 69], une rue en impasse devant être conservée à cet endroit au sein de la ZAC. Elle mentionne également que les parcelles sont situées entre un quartier résidentiel et des terres agricoles.

*******

L’article L.322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise que :

«La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2».

Bien que ne pouvant être qualifié de terrain à bâtir, un terrain peut toutefois se voir reconnaître en raison de sa situation à la date de référence, de son environnement particulier, de son emplacement favorable, de la proximité de zones déjà urbanisées ainsi que de réseaux déjà existants une situation privilégiée, une telle qualification autorisant le juge à attribuer à celui-ci une valeur sensiblement supérieure à celle correspondant à un autre terrain de même catégorie dépourvue de spécificité particulière.

Sous réserve de l’article L.322-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge tient compte des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

La méthode d’évaluation dite par comparaison consiste à apprécier la valeur vénale du bien par référence à des termes de comparaison constitués par des mutations récentes et à titre onéreux de biens comparables quant à leur consistance et leur situation géographique, situés dans une zone soumise à une réglementation d’urbanisme identique ou proche en termes de contraintes. En l’absence de termes de comparaison suffisants situés dans la même zone du PLU, il peut être fait référence à des termes de comparaison situés dans des zones comparables bien que non identiques, sous réserve de l’application d’un abattement afin de tenir compte de caractéristiques ou de contraintes d’urbanisme différentes.

*******

Au cas d’espèce, à la date d’évaluation du bien du 3 juin 2021, date de l’ordonnance portant transfert de propriété, selon son usage effectif à la date de référence non constestée du 3 septembre 2013, date de la dernière modification du plan local d’urbanisme de la ville de [Localité 64], les parcelles en cause étaient classées en zone 2AU, zone réservée à l’urbanisation future à long terme, ouverte que par l’intermédiaire d’une modification ou d’une révision du PLU.

Les parcelles sont situées sur la commune de [Localité 64] dotée d’une desserte routière par la route départementale 17, autoroutière par la route nationale 79. Elles sont proches de la gare [74] située sur la ligne [Localité 63]/[Localité 60].

Mais les parcelles ne disposeront pas d’accès à la [Adresse 69] du fait de la conservation de cette rue en impasse dans le cadre de la ZAC. Les parcelles se situent certes au voisinage de parcelles très urbanisées, mais dans une enclave entre un quartier résidentiel et des terres agricoles. Les parcelles sont en nature de pré et de friche pour la parcelle [Cadastre 35] et en nature de sol pour les parcelles BB n° [Cadastre 14] et [Cadastre 34].

Les expropriées se prévalent d’un arrêt de la Cour de cassation du 24 mars 2018, qui ne peut être transposé en l’espèce dans la mesure où il concernait une parcelle située en zone U2 de la commune correspondant au centre urbain traditionnel admettant des bâtiments à usage mixte (habitations, commerces, bureaux, services, activités, équipements), de sorte que cette parcelle ne revêtait pas les mêmes caractéristiques que celles objet de la procédure d’expropriation.

La situation privilégiée des parcelles expropriées n’est pas similaire à celle visée dans l’arrêt cité et ayant justifié l’application d’un abattement de 50 % à la valeur unitaire de terrains à bâtir.

En outre, la modification du PLU intervenue en décembre 2023 est sans incidence dès lors qu’ à la date du 3 juin 2021, les parcelles demeuraient classées en zone 2AU, et n’étaient ni viabilisées ni loties.

Les expropriées se référent à des ventes de terrains à bâtir communiquées par le commissaire du gouvernement en première instance ( 82 euros du m²) qui seront écartées compte-tenu de la classification des terrains expropriés en zone 2 AU.

Les termes de comparaison produits par l’expropriant sont les suivants :

1°) la cession amiable le 9 juillet 2020 entre M. [J] [G] et l’OPAC de [Localité 71] et [Localité 59] de la parcelle [Cadastre 44] située pour partie dans le périmètre de la [Adresse 77] pour l’acquisition d’une parcelle d’une surface de 71 m² au montant de 2 462 euros, soit 22 euros par m².

La cour l’écarte dés lors que la surface de la parcelle est bien inférieure à celle des parcelles litigieuses.

2°) la cession le 31 décembre 2024 de la parcelle [Cadastre 45] appartenant à M. [D] vendue amiablement à l’OPAC de [Localité 71] et [Localité 59] au prix de 75 000 euros pour une surface de 3 409 m², soit au prix du m² de 22 euros.

3°) la cession le 11 décembre 2024 de la parcelle [Cadastre 38] (issue de la division de la parcelle [Cadastre 36]) appartenant à M. [K] [F] au prix de 49 242 euros, soit au prix de 24 euros le m².

Les expropriées soutiennent que ces références extraites d’une série de cessions de grands terrains à lotir dans la commune de [Localité 64] et de communes proches, et préférentiellement dans des zones d’aménagement concertés, produites par le Commissaire du gouvernement dans ses conclusions de première instance, correspondent à un marché captif.

Les références citées produites par le Commissaire du gouvernement en première instance sont les suivantes :

Cad

Commune

Adresse

Date

Surface

Prix total

Prix/m2

Zone

C800-801,597,606-611,614,624

[Adresse 54] [Localité 66]

Darezf

23/12/2016

7074

120 258

17

[Adresse 78] Darze/ 1AUX

ZC 844 à 846

842-844

[Localité 61]

[Adresse 72] [Localité 52]

09/10/2017

3982

85 000

21

[Adresse 81]-pour partie constrc

105/BD/320

[Localité 49]

[Adresse 50]

01/02/2019

6725

134 500

20

UX

[Adresse 82]-853

[Localité 61]

[Adresse 73]

24/09/2014

9693

196 040

20

[Adresse 81]

AW201-203 à 205

[Adresse 8]

[Localité 49]

[Adresse 46]

29/12/2018

28095

618 090

22

[Adresse 80]

BC14

[Localité 64]

[Adresse 68]

31/12/2024

3409

78 000

22

2AU

BB43

[Adresse 65]

[Adresse 68]

11/12/2024

2048

49242

22

2AU

497/AB/95

[Adresse 70]

[Adresse 55]

23/12/2024

7424

201 500

27

[Adresse 76]

C651/C641

[Adresse 57]

[Adresse 51]

20/01/2020

2032

34 493

17

[Adresse 79] AUX

Les expropriés font valoir que les parcelles BC [Cadastre 3] et [Cadastre 30] ont été cédées à des valeurs unitaires de 22 euros à 24 euros le m² alors que ces terrains ont une surface de plus de 2000 m² et des caractéristiques bien différentes des parcelles objet du litige.

La cour considère que la cession intervenue le 31 décembre 2024 portant sur la parcelle BB N° [Cadastre 3] ne peut être considérée comme issue d’un marché captif puisqu’elle est intervenue avant la déclaration d’utilité publique.

S’agissant de la cession de la parcelle [Cadastre 38], son prix unitaire de 24 euros le m², supérieur à celui précédemment indiqué pour la parcelle [Cadastre 43] tend à démontrer qu’elle est intervenue dans un marché qui n’est pas captif.

Ces deux cessions seront retenues comme termes de comparaison.

4°) la cession d’une parcelle située à [Localité 56] d’une superficie de 8 417 m² au prix de 25 euros le m², cette parcelle étant située en zone 1AU ( zone destinée à accueillir une urbanisation future à court terme).

Elle sera écartée s’agissant d’une parcelle qui n’est pas classée en zone 2AU.

Les expropriées critiquent le premier juge en ce qu’il a retenu les termes de comparaison communiqués par le Commissaire du gouvernement et précités, notamment les termes de références n° 3,4,5,9. Elles font valoir qu’il s’agit de terrains à bâtir situés au sein de zones industrielles/ activités pour lesquels les aquéreurs ont obtenu des droits à construire. Elles soutiennent que la valeur unitaire moyenne de 21 euros dégagée par l’étude du commissaire du gouvernement tend à démontrer qu’il ne s’agit pas de cessions intervenues dans un marché libre.

Le premier juge a relevé qu’il s’agissait d’une étude du Commisaire du gouvernement relativement au marché des cessions de terrains à bâtir pour la période de 2014 à 2020, dans le cadre de projets de ZAC autour de [Localité 61], réalisés par des acquéreurs distincts. Il a considéré, à juste titre, qu’ils présentaient des caractéristiques similaires aux parcelles expropriées, le marché se situant au prix moyen de 21 euros le m².

Tel est ainsi le prix moyen au m² de la cession à [Localité 61] d’un terrain pour partie constructible.

Les cessions reprises de 2014 à 2020 concernent généralement des terrains non entièrement viabilisés, ni lotis, étant précisé que ces cessions ont été effectuées au profit d’opérateurs autres que l’OPAC avant la déclaration d’utilité publique.

A la date de référence, chacune des parcelles expropriées n’était elle aussi ni lotie, ni viabilisée, la modification du PLU étant intervenue postérieurement en décembre 2023. La cour observe que les travaux de raccordement aux réseaux et d’aménagement de la zone n’ont pas débuté.

La cour confirme les jugements en ce qu’ils ont retenu une valeur unitaire des parcelles expropriées BB n°[Cadastre 10], BB n°[Cadastre 14] et BB n° [Cadastre 15], de 22 euros le m².

4° sur le calcul des indemnités principales et de remploi :

— s’agissant de la parcelle [Cadastre 31] :

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le juge de l’expropriation a fixé l’indemnité principale globale à 70 180 euros, la superficie de la parcelle expropriée représentant 3 190 m².

La répartition de l’indemnité doit être également approuvée et le jugement confirmé en ce qu’il a réparti l’indemnité principale entre les indivisaires à hauteur de leurs droits dans l’indivision , soit un tiers par chacune des indivisaires: 23 393 euros chacune

Le juge de l’expropriation a, à bon droit, fait application des dispositions de l’article R.322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, et fixé l’indemnité de remploi à 8 018 euros répartie par tiers entre les indivisaires, soit 2 673 euros chacune.

Le jugement RG 21/00016 du juge de l’expropriation est, par conséquent, confirmé en ce qu’il a :

— fixé à 78 198 euros le montant de l’indemnité due par l’OPAC de [Localité 71]-et-[Localité 59] aux dames [H] en réparation du préjudice causé par l’expropriation de la parcelle dont elles sont propriétaires indivises, cadastrée [Cadastre 31] sur la commune de [Localité 64],

— dit que Madame [C] [H] veuve [S], Madame [R] [H] épouse [I] et Madame [X] [H] percevront chacune 26 066 euros ;

— condamné l’OPAC de [Localité 71]-et-[Localité 59] à payer lesdites sommes aux dames [H]

— S’agissant des parcelles BB n° [Cadastre 14] et BB n° [Cadastre 15] :

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le juge de l’expropriation a fixé l’indemnité principale globale à 7612 euros, la superficie des parcelles expropriées représentant 346 m².

La répartition de l’indemnité doit être également approuvée et le jugement confirmé en ce qu’il a réparti l’indemnité principale entre les indivisaires à hauteur de leurs droits dans l’indivision, soit un tiers pour chacune des indivisaires : 2 537 euros chacune

Le juge de l’expropriation a, à bon droit, fait application des dispositions de l’article R.322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, et fixé l’indemnité de remploi à 1 392 euros, répartie par tiers entre les indivisaires, soit 464 euros chacune.

Le jugement RG 21/00015 du juge de l’expropriation est, par conséquent, confirmé en ce qu’il a :

— fixé à 9 003 euros le montant de l’indemnite due par l’OPAC de [Localité 71]-et-[Localité 59] aux dames [H] en réparation du préjudice causé par l’expropriation des parcelles dont elles sont propriétaires indivises, cadastrées [Cadastre 33] et BB n° [Cadastre 15] sur la commune de [Localité 64],

— dit que Madame [C] [H] veuve [S], Madame [R] [H] épouse [I] et Madame [X] [H] percevront chacune 3 001 euros ;

— condamné l’OPAC de [Localité 71]-et-[Localité 59] à payer lesdites sommes aux dames [H]

5° sur la demande au titre de l’amende civile :

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’amende civile profite à l’Etat et non à la partie adverse qui n’a pas d’intérêt à faire une demande à ce titre. Il y a lieu de déclarer l’ OPAC de [Localité 71] et [Localité 59] irrecevable en cette demande formée dans chacun des dossiers.

6° sur les mesures accessoires :

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevables les déclarations d’appel de M^mes Madame [C] [H] veuve [S], Madame [R] [H] épouse [I] et Madame [X] [H] ;

Rejette les demandes de l’OPAC de [Localité 71] et [Localité 59] tendant à la caducité de leurs déclarations d’appel ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement RG n° 21/00015 rendu le 30 juin 2022 par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Mâcon ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement RG n° 21/00016 rendu le 30 juin 2022 par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Mâcon ;

Déclare irrecevables les demandes d’amende civile de l’ OPAC de [Localité 71] et [Localité 59] ;

Condamne in solidum Madame [C] [H] veuve [S], Madame [R] [H] épouse [I] et Madame [X] [H] aux dépens d’appel dans les deux dossiers RG 22/00004 et 22/00005 ;

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,