[…]

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 06/06/2019

N° de MINUTE : 19/621

N° RG 18/03746 – N° Portalis DBVT-V-B7C-RVJG

Jugement (N° 18-000079) rendu le 15 Mai 2018

par le tribunal d’instance de Boulogne sur mer

APPELANTES

Madame X, Y, E B

née le […] à […]

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 591780022018007412 du 10/07/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de douai)

Madame Z, A, F G veuve B

née le […] à […]

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 591780022018007413 du 10/07/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de douai)

Représentés par M^e F-Hélène Calonne, avocat au barreau de Boulogne-sur-mer

INTIMÉE

Epic Société Habitat du Littoral

[…]

Représentée par M^e Jean Aubron, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer

DÉBATS à l’audience publique du 26 Mars 2019 tenue par J K magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au

greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : H I

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Emilie Pecqueur, conseiller faisant fonction de président de chambre

J K, conseiller

L M N, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2019 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Emilie Pecqueur, président et Charlotte Dulion, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 7 mars 2019

Suivant acte sous seing privé en date du 20 janvier 2011, l’Office public de l’habitat du littoral a donné à bail à M^mes Z G et X B un immeuble à usage d’habitation situé […] à […] moyennant un loyer mensuel révisable de 529,02 euros, outre une provision sur charges de 19,10

euros ;

Sur assignation délivrée le 29 janvier 2018, le tribunal d’instance de Boulogne sur Mer a, par jugement du 15 mai 2018, auquel il est renvoyé pour le rappel de la procédure antérieure, ordonné la résiliation du bail conclu entre les parties le 20 janvier 2011 relatif à la maison d’habitation située […], […] à compter du jugement, ordonné l’expulsion de M^mes Z G et X B et de tout occupant de leur chef au besoin avec le concours de la force publique à défaut d’avoir libéré les lieux dans un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement, rappelé qu’en cas d’expulsion, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution, rappelé que les opérations d’expulsion ne pourront pas être mises en oeuvre entre le 1^er novembre de chaque année et le 31 mars de l’année suivante, rappelé que le bailleur doit également faire preuve de bonne foi et de loyauté dans l’exécution de ses obligations, condamné solidairement M^mes Z G et X B au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du présent jugement et égale à la somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à leur départ effectif et celui des occupants de leur chef, débouté l’Office public de l’habitat du littoral de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire, dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le sous-préfet de Boulogne-sur-Mer en application de l’article R.-412-2 du code des procédures civiles d’exécution et condamné M^mes X B et Z G aux dépens.

Par déclaration formée le 29 juin 2018 auprès du greffe de la cour d’appel de Douai, M^mes X B et Z G ont formé appel des dispositions du jugement ayant ordonné la résiliation du bail et l’expulsion et de celles les ayant condamnées à payer une indemnité d’occupation mensuelle et aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 31 janvier 2019, M^mes B et G demandent à la cour de réformer le jugement, de débouter Habitat du littoral de l’ensemble de ses demandes et de le condamner aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 4 janvier 2019, l’établissement public à caractère industriel et commercial Habitat du littoral (ci-après désigné Habitat du littoral) et venant aux droits de l’office d’HLM de Boulogne sur Mer demande à la cour de confirmer le jugement et de condamner solidairement M^mes B et G aux dépens et au paiement d’une indemnité de procédure en cause d’appel de 800 euros.

Il est expressément renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le rappel complet des prétentions et moyens soutenus.

SUR CE

Le présent arrêt est rendu au visa des articles 7b) et d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 et 696 et 700 du code de procédure civile ;

Sur la résiliation du bail

Sur le fondement des articles 6-1 et 7b et d de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 1729 du code civil, Habitat du littoral fait valoir que M^mes B et G ont manqué à leur obligation d’user de la chose louée raisonnablement et à leur obligation d’entretien du bien loué pendant de nombreux mois malgré les avertissements donnés et que les travaux par elles entrepris pendant la procédure ne sont pas achevés.

M^me B précise que M^me Z G occupe les lieux depuis 1981, le bail de 2011 régularisant la situation de X B en qualité de copreneur de sorte qu’il résulte d’une occupation de 37 ans une certaine vétusté. Elles soutiennent qu’elles ont entrepris des travaux de rénovation si bien que le logement est parfaitement entretenu.

En premier lieu, il ne résulte ni des motifs du jugement non critiqués par Habitat du littoral, ni de ses écritures que la société bailleresse reproche à M^mes B et G des troubles de voisinage causés à des tiers de sorte que l’article 6-1 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est inapplicable au litige. En tout état de cause, de tels troubles ne sont pas caractérisés au vu des pièces aux débats.

Ensuite, selon correspondance du 27 mai 2016, la société SRCÉ a indiqué à la bailleresse avoir réalisé des travaux de finition des vélux par l’extérieur de l’habitation compte tenu de l’insalubrité du logement. Ainsi, d’une part, les causes d’insalubrité évoquées ne sont pas circonstanciées, d’autre part l’état du logement n’a pas empêché la réalisation des travaux commandés par la société bailleresse.

Selon constat d’huissier de Maître C du 18 avril 2017 et des photographies jointes, le jardin de l’habitation était à cette date un 'dépotoir’ avec dépôt de carcasses de véhicules et d’objets divers et dégradation d’une clôture séparatrice. Les embellissements muraux du hall d’entrée et d’une pièce à vivre qualifiés de dégradés par l’huissier de justice sont en réalité vétustes. Il est constaté que la porte du cabinet d’aisance ne comporte ni serrure, ni poignée et présente un coup en partie basse.

Selon constat du 23 novembre 2017, dressé à nouveau par Maître C, les murs du hall d’entrée sont à nus et dégradés , les murs de la cuisine et de la pièce principale ont été refaits, le jardin est entretenu, les revêtements muraux de la cage d’escalier, du palier, de la salle de bains sont déchirés dégradés, le sol, les murs, le plafond et les boiseries du couloir et des chambres sont en mauvais état et des portes sont fracturées. L’huissier précise par ailleurs qu’il existe une odeur nauséabonde dans le logement, l’air étant irrespirable.

Malgré l’odeur nauséabonde régnant dans le logement, les deux constats d’huissier sus-visés ne démontrent pas l’existence de dégradations mais uniquement d’un défaut d’entretien dont la gravité n’est pas suffisante pour justifier la résiliation du bail compte tenu de la vétusté manifeste de

l’habitation et ce d’autant moins que les locataires avaient depuis le premier constat d’huissier entrepris des travaux d’entretien du jardin et de l’habitation.

De plus, suivant constat d’huissier du 30 octobre 2018, dressé par Maître D, huissier de justice, si une odeur nauséabonde dans le logement est certes constatée, ce constat met en évidence la réalisation par les locataires d’importants travaux de réfection des embellissements muraux du couloir de la cuisine, du salon-salle à manger, du cabinet d’aisance, de la cage d’escalier et de la salle de bains, des travaux de remplacement des portes ainsi que des travaux de pose d’un parquet flottant dans le couloir de l’étage et de la salle de bains. Aucun travaux n’a été réalisé dans deux chambres mais leur état est bon au vu des photographies jointes au constat et des travaux sont en cours dans une chambre.

Enfin, la seule correspondance de la société Homelec du 23 novembre 2017 demandant à exercer son droit de retrait pour des travaux d’électricité au motif de l’odeur irrespirable dans le logement et de son caractère dégradé est insuffisante à établir que l’état du logement imputable au locataire empêche le bailleur de satisfaire à son obligation d’effectuer les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués lui incombant en application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, étant précisé de surcroît que depuis la visite du logement en novembre 2017 par la société Homelec des travaux de réfection des embellissements de l’immeuble ont été entrepris par les locataires.

En tout état de cause, les préjudices éventuels résultant des manquements des locataires à leur obligation d’entretien seront réparés, le cas échéant, par l’allocation de dommages et intérêts lors de la restitution des lieux.

Dans ces conditions, il n’est pas justifié d’un manquement grave des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation du bail. Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a ordonné la résiliation du bail et la demande formée de ce chef par Habitat du littoral sera rejetée.

Sur les autres dispositions du jugement

La solution du litige conduit à infirmer le jugement en ses dispositions relatives à l’expulsion et l’indemnité d’occupation mensuelle.

Sur les mesures accessoires

Succombant, Habitat du littoral sera condamné tant aux dépens de première instance, le jugement étant infirmé de ce chef, qu’aux dépens d’appel.

La solution du litige justifie de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Habitat du littoral de sa demande d’indemnité de procédure.

Dès lors que Habitat du littoral est condamné aux dépens d’appel, sa demande au titre d’une indemnité de procédure en cause d’appel sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris sauf en sa disposition relative à l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déboute l’établissement public à caractère industriel et commercial Habitat du littoral de ses demandes de résiliation de bail, de prononcé de l’expulsion et de condamnation au paiement d’une

indemnité d’occupation ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne l’établissement public à caractère industriel et commercial Habitat du littoral aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, Le président,

C. Dulion E. Pecqueur