COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 23 MAI 2018

(Rédacteur : Monsieur PETTOELLO, Conseiller)

N° de rôle : 16/00287

- Monsieur AR-AI, AS, P Y

- Madame X, AK, Q R épouse Y

- Madame O, AL, Z, AP AQ

- Monsieur S B

- Madame A, Bernadette, AL AQ épouse B

- Monsieur C, T D

- Madame U V épouse D

- Monsieur E, AI AJ F

- Madame W AA épouse F

- Monsieur AI-AJ, AB L

- Monsieur AD G

- Madame AE AF épouse G

- Monsieur H, AM, Jules AN-AO

c/

La SARL MER & GOLF RESIDENCES

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 19 novembre 2015 (R.G. 13/09598) par la 5^e Chambre Civile du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 15 janvier 2016

APPELANTS :

Monsieur AR-AI, AS, P Y, de nationalité Française, né le […] à […]

Madame X, AK, Q R épouse Y,

de nationalité Française, née le […] à […]

Madame O, AL, Z, AP AQ, de nationalité Française, née le […] à […]

Monsieur S B, de nationalité Française, né le […] à […]

Madame A, Bernadette, AL AQ épouse B, de nationalité Française, née le […] à […]

Monsieur C, T D, de nationalité Française, né le […] à […]

Madame U V épouse D, de nationalité Française, née le […] à […]

Monsieur E, AI AJ F, de nationalité Française, né le […] à ALBI (81), domicilié 11 allées des Acacias 33650 SAINT-MEDARD D’EYRANS

Madame W AA épouse F, de nationalité Française, née le […] à PERPIGNAN (66), 11 allées des Acacias – 33650 SAINT-MEDARD D’EYRANS

Monsieur AI-AJ, AB L, de nationalité Française, né le […] à […]

Monsieur AD G, de nationalité Française, né le […] à […]

Madame AE AF épouse G, de nationalité Française, née le […] à […]

Monsieur H, AM, Jules AN-AO, de nationalité Française, né le […] à […]

représentés par Maître Fabrice DELAVOYE de la SCP DGD, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

La SARL MER & GOLF RESIDENCES, immatriculée au RCS DE BORDEAUX sous le n° B 397 881 079, dont le siège est sis 4 rue AI Pommiès – 33520 BRUGES

représentée par Maître Laurent PARAY, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 25 avril 2018 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur PETTOELLO, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur H CHELLE, Président,

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

Monsieur E PETTOELLO, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur AG AH

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI Les Hauts d’Ilbarritz a fait édifier à Bidart un ensemble immobilier à usage de résidence de tourisme dénommé « les hauts d’Ilbarritz ». Dans le courant des années 2000 et 2001, elle a vendu les lots à des particuliers intéressés par un investissement immobilier donnant droit à divers avantages fiscaux, à charge pour eux de mettre à disposition leur bien pendant 11 ans au profit de la société Mer et Golf Résidences (la société MGR).

Huit propriétaires ont notifié le 6 avril 2012 un congé de fin de contrat avec une libération des lieux effective le 21 décembre 2012, date de remise des clés des appartements respectifs.

Par acte du 27 septembre 2013, la société MGR a assigné les époux Y devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de requalifier en bail commercial le contrat de mise à disposition du 6 novembre 2000 conclu entre les parties, avec condamnation à lui payer une somme de 16 457,97 euros à titre d’indemnité d’éviction à la suite du congé notifié le 6 avril 2012. Par sept actes séparés, la société MGR a appelé dans la cause, et pour le même objet, d’autres personnes physiques et les instances ont été jointes à l’instance initiale.

Par jugement du 19 novembre 2015, le tribunal de grande instance de Bordeaux a:

- condamné respectivement M. et M^me B, M. et M^me Y, M. AN-AO, M. et M^me D, M. L, M. et M^me F, et M. et M^me G à payer chacun une somme de 8 000 euros à la société MGR,

- condamné M^me AQ O à payer une somme de 6 000 euros à la même société, le tout avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- condamné in solidum les défendeurs aux dépens et chacun des huit défendeurs à payer une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 15 janvier 2016, les treize défendeurs ont interjeté appel de la décision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions déposées en dernier lieu le 29 juillet 2016, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de ses moyens et arguments, les propriétaires demandent à la cour de :

- Infirmer la décision rendue le 19 novembre 2015 par le tribunal de grande instance de Bordeaux

Statuant à nouveau,

- Constater que les contrats de mise à disposition liant les parties ne relèvent pas du régime des baux commerciaux,

En conséquence :

- Débouter la société MGR de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

- La condamner reconventionnellement au paiement d’une indemnité de 2.000 € à chacun des concluants, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

A titre subsidiaire :

- Dire et juger inopposable aux concluants le droit à une indemnité d’éviction revendiqué par la société MGR

- Dire et juger en toute hypothèse que la société MGR a commis des manquements à ses obligations constituant des motifs graves et légitimes de non renouvellement sans indemnité d’éviction.

En conséquence :

- Débouter la société MGR de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

- La condamner reconventionnellement au paiement d’une indemnité de 2.000 € à chacun des concluants, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

À titre très subsidiaire :

- Dire et juger les contrats de mise à disposition nul et de nul effet sur le fondement du dol, ou à défaut de l’erreur.

- Dire et juger que cette annulation ne pourra produire des effets que pour l’avenir.

En conséquence ;

- Débouter la société MGR de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

- La condamner reconventionnellement au paiement d’une indemnité de 2.000 € à chacun des concluants, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

À titre encore plus subsidiaire :

- Constater la défaillance de la société MGR dans la preuve du quantum de ses demandes indemnitaires

- L’en débouter

- Subsidiairement sur ce point : Réduire à l’euro symbolique, ou, à défaut, à de plus juste proportion le montant de l’indemnité d’éviction réclamée par la société MGR

- Condamner la société MGR à régler à chacun des concluants, à titre de dommages et intérêts, la somme finalement octroyée à titre de d’indemnité d’éviction

- Dire et juger que ces sommes se compenseront intégralement

- La condamner reconventionnellement au paiement d’une indemnité de 2.000 € à chacun des concluants, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Les appelants font notamment valoir, sur la qualification du contrat, qu’il s’agit d’un contrat de mise à disposition, et non un bail commercial ; qu’il n’a pas été porté mention de verser une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement, ni même de prévoir un renouvellement tacite ; que les stipulations contractuelles contredisent toutes règles relatives aux baux commerciaux ; que la société MGR ne justifie pas avoir fourni des prestations de service dans les lieux loués.

À titre subsidiaire, que l’indemnité d’éviction est inopposable ; que la société MGR ne justifie pas avoir informé ses cocontractants de leur obligation de versement d’une telle indemnité en cas de refus de renouvellement ; que la rédaction du contrat est particulièrement ambiguë ; que la société a toujours refusé de communiquer les comptes d’exploitation.

À titre très subsidiaire, que le contrat est nul sur le fondement du dol, ou à défaut de l’erreur substantielle ; que l’annulation du contrat ne produira d’effet que pour l’avenir.

Encore plus subsidiairement, que les sommes réclamées par la société sont disproportionnées, car le fond de commerce reste facilement transférable au regard des multiples locaux de remplacement à disposition ; que le montant doit être réduit à un euro symbolique, et, à défaut, largement revu à la baisse; que la société MGR a manqué à ses obligations professionnelles et légales de conseil et d’information, que ces manquements sont directement causals de leur préjudice résultant de la demande de paiement d’une indemnité d’éviction, justifiant leur dédommagement à hauteur équivalente et compensable.

Par conclusions déposées en dernier lieu le 6 juin 2016, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de ses moyens et arguments, la société MGR demande à la cour de :

Déclarer les appelants mal fondés en leur appel et les en débouter.

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a jugé que les contrats de mise à dispositions liant les parties relevaient bien du régime des baux commerciaux.

Faisant droit en revanche à l’appel incident de la concluante,

Réformer le jugement sur le quantum des indemnités d’éviction qui ont été accordées et statuant à nouveau :

- S’entendre en conséquence M. et M^me F conjointement condamner à payer de ce chef à la concluante la somme de 16.676,89 €.

- S’entendre en conséquence M. et M^me D conjointement condamner à payer de ce chef à la concluante la somme de 16.055,76 €.

- S’entendre en conséquence M. H AN-AO condamner à payer de ce chef à la concluante la somme de 16.165,57 €.

- S’entendre en conséquence M^me O AQ condamner à payer de ce chef à la concluante la somme de 10.634,11 €.

- S’entendre en conséquence M. et M^me G conjointement condamner à payer de ce chef à la concluante la somme de 16.055,76 €.

- S’entendre en conséquence M. AI-AJ L condamner à payer de ce chef à la concluante la somme de 17.240,03 €.

- S’entendre en conséquence M. et M^me B conjointement condamner à payer de ce chef à la concluante la somme de 17.593,86 €.

- S’entendre en conséquence M. et M^me Y conjointement condamner à payer de ce chef à la concluante la somme de 16.457,97 € .

S’entendre en outre condamner chacun des appelants au paiement d’une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société MGR fait notamment valoir, sur la qualification du contrat, qu’il a été libellé dans le contrat de réservation et le contrat de bail lui-même la mention « bail commercial » ; que l’acte notarié confirme la délivrance de l’ensemble des informations relatives à la vente ; qu’il est justifié la fourniture de services, donnant à l’activité un caractère commercial; que le fait d’avoir intitulé l’acte de «contrat de mise à disposition» n’empêche de le soumettre au statut des baux commerciaux ; que l’obligation concernant la délivrance des comptes d’exploitation résulte d’une loi qui n’était pas en vigueur à la date des baux, que la société a toutefois communiqué les comptes. Sur le montant de l’indemnité d’éviction, qu’il doit être retenu pour le calcul de l’indemnité la valeur marchande du fond de commerce et, le cas échéant, de diverse indemnités accessoires ; que l’indemnité peut atteindre trois années de recettes par lot.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 avril 2018.

EXPOSE DES MOTIFS

Le débat est d’abord sur la qualification du contrat ayant uni les parties depuis les transactions intervenues entre elles à l’occasion de la vente d’appartements de la résidence de tourisme classée « les hauts d’Ilbarritz » courant 2000/2001.

Sur ce point, les appelants, reprenant leurs moyens de première instance, contestent la décision du tribunal qui a fait droit à la demande de la SCI MGR en retenant la qualification de bail commercial au contrat par lequel les acheteurs d’appartements s’étaient engagés à louer, immédiatement et pour une durée de onze ans, leur acquisition à la société MGR exploitant unique de la résidence de tourisme classée en contrepartie d’une redevance annuelle. Ils maintiennent en effet que ce contrat constitue un contrat de mise à disposition ne relevant pas des baux commerciaux, en ce que le document établi était bien intitulé ainsi et que notamment, il ne comportait aucune mention d’indemnité d’éviction en cas de

non-renouvellement et que la société MGR ne justifie pas avoir fourni des prestations de service dans les lieux loués.

Toutefois, peu importe l’intitulé que les parties ont pu donner à la convention dès lors que celle-ci doit être qualifiée au regard des obligations réciproques qui étaient mentionnées. C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal, faisant une exacte analyse du contrat conclu entre les parties, l’a qualifié de bail commercial, étant rappelé que le statut des baux commerciaux est d’ordre public dès lors que les conditions en sont remplies comme en l’espèce.

C’est encore à tort que les appelants exposent par simples affirmations que la société MGR ne fournirait pas de prestations au titre de l’exploitation d’une résidence de tourisme excluant la qualification de bail commercial et le droit à indemnité d’éviction.

La société MGR produit diverses pièces – document publicitaire, factures de prestations aux propriétaires, factures de fournitures de boulangerie, épicerie et de linge, compte-rendus d’assemblée générale des co-propriétaires évoquant la séparation de ses charges de fonctionnement à distinguer de celles parfaitement distinctes de l’exploitant Mer et Golf sous le régime de la résidence de tourisme, la liste des services assurés par la société mer et golf, des informations données au titre de l’article L321-2 du code du tourisme à compter de la loi du 22 juillet 2009).

La cour retient bien, aux termes de l’article 261D du code général des impôts, que la société MGR exerce une activité «comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle: le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Au surplus, il ressort des pièces de la procédure que la promotion de la vente était notamment présentée comme une opération de défiscalisation basée sur la destination de l’immeuble permettant la récupération de la TVA payée lors de l’acquisition d’appartements par le paiement de loyers assujettis à la TVA par la société d’exploitation et donc sans ambiguïtés sur l’activité de l’exploitant, le statut des biens loués et des prestations fournies.

Sur les demandes subsidiaires, puisque la cour retient la qualification de bail commercial justifiant la demande au titre de l’indemnité d’éviction;

les appelants font valoir des manquements de la locataire à ses obligations constituant des motifs graves et légitimes au sens de l’article L145-17 du code du commerce.

Toutefois, ils invoquent l’absence de mention de l’indemnité d’éviction au contrat qu’ils ont signé selon les cas en 2000 ou 2001en se référant aux dispositions de l’article L321-3 (et non L321-1) du code du tourisme instaurant l’obligation de cette mention à compter de son entrée en vigueur le 25 juillet 2009.

De plus, ils invoquent de refus de leur communiquer les informations d’exploitation correspondant à leur résidence. Toutefois cette obligation était également instaurée par la même loi du 22 juillet 2009 (article L312-2 du code du tourisme).

Au surplus, il n’est pas justifié de leur demande conforme au texte qui, s’agissant de l’inexécution d’une obligation, dispose que l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser, cette mise en demeure devant, à peine de nullité, être

effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa (article L145-17).

Comme le tribunal, la cour constate que les manquements graves et légitimes ne sont pas justifiés et écartera donc également ce moyen.

De même, sur l’évocation à titre très subsidiaire du dol ou de l’erreur sur la nature de leur engagement, la cour observe en premier lieu que ces éléments qui tiennent à la validité même du contrat peuvent difficilement être le subsidiaire de moyens tenant à son exécution. En outre et surtout, la cour ne dispose pas de justification des allégations au titre de vices du consentement de la part des appelants qui ne procèdent en fait que par affirmation alors qu’ils supportent la charge de la preuve.

La qualification de bail commercial et le principe de l’indemnité d’éviction qui en découle étant retenu, les appelants font valoir subsidiairement que la locataire est défaillante dans la preuve du quantum de cette indemnité et en demandent la réduction à l’euro symbolique ou à plus juste proportion.

Aux termes de l’article L145-14 du code du commerce, la bailleur refuse le renouvellement du bail doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des AO normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des AO et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

La société MGR reprend ses demandes de première instance en faisant valoir que dans le secteur spécifique de l’hôtellerie et de l’hébergement touristique, l’indemnité peut atteindre trois années de recettes par lot, que c'est exactement sur la base de ce calcul <qu’elle> a proposé de fixer ladite indemnité en tenant compte de la valeur des différents lots.

Les éléments de la liste indicative des dispositions susvisées ne sont pas pertinents dans le cadre du présent litige compte tenu de la nature de l’exploitation et du fait que les congés portaient sur certains lots sans que l’exploitation ne soit rendue impossible de sorte que la notion de réinstallation est inopérante.

La cour observe que du fait du faible taux de congés qu’elle a reçus des propriétaires de la résidence (moins de 30% de l’ensemble), la société MGR est restée en mesure de disposer de plus de 70% des logements de la résidence pour poursuivre son activité conformément aux dispositions légales en la matière. Son exploitation n’est donc pas devenue impossible. Elle a cependant été entravée par ces différents congés. On ne saurait considérer comme le font les appelants que le préjudice est inexistant ou a été réduit à l’euro symbolique sauf à faire perdre toute portée au statut des baux commerciaux en l’espèce puisque la société d’exploitation était bien privée de manière effective de la possibilité d’exploiter les locaux litigieux ce qui lui générait un préjudice d’exploitation qui relève de son objet social. L’intimée ne saurait davantage considérer que le préjudice doit être équivalent à 3 années de recettes par lot sur l’affirmation au demeurant non étayée que dans ce secteur d’activité l’indemnité peut atteindre trois ans de recettes par lot et surtout sans produire les comptes justifiant de ces recettes. Sa demande est d’ailleurs formulée sur la base non des recettes mais des loyers dont le tribunal a retenu qu’elle n’était pas nécessairement la plus pertinente.

L’appel incident est ainsi mal fondé, la cour ne disposant d’aucun élément lui permettant de caractériser un préjudice supérieur à celui retenu par le tribunal. L’appel principal l’est tout

autant dans la mesure où il existe bien un droit à l’indemnité d’éviction, que le préjudice existe sous la forme d’une exploitation plus compliquée du fait des congés et de recettes non générées par ces lots et que les appelants ne font pas davantage la démonstration qui leur incombe d’un préjudice moindre. Il y a donc lieu à confirmation du jugement en toutes ses dispositions.

La demande indemnitaire des appelants présentée à titre subsidiaire ne peut être bien fondée. Ils prétendent en effet à des dommages et intérêts équivalents au montant de l’indemnité d’éviction en considération d’un manquement de l’intimée à ses obligations d’information et de conseil. Toutefois, alors que le statut des baux commerciaux procédait de la lecture des actes, il apparaît que l’indemnité d’éviction correspond à l’application de ce statut. Elle ne saurait donc constituer la mesure d’un préjudice indemnisable.

Les appels tant principal qu’incident sont mal fondés, il n’est pas inéquitable que chaque partie conserve la charge des AO et dépens par elle exposés.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 19 novembre 2015 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute les appelants de leur demande en dommages et intérêts,

Laisse à chacune des parties la charge des AO et dépens par elle exposés en cause.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur H CHELLE, Président, et par Monsieur AG AH, Greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.