République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 09/12/2021

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N° de MINUTE :

N° RG 20/00725 – N° Portalis DBVT-V-B7E-S4LO

Jugement (N° 1119000695)

rendu le 20 novembre 2019 par le tribunal d’instance de Lens

APPELANTE

La SARL Property Group

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représentée et assistée de M^e Dominique Guerin, membre de la SCP Meyer Verva Dupont Lezan Guerin, avocat au barreau de Lille

INTIMÉE

Madame A-B X

née le […] à […]

demeurant […]

[…]

représentée par M^e Eric Laforce, membre de la SELARL Eric Laforce, avocat au barreau de Douai

ayant pour conseil M^e Caroline Foulon, avocat au barreau de Soissons

DÉBATS à l’audience publique du 30 septembre 2021 tenue par Céline Miller magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Y Z

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

B C-D, présidente de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 décembre 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par B C-D, présidente et Y Z, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 09 septembre 2021

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Suivant mandat en date du 30 janvier 2013 à effet au 1er février 2013, renouvelable par tacite reconduction, M^me A-B X a confié la gestion locative d’un immeuble situé […] à Montigny-en-Gohelle (Pas-de-Calais) à la SARL Property Group, exerçant sous l’enseigne Abcvoscharges.com.

Durant l’exécution de ce mandat, des locataires ont quitté les lieux dans le courant du mois de mars 2015.

Reprochant à sa mandante d’avoir conservé par-devers elle les clefs du logement, la société Property Group indiquait à M^me X par courrier du 21 avril 2015 qu’elle n’était plus en mesure d’exercer son mandat de gestion et elle lui rappelait par ailleurs qu’elle demeurait personnellement tenue du paiement des charges de copropriété au syndic de copropriété.

Par acte sous seing privé du 1er juin 2015, M^me X confiait à la société Property Group un mandat de vente sans exclusivité dudit bien immobilier.

Au motif que M^me A-B X aurait méconnu ses obligations contractuelles en remettant en location son immeuble et en percevant directement les loyers en méconnaissance du mandat de gestion locative, la société Property Group l’a assignée devant le tribunal d’instance de Lens par acte d’huissier de justice en date du 5 septembre 2018 aux fins d’obtenir, au visa des articles 1103, 1104, 1193, 1198, 1999, 1217, 1221, 1222 et 1343-5 du code civil, des articles L111-6 et L111-2 du code des procédures d’exécution, de l’article L134-4 du code de commerce et de l’article 700 du code de procédure civile et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

• 2 888,84 euros avec intérêt au taux légal à compter du 3 juillet 2018, au titre des honoraires de gestion d’avril 2015 à juin 2018 et des honoraires de location non perçus,

• 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation de loyauté et d’exécution de bonne foi,

— sa condamnation à lui transmettre la copie du bail en cours et le dossier de solvabilité du ou des locataires dans un délai de quinze jours à compter de la décision à intervenir et passé ce délai, sous peine d’astreinte de 50 euros par jour de retard,

— sa condamnation à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement en date du 20 novembre 2019, le tribunal d’instance de Lens a :

— rejeté l’ensemble des demandes présentées par la société Property Group,

— condamné la société Property Group aux dépens,

— condamné la société Property Group à payer à M^me X la somme de 500 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile.

La société Property Group a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 29 septembre 2020, elle demande à la cour d’infirmer la décision déférée en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, de :

— déclarer la société Property Group recevable et bien fondée en ses demandes,

— constater la créance certaine, liquide et exigible de la société Property Group à l’encontre de M^me X,

en conséquence

— condamner M^me X à verser à la société Property Group les sommes suivantes :

• 2 888,84 euros TTC avec intérêt au taux légal à compter du 3 juillet 2018, date de la mise en demeure, et anatocisme,

• 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation de loyauté et d’exécution de bonne foi,

• 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

• les entiers dépens en ce compris les frais d’huissier de justice,

— ordonner à M^me X de transmettre à la société Property Group la copie du bail en cours et le dossier de solvabilité du ou des locataires dans un délai de quinze jours à compter de la décision à intervenir et passé ce délai, sous peine d’astreinte de 50 euros par jour de retard,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La société Property Group fait valoir à cet effet que M^me X a manqué à ses obligations contractuelles à son égard, et ce en toute mauvaise foi, à partir de mars 2015, date de sortie de ses locataires à l’occasion de laquelle elle a repris l’intégralité des clefs de sa villa, ne permettant plus à la société Property Group d’exécuter sa mission de gestion locative, et ce alors qu’elle n’avait pas dénoncé le contrat de gestion locative, ni à cette date indiqué à la société Property Group qu’elle souhaitait mettre fin à la location de son logement.

Elle soutient que la circonstance que M^me X lui ait confié, en date du 1er juin 2015, un mandat de vente portant sur l’immeuble litigieux 'libre de toute location ou occupation', en lui remettant de nouveau les deux clés de la villa, n’emportait pas en soi résiliation du mandat de gestion locative et interdisait en tout état de cause à M^me X de remettre le bien en location par elle-même ; que la

société Property Group a cependant appris en juillet 2018 que M^me X avait remis le bien en location par elle-même et qu’elle avait changé le barillet de la porte ; qu’eu égard à l’inexécution contractuelle de M^me X et son comportement déloyal, la société Property Group peut poursuivre l’exécution forcée en nature de son obligation, en réclamant le paiement de ses honoraires de gestion pour la période d’avril 2015 à juin 2018, et de ses honoraires de location non perçus du fait de M^me X, outre des dommages et intérêts complémentaires.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 30 juillet 2020, M^me X demande à la cour, au visa des articles 1134 du code civil et L. 134-4 du code de la consommation, de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions et de :

— débouter la société Property Group de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner au paiement d’une indemnité de 2 500 euros à M^me X sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

M^me X soutient à cet effet qu’elle avait la libre disposition de son bien immobilier dans la mesure où d’une part, le mandat de gestion locative confié à la société Property Group le 30 janvier 2013 était simple, aucune clause d’exclusivité n’étant prévue au profit de la société Property Group, ce qui lui permettait de confier l’affaire à d’autres professionnels ou d’effectuer elle-même la recherche d’un éventuel locataire ou vendeur, et où d’autre part, il était convenu entre les parties que le mandat de vente mettrait fin au mandat de gestion locative : M^me X ayant décidé de mettre en vente son bien suite au départ de ses locataires en mars 2015 et donc de ne plus mettre ce bien en location, elle en a informé son mandataire et lui a confié un mandat de vente sans exclusivité portant sur le bien libre de toute location ; que dès lors, le mandat de gestion locative se trouvait implicitement révoqué et de fait, la société Property Group n’a effectué aucun acte de gestion du bien postérieurement au mandat de vente ; que dans ces conditions, le tribunal a effectué une exacte appréciation des faits en déboutant la société Property Group de sa demande en règlement d’honoraires et d’exécution forcée du contrat de gestion locative.

Elle ajoute que le mandat de vente sans exclusivité était expiré à la date de la mise en location par ses soins de son bien immobilier, ce contrat ayant été conclu pour une durée d’un an, soit jusqu’au 26 mai 2016, date à laquelle il a pris fin automatiquement. Elle en conclut que la société Property Group n’établit pas la preuve d’un manquement de sa part à ses obligations contractuelles dans le cadre du mandat de vente, les parties étant déliées de tout engagement l’une vis à vis de l’autre à compter du 26 mai 2016, date de l’expiration de ce mandat, et la société Property Group ne démontrant pas que M^me X ait changé les serrures de son bien ou remis son bien en location avant cette date.

DISCUSSION

Sur la demande principale en exécution forcée du mandat de gestion locative

Aux termes de l’article 1134 du code civil dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En vertu de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, M^me A-B X a confié la gestion locative de son immeuble sis 11 roue

de Courrières à Montigny-en-Gohelle (Pas-de-Calais) à la société Property Group suivant contrat de mandat en date du 30 janvier 2013 à effet au 1er février 2013.

Les rapports entre les parties sont donc régis par les dispositions des articles 1984 et suivants du code civil relatifs au contrat de mandat et non par l’article L134-4 du code de commerce ou l’article L134-4 du code de la consommation visés de manière erronnée par la SARL Property Group et M^me X dans leurs conclusions respectives, s’agissant de relations contractuelles entre un particulier et un mandataire professionnel et non d’un contrat d’agent commercial tel que défini à l’article L134-1 du code de commerce.

• Aux termes de l’article 2003 du code civil, le mandat finit notamment par la révocation du mandataire, par la renonciation de celui-ci au mandat, par la mort, la tutelle des majeurs ou la déconfiture, soit du mandant, soit du mandataire.

L’article 2004 du même code ajoute que le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble et contraindre, s’il y a lieu, le mandataire à lui remettre soit l’écrit sous seing privé qui la contient, soit l’original de la procuration, si elle a été délivrée en brevet, soit l’expédition, s’il en a été gardé minute.

• L’article IV des conditions générales du contrat de mandat de gestion immobilière conclu entre les parties stipule que 'le présent contrat est conclu pour une durée de un an à date d’effet du 1er février 2013. Il se renouvellera par tacite reconduction. Il pourra être dénoncé, par l’une ou l’autre des parties, pour la date d’expiration de chacune des périodes de reconduction, sous réserve d’un préavis de trois mois. En cas de décès du mandant, et par dérogation expresse à l’article 2003 du code civil, le présent mandat se poursuivra avec les héritiers, fussent-ils mineurs, ou autrement incapables, sous réserve de la faculté de résiliation.'

Le contrat conclu entre les parties ne prévoit aucune condition de forme pour la révocation du mandat.

Par application combinée des dispositions de l’article 2004 susvisé et des prévisions contractuelles, le mandat conclu entre les parties pouvait donc être librement révoqué par le mandant à tout moment, pour la date d’expiration de chacune des périodes de reconduction, sous réserve d’un préavis de trois mois.

Par courrier recommandé du 21 avril 2015 adressé à sa mandante, la société Property Group a pris acte de ce que celle-ci avait repris l’intégralité des clefs de l’immeuble lors de la sortie de ses locataires (intervenue en mars 2015) et lui a indiqué que 'compte tenu de ce contexte, nous n’avons plus la possibilité de gérer ce logement, malgré le contrat de gestion locative que vous avez signé avec notre société. Bien que ce logement soit vacant, nous vous rappelons que vous avez l’obligation de payer directement vos charges de copropriété au syndic de la résidence. A ce jour, le syndic nous informe que vous êtes débitrice de 387,27 euros.'

Suivant contrat en date du 1er juin 2015, M^me X a confié pour un an à la société Property Group un mandat de vente sans exclusivité portant sur l’immeuble précédemment confié en gérance locative, stipulant que le bien serait libre de toute location ou occupation le jour de la signature de l’acte de vente.

Par courrier du 8 juin 2015, M^me X a adressé le mandat de vente en original ainsi que ses clefs à la société Property Group.

Il apparaît ainsi qu’en acceptant un nouveau mandat dont les termes sont incompatibles avec le

précédent puisque le bien devait être vendu libre de toute location, la société Property Group a renoncé à son mandat de gestion locative.

Ce n’est d’ailleurs que par un courrier recommandé du 3 juillet 2018 que la société Property Group a tenté de se prévaloir de son mandat de gestion locative pour réclamer le respect par M^me X de ses obligations, tout en indiquant dans sa missive : 'Pour rappel également, vous aviez officiellement souhaité ne plus mettre cette villa en location en nous indiquant votre ferme intention de la vendre.'

Par ce courrier, la société Property Group reconnait ainsi avoir reçu notification par M^me X de son intention de résilier le mandat de gestion locative.

Le mandat de gestion locative a donc valablement été révoqué d’un commun accord entre les parties à effet au 1er juin 2015, date de prise d’effet du mandat de vente.

En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a estimé que la SARL Property Group n’était pas fondée à réclamer l’exécution forcée du contrat de gestion locative à compter de cette date et qu’il a rejeté ses prétentions à ce titre.

La SARL Property Group réclame cependant le paiement de ses honoraires de gestion conventionnels pour la période comprise entre avril et juin 2015.

A cet égard, le mandat de gestion locative prévoit un honoraire de base forfaitaire correspondant à 5,98% TTC des sommes, effets ou valeurs encaissés pour le compte du mandant, ainsi qu’un honoraire particulier pour la conclusion d’un contrat de bail, à hauteur d’un mois de loyer TTC à la charge du bailleur et un mois de loyer TTC à la charge du locataire.

Or s’il est acquis que le logement a été libéré de ses locataires en mars 2015 et que M^me X a alors repris les clefs, il n’est ni établi ni même allégué que le logement aurait été loué entre le départ des locataires et le 1er juin 2015, date à laquelle le mandat de gestion locative a pris fin.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le premier juge a débouté la SARL Property Group de sa demande en paiement de ses honoraires.

La décision déférée sera donc confirmée sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts complémentaires

Aux termes de l’article 1134 du code civil dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En vertu de l’article 1147 du code civil dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’article 1149 précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

En l’espèce, c’est par des motifs tout à fait pertinents que le premier juge a estimé que la preuve n’était pas rapportée de l’exécution de mauvaise foi par M^me X tant du mandat de gestion locative qui a pris fin le 1er juin 2015, la mandante n’étant alors plus tenue par les termes de celui-ci,

que du mandat de vente qui n’avait été conclu que pour une durée d’un an, soit jusqu’au 26 mai 2016, date à laquelle il a pris automatiquement fin de sorte que les parties étaient alors libérées de leurs obligations, aucun élément ne permettant d’établir que M^me X ait manqué à ses obligations en relouant le bien avant le terme du mandat qui précisait que le bien devait être vendu libre de toute location ou occupation.

La décision déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a débouté la SARL Property Group de sa demande de dommages et intérêts complémentaires.

Sur la demande de communication de pièces

En outre, la demande de la SARL Property Group n’ayant pas prospéré, il convient de confirmer la décision du premier juge en ce qu’elle a rejeté sa demande de production de pièces.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sort des dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge.

Il convient de confirmer le jugement entrepris de ces chefs.

La société Property Group succombant dans son recours, en supportera les dépens.

Il sera fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel comme indiqué au présent dispositif.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Condamne la SARL Property Group aux entiers dépens de la procédure d’appel ;

Condamne la SARL Property Group à payer à M^me A-B X la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel ;

Déboute la SARL Property Group de sa demande d’indemnité de procédure.

Le greffier, La présidente,

Y Z. B C-D.