République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 25/11/2021

N° de MINUTE : 21/1227

N° RG 20/03977 – N° Portalis DBVT-V-B7E-THCU

Jugement (N° 1117000945) rendu le 20 juillet 2020 par le tribunal d’instance de Dunkerque

APPELANTS

Monsieur B X

né le […] à […]

[…]

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 59178002/20/08457 du 06/11/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

Madame C D épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 59178002/20/08456 du 06/11/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

Représentés par M^e Jean-Pierre Mougel, avocat au barreau de Dunkerque

INTIMÉE

EPIC Partenord Habitat

[…]

[…]

Représentée par M^e Caroline Losfeld-Pinceel, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 07 septembre 2021 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas

opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Louise Theetten, conseiller

Pauline Mimiague, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2021 après prorogation du délibéré en date du 4 novembre 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 9 juillet 2021

Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 1999, l’établissement public Office Public de l’Habitat, établissement public à caractère industriel et commercial exerçant sous l’enseigne Partenord Habitat, qui sera désigné dans la suite du présent arrêt sous le nom EPIC Partenord Habitat, a donné à bail à M^me C D épouse X et M. B X un immeuble à usage d’habitation situé […], appartement n°2 à Téteghem moyennant un loyer mensuel de 541,07 euros outre une somme mensuelle de 106,45 euros au titre des charges.

Les époux X ont, près de 18 années plus tard, quitté ce logement pour rejoindre un autre logement d’une surface moindre qui leur a été donné à bail également par Partenord Habitat, logement sis 261, […] à […], et ce suivant bail signé le 26 juillet 2017 prévoyant une entrée en jouissance le 1er septembre 2017.

Suite au départ des époux X du logement situé à Téteghem, un état des lieux a été établi en présence des locataires et du bailleur, suivant constat établi par Maître E Z, huissier de justice, le 7 septembre 2017.

Par acte d’huissier de justice en date du 9 août 2017, M^me C D épouse X et M. B X ont fait assigner l’EPIC Partenord Habitat devant le tribunal d’instance de Dunkerque aux fins d’entendre :

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire relative à la décence et à la salubrité du logement, et les dispenser de verser la provision à valoir sur la rémunération de l’expert,

— condamner l’EPIC Partenord Habitat à verser une indemnité provisionnelle de 5400 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

— condamner l’EPIC Partenord Habitat aux entiers dépens.

Par jugement du 4 avril 2018, le tribunal d’instance de Dunkerque a sursis à statuer dans l’attente de décisions de la cour d’appel de Douai dans des affaires similaires et a réservé les dépens.

Par courrier du 6 juin 2019, M^me C D épouse X et M. X ont demandé le rétablissement de l’affaire.

L’affaire, initialement appelée à nouveau à l’audience du 13 novembre 2019, a ensuite donné lieu à plusieurs renvois jusqu’à un renvoi à l’audience du 11 mai 2020. Il a été décidé de procéder par voie de procédure sans audience en application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, les parties ne s’y étant pas opposées.

Dans le dernier état de la procédure, les époux X-D demandaient à la juridiction de :

— ordonner sous astreinte à l’EPIC Partenord Habitat de produire le décompte de surface corrigé fixant le loyer ;

— condamner l’EPIC Partenord Habitat à leur verser la somme de 17 285,40 euros au titre d’un trop perçu de loyer ;

— condamner l’EPIC Partenord Habitat à leur verser la somme de 4 789,68 euros au titre du remboursement des charges récupérables pour les années 2014 à 2018, soit 1 245,36 euros pour l’année 2014, 1223,74 euros pour l’année 2015, 1029,87 euros pour l’année 2016, 924,93 euros pour l’année 2017 et 369,78 euros au titre de l’année 2018 ;

— condamner l’EPIC Partenord Habitat au paiement de la somme de 5500 euros pour préjudice de jouissance ;

— le condamner aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 750 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’EPIC Partenord Habitat s’opposait aux demandes et demandait la condamnation des époux X au paiement d’une indemnité procédurale.

Par jugement réputé contradictoire en date du 20 juillet 2020, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure de première instance, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dunkerque a :

— débouté Partenord Habitat de sa fin de non recevoir concernant la demande de travaux de réfection du logement en constatant que cette demande n’était plus formulée par les locataires,

— débouté M^me C D, épouse X, et M. B X de leur demande au titre du préjudice de jouissance,

— sursis à statuer sur les autres demandes,

— ordonné la réouverture des débats,

— dit que l’affaire sera de nouveau évoquée à l’audience du mercredi 21 octobre 2020 à 10 heures 30,

— enjoint à Partenord Habitat de produire un décompte détaillé des bases de calcul du loyer,

— enjoint à M^me C D, épouse X, et M. B X et à Partenord Habitat de produire le contrat de location afférent au logement n°261, […] à […],

— réservé le sort des dépens ;

M^me C D épouse X et de M. B X ont relevé appel de cette décision par déclaration en date du 6 octobre 2020.

L’EPIC Partenord Habitat a constitué avocat le 14 octobre 2020.

Par conclusions en date du 2 février 2021, M^me C D épouse X et M. B X demandent à la cour de :

— constater la non-conformité du décompte de surface corrigée finalement produit par

Partenord Habitat après le jugement par signification du 1er octobre 2020,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire en date du 20 juillet 2020,

— condamner Partenord Habitat à payer à M. et M^me X les sommes suivantes : 17 285, 40 euros au titre du trop-perçu de loyer, 5 550 euros au titre du trouble de jouissance, 4 789, 68 euros au titre du trop versé sur charges, avec intérêts judiciaires depuis l’acte d’huissier du 9 août 2017,

— condamner Partenord Habitat à payer la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi de 1971 sur l’aide juridictionnelle en première instance et la somme de 1 500 euros sur le même fondement en cause d’appel,

— condamner Partenord Habitat aux entiers dépens.

Par conclusions en date du 28 janvier 2021, l 'EPIC Partenord Habitat demande à la cour de:

— dire qu’il a été mal appelé, bien jugé,

— débouter les consorts X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

A titre infiniment subsidiaire :

— déclarer prescrite, en application des dispositions de l’article 68 de la loi du 1er septembre 1948 les réclamations des époux X au titre de la répétition de loyers indus antérieurs au 11 mai 2017,

A titre reconventionnel,

— condamner les époux X au paiement d’une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens

des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance :

Les époux X-D demandent, comme en première instance, la condamnation de Partenord Habitat au paiement de la somme de 5550 euros, soit la somme de 150 euros par mois, pour la période allant du mois d’août 2014 à août 2017 , au titre de leur préjudice de jouissance. Ils font état à cet égard d’infiltrations par les plafonds sous les menuiseries, de l’humidité globale du logement, des moisissures dans les chambres, de l’usure très avancée des revêtements du sol, de la

présence de rongeurs, dans un contexte général de particulière vétusté de l’immeuble.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Les caractéristiques du logement décent sont définies notamment par l’article 2 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 , cet article précisant que :

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Pour établir la réalité de leurs allégations, les appelants ont produit aux débats un constat d’huissier concernant l’état des lieux, établi par Maître Y, huissier de justice à Dunkerque le 5 septembre 2017, en présence des seuls locataires et à l’époque de leur sortie des lieux, dans lequel il est indiqué que l’humidité est présente dans de nombreuses pièces et qu’il a pu être constaté précisément les éléments suivants, photographies à l’appui :

— des traces et des tâches noirâtres dans le cellier notamment en partie inférieure des murs

— des tâches noirâtres en chambre 1 au niveau des plinthes, des moisissures, des fissures en plafond et un revêtement de sol fortement usagé ;

— des tâches noirâtres en chambre 2 et des auréoles au niveau du plafond ;

— en séjour, des auréoles jaunâtres et des traces noirâtres sous la fenêtre ainsi que de l’humidité sur le mur, une plinthe rongée par l’humidité, des fissures et une peinture dégradée à la limite du mur extérieur ;

— des moisissures noirâtres sur le coin inférieur droit de la fenêtre du salon, ainsi que des traces et tâches noirâtres à l’angle du plafond et du mur, des auréoles jaunâtres dans l’angle opposé et des tâches d’humidité noirâtre dans l’angle inférieur droit ;

— en cuisine, la présence de tâches jaunâtres avec la présence d’un jour entre le mur et le plafond à l’angle gauche de la fenêtre, une importante humidité avec des traces et tâches jaunâtres à la base de la fenêtre, des fissures au plafond et des excréments de rongeurs sous l’évier ;

— des réparations grossières au plafond de la salle de bain n°1, une partie du mur éventrée par les rongeurs et la présence d’un piège ;

— une fissure au plafond de la chambre n°4 ;

— une peinture écaillée et dégradée dans la chambre n°2 et la présence d’excréments de rongeurs ;

— une auréole et des tâches jaunâtres à l’angle droit de la fenêtre et du plafond ;

— dans une autre pièces faisant office de chambre, une peinture fortement dégradée, jaunie et cloquée, une auréole jaunâtre à l’angle inférieur droit de la fenêtre, des tâches jaunâtres et l’écaillement de la peinture en plafonds ;

— des traces jaunâtres et des traces au plafond de la chambre n°6.

Pour écarter la demande des époux X, le premier juge a relevé que le constat d’huissier établi par Maître Z en présence du propriétaire et des locataires le 7 septembre 2017 fait apparaître que les locaux ont été rendus dans un état de dégradation extrêmement avancé ; que si l’état des lieux d’entrée dans l’immeuble présentait quelques observations sur l’existence de tâches ou des marques dans différentes pièces du logement, l’huissier en concluait à la nécessité d’une refonte totale de l’appartement en raison de sa saleté, de l’arrachage des revêtements et du très mauvais état des plafonds, des équipements de cuisine , de salle de bains, des fenêtres, des volets et des interrupteurs; que Maître Z avait relevé moins de traces d’humidité ou d’infiltrations que Maître Y à l’exception de deux points localisés dans le cellier et la salle de bains, constatant l’existence de plinthes légèrement humides dans le cellier et des traces

d’humidité.

Il ressort certes des éléments de la cause que les locataires n’ont pas fait d’efforts d’entretien du logement dans leurs dernières années d’occupation à tout le moins ce qui explique l’état de saleté du logement . Cependant, et quand bien même la cour considérerait qu’il subsiste un doute quant à l’imputabilité de certains désordres constatés en partie basse des murs, à savoir une imputabilité ou bien à des rongeurs ou bien à des animaux domestiques comme le soutient Partenord Habitat, il n’en demeure pas moins que les multiples tâches d’humidité noirâtres et jaunâtres constatées dans le logement, les fissurations constatées et l’atmosphère malsaine du logement ne peuvent manifestement se relier à un simple problème d’entretien de la part des locataires mais sont en lien avec des problèmes plus structurels concernant l’immeuble excédant la sphère d’intervention de ces locataires.

Il y a lieu de constater que l 'EPIC Partenord Habitat, qui indique que ses locataires ne lui ont jamais fait de réclamations, ne produit pas d’éléments précis sur les travaux de rénovation qu’il aurait été amené à mettre en oeuvre dans l’immeuble alors que l’occupation de l’immeuble par les époux X a duré près de 18 ans, que notamment il n’est pas démontré que des travaux de rafraîchissement des revêtements ont été effectués pendant ces 18 années alors que lors de l’entrée dans les lieux, il était tout de même déjà constaté l’existence de tâches et qu’une réfection des revêtements aurait permis de vérifier la qualité des supports et notamment la présence d’humidité.

Les époux X ne sont pas véritablement contredits lorsqu’ils énoncent par ailleurs que l’appartement qu’ils occupaient inclus dans le quartier Degroote à Téteghem n’a pas vocation à être réhabilité et à être à nouveau occupé par un locataire, étant précisé qu’ils produisent un dossier de presse relativement aux projets de démolition dans ce quartier.

De manière assez significative, alors qu’il y a eu des interventions certes limitées dans le logement, Partenord n’a jamais formulé d’observations particulières à l’adresse des locataires concernant l’état du logement.

La cour estime en conséquence qu’il est établi que l’état du logement tel qu’objectivé par les constats d’huissier ne correspondait pas à la notion de décence et que cet état de fait relevait nécessairement pour partie de la responsabilité du bailleur.

Les époux X n’établissent pas précisément à quelle date les désordres ont commencé mais il apparaît que les désordres constatés se sont développés nécessairement sur plusieurs mois.

Par ailleurs, il sera rappelé que la mise en demeure n’est pas nécessaire pour que la responsabilité du bailleur soit engagée au titre de la privation de jouissance d’un locataire liée à l’indécence du logement.

Au vu des éléments dont elle dispose , la cour s’estime à même de chiffrer le préjudice subi par les époux X dans le cadre de la jouissance de l’immeuble à la somme de 3500 euros, somme à

laquelle il convient de condamner l’EPIC Partenord Habitat.

Sur les autres demandes sur lesquelles il n’a pas été statué par le jugement entrepris :

Les époux X sont appelants d’un jugement mixte qui a pour partie statué au fond et pour partie ordonné avant dire droit la production par l’EPIC Partenord Habitat d’un décompte détaillé des bases de calcul du loyer et par les époux X du contrat de bail concernant l’immeuble de Leffrinckoucke occupé à compter du 1er septembre 2017.

Les parties qui ont conclu sur le fond sur les questions non tranchées par la juridiction de première instance demandent implicitement mais nécessairement à la cour d’évoquer sur ces points en application des dispositions de l’article 568 du code de procédure civile.

Il convient pour la cour d’évoquer sur les demandes des époux X tendant à la répétition des charges réglées de 2014 à 2018 et à la restitution d’une partie des loyers réglés à leur bailleur sur le fondement de l’article précité.

Sur la demande en restitution d’une partie des loyers :

Les époux X font valoir que le décompte de surface corrigée qui leur a été notifié en octobre 2020 est totalement inexact et qu’il est contesté devant la Direction Départementale des Territoires de la Mer.

Ils indiquent ainsi que la répartition des pièces n’est pas conforme à la réalité et que surtout il est indiqué pour cette résidence un coefficient d’entretien de 1, ce qui est inexact dès lors qu’il a été amplement démontré que l’appartement qu’ils ont occupé est dans un état de délabrement et de vétusté avancé et qu’il est en l’espèce beaucoup plus raisonnable de considérer que le coefficient de vétusté idoine est de 0,30 en conformité avec l’état déplorable du logement. Ils en concluent qu’en reprenant les éléments de calcul, eux-mêmes attribués de manière légère, la surface corrigée est ainsi de 145,64 x O,7 = 101,95 + 70,70 = 172,65, en application d’un coefficient moyen de 0,7 (0,3 +1,1/2) et que c’est donc un loyer de 172,65 x 3,14 = 542,12 euros qu’ils auraient du payer et non un loyer de 702,17 euros .

Ils demandent en conséquence la condamnation de la société Partenord Habitat au paiement de la somme de 17 285,40 euros ce qui correspond selon eux à un trop versé mensuel de 160,05 euros depuis 2014.

Sur la prescription invoquée par la société Partenord Habitat :

La partie intimée fait valoir que l’action des époux X est pour une très large part prescrite en application de la prescription triennale prévue par l’article 68 de la loi du 1er septembre 1948 et qu’il n’y a eu aucun acte d’ interruption de cette prescription triennale avant le 11 mai 2020, ce qui fait qu’aucune action en répétition des loyers ne peut être exercée pour la période antérieure au 11 mai 2017.

L’article 68 de la loi du 1er septembre 1948 dispose effectivement que les actions en nullité et les actions en répétition prévues au présent chapitre se prescrivent par trois ans.

Force est de constater qu’une demande en restitution des loyers pour décompte erroné de la surface corrigée n’était pas incluse dans les prétentions formulées par l’acte introductif d’instance, la procédure en première instance ayant été ensuite longue en raison de multiples renvois et d’une radiation de la procédure.

Il y a lieu de relever que dans son courriel officiel du mois d’octobre 2019 contenant écritures au

soutien des époux X , le conseil de ceux-ci ne formulait encore aucune demande au titre d’un trop-perçu de loyers.

En réalité, les époux X, qui ne se sont pas expliqués sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription invoquée, ne démontrent pas qu’il y ait eu un acte interruptif antérieur à la date du 11 mai 2020 invoquée par Partenord Habitat qui correspond à la date d’audience initialement prévue, dans le cadre de cette procédure qui s’est soldée au final par une procédure sans audience conformément aux dispositions applicables dans le cadre de l’urgence sanitaire.

Dès lors, la cour fera droit à la demande de Partenord Habitat tendant à voir constater la prescription de toute demande en restitution de loyers pour la période antérieure au 11 mai 2017.

Sur le fond :

Le bien-fondé de la demande ne doit être examiné que pour la période postérieure au 11 mai 2017 pour les motifs sus-indiqués.

Cette première constatation en appelle d’autres.

Les époux X ont déménagé le 1er septembre 2017 et il s’ensuit que la durée postérieure au 11 mai 2017 pendant laquelle ils ont occupé le logement de Téteghem est particulièrement réduite.

Il y a lieu de constater par ailleurs que les époux X sont particulièrement taisants quant à l’état de l’immeuble de Leffrinckoucke et quant au coefficient de vétusté qui serait applicable selon eux pour le calcul de la surface corrigée de ce dernier immeuble.

Leur mode de calcul de la somme trop payée chaque mois ne concerne d’ailleurs que l’immeuble de Téteghem.

Pour le surplus, Partenord Habitat justifie avoir notifié, suite au jugement entrepris, les décomptes de surfaces corrigées afférents aux deux logements occupés successivement à Téteghem et à Leffrinckoucke et ce suivant exploit d’huissier en date du 1er octobre 2020.

L’EPIC Partenord Habitat a produit par ailleurs une copie de l’avenant numéro dix à la convention allocation personnalisée pour le logement immatriculé à la direction départementale de l’équipement qui porte le nom lisible du signataire délégataire du représentant de l’Etat dans le département, M. A, aucune irrégularité n’existant de ce chef.

Il sera rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L353-7 du code de la construction et de l’habitation, la convention APL n’a pas à être publiée pour prendre effet et être opposable aux locataires.

Il s’ensuit que la partie intimée justifie de ce que le calcul de la surface corrigée tel que critiqué par les époux X a pourtant été réalisé en application des directives de la DDTM et effectué en application de la convention APL afférente aux logements occupés.

Dès lors, la demande des époux X sera déclarée, pour la période non prescrite, mal fondée.

Sur les demandes relatives aux charges :

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

'Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale(…)'.

Il convient pour la cour d’examiner chaque poste de charges figurant sur les décomptes de régularisation produits aux débats.

Sur l’antenne TV :

L’EPIC Partenord Habitat a produit aux débats le contrat de marché public en prestation de services.

Il n’est toutefois pas justifié de l’accord des locataires au raccordement de l’antenne collective

Le poste n’est ainsi pas justifié.

Ce poste est repris dans les décomptes de régularisation de charges critiqués pour les montants de 2,66 euros en 2014, 2,68 euros en 2015, de 2,70 euros en 2016 et de 1,31 euros au titre de l’année 2017 soit un total de 9,35 euros que le bailleur devra restituer.

Sur les charges liées à l’interphonie :

La partie intimée a produit aux débats les factures des dépenses d’interphonie étant précisé que les documents produits n’ont pas été spécialement critiqués sur ce point précis.

Il s’ensuit qu’il n’existe aucune contestation justifiée de ce chef.

Sur les charges liées à l’assainissement :

L’EPIC Partenord Habitat a produit aux débats le marché public de prestations de services , lequel stipule en son bordereau de prix les prestations de base et annexes et prévoit que l’entretien des réseaux d’eaux usées, eaux vannes et eaux pluviales pour logement collectif en rejet direct avec tout à l’égoût est facturé à la somme de 8,33 euros par logement. Cette dernière somme est précisément celle qui apparaît sur les décomptes de régularisation de charges produits par les époux X.

L’entretien des réseaux d’eau pluviale est à la charge du locataire en application de l’article V2a) de l’annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987 de même que celui des réseaux d’eaux vannes en application de l’article II 2 a) de cette annexe. L’entretien des réseaux d’eaux usées correspond à une prestation de services destinée à l’élimination des rejets au sens de l’article VI 3) de l’annexe mentionnée ci-dessus.

Pour le surplus, les époux X ne procèdent que par voie d’affirmation lorsqu’ils énoncent que dans les faits le service n’est pas assuré.

Il convient dès lors de rejeter également la contestation de ce chef.

Sur le contrat plomberie :

Les époux X-D font valoir sur ce point que le bailleur peut souscrire un contrat d’entretien en matière de plomberie correspondant effectivement aux réparations locatives, sous réserve de justifier que le coût de ce contrat se limite effectivement aux seules réparations locatives telles que prévues par le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Ils remettent en cause le fait que les sommes reprises dans le décompte de régularisation de charges correspondent à des dépenses ressortant effectivement du champ de l’obligation d’entretien du locataire.

L’EPIC Partenord Habitat a produit un document qui se présente comme un accord collectif signé avec les associations de locataires énonçant que 'le contrat d’entretien et de maintenance des équipements du contrat plomberie a fait l’objet d’une analyse de la part des services de l’Opac du Nord afin de définir les dispositions nouvelles à mettre en oeuvre pour améliorer la qualité des relations avec les locataires. (…). Les associations donnent un avis favorable aux dispositions nouvelles mises en place à compter du 1er janvier 1998 et conviennent avec l’Opac du Nord des engagements repris dans la présente convention .

Elle a encore produit un avenant modificatif à la convention susvisée suite au renouvellement du contrat de plomberie au 1er janvier 2003.

Cependant, la cour ne retrouve pas dans la liste des pièces figurant au bordereau des pièces produites les contrats de plomberie qui permettraient de connaître la liste exacte des prestations prises en charge dans le cadre de ces contrats, et de déterminer en conséquence que ce sont bien des charges locatives qui sont facturées aux locataires.

Dès lors, la cour fera droit à la contestation de ce chef des parties appelantes.

Dès lors, les époux X peuvent prétendre récupérer les sommes suivantes :

— pour l’année 2014 : 419 ,47 euros ;

— pour l’année 2015 : 423,96 euros ;

— pour l’année 2016 : 428,90 euros ;

— pour l’année 2017 : charge contrat plomberie au titre de l’immeuble de Téteghem : 295,41 euros + charge du contrat plomberie au titre de l’immeuble de Leffrinckoucke : 44,90 = 340,31 euros

— pour l’année 2018 : 122,26 euros ;

Soit un total de 1734,90 euros que le bailleur devra restituer.

Sur l’eau froide en parties communes :

Partenaire Nord Habitat a dûment produit aux débats :

— les relevés de compteurs individuels pour chaque année ;

— les relevés de coût de location des compteurs individuels ;

— les factures d’eau correspondant au relevé de compteur général de l’immeuble ;

— les décomptes dont il ressort que la facturation de l’eau en parties communes correspond à la différence entre le relevé général des consommations individuelles.

Les factures d’eau des parties communes sont réparties entre les locataires en fonction de la surface corrigée calculée selon l’annexe à la convention allocation personnalisée au logement évoquée plus haut.

Les contestations de ce chef ne sont donc pas justifiées.

Sur l’électricité des parties communes :

Ce poste de charges est récupérable en application du II 1 de l’annexe au décret n°87-3 du 26 août 1987.

L’EPIC Partenord Habitat a produit aux débats l’ensemble des justificatifs des frais afférents à la résidence et notamment toutes les factures afférentes aux années en cause.

Partenord Habitat a mentionné par ailleurs sur les décomptes de régularisation annuelle des charges en fonction de la surface corrigée et justifie ainsi du calcul réalisé.

Les époux X se contentent de remettre en cause la surface corrigée de l’appartement, contestation qui a été écartée pour les motifs indiqués plus haut.

Ils font par ailleurs état d’une anomalie au titre de l’année 2013 alors que cette année est antérieure à la période concernée par leurs réclamations.

En conséquence, aucune contestation ne sera retenue au titre de l’électricité en partie commune.

Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères :

L’EPIC Partenord Habitat a produit aux débats les avis d’imposition détaillés pour chaque année contestée, qui permettent de constater que les sommes imputées aux époux X correspondent bien au montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères à l’exclusion de tout autre frais.

Il convient de relever qu’à titre de contestation, les époux X font état d’une surface erronée de leur logement sans en justifier. Ils font des observations quant à la dépense faite au titre de l’année 2013 alors que ladite année n’entre pas dans le champ de leurs réclamations.

Ils contestent par ailleurs la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour ce qui concerne le garage.

Cependant, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères afférentes à un local à usage de garage donné en location constitue légalement une charge récupérable sur le locataire lorsque le garage est loué accessoirement à un local d’habitation principale par le même bailleur. La loi fiscale ne distingue pas entre logement d’habitation et autre bien, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est donc récupérable sur le locataire d’un appartement comme sur le locataire d’un appartement et d’un garage dès lors que ces immeubles sont desservis par le service d’enlèvement, ce qui n’est pas contesté.

Il convient dès lors de rejeter les éléments de contestation des époux X concernant ce poste.

Sur les charges liées à l’ascenseur : il n’y en a pas , eu égard à la situation du logement.

Sur la charge liée aux produits d’entretien :

Il a été justifié des dépenses effectuées à ce titre par l’Epic Partenord Habitat par la production des différentes facturations par les pièces 40, 50 et 60 produites aux débats.

Les époux X ne rapportent pas la preuve du bien-fondé de leur contestation au titre de cette prestation qui est reprise dans leurs décomptes de régularisation de charges.

Sur les charges liées au nettoyage :

La partie intimée a produit aux débats l’accord collectif du 17 février 1998 pour la facturation des prestations de services des charges d’entretien et de maintenance des personnels de service, accord conclu avec les différentes associations de locataires concernées..

Il a été justifié de la réalité des dépenses engagées au titre des différents exercices concernés.

L’EPIC a encore produit aux débats une attestation de son commissaire aux comptes au titre des exercices 2014 à 2016 ainsi que 2018 outre une autre attestation de ce même commissaire aux comptes au titre de l’exercice 2017 mentionnant pour chaque exercice le montant des coûts des personnels rentrant dans la détermination des charges récupérables auprès des locataires .

En l’absence de contestation plus précise des documents produits, il convient d’écarter la contestation.

Il convient au terme de l’ensemble de ces motifs de condamner L’EPIC Partenord Habitat à rembourser aux époux X la somme de 9,35 + 1734,90 = 1744,25 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2019, date de la demande formulée par les époux X en première instance, au titre de la restitution de charges indues.

Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code d procédure civile :

Les demandes des époux X étant en partie bien fondées, il convient de condamner l’EPIC Partenord Habitat aux dépens de première instance et d’appel, recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Il n’y a pas lieu cependant d’allouer aux époux X-D une indemnité au titre de l’article 37 de la loi du 31 décembre 1971 au titre de l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. B X et M^me C D épouse X de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et statuant à nouveau de ce chef,

Condamne l’établissement public industriel et commercial Partenord Habitat à payer à M. B X et M^me C D épouse X la somme de 3 500 euros avec intérêts légaux à compter du présent arrêt au titre du préjudice de jouissance subi par ces derniers;

Evoquant sur les autres demandes des époux X D,

Déclare la demande en remboursement de loyers indus présentée par M. B X et M^me C D épouse X irrecevable comme prescrite pour la période antérieure au 11 mai 2020 ;

La déclare non-fondée pour le surplus et déboute M. B X et M^me C D épouse X de ce chef ;

Condamne l’établissement public industriel et commercial Partenord Habitat à payer à M. B X et M^me C D épouse X la somme de

1 744,25 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2019 au titre des charges indues ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

Condamne l’Epic Partenord Habitat aux dépens, recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Déboute les époux X-D de leur demande au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 31 décembre 1971.

Le greffier, Le président,

F. Dufossé V. Dellelis