République Française Au nom du Peuple Français
COUR D’APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 12/06/2025
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N° de MINUTE : N° RG 21/02545 – N° Portalis DBVT-V-B7F-TTF3
Jugement (N° 19/01268) rendu le 04 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Béthune
APPELANTS
Monsieur X Y Z né le […] à Lens (62300) […]
La SAS Garage Wafa prise en la personne de son représentant légal ayant son siège social […]
représentés par M^e Stéphane Campagne, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué, constitué aux lieu et place de M^e Mohamed-Akli Zakenoune, avocat au barreau de Béthune substitué par M^e Alexis Merlin, avocat au barreau de Béthune
INTIMÉE
La commune d'[…] Hôtel de Ville – […] – BP 90109 62252 […] Cedex
représentée par M^e Eric Devaux, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué assistée de M^e Thomas Laval, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant,substitué par M^e Alexandre Bernabé, avocat au barreau de Paris
DÉBATS à l’audience publique du 23 mai 2024, tenue par Samuel Vitse, magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Bruno Poupet, président de chambre Samuel Vitse, président de chambre Céline Miller, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 juin 2025 après prorogation du délibéré en date du 12 septembre 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président en remplacement de Bruno Poupet, président empêché et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 18 avril 2024
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La commune d'[…] (Pas-de-Calais) est propriétaire d’un terrain situé […], cadastré section AT numéro […] pour une contenance de 3 998 m².
Par lettre du 21 juillet 2017 adressée au maire de la commune, M. X Y Z s’est engagé à acquérir ce terrain “ pour 3 000 m² environ ” pour le compte de la société Wafa auto services, au prix de 100 000 euros, “ afin d’y construire un bâtiment neuf avec show-room entre 500 et 800 m² ”.
Par délibération du 21 décembre 2017, le conseil municipal de la commune d'[…] a décidé de vendre à M. Z, pris en qualité de représentant légal de la société Wafa auto services, une partie du terrain susmentionné, “ d’une superficie d’environ 3 000 m² ”, au prix de 100 000 euros, la surface exacte de la fraction cédée devant être déterminée par arpentage, la vente de la parcelle étant consentie “ afin d’y construire un bâtiment neuf avec show-room ”.
Le 31 mai 2018, la société EMF Invest, représentée par M. Z, a signé un compromis de vente sous seing privé ayant pour objet la vente d’un terrain situé à […], […], cadastré section […] pour une contenance de 2 850 m², détaché du terrain cadastré section AT numéro […] pour une contenance de 3 998 m².
La commune d'[…] n’a pas signé ce compromis de vente.
Considérant que la vente était parfaite et après avoir vainement mis en demeure la commune d'[…] de procéder à sa réitération par acte authentique, M. Z et la société Garage Wafa ont, par acte du 25 mars 2019, assigné la commune aux fins principalement de voir constater la vente du terrain litigieux, condamner la commune à procéder aux formalités nécessaires à la mutation du bien ainsi qu’à leur payer la somme de 20 000 euros au titre de leur préjudice économique et moral.
Par jugement du 4 mars 2021, le tribunal judiciaire de Béthune a :
- dit que le juge judiciaire était compétent pour connaître du litige ;

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- écarté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir ;
- débouté la société Garage Wafa de l’ensemble de ses demandes au fond ;
- dit que ladite société supporterait les dépens ;
- laissé à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles.
M. Z et la société Garage Wafa ont interjeté appel de cette décision.
Par ordonnance du 27 juin 2023, le conseiller de la mise en état a déclaré partiellement irrecevables les conclusions de M. Z et de la société Garage Wafa notifiées le 24 mars 2022, outre qu’il a débouté la commune d’Hénin- Beaumont de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables les nouvelles pièces produites par les appelants.
Dans leurs conclusions remises le 23 février 2024, M. Z et la société Garage Wafa demandent à la cour de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Garage Wafa de l’ensemble de ses demandes au fond, dit qu’elle supporterait les dépens et laissé à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles et, statuant à nouveau, de :
- juger parfaite la vente du terrain litigieux ;
- juger de l’aveu judiciaire de la commune d’Henin-Beaumont que la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire ne profitait qu’à l’acquéreur ;
- condamner sous astreinte la commune d'[…] à procéder à l’intégralité des formalités nécessaires à la réitération de la vente par acte authentique ;
- juger qu’à défaut pour la commune d’y procéder, l’arrêt à intervenir vaudra vente parfaite et sera publié comme tel à la publicité foncière ;
- condamner la même au paiement de la somme de 50 000 euros en réparation du préjudice économique et moral subi par les acquéreurs ;
- la débouter de l’ensemble de ses demandes ;
- la condamner aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’au paiement de la somme de 7 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Dans ses conclusions remises le 16 avril 2024, la commune d'[…] demande à la cour, à titre principal, d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les exceptions de procédure soulevées in limine litis et, statuant à nouveau, de:
- se déclarer incompétente et renvoyer la société Garage Wafa et M. Z à mieux se pourvoir devant le tribunal administratif de Lille ; Dans l’hypothèse où la cour se déclarerait compétente :
- déclarer irrecevables la société Garage Wafa et M. Z en leurs demandes ; A titre subsidiaire :
- confirmer le jugement pour le surplus ;
- débouter la société Garage Wafa et M. Z de l’ensemble de leurs demandes ; En tout état de cause :
- condamner solidairement la société Garage Wafa et M. Z aux dépens et à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.

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MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’exception d’incompétence
M. Z et la société Garage Wafa contestent tant la compétence de la cour pour statuer sur l’exception de procédure que le bien-fondé de celle-ci au profit du juge administratif, renouvelée par la commune d'[…] à hauteur de cour.
ý Sur la compétence de la cour pour statuer sur l’exception de procédure
Aux termes de l’article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.
Il résulte de l’article 907 du même code, dans sa rédaction applicable au litige, relatif à la procédure en matière contentieuse devant la cour d’appel, qu’à moins qu’il ne soit fait application de l’article 905, l’affaire est instruite sous le contrôle d’un magistrat de la chambre à laquelle elle est distribuée, dans les conditions prévues par les articles 780 à 807.
Selon l’article 789, 1°, du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure.
En l’espèce, M. Z et la société Garage Wafa se prévalent du fait que l’exception d’incompétence soulevée par la commune d'[…] constitue une exception de procédure pour soutenir qu’elle aurait dû l’être devant le conseiller de la mise en état, de sorte qu’elle serait irrecevable devant la cour.
Il est toutefois constant que le conseiller de la mise en état ne peut connaître ni des fins de non-recevoir qui ont été tranchées par le juge de la mise en état, ou par le tribunal, ni de celles qui, bien que n’ayant pas été tranchées en première instance, auraient pour conséquence, si elles étaient accueillies, de remettre en cause ce qui a été jugé au fond par le premier juge (Avis de la Cour de cassation, 3 juin 2021, n° 21-70.006, publié).
Or, en l’occurrence, le tribunal judiciaire de Béthune a lui-même statué sur l’exception d’incompétence soulevée par la commune d’Hénin-Baumont, de sorte que le conseiller de la mise en état ne pouvait en connaître.
Il s’ensuit que seule la cour est compétente pour statuer sur l’exception de procédure.
ý Sur le bien-fondé de l’exception d’incompétence
Aux termes de l’article 75 du même code, s’il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d’irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l’affaire soit portée.

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Selon l’article 81 du même code, lorsque le juge estime que l’affaire relève de la compétence d’une juridiction répressive, administrative, arbitrale ou étrangère, il renvoie seulement les parties à mieux se pourvoir.
Il est constant que l’appréciation du caractère parfait de la vente d’un bien immobilier faisant partie du domaine privé d’une commune relève de la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire, s’il apparaît qu’une telle appréciation ne suppose pas de statuer sur la légalité de la décision autorisant ou refusant la vente du bien litigieux (1 Civ., 10 juillet 2013, pourvoi n° 12-22.198, publié^re ).
En l’espèce, le litige porte sur le caractère parfait de la vente d’un terrain dépendant du domaine privé de la commune d'[…], sans que soit en cause la légalité de la délibération du conseil municipal l’ayant autorisée ni non plus celle de la décision de retrait, dont aucun élément produit ne permet au demeurant de se convaincre qu’elle aurait été formalisée.
Dès lors qu’il s’agit d’apprécier le caractère parfait de la vente, sans qu’il soit à cette fin nécessaire de statuer sur la légalité de la décision l’autorisant ou la refusant, le juge judiciaire est compétent pour connaître du présent litige.
Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris de ce chef.
Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir
Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Selon l’article 31 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
En l’espèce, la commune d'[…] soutient que la société Garage Wafa ne justifie pas d’un droit d’agir dès lors que, dans sa la lettre du 21 juillet 2017, M. Z s’engage pour le compte de la société Wafa auto services et que la délibération précitée du 21 décembre 2017 vise cette dernière société, sans que M. Z établisse au demeurant en être le représentant légal.
Il résulte toutefois des statuts de la société Garage Wafa que celle-ci a pour représentant légal M. Z et que son siège social se situe […] à […] (Pas-de-Calais). S’il est exact que, dans sa lettre du 21 juillet 2017, M. Z s’engage pour le compte d’une société Wafa auto services, le cachet apposé sous sa signature est toutefois au nom de Garage Wafa Auto Services, de sorte qu’il existe manifestement une identité commerciale entre les entités Garage Wafa et Wafa auto services, la première correspondant à la dénomination de la société et la seconde à son enseigne commerciale, ainsi qu’il résulte du reste de la pièce 18 des appelants, consistant en une capture d’écran non contestée de Google Maps laissant apparaître au […] à […] (Pas-de-Calais), soit au siège de la société Garage Wafa, une activité de négoce automobile à l’enseigne Wafa auto services.

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Il y a donc lieu de rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.
Sur l’existence d’une vente parfaite
Il résulte de l’article 1583 du code civil que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.
En matière de vente immobilière, la vente n’est parfaite que si les parties sont convenues de la contenance exacte de la chose vendue (3 Civ., 7 janvier 2016,^e pourvoi n° 14-19.125).
En l’espèce, dans sa lettre précitée du 21 juillet 2017, M. Z a pris l’engagement d’acquérir, “ au prix de 100 000 euros, le terrain sis […] section AT n° […] à […] pour 3 000 m² environ ”.
Dans sa délibération précitée du 21 décembre 2017, le conseil municipal d’Hénin- Beaumont a décidé de vendre “ une partie de la parcelle communale sise […], afin d’y construire un bâtiment neuf avec show-room, cadastrée section AT n° […] d’une superficie d’environ 3 000 m², au prix de 100 000 euros, sachant que la superficie exacte de cession sera déterminée par arpentage et que tous les frais inhérents à cette opération seront à la charge de l’acquéreur.”
Il en résulte que les parties sont convenues de la chose et du prix, à savoir une parcelle cadastrée section AT n° […], située […] à Hénin- Beaumont, d’une superficie d’environ 3 000 m², cédée moyennant la somme de 100 000 euros.
Si la superficie précise restait à définir par arpentage, les parties n’ont pas entendu subordonner la vente à l’accomplissement de cette formalité, étant observé, d’une part, que le prix n’était pas fixé au m² et était donc connu dès avant l’arpentage, d’autre part, qu’il ressort du compromis de vente sous seing privé du 31 mai 2018 qu’une telle opération a été effectuée le 24 avril 2018 et qu’il en ressort une superficie définitive de 2 850 m², soit environ 3 000 m², comme convenu par les parties.
Il s’ensuit que la vente litigieuse peut être considérée comme parfaite.
Sur la stipulation d’une condition suspensive
Il résulte de l’article 1304 du code civil que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain, la condition étant suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.
En l’espèce, la commune d'[…] soutient qu’à supposer la vente parfaite, celle-ci a en toute hypothèse été conclue sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire en vue d’y construire un immeuble à usage commercial, et qu’une telle condition a défailli.

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Il s’avère que l’édification d’un immeuble à usage commercial est entrée dans les pourparlers dès lors que l’engagement d’acquisition du 21 juillet 2017 y fait expressément référence (“ […] afin d’y construire un bâtiment neuf avec show- room entre 500 et 800 m²[…] ”), de même que la délibération du conseil municipal du 21 décembre 2017 (“ […] afin d’y construire un bâtiment neuf avec show-room
[…]).
S’il ne saurait être déduit de ces énonciations l’existence d’une condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire en vue d’édifier un immeuble à usage commercial sur la parcelle cédée, une telle condition est en revanche expressément mentionnée dans le compromis de vente sous seing privé du 31 mai 2018 ayant pour objet la vente du terrain litigieux et que M. Z a signé, peu important qu’il ait agi pour le compte d’une société EMF Invest que la société Garage Wafa se serait substituée, de sorte que les appelants ne sauraient prétendre qu’il ne refléterait pas l’intention des parties.
Ce compromis stipule que la convention est soumise à la condition que :
“soit délivré au nom de l’acquéreur un permis de construire autorisant spécialement la réalisation de l’opération suivante, savoir : construction de plusieurs bâtiments à usage commercial et professionnel, d’une surface plancher total d’environ 1 100 m².
[…] La condition suspensive sera considérée comme réalisée par la délivrance de l’arrêté valant permis de construire ou d’un certificat attestant de son acquisition.
” (p. 7 du compromis)
Pour autant, cette condition suspensive est expressément stipulée “dans l’intérêt de l’acquéreur” (p. 6 du compromis), de sorte que celui-ci a seul qualité pour s’en prévaloir et ainsi se trouver délié de tout engagement en cas de non-réalisation, ainsi que le rappelle du reste expressément le compromis de vente.
C’est donc vainement que la commune d'[…] invoque la défaillance de la condition suspensive pour priver d’effet la vente litigieuse.
Sur la caducité du contrat
Aux termes de l’article 1186 du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.
En l’espèce, la commune d'[…] soutient que l’édification d’un immeuble à usage commercial était au coeur du projet de vente, de sorte que l’absence de délivrance d’un permis de construire à cette fin rendrait caduc le contrat litigieux.
La cour observe que l’intimée se prévaut ainsi d’un moyen nouveau, comme tel parfaitement recevable, la fin de non-recevoir prévue à l’article 910-4 du code de procédure civile invoqué par les appelants n’intéressant que les prétentions nouvelles.

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La caducité prévue à l’article 1186 précité sanctionne le contrat qui, quoique valablement formé, voit disparaître un élément nécessaire à l’efficacité de l’opération qu’il sert.
En l’occurrence, ainsi qu’il a été dit, l’édification d’un immeuble à usage commercial est entrée dans le champ contractuel et constituait même un élément essentiel de la vente en ce qu’elle devait manifestement permettre :
- à l’acquéreur de concrétiser son projet commercial dont la parcelle ne constituait que le terrain d’assiette ;
- au vendeur de favoriser l’activité économique sur son territoire et ainsi de justifier l’aliénation d’une partie de son domaine privé.
Il résulte des pièces produites que la société Garage Wafa s’est vu refuser le permis de construire nécessaire à la réalisation de son projet commercial.
Ce refus est intervenu au vu d’un avis de la communauté d’agglomération d’Hénin- Carvin dont il résulte que le projet de construction est incompatible avec la servitude imposée par la présence d’une canalisation d’eau potable qui traverse la parcelle de part en part et qui doit rester libre d’accès, de construction et de plantation afin qu’à tout moment le service public d’eau potable puisse y intervenir.
Il n’est pas démontré ni même soutenu que le refus de permis de construire délivré par la commune d'[…] aurait fait l’objet d’un recours, ni non plus que le projet de construction pourrait être modifié afin de respecter la servitude précédemment décrite, aucune preuve ou offre de preuve d’un dépôt ou projet de dépôt de permis de construire renouvelé n’étant versée au débat.
Si l’impossibilité de construire procède d’un refus émanant de la commune elle- même, la décision d’accorder ou de refuser un permis de construire est rendue en considération de critères légaux, dont l’application est susceptible d’être soumise au contrôle du juge administratif, de sorte que le sort de l’opération projetée n’était pas sous la main du vendeur.
Le projet immobilier qui sous-tendait la vente n’a ainsi pu se réaliser en raison de circonstances extérieures aux parties.
La disparition de cet élément essentiel du contrat justifie d’en constater la caducité et de rejeter consécutivement les demandes au fond des appelants, y compris indemnitaires, le jugement entrepris étant confirmé de ces différents chefs.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
L’issue du litige justifie que soient confirmés les chefs du jugement relatifs aux dépens et frais irrépétibles et que la société Garage Wafa soit condamnée aux dépens d’appel, chacune des parties conservant la charge de ses propres frais irrépétibles d’appel.

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PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris ;
Y ajoutant,
Condamne la société Garage Wafa aux dépens d’appel ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles d’appel.
Le greffier Pour le président empêché
Delphine Verhaeghe Samuel Vitse