République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 24/02/2022

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'Jour fixe'

N° de MINUTE : 22/

N° RG 21/01100 – N° Portalis DBVT-V-B7F-TO6R

Jugement (N°19/05779) rendu le 11 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

SARL GPM Investissements, société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de Lille Métropole sous le n°413. 132. 994, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.

Ayant son siège social […]

représentée par M^e Anne-Sophie Vérité, avocat au barreau de Lille

ayant pour conseil Maître Natacha Marchal, avocat au barreau de Paris

INTIMÉE

La Société EURL B D, société à responsabilité limitée à associé unique, immatriculée au RCS d’Arras sous le n°411. 880. 024 prise en la personne de Monsieur A B, gérant, domicilié en cette qualité audit siège.

Ayant son siège social 143 rue Henri Cadot 62700 Bruay-la-Buissière

représentée par M^e Guillaume François, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 07 décembre 2021tenue par Nadia Cordier magistrat chargé d’instruire le dossier qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : E F

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

G H, président de chambre
Nadia Cordier, conseiller

Agnès Fallenot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 février 2022 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par G H, président et E F, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 16 novembre 2021

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Par acte sous seing privé, M^me X, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société GPM investissements, a consenti à l’EURL B D un bail portant sur le lot n°1 dépendant d’un immeuble situé […] à Lille.

Le bail porte sur « un local à usage de commerce en rez-de-chaussée avec mezzanine d’un immeuble situé à Lille (59 800) 39, de la clef d’une surface de 70m2 et une cour intérieure dans laquelle se trouve en fond de propriété un bâtiment composé d’un rez-de-chaussée et de deux niveaux ».

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir à compter du 1er juillet 2003 pour se terminer le 30 juin 2012, moyennant un loyer annuel de 11 891, 04 euros HT et hors charges.

La clause de destination du bail est ainsi rédigée « les locaux faisant objet du présent bail devront être utilisés par la partie preneuse à usage de : exploitation de toute D, joaillerie et horlogerie, à l’exception des commerces interdits par le règlement de copropriété et ceux pouvant produire, par le bruit ou par les odeurs, une gêne aux autres copropriétaires de l’immeuble et seulement après l’accord écrit et exprès du bailleur ».

Depuis le 1er juillet 2012, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

L’activité est exercée sous l’enseigne Massai Mara.

Par acte extra-judiciaire délivré le 15 mai 2019, le bailleur a donné congé à l’EURL B D pour le 31 décembre 2019, lui offrant de renouveler le bail commercial à effet du 1er janvier 2020, moyennant un loyer annuel hors taxes hors charges de 43 659 euros.

Le congé comportait en outre sommation au preneur d’avoir à respecter les clauses et conditions du bail et notamment d’avoir à stopper les activités de salon de piercing et de tatouage dans le délai de huit jours suivant la délivrance dudit congé.

Le 2 juillet 2019, estimant que la société preneuse avait commis des infractions au bail, notamment en ne respectant pas la clause de destination, la société GPM investissements a délivré un commandement d’avoir à se conformer aux clauses et conditions du bail visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier en date du 30 juillet 2019, la société EURL B D a saisi le tribunal de grande instance de Lille aux fins de voir prononcer la nullité du commandement.

Par procès-verbal en date du 11septembre 2019, l’huissier de justice, autorisé sur requête du Président du tribunal de grande instance de Lille, a constaté que le preneur exerçait toujours les activités de perceur et tatoueur.

Par acte d’huissier en date du 20 septembre 2019, la société GPM investissements a par ailleurs saisi le juge des loyers commerciaux aux fins notamment de voir fixer le loyer de renouvellement au 1er janvier 2020 à la somme de 43 659 euros HT et HC par an.

Dans ses dernières conclusions devant le premier juge, l’EURL B D a soutenu notamment que la clause résolutoire insérée au bail commercial ne pouvait concerner le non-respect de la clause de destination des lieux loués et que la nullité du commandement délivré le 2 juillet 2019 devait être prononcée, et subsidiairement qu’elle respectait la clause de destination du bail commercial, et à titre très subsidiairement qu’elle avait obtenu l’aval du propriétaire de l’immeuble s’agissant de l’activité autorisée, concluant au rejet de la demande reconventionnelle de résiliation du bail présentée par le bailleur.

La société GPM investissement a sollicité notamment quant à elle la validation du commandement signifié le 2 juillet 2019, la résiliation du bail dans le mois qui a suivi la délivrance du commandement, à titre subsidiaire le constat du non-respect de l’activité prévue au bail et le prononcé de la résiliation du bail commercial au jour du jugement à intervenir, avec toutes les conséquences de droit liées à la cessation du bail.

Par jugement contradictoire et en premier ressort en date du 11 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Lille a :

- dit le commandement de payer délivré le 2 juillet 2019 à L’EURL B D régulier mais de nul effet

- débouté la société GPM investissements de l’ensemble de ses demandes ;

- débouté L’EURL B D de ses autres demandes;

- condamné la société GPM investissements aux dépens dont distraction au profit de la SELARL Sophia, représentée par M^e Guillaume François ;

- condamner la société GPM investissement à payer à l’EURL B D la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte en date du 17 février 2021, la société GPM investissements a interjeté appel, « en ce que le commandement de payer délivré le 2 juillet 2019 à l’EURL B D a été considéré comme étant de nul effet, – en ce que la société GPM INVESTISSEMENTS a été débouté de l’ensemble de ses demandes, – en ce que la société GPM INVESTISSEMENTS a été condamné aux dépens, – en ce que la société GPM INVESTISSEMENTS a été condamné à payer à l’EURL B D la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile »

MOYENS ET PRÉTENTIONS :

Par conclusions remises au greffe et notifiées entre parties par voie électronique en date du 15 novembre 2021, la société SARL GPM investissements demande à la cour, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce, des articles 1134 et 1728 et du code civil, de :

- dire bien appelé, mal jugé

- déclarer l’EURL B D irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et l’en débouter ;

- à titre principal :
- entendre valider le commandement signifié le 2 juillet 2019 à l’EURL B D en application de l’article L 145-41 du Code de Commerce et en conséquence ;

- constater la résiliation du bail dans le mois qui a suivi la délivrance du commandement, soit au 2 août 2019,

- à titre subsidiaire :

- constater et juger que l’EURL B D n’a pas respecté l’activité prévue au bail et a réalisé des travaux de transformation du local sans l’accord préalable et exprès du bailleur, et en conséquence :

- prononcer la résiliation du bail commercial au jour de la décision à intervenir ;

- en tout état de cause :

- autoriser la société GPM investissements à conserver le dépôt de garantie en application des clauses du bail ;

- ordonner l’expulsion de l’EURL B D, ainsi que de toute personne qu’elle aurait pu introduire dans les lieux de son fait, avec si besoin est l’assistance de la force publique, dans les 24 heures de la décision à intervenir ;

- condamner l’EURL B D à restituer les locaux libres de tout mobilier en bon état de réparations locatives en application des clauses du bail ;

- condamner l’EURL B D au paiement d’une astreinte définitive de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux en bon état de réparations locatives ; – condamner l’EURL B D au paiement à la Société GPM investissements d’une indemnité d’occupation correspondant au loyer en vigueur et charges en sus, due à compter du jugement à intervenir, et jusqu’à complet déménagement et restitution des clés ;

- ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter du jugement à intervenir, sur la base de l’indice contractuel, soit l’indice du coût de la construction publié au jour du renouvellement soit celui du 4ème trimestre 2002 de 1172, et chaque 1er juin l’indice de révision sera celui du 4ème trimestre de l’année précédant l’indexation ;

- condamner l’EURL B D au paiement à la Société GPM investissements d’une indemnité forfaitaire correspondant à un semestre de loyers en application du bail ;

- condamner l’EURL B D à payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner l’EURL B D aux entiers dépens, en ce compris les frais d’huissiers relatifs aux deux constats réalisés les 12 juin et 11 septembre 2019, ainsi qu’aux frais de signification s’y rattachant et aux actes relatifs à la procédure d’ordonnance sur requête ;

- à titre infiniment subsidiaire,

- pour le cas où par impossible il ne serait pas fait droit à la demande de résiliation du bail, il est demandé à la Cour de condamner le preneur à arrêter l’exercice dans les lieux de la profession de tatoueur-pierceur à l’exception du perçage du pavillon de l’oreille et de l’aile du nez avec la technique du pistolet perce-oreille à compter de la signification de l’arrêt à intervenir sous astreinte de 500 € par jour de retard.

- dire qu’à défaut d’arrêter l’activité de tatoueur/pierceur dans les lieux loués à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, la clause résolutoire sera acquise au bailleur, et d’ores et déjà en ce cas :

- autoriser la Société GPM investissements à conserver le dépôt de garantie en application des clauses du bail ;

- ordonner l’expulsion de l’EURL B D, ainsi que de toute personne qu’elle aurait pu introduire dans les lieux de son fait, avec si besoin est l’assistance de la force publique, dans les 24 heures de la décision à intervenir ;

- condamner l’EURL B D, à restituer les locaux libres de tout mobilier en bon état de réparations locatives en application des clauses du bail ;

- condamner l’EURL B D, au paiement d’une astreinte définitive de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux en bon état de réparations locatives ;

- condamner l’EURL B D, au paiement à la Société GPM investissements d’une indemnité d’occupation correspondant au loyer en vigueur et charges en sus, due à compter du jugement à intervenir, et jusqu’à complet déménagement et restitution des clés ;

- ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter du jugement à intervenir, sur la base de l’indice contractuel, soit l’indice du coût de la construction publié au jour du renouvellement soit celui du 4ème trimestre 2002 de 1172, et chaque 1er juin l’indice de révision sera celui du 4ème trimestre de l’année précédant l’indexation ;

- condamner l’EURL B D, au paiement à la Société GPM investissements d’une indemnité forfaitaire correspondant à un semestre de loyers en application du bail.

A titre principal sur la constatation de la résiliation du bail pour non-respect de l’activité, elle souligne que l’exercice d’une autre activité que celle visée par la clause de destination n’est pas contestée.

Elle fait valoir en outre, que :

- concernant l’activité de piercing, cette dernière n’est pas autorisée au bail et n’est pas déclarée au greffe, pas plus que ne le sont l’activité de tatoueur, de vente de bijoux fantaisie et accessoires piercing ;

- l’aménagement du local, en plusieurs cabines de piercing et de tatouage, a pu être constaté par l’huissier.

Elle conteste que la pratique du piercing ainsi que la vente d’accessoires de piercing et de bijoux fantaisie soient communément pratiquées par les bijoutiers de sorte que l’EURL B D ne pouvait valablement être obligée par son bailleur à interrompre ces activités, considérées par le tribunal comme complémentaires. Elle sollicite que soit confirmée l’affirmation selon laquelle l’activité de tatouage n’est ni complémentaire ni accessoire à celle de bijoutier.

Elle considère que :

- le raisonnement du tribunal, ayant estimé que la clause de destination des lieux ne figurait pas parmi les conditions du bail de sorte que la clause résolutoire ne pouvait s’appliquer n’est pas fondée ;

- l’alinéa 2 de la clause résolutoire prévoit bien le cas de non-paiement des loyers ainsi que le non-respect de l’ensemble des clauses et conditions du bail, ce qui inclut la clause de destination ;

- la clause de destination prévoit bien l’adjonction d’activité, respectant le règlement de copropriété, « et seulement après l’accord écrit et express du bailleur » ;

- parmi les manquements pouvant être reprochés au preneur, figurent les infractions à la destination contractuelle lorsque le preneur exploite, sans autorisation du bailleur ou sans avoir mis en 'uvre une procédure de despécialisation, une activité qui n’est pas prévue, soit parce qu’elle est totalement différente de l’activité initiale, soit parce qu’elle est connexe ou complémentaire ;

- le commandement délivré le 2 juillet 2019 est parfaitement valable.

Elle conteste toute mauvaise foi, aux motifs que :

- le bailleur de l’époque ne pouvait, au vu des mentions de l’acte de cession, savoir que le preneur envisageait d’exercer les activités de tatouage et de piercing dans les lieux loués, et ce dès la prise de possession du local ;

- le preneur ne démontre pas que le bailleur aurait pu avoir connaissance de l’exercice de ces deux activités avant ou après l’achat de l’immeuble ;

- quand bien même il serait établi qu’elle aurait eu connaissance de l’activité réelle exercée par le preneur, la seule connaissance de l’exercice ne saurait valoir accord tacite du bailleur ;

- dès lors que la clause résolutoire interdit toute adjonction d’activité sauf à mettre en 'uvre les procédures spécifiques de déspécialisation, le juge est dépourvu de tout pouvoir d’appréciation quant à la gravité du manquement, la résiliation s’opérant de plein droit ;

- il ne saurait donc être déduit soit de la passivité du bailleur, soit de simples tolérances de sa part, l’existence d’un accord tacite qu’il aurait donné au preneur pour exercer les activités de tatouage et piercing ;

- il n’est donc démontré aucune mauvaise foi du bailleur dès lors que ce dernier entend se prévaloir de l’application stricte de la clause de destination prévue au contrat de bail.

Elle plaide que les activités ne sont nullement incluses dans celles autorisées par le bail, puisque :

- la vente de bijoux fantaisie n’est en rien assimilable à l’activité de D dès lors qu’il est d’usage dans le commerce de la D de distinguer selon que l’activité porte sur des bijoux comportant des métaux et pierres précieux ou semi-précieux ou sur des bijoux qui n’en comprennent pas ;

- si le marché de la D en or s’est sensiblement modifié, la nomenclature des activités professionnelles maintient deux type d’activité ;

- la vente de bijoux et accessoires de piercing n’est en rien assimilable à de la D traditionnelle ou de la D fantaisie ;

- l’activité de tatouage, qui est une activité particulièrement réglementée, notamment pour répondre à des normes d’hygiène et sanitaires, n’est aucunement incluse et nécessitait le respect de la procédure de déspécialisation prescrite aux articles L 145-47 et suivants du code de commerce, prévoyant de recueillir l’accord préalable du bailleur ;

- l’activité de piercing que le preneur réduit à la seule activité de percement des oreilles est en totale contradiction avec les avis des clients sur son établissement :

- les piercings réalisés au niveau de l’hélix, du tragus, de l’anti hélix, du cartilage etc… tels que mentionnés par les clients dans leur avis sur internet appellent des compétences et une procédure réglementaire et sanitaire différentes du simple percement d’oreilles à l’aide d’un pistolet perce-oreille tel que pratiqué par les bijoutiers ;

- le tribunal n’a pas fait la distinction entre le perçage d’oreilles pratiqué très occasionnellement par les bijoutiers pour placer des boucles d’oreilles et l’activité professionnelle, réglementée et permanente de perçage de la peau et du cartilage, procédant à une confusion entre deux activités et professions bien distinctes ;

- tant des constatations matérielles que des affirmations du preneur, il résulte que les activités de bijoutier et horloger ne sont pas pratiquées dans les lieux ;

- l’activité de piercing, tatouage, vente d’accessoires de piercing et plus accessoirement de bijoux fantaisie n’est en rien le prolongement logique et l’évolution des usages en lien avec l’activité de D, horlogerie et joaillerie.

Elle expose que le preneur a donc abandonné les activités de D, horlogerie et joaillerie prévues au bail, le commandement délivré le 2 juillet étant valable et la résiliation devant être prononcée.

À titre subsidiaire, elle sollicite la résiliation judiciaire du bail, aux motifs que :

- l’activité et la destination prévues au bail ne sont pas respectées, puisque :

- les activités initialement autorisées ont été totalement abandonnées ce qui est une infraction suffisamment grave au bail justifiant le prononcé de la résiliation ;

- après la mise en demeure d’avoir à cesser l’activité de tatouage de mars 2021, le preneur n’apporte pas la preuve du réel arrêt de cette activité ;

- l’activité, comme celle de piercing, concerne une clientèle totalement différente de celle visée par l’activité de D-horlogerie et cela a nécessairement modifié la nature du droit au bail ainsi que sa valeur ;

- le bailleur, en l’espèce, s’est vu imposer des activités différentes de celles contractuellement convenues et correspondant à l’exercice d’une profession réglementée et présentant des risques sur un plan sanitaire ;

- le preneur a transformé la cour intérieure en cour couverte puisque :

- une toiture verrière a été installée permettant d’augmenter la surface commerciale, un salon de réception, un comptoir avec caisse enregistreuse et télévision y ayant été installées ;

- la pose de la verrière par le preneur sans l’accord préalable du bailleur et sans l’aval de l’architecte du bailleur peut s’avérer très dangereux ;

- ces faits sont des infractions suffisamment graves au bail et les pièces versées en première instance par le preneur contredisent son affirmation selon laquelle la couverture de la cour était antérieure et démontrent qu’il a réalisé des travaux dans cette cour ;

- le bail qui a été régularisé avec l’EURL B D postérieurement à l’acte de cession de droit au bail n’autorise nullement le preneur à réaliser des travaux de couverture dans la cour intérieure ;

- les pièces produites (mail ou courriers) qui ne respectent pas les formalités des articles 201 et 202 du code de procédure civile ne sont pas probantes, pour établir la réalisation des travaux lors de la gérance du Bateau livre ;

- l’acte de cession n’indique pas que les travaux auraient été réalisés par la société Le Bateau livre en 1993 et le bail conclu postérieurement avec la société B D fait toujours état de cette cour intérieure.

Elle revient sur les conséquences de la résiliation de plein droit ou celle du prononcé de la résiliation.

À titre infiniment subsidiaire, elle demande à la cour d’interdire à la société locataire d’exercer la profession de tatoueur/pierceur dans les lieux loués laquelle n’est pas autorisée, le preneur pouvant s’il le souhaite percer le pavillon de l’oreille et de l’aile du nez avec la technique du pistolet perce-oreille comme le font les bijoutiers.

Le bailleur conteste que cette demande soit nouvelle s’agissant d’une demande qui tend aux même fins à savoir la cessation des activités non autorisées au bail.

Par conclusions remises au greffe et notifiées entre parties par voie électronique en date du 12 août 2021, l’EURL B D demande à la cour, au visa de l’article 1134 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, de l’article 564 du code de procédure civile, de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a annulé les effets du commandement délivré par la société GPM investissements à l’EURL B D le 2 juillet 2019

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société GPM investissements de sa demande résiliation judiciaire du bail commercial sur le fondement des articles 1134 et 1741 du code civil ;

- dire et juger irrecevable , sur le fondement de l’article 564 du Code de procédure civile, la demande infiniment subsidiaire de la société GPM investissements tendant à obtenir de la cour qu’elle ordonne à l’EURL B D d'« arrêter l’exercice dans les lieux de la profession de tatoueur-pierceur à l’exception du perçage du pavillon de l’oreille et de l’aile du nez avec la technique du pistolet perce-oreille à compter de la signification de l’arrêt à intervenir sous astreinte de 500 € par jour de retard » et de dire « qu’à défaut d’arrêter l’activité de tatoueur/pierceur dans les lieux loués à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, la clause résolutoire sera acquise au bailleur »

- en tout état de cause, débouter la société GPM investissements de l’intégralité de ses demandes et condamner la société G.P.M. investissements à payer à l’EURL B D la somme de 5 000,00 euros au titre des frais irrépétibles et par application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que la somme correspondant aux entiers frais et dépens de l’instance par application de l’article 699 du Code de procédure civile dont distraction au profit de la SELARL Sophia, représentée par Maître Guillaume François, Avocat.

Elle met en valeur que l’intention réelle du bailleur est d’obtenir une augmentation significative du loyer.
Elle soutient que :

- la nullité du commandement s’impose puisque dans la clause résolutoire, le non-respect de la destination n’est pas expressément visé comme motif de résolution et une telle clause doit s’interpréter strictement ;

- la clause ne prévoit pas explicitement l’application de son mécanisme s’agissant d’une prétendue déspécialisation occulte.

Subsidiairement, elle plaide le respect de la destination autorisée aux motifs que :

- le commandement a été délivré de mauvaise foi ;

- elle n’a jamais changé ou même modifié son activité, proposant depuis sa prise de possession des lieux en juin 2003, la vente de bijoux, la pose de piercing et la réalisation de tatouages ;

- il n’y a eu aucun changement par rapport à l’activité initiale, acceptée par le bailleur lors de la cession de droit au bail ;

- l’activité de pose de piercing et de tatouages n’est ni l’activité unique ni l’activité principale, la pose de certains bijoux présentés à la vente n’étant qu’une activité incluse ou induite par rapport à celle de la D ;

- il a été mis fin à effet du 15 juillet 2021 à l’activité de tatouage.

Elle conclut à l’absence de changement d’activité depuis la prise du bail et à la connaissance de cet état par le bailleur depuis l’origine.

Elle s’oppose à la demande subsidiaire de résiliation du bail sur le fondement des articles 1134 et 1741 du code civil, aux motifs que :

- le respect de la clause de destination est établi, et quant à l’activité de tatouage (puisque par principe le piercing est une activité accessoire à la D), ce « dépassement » n’est pas suffisamment grave pour entraîner la résiliation du bail, activité à laquelle il a été mis fin le 15 juillet 2021 ;

- la verrière est en réalité en place depuis une période bien antérieure à l’acquisition du droit au bail, comme en atteste l’ancienne gérante du bateau livre ;

- la clause (description et travaux) qui a été reprise dans le bail régularisé avec l’EURL B D est celle de l’ancien bail, uniquement au gré d’un « copier/coller » malencontreux.

Sur la demande d’enjoindre au locataire d’avoir à cesser telle ou telle activité, de surcroît sous astreinte et sous peine d’encourir automatiquement l’application de la clause résolutoire et la perte de la propriété commerciale, elle oppose que ces prétentions sont nouvelles dans la mesure où, en première instance, l’appelante n’avait formé à titre principal qu’une demande de « validation » du commandement délivré et, subsidiairement, une demande de résiliation sur le fondement du droit commun des contrats.

***

Par requête en date du 3 novembre 2021, la société GPM investissements Lille a sollicité la désignation d’un huissier de justice pour se rendre dans les locaux exploités par l’EURL B D et pour procéder à des constatations.
Par ordonnance du 2 décembre 2021, cette requête a été rejetée par le délégataire de M. le Premier président de la cour d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 novembre 2021.''

À l’audience du 7 décembre 2021, le dossier a été mis en délibéré au 24 février 2022

MOTIVATION :

A titre liminaire, il convient d’observer que la saisine de la cour et l’étendue de cette saisine ne sont critiquées par aucune des parties.

Au terme de son dispositif, la société SARL GPM investissements sollicite « de déclarer l’EURL B D irrecevable », sans qu’aucune fin de non-recevoir ne soit développée dans le cadre de ses motifs et ne sous-tendent cette demande, laquelle ne peut dès lors qu’être rejetée.

- Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Saisi d’une telle clause, le juge doit uniquement vérifier la réalité des manquements invoqués aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur, sans pouvoir aucunement apprécier le degré de gravité des infractions reprochées.

En outre, il doit vérifier les modalités d’exercice de cette clause, à savoir l’existence d’un commandement et la régularité de ce dernier ainsi que l’usage de bonne foi de cette clause par le bailleur.

En l’espèce, le commandement d’avoir à respecter les clauses du bail visant la clause résolutoire délivré à l’EURL B D le 2 juillet 2019 rappelle bien les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce et cite la clause du bail relative à la clause résolutoire, ainsi que la clause de destination et les manquements invoqués, justiciables de cette sanction, outre le délai d’un mois pour remédier à l’infraction.

Cependant, les parties s’opposent sur le champ d’application de la clause résolutoire ainsi rédigée : « il est en outre expressément convenu que :

1) tous paiements auront lieu au domicile du bailleur ou celui de tout mandataire qu’il lui plairait d’indiquer, par chèque postaux ou bancaire.

2) à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, à son échéance exacte et de l’exécution d’une seule des conditions ci-dessus, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement de payer ou d’exécuter une des conditions des présentes et contenant déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire »,

le bailleur estimant que tout manquement aux obligations du bail relève de cette clause tandis que selon le preneur, le manquement à la clause de destination échappe ce mécanisme au vu de la rédaction même de la clause.

Cette stipulation présente une ambiguïté, dès lors qu’elle emploie le terme « condition » qu’elle ne définit pas et vise à la fois, « les conditions ci-dessus » terme réducteur qui renvoie aux éléments se trouvant physiquement juste au-dessus dans le corps du texte et « les conditions des présentes » pouvant recouvrir un domaine plus large, ce qui justifie l’interprétation de ladite clause.

Les règles d’interprétation des conventions, issues des articles 1156 ancien à 1164 ancien du code civil ont vocation à s’appliquer, étant rappelé notamment que dans le doute, l’interprétation se fait contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté.

En outre, la clause résolutoire ne peut être mise en 'uvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail, qui doit être contractuellement sanctionnée par la clause résolutoire, et les conditions d’application d’une telle clause doivent être interprétées strictement.

Or, quand bien même la clause résolutoire se réfère aux « conditions des présentes », pouvant s’entendre comme un renvoi à l’intégralité des conditions contenues dans l’instrumentum en litige, l’emploi du terme « conditions », et non obligations contractuelles, malgré le rapprochement adroit effectué par le bailleur entre ces deux termes dans ses écritures, et les intitulés usités par les parties pour désigner les différentes stipulations du bail, lequel est découpé en plusieurs articles, ainsi nommés : Désignation, Durée du bail, Destination des lieux, Charges et conditions, Loyer, Clause résolutoire… établissent que la clause résolutoire stipulée au bail vise à sanctionner effectivement des manquements autres que le seul défaut de paiement du loyer et des accessoires, mais qu’il ne peut s’agir que de ceux en infraction avec les stipulations figurant dans l’article consacré aux « charges et conditions », et non toute obligation prévue au bail.

Or, l’obligation de respecter la destination des locaux, qui est prévue dans une stipulation distincte, à l’article précédent celui intitulé « conditions et charges » dans une clause ainsi rédigée : « Les locaux faisant objet du présent bail devront être utilisés par la partie preneuse à usage de « Exploitation de toute D joaillerie et horlogerie. Toutefois la partie preneuse aura la faculté d’exploiter dans les locaux donnés à bail, un autre commerce que celui de D, joaillerie et horlogerie à l’exception des commerces interdits par le règlement de copropriété, et ceux pouvant produire par le bruit, ou par les odeurs une gêne aux autres copropriétaires de l’immeuble et seulement après l’accord écrit et express du bailleur », n’est pas reprise parmi les stipulations figurant à l’article « charges et conditions » et ne prévoit pas expressément en son sein qu’elle puisse faire l’objet du mécanisme de la clause résolutoire.

En conséquence, la clause résolutoire, constituant un mécanisme particulièrement rigoureux et devant faire l’objet d’une interprétation restrictive, telle que stipulée, ne pouvait être mise en 'uvre pour sanctionner un manquement à la destination contractuellement prévue, ce qui ne peut conduire qu’à déclarer le commandement délivré de ce chef non valable et de nul effet.

Au vu de la contradiction manifeste entachant le jugement déféré, lequel dans son dispositif prononce la nullité des effets du commandement, qu’il estime régulier et qualifie de commandement de payer, alors qu’est évoqué dans le corps le caractère parfaitement valable dudit commandement et la nullité de la clause résolutoire, l’infirmation de la décision s’impose.

Faute de commandement valable et de plein effet, la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail par la SARL GPM Investissement ne peut donc qu’être rejetée.

- Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

En vertu des dispositions de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes des dispositions de l’article 1184 ancien du code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Si, dans un contrat synallagmatique à exécution successive, la résiliation judiciaire n’opère pas pour le temps où le contrat a été correctement exécuté, la résolution judiciaire pour absence d’exécution, ou exécution dès l’origine imparfaite, entraîne l’anéantissement du contrat, le juge pouvant apprécier la date d’inexécution des obligations qui marquera la prise d’effet de la résolution.

Pour apprécier la gravité des manquements, il convient de tenir compte de leur importance, leur persistance et du comportement respectif des parties, notamment afin d’arbitrer leur caractère suffisamment grave pour justifier de la résiliation judiciaire du bail.

L’article 1741 du code civil précise que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Pour solliciter la résiliation du bail la SARL GPM investissements se prévaut de deux manquements, le non-respect de la clause de destination et le non-respect de la configuration des lieux et de la clause de travaux.

1) sur le non-respect de la destination et l’activité exercée :

Comme évoqué ci-dessus, la clause de destination prévoit que « Les locaux faisant objet du présent bail devront être utilisés par la partie preneuse à usage de « Exploitation de toute D joaillerie et horlogerie. Toutefois la partie preneuse aura la faculté d’exploiter dans les locaux donnés à bail, un autre commerce que celui de D, joaillerie et horlogerie à l’exception des commerces interdits par le règlement de copropriété, et ceux pouvant produire par le bruit, ou par les odeurs une gêne aux autres copropriétaires de l’immeuble et seulement après l’accord écrit et express du bailleur ».

Il résulte des indications des parties et des pièces, notamment des constats d’huissier établis les 12 juin 2019 et 11 septembre 2019, que dans les locaux loués, l’EURL B D exerce une activité de vente de bijoux fantaisies et de piercing, de pose de piercing et de tatouages.

Le bailleur ne peut raisonnablement soutenir que les activités prévues au bail ont toutes été totalement abandonnées et que les activités exercées sont totalement différentes de celles autorisées au bail.

Indéniablement ne sont plus exercées dans les locaux les activités de joaillerie, laquelle concerne l’utilisation de pierres précieuses, et celle d’horlogerie.

Toutefois, l’activité de D, laquelle comporte la vente de bijoux mais inclut également de manière accessoire une activité de pose, notamment par le biais de percement, des bijoux vendus, comme l’usage l’envisage en ce qui concerne les bijouteries traditionnelles pour la vente de boucles d’oreilles et le percement des oreilles, demeure exploitée.

En effet, contrairement à ce qu’affirme le bailleur, dans une acception courante, le bijou s’entend d’un objet de parure corporelle qui peut être porté sur le vêtement, sur le corps et même dans le corps, sans qu’il soit nécessaire d’user de métaux et matières précieux, le piercing étant quant à lui défini comme une pratique consistant à percer une partie du corps pour y mettre un bijou.

Les pièces versées aux débats et notamment les deux constats d’huissier établissent l’existence de vitrines comportant des bijoux de piercing ainsi que quelques bijoux fantaisie au rez-de-chaussée en façade avant, élément corroboré par la pièce 10, dont la valeur probante n’est pas discutée, qui distingue dans la répartition du chiffre d’affaires sur la période 2016 à 2018, le chiffre réalisé au titre « des actes de piercing », des « bijoux fantaisie » et celui au titre d’ « autres bijoux », sans qu’il soit ni soutenu, ni même démontré que ce terme recouvrirait également la part affectée aux tatouages.

Il ressort d’ailleurs de cette pièce que l’activité de pose et de percement n’est qu’une activité secondaire en l’espèce, le chiffre d’affaires en 2018 étant pour les actes de piercing respectivement de 76 532,95 euros, pour les bijoux fantaisie de 893,60 euros et pour les autres bijoux de 144 292,45 euros, une répartition similaire se retrouvant pour les années 2016 et 2017.

Il n’est pas par ailleurs prouvé par le bailleur que cette activité de pose de bijoux de piercing soit effectuée de manière autonome, sans qu’elle puisse être rattachée à l’achat préalable de bijoux de piercing dans la boutique.

En conséquence, le manquement à l’activité de D telle que prévue au bail, laquelle inclut l’activité de pose de certains bijoux présentés à la vente, peu important le siège de cette implantation et la technique utilisée pour réaliser le percement, n’est pas constitué.

Par contre, comme l’a justement noté le premier juge, l’activité qui consiste à réaliser un dessin décoratif et/ou symbolique permanent effectué sur la peau, dans le cadre d’une opération de tatouage, constitue une activité distincte qui n’entre aucunement dans le champ de l’activité envisagée et définie dans la clause précitée, ce dont ne disconvient d’ailleurs pas le preneur.

Ce dernier ne peut toutefois se retrancher derrière une quelconque connaissance par le bailleur de l’exercice de l’activité, ledit bail et la cession de bail ne se référant pas précisément à l’activité en cours, et la preuve d’une autorisation implicite du bailleur ne peut être déduite des circonstances de l’espèce, le bail prévoyant au contraire, en cas d’adjonction d’une activité, l’accord écrit et expresse du bailleur, lequel manque en fait.

Si la résiliation est la sanction objective d’une inexécution et ne repose donc pas sur la preuve d’un préjudice de la partie qui la demande, il n’en demeure pas moins que cette dernière doit démontrer la gravité de la faute commise, ce qui peut conduire à prendre en considération les effets mêmes de l’infraction.

À juste titre le premier juge a souligné que les contraintes liées à l’exercice de tatoueur (règlement administratif, règles d’hygiène') sont de la seule responsabilité du preneur et que cette infraction n’entraînait aucune nuisance sonore ou olfactive pour le bailleur ou pour l’environnement, aucune atteinte au règlement de copropriété ou de nature à porter atteinte au fond et à la réputation du bailleur.

Le seul fait que cette adjonction d’activité ait modifié la nature du droit au bail ainsi que sa valeur, à supposer cet élément établi, ce qui n’est étayé par aucun élément objectif, ne constitue pas en soi un motif suffisant pour mettre un terme à la relation contractuelle, d’autant qu’il n’est aucunement prouvé par le bailleur que cette infraction, seulement partielle à la cause de destination du bail, soit toujours poursuivie dans les lieux loués, le preneur indiquant avoir abandonné l’activité de tatouage, et soit suffisamment grave pour rompre le bail conclu entre les parties.

En conséquence, par une juste appréciation, les premiers juges ont écarté la demande de résiliation de ce chef.

2) sur le non-respect de la configuration des lieux et de la clause de travaux

Aux termes du bail, non daté, souscrit entre M^me X, aux droits de laquelle vient la SARL GPM investissements, et l’EURL B D, les lieux loués sont ainsi désignés : « un local à usage de commerce en rez-de-chaussée avec mezzanine d’un immeuble sis à Lille, […] d’une surface de 70m² et d’une cour intérieure dans laquelle se trouve en fond de propriété un bâtiment composé d’un rez-de-chaussée et de deux niveaux.

Le preneur ne pourra pas utiliser le bâtiment du fond à titre d’habitation, ce bâtiment constituant une annexe à la pièce en front à rue ».

Le bail stipule en outre, aux termes des conditions et charges, qu’aucune modification dans les lieux loués ni aucun percement de gros murs, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur ne peut être exécuté, tous travaux d’aménagements, embellissements autorisés ou non demeurant en fin de bail la propriété du bailleur sans indemnité.

En l’espèce, pour obtenir la résiliation du bail, le bailleur se prévaut de la couverture par le locataire, sans son information et son accord, de la cour intérieure, laquelle a permis d’augmenter la surface commerciale.

Il appartient à ce dernier d’apporter la preuve que ces travaux ont bien été réalisés par le preneur en titre, soit l’EURL B D, et ce sans autorisation du bailleur.

L’affirmation d’une augmentation de la surface commerciale à raison de la couverture de la cour n’est aucunement établie.

Or, la stipulation ci-dessus reproduite ne qualifie pas la cour intérieure, et ne précise pas s’il s’agit d’une cour couverte ou d’une cour sans toiture.

En outre, on peut retenir des pièces du dossier que

- l’acte de cession de bail entre la SARL Le Bateau livre, précédent preneur, et l’EURL B, en date du 26 juin 2013 définit le local loué ainsi : « un local à usage de commerce en rez-de-chaussée avec mezzanine d’un immeuble sis à Lille, […] d’une surface de 70m² et d’une cour intérieure dans laquelle se trouve en fond de propriété un bâtiment composé d’un rez-de-chaussée et de deux niveaux.

Avec l’accord du bailleur, la cour intérieure pourra être couverte par une verrière, ce qui permettra une étendue de la surface commerciale. Toutefois le projet devra être soumis et accepté par le bailleur. Cette installation fera partie intégrante du local lors du départ du locataire».

- cette stipulation se retrouve à l’identique dans le bail en date du 27 avril 1993 du précédent locataire, à savoir M^me Y, aux droits de laquelle vient la SARL Le Bateau livre, étant observé qu’elle se poursuit, après les deux alinéas précités par un troisième alinéa ainsi rédigé « Le preneur ne pourra pas utiliser le bâtiment du fond à titre d’habitation, ce bâtiment constituant une annexe à la pièce en front à rue » ;

- dès le 28 avril 2019, avant même tout contentieux et la délivrance d’un quelconque commandement, l’EURL B D indique au bailleur « vous indiquez également un problème avec la cour couverte. Celle-ci était déjà couverte quand j’ai acheté le droit au bail, il y a maintenant plus de 15 ans, comme précisé dans l’acte d’achat. L’ancien locataire m’a indiqué lors de la vente que c’était l’ancien propriétaire, un entrepreneur du bâtiment je pense qui avait effectué les travaux, il y a plus de trente ans ».

- un mail de la SARL Le Bateau libre en date du 26 février 2020, laquelle « confirme que la verrière sur cour du local commercial situé au […] la clé à 59 000 Lille était posée quand j’ai repris le bail de la librairie « le bateau livre » en juin 1998 » ;

- une attestation de M^me Y, qui atteste « avoir, en tant que gérante de la SARL « le Bateau libre » fait réaliser aux seuls frais de la SARL, la verrière qui couvre la cour du local commercial sis […] la clef à Lille. Cette réalisation s’est faite en parfaite accord avec M. et M^me X, alors propriétaire des murs, à la condition expresse que cette verrière reste acquise au départ de la SARL Le Bateau Livre ».

Le seul non-respect par les deux dernières pièces des exigences formelles imposées par l’article 202 du code de procédure civile n’est ni de nature à conduire à leur rejet, ni de nature à les priver de toute valeur probante, le juge disposant en la matière d’un pouvoir d’appréciation.

Or, quand bien même dans l’acte de cession de bail entre la société SARL Le Bateau livre et l’EURL B horlogerie en date du 26 juin 2013 figure la stipulation selon laquelle « Avec l’accord du bailleur, la cour intérieure pourra être couverte par une verrière, ce qui permettra une étendue de la surface commerciale. Toutefois le projet devra être soumis et accepté par le bailleur. Cette installation fera partie intégrante du local lors du départ du locataire», la disparition de cet alinéa dans le bail en litige, souscrit entre l’EURL B horlogerie, en qualité de preneur, soit postérieurement ou à tout le moins concomitamment à l’acte précité, et M^me Z, ainsi que les explications données par les anciennes gérantes, corroborant d’ailleurs celles données par l’EURL B horlogerie dès le mois d’avril 2019, à une période où n’existait pas de contentieux entre les parties, sont des présomptions graves et concordantes de ce que les travaux consistaient en des améliorations effectuées par les prédécesseurs et non par l’EURL B horlogerie.

En conséquence, la société GPM investissements qui échoue à démontrer la réalisation de travaux de couverture de la cour par l’EURL B horlogerie, sans l’accord du bailleur et en contravention avec les stipulations du bail, ne peut qu’être déboutée de sa demande de résiliation de ce chef.

La décision des premiers juges est donc confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail litigieux.

Par contre, le chef du jugement, qui déboute la société EURL B horlogerie de ses autres demandes, qui ne se rattache à aucun motif précis de la décision, ne permettant d’en déterminer ni la teneur, ni la portée, ne peut qu’être infirmé.

- Sur la demande d’interdiction de la profession de tatoueur/pierceur :

En l’espèce, l’EURL B horlogerie oppose le caractère nouveau à la demande de la société GPM investissement visant « à titre infiniment subsidiaire d’interdire à la société locataire d’exercer la profession de tatoueur/pierceur dans les lieux loués laquelle n’est pas autorisée, le preneur pouvant s’il le souhaite percer le pavillon de l’oreille et de l’aile du nez avec la technique du pistolet perce-oreille comme le font les bijoutiers ».

En effet, aux termes des dispositions de l’article 564 du Code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou la révélation d’un fait.

La prétention n’est toutefois pas nouvelle si elle tend aux mêmes fins que celle soumise au premier juge, même si son fondement juridique est différent. Seul le but recherché par la partie importe, la demande doit tendre aux mêmes fins et visée à obtenir un résultat qui ne soit pas différent de celui souhaité en première instance.

Or, contrairement à ce qu’affirme le bailleur, la demande ainsi présentée ne tend aucunement aux mêmes fins que la demande initiale, laquelle avait pour objectif d’obtenir la rupture même de la relation contractuelle existant entre les parties et la fin du bail commercial, puisque cette demande d’interdiction vise non à mettre fin au bail commercial, mais à encadrer l’activité exercée par le preneur dans le cadre du maintien de la relation contractuelle.
Cette demande n’est pas plus virtuellement comprise dans celles présentées en première instance et n’est ni la conséquence, le complément ou l’accessoire de celles présentées alors, même si l’une comme l’autre ont pour mobile le refus par le bailleur de voir une activité de pierceur/tatoueur être poursuivie dans les lieux.

En conséquence, c’est à bon droit que l’EURL B horlogerie oppose la fin de non-recevoir tirée du caractère nouveau à la demande présentée à titre subsidiaire en cause d’appel d’interdiction d’exercer la profession de pierceur/tatoueur dans les lieux loués.

- Sur les dépens et accessoires :

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la société SARL GPM investissements succombant en ses prétentions, il convient de la condamner aux dépens.

Les chefs de la décision de première instance relatifs aux dépens et à l’indemnité procédurale sont confirmés.

Le sens du présent arrêt commande de condamner la société GPM investissements à payer à l’EURL B horlogerie la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La demande d’indemnité procédurale de la société GPM investissements est rejetée.

PAR CES MOTIFS

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Lille en date du 11 janvier 2021 en ce qu’il a :

- dit le commandement de payer délivré le 2 juillet 2019 à l’EURL B D régulier et de nul effet ;

- débouté l’EURL B D de l’ensemble de ses demandes ;

statuant à nouveau,

DÉCLARE le commandement visant la clause résolutoire nul et de nul effet ;

CONFIRME le jugement pour le surplus,

y ajoutant,

REJETTE la demande de la société GPM investissements de voir déclarer irrecevable l’EURL B horlogerie ;

DÉCLARE irrecevable comme nouvelle la demande de la société GPM investissements visant « à titre infiniment subsidiaire d’interdire à la société locataire d’exercer la profession de tatoueur/pierceur dans les lieux loués laquelle n’est pas autorisée, le preneur pouvant s’il le souhaite percer le pavillon de l’oreille et de l’aile du nez avec la technique du pistolet perce-oreille comme le font les bijoutiers » ;

CONDAMNE la société GPM investissements à payer à l’EURL B horlogerie la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société GPM investissements de sa demande d’indemnité procédurale ;
CONDAMNE la société GPM investissements aux dépens d’appel.

Le greffier Le président