République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 26/06/2025

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N° de MINUTE : 25/504

N° RG 23/00608 – N° Portalis DBVT-V-B7H-UXX5

Jugement (N° 21/00630) rendu le 02 Janvier 2023 par le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 1]

APPELANTS

Madame [V] [K] [N] épouse [S]

née le 02 Mai 1979 à [Localité 2] (Belgique)

de nationalité Belge

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [O] [S]

né le 05 Août 1980 à [Localité 2] (Belgique)

de nationalité Belge

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés par M^e Myriam Mazé avocat au barreau d’Avesnes sur Helpe, avocat constitué

INTIMÉES

Madame [L] [I] épouse [H]

née le 12 Juillet 1958 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

SA Pacifica

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentées par M^e Le Fur Philippe, avocat au barreau d’Avesnes sur Helpe, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 06 mai 2025 tenue par Cécile mamelin magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 février 2024

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Par acte sous seing privé du 28 septembre 2017, prenant effet au 1er octobre 2017, Mme [L] [I] épouse [H] a donné à bail à M. [O] [S] et Mme [V] [K] [N] épouse [S] une maison à usage d’habitation située au [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 650 euros, outre 25 euros de provision mensuelle sur charges.

Les locataires ont quitté les lieux à la fin du mois de février 2019 et un état des lieux non contradictoire a été dressé par huissier de justice en date du 27 février 2019 en l’absence des locataires.

Mme [H] a sollicité son assureur, la SA Pacifica, en indemnisation des loyers impayés et des dégradations locatives. La SA Pacifica lui a versé les sommes de 4 860,90 euros au titre des loyers impayés et 7 000 euros au titre des dégradations locatives selon quittance subrogative en date du 2 juillet 2019.

Par acte signifié le 15 mars 2021, Mme [H] et son assureur la SA Pacifica ont fait assigner M. et Mme [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avesnes-sur-Helpe en vue d’obtenir :

leur condamnation solidaire à payer à Mme [H] les sommes de :

2 700 euros au titre des loyers impayés non pris en charge par l’assureur ;

5 948,20 euros au titre des dégradations locatives ;

2 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

leur condamnation solidaire à payer à la SA Pacifica les sommes de :

4 860,90 euros sur le fondement de la subrogation légale au titre des sommes dont elle a fait l’avance en garantie des loyers impayés ;

7 000 euros sur le fondement de la subrogation légale au titre des sommes dont elle a fait l’avance en garantie des dégradations locatives ;

qu’il soit dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 juin 2018 pour les sommes dues au titre des loyers impayés et à compter du jugement à intervenir pour le surplus, et ce avec capitalisation desdits intérêts ;

leur condamnation solidaire à payer à Mme [H] et à la SA Pacifica la somme de 1 000 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens en ce compris le coût de l’état des lieux de sortie.

Suivant jugement en date du 2 janvier 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Condamné solidairement M. et Mme [S] au paiement à Mme [H] de la somme de 867 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 27 avril 2019, déduction faite du dépôt de garantie ;

Condamné solidairement M. et Mme [S] au paiement à la SA Pacifica de la somme de 4 860,90 euros sur le fondement de la subrogation légale au titre des sommes dont elle a fait l’avance en garantie des loyers impayés ;

Rejeté la fin de non-recevoir opposée par M. [S] et Mme [K] [N] à l’action de Mme [H] au titre des réparations locatives ;

Débouté Mme [H] de sa demande indemnitaire au titre des dégradations locatives non indemnisées par la SA Pacifica ;

Condamné solidairement M. et Mme [S] au paiement à la SA Pacifica de la somme de 7 000 euros sur le fondement de la subrogation légale au titre des sommes dont elle a fait l’avance en garantie des dégradations locatives ;

Débouté Mme [H] de sa demande au titre du préjudice moral ;

Débouté Mme [H] de sa demande au titre du coût de l’état des lieux de sortie ;

Débouté la SA Pacifica et Mme [H] de leur demande au titre de l’anatocisme ;

Débouté M. et Mme [S] de leur demande indemnitaire au titre du trouble de jouissance ;

Débouté M. et Mme [S] de leur demande indemnitaire au titre du défaut d’information ;

Débouté M. et Mme [S] de leur demande indemnitaire au titre de la procédure abusive ;

Débouté la SA Pacifica de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté M. et Mme [S] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum M. et Mme [S] à payer à Mme [H] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum M. et Mme [S] aux entiers dépens, ces derniers ne comprenant pas le coût de l’état des lieux de sortie du 27 février 2019 ;

Constaté l’exécution provisoire du présent jugement.

M. et Mme [S] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 7 février 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant partiellement les dispositions de la décision entreprise en ce qu’elle a :

Condamné solidairement M. et Mme [S] au paiement à la SA Pacifica de la somme de 7 000 euros sur le fondement de la subrogation légale au titre des sommes dont elle a fait l’avance en garantie des dégradations locatives ;

Condamné in solidum M. et Mme [S] à payer à Mme [H] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum M. et Mme [S] aux entiers dépens, ces derniers ne comprenant pas le coût de l’état des lieux de sortie du 27 février 2019 ;

Débouté M. et Mme [S] de leur demande indemnitaire au titre du trouble de jouissance ;

Débouté M. et Mme [S] de leur demande indemnitaire au titre du défaut d’information ;

Débouté M. et Mme [S] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [H] et la SA Pacifica ont constitué avocat le 28 avril 2023.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mars 2023, M. et Mme [S] demandent à la cour de :

Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

Déclaré Mme [H] recevable en sa demande au titre des prétendues dégradations locatives,

Condamné M. et Mme [S] à payer à la SA Pacifica la somme de 7 000 euros au titre de la garantie des dégradations locatives,

Débouté M. et Mme [S] de leur demande de condamnation de Mme [H] à leur payer :

— la somme de 6 375 euros au titre du trouble de jouissance,

— la somme de 1 500 euros chacun pour procédure abusive,

— la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Débouter la SA Pacifica de sa demande au titre de la garantie des dégradations locatives,

Condamner Mme [H] à payer à M. et Mme [S] les sommes suivantes :

la somme de 6 375 euros au titre du trouble de jouissance,

la somme de 1 500 euros chacun pour procédure abusive,

la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Condamner Mme [H] aux dépens de première instance et d’appel.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 juin 2023, Mme [H] et la SA Pacifica demandent à la cour de :

Débouter M. et Mme [S] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Condamné solidairement M. et Mme [S] au paiement à la SA Pacifica de la somme de 4 860,90 euros sur le fondement de la subrogation légale au titre des sommes dont elle a fait l’avance en garantie des loyers impayés,

Rejeté la fin de non-recevoir opposée par M. et Mme [S] à l’action de Mme [H] au titre des réparations locatives,

Condamné solidairement M. et Mme [S] au paiement à la SA Pacifica de la somme de 7 000 euros sur le fondement de la subrogation légale au titre des sommes dont elle a fait l’avance en garantie des dégradations locatives,

Débouté M. et Mme [S] de leur demande indemnitaire au titre du trouble de jouissance,

Débouté M. et Mme [S] de leur demande indemnitaire au titre du défaut d’information,

Débouté M. et Mme [S] de leur demande indemnitaire au titre de la procédure abusive,

Débouté M. et Mme [S] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Recevoir Mme [H] et la société Pacifica en leur appel incident ;

Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

Condamné solidairement M. et Mme [S] au paiement à Mme [H] de la somme de 867 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 27 avril 2019, déduction faite du dépôt de garantie,

Débouté Mme [H] de sa demande indemnitaire au titre des dégradations locatives non indemnisées par la SA Pacifica,

Débouté Mme [H] de sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral,

Débouté Mme [H] de sa demande au titre du coût de l’état des lieux de sortie,

Débouté la SA Pacifica et Mme [H] de leur demande au titre de l’anatocisme,

Débouté la SA Pacifica de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné in solidum M. et Mme [S] à payer à Mme [H] la somme de 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné in solidum M. et Mme [S] aux entiers dépens, ces derniers ne comprenant pas le coût de l’état des lieux de sortie du 27 février 2019,

Statuant à nouveau,

Condamner solidairement M. et Mme [S] au paiement à Mme [H] de la somme de 1 517 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 27 avril 2019 non pris en charge par l’assureur, le dépôt de garantie s’imputant sur les dégradations locatives ;

Condamner solidairement M. et Mme [S] à payer à Mme [H] la somme de 5 948,20 euros à titre de dommages et intérêts pour les dégradations commises à l’intérieur du logement ;

Condamner solidairement M. et Mme [S] à payer à Mme [H] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 juin 2018 pour les sommes dues au titre des loyers impayés, et à compter du jugement à intervenir pour le surplus, et ce avec capitalisation desdits intérêts,

Condamner in solidum M. et Mme [S] à payer à Mme [H] et à la SA Pacifica la somme de 1 500 euros à chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance ;

Condamner in solidum les mêmes aux entiers frais et dépens de première instance, en ce compris le coût de l’état des lieux de sortie ;

Y ajoutant,

Condamner in solidum M. et Mme [S] à payer à Mme [H] et à la SA Pacifica la somme de 2 000 euros à chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel ;

Les condamner solidairement aux entiers frais et dépens d’appel.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, il sera noté que M. et Mme [S] ne forment plus dans leurs dernières conclusions de demande au titre du défaut d’information.

Aux termes de l’article 562 du même code, l 'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

L’appel ne tend pas à l’annulation du jugement et l’objet du litige n’est pas indivisible.

La cour n’est donc pas saisie de ce chef du jugement et le jugement entrepris est définitif sur ce point.

Sur les dégradations locatives

Sur la recevabilité de la demande indemnitaire de Mme [H]

L’article 901 du code de procédure civile dispose : « La déclaration d’appel est faite par acte, comportant le cas échéant une annexe, contenant, outre les mentions prescrites par les 2° et 3° de l’article 54 et par le cinquième alinéa de l’article 57, et à peine de nullité :

1° La constitution de l’avocat de l’appelant ;

2° L’indication de la décision attaquée ;

3° L’indication de la cour devant laquelle l’appel est porté ;

4° Les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

Elle est signée par l’avocat constitué. Elle est accompagnée d’une copie de la décision. Elle est remise au greffe et vaut demande d’inscription au rôle. »

M. et Mme [S] soutiennent que Mme [H] est irrecevable en sa demande au titre des dégradations locatives au motif qu’elle aurait perdu sa qualité de propriétaire et n’aurait donc plus d’intérêt à agir.

Le premier juge a rejeté cette fin de non-recevoir opposée par les appelants à Mme [H].

Dans le cadre de leurs conclusions, M. et Mme [S] soumettent à la cour cette demande, alors même qu’ils n’ont pas relevé appel des dispositions du jugement de première instance ayant rejeté leur fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité des demandes au titre des réparations locatives, dans le cadre de leur déclaration d’appel.

Dès lors, au visa des dispositions de l’article 901 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, et de l’effet dévolutif de l’appel, cette demande est irrecevable.

Sur l’état des lieux de sortie

Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…)

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’indemnisation du bailleur au titre des réparations et dégradations locatives n’est pas subordonnée à l’exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

Néanmoins, la vétusté étant la dégradation d’un bien subséquente à l’usage de celui-ci, le locataire qui paie son loyer pour jouir de son logement ne peut être tenu pour responsable de celle-ci.

La cour rappelle qu’elle est tenue par les demandes des parties.

M. et Mme [S] font valoir l’inopposabilité de l’état des lieux de sortie, n’ayant pas été convoqués à l’état des lieux de sortie ayant donné lieu au procès-verbal de constat d’huissier du 27 février 2019, ce dernier n’ayant pas été établi en double exemplaire ni sur un document permettant la comparaison de l’état du logement à l’entrée et à la sortie.

Conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L’extrait de l’état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d’établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures. »

Ainsi que l’a relevé le premier juge, et contrairement aux dispositions précitées, la bailleresse n’a pas convoqué sept jours à l’avance les locataires pour l’établissement de l’état des lieux de sortie à l’adresse qui figurait dans le procès-verbal du 23 novembre 2018, soit l’adresse donnée par le locataire lui-même à l’huissier ; toutefois, la sanction n’est dès lors pas d’écarter purement et simplement ledit état des lieux, mais de permettre qu’il constitue un élément de preuve dès lors qu’il est versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties ; d’autant qu’en l’espèce il ressort des éléments du débat que M. et Mme [S] n’ont pas davantage respecté de leur côté la procédure dans le cadre de la restitution du logement et des clés, et qu’ils ont même donné le 23 novembre 2018 à l’huissier une autre adresse que celle à laquelle ils résidaient à cette date et qui est celle à laquelle leur avait été délivrée l’assignation en première instance. Ayant été établi unilatéralement, en l’absence des locataires, l’exemplaire ne pouvait être qu’unique au sens des textes susvisés.

La cour adopte donc les motifs du premier juge sur ce point, et ledit constat est opposable aux parties.

L’article 3 du décret n°016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux dispose : « L’état des lieux à l’entrée et à la sortie du logement est établi selon les modalités suivantes :

1° Le logement contient les seuls meubles ou équipements mentionnés au contrat de location ;

2° La forme du document permet la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux. A cet effet, les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d’un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire ;

3° L’état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique, est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature. »

Ce texte ne prévoit aucune sanction quant au non-respect de ces formalités et n’a aucun caractère obligatoire, utilisant le verbe pouvoir et non devoir.

En l’espèce en outre, il est soutenu à tort par les appelants que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie serait impossible, alors même qu’un changement de dénomination ne fait pas obstacle à retrouver lesdites pièces dont la dénomination aurait été modifiée, et que l’état des lieux de sortie fournit une description détaillée pièce par pièce parfaitement identifiable, ainsi que l’a relevé le premier juge dans une analyse qui repose sur une juste appréciation des éléments repris.

Sur le montant dû au titre des réparations locatives à la SA Pacifica

M. et Mme [S] font ensuite valoir la vétusté pour contester le montant des sommes dues, et le caractère préexistant de diverses dégradations.

L’article 4 du décret susvisé dispose : « En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord.

Les parties peuvent également convenir de l’application d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local conclu en application de l’article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord.

Dans tous les cas prévus aux deux alinéas précédents, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire. »

Contrairement à ce qui est soutenu par les appelants, ce texte ne prévoit nullement l’obligation pour les parties contractantes d’adopter une grille de vétusté.

Les appelants produisent un décompte se basant sur la grille de vétusté de l’OPAC de [Localité 7], mais omettant de prendre en considération de nombreux postes du devis produit par les intimés de l’EURL Berger Vincent en date du 22 mars 2019 pour un montant total de 13 598,20 euros, sans que l’on connaisse l’argumentation pour les postes retenus et pour ceux non retenus.

Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents, particulièrement détaillés et exacts, au terme d’un tableau élaboré pièce par pièce, et poste par poste que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation, d’autant que certains ont été retenus par le premier juge.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants : le premier juge a parfaitement pris en considération les dégradations déjà présentes au moment de l’entrée dans les lieux, au terme d’une comparaison très détaillée des postes, retenant certains et en abandonnant d’autres, tels qu’il ressort de la comparaison entre l’entrée dans les lieux et la sortie, et suivant d’ailleurs en cela les arguments des locataires ; de même il a appliqué et retenu des coefficients de vétusté, au terme des 17 mois d’occupation du logement par les locataires, et eu égard à l’état du logement visé dans l’état des lieux d’entrée. Il a enfin déduit certains postes qui n’étaient soit pas justifiés soit pas repris dans l’état des lieux.

La décision de première instance doit donc être confirmée concernant les sommes dues à la SA Pacifica au titre de son action subrogatoire, dont le fondement n’est pas contesté par les appelants.

Sur l’appel incident de Mme [H] quant aux dégradations

S’agissant des montants accordés à ce titre, M. et Mme [S] contestent devoir la moindre somme à Mme [H], dans la mesure où son assureur a refusé la prise en charge au-delà de 7 000 euros. Mme [H] sollicite l’infirmation du jugement sur ce point, estimant que M. et Mme [S] lui sont redevables de la somme de 5 948,20 euros, représentant la différence entre le devis des réparations du logement et l’avance des sommes faite par l’assureur, déduction faite du dépôt de garantie qui n’a pas été restitué.

Il résulte des éléments de la cause qu’en réalité le montant versé par la SA Pacifica de 7 000 euros est l’application du maximum de la garantie prévue par le contrat, et ne résulte pas seulement d’une limitation de leur prise en charge, même s’ils ont en effet réévalué certains postes et retenu un montant final de 7 775,69 euros pour l’ensemble des dégradations commises.

En tout état de cause, si un simple devis suffit pour chiffrer le préjudice subi par le bailleur, et qu’il n’est pas tenu de justifier de la réalisation des travaux pour en être indemnisé, il n’en demeure pas moins qu’en l’espèce, Mme [H] a reconnu ne pas les avoir réalisés avant d’avoir vendu son bien, alors que n’étant plus propriétaire dudit logement à ce jour, elle ne réalisera donc jamais lesdits travaux en suite des désordres ainsi constatés et n’y remédiera pas.

Dès lors, elle n’est pas légitime à réclamer la différence, ayant été indemnisée par la SA Pacifica. Elle ne soutient même plus en cause d’appel avoir été contrainte de vendre son bien à un prix inférieur en raison de ces dégradations. Dès lors, le préjudice n’est nullement avéré au-delà des 7 000 euros réglés par la SA Pacifica.

La décision de première instance sera donc confirmée sur ce point.

Sur l’appel incident de Mme [H] quant aux loyers restant dus

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que alors que la preuve de sa libération incombe au locataire.

En l’espèce, Mme [H] sollicite le paiement d’un arriéré locatif de 1 517 euros correspondant au montant de 867 euros (non contesté) retenu par le premier juge, à laquelle elle ajoute la somme de 650 euros au titre du dépôt de garantie, laquelle ne doit pas être reprise au titre des loyers impayés, mais déduite du montant des dégradations locatives.

Mme [H] n’est toutefois pas indemnisée à ce titre. Or, il convient bien de déduire du montant des sommes dues à quelque titre que ce soit le montant du dépôt de garantie.

C’est donc à juste titre que le premier juge a déduit le montant de la caution à ce stade, puisqu’il n’a pas été retenu de condamnation des locataires au titre des désordres locatifs pour Mme [H]. La décision de première instance sera confirmée.

Sur l’appel incident de Mme [H] au titre de son préjudice moral

Mme [H] soutient avoir subi un préjudice moral du fait des impayés locatifs, qui n’ont pas manqué de lui causer des difficultés financières et par le choc de retrouver un logement dans un état de détérioration avancée, lui ayant occasionné stress et perte de confiance, ayant entraîné la vente de son bien.

Toutefois, en vertu des dispositions à la fois de l’article 9 précité et de l’article 1231-6 dernier alinéa du code civil, selon lequel le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire, il ressort des débats l’absence de tout élément justificatif concernant ces deux moyens soulevés, venant établir la réalité du préjudice allégué.

C’est donc par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le premier juge a rejeté cette demande indemnitaire, et la décision sera confirmée.

Sur le trouble de jouissance

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, lequel s’entend d’un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, doté des éléments d’équipement le rendant conforme à l’usage d’habitation et présentant les caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

En application de ce décret, le logement assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Les éléments d’équipement et de confort doivent permettre d’assurer un chauffage normal.

Le bailleur est également obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

M. et Mme [S] soutiennent avoir subi un préjudice du fait du dysfonctionnement récurrent de la chaudière, laquelle se coupait toute seule, ne chauffait pas bien la maison et alors même que les factures étaient importantes. Ils réclament à ce titre la somme de 6 750 euros, représentant 50% du montant du loyer pendant la période d’occupation du logement, soit pendant 18 mois.

Il résulte des pièces apportées aux débats que la chaudière a en effet subi des dysfonctionnements pendant les mois de mars à mai 2018 (cf courriers des locataires envoyés en recommandé à l’agence chargée de la gestion du bien ou à la bailleresse) ; ils produisent deux factures correspondant à deux relevés de consommation pendant les mois d’hiver 2017-2018, sachant que les locataires ont quitté le logement plusieurs semaines avant le 20 décembre 2018 ( procès-verbal de constat d’huissier sur les propres déclarations de M. [S] présent au domicile). Ils produisent également des courriers et éléments qui démontrent que la bailleresse n’est pas restée inactive, puisqu’il y a eu intervention à plusieurs reprises de chauffagistes.

Du fait de leur départ, le préjudice, s’il était avéré, n’aurait pas duré 18 mois mais tout au plus les quelques mois d’hiver 2017/2018 ; enfin, il n’est pas donné d’élément de comparaison permettant de relever une surconsommation comme ils le soutiennent, d’autant que la consommation dépend de la température voulue par les locataires, et que leurs affirmations paraissent confuses, avançant à la fois une surconsommation, la nécessité de recourir à un chauffage électrique d’appoint, l’arrêt de la chaudière à de nombreuses reprises et la coupure de gaz par la société Primagaz, du fait du non règlement des factures.

En l’absence d’autres éléments plus probants, c’est donc à bon droit qu’ils ont été déboutés de leur demande par le premier juge, et la décision sera confirmée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Il résulte des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile que « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés ».

M. et Mme [S] se fondent sur la tromperie dont aurait usé Mme [H] quant à sa qualité de propriétaire dont elle ne disposait plus ayant vendu le bien courant 2019 et évoquent une tentative d’escroquerie au jugement ; la décision de première instance n’étant pas contestée sur ce point, et le premier juge ayant au contraire considéré que Mme [H] était bien légitime à intenter cette action, M. et Mme [S] ne peuvent qu’être déboutés de leur demande à ce titre.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Il résulte des dispositions de l’article 1343-2 du code civil que « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

Le contrat de bail ne comporte aucune clause à ce titre ; compte tenu des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de l’ordonner, ainsi que l’a justifié le premier juge, dont la décision sur ce point sera confirmée.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de M. et Mme [S] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et au rejet de leur propre demande à ce titre, la décision étant confirmée.

En effet, s’agissant du coût de l’état des lieux dressé par huissier, dans la mesure où ils n’y ont pas été conviés dans les formes légales par la bailleresse, qui n’a même pas tenté d’en établir un amiablement, c’est à bon droit que le coût du constat d’huissier doit rester à sa charge.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner M. et Mme [S] aux dépens d’appel et à les condamner à payer à Mme [L] [I] épouse [H] et à la SA Pacifica respectivement la somme de 1 000 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;

Condamne in solidum M. [O] [S] et Mme [V] [K] [N] épouse [S] aux dépens d’appel et à payer à Mme [L] [I] épouse [H] et à la SA Pacifica chacun la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le Greffier Le Président

F. Dufossé Cécile Mamelin