République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 16/10/2025

****

MINUTE ELECTRONIQUE

N° RG 22/05631 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UUBM

Jugement (N° 21/00155)

rendu le 29 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANT

Monsieur [L] [BH]

né le 19 mai 1950 à [Localité 7] (Maroc)

[Adresse 14]

[Localité 3]

représenté par M^e Laurent Pouilly, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉS

Le [Adresse 16] [Adresse 5] représentée par son syndic, la société Sergic, dont le siège social est situé, [Adresse 4])

pris en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 8]

[Localité 3]

représenté par M^e Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assisté de M^e Kathia Beulque, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant substitué par M^e Marion Mabriez, avocat au barreau de Lille

La Société anonyme de défense et d’assurance (SADA)

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Clément Fournier, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 26 juin 2025, tenue par Céline Miller, magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

Hélène Billières, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2025 après prorogation du délibéré en date du 02 octobre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 30 avril 2025

****

M. [L] [BH] est propriétaire d’un lot, dans lequel il a établi son cabinet de chirurgien-dentiste, situé au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier dénommé '[Adresse 13]', sis [Adresse 9] à [Localité 17] (Nord), soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis et assuré par la Société anonyme de défense et d’assurances (la SADA).

Le 11 décembre 2015, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble a décidé de travaux de rénovation énergétique des façades de l’ensemble immobilier, lesquels ont eu lieu de juillet 2016 à juillet 2017.

Par actes d’huissier en date des 9 et 19 mars 2018, M. [BH] a fait assigner le [Adresse 16] [Adresse 5] à Tourcoing (le syndicat des copropriétaires) et la SADA devant le tribunal de grande instance de Lille afin d’obtenir l’indemnisation du dommage que lui a causé la réalisation des travaux de façade.

Par jugement contradictoire du 29 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Lille a :

— rejeté toutes les demandes,

— dit n’y avoir lieu à aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [BH] à supporter les dépens de l’instance.

M. [BH] a interjeté appel de ce jugement le 8 décembre 2022 et, aux termes de ses conclusions remises les 7 mars 2023, demande à la cour, au visa des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, L. 124-3 du code des assurances, 143, 144, 378 et suivants du code de procédure civile, et abstraction faite des demandes de « juger que » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile mais le simple rappel inutile de ses moyens, d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et son assurance de responsabilité civile, la SADA, à lui payer les sommes de :

—  26 000 euros au titre de ses pertes d’exploitation pour les années 2016 et 2017,

—  6 000 euros au titre de la désorganisation professionnelle et des troubles dans l’exercice

de son activité professionnelle qu’il dit avoir subis ;

— subsidiairement, avant dire droit sur son indemnisation, désigner tel expert judiciaire qu’il plaira à la cour, à ses frais avancés, avec les missions suivantes :

— se faire communiquer tous documents et pièces utiles,

— voir et visiter les lieux litigieux,

— fournir tous éléments de nature à permettre à la juridiction compétente de déterminer et d’évaluer l’ensemble des préjudices financiers qu’il a subis du fait des travaux de réfection de façades entrepris en 2016 et 2017 ;

— ordonner le sursis à statuer sur la question de son indemnisation dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire,

— en toutes hypothèses, condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la SADA, ou l’un à défaut de l’autre, à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, en ce compris le coût des trois constats d’huissier des 25 août 2016, 31 janvier 2017 et 3 juillet 2017, pour un montant cumulé de 529,87 euros.

Il soutient essentiellement que c’est de manière erronée que le tribunal, après avoir constaté la réalité du trouble de jouissance qu’il a subi pendant un an, dans le cadre de l’exercice de son activité professionnelle de chirurgien-dentiste, du fait des travaux litigieux, a considéré qu’il n’était pas établi que ces inconvénients auraient excédé ceux qui résultent nécessairement de la réalisation de travaux en parties communes d’une telle ampleur, alors que son action étant fondée sur les articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 et non sur la théorie des troubles anormaux du voisinage, il n’avait pas à rapporter la preuve de nuisances excédant celles normalement prévisibles dans une telle situation. Il fait valoir qu’il rapporte par ailleurs la preuve de sa perte d’exploitation, et qu’il a également subi un préjudice de désorganisation et de trouble dans son exercice professionnel, justifiant l’octroi de dommages et intérêts complémentaires. A titre subsidiaire, il demande l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire pour chiffrer son préjudice économique. Il sollicite enfin que soit accueillie son action directe à l’encontre de la SADA, assureur de responsabilité civile du syndicat des copropriétaires, celle-ci devant être condamnée in solidum avec son assuré.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 29 avril 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 548 et 555 du code de procédure civile, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et, statuant à nouveau sur ce point, de :

— condamner M. [BH] à lui verser une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;

— pour le cas où, par impossible, la cour infirmerait le jugement entrepris, condamner la SADA à le garantir et/ou le relever indemne de toute condamnation de toute nature qui serait mise à sa charge ;

— en tout état de cause, condamner M. [BH], outre aux entiers dépens, à lui verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel.

A cet effet, il fait tout d’abord valoir que le défaut d’entretien des parties communes pendant la période des travaux dénoncé par M. [BH] n’est pas établi, étant observé que celui-ci ne saurait exiger du syndicat des copropriétaires la même propreté des communs au cours du chantier que pendant la vie courante et qu’il n’est pas démontré que les quelques témoignages produits seraient représentatifs de l’ensemble de la période concernée.

Il soutient par ailleurs qu’il résulte des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont contraints de subir les travaux d’intérêt collectif menés par et pour le syndicat des copropriétaires et que si cette contrainte peut avoir pour corollaire un 'droit à indemnité', celui-ci est strictement délimité par la loi et ne peut intervenir qu’en cas de diminution définitive de la valeur du lot, de dégradations ou d’un trouble de jouissance grave, lequel doit donc excéder la mesure des inconvénients que chacun doit normalement supporter du fait de l’exécution de travaux dans la copropriété.

Il souligne qu’en l’espèce, M. [BH] ne démontre pas la gravité du trouble de jouissance qu’il dit avoir subi, dès lors que le chantier litigieux concerne des travaux de grande ampleur qui, contrairement à ce qu’il prétend, n’ont nullement été improvisés par le syndicat ; qu’un accès spécifique avait été ménagé pour son cabinet sous la forme d’un tunnel d’échafaudage ; qu’il avait été convenu avec M. [BH] l’installation de barrières amovibles pour sécuriser son cabinet, qu’il pouvait ouvrir ou fermer avec un cadenas, en fonction de ses horaires d’ouverture ; qu’un panneau d’affichage mobile au nom de son cabinet avait été mis à sa disposition, qu’il pouvait positionner où il le souhaitait ; qu’il n’est pas démontré que la présence d’un panneau d’interdiction d’accès au public serait génératrice d’un trouble de jouissance grave et aurait empêché tout patient de M. [BH] d’accéder au cabinet ; que les planches en bois occultantes ont été apposées sur le seul lot de M. [BH] et à sa demande, pour protéger sa vitrine des projections éventuelles d’enduit, ce que n’aurait pas permis la pose de films dépolis, étant observé que M. [BH] reconnaît lui-même travailler à la lumière artificielle, de sorte que son grief relatif à la perte de luminosité est sans objet ; que les travaux litigieux étaient bien terminés lors de la délivrance de l’assignation par M. [BH].

Il prétend enfin que le préjudice de perte d’exploitation allégué par M. [BH] n’est pas démontré par des pièces suffisamment probantes, ajoute que la demande formulée au titre du prétendu préjudice de désorganisation et de trouble dans l’exercice professionnel est redondant avec celle formulée au titre du prétendu préjudice d’exploitation, et s’oppose à la désignation d’un expert judiciaire.

A titre subsidiaire, il sollicite la garantie de son assureur, la SADA, dont il soutient que la clause d’exclusion de garantie doit être réputée non écrite, car non suffisamment formelle et limitée, ou en tout cas inapplicable en l’espèce. Il soutient enfin que le dommage allégué constitue bien un risque garanti par la SADA.

Aux termes de ses conclusions remises le 29 avril 2025, la SADA demande à la cour, au visa des articles L.124-3 et suivants du code des assurances, de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter M. [BH] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers frais et dépens de l’instance.

Elle conteste devoir sa garantie au syndicat des copropriétaires aux motifs, tout d’abord, que le fait générateur des dommages est situé antérieurement à la prise d’effet du contrat et, en tout état de cause, que la garantie de l’assureur n’est pas mobilisable dès lors qu’en vertu du contrat, les dommages immatériels ne sont susceptibles d’être garantis que s’ils sont la conséquence d’un dommage matériel, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, le préjudice invoqué par M. [BH] faisant suite à des retards de travaux de la seule responsabilité de l’entreprise mandatée.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires

* Sur le principe de la responsabilité du syndicat

Aux termes de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 :

'Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Toutefois, si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale en vertu des a et b du II de l’article 24, des f, g et o de l’article 25 et de l’article 30.

(…)

Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.

Cette indemnité, qui est à la charge de l’ensemble des copropriétaires, est répartie,(…) en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.'

Ce texte reconnaît ainsi un principe de responsabilité sans faute du syndicat des copropriétaires pour le trouble grave de jouissance occasionné à un copropriétaire du fait de l’exécution de travaux décidés par l’assemblée générale, ce trouble grave devant être défini comme celui, spécifique à ce copropriétaire, qui excéde, par sa durée ou son intensité, les inconvénients normaux de la copropriété. L’existence de ce trouble est appréciée souverainement par les juges du fond.

Par ailleurs, l’article 14, alinéa 4, de la même loi dispose que le syndicat des copropriétaires 'a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes’ et qu’il est 'responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires'.

En l’espèce, il est constant que les travaux de rénovation énergétique des façades de la résidence [Adresse 5], ensemble immobilier composé de plusieurs immeubles de haute taille, sis [Adresse 11] à [Localité 17], votés par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble le 11 décembre 2015 et réalisés par l’entreprise MFGD, se sont déroulés entre le début du mois d’août 2016 et le 17 juillet 2017, date de réception des travaux ; qu’il s’agissait d’un chantier de grande ampleur, souscrit pour un montant de 1 094 041 euros, ayant nécessité la pose, pendant un an, d’un réseau d’échafaudages ceinturant l’immeuble.

Il est également constant que le cabinet de chirurgie dentaire du docteur [BH], situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, comporte une façade composée de panneaux vitrés d’une longueur approximative, au vu des photographies versées aux débats, d’une dizaine à une quinzaine de mètres, lesquels ont dû, pendant une bonne partie des travaux et pour éviter non seulement la projection de matériaux, mais également insonoriser le cabinet, être protégés par des panneaux en bois les couvrant intégralement, masquant la lumière du jour.

Or, il résulte des éléments versés aux débats que l’accès au cabinet pour les patients du Dr [BH] a été rendu significativement plus compliqué pendant la durée des travaux, en raison des échafaudages et barrières de chantier bloquant l’accès des lieux.

C’est ainsi que, dans un procès-verbal de constat du 25 août 2016, Maître [UL], huissier de justice, relève avoir fait le tour du bâtiment dans lequel est situé le cabinet dentaire et avoir pu constater que l’entrée de celui-ci était inaccessible pour la patientèle, toutes les voies d’accès étant clôturées par des parois grillagées amovibles, et la seule solution pour y accéder étant de procéder à la poussée d’une clôture. Il indique en outre qu’aucune signalétique n’est présente sur les lieux et que de nombreux gravats jouxtent le cabinet. Des photographies prises le même jour viennent confirmer ses constatations.

Le 31 janvier 2017, le même huissier a pu constater, en faisant le tour du bâtiment dans lequel est situé le cabinet dentaire du Dr [BH], qu’à l’entrée de celui-ci, des échafaudages sont toujours présents et que des détritus jonchent toujours le sol aux abords du cabinet. Il a par ailleurs relevé, depuis l’extérieur, l’apposition de panneaux en bois occultant la baie vitrée et, à l’intérieur du cabinet, une absence de luminosité consécutive à l’apposition de ces panneaux.

Enfin, le 3 juillet 2017, Maître [W], huissier de justice, a constaté, en se positionnant sur la [Adresse 12], face au cabinet du Dr [BH], que les accès de gauche comme de droite au cabinet étaient condamnés par des barrières de chantier, ce qui rendait difficile voire impossible l’accès des patients audit cabinet.

Par ailleurs, s’ils sont concentrés sur la période située entre le 30 décembre 2016 et le 16 mars 2017, les vingt-huit témoignages de patients du Dr [BH] versés aux débats permettent de confirmer les difficultés d’accès au cabinet, en raison des matériaux et installations de chantier et de l’absence de signalisation, ainsi que de la saleté des abords du cabinet.

Ainsi, M. et Mme [Z] et [V] [N], respectivement nés en 1938 et 1940 témoignent-ils en décembre 2016 des difficultés du couple à accéder au cabinet, alors que M.'[N] est en invalidité et se déplace avec une canne, précisant qu’il leur a fallu enjamber des filins au sol, trouver l’accès dans le grillage et dénicher le cabinet non signalé, appréhendant les rendez-vous suivants en raison des échafaudages, des grilles métalliques, d’un accès pratiquement impossible et toujours non indiqué.

Mme [E] [MG] atteste le 12 janvier 2017 n’avoir pas réussi à accéder à l’entrée du cabinet du Dr'[BH] et s’être demandée, sa ligne téléphonique étant occupée, si le cabinet était fermé définitivement. Elle ajoute avoir réussi à le joindre mais insiste sur l’effet que produit l’état du square sur son cabinet et la nécessité d’aménager un passage visible et correct permettant l’accès à son cabinet.

Mme [AF] [WW] et Mme [AF] [B] indiquent dans leurs attestations des 16 et 18 janvier 2017 que depuis le mois de juillet 2016, l’entrée du cabinet est devenue pour l’une inaccessible, pour l’autre difficile d’accès, en raison des échafaudages et grillages autour du cabinet.

Mme [HZ] [M] témoigne le 17 janvier 2017 qu’étant dans l’impossibilité d’accéder à l’entrée du cabinet, cachée par le chantier, elle a dû téléphoner au cabinet pour se faire confirmer qu’il existait toujours.

Le 19 janvier 2017, M. [IM] [KX] atteste avoir vu un individu, se pensant caché et ignorant la présence du cabinet, dont l’entrée était masquée par les échafaudages, déféquer devant l’entrée de celui-ci. Il ajoute qu’il est extrêmement difficile de trouver cette entrée, totalement occultée par ces échafaudages.

Le 20 janvier 2017, M. et Mme [C] et [J] [A] déclarent que le cabinet dentaire est devenu inaccessible et dangereux pour des personnes âgées de 80 ans à cause des travaux et des échafaudages, le cabinet se trouvant au milieu du chantier.

M. [G] [MG] atteste quant à lui le 21 janvier 2017 s’être rendu à deux reprises au cabinet en début d’année et avoir constaté que l’entreprise qui effectue les travaux de façade avait totalement bloqué l’accès de l’entrée, cette dernière étant dissimulée derrière des matériaux divers, des échafaudages et des grilles métalliques.

Mme [HD] [PS] indique le 23 janvier 2017 avoir eu beaucoup de difficulté à accéder au cabinet, la zone complète étant fermée par des barrières avec sens interdit et ajoute que c’est après avoir été renseignée par des jardiniers municipaux qu’elle a compris qu’il fallait lever la grille et prendre le passage interdit pour arriver devant la porte du dentiste.

Mme [X] [YT] témoigne le même jour que le cabinet du Dr [BH] est entouré de grillages et au fond d’un espace couvert difficile d’accès et dangereux.

M. [RF] [D] évoque également le 24 janvier 2017 la dangerosité de l’accès au cabinet dentaire, indiquant avoir dû traverser un labyrinthe fait de structures métalliques branlantes, avec un sol humide et glissant.

Mme [DS] [FO] atteste le 26 janvier 2017 avoir dû se faire renseigner par un ouvrier pour comprendre qu’elle devait ouvrir la grille bloquant l’accès au cabinet et passer sous l’échafaudage, ajoutant que les déchets lui ont fait penser que le cabinet était fermé.

Mme [SB] [PE] expose le 31 janvier 2017 avoir manqué de repartir car elle ne trouvait pas l’entrée et que c’est un ouvrier qui lui a écarté la grille pour lui faire un passage. Elle précise que les vitres du cabinet étaient alors recouvertes de planches en bois.

M. [KJ] [GP] indique le même jour avoir constaté que la façade était fermée par des planches, que des clous et déchets de chantier jonchaient le sol au risque de blesser.

De même, Mme [YF] [TC], M. [F] [SO], Mme [P] [KX], M. [I] [GC], Mme [TY] [OR], M. [S] [TC], M. et Mme [EF], Mme [T] [TC], Mme [H] [WI], M. [Y] [MU], Mme [VM] [R], Mme [U] [OD], Mme [NH] [K], Mme [O] [JW] témoignent en février et mars 2017 des difficultés d’accès au cabinet dentaire, situé en plein chantier, au milieu d’un véritable labyrinthe, de la présence de barrières/grilles portant un panneau d’interdiction d’accès au public, qu’il faut déplacer, de la nécessité de traverser une zone sous échafaudage indiquée comme dangereuse et interdite au public, de la dissimulation du cabinet dentaire derrière des panneaux de bois, du manque de lumière, de la dangerosité du site et de la présence de déchets de chantier au sol.

C’est ainsi de manière pertinente que le premier juge a noté qu’il ressortait des éléments versés aux débats que le cabinet de M. [BH] avait été rendu invisible par la configuration du chantier, qu’il était devenu difficile d’accès car ardu à trouver et nécessitant le franchissement d’une barrière malgré l’indication d’une interdiction au public et le passage sous des échafaudages nuisant à la déambulation, notamment des personnes à mobilité réduite, que cette situation avait nécessairement affecté l’organisation du cabinet, notamment pour renseigner les patients ou les rassurer sur la possibilité d’accéder au cabinet pour leur rendez-vous, que l’occultation des grandes baies vitrées par des panneaux de bois aggloméré pour les protéger des risques habituels de chantier que sont les chutes d’objets ou les projections de matériaux n’avait pu manquer d’assombrir le cabinet, de sorte que l’existence d’un préjudice de jouissance du lot était établie.

Cependant, c’est à tort que ce juge a, d’une part, considéré que la durée du chantier n’était pas excessive au regard de son ampleur et, d’autre part, qu’il n’était pas démontré que les inconvénients ainsi relevés excéderaient ceux qui résulteraient nécessairement de la réalisation de travaux en partie commune d’une telle ampleur et qu’ils auraient causé à M. [BH] un préjudice de jouissance grave alors que le chantier a duré un an, ce qui ne peut être considéré comme une durée minime, quand bien même elle serait normale pour un chantier d’une telle ampleur, et que les troubles occasionnés ne peuvent être qualifiés de négligeables, s’agissant de difficultés avérées d’accès de la patientèle du Dr [BH], génératrice de stress et de désorganisation de son cabinet, ou des conditions de travail altérées par l’apposition de cloisons occultantes en bois sur les baies vitrées, de sorte que l’existence d’un préjudice de jouissance grave, quand bien même temporaire, occasionné par les travaux de rénovation de façade à M. [BH], est caractérisée, lui ouvrant droit à indemnisation de son préjudice.

S’agissant du défaut d’entretien des parties communes pendant le chantier, il convient d’observer que si les constats d’huissier et témoignages précités permettent d’établir que les parties communes extérieures de l’immeuble étaient salies par la présence de déchets et matériaux de chantier, il peut difficilement en être fait grief au syndicat des copropriétaires, qui ne peut être tenu, dans le cadre d’un chantier d’une telle ampleur, de la même exigence de propreté que pendant la période normale, étant observé que le préjudice occasionné de ce fait à M. [BH] n’est pas distinct du trouble de jouissance grave déjà évoqué.

* Sur l’évaluation du préjudice de M. [BH]

M. [BH] soutient qu’il aurait subi une perte d’exploitation, pour la période concernée par le chantier, d’un montant de 26 000 euros, et qu’il a également subi un préjudice distinct de désorganisation professionnelle et de troubles dans l’exercice de son activité professionnelle.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les pièces versées ne sont pas suffisamment probantes.

Au soutien de sa demande, M. [BH] verse aux débats l’attestation de la société Fiducial expertise, son expert-comptable, en date du 15 mai 2017, aux termes de laquelle celle-ci certifie les éléments chiffrés joints en annexe, issus de la comptabilité professionnelle de son client et atteste une baisse significative des recettes mensuelles de celui-ci à partir du mois d’août 2016.

Dans une attestation du 24 juillet 2017, la même société d’expertise comptable évalue à 12 000 euros, après application d’un abattement de 20% au titre de ses frais variables, le montant des honoraires non encaissés par le Dr [BH] en 2016 en raison du sinistre. Dans un autre document, elle évalue à 14 000 euros, après application du même abattement de 20 %, le montant des honoraires non perçus en 2017.

Ces estimations se basent cependant sur le postulat d’un accroissement du chiffre d’affaire de 20 % par an projeté pour les années 2016 et 2017, dont aucun des éléments figurant au dossier ne permet de le tenir pour acquis, étant observé que M. [BH] avait fait l’acquisition de son cabinet en 1989, soit vingt-sept ans auparavant, et qu’il était âgé de soixante-six ans au début des travaux, de sorte qu’il est difficile d’affirmer qu’il était en plein accroissement d’activité et qu’il convient, de manière plus réaliste, de se baser sur la moyenne du bénéfice des trois années ayant précédé le chantier pour évaluer le préjudice économique éventuel de M. [BH].

A cet égard, il résulte du tableau de l’évolution des résultats de M. [BH] de 2013 à 2016, fourni par son expert-comptable, que la moyenne du résultat (recettes totales – dépenses totales et dotation aux amortissements) des années 2013, 2014 et 2015 est de 5 387 euros, tandis que le résultat de l’année 2016 est de 5 496 euros, celui de l’année 2017 n’étant pas communiqué et seules l’étant les recettes totales de cet exercice, d’un montant de 72 890 euros alors que celles de 2016 étaient de 71 914 euros, celles de 2015 de 86 033 euros, celles de 2014 de 72 329 euros et celles de 2013 de 52 524 euros.

S’il est incontestable que M. [BH] a réalisé des recettes moindres en 2016 et 2017 que celles de 2015, il n’est donc pas établi que son résultat global ait été altéré par rapport à la moyenne des trois années ayant précédé les travaux, de sorte que son préjudice économique n’est pas prouvé, et ce, sans qu’il soit besoin de faire appel à une mesure d’expertise judiciaire.

En revanche le trouble subi par M. [BH] dans son organisation professionnelle et dans ses conditions d’exercice est incontestable et doit être évalué par la cour à la somme de 6 000 euros.

Il convient en conséquence, par infirmation du jugement entrepris, de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer cette somme à titre d’indemnisation du trouble grave de jouissance qu’il a subi du fait des travaux.

Sur la garantie de l’assureur

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le [Adresse 15] [Adresse 5] a souscrit auprès de la SADA et par l’intermédiaire de son syndic, la Sergic, un contrat d’assurance multirisque propriétaire d’immeuble intitulé 'Immo 3", n°1H0228662, à effet au 9 octobre 2016, étant précisé que le syndicat était précédemment assuré pour le même risque auprès de la compagnie d’assurance Axa.

Or il résulte de l’article 9.8 des conditions générales de ce contrat, relatif aux exclusions de garantie de l’assurance responsabilité civile propriétaire d’immeuble, qu’est exclu de la garantie tout dommage résultant d’un fait dont l’assuré avait connaissance à la date de souscription du contrat ou de toute extension de garantie.

Le contrat ayant été souscrit le 9 octobre 2016, soit postérieurement au démarrage du chantier, et le préjudice du Dr [BH] résultant de faits (l’existence même du chantier et non simplement son retard) dont le syndicat avait connaissance lors de la prise d’effet de la garantie, la clause d’exclusion de garantie trouve donc à s’appliquer.

Il convient par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de garantie par la SADA de la condamnation prononcée à son encontre au profit du Dr [BH].

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe en appel, sera tenu aux entiers dépens de première instance et d’appel et condamné à payer à M.[BH] la somme de 3 500 euros au titre de ses frais irrépétibles et à la SADA la somme de 1 500 euros au même titre.

Il sera par ailleurs débouté de sa propre demande au même titre.

PAR CES MOTIFS

Infirme la décision entreprise,

Statuant à nouveau,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 6], sise [Adresse 10], pris en la personne de son syndic, la SAS Sergic, à payer à M. [L] [BH] la somme de 6 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 6], sise [Adresse 10], pris en la personne de son syndic, la SAS Sergic, de son appel en garantie à l’encontre de la société anonyme de défense et d’assurance (SADA) ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 6], sise [Adresse 10] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Condamne le même à payer à M. [L] [BH] la somme de 3 500 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

Condamne le même à payer à la société anonyme de défense et d’assurance la somme de 1 500 euros au même titre ;

Déboute le même de sa demande au même titre.

Le greffier

Le président