République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 04/06/2026

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Minute Électronique

N° RG 24/01803 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VPUM

Jugement (N° 23/00171) rendu le 08 Février 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

APPELANTE

SARL Agriculture Conseil Environnement (ACE) immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Dunkerque sous le n° 442 161 089, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Théodora Bucur, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

INTIMÉ

Monsieur [N] [C]

né le 16 Juin 1980 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Tony Perard, avocat au barreau de Boulogne-sur-mer, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 07 avril 2026 tenue par Isabelle Facon magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Thomas Bigot, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 juin 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 6 mars 2026

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Par acte sous seing privé dit « contrat de logement meublé », du 29 juillet 2019, la société Agriculture Conseil Environnement (la société) a donné à bail à M. [N] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 595 euros et une provision pour charges de 120 euros.

Par acte du 29 décembre 2022, la société a fait signifier à M. [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d’obtenir le paiement de charges impayées, à la suite de la régularisation pour la période du 1er août 2019 au 31 août 2022, pour un montant en principal de de 1 598,91 euros.

Par acte du 10 février 2023, M. [C] a fait assigner la société devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Omer en vue d’obtenir :

A titre principal :

la requalification du bail régularisée le 29 juillet 2019 en bail de location non meublée,

la nullité et en tout cas le caractère infondé du commandement notifié le 29 décembre 2022,

la condamnation de la société à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

l’ordre donné au bailleur d’avoir à mettre en place à ses frais un compteur électrique individuel, soit dans le logement de M. [C] soit dans un endroit librement accessible, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du jugement,

l’ordre donné au bailleur d’avoir à mettre en place à ses frais un décompteur d’eau, soit dans le logement de M. [C] soit dans un endroit librement accessible, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du jugement,

l’ordre donné au bailleur d’avoir à mettre en place à ses frais des compteurs individuels d’énergie thermique ou à défaut de répartiteurs de frais de chauffage, soit dans le logement de M. [C] soit dans un endroit librement accessible, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du jugement,

Subsidiairement :

l’octroi d’un délai dans la limite de 36 mois pour s’acquitter des sommes du commandement,

la suspension des effets de la clause résolutoire visée au commandement compte tenu des délais,

En tout état de cause :

la condamnation de la société à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Suivant jugement du 8 février 2024, le juge des contentieux de la protection a :

Requalifié le bail régularisé, le 29 juillet 2019 entre M. [C] et la SARL Agriculture conseil environnement en bail de location non meublée ;

Déclaré le commandement de payer visant la clause résolutoire signifiée à M. [C] le 29 décembre 2022 nul et de nul effet ;

Condamné la SARL Agriculture conseil environnement à payer M. [C] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamné la SARL Agriculture conseil environnement à payer M. [C] la somme de 4 464 euros au titre des provisions sur charges réglées pour la période du 1er août 2019 au 31 août 2022 ;

Ordonné à la SARL Agriculture conseil environnement d’avoir à mettre en place à ses frais un compteur électrique individuel, soit dans le logement de M. [C] soit dans un endroit librement accessible, sous astreinte de 25 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement ;

Rejeté les demandes liées à la mise en place de compteur individuel d’eau et d’énergie thermique ;

Condamné la SARL Agriculture conseil environnement à payer M. [C] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SARL Agriculture conseil environnement aux dépens ;

Rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

La société a interjeté appel de cette décision par déclaration du 16 avril 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant les dispositions ayant :

Déclaré le commandement de payer visant la clause résolutoire signifiée à M. [C] le 29 décembre 2022 nul et de nul effet ;

Condamné la SARL Agriculture conseil environnement à payer M. [C] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamné la SARL Agriculture conseil environnement à payer M. [C] la somme de 4 464 euros au titre des provisions sur charges réglées pour la période du 1er août 2019 au 31 août 2022 ;

Condamné la SARL Agriculture conseil environnement à payer M. [C] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SARL Agriculture conseil environnement aux dépens ;

M. [C] a constitué avocat le 27 mai 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2025, la société demande à la cour d’infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] le 8 février 2024 en ce qu’il a :

Déclaré le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à M. [C] le 29 décembre 2022 nul et de nul effet,

Condamné la SARL Agriculture conseil environnement à payer à M. [C] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamné la SARL Agriculture conseil environnement à payer à M. [C] la somme de 4 464 euros au titre des provisions pour charges réglées sur la période du 1er août 2019 au 31 août 2022,

Condamné la SARL Agriculture conseil environnement au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la SARL Agriculture conseil environnement aux dépens,

Réformant et statuant à nouveau,

Dire et juger le commandement de payer délivré à M. [C] le 29 décembre 2022 parfaitement valable,

Condamner M. [C] au paiement de la somme de 1 598,91 euros au titre de la régularisation de charges pour la période allant du 1er août 2019 au 31 août 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2022,

Confirmer pour le surplus,

Débouter M. [C] de toutes ses demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires aux présentes,

Condamner M. [C] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de la somme de 1 000 euros pour la première instance et 2 500 euros en cause d’appel,

Condamner M. [C] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 juillet 2025, la SARL Agriculture conseil environnement demande à la cour de :

A titre principal :

Confirmer le jugement rendu le 8 février 2024 en ce qu’il a :

requali’é le bail régularise le 29 juillet 2019 entre M. [C] et la SARL Agriculture conseil environnement, en bail de location non meublée,

déclaré le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à M. [C] le 29 décembre 2022 nul et de nul effet,

condamné la SARL Agriculture conseil environnement à payer à M. [C] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,

condamné la SARL Agriculture conseil environnement à payer à M. [C] la somme de 4 464 euros au titre des provisions sur charges réglées pour la période du 1er août 2019 au 31 aout 2022,

ordonné à la SARL Agriculture conseil environnement d’avoir à mettre en place à ses frais un compteur électrique individuel soit dans le logement de M. [C] soit dans un endroit librement accessible sous astreinte de 25 euros par jour de retard passe un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement,

condamné la SARL Agriculture conseil environnement à payer à M. [C] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la SARL Agriculture conseil environnement aux depens.

Infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a rejeté « les demandes liées à la mise en place du compteur individuel d’eau et d’énergie thermique », et par conséquent :

Et statuant à nouveau,

Ordonner à la SARL Agriculture conseil environnement de procéder à la mise en place à ses frais d’un décompteur d’eau, soit dans le logement de M. [C], soit dans un endroit librement accessible sous astreinte de 100 euros par jour de retard passe l’expiration d’un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

Ordonner à la SARL Agriculture conseil environnement la mise en place à ses frais d’un compteur individuel d’énergie thermique ou à défaut de répartiteur de frais de chauffage sous astreinte de 100 euros par jour de retard passe l’expiration d’un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

Déclarer irrecevab1e la SARL Agriculture conseil environnement en sa demande tendant à obtenir la condamnation de M. [C] à lui payer la somme de 1 598,91 euros au titre de la régularisation de charges pour la période allant du 1er août 2019 au 31 août 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2022,

Débouter en tout état de cause la SARL Agriculture conseil environnement de l’intégralité de ses demandes et prétentions.

Subsidiairement,

Si par impossible, la cour décidait d’entrer en voie de condamnation à l’encontre de M. [C] au titre de la régularisation des charges et validait le commandement de payer,

Ramener le montant des sommes réclamées à de plus justes proportions,

Accorder à M. [C] un délai de 36 mois pour s’acquitter des sommes qui seraient alors mises à sa charge,

Suspendre par conséquent les effets de la clause résolutoire visée au commandement compte tenu des délais accordés.

En tout état de cause,

Condamner la SARL Agriculture conseil environnement à payer à M. [C] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Débouter la SARL Agriculture conseil environnement de ses demandes.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur l’effet dévolutif de l’appel

Les parties demandent toutes deux la confirmation des dispositions suivantes du jugement contesté :

— Requalifie le bail régularisé, le 29 juillet 2019 entre M. [C] et la SARL Agriculture conseil environnement en bail de location non meublée

— Ordonne à la SARL Agriculture conseil environnement d’avoir à mettre en place à ses frais un compteur électrique individuel, soit dans le logement de M. [C] soit dans un endroit librement accessible, sous astreinte de 25 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement

Ces dispositions ne sont, par conséquent, pas soumises à l’examen de la cour.

Sur les sommes dues au titre de la régularisation sur charges

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

'Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.'

Sur l’irrecevabilité de la demande du bailleur en paiement de sommes au titre de la régularisation des charges

Pour la première fois à hauteur d’appel, le bailleur sollicite la condamnation du locataire au paiement de la somme de 1598.91 euros réclamée au commandement de payer au titre de la régularisation des charges du 1er août 2019 au 31 août 2022, puisqu’il n’avait formé aucune demande reconventionnelle en première instance.

Sur le premier moyen d’irrecevabilité

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Aux termes de l’article 567 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

La demande reconventionnelle, telle que définie par les dispositions des articles 64 et 70 du code de procédure civile, est recevable en appel.

En l’espèce, la demande reconventionnelle de régularisation de charges se rattache à la demande principale originaire de restitution de provision sur charges par un lien nécessairement suffisant, puisqu’elle était l’objet du commandement de payer dont la validité a été principalement débattue en première instance.

Le premier moyen d’irrecevabilité sera rejeté.

Sur le second moyen d’irrecevabilité

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Le locataire soutient que la demande en paiement de charges régularisées est soumise à la prescription triennale édictée à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Les actions en paiement de charges au titre de la régularisation des provisions sont effectivement soumises à la prescription triennale à compter du jour où le bailleur a eu connaissance des sommes soumises à récupération.

Au regard de la demande reconventionnelle formée pour la première fois en appel par conclusions notifiées le 16 juillet 2024, la prescription a été interrompue à cette date.

Par conséquent, la demande reconventionnelle en paiement portant sur la régularisation des charges est prescrite pour la période antérieure au 16 juillet 2021.

Sur le fond de la demande

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le bail prévoit spécifiquement que les charges récupérables font l’objet d’une provision mensuelle de 120 euros par mois, étant remarqué que s’agissant d’un bail établi sur un modèle-type, la récupération par forfait de charges a été exclue.

Par ailleurs, l’état des lieux d’entrée ne mentionne aucun relevé des compteurs d’électricité, d’eau et de gaz.

Il incombe au bailleur de justifier des sommes réclamées au titre des charges récupérables, en provision ou lors de la procédure de régularisation

La cour constate que le bailleur ne conclut pas en fait sur les montants réclamés par nature et par répartition, se contentant de renvoyer aux nombreuses pièces produites, parmi lesquelles :

— un courrier du 20 septembre 2022 réclamant les charges des trois dernières années par nature de charges, lesdites sommes étant reprises au commandement de payer

— un courrier du 3 novembre 2022 en réponse à la contestation de charges et transmettant un document reprenant le calcul des charges, ainsi que les taxes foncière

Sur la consommation d’électricité

Le bailleur établit à 1910,78 euros la somme due par le locataire au titre de sa consommation d’électricité du 1er août 2019 au 31 août 2022.

Il sera rappelé que l’immeuble comprend quatre lots à louer et qu’il n’est pas contesté qu’un décompteur individuel d’électricité est attribué à chaque lot, numérotés 576, 578, 580 et 582.

Alors que M [C] loue le lot numéro 580, les factures d’électricité de la société EDF produites concernent le numéro 578, sans qu’il soit possible de déterminer s’il s’agit des consommations de ce seul lot ou de l’ensemble de l’immeuble.

La cour n’ayant pas identifié dans les nombreuses pièces produites d’autre justificatif de la consommation en électricité du bien loué par M. [C], il apparaît que le bailleur échoue à démontrer que les charges récupérables en électricité s’élevaient à la somme susvisée pour la période du 1er août 2019 au 31 août 2019.

Sur la consommation d’eau

Le bailleur établit à 1645,23 euros la somme due par le locataire au titre de sa consommation d’eau du 1er août 2019 au 31 août 2022.

Le bailleur explique, dans une note au locataire, que les trois autres lots (576, 578, 582) disposent d’un compteur individualisé, de sorte qu’il convient pour déterminer la consommation du lot 580 de soustraire au compteur général la consommation des trois autres.

Le locataire soutient notamment que les consommations ainsi relevées sont tellement élevées qu’elles traduisent manifestement une fuite d’eau sur le réseau général que le bailleur n’aurait pas traitée.

Le bailleur produit à nouveau les factures d’eau du lot 578 et la cour ne relève pas plus de pièces probantes permettant d’établir le calcul repris par le bailleur selon le mode proposé, notamment un relevé des trois décomptes individuels, il échoue ainsi à démontrer que les charges récupérables en eau s’élevaient à la somme susvisée pour la période du 1er août 2019 au 31 août 2019.

Sur la consommation de gaz

Le bailleur établit à 2098,90 euros la somme due par le locataire au titre de sa consommation de gaz du 1er août 2019 au 31 août 2022.

Les bailleurs concluent que les consommations de gaz sont partagées entre les quatre lots, à parts égales, précisant que ce mode de répartition est favorable au lot 580 occupé par M [C] pour deux raisons, parce que deux des autres lots loués en Airbnb ne sont pas occupés de façon permanente et que le lot 580 occupé par M [C] est le seul à disposer du chauffage de l’eau chaude par la chaudière au gaz, ces éléments n’étant pas contestés.

Le bailleur produit les factures de gaz de la société Engie pour l’adresse du [Adresse 4], dont il doit être retenu, au vu des explications données, qu’il s’agit des consommations pour l’ensemble de l’immeuble.

Le bailleur justifie ainsi que la somme de 2098,90 euros, correspondant à des consommations de 3041,12 m3 sur une période de 37 mois du 1er août 2019 au 31 août 2022 correspond à un quart des factures en gaz de l’immeuble.

De son côté, le locataire fait notamment état de dysfonctionnements de la chaudière qui impliqueraient des surconsommations d’énergie.

Pour autant, avec une moyenne de 57 euros par mois pendant la période de plus de trois années observées, pour un logement de 79 m2 de 3 pièces et des consommations comprenant le chauffage de l’eau, ces consommations n’apparaissent pas excessives et le mode de répartition des charges doit être analysé comme favorable au locataire, lequel ne conteste d’ailleurs pas bénéficier du chauffage et de l’eau chaude.

Ce faisant, il apparaît que, sur ce poste, le bailleur a respecté les dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 en justifiant des sommes réclamées par nature de charges, par mode de répartition entre les locataires ainsi qu’avec une note d’information sur les modalités de calcul des charges de production d’eau chaude sanitaire collectives.

Par conséquent, le bailleur établit que le locataire lui devait la somme de 2098,90 euros sur la période examinée.

Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères du locataire

Le bailleur établit à 408 euros la somme due par le locataire au titre de sa consommation de gaz du 1er août 2019 au 31 août 2022.

Le bailleur produit des extraits de relevé de taxe foncière fixant à 128 euros, 130 euros puis 142 euros, les taxes d’enlèvement des ordures ménagères sur la période des années 2019 à 2022, de sorte qu’au prorata des mois retenus pour les années 2019 et 2022, il justifie que le locataire lui devait exactement la somme de 408 euros.

Au total,

Le bailleur justifie de la somme de 2506,90 euros de charges récupérables du 1er août 2019 au 31 août 2022.

La conseillère de l’agence immobilière a rédigé un écrit pour indiquer que M [C] avait accès aux factures et fiches de calculs établis par le bailleur aux horaires d’ouverture de l’agence, étant rappelé que, contrairement à ce que soutient le locataire, la procédure ne prévoit pas la transmission de ces pièces aux locataires, mais seulement une consultation.

Par ailleurs, le locataire a payé une somme provisionnelle sur la période de 4464 euros, de sorte que le solde lui est favorable.

Il en résulte que le bailleur sera condamné à payer au locataire la somme de 1957,1 euros, en restitution des provisions indûment réglées.

Le jugement sera infirmé.

En outre, le solde de charges restant à régler pour la même période étant nul, le bailleur sera débouté de sa demande de paiement de charges récupérables supplémentaires, dans le cadre de la procédure de révision ; il est toutefois rappelé que les demandes portant sur la période antérieure au 16 juillet 2021 étaient irrecevables, comme étant atteinte par la prescription triennale.

Il sera ajouté au jugement.

Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire et sur la réparation du préjudice résultant de cette délivrance

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire peut être délivré au locataire dans les conditions susvisées notamment pour défaut de paiement des charges aux termes convenus.

Un tel commandement de payer visant la clause résolutoire qui supporterait un montant de dette erroné encourt la nullité si le locataire démontre que cette erreur lui a causé grief, étant observé que le mécanisme de la mise en oeuvre de la clause résolutoire contractuelle emporte une sanction automatique et sévère pour le locataire qui se voit privé de la possibilité de poursuivre le bail.

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré pour une dette qui n’était pas justifiée, de sorte que le locataire s’est trouvé indûment menacé de la rupture du bail, du fait du visa de la clause résolutoire, ce qui lui a causé grief.

En outre, c’est aussi par une motivation précise et circonstanciée que le premier juge a exactement analysé que les circonstances de la délivrance du commandement de payer du décembre 2022, spécifiquement en ce qu’il vise la clause résolutoire contractuelle, caractérisent une exécution déloyale du contrat de location.

Au delà, le débiteur sollicite, à juste titre, la réparation supplémentaire du préjudice né de la mise en oeuvre tardive de la procédure de régularisation de charges sur les trois premières années du bail, au seuil de la prescription, l’exposant au risque de devoir assumer le paiement d’une somme importante auquel il ne s’attendait pas. En outre, le bailleur, ou plutôt son mandataire, a manqué à l’obligation d’exécution contractuelle de bonne foi, en ne rappelant pas au locataire la possibilité de demander à étaler sur douze mensualités les sommes correspondant à la dernière année.

Le premier juge a fait une évaluation adéquate de la réparation du préjudice subi par le locataire à la somme de 400 euros.

Le jugement sera confirmé, en ce qu’il a prononcé la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire et en ce qu’il a condamné le bailleur à réparer le préjudice subi par le locataire.

Sur les demandes d’installation de compteurs individuels

Pour mémoire, il sera rappelé que le premier juge a fait droit à cette demande s’agissant d’un compteur d’électricité sur le fondement des dispositions des articles L 331-1 et L 331-2 du code de l’énergie.

S’agissant d’un compteur individuel d’eau

La cour observe que la locataire n’a fondé sa demande sur aucune disposition légale, ni en première instance, ni en appel.

Le premier juge a exactement jugé, par une motivation précise et suffisamment circonstanciée que la cour adopte, qu’aucune disposition légale n’imposait au bailleur de procéder à de tels travaux.

Le jugement sera confirmé.

S’agissant d’un compteur individuel d’énergie thermique ou de répartiteurs de chauffage

Aux termes de l’article R 174-2 – I du code de la construction et de l’habitation, tout immeuble collectif à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation pourvu d’une installation centrale de chauffage ou alimenté par un réseau de chaleur est muni de compteurs individuels d’énergie thermique permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d’individualiser les frais de chauffage collectif.

L’article R174-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que :

'I. – Les dispositions de l’article R. 174-2 ne sont pas applicables :

1° Aux logements foyers ;

2° Aux immeubles dans lesquels, pour des motifs et dans des cas précisés par arrêté conjoint des ministres chargés de l’énergie et de la construction, il est techniquement impossible d’installer des compteurs individuels pour mesurer la chaleur consommée par chaque local pris séparément ou de poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de moduler la chaleur fournie par le chauffage collectif ;

3° Aux immeubles dont les valeurs de consommation en chauffage sont inférieures à un seuil fixé par arrêté conjoint des ministres chargés de l’énergie et de la construction ;

4° Aux autres immeubles pour lesquels le propriétaire ou, le cas échéant, le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, justifient que l’individualisation des frais de chauffage par l’installation de compteurs individuels se révèle techniquement impossible ou entraîne un coût excessif au regard des économies d’énergie susceptibles d’être réalisées. Dans ce cas, le propriétaire de l’immeuble ou, le cas échéant, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic établit une note justifiant de cette impossibilité technique ou de ce coût excessif. Cette note est jointe aux carnets d’information des logements.

II. – Un arrêté conjoint des ministres chargés de l’énergie et de la construction précise les modalités de mise en 'uvre du présent article, notamment les cas d’impossibilité mentionnés au 2°, et le contenu de la note établie, en application du 4°, par le propriétaire ou, le cas échéant, par le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic.'

L’article 1-I de l’arrêté du 27 août 2012 relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur et de froid et à la répartition des frais de chauffage et de refroidissement dans les immeubles collectifs à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation dispose que :

' Les immeubles mentionnés à l’article R. 174-3 du code de la construction et de l’habitation pour lesquels il est techniquement impossible d’installer des compteurs individuels pour déterminer la quantité de chaleur consommée par chaque local pris séparément sont notamment ceux pour lesquels :

— la distribution du chauffage n’est pas assurée par une boucle indépendante pour chacun des lots

— l’émission de chaleur se fait par dalle chauffante sans mesure possible par local ;

— l’installation de chauffage est équipée d’émetteurs de chaleur montés en série (monotubes en série) ;

— l’installation de chauffage est constituée de systèmes de chauffage à air chaud non réversibles

— l’installation de chauffage est équipée d’émetteurs fonctionnant à la vapeur ;

— l’installation de chauffage est équipée de batteries ou de tubes à ailettes, de convecteurs à eau chaude, ou de ventilo-convecteurs dès lors que chaque local ne dispose pas de boucle individuelle de chauffage.

Le seuil mentionné à l’article R. 174-3 du même code est pris égal à 80 kWh/ m2SHAB. an. La surface à considérer est la surface habitable définie à l’article R. 156-1 dudit code.'

Le locataire sollicite la condamnation du bailleur à poser un compteur individuel d’énergie thermique sur le fondement des dispositions des articles L 174-2, R174-2 et R174-3 du code de la construction et de l’habitation.

Pour autant, l’arrêté susvisé pris en application des dispositions visées par le locataire prévoit un seuil de valeur de consommation en chauffage de 80 kWh/ m2SHAB. an pour déterminer les immeubles exclus de l’obligation de pose d’un tel dispositif individuel.

Or, les factures de gaz produites par le bailleur pour l’ensemble de l’immeuble montrent que la consommation moyenne annuelle est de 4054 m3 pour une surface habitable totale de 273.6 m2, telle que résultant de l’annonce de mise en vente de l’immeuble produite.

Il en résulte qu’avec une valeur de consommation totale de gaz 14.8 kWh/ m2SHAB, très nettement inférieure au seuil susvisé pour la consommation annuelle de chauffage, l’immeuble est exclu de l’obligation d’installation de compteurs individuels d’énergie thermique.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de la société Agriculture Conseil Environnement au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à laisser aux parties, chacune succombant partiellement, la charge de ses propres dépens et à ne faire droit à aucune des demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris, excepté en ce qu’il a condamné la SARL Agriculture conseil environnement à payer M. [C] la somme de 4 464 euros au titre des provisions sur charges réglées pour la période du 1er août 2019 au 31 août 2022,

L’infirme sur ce seul point,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société Agriculture Conseil Environnement à payer M. [N] [C] la somme de 1957,1 euros, en restitution de provisions sur charges indues, pour la période du 1er août 2019 au 31 août 2022,

Déclare irrecevable la demande reconventionnelle en paiement formée par la société Agriculture Conseil Environnement, au titre de la régularisation des charges antérieure au 16 juillet 2021

Déboute la société Agriculture Conseil Environnement de sa demande reconventionnelle en paiement, au titre de la régularisation des charges pour la période du 17 juillet 2021 au 31 août 2022,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d’appel,

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel.

Le greffier

Le président

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 7] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.