ARRET N°

N° RG 20/00127

N°Portalis DBWA-V-B7E-CEQA

M. C D Y

C/

M. B F X

COUR D’APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 31 AOUT 2021

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de Fort de France, en date du 10 Mars 2020, enregistré sous le n° 19/00696

APPELANT :

Monsieur C D Y

[…]

[…]

Représenté par M^e J-K L de la SELAS ALLIAGE SOCIETE D’AVOCAT, avocat postulant, au barreau de MARTINIQUE

M^e Béatrice BERTRAND, avocat plaidant, au barreau de LYON

INTIME :

Monsieur B F X

[…]

[…]

Représenté par M^e Myriam BASSELIER-DUBOIS de la SCP DUBOIS & ASSOCIES, avocat au barreau de MARTINIQUE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Avril 2021, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Christophe STRAUDO, Premier Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : M. Christophe STRAUDO, Premier Président

Assesseur : M^me Marjorie LACASSAGNE, Conseillère

Assesseur : M^me Claire DONNIZAUX, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Micheline MAGLOIRE,

Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l’article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l’arrêt fixée le 22 juin 2021, prorogée au 17 Août 2021, puis au 31 Août 2021 ;

ARRÊT : Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE.

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2017 M. X et M. Y ont convenu ensemble des modalités de cession d’une parcelle de terrain cadastrée section I […], au prix de 120.000 euros et sous certaines réserves liées à l’obtention d’un permis de construire et à la prise en charge anticipée, par l’acquéreur, des frais de terrassement.

Selon acte authentique du 26 janvier 2018 conclu en l’étude de Maître H-I, notaire à Fort-de-France, M. X a consenti à M. Y une promesse unilatérale de vente sur la parcelle précitée, moyennant un prix de 80.000 euros et le paiement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 4.000 euros.

Cette promesse, consentie pour une durée expirant le 31 mai 2018, était assortie de diverses conditions suspensives, tenant notamment à l’obtention d’un permis de construire par son bénéficiaire avant le 29 mars 2018.

Ayant été avisé par le service urbanisme de la commune des Trois-Ilets du caractère incomplet de son dossier de demande de permis de construire, M. Y a commandé une étude des sols de la parcelle I n°930 auprès du cabinet Magma Caraïbes, lequel a rendu son rapport le 6 mars 2018.

Par arrêté du 18 avril 2018 le maire des Trois-Ilets a refusé de faire droit à la demande de permis de construire de M. Y.

Par un nouvel arrêté du 27 avril 2018 le permis a finalement été délivré.

Par courriers électroniques des 25 mai 2018 et 31 mai 2018, M. Y a proposé à M. X d’insérer des avenants à la promesse de vente afin de tenir compte des éléments recueillis dans le cadre de l’étude des sols. Le 13 juin 2018, ce dernier lui a opposé son refus et manifesté son intention de dénoncer la vente.

Suivant exploit d’huissier du 17 février 2019, et en l’état d’une mise en demeure du 5 octobre 2018 demeurée sans effet, M. Y a fait assigner M. X aux fins de voir constater la caducité de la promesse et obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire la condamnation du défendeur à lui payer diverses sommes.

Par jugement contradictoire rendu le 10 mars 2020 le tribunal judiciaire de Fort-de-France a :

- rejeté les demandes en paiement de M. Y au titre de l’indemnité d’immobilisation et aux frais divers attachés à la promesse unilatérale de vente,

- rejeté sa demande en paiement au titre de l’étude de sol et des divers travaux de terrassement,

- rejeté sa demande en paiement au titre de la perte d’une chance de lever l’option et d’acquérir la parcelle en cause,

- rejeté sa demande en réparation du préjudice moral,

- rejeté la demande reconventionnelle de M. X tendant à la remise en état de la parcelle litigieuse sous astreinte,

- rejeté la demande reconventionnelle subsidiaire en paiement de dommages et intérêts pour la dénaturation des lieux,

- rejeté la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive,

- rejeté les demandes réciproques sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. Y aux dépens, dont distraction au profit de Maître J K L et de la Scp Dubois,

- dit n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire.

******

Le 9 avril 2020 M. Y a interjeté appel de cette décision en ses dispositions ayant rejeté ses demandes en paiement au titre de l’indemnité d’immobilisation, des frais attachés à la promesse unilatérale de vente, de l’étude de sol, des travaux de terrassement, de la perte d’une chance de lever l’option et d’acquérir la parcelle en cause, du préjudice moral, des dépens et des frais irrépétibles.

L’affaire a été orientée à la mise en état et la clôture prononcée le 9 février 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 9 décembre 2020, M. Y demande à la cour sous le visa des articles 1217 ,1231-1 et 1213-2 du code civil de réformer le jugement entrepris en ses dispositions contestées et de :

- dire et juger que M. X a manqué à ses obligations contractuelles d’information, de loyauté et de bonne foi,

- dire et juger M. X entièrement responsable de la caducité de la promesse unilatérale de vente régularisée entre les parties le 29 janvier 2018,

- condamner M. X à lui payer les sommes suivantes :

* 7.853,91 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation et aux frais divers attachés à la promesse unilatérale de vente’ avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 octobre 2018,

* 70.218,80 euros au titre de l’étude de sol et des divers travaux de terrassement avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 octobre 2018,

* 20.000 euros au titre de la perte d’une chance de lever l’option d’acquérir la parcelle I n°930,

* 10.000 euros en réparation de son préjudice moral,

* 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. X de ses demandes reconventionnelles,

- condamner M. X aux dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de ses prétentions il soutient en premier lieu que M. X, qui est un professionnel de l’immobilier, a manqué à ses devoirs pré-contractuels d’information, de loyauté et de bonne foi visés par les articles 1104, 1112 et 1112-1 du code civil, en taisant la nature véritable du sol de la parcelle I n°930 dont il avait pourtant connaissance grâce à une étude géotechnique réalisée en 2011 sur la propriété voisine, et en faisant stipuler une information mensongère à ce propos dans la promesse de vente.

Il affirme que la révélation de cette information préalablement à la signature de l’avant-contrat l’aurait conduit à ne pas acquérir.

Il expose par ailleurs que la clause exonératoire de responsabilité invoquée par l’intimé constitue une simple de clause de style, qui ne saurait exempter ce dernier d’assumer les conséquences de ses fautes contractuelles.

Il ajoute que contrairement aux motifs retenus par le tribunal il n’existe aucun texte légal imposant au futur acquéreur de réaliser une étude de sol au moment du dépôt du permis de construire.

En deuxième lieu il fait également valoir que M. X n’a pas respecté son obligation pré-contractuelle d’information en lui dissimulant l’empiétement d’un mur en gabions sur une emprise de 50 m2 de la parcelle I n°930. Il souligne par ailleurs le risque d’effondrement de cette construction, révélé par l’étude des sols réalisée par la société Magma Caraïbes. Il rappelle à ce titre que l’intimé a refusé sa proposition de régulariser un avenant afin d’exclure cet ouvrage des limites de la propriété sans réduction de prix.

En troisième lieu il relève que le tribunal n’a pas répondu à son argumentation tendant à démontrer la prorogation tacite de la promesse jusqu’au 13 juin 2018, compte-tenu de la proposition d’avenant adressée par courrier électronique à M. X avant l’expiration de la durée visée à l’avant-contrat, soit le 31 mai 2018, et des échanges intervenus ultérieurement au sujet de cette promesse.

En quatrième lieu il considère que l’intimé a rompu brutalement les négociations en lui adressant le 13 juin 2018 un simple message électronique intitulé « rupture de la vente », et ce malgré l’exécution avancée de l’avant-contrat avec notamment la réalisation de travaux représentant un coût de plus de 70.000 euros.

En cinquième lieu il estime que les premiers juges ne pouvaient se fonder sur l’acte d’engagement sous seing privé souscrit préalablement à la promesse de vente pour le débouter de ses demandes indemnitaires, dès lors qu’en vertu de l’article 1202 du code civil,

toute contre lettre ayant pour objet une augmentation du prix stipulé dans le traité de cession d’un office ministériel est entachée de nullité.

Il soutient par ailleurs que M. X ne peut prétendre à l’allocation de dommages et intérêts, faute pour lui de démontrer la réalité des préjudices allégués. Il affirme que l’article 555 du code civil sur la base duquel ce dernier fonde ses prétentions indemnitaires est inapplicable en l’espèce du fait que les travaux ont été réalisés dans le cadre d’une convention faisant loi entre les parties. Il considère que la rupture des négociations, loin de léser les intérêts du promettant, lui a permis au contraire de valoriser la parcelle en cause.

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Dans ses dernières conclusions régulièrement déposées et notifiées le 23 novembre 2020 contenant appel incident, M. X demande à la cour de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté M. Y de ses prétentions et pour le surplus de :

- ordonner la remise en état des lieux sous astreinte de 500 euros par jour et à défaut lui allouer une somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour la dénaturation des lieux,

- condamner M. Y à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et une somme identique sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens dont distraction au profit de son conseil.

Au soutien de ses prétentions il fait valoir que conformément aux stipulations de la promesse de vente son engagement en qualité de promettant a pris fin le 31 mai 2018 par l’absence de levée de l’option dans le délai imparti par M. Y.

A cet égard il conteste toute prorogation tacite de son engagement en l’absence d’accord intervenu sur ce point entre les parties avant cette date.

Il précise que sa volonté de dénoncer la vente, exprimée dans un message électronique du 13 juin 2018, reflétait seulement son intention de clore le dossier mais ne démontre en aucun cas la poursuite à cette date des négociations de vente.

Il conteste également tout manquement à ses obligations contractuelles, relevant que M. Y avait connaissance de la nature du sol préalablement à la signature de la promesse de vente, et ce pour avoir fait procéder à une étude géotechnique conformément aux préconisations du plan de prévention des risques applicables dans la zone où se situe le bien.

Il considère que l’appelant était pareillement informé de l’édification d’un mur en limite de propriété et de son empiétement dérisoire sur la parcelle en cause. Il ajoute qu’en tout état de cause l’avant-contrat signé le 26 janvier 2018 ne garantie pas la contenance du bien.

Il réfute en outre toute rupture abusive de la période pré-contractuelle, rappelant qu’il reste vendeur de la parcelle I n°930 dans les conditions prévues par la promesse de vente.

Il affirme également n’avoir jamais demandé l’application de l’acte d’engagement souscrit le 27 novembre 2017, lequel a été remplacé par la promesse de vente signée le 26 janvier 2018.

Enfin il estime que l’appelant n’est pas fondé à solliciter le versement de dommages et intérêts dans la mesure où les travaux de terrassement ont été réalisés pour les besoins de sa propre construction et de sa seule initiative. Il conteste tout préjudice moral et considère qu’à défaut pour M. Y de poursuivre la vente il doit remettre en état le terrain concerné,

affecté selon lui d’une moins-value et présentant une certaine dangerosité.

******

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions déposées ainsi qu’au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la promesse de vente

Aux termes de l’article 1124 du code civil la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le béneficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

En application de l’article 1112-1 du code civil relatif à la période des négociations, celle des parties qui connaît une information dont l’ímportance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Pour critiquer la décision déférée M. Y fait essentiellement valoir qu’en dissimulant la nature véritable du sol de la parcelle en cause dont il avait pourtant connaissance grâce à une étude géotechnique réalisée en 2011 sur la propriété voisine, et en faisant stipuler une information mensongère dans la promesse de vente, M. X aurait manqué à ses devoirs précontractuels d’information et de loyauté.

Il ajoute que M. X n’a pas respecté son obligation pré-contracuelle d’information en lui dissimulant l’empiètement d’un mur en gabions sur une emprise de 50 m2 de la parcelle I n°930.

Il souligne par ailleurs le risque d’effondrement de cette construction, révélée par l’étude des sols réalisée par la société Magma Caraïbes. Il rappelle à ce titre que l’intimé a refusé sa proposition de régulariser un avenant afin d’exclure cet ouvrage des limites de la propriété sans réduction de prix.

Les premiers juges ont écarté le premier moyen en retenant que M. Y ne pouvait reprocher à M. X d’avoir dissimulé une information essentielle alors d’une part qu’il était tenu de faire réaliser une étude géotechnique dès le dépôt de sa demande de permis de construire, d’autre part qu’il n’ignorait pas que le bien était situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels et enfin qu’il avait lui- même reconnu dans la promesse avoir déposé un "dossier complet" avant la signature de ladite promesse, de sorte qu’il était supposé connaître dès le 27 décembre 2017 la nature du sol et son impact sur son projet de construction.

Ils ont ajouté qu’ainsi, et même s’il était établi que la nature du sol était effectivement connue du promettant, il appartenait en tout état de cause à M. Y de faire procéder lui-même à une étude portant sur la parcelle qu’il envisageait d’acquérir, et à en justifier au moment de la demande de permis de construire.

Ils en ont conclu que le demandeur ne pouvait dés lors se prévaloir de l’existence de vice caché ni imputer un quelconque manquement de M. X, précisant en outre que l’obligation d’information pesant sur promettant devait céder devant l’obligation de se renseigner du bénéficiaire de la promesse.

S’agissant du second moyen les premiers juges ont retenu que la réalité de l’empiétement allégué ne ressortait d’aucune des pièces produites aux débats mais seulement des déclarations des parties, que M. Y n’en avait pas fait un élément déterminant de son consentement quant au prix convenu, et qu’en tout état de cause l’article 14 de la promesse précisait que le promettant ne conférait aucune garantie de contenance du terrain.

Ils ont précisé par ailleurs que les échanges de messages électroniques démontraient qu’elles n’ignoraient pas cette potentielle différence de superficie en évoquant une "acceptation de la surface réduite du terrain« dans le cadre d’un »accord de confiance mutuel qui ne semblait plus exister".

Ils ont ajouté enfin qu’il était démontré par un mail de M. X en date du 12 juin 2018 que les parties avaient entendu dissimuler la réalité du prix du vente de la parcelle litigieuse dans lequel le promettant rappelait que la vente devait être conclue avec un "dessous de table" en liquide de 20.000 euros, ce que confirmait la teneur de l’acte d’engagement sous seing privé qui prévoyait expressément que le prix de vente serait payé en trois temps, 80.000,00 euros chez le

notaire et 40.000,00 euros en "compléments directs" qui seraient payés postérieurement, soit nécessairement hors la comptabilité de ce dernier.

En l’espèce la promesse de vente a été consentie sous la condition que "la nature du sous-sol ne comporte pas , au vu des prélèvements, études, analyses, sondages, des sujétions particulières nécessitant des fondations spéciales ( pieux, radiers,etc…), ni des ouvrages de protection contre l’eau (cuvelage) et ne relève pas de pollution particulière nécessitant des travaux spécifiques compte tenu des normes et de l’utilisation envisagée".

Il ressort de l’état des risques annexés à cet acte que le terrain, objet du litige, se trouve situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels et de prévention des risques miniers approuvés. Ce document stipule par ailleurs que les immeubles à bâtir sont concernés par des prescriptions de travaux dans le règlement de ces plans de prévention.

M. Y a déposé une demande de permis de construire le 29 décembre 2017.

Au terme d’un courrier du 29 janvier 2018 le service de l’urbanisme de la mairie des Trois-Ilets l’a informé qu’un certain nombre de pièces requises pour l’examen de sa demande étaient manquantes, et notamment l’attestation de l’architecte certifiant que l’étude requise avait été réalisée et que le projet, au stade de sa conception, le prenait en compte.

Il en ressort que le dossier de permis de construire déposé par M. Y était incomplet, et ne

comportait en tout état de cause aucune étude géotechnique.

Il n’est ainsi nullement démontré que ce dernier ait été informé de la nature exacte des sols avant que la société Magma Caraïbes réalise à sa demande une étude en mars 2018, laquelle a révélé que la nature du sous-sol, composé par une lave altérée plus ou moins argilisée et masquée par des remblais non compactés, une ancienne terre végétale ainsi que des argiles, comportait des sujétions particulières nécessitant des fondations spéciales, soit par semelles filantes ou isolées, soit par micropieux.

Or les pièces produites aux débats démontrent que M. X, manifestement au fait des opérations de ventes immobilières, avait fait réaliser une telle étude en 2011 dans le cadre de la cession du terrain mitoyen par la Sccv la Ferme dont il était manifestement un dirigeant en vue de l’édification de constructions.

Il était ainsi parfaitement informé de la nature du sous-sol et du risque probable de devoir faire réaliser des fondations spéciales.

Il ne conteste pas avoir eu connaissance du contenu de cette étude antérieurement à la signature de la promesse de vente, et ne justifie pas en avoir informé M. Y au moment de cette signature.

Le fait que ce dernier ait déposé un permis de construire ne le dispensait pas de lui fournir les informations dont il disposait sur les caractéristiques du sol du terrain litigieux.

Au regard de la connaissance préalable qu’avait M. X de la nature du sol du terrain impliquant la mise en oeuvre de fondations spéciales, ce dernier a ainsi fait preuve de réticence dolosive en s’abstenant de communiquer à M. Y l’étude de sols effectuée en 2011, et de mauvaise foi en faisant insérer la clause susvisée dont il ne peut en conséquence se prévaloir.

Le surcoût induit par la réalisation de ces fondations pour un montant supérieur à 14.000 euros n’est pas contestable.

Il apparaît ainsi que si M. Y avait connu les éléments de l’étude de sol réalisée en 2011 et l’importance du surcoût à prévoir, il ne se serait pas engagé dans ce projet d’achat de terrain et de construction dans les mêmes termes.

Il apparaît en outre que M. X a fait réaliser un mur en gabions en limite séparative de la parcelle litigieuse et de la parcelle I n°622, créant un empiétement de 52 m2. Si la promesse unilatérale contient une clause précisant que le promettant ne confère aucune garantie de contenance du terrain, et si les échanges de messages semblent établir que M. Y n’en avait pas fait un élément déterminant de son consentement, il convient néanmoins de relever que l’étude de la société Magma Caraïbes met en exergue un risque de stabilité du talus à l’intérieur de la parcelle I n°930 si aucun dispositif de protection n’est réalisé.

Par ailleurs est versée aux débats une attestation de M. Z A, artisan maçon, précisant avoir participé à l’édification de ce mur d’une hauteur de 7 mètres "sans plan, ni étude, ni contrôle" avant que celui-ci ne s’écroule en fin 2017 et qu’il ne le reconstruise sous le contrôle de M. X.

Si une telle construction était apparente, les conditions de son édification et de sa reconstruction n’ont manifestement jamais été portés à la connaissance de M. Y par M. X, lequel est dans l’incapacité de justifier d’une assurance décénale pour l’édification de cet ouvrage.

En faisant insérer dans la promesse unilatérale une clause précisant qu’aucun ouvrage n’avait été réalisé au cours des dix dernières années sur l’emprise de la parcelle I n°930 et en s’abstenant d’informer M. Y des conditions d’édification de ce mur, M. X a également fait preuve de réticence dolosive et de mauvaise foi.

Il apparaît constant que si M. Y avait connu la fragilité de ce mur, l’absence de garantie du constructeur et l’importance du surcoût à prévoir pour sécuriser l’ouvrage, il ne se serait pas engagé dans ce projet d’achat de terrain et de construction dans les mêmes termes.

Par conséquent le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté M. Y de sa demande principale tendant à voir retenue la responsabilité exclusive de M. X dans la caducité de la promesse unilatérale de vente du 29 janvier 2018, sans qu’il soit nécessaire dès lors de se prononcer sur la prorogation tacite de cette promesse jusqu’au 13 juin 2018 et la rupture brutale des négociations.

Sur les demandes indemnitaires.

Sur l’indemnité d’immobilisation et les frais notariés.

En raison de la réticence dolosive et de la mauvaise foi de M. X et de sa responsabilité dans la caducité de la promesse de vente, M. Y est fondé à solliciter le remboursement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 4.000 euros, outre la sommes de 400 euros au titre des frais notariés.

M. X sera condamné au paiement de ces sommes d’un montant total de 4.400 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 octobre 2018.

Sur les frais engagés au titre de l’étude de sol de la société Magma Caraïbes et du relevé topographique réalisé par la société TOPO 972.

Pour les mêmes motifs M. Y est fondé à solliciter le remboursement du coût de l’étude de sol réalisée par la société Magma Caraïbes d’un montant de 2.339,46 euros et du relevé topographique réalisé par la société TOPO 972 pour un montant de 184,45 euros.

M. X sera condamné au paiement de ces sommes d’un montant total de 2.523,91 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 octobre 2018.

Sur les travaux engagés par M. Y et les demandes de M. X au titre de la remise en état du terrain.

Les dispositions de l’article 555 du code civil sont inapplicables lorsque les travaux ont été effectués en vertu d’une convention ou de tout autre acte faisant la loi entre les parties.

En l’espèce les parties ont signé un acte sous seing privé le 27 novembre 2017 rédigé en ces termes: "M. Y, acquéreur, s’engage sur les frais de terrassement en amont de la signature du compromis et l’obtention du permis de construire incluant le recours au tiers. En cas de non obtention du permis dans les délais réglementaires le vendeur s’engage au remboursement des frais engagés et annulation du compromis. En cas d’obtention du permis de construire les frais ne sont pas déductibles du prix de vente initial".

Si cet acte a été mis à néant par la promesse unilatérale de vente, il n’en demeure pas moins que les travaux entrepris par M. Y ont été réalisés de bonne foi, avec l’accord expres de M. X qui a autorisé leur réalisation le 27 novembre 2017.

Ces travaux ont en conséquence été engagés aux termes d’une convention entre les parties et échappent dès lors aux dispositions de l’article précité.

M. Y verse aux débats de nombreuses factures au titre de l’acquisition de matériaux de construction (Gedimat) d’un montant de 4.676,15 euros, des travaux de bétonnage de la voirie (AP COM BTP) pour un montant de 25.069,50 euros, une avance de démarrage de la construction d’une villa (AP COM BTP) d’un montant de 20.891,25 euros, la réalisation d’un mur de voirie (AP COM BTP) pour un montant de 6.004,17 euros, la pose d’une fosse septique (AP COM BTP) pour un montant de 6.000 euros et la pose d’un muret bloc à bancher (ASA Antilles) pour un montant de 1.900 euros.

En raison de la réticence dolosive et de la mauvaise foi de M. X, de sa responsabilité dans la caducité de la promesse de vente et de la convention liant les parties, M. Y est ainsi fondé à solliciter le remboursement de ces travaux pour montant total de 64.541,07 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 octobre 2018.

En revanche il ne saurait solliciter à ce titre le remboursement d’un bungallow mobile dont il peut conserver l’usage.

Pour le surplus il résulte de l’article 555 du code civil que lorsque des constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux lui appartenant, le propriétaire du fonds a le droit soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever. Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit à son choix, rembourser au tiers soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Néanmoins en application de l’alinéa 4 de ce texte, si les constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent.

Il s’en déduit que lorsque le constructeur est de bonne foi, l’article 555 du code civil ne prévoit de remboursement qu’à la charge du propriétaire du fonds.

En l’espèce il ressort des pièces versés aux débats, et notamment des propres écritures de M. X, que les travaux précités ont été réalisés avec son plein accord.

Il est également constant au vu des éléments précédemment rappelés que ce dernier a fait preuve de réticence dolosive et de mauvaise foi en dissimulant des informations essentielles sur la nature du sol et les conditions d’édification d’un mur.

M. Y, qui a déposé un permis de construire et entrepris diverses démarches afin d’anticiper la construction, doit en conséquence être considéré comme constructeur de bonne foi.

En l’état de ces éléments M. X est mal fondé à solliciter la remise en état des lieux.

Il sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur le coût des constats d’huissier des 16 mai et 2 juillet 2018.

En raison de la réticence dolosive et de la mauvaise foi de M. X et de sa responsabilité dans la caducité de la promesse de vente, M. Y est fondé à solliciter le remboursement des constats d’huissier dressés les 16 mai et 2 juillet 2018.

M. X sera condamné au paiement de ces sommes d’un montant total de 900 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 octobre 2018.

Sur le préjudice moral allégué par M. Y.

Au regard du comportement fautif de M. X, M. Y a été confronté depuis le début de l’année 2018 à des démarches multiples en lien avec l’absence de réalisation d’un projet de construction et l’engagement d’une procédure judiciaire longue ayant indiscutablement perturbé sa vie quotidienne.

Son préjudice moral sera indemnisé par l’allocation d’une somme de 2.000 euros.

Sur la demande de M. Y formée au titre de la perte de chance de lever l’option

M. Y ne justifie pas d’un préjudice caractérisé en lien avec une perte de chance de lever l’option, de sorte qu’il convient de le débouter de sa demande de ce chef.

Sur la demande de M. X au titre de la procédure abusive

M. X, succombant dans ses prétentions, ne saurait soutenir que l’action introduite par M. Y et l’appel interjeté par ce dernier à l’encontre d’une décision qui lui était défavorable, relèvent d’un abus de droit ou d’une légèreté blâmable, de sorte que sa demande de dommages et intérêts ne pourra qu’être écartée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Succombant en ses prétentions M. X supportera les dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Des considérations d’équité commandent en outre d’allouer à M. Y une indemnité globale de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par mise à disposition, en dernier ressort et par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement déféré en qu’il a débouté M. B X de ses demandes reconventionnelles de remise en état sous astreinte de la parcelle litigieuse, de paiement de dommages et intérêts pour dénaturation des lieux et procédure abusive ainsi que de ses prétentions au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’INFIRME pour le surplus, et statuant à nouveau :

DÉCLARE M. B X exclusivement responsable de la caducité de la promesse unilatérale de vente du 29 janvier 2018 et des préjudices subis de ce fait par M. C Y ;

En conséquence,

CONDAMNE M. B X à verser à M. C Y les sommes suivantes :

- 4.400 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 octobre 2018 au titre de l’indemnité d’immobilisation et des frais notariés et du relevé topographique établi par la société TOPO 972,

- 2.523,91 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 octobre 2018 au titre des coûts de l’étude de sol réalisée par la société Magma Caraïbes et du relevé topographique réalisé par la société TOPO 972,

- 64.541,07 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 octobre 2018 au titre des travaux engagés à perte par M. C Y sur la parcelle litigieuse,

- 900 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 octobre 2018 au titre du remboursement des constats d’huissier dressés les 16 mai et 2 juillet 2018,

- 2.000 euros en réparation de son préjudice moral,

- 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et cause d’appel ;

ECARTE les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. B X aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Signé par M. Christophe STRAUDO, Premier Président et M^me Béatrice PIERRE-GABRIEL, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.

LA GREFFIERE, LE PREMIER PRESIDENT,