N° RG 23/03082 – N° Portalis DBVM-V-B7H-L57N

C4

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL URBAN CONSEIL

la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 18 SEPTEMBRE 2025

Appel d’un jugement (N° RG 21/00743)

rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 4]

en date du 11 août 2023

suivant déclaration d’appel du 11 août 2023

APPELANTE :

S.C.I. BRIMO au capital de 450 000€, inscrite au RCS de [Localité 8] sous le numéro 452 210 271, représentée par son gérant en exercice, Monsieur [O] [P],

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Florence DAVID de la SELARL URBAN CONSEIL, avocat au barreau de VIENNE, postulant et plaidant par M^e DANDOIS, avocat au barreau de LYON

INTIMÉE :

S.A.S. [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 2]

représentée par M^e Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par M^e MARICK, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Raphaële FAIVRE, Conseillère,

Assistés lors des débats de Alice RICHET, Greffière.

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 juin 2025, M. BRUNO, Conseiller, a été entendu en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

Faits et procédure :

1. Le 31 août 2006, la Sci Brimo a consenti à la Sas Proved, aux droits de laquelle vient la société [Adresse 5], le bail d’un local à usage commercial situé à Morestel, lieu-dit « [Adresse 6] Marais » et composé d’un bâtiment de 1.251 m² avec parking, brut de béton, hors d’eau, hors d’air, fluide en attente, moyennant un loyer annuel de 120.000 euros HT.

2. Ce bail a stipulé que le preneur était expressément autorisé à effectuer à ses frais tout aménagement rendu nécessaire pour l’exploitation des lieux loués à usage de commerce d’alimentation générale et que tous les aménagements, embellissements et améliorations constituant des immeubles par destination que le preneur pourra faire dans les lieux loués profiteront au bailleur à la fin de la jouissance sans aucune indemnité de sa part. Il a été également stipulé que le bailleur ne pourra exiger du preneur la remise des locaux en l’état primitif.

3. Par acte du 27 septembre 2018, la société Carrefour Proximité France a donné congé pour le 31 mars 2019. Un constat d’état des lieux de sortie a été dressé par huissier le 14 mars 2019.

4. Par acte du 29 juin 2021, la Sci Brimo a fait assigner la société [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de condamnation au paiement de sommes au titre des réparations locatives outre indemnité d’immobilisation.

5. Par jugement du 11 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu a:

— condamné la société Carrefour Proximité France à payer à la Sci Brimo la somme de 800 euros, au titre des réparations locatives ;

— condamné la société [Adresse 5] à payer à la Sci Brimo la somme de 203,50 euros au titre de la moitié des frais de constat d’huissier ;

— débouté la Sci Brimo de ses autres demandes ;

— rejeté la demande de la Sci Brimo, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société [Adresse 5] aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de la Selarl Urban Conseil, avocat, sur son affirmation de droit.

6. La Sci Brimo a interjeté appel de cette décision le 11 août 2023, en toutes ses dispositions, reprises dans l’annexe jointe à sa déclaration d’appel.

7. L’instruction de cette procédure a été clôturée le 15 mai 2025.

Prétentions et moyens de la Sci Brimo :

8. Selon ses conclusions n°3 remises par voie électronique le 28 janvier 2025, elle demande à la cour, au visa des articles 555, 1103, 1217, 1730 à 1732, 1754 et 1755 du code civil :

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société [Adresse 5] à payer à la concluante la somme de 800 euros, au titre des réparations locatives ; celle de 203,50 euros au titre de la moitié des frais de constat d’huissier ; a débouté la concluante de ses autres demandes ; a rejeté la demande de la concluante en application de l’article 700 du code de procédure civile ; a condamné la société Carrefour Proximité France aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de la Selarl Urban Conseil, avocat sur son affirmation de droit ;

— statuant à nouveau, de condamner la Sas [Adresse 5] au paiement de la somme de 152.613,74 euros au titre des réparations locatives;

— de la condamner au paiement de la somme de 620.500 euros, somme à parfaire, au titre d’une indemnité d’immobilisation, ce bien n’ayant pu être reloué depuis le départ du défendeur ;

— d’assortir ces condamnations des intérêts de droit à compter de la demande en justice de première instance, avec capitalisation desdits intérêts ;

— de condamner l’intimée aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de la Selarl Urban Conseil sur son affirmation de droit, ainsi qu’au versement au profit de la concluante d’une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

9. L’intimée expose :

10. – concernant la validité de sa déclaration d’appel, que si l’intimée soutient qu’elle comporte seulement la mention « appel total », sans énumérer les chefs du jugement critiqué ni faire mention d’une annexe susceptible de viser ces chefs, l’article 901 du code de procédure civile dispose cependant que la déclaration d’appel est faite par acte, comportant le cas échéant une annexe, indiquant les chefs de jugement expressément critiqués ; que par arrêt du 7 mars 2024, la Cour de cassation a jugé que l’absence de renvoi spécifique à l’annexe ne peut suffire à provoquer l’annulation de la déclaration d’appel (Civ 2, n°22-20.035) ni priver la déclaration de son effet dévolutif ; qu’en la cause, la concluante a joint, lors du dépôt de sa déclaration d’appel par voie électronique, une annexe comportant les chefs du jugement critiqués ;

11. – sur le fond, que le bail a stipulé que le preneur devra entretenir les lieux en bon état de réparations locatives, seules les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil étant à la charge du bailleur ; que si une clause d’accession a été stipulée concernant les aménagements effectués par le preneur, et que le bailleur ne pourra exiger, en fin de bail, une remise des locaux dans leur état primitif, le tribunal a commis une confusion entre cette remise en état et une obligation général d’entretenir les lieux ; que ces clauses ne permettent pas au preneur de s’abstenir de tout entretien ; que le tribunal n’a pu décider que tous les travaux réalisés par le preneur doivent être retirés de son obligation d’entretenir les lieux ;

12. – en conséquence, que le tribunal n’a pu exclure de l’assiette de l’obligation d’entretien reposant sur le preneur les travaux intérieurs listés dans le devis TAP ainsi que le traitement du sol, la dépose et l’évacuation de l’ossature support de l’enseigne, de la clôture arrière, de la bride de fixation au sol et de la coupe de gougeons visées au devis [G], les travaux visés au devis Elec Mag 38 concernant la dépose de l’éclairage et du faux plafond avec dépose des câbles et relamping, la fourniture et la pose de carrelage selon le devis de la Lyonnaise de Carrelage, le démontage de la climatisation et de l’installation froid visé dans le devis Engie Axima ;

13. – que le tribunal n’a pu retenir que ces travaux résultent d’un usage normal des lieux pendant le bail, alors qu’il appartient au preneur de prouver qu’il a correctement entretenu les locaux et que l’intimée ne fait état d’aucune réparation réalisée pendant la location ;

14. – que la concluante produit un constat dressé par commissaire de justice matérialisant les désordres, outre des devis concernant les travaux de remise en état ;

15. – que l’intimée est mal fondée à soutenir que les travaux extérieurs concernent de grosses réparations relevant de l’article 606 du code civil, puisqu’ils ne concernent pas la structure de l’immeuble et sa solidité générale, les désordres concernant des fissures et des tâches d’humidité résultant d’un défaut d’entretien ; que le devis de la société TAP est ainsi justifié ;

16. – concernant le devis [G], qu’il est justifié par l’impossibilité de fermer les portes du local ;

17. – que le devis Elec Mag 38 concernant les éclairages et la dépose des climatisations et chambres froides est justifié par le fait que l’installation mise en place par le preneur était déplorable, puisque les groupes de froid sont entourés par des grilles de protection qui sont envahies par la végétation ;

18. – que le devis Lyonnaise de Carrelage est justifié par des dégradations résultant d’un usage anormal (carreaux manquants, brisés) ;

19. – que le devis Embellir est justifié par la nécessité de changer des blocs de porte, de reprendre les revêtements muraux et les peintures ;

20. – que le devis Rhône Alpes Acier concerne le bardage et l’étanchéité de la toiture, alors que l’intimée ne prouve pas que les désordres les affectant proviennent d’une usure normale ;

21. – que le devis Engie Axima est justifié par l’absence d’entretien régulier de la climatisation ;

22. – que le devis AIEB concerne une mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage, rendue nécessaire par la réhabilitation du site suite aux manquements du preneur ;

23. – concernant l’indemnisation due au titre de l’immobilisation du local, qu’en raison d’un manquement du preneur à son obligation d’entretien, il doit indemniser le bailleur du préjudice subi résultant de l’impossibilité de relouer les lieux, alors que la concluante n’a pas les moyens de faire l’avance des frais et a été contrainte d’engager une action ; que la concluante a finalement cédé les lieux le 29 juin 2023 à la société Morestel Distribution (enseigne U) afin de stopper les pertes financières ; que la concluante a subi ainsi une perte de loyers pendant 17 trimestres.

Prétentions et moyens de la société [Adresse 5] :

24. Selon ses conclusions n°3 remises par voie électronique le 2 avril 2025, elle demande à la cour, au visa des articles 562 et 901 du code de procédure civile:

— de la recevoir en ses conclusions et, l’y déclarant bien fondée,

— de juger que la cour n’est saisie d’aucune demande par la déclaration d’appel de la société Brimo enregistrée le 14 août 2023.

25. Elle demande à titre subsidiaire, au visa des articles 1134, 1147, 1149 et 1315 dans leur rédaction applicable, et 606, 1719, 1720, 1721 et 1755 du code civil :

— de déclarer la société Brimo mal fondée en son appel et en ses demandes, et l’en débouter ;

— de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

26. Elle demande, en tout état de cause :

— de juger que la compensation légale devra jouer entre toute somme allouée à la Sci Brimo à titre d’indemnité et la créance de restitution du dépôt de garantie de la concluante ;

— de débouter la société Brimo de toute demande contraire ;

— de condamner la société Brimo à payer à la concluante une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner la société Brimo aux entiers dépens.

27. L’intimée soutient :

28. – concernant l’absence d’effet dévolutif de la déclaration d’appel, que les articles 3 et 4 de l’arrêté du 20 mai 2020, relatif à la communication par voie

électronique en matière civile devant les cours d’appel, disposent que lorsqu’un document doit être joint à un acte, cet acte renvoie expressément à ce document ; qu’en l’espèce, la déclaration d’appel comporte simplement la mention « appel total », sans énumérer les chefs du jugement déféré, ni faire référence à une annexe susceptible de les viser ;

29. – sur le fond, qu’il n’existe pas de lien entre l’état des lieux lors du départ de la concluante et leur immobilisation, puisque l’appelante ne justifie d’aucune diligence réalisée en vue de la recherche d’un nouveau locataire, alors qu’elle a attendu plus de six mois pour solliciter des devis et plus d’un an avant d’engager son action ;

30. – que le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 14 mars 2019 ne met en évidence aucune dégradation pouvant empêcher une mise en location, alors que les photographies indiquent que les lieux ont été restitués en bon état général après 13 ans d’exploitation ;

31. – que concernant ce type de local commercial, les enseignes ont l’habitude de procéder, avant l’ouverture du magasin, à des travaux de transformation , de sorte que l’état plus ou moins bon du local est indifférent, sauf au bailleur à accorder une franchise de loyer, ce qui avait été le cas lors de l’entrée dans les lieux de la concluante ;

32. – en outre, que si l’appelante invoque la vente des locaux le 29 juin 2023 à la société Morestel Distribution, celle-ci avait obtenu dès le 21 juin 2021 un permis de construire, de sorte qu’il existait à cette date nécessairement une promesse d’achat ; que le 26 août 2021, la commission départementale d’aménagement commercial a délivré l’autorisation d’exploitation commerciale ; ainsi, que ce projet commercial a induit une immobilisation de l’immeuble non imputable à la concluante ; qu’il en résulte également que le bailleur n’a jamais eu l’intention de relouer les locaux, et qu’il ne justifie ainsi d’aucun préjudice avec les manquements reprochés à la concluante, tant concernant les réparations locatives que l’indemnité d’immobilisation sollicitées ;

33. – concernant l’absence d’obligation pour la concluante de prendre en charge les travaux revendiqués par le bailleur, que le bail a stipulé que les locaux ont été loués clos, couverts, hors d’eau et d’air, fluides en attente, et conformes au descriptif de gros 'uvre annexé, avec l’obligation pour le preneur de les rendre en bon état de réparations locatives, sans pouvoir exiger aucune remise en état ni réparation ; qu’il n’a pas mis à la charge du preneur les réparations locatives occasionnées par la vétusté ou la mise aux normes réglementaires ; qu’il a mis les grosses réparations à la charge du bailleur ;

34. – que si l’article relatif à la restitution du dépôt de garantie stipule que celui-ci sera remboursé au preneur après son départ et exécution des travaux de remise en parfait état locatif, cette clause ne peut prévaloir sur celles précitées ;

35. – qu’en raison d’une location de locaux bruts de béton et de la clause d’accession, la concluante a réalisé, avec l’accord du bailleur, d’importants travaux d’aménagement afin de les rendre conformes à la destination des lieux ; que le bailleur ne peut ainsi demander une remise à l’état primitif ni aucuns travaux de démolition et de curage, faute de clause en ce sens ;

36. – que les travaux et aménagements réalisés par la concluante sont restées sa propriété jusqu’à son départ de sorte que la concluante ne peut se voir imputer des réparations sur les aménagements qu’elle a réalisés ; que l’obligation de restituer les locaux en bon état d’entretien ne porte pas sur ces éléments ;

37. – que statuer autrement reviendrait à faire bénéficier le bailleur d’un double enrichissement, profitant des installations financées par le preneur et de leur remise en état à ses frais, alors que le bailleur a été exonéré de son obligation de délivrance ; que l’appelante cherche ainsi à bouleverser l’économie du contrat ;

38. – concernant les travaux eux-mêmes, que leur coût correspond à une remise à neuf des locaux, de sorte que le bailleur ne peut demander le coût d’une mission de maîtrise d’ouvrage ;

39. – que le devis TAP porte sur des travaux de dépose et de démolition d’installations réalisées par la concluante, qu’elle n’a pas ainsi à prendre en charge ; que les travaux extérieurs de reprise des murs concernent les grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil ;

40. – que le devis [G] concerne également la dépose d’équipements installés par la concluante, alors que le poste concernant des portes à l’entrée est relatif à des désordres imputables à la vétusté ;

41. – que le devis Elec Mag 38 concerne des travaux de remise à neuf et de modification des locaux ne pouvant être imputés au preneur ;

42. – que le devis Lyonnaise de Carrelage concerne des éléments atteints par la vétusté, et réalisés par la concluante ;

43. – que le devis Embellir concerne le même type de travaux ;

44. – que le devis Rhône Alpes Acier ne peut être imputé à la concluante, puisque le constat du 14 mars 2019 ne mentionne pas de dysfonctionnement au niveau du désenfumage, ni d’étanchéité de la toiture ; que le bardage a été restitué dans un état d’usure normale après 13 ans d’exploitation ;

45. – que le devis Engie Axima concerne également des éléments installés par la concluante ;

46. – que le devis Record concernant le remplacement de la porte coulissante de l’entrée fait doublon avec le devis [G] ;

47. – que le devis Saint Clair Electricité n’est pas produit, alors qu’aucun défaut n’a été constaté sur les installations électriques ;

48. – que le devis Adeli n’est pas produit ;

49. – que la facture d’huissier de 407 euros n’a rien à voir avec les travaux revendiqués, alors que c’est l’appelante qui a fait le choix de mandater son propre commissaire de justice pour l’état des lieux de sortie, alors que la concluante avait mandaté son propre huissier ;

50. – plus subsidiairement, que l’obligation de restituer les locaux en bon état n’implique pas celle de les rendre dans leur état neuf, de sorte qu’un coefficient pour vétusté doit être appliqué par année, variable selon le type d’aménagement  ; qu’au regard de la durée de l’exploitation, toute prestation doit ainsi se voir appliquer un coefficient d’au moins 90 % ;

51. – que toute somme allouée à l’appelante doit être déduite de la TVA, puisque l’appelante est en droit de la déduire selon l’article 271.I.1 du code général des impôts, d’autant qu’elle peut également déduire de ses revenus fonciers les dépenses de réparation et d’entretien selon l’article 31.1 du code général des impôts ;

52. – que les sommes éventuelles dues par la concluante doivent être compensées avec le dépôt de garantie de 30.000 euros.

*****

53. Il convient en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 ) Concernant l’effet dévolutif de l’appel :

54. La cour constate que la Sci Brimo a remis, par voie électronique, deux documents : une déclaration d’appel, portant mention d’un « appel total » sans autre précision, et une annexe comportant précisément les chefs du jugement déféré dont elle a sollicité l’infirmation. Au regard de l’article 901 du code de procédure civile et des articles 3 et 4 de l’arrêté du 20 mai 2020, relatif à la communication par voie électronique en matière civile devant les cours d’appel, l’effet dévolutif a ainsi joué, même si la déclaration d’appel comporte simplement la mention « appel total », sans énumérer les chefs du jugement déféré, ni faire référence à une annexe susceptible de les viser, puisque ces deux actes ont été remis au même moment sur le RPVA.

2 ) Sur le fond :

55. Selon le jugement déféré, le locataire a, pendant la durée du bail, une obligation d’entretien et de réparations locatives qui a pour limite la force majeure et la vétusté, ce qui l’exonère de toute réfection ou remise en état dès lors que l’état de la chose louée ne résulte que de l’usage normal de celle-ci. En fin de bail, le bailleur n’est pas tenu de faire les réparations à la place du preneur, notamment en faisant l’avance des frais et peut attendre que soit fixée l’indemnité qui sera due du fait de la carence du locataire pour engager les travaux, de même qu’il peut prétendre à une indemnisation d’immobilisation pour la durée des travaux. En application des articles 1719, 1719-2 et 1720 du code civil, et sauf clause contraire, le bailleur doit quant à lui délivrer la chose louée «en bon état de réparations de toute espèce » et ainsi mettre le local en l’état (en effectuant aussi bien de grosses réparations que des réparations d’entretien) pour que le preneur puisse effectivement exercer l’activité prévue au contrat de bail et le bailleur doit entretenir le bien loué en l’état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. Ainsi, le bailleur doit prendre en charge les réparations d’entretien ou de gros entretien visées à l’article 605 du code civil, les grosses réparations au sens de l’article 606, c’est à dire celles relatives à la structure et la solidité de l’immeuble et les dépenses rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure.

56. Le tribunal a énoncé qu’en l’espèce, plusieurs clauses excluent pour partie cette répartition. En effet, le bail stipule que le preneur est expressément autorisé à effectuer à ses frais tout aménagement rendu nécessaire pour l’exploitation des lieux loués à usage de commerce d’alimentation générale, alors que ces aménagements relèvent en principe de l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur et que tous les aménagements, embellissements et améliorations constituant des immeubles par destination que le preneur pourra faire dans les lieux loués profiteront au bailleur à la fin de la jouissance sans aucune indemnité de sa part, ce qui consiste en une clause d’accession impliquant expressément pour le preneur la suppression de son obligation de restitution des locaux en leur état primitif. En revanche, il est expressément stipulé que le preneur est tenu d’entretenir les lieux loués pendant la durée du

bail en bon état de réparations locatives et d’entretien et que les grosses réparations telles que définies à l’article 606 du code civil restent à la charge du bailleur, ce qui est conforme à la répartition de l’obligation d’entretien telle que retenue par le code civil en sorte que toutes les réparations autres que locatives incombent au bailleur outre celles dues à la vétusté.

57. Il a retenu que si la clause relative au dépôt de garantie oblige le preneur à verser une somme de 30.000 euros à ce titre, remboursable après le départ du preneur, « sous réserve d’exécution de toutes les clauses et conditions du bail, notamment après exécution des travaux de remise en parfait état locatif des locaux loués », elle ne met pas à sa charge d’obligation autre que celle de restituer les lieux en bon état d’entretien et de réparations locatives sauf à comporter une contradiction qu’il y a lieu d’interpréter dans le sens le plus favorable au preneur, en application de l’article 1162 du code civil. L’obligation d’entretien du preneur relève donc du droit commun. Il en a déduit que le locataire est donc exonéré de toute réfection ou remise en état dès lors que l’état de la chose louée ne résulte que de l’usage normal de celle-ci, de remise des lieux dans leur état primitif, des grosses réparations.

58. Le premier juge a également indiqué que s’agissant de l’assiette des obligations du preneur, il y a lieu de tenir compte de ce que le bailleur ne devient propriétaire par accession des aménagements effectués dans les lieux par le preneur qu’en fin de bail, en sorte qu’il n’y a pas lieu d’imputer au preneur le coût des travaux de réparation sur ces aménagements. Il y a donc lieu d’exclure de l’assiette de l’obligation d’entretien du preneur les travaux intérieurs listés dans le devis TAP ainsi que le traitement du sol, qu’il s’agisse de l’option 1 ou 2, la dépose et l’évacuation de l’ossature support enseigne, de la clôture arrière, de la bride de fixation au sol et de la coupe de gougeons visée au devis [G], les travaux visés au devis Elec Mag 38 de dépose éclairage et faux plafond, relamping, dépose et déconnexion des câbles du magasin, la fourniture et la pose de carrelage et plinthes chiffrés au devis Lyonnaise de Carrelage, le démontage de la climatisation et l’installation froid visé au devis Engie Axima dont la Sci Brimo est devenue propriétaire.

59. Il a constaté :

* que les travaux extérieurs listés dans le devis TAP (traitement fissures, enduit) relèvent du l’usure normale des lieux au vu du constat d’huissier où il est mentionné la présence de fissurations superficielles ;

* que les travaux de dépose et évacuation de la porte rapide, du remplacement de la porte métallique 2 vantaux, du remplacement de la porte métallique arrière, avec remplacement des cylindres et graissage chiffrés dans le devis [G], ne sont pas nécessaires au vu du constat d’huissier qui mentionne que les deux rideaux métalliques côté entrée sont fonctionnels, que la porte arrière est largement rouillée et qu’une baguette de protection en pied de vantail gauche de la porte gauche est absente, que la porte coulissante côté sortie présente un capteur de mouvement cassé, et que la porte coulissante côté entrée présente chacune un capteur de présence non fonctionnel et ne se ferme plus complètement, en sorte que le remplacement de chacune de ces portes ne relèvent pas des réparations locatives qui consistaient à changer les capteurs défectueux et repeindre la porte rouillée, travaux qui ne sont pas chiffrés ;

* que les travaux du devis [G] concernant l’échelle d’accès, les barres d’accroche, l’échelle 2 brins avec crochet, le support d’échelle et la repose du garde-corps devant accès toiture ne correspondent à aucune mention du constat d’huissier et il n’est pas possible de savoir en quoi consistent ces travaux;

* que les travaux visés au devis Embellir résultent de l’usage normal des lieux pendant 16 ans ;

* que les travaux visés au devis Rhône Alpes Acier relèvent pour la reprise du bardage de l’usure normale et ne correspondent à aucune mention du constat d’huissier s’agissant du désenfumage et de l’étanchéité ;

* que les travaux du devis Saint Clair Electricité intitulés par la demanderesse « mise en sécurité électricité » ne correspondent à aucune constatation de l’huissier ;

* que le devis AI2B relatif à l’assistance à maîtrise d''uvre ne peut relever de l’obligation de réparations locatives impliquant au contraire des travaux de remise en état des lieux d’ampleur.

60. Le tribunal a retenu, en revanche, que le devis de nettoyage Adéli avec remise en état des sols, des vitres et des sanitaires à hauteur de 800 euros HT doit être pris en charge par la société [Adresse 5] au titre de son obligation d’entretien.

61. Concernant la demande d’indemnité d’occupation, il a enfin indiqué qu’elle n’est pas fondée compte tenu de la teneur de la décision, étant précisé que ce préjudice n’est dans son existence nullement justifié.

62. La cour constate que le bail précise que les locaux sont délivrés bruts de béton. Les aménagements sont ainsi à la charge du preneur, et deviennent la propriété du bailleur au terme du bail. Le bailleur ne peut exiger aucune remise en état des lieux dans leur configuration originelle. Il en résulte que l’obligation d’entretien du preneur ne peut concerner que les locaux dans leur état originel, et il n’est point responsable de la vétusté, ou des grosses réparations, le bail les mettant expressément à la charge du bailleur. Restant propriétaire des aménagements qu’il a réalisés pendant le bail jusqu’à sa résiliation, le preneur n’a que l’obligation de les laisser, à son départ, dans l’état dans lequel ces aménagements se trouvent.

63. La cour relève que le constat du 14 mars 2019 réalisé à la demande du bailleur indique les éléments suivants :

* Façade principale et aménagements côté entrée : zone humide verdâtre de type infiltration, crépi écaillé en dessous de cette zone, présence d’affichage extérieurs, fissurations partielles du crépi, bardage métallique présentant de nombreux impacts principalement en partie basse, et des perforations correspondant à des zones de fixation des rails de stock des caddies, tiges filetées dépassant du sol.

* Arrière du local : impact important dans le bardage, présence d’une caméra qui n’est plus utilisée, tôle de protection de pied de façade impactée et arrachée, porte arrière rouillée largement avec manque d’une baguette de protection, les grilles de protection des chambres froides sont envahies par la végétation, un appui de fenêtre verdâtre, grille anti-effraction rouillée, impacts sur le bardage.

* Toiture : pas d’observation.

* [Localité 7] entrée principale : rideaux métalliques fonctionnels, capteur de mouvement cassé sur la porte côté sortie, capteur non fonctionnel sur le côté entrée, les portes côté entrée ne ferment plus complètement laissant une large ouverture et seul le rideau métallique sécurise les lieux.

* Local technique à droite en entrant : peintures partiellement réalisées, aménagements mobiliers sales, cloisons marquées et perforées, dalle fissurée au niveau de la bouche de WC, joint de porte hors d’usage, carrelage endommagé et murs bruts dans la salle des coffres.

* Surface commerciale : carrelage sale, nombreux carreaux endommagés et plusieurs rangs manquants, nombreux trous rebouchés ou non, tuyaux en plastique dépassant du sol, revêtements muraux et peinture à reprendre, dalles de plafond à remplacer.

* Zone arrière : nombreuses perforations du carrelage, carreaux cassés, dalles de plafond présentant des marques d’infiltration. Dans les chambres froides : sol en très mauvais état et carrelage arraché.

* Zone d’approvisionnement : mur et sol bruts, porte non coulissante, rail à reprendre, rambarde de protection arrachée.

* Partie sanitaire : zone entièrement à rafraîchir, sanitaires sales et encrassés, grille VMC arrachée, éclairage non fonctionnel dans tous les espaces.

* Salle de pause : carrelage sale et impacté, cloisons avec quelques perforations, dalles de plafond présentant des infiltrations et perforations.

64. La cour constate que si aucune photo n’est annexée au constat, les devis TAP, [G], Record (qui fait effectivement doublon avec le devis [G] concernant les portes coulissantes à l’entrée), Elec Mag 38, Lyonnaise de Carrelages, comportent des photos conformes avec le constat d’huissier. En dehors des sols très dégradés dans la surface de vente, les locaux sont dans un état d’usage. Le devis Rhône Alpes Acier montre les désordres concernant les bardages, conformes au constat, et concerne également la vérification et la reprise des éléments de désenfumage, outre une reprise d’étanchéité en toiture. Le devis Engie concerne le démontage de la climatisation. Le devis Saint Clair Electricité concerne les éléments électriques et de sécurisation. La facture Adéli concerne des travaux de nettoyage général pour 800 euros HT. Le devis Embellir concerne la pose de deux portes, le remplacement de dalles de plafond, des travaux de peintures.

65. Elle rappelle que les locaux ont été loués bruts de béton, et qu’ils ont été aménagés par le preneur, le bailleur ne devenant propriétaire de ces aménagements qu’à l’occasion de la résiliation du bail. L’obligation d’entretien du preneur ne concerne ainsi que ce qui lui a été remis lors de son entrée dans les lieux, et ne s’étend pas aux aménagements qu’il a réalisés, puisqu’ils sont restés sa propriété jusqu’à son départ. Le bailleur, qui ne peut exiger une remise des lieux dans leur état originel, devient ainsi propriétaire des aménagements dans l’état dans lequel il se trouve lors de la résiliation du bal.

66. Or, en dehors des bardages, éléments assurant le clos et le couvert du bâtiment, pour lesquels la preuve de désordres est rapportée, mais qui résultent d’un usage normal de la structure commercial pendant 13 ans, le bailleur ne rapporte pas la preuve d’un défaut d’entretien du preneur concernant les locaux selon leur état originel.

67. Il résulte de ces motifs, ajoutés à ceux pertinents des premiers juges qu’il convient de confirmer, que le tribunal judiciaire a justement rejeté la quasi totalité des demandes du bailleur, lequel est ainsi mal fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation, en raison de l’absence de désordres nécessitant des travaux que le preneur devrait prendre à sa charge, à l’exception de frais de menu nettoyage comme il sera indiqué ci-dessous, nettoyage ne nécessitant aucune immobilisation des lieux donnés à bail.

68. La cour ne peut que confirmer la condamnation du preneur au paiement de la somme de 800 euros au titre de frais de nettoyage, outre celle de 203,50 euros au titre de la moitié des frais de constat, cette condamnation n’étant pas remise en cause par le preneur qui sollicite la confirmation du jugement déféré.

69. La décision entreprise sera ainsi confirmée en ses dispositions soumises à la cour.

70. Y ajoutant, la cour ordonnera la compensation entre les sommes dues par le preneur et le dépôt de garantie de 30.000 euros en possession du bailleur.

71. Succombant en son appel, la Sci Brimo sera condamnée à payer à la société [Adresse 5] la somme complémentaire de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu les articles du 1134, 1147 et suivants, 1315 du code civil (anciens), 609, 1719 et suivants du code civil ;

Déclare qu’elle est valablement saisie par la déclaration d’appel de la Sci Brimo ;

Confirme le jugement déféré en ses dispositions soumises à la cour ;

y ajoutant ;

Condamne la Sci Brimo à payer à la société [Adresse 5] la somme complémentaire de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne la compensation des sommes dues par la société Carrefour Proximité France avec le dépôt de garantie conservé par la Sci Brimo ;

Condamne la Sci Brimo aux dépens d’appel ;

Signé par M^me FIGUET, Présidente et par M^me RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente