Cour d'appel de Grenoble, Chambre commerciale, 13 février 2025, n° 22/03980

CA Grenoble
Infirmation 13 février 2025

Arguments

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Accepté
Inexistence de notification au preneur
La cour a jugé que le congé n'a pas été signifié au véritable preneur, ce qui entraîne sa nullité.
Accepté
Droit au renouvellement du bail
La cour a constaté que le bail commercial s'est renouvelé de plein droit en raison de la nullité du congé.
Rejeté
Droit à l'indemnité d'éviction
La cour a jugé que l'appelante n'était pas créancière de l'indemnité d'éviction, car elle n'était pas désignée comme preneur dans le contrat de bail.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a condamné l'intimé à payer une somme à l'appelante au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, ch. com., 13 févr. 2025, n° 22/03980
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	22/03980
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	14 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre PALOMBARichard DAZIN
Parties :	S.A.R.L. LES CHALETS DE [ Localité 8 ] MEAN immatriculée au RCS de [ Localité 9 ] sous le c/ Société GROUPE NOEMYS ' ( ex GROUPE MONA LISA ) au capital de 3 200 000 euros immatriculée au RCS d ' [ Localité 7 ] sous le

Texte intégral

N° RG 22/03980 – N° Portalis DBVM-V-B7G-LSKG

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL LX GRENOBLE-

CHAMBERY

M^e Guillaume PIALOUX

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 13 FEVRIER 2025

Appel d’un jugement (N° RG 19/00930)

rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9]

en date du 24 octobre 2022

suivant déclaration d’appel du 07 novembre 2022

APPELANTE :

S.A.R.L. LES CHALETS DE [Localité 8] MEAN immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 521 906 719, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège,

[Adresse 20]

[Localité 1]

représentée par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et par M^e Richard DAZIN, avocat au barreau de MARSEILLE,

INTIMÉ :

M. [F] [V]

né le 30 Janvier 1987 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 6] (Belgique)

représenté par M^e Guillaume PIALOUX, avocat au barreau des HAUTES-ALPES, postulant et par M^e Pierre PALOMBA, avocat au barreau de PARIS,

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

Société GROUPE NOEMYS’ (ex GROUPE MONA LISA) au capital de 3 200 000 euros immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le n° 522 380 245, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Adresse 16]

[Localité 3]

représentée par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et par M^e Richard DAZIN, avocat au barreau de MARSEILLE,

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Raphaële FAIVRE, Conseillère,

Assistés lors des débats de Alice RICHET, Greffière.

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 décembre 2024, M. BRUNO, Conseiller, a été entendu en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

Faits et procédure :

Par acte sous seing privé du 26 août 2010, [H] [R] a consenti à la société SEML un bail commercial pour une durée de neuf années à échéance au 25 août 2019, sur un bien sis [Adresse 18]), lot n°19. Le 20 mai 2015, [F] [V] est devenu propriétaire du bien par jugement d’adjudication.

Le 15 juin 2015, un avenant au bail a été signé par monsieur [V] et le preneur, désigné comme la société [Adresse 19], Sarl immatriculée au RCS de [Localité 9], afin de substituer le nouvel acquéreur à l’ancien bailleur.

Par courrier en date du 12 juin 2018, [H] [P] a sollicité, en qualité de gérant, le renouvellement du bail à son échéance. Par acte d’huissier délivré le 7 septembre 2018 à la Sas SEML Mona Lisa, [F] [V] a refusé le renouvellement du bail.

Par acte d’huissier du 21 octobre 2019, la Sarl Les Chalets de [Localité 8] Méan, inscrite au RCS de Gap, a assigné [F] [V] devant le tribunal de grande instance de Gap devenu tribunal judiciaire, afin de juger nul et de nul effet le congé sans offre de renouvellement signifié par monsieur [V] à la Sas Mona Lisa Les Chalets de [Localité 8] Méan par exploit du 7 septembre 2018; de dire et juger que le bail commercial consenti par acte sous seing privé du 26 août 2010 s’est renouvelé pour neuf nouvelles années à compter du 26 août 2019 aux clauses et conditions du bail expiré.

Elle a demandé subsidiairement de condamner monsieur [V] à verser à la Sarl Les Chalets de [Localité 8] Méan la somme de 13.185,67 euros au titre de l’indemnité d’éviction, et très subsidiairement, l’organisation d’une expertise avec mission de déterminer et de chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction.

En tout état de cause, elle a sollicité de dire et juger que la Sarl Les Chalets de [Localité 8] Méan aura le droit de se maintenir dans les lieux sans être troublée dans sa jouissance, aux clauses et conditions du bail expiré jusqu’à complet paiement de l’indemnité d’éviction.

Par jugement du 24 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Gap a :

— débouté la Sarl Les Chalets de [Localité 8] Méan de sa demande tendant à voir annuler le refus de renouvellement du bail signi’é le 7 septembre 2018 à la Sas SEML ;

— débouté la Sarl Les Chalets de [Localité 8] Méan de sa demande tendant à voir renouveler le bail commercial consenti le 26 août 2010 ;

— débouté la Sarl Les Chalets de [Localité 8] Méan de sa demande en paiement à l’encontre de [F] [V] ;

— condamné la Sarl Les Chalets de [Localité 8] Méan à payer à [F] [V] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société à responsabilité limitée Les Chalets de [Localité 8] Méan aux dépens.

La Sarl Les Chalets de [Localité 8] Méan a interjeté appel de cette décision le 7 décembre 2022 en toutes ses dispositions, reprises dans son acte d’appel.

L’instruction de cette procédure a été clôturée le 14 novembre 2024.

Prétentions et moyens de la Sarl Les Chalets de [Localité 8] Méan et de la société Groupe Noemy’s Sas ex Groupe Mona Lisa:

Selon leurs conclusions remises par voie électronique le 30 janvier 2023, elles demandent à la cour, au visa de l’article 9 de l’ordonnance n°2016-31 du 10 février 2016, de l’article 1161 du code civil dans sa version applicable à l’espèce, des articles L.145-9 et L.145-10, L.145-14, L.145-17 et L.145-28 du code de commerce, des articles 328 et 329 du code de procédure civile ;

— de réformer le jugement entrepris, et statuant à nouveau ;

— de dire et juger nul et de nul effet le congé sans offre de renouvellement signifié par monsieur [V] à la Sas Mona Lisa Les Chalets de [Localité 8] Méan par exploit de Me [G] du 7 septembre 2018 ;

— de dire et juger que le bail commercial consenti par acte sous seing privé du 26 août 2010 s’est renouvelé pour neuf nouvelles années à compter du 26 août 2019 aux clauses et conditions du bail expiré ;

— subsidiairement, de condamner monsieur [V] à verser à la Sarl Les Chalets de [Localité 8] [Adresse 14] la somme de 13.185,67 euros au titre de l’indemnité d’éviction ;

— plus subsidiairement encore, de recevoir l’intervention volontaire de la Sas Noemy’s anciennement dénommée Groupe Mona Lisa ;

— de condamner monsieur [V] à payer à la Sas Noemy’s Group la somme de 13.185,67 euros à titre d’indemnité d’éviction à compter du 25 août 2019 ;

— de condamner monsieur [V] au paiement de la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance et d’appel avec distraction en ce qui concerne ces derniers, au profit de la Selarl Lexavoué Grenoble agissant par M^e Alexis Grimaud, avocats aux offres et affirmations de droit.

Elles soutiennent :

— que le bail contient une clause de substitution ainsi libellée : «en raison de la multiplicité des hôtels et des résidences repris et gérés par la société SEML, celle-ci entend constituer une société d’exploitation par établissement. En conséquence, la société SEML aura à tout moment la possibilité de se substituer, pour l’exécution des présentes, une société filiale au sens du code de commerce» ; que de ce fait, la société SEML s’est depuis l’origine substituée la Sarl Les Chalets de [Localité 8] Méan pour l’exploitation de la résidence de tourisme, ce que l’intimé ne saurait prétendre ignorer, pour avoir perçu depuis plusieurs années le règlement du loyer de la part de la Sarl Les Chalets de [Localité 8] Méan, qui lui adresse au surplus chaque année le récapitulatif des loyers perçus pour sa déclaration fiscale ;

— cependant, que le 7 septembre 2018, l’intimé a choisi de mettre un terme à ce bail commercial et a fait délivrer un congé sans offre de renouvellement en offrant le paiement d’une indemnité d’éviction à la Sas SEML Mona Lisa domiciliée à [Localité 7], devenue par changement de dénomination la Sas Groupe Mona Lisa, puis aujourd’hui Noemy’s Group, toujours par changement de dénomination, alors qu’elle n’est pas le preneur du bail commercial en sorte de quoi le congé ainsi délivré est nul et se trouve dépourvu de tout effet, puisque par l’effet de la clause de substitution, le locataire du bail commercial est la Sarl Les Chalets de [Localité 8] Méan ;

— que si le tribunal a estimé que la Sarl Les Chalets de [Localité 8] Méan échoue à rapporter la preuve que le bailleur était informé de la substitution prévue par l’article 12 du bail, cet article a prévu expressément la possibilité pour la SEML de se substituer une société d’exploitation ; que cet article n’exige pas que la substitution soit notifiée au bailleur ; qu’il semble que le tribunal ait appliqué les règles en matière de cession, alors que le bail n’a pas été cédé et qu’il n’y a eu aucune novation ; que le preneur a accepté contractuellement une telle substitution pour l’exécution du bail, de sorte qu’il est tenu de toutes les obligations envers la société ainsi substituée ;

— que lors de la signature de l’avenant du 15 juin 2015, cette substitution était déjà opérée, le preneur étant alors la [Adresse 19], devenue par simple changement de dénomination la Sarl Les Chalets de [Localité 8] Méan ; que l’intimé ne peut ainsi soutenir qu’il a pu penser que le preneur était la Sas Groupe Mona Lisa ;

— subsidiairement, que la Sarl Les Chalets de [Localité 8] Méan a formé en première instance une demande de paiement de l’indemnité d’éviction de 13.185,67 euros, chiffrée en fonction du rapport établi par monsieur [M]; que l’intimé a alors conclu à ce que cette indemnité dont il se reconnaît débiteur soit fixée à cette somme ; que le tribunal a cependant considéré qu’il ne s’agissait pas d’une demande au sens de l’article 4 du code de procédure civile, et a débouté la Sarl Les Chalets de [Localité 8] Méan de sa demande pourtant acceptée par le bailleur, au motif qu’elle n’établissait pas être le locataire ; qu’en raison de l’infirmation du jugement en ce qu’il a estimé que la Sarl Les Chalets de [Localité 8] Méan n’était pas le preneur, cette décision doit être réformée et le bailleur condamné au paiement de cette indemnité ;

— à titre infiniment subsidiaire, si la cour doit confirmer le jugement déféré sur la validité du congé, que la Sas Noemy’s Goup est recevable en son intervention volontaire, de sorte que l’intimé doit être condamné à lui payer l’indemnité d’éviction.

Prétentions et moyens de [F] [V] :

L’intimé a remis le 10 avril 2024, par voie électronique, ses conclusions. Cependant, par ordonnance juridictionnelle du 26 septembre 2024, le magistrat chargé de la mise en état a, suite à l’incident soulevé par l’appelante :

— déclaré recevables les conclusions d’incident remises le 10 avril 2024 par la Sarl Les Chalets de [Localité 8] Méan ;

— déclaré irrecevable la demande de [F] [V] tendant à voir constater le défaut de qualité à agir de la Sarl Les Chalets de [Localité 8] [Adresse 14] ;

— déclaré irrecevables les conclusions d’intimé remises par [F] [V] le 10 avril 2024, ainsi que les pièces communiquées et déposées au soutien de ces conclusions ;

— débouté [F] [V] de sa demande de réouverture des débats ;

— condamné [F] [V] aux dépens de l’incident ;

— condamné [F] [V] à payer à la Sarl Les Chalets de [Localité 8] [Adresse 14] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté [F] [V] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*****

Il convient en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon le tribunal judiciaire, l’article 12 du bail concernant la désignation des parties désigne le preneur comme étant la société SEML, dont le siège social est à Paris, société immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris. Il intègre une clause de substitution ainsi rédigée « En raison de la multiplicité des hôtels et résidences repris et gérés par la société SEML, celle-ci entend constituer une société d’exploitation par établissement. En conséquence, la société SEML aura la possibilité de se substituer pour l’exécution des présentes à toutes personnes morales de son choix''.

Le tribunal a également relevé que l’avenant au bail commercial signé le 15 juin 2015 ayant pour objet la substitution de monsieur [V] au précédent propriétaire en qualité de bailleur, désigne le preneur comme étant «la société [Adresse 19], Sarl dont le siège social est [Adresse 10], immatriculée au RCS de Gap. L’article 1er de l’avenant stipule que «le bail commercial du 26 août 2010 continue à poursuivre ses pleins effets, seuls la désignation du bailleur en étant modi’ée ''.

Selon le tribunal, il résulte de ces éléments que le preneur à bail initial est la société SEML, immatriculée au RCS de Paris, devenue Groupe Mona Lisa, immatriculé au RCS d’Aix en Provence sous le même numéro par transfert du RCS de Paris en date du 30 avril 2015 ainsi qu’établi par l’extrait Kbis produit par monsieur [V]. Si le contrat de bail prévoit que la société SEML peut se substituer toute personne morale de son choix, la Sarl Les Chalets de [Localité 8] Méan échoue à rapporter la preuve que le bailleur a été informé d’une substitution, alors que l’avenant du 15 juin 2015 stipule expressément qu’il modifie la seule désignation du bailleur, et que le courrier sollicitant le renouvellement du bail, signé par [H] [P] désigné comme «gérant», est un courrier à en-tête de «Mona Lisa -Les Chalets de [Localité 8] Méan », dont les mentions de bas de page sont intrinsèquement ambiguës en ce qu’elles indiquent d’une part « Mona Lisa Les Chalets de [Localité 8] Méan » suivie de l’adresse du siège social du groupe Mona Lisa, et d’autre part en plus petite police «Sarl Les Chalets de [Localité 8] Méan -siret 521 906 719 00021 -RCS [Localité 9] », étant précisé que [H] [P] s’avère être le gérant du groupe Mona Lisa.

Le tribunal a ainsi indiqué que dès lors que la Sarl Les Chalets de [Localité 8] Méan échoue à établir sa qualité de locataire au titre du bail litigieux, elle ne peut qu’être déboutée de sa demande de renouvellement dudit bail auquel elle n’est pas partie, peu important la validité par ailleurs du refus de renouvellement signifié par acte d’huissier à la «Sas SEML Mona [Adresse 13] [Adresse 2] » le 7 septembre 2018, qu’elle n’est pas davantage fondée à contester du fait de sa qualité de tiers au contrat de bail.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’éviction formée par la Sarl Les Chalets de [Localité 8] Méan, le tribunal a énoncé que le bailleur ne conteste pas le montant de l’indemnité d’éviction, mais que toutefois, la Sarl Les Chalets de [Localité 8] Méan n’est pas créancière de l’indemnité d’éviction dès lors qu’elle n’est pas désignée comme preneur dans le contrat de bail et qu’elle ne démontre pas davantage le substituer. En outre, la demande de monsieur [V] tendant à voir « 'xer '' le montant de l’indemnité d’éviction ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Seul le preneur à bail, qui n’a pas été mis en cause, peut solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction à son pro’t.

La cour constate que le bail initial a été conclu entre monsieur [R] et la société SEML, domiciliée à [Localité 17] et inscrite au RCS de [Localité 17] sous le numéro 522 380 245. L’article 12 prévoit pour le preneur la faculté de se substituer toute personne morale de son choix pour l’exploitation de la résidence, dénommée Le [Localité 8] [Adresse 14] située aux [Localité 15].

La cour relève que cette stipulation n’emporte pas cession d’une créance, mais qu’il s’agit de la possibilité de transférer le bail lui-même à une filiale du preneur initial. Ainsi que relevé par le premier juge, le contrat de bail prévoit que la société SEML peut se substituer toute personne morale de son choix. La cour en retire que le bailleur a, par avance, accepté une cession du bail. Le bail ayant été conclu avant l’entrée en vigueur du nouvel article 1216 du code civil, il n’a été nécessaire ni d’un écrit, ni d’une notification de cette cession au bailleur. En outre, cette cession a été nécessairement acceptée par le bailleur, puisque l’avenant du 15 juin 2015, faisant suite à l’acquisition par l’intimé de l’appartement donné à bail, a été conclu par monsieur [V] et la Sarl Résidences Les [Localité 15], avec le numéro SIRET 521 906 719.

Cet avenant signé suite à l’acquisition de l’appartement C207 par monsieur [V] et la Sarl [Adresse 19], sise dans cette commune et immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 521 906 719 00021, indique qu’elle est représentée par son gérant [H] [P]. Cet avenant a été établi par le preneur, et comporte en bas de page la mention « Les Chalets de [Localité 8] Méan », avec une adresse de correspondance située à [Localité 7]. Le numéro Siret est repris.

Le Kbis de la Sarl à associé unique Les Chalets de [Localité 8] [Adresse 14] précise que son objet est l’hébergement de courte durée para-hôtelier. Son gérant est [H] [P]. Son siège social est sis [Adresse 11]. Son numéro RCS est le 521 906 719 avec immatriculation au RCS de [Localité 9]. Il est identique à celui de la Sarl [Adresse 19].

La cour constate ainsi que l’appelante est bien ainsi titulaire du bail, suite à la substitution permise par le contrat, ayant simplement changé de dénomination. Ainsi, le courrier du 12 juin 2018 adressé au bailleur afin de voir renouveler le bail commercial, a été rédigé sur une lettre à en-tête de « Mona Lisa Les Chalets de [Localité 8] [Adresse 14] ». En bas de page, cette dénomination est reprise, mais avec ensuite la mention «Sarl Les Chalets de [Localité 8] Méan, SIRET 521 906 719 00021 RCS [Localité 9] ».

Or, le refus de renouvellement du bail du 7 septembre 2018 a été signifié à la Sas Seml Mona Lisa, à [Localité 7]. Il s’agit d’une société distincte de l’appelante, qui a pris la qualité de preneur suite à sa substitution dans les droits de la Sas SEML, par application de l’article 12 du bail.

En raison de la substitution intervenue dans les droits de la Sas SEML, dont a été informé le bailleur lors de la signature de l’avenant du 15 juin 2015, spécifiant que la Sarl Résidences les [Localité 15], devenue Sarl Les Chalets de [Localité 8] Méan, est le « preneur », la cour ne peut que retenir que le refus de renouvellement du bail du 7 septembre 2018 n’a pas été signifié au preneur. Le congé est ainsi nul, et le bail commercial a été renouvelé de plein droit. Le jugement déféré ne peut ainsi qu’être infirmé en toutes ses dispositions.

Ainsi que sollicité par l’appelante, la cour ne pourra que juger que ce bail s’est renouvelé pour neuf années à compter du 26 août 2019, aux clauses et conditions du bail expiré. Il n’y a pas ainsi lieu de statuer sur les prétentions subsidiaires de l’appelante, concernant notamment la condamnation de l’intimé au paiement d’une indemnité d’éviction.

Succombant devant cet appel, monsieur [V] sera condamné à payer à l’appelante la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu les articles L.145-1 et suivants du code de commerce ;

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau ;

Déclare nul et de nul effet le congé sans offre de renouvellement signifié par monsieur [V] à la Sas Mona Lisa Les Chalets de [Localité 8] Méan le 7 septembre 2018 ;

Dit que le bail commercial consenti par acte sous seing privé du 26 août 2010 s’est renouvelé pour une période de neuf années à compter du 26 août 2019 aux clauses et conditions du bail expiré ;

Condamne [F] [V] à payer à la Sarl Les Chalets de [Localité 8] Méan la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [F] [V] aux dépens exposés en première instance et en cause d’appel, avec distraction au profit de la Selarl Lexavoué Grenoble, agissant par M^e Alexis Grimaud, avocat, pour ceux exposés devant la cour.

Signé par M^me FIGUET, Présidente et par M^me RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente