N° RG 24/01235 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MF42

N° Minute :

C2

Copie exécutoire délivrée

le :

à

M^e Carole GIACOMINI

M^e Déborah PERCONTE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section B

ARRÊT DU MARDI 27 JANVIER 2026

Appel d’un Jugement (N° R.G. 23/4724) rendu par le Juge des contentieux de la protection de Grenoble en date du 08 février 2024, suivant déclaration d’appel du 21 Mars 2024

APPELANT :

M. [V] [C]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représenté par M^e Carole GIACOMINI, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIM ÉE :

S.A.S. ALDA ALDA, au capital social de 1.000 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de GRENOBLE sous le numéro 909.654.634, représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par M^e Déborah PERCONTE, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, faisant fonction de présidente de la chambre civile Section B

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Jean-Yves Pourret, conseiller

Assistés de M^me Alice RICHET, greffière présente lors de l’audience et assistés de M^me Solène Roux, greffière présente lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 novembre 2025, M^me Ludivine Chetail, conseillère qui a fait son rapport, assistée de M^me Alice RICHET, greffièrer a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat de bail en date du 1er mai 1999 consenti par la société Développement Hôtellerie de Tourisme, Mme [O] [N], épouse de M.[V] [C], a pris en location un logement, appartenant à la société SOMARI, situé à [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 800 francs (121,96 euros), comprenant les charges.

Le 29 mars 2007, la société Maaf Assurances a acquis le logement de la société Somari, puis l’a vendu le 28 janvier 2022, à la société ALDA.

Le bail s’est poursuivi entre la SAS ALDA et M. [V] [C], qui a conservé le logement à la suite de son divorce en 2009.

Par courrier du 25 août 2022, la SAS ALDA a mis en demeure M. [C] de payer le montant des régularisations annuelles des charges pour les années 2021 et 2022.

Par acte d’huissier en date du 7 septembre 2023, la SAS ALDA a fait assigner M. [V] [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail pour défaut de règlement des charges locatives des années 2012 et 2022 ; et le voir condamné au paiement de diverses sommes.

Par jugement du 8 février 2024, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

— déclaré irrecevable la demande au titre de la nullité de la vente intervenue entre la société MAAF assurance et la SAS Alda ;

— dit que M. [V] [C] devra libérer les lieux ;

— ordonné à défaut de départ volontaire l’expulsion de M. [V] [C] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique du logement situé au [Adresse 2] ;

— fixé une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 30 juillet 2023 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié et qui sera indexé selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

— condamné M. [V] [C] à payer à la SAS Alda l’indemnité d’occupation comme fixée si avant jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamné M. [V] [C] à payer à la SAS Alda la somme de 1 527,33 euros correspondant au montant des régularisations des charges impayées des années 2021 et 2022 arrêté au 30 mai 2023 outre intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 août 2022 sur la somme de 1 110,80 euros et à compter de celle du 30 mai 2023 pour le reste ;

— dit que les règlements intervenus postérieurement au 30 mai 2023 viendront en déduction de cette somme ;

— dit que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

— condamné M. [V] [C] à payer à la SAS Alda la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— débouté M. [V] [C] de ses demandes de dommage et intérêts pour préjudice moral et procédure abusive ;

— débouté M. [V] [C] de sa demande d’amende civile ;

— condamné M. [V] [C] a payé à la SAS Alda la somme de 2 000 euros sans intérêt en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toutes les autres demandes ;

— condamné M. [V] [C] à supporter les dépens de l’instant comprenant le coût du commandement de payer en date du 30 mai 2023.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 21 mars 2024, M. [V] [C] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 1er octobre 2025, l’appelant demande à la cour d’infirmer le jugement, de se déclarer compétente matériellement pour trancher l’intégralité de ses demandes, de les déclarer recevables et bien fondées et :

À titre principal, sur l’absence de résiliation du bail et sur l’absence de sommes dues par M. [C] à la société ALDA :

— annuler la vente intervenue entre la société MAAF assurances et la SAS ALDA et, à tout le moins, la déclarer inopposable à M. [C],

— constater l’accord intervenu entre M. [C] et la SAS ALDA pour la poursuite du contrat de bail aux mêmes conditions, impliquant l’absence de régularisation de charges et l’absence de paiement par M. [C] de charges supplémentaires par rapport au montant du loyer provision pour charges comprises stipulé au contrat de bail à hauteur de 800 francs, soit 121,96 euros par mois, ce qui retire tout fondement à la demande de régularisation de charges de la SAS ALDA, et dire et juger qu’en conséquence, le bail n’a pas été résilié,

— constater que le contrat de bail contient des mentions contraires sur le droit pour le bailleur d’effectuer une régularisation annuelle des charges récupérables, devant être interprétées en faveur de M. [C] et donc de l’absence de possibilité pour le bailleur de solliciter une telle régularisation des charges, et dire et juger qu’en conséquence, le bail n’a pas été résilié,

— constater l’absence de créance liquide, certaine et exigible de la SAS ALDA à l’encontre de M. [C] sur les charges régularisées, dans la mesure où le bail ne distingue pas le montant du loyer et celui de la provision pour charges, rendant impossible la détermination du montant de la régularisation des charges, et dire et juger qu’en conséquence, le bail n’a pas été résilié,

— dire et juger que la société ALDA ne démontre pas l’obligation pour M. [C] de payer des charges au-delà des 800 francs stipulés au contrat,

— constater l’indécence du logement donné à bail qui ne permet pas au bailleur d’obtenir la résiliation du bail pour obtenir l’expulsion du locataire. En tout état de cause, octroyer à M. [C] des dommages-intérêts en raison du caractère indécent du logement d’un montant au moins équivalent aux sommes réclamées par la SAS ALDA au titre de la régularisation des charges et ordonner la compensation entre les deux sommes, et en conséquence, dire et juger qu’au moment de la résiliation excipée, M. [C] n’était en conséquence plus débiteur de la SAS ALDA, la résiliation du bail n’étant dès lors pas intervenue,

À titre subsidiaire, sur le quantum des sommes réclamées par la société ALDA et les délais de paiement :

— constater l’absence de tout droit, en tout état de cause, pour la société ALDA de solliciter une régularisation pour charges concernant l’année 2021 alors qu’elle n’était pas propriétaire du bien objet du bail avant le 28 janvier 2022,

— octroyer les plus larges délais de paiement à M. [C] pour régler les sommes réclamées par la société ALDA, et dire et juger qu’en cas de respect des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué, le bail n’étant dès lors pas résilié, ou à tout le moins, à minima, octroyer un délai de 3 ans à M. [C] pour demeurer dans les logements, puisque son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales,

En tout état de cause :

— débouter la société ALDA de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens,

— déclarer irrecevable la demande de la société ALDA de voir résilier le bail pour prétendue absence de jouissance paisible des lieux loués par M. [C], car il s’agit d’une demande nouvelle en appel et qu’elle n’a pas été formulée dans les premières conclusions d’intimée,

— condamner la SAS ALDA d’avoir à payer à M. [C] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles de première instance, et à titre subsidiaire dispenser M. [C] du paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,

— condamner la SAS ALDA aux entiers dépens de première instance.

Y ajoutant,

— condamner la SAS ALDA d’avoir à payer à M. [C] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles d’appel, et à titre subsidiaire dispenser M. [C] du paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel

— condamner la SAS ALDA aux entiers dépens d’appel.

Suivant dernières conclusions notifiées le 27 octobre 2025, l’intimée demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et :

À défaut, si par impossible, la cour ne constatait pas l’acquisition de la clause résolutoire :

— prononcer la résiliation judiciaire du dit bail aux torts exclusifs de M. [V] [C],

— ordonner l’expulsion de M. [V] [C] et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, à compter de la signification du jugement à intervenir, si besoin, avec le concours de la force publique,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié, outre charges et taxes, à compter du présent jugement jusqu’au départ effectif de M. [V] [C] et de tous occupants de son chef,

— condamner M. [V] [C] au paiement de ladite indemnité d’occupation,

En tout état de cause,

— débouter M. [V] [C] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

Y ajoutant,

— condamner M. [V] [C] à verser à la SAS ALDA la somme de 619,44 euros au titre de la régularisation des charges locatives pour 2023 et 2024 ;

— déclarer d’office l’irrecevabilité des demandes nouvelles de M. [C], notamment sa demande de délais avant expulsion ou encore, sa demande de paiement et, à défaut, prononcer l’irrecevabilité de ces demandes nouvelles ;

— condamner M. [V] [C] à verser à la SAS ALDA la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [V] [C] aux entiers dépens d’appel.

MOTIVATION

Sur la nullité de la vente

L’appelant fait valoir que la vente intervenue le 28 janvier 2022 entre la société MAAF et la société ALDA est nulle ou à tout le moins inopposable, faute pour le propriétaire d’avoir respecté son droit de préemption. Il ajoute que le juge des contentieux de la protection est compétent pour connaître de tous les moyens de défense à l’exception de ceux qui soulèvent une question relevant de la compétence exclusive d’une autre juridiction.

La société Alda soulève, in limine litis, que les actions réelles immobilières relèvent de la compétence du tribunal judiciaire. Elle ajoute que les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées. Elle indique en outre que, conformément à l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, le droit de préemption ne joue que si l’acquéreur ne s’engage pas à proroger les baux en cours lors de l’acquisition. Elle argue qu’en tout état de cause, l’annulation d’une vente immobilière en l’absence de la venderesse est vouée à l’échec.

Sur la compétence du juge des contentieux de la protection

L’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire dispose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions, dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

Aux termes de l’article L. 211-3 du code de l’organisation judiciaire, le tribunal judiciaire connaît de toutes les affaires civiles et commerciales pour lesquelles compétence n’est pas attribuée, en raison de la nature de la demande, à une autre juridiction.

L’article R.211-3-26 5° du même code dispose en outre que le tribunal judiciaire a compétence exclusive, notamment en matière d’actions immobilières pétitoires.

L’article 49 alinéa premier du code de procédure civile prévoit que toute juridiction saisie d’une demande de sa compétence connaît, même s’ils exigent l’interprétation d’un contrat, de tous les moyens de défense à l’exception de ceux qui soulèvent une question relevant de la compétence exclusive d’une autre juridiction.

Il résulte de ces dispositions, que le juge des contentieux de la protection n’est pas compétent pour connaître des demandes tendant à la nullité d’une vente immobilière.

En tout état de cause, la demande de nullité de la vente du bien immobilier, fondée sur le prétendu non-respect du droit de préemption du locataire par le bailleur initial, constitue une action distincte du litige relatif à l’exécution du contrat de bail, lequel porte exclusivement sur le paiement d’arriérés de charges locatives. Tant que la nullité de la vente n’a pas été judiciairement prononcée, la société ALDA conserve la qualité de bailleur et est à ce titre fondée à agir en paiement des charges locatives.

La demande sera déclarée irrecevable en infirmation du jugement.

Sur l’inopposabilité de la vente

M. [C] sollicite que soit prononcée à tout le moins l’inopposabilité de la vente indiquant que les stipulations des accords, retranscrits dans la loi, n’ont pas été respectées.

L’article 1200 du code civil dispose que les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat.

Au cas d’espèce, M. [C] ne fait état d’aucun élément permettant de faire droit à sa demande d’inopposabilité de la vente intervenue entre la société MAAF assurances et la société ALDA.

Il sera nécessairement débouté de sa demande.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

M. [C] soutient que lors de la vente, un accord est intervenu entre les parties pour la poursuite du bail aux mêmes conditions. Il souligne qu’indépendamment de cet accord, le bail doit se poursuivre aux mêmes conditions. En tout état de cause, il indique que le montant du loyer incluait les charges, qu’aucune régularisation annuelle de charges n’est possible et que les stipulations contractuelles contradictoires doivent s’interpréter en faveur du locataire. Subsidiairement, il allègue que les charges n’étaient pas exigibles à la date de délivrance du commandement.

La société ALDA fait valoir que le bail contient une clause relative à la régularisation annuelle des charges et que l’indication du loyer avec provision pour charge incluse n’exclut pas une telle régularisation. Elle indique que M.[C] n’a pas réglé les sommes dues dans les deux mois suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire est acquise. Elle ajoute que le fait que l’ancien bailleur n’ait jamais réclamé les régularisations en raison d’un prétendu accord entre eux ne fait pas obstacle au nouveau bailleur de solliciter le paiement des charges. Elle souligne que le bail ne contient aucune clause contradictoire.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Au cas d’espèce, le bail prévoit un loyer de 800 francs provision pour charge inclus, de sorte que c’est à tort que M. [C] soutient que le loyer comprend les charges, excluant toute possibilité de régularisation. En effet, par définition, la notion de provision implique le versement d’avances périodiques, susceptibles de régularisation anuelle.

Le bail contient également les stipulations suivantes : 'en sus du loyer, le locataire remboursera au bailleur sa quote-part dans les charges règlementaires, conformément à la liste définie par décret en Conseil d’État. ('). Les charges seront réglées en même temps que le loyer principal, par provisions mensuelles ou trimestrielles, et feront l’objet d’une régularisation au moins annuelle.

Le montant des charges sera fixé chaque année par le bailleur en fonction des dépenses réellement exposées l’année précédente ou du budget prévisionnel, le montant de chaque provision étant réajusté en conséquence. Le mois avant l’échéance de la régularisation annuelle, le bailleur adressera au locataire un décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre tous les locataires. Pendant ce mois, les pièces justificatives seront tenues à la disposition du locataire.' (Pièce 1 intimée),de sorte que c’est également en vain que M. [C] soutient que le contrat contient des dispositions contradictoires.

En outre, l’absence de distinction entre le prix du loyer et le montant des provisions sur charges soulevé par M. [C] est indifférente, puisqu’il ressort des pièces que la société ALDA déduit l’intégralité des loyers mensuels réglés par le locataire, de sorte que, comme l’a justement constaté le premier juge, le loyer avec provision ne couvre même pas les charges réelles.

M. [C] soulève, par ailleurs, la non-exigibilité des charges au jour du commandement pour remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire.

Or, l’obligation de régularisation annuelle des charges, tirée de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’est cependant assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge ( 3e Civ., 25 janvier 2024, pourvoi n°22-21.379). Dès lors que les charges sont dument justifiées, cet argument est inopérant et ne saurait, en tout état de cause, remettre en cause leur caractère exigible, mais seulement, le cas échéant, ouvrir droit au remboursement des provisions indument versées par le locataire.(3e Civ., 10 février 2015, pourvoi n° 13-27.20921).

Partant, le bail conclu contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 mai 2023 au locataire pour la somme en principal de 1 527,23 euros au titre de l’arriéré de charges pour les années 2021 et 2022.

Faute de paiement des sommes dues dans le délai imparti, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 30 juillet 2023, ce qui justifie la confirmation du jugement.

Sur l’indécence du logement

M. [C] fait valoir que le logement est indécent, qualification qui selon lui ne permet pas au bailleur d’obtenir la résiliation du bail, et il estime que l’état du logement justifie l’octroi de dommages et intérêts.

La société ALDA soutient que M. [C] ne démontre pas l’indécence dont il se prévaut. Elle ajoute que la notion d’indécence énergétique désigne des logements qui dépassent une consommation énergétique de 450 kw d’énergie finale, ce qui n’est pas le cas du logement donné à bail.

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En vertu de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa rédaction applicable au présent litige : '[…] 2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante […] ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvèlement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements […]'.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

'1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant […]'.

S’agissant de la naissance du droit à réparation du preneur qui invoque un manquement du bailleur à ses obligations et de la nécessité ou non d’une information préalable du bailleur, la jurisprudence distingue selon la nature des manquements : si est en jeu un manquement du bailleur à son obligation d’entretien, le preneur ne pourra obtenir des dommages-intérêts pour le trouble subi qu’à compter du jour où il en a avisé son bailleur, par application de l’article 116 du code civil qui prévoit que les dommages-intérêts ne sont dus qu’à compter de la mise en demeure (3ème., Civ, 29 avril 2009, n 08-12.261), si est en jeu l’obligation de délivrance, notamment d’un logement décent, il n’est pas nécessaire pour le preneur de demander à son bailleur une remise en état pour être indemnisé des troubles subis depuis l’origine (3ème., Civ, 14 octobre 2009, no08-17.750).

Il appartient donc aux juges du fond de qualifier le manquement.

En l’espèce, M. [C] fait état d’un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur et produit :

— un procès-verbal de constat en date du 14 novembre 2024 constatant notamment que 'l’ensemble des radiateurs collectifs muraux sont froids, l’ensemble des fenêtres et baies vitrées sont dépourvues de volets extérieurs, qu’au niveau de la porte d’entrée, un jour est visible entre la porte et le dormant, que la clé ne tourne pas entièrement dans la serrure et se bloque ; dans les chambres 1 et 2 les fenêtres s’ouvrent et se ferment difficilement, l’absence de radiateur dans la salle de bain'.

— un compte rendu de visite de qualification du logement par l’organisme Soliha en date du 13 août 2025, concluant à la non-décence du logement. Ledit compte rendu retient que le logement 'ne garantit pas les conditions de sécurité physique et de santé des occupants, présence de moisissures, absence ou carence de chauffage, entrées d’air parasites, carence de système de ventilation, absence de prise de cuisson, les réseaux et branchements d’électricité ne sont pas en bon état d’usage et de fonctionnement, les menuiseries extérieures ne sont pas étanches à l’eau'.

Il résulte de ces constatations, effectuées par un organisme communal, et qui ne sont contredites par aucun autre élément, que le logement présente des caractéristiques d’indécence au regard des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 du décret du 30 janvier 2002 précités.

Néanmoins, force est de constater que l’indécence n’a été constatée et ne peut donc être retenue qu’à compter du 13 août 2025, soit plus de deux ans après la date d’acquisition de ladite clause, laquelle ne peut dès lors être remise en cause. Le procès-verbal de constat en date du 14 novembre 2024 est, en effet, à lui seul insuffisant à caractériser l’indécence du logement et est au demeurant également postérieur à l’acquisition de la clause résolutoire.

Enfin, aucune pièce du dossier ne permet d’établir l’indécence du logement antérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire.

L’obligation de délivrer au locataire un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le locataire qui pèse sur le bailleur joue tout au long de l’exécution du contrat de location (3ème Civ., 14 nov. 2024, n° 23-12650).

Au cas d’espèce, le contrat de bail est résilié depuis le 30 juillet 2023 de sorte qu’aucun manquement du bailleur à son obligation de délivrance ne peut être indemnisé au-delà de cette date.

M. [C] sera débouté de ses demandes au titre de l’indécence du logement.

Sur la créance du bailleur

La société ALDA sollicite la confirmation du jugement et fait valoir que M.[C] est redevable de la somme de 619,14 euros au titre de l’arriéré de charges locatives pour les années 2023 et 2024.

M. [C] soutient qu’en tout état de cause, la société ALDA ne peut solliciter des charges concernant l’année 2021 alors qu’elle n’était pas propriétaire du bien, la vente étant intervenue le 28 janvier 2022.

L’acte authentique de vente du 28 janvier 2022 intervenu entre la société MAAF assurances et la société ALDA stipule en page 6 une clause propriété jouissance : 'en ce qui concerne la partie louée (à savoir le lot numéro 2312 (bail litigieux) pour la perception des loyers, le bien étant loué à des charges et condition que l’acquéreur déclare parfaitement connaître pour lesquelles il se reconnaît purement et simplement subrogé dans les droits et obligations du vendeur à cet égard’ ; et en page 10 'garantie de jouissance : le vendeur déclare que le numéro 2312 est actuellement occupé par M. [C] […] moyennant un loyer de 121 euros, aucun dépôt de garantie n’est détenu par le vendeur […], qu’une régularisation des charges est faite annuellement auprès du locataire et qu’à ce titre il n’est redevable envers lui d’aucune somme pour trop perçu sur provision et/ou sur charges des exercices antérieurs.'

C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu que l’argument de M.[C] selon lequel la société ALDA ne pourrait bénéficier de la régularisation des charges au titre de l’année 2021, dans la mesure où elle est devenue propriétaire en janvier 2022, ne saurait prospérer, puisque la régularisation annuelle des charges ne peut être déterminée que l’année suivante.

Ainsi, le décompte des sommes réclamées au titre des charges impayées pour les années 2021 et 2022 (pièce 4,11,13) fait apparaître à la date du 30 mai 2023 un arriéré de 1 527,33 euros (1 110,80 euros pour l’année 2021 et 416,53 pour 2022) auquel M. [C] sera condamné en confirmation du jugement.

Les dispositions du jugement relatives à l’expulsion et l’indemnité d’occupation seront également confirmées.

S’agissant des charges postérieures au jugement entrepris, la société ALDA produit les régularisations des charges annuelles pour l’année 2023 et 2024 (pièces 38,39 et 60 intimée) faisant apparaître un solde débiteur de 475,18 euros pour l’année 2023 et 144,26 euros pour l’année 2024. M. [C] ne justifie ni n’allègue avoir payé ces sommes.

Partant, M. [C] sera condamné au paiement de la somme totale de 619,44 euros au titre des charges locatives pour 2023 et 2024.

Sur les délais de paiement et les délais pour quitter les lieux

M. [C] soutient avoir de faibles revenus de l’ordre de 900 euros et sollicite des délais pour quitter les lieux, arguant de conditions de relogement difficiles.

La société Alda fait valoir que cette demande est irrecevable, car nouvelle en cause d’appel et qu’en tout état de cause, elle est sans objet, puisque M.[C] s’est acquitté de l’arriéré relatif aux charges des années 2021 et 2022, le 14 novembre 2023, après l’audience de première instance. Elle ajoute, relativement à la demande de délais pour quitter les lieux, que cette demande est nouvelle et que la seule demande de relogement de l’appelant n’est intervenue qu’en décembre 2024.

Sur la forme, les demandes de délais de paiement et pour quitter les lieux ne sont pas irrecevables en appel au sens des articles 564 et 566 du code de procédure civile, puisque si ellles sont nouvelles, elles sont le complément nécessaire des prétentions de première instance tendant au rejet des demandes en paiement et d’expulsion.

Sur le fond, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du dossier et notamment du jugement que M. [C] s’est acquitté de la somme de 1 527,33 euros en cours de délibéré de première instance.

L’arriéré de charges pour les années 2023 et 2024, d’un montant total de 619,44 euros, a fait l’objet d’une mise en demeure pour la somme de 475,18 euros correspondant aux charges de l’année 2023 depuis juillet 2024 (pièce 39 intimée). Aucun règlement, même partiel, n’étant intervenu depuis lors, de sorte que la demande de M. [C], qui n’est pas en situation de régler sa dette locative, doit rejetée.

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution précise que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

M. [C], qui ne démontre pas que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sera débouté de sa demande.

Sur la résistance abusive

La société ALDA fait valoir que M. [C] s’oppose aux paiements des charges sans motifs légitimes depuis plusieurs années. Elle ajoute que ce dernier a porté plainte contre le gérant de la société ALDA pour tentative d’escroquerie et l’a fait chanter.

M. [C] soutient qu’il souhaite uniquement faire valoir ses légitimes droits en justice.

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance.

L’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

S’il est constant que l’exercice d’une action en justice, la contestation d’une prétention ou le fait de faire valoir ses droits ne caractérisent pas, en eux-mêmes, un abus, il ressort néanmoins des pièces produites par la société ALDA que l’appelant a, en juin 2023, adressé au gérant de cette société plusieurs messages à caractère manifestement intimidant (pièce 41), notamment en ces termes : 'alors, tu veux toujours t’arranger à l’amiable ou pas ' La plaisanterie a assez duré. Tu vas me verser du dommage et intérêt et tu vas avoir de sacrés problèmes. Maintenant, tu iras négocier avec la justice et les impôts. On verra bien qui rira le dernier.'

De tels propos, étrangers à l’exercice normal et loyal du droit d’agir en justice, engagent la responsabilité de leur auteur et caractérisent un comportement fautif.

C’est également à bon droit que le premier juge a retenu que M. [C] s’est opposé, depuis le 27 juin 2022, à la demande de régularisation des charges sans motif légitime, alors qu’il ressort des éléments chiffrés versés aux débats que le loyer acquitté, à hauteur de 121 euros par mois, ne permettait même pas de couvrir le montant des charges annuelles. M. [C] ne pouvait dès lors ignorer que son refus de procéder à la régularisation des charges était dépourvu de tout fondement légitime.

Ces éléments caractérisent une résistance abusive et justifient, en conséquence, la condamnation de M. [C] au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, en confirmation du jugement entrepris.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi:

Confirme le jugement,

Y ajoutant,

Condamne M. [V] [C] à verser à la SAS ALDA la somme de 619,44 euros au titre de la régularisation des charges locatives pour 2023 et 2024 ;

Rejette toutes les autres demandes ;

Condamne M. [V] [C] à payer à la SAS Alda la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [V] [C] aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de la Chambre civile Section B, et par la Greffière, Solène Roux, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente de section