N° RG 20/00255 – N° Portalis DBVX-V-B7E-MZQE

Décision du

Tribunal de Grande Instance de lyon

Référé

du 17 décembre 2019

RG : 19/02013

ch n°

Société civile CHARBONNIERES CHANTERIE

C/

Société I-NOVATIV

S.A.S. I-INVESTISSEMENTS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRET DU 09 Février 2021

APPELANTE :

La société CHARBONNIERES CHANTERIE SCCV, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Thierry BRAILLARD de la SELARL THIERRY BRAILLARD ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, toque : 124

INTIMEES :

SARL à associé unique I-NOVATIV représentée par son dirigeant légal en exercice Monsieur X Y

[…]

[…]

SAS I-INVESTISSEMENTS représentée par son dirigeant légal en exercice Monsieur X

Y

[…]

[…]

Représentées par M^e Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

Ayant pour avocat plaidant, M^e Vanessa LOPEZ, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 02 Décembre 2020

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Décembre 2020

Date de mise à disposition : 09 Février 2021

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Karen STELLA, conseiller faisant fonction de président

— B C-D, conseiller

— Raphaële FAIVRE, vice-président placé près le premier président de la cour d’appel de Lyon, délégué par ordonnance du 31 août 2020, pour exercer les fonctions de conseiller de la cour d’appel de Lyon, affecté à la 8^e Chambre Civile

assistées pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, B C-D a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Karen STELLA, conseiller faisant fonction de président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Les sociétés I-Novatim et I-Investissements se sont accordées pour réaliser un projet de construction de deux immeubles de 36 logements sur deux parcelles de terrain à acquérir situées à Charbonnières les bains, dans le département du Rhône.

A ce titre, la société I-Investissements, chargée de la réalisation financière du projet, a signé :

— le 24 mai 2016, une promesse de vente portant sur une parcelle cadastrée AI 152 avec la société Sorel, pour une durée expirant le 30 mai 2017, par la suite prorogée jusqu’au 30 juin 2019, puis jusqu’au 31 décembre 2019 ;

— le 11 juillet 2016, une promesse de vente portant sur la parcelle cadastrée AI 189 avec Monsieur

Z A, pour une durée expirant le 11 juillet 2017, par la suite prorogée jusqu’au 30 juin 2019, puis jusqu’au 31 décembre 2019.

La société I-Novatim, chargée de la réalisation opérationnelle du projet, a obtenu de la mairie de Charbonnières les bains un permis de construire le 26 septembre 2017.

La société Capelli, intéressée par le projet immobilier des sociétés I-Novatim et I-Investissements, leur a proposé de racheter le permis de construire obtenu le 26 septembre 2017 contre le versement de la somme de 333 519,29 euros TTC et dans cette perspective a créé la Société Civile de Construction Vente Charbonnières Chanterie (ci-après SCCV Charbonnières Chanterie).

Les négociations entre les parties se sont poursuivies et ont abouti à la signature d’un protocole d’accord le 24 octobre 2017 portant sur les modalités de l’acquisition du permis de construire, protocole assorti de plusieurs conditions suspensives, ce protocole d’accord ayant une validité de six mois, soit jusqu’au 21 avril 2018.

Pour la parfaite exécution de ce protocole d’accord, la société I-Novatim a autorisé le transfert du permis de construire à la SCCV Charbonnières Chanterie, transfert qui est intervenu le 24 novembre 2017.

Par arrêté du 30 juillet 2018, le maire de la commune de Charbonnières les bains a délivré à la SCCV Charbonnières Chanterie un permis de construire modificatif.

Le permis de construire a fait l’objet d’un recours d’administrés devant le tribunal administratif le 16 février 2018, raison pour laquelle, par avenant du 16 mars 2018, les sociétés I-Novatim, I-Investissements et la SCCV Charbonnières Chanterie ont prorogé la durée du protocole jusqu’au 30 juin 2019.

Par jugement du 20 juin 2019, le tribunal administratif de Marseille a sursis à statuer sur le recours dont il était saisi, invitant la SCCV Charbonnières Chanterie et la commune de Charbonnières les Bains à justifier, dans les quatre mois de la notification du jugement, de la délivrance d’un permis de construire modificatif conforme au Plan Local d’Urbanisme (PLU).

Le 9 septembre 2019, la commune de Charbonnières les bains a délivré à la SCCV Charbonnières Chanterie le permis de construire modificatif.

Le tribunal administratif de Marseille a, en définitive, fixé l’audience de plaidoiries au 12 mars 2020.

Aux motifs que le protocole du 24 octobre 2017 dont la durée expirait le 30 juin 2019 était désormais caduc, que la SCCV Charbonnières Chanterie ne disposait donc plus d’aucun droit sur le projet, et qu’elle refusait de leur remettre les permis de construire qui lui avaient été transférés, les sociétés I-Novatim et I-Investissements, par acte du 28 octobre 2019, ont assigné la SCCV Charbonnières Chanterie devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon, au visa des articles 808 et 809 du code de procédure civile, aux fins de lui voir, au principal, enjoindre de transférer le permis de construire du 26 septembre 2017 et les permis de construire modificatifs des 20 juillet 2018 et 9 septembre 2019 sous astreinte.

Par ordonnance du 17 décembre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon a :

— Condamné la SCCV Charbonnières les bains à transférer le permis de construire du 26 septembre 2017, les permis de construire modificatifs des 30 juillet 2018 et 9 septembre 2019 et toute autorisation obtenue pour la réalisation du programme immobilier en datant, signant et tamponant le formulaire CERFA de demande de transfert, aux sociétés I-Novatim et I-Investissements, sous

astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 15 jours passé ce délai, le surplus étant examiné par le juge de l’exécution compétent ;

— Condamné la SCCV Charbonnières les bains à verser aux sociétés I-Novatim et I-Investissements la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Le juge des référés a retenu en substance :

— que l’urgence est caractérisée, les sociétés I-Novatim et DEX 2 encourant la déchéance de leur promesse de vente sur les terrains qu’elles envisageaient d’acquérir et des pénalités en cas de non-réitération ;

— que le protocole d’accord signé le 24 octobre 2017 entre les parties est caduc.

La SCCV Charbonnières Chanterie a interjeté appel de cette ordonnance dans son intégralité suivant déclaration électronique du 13 janvier 2020, indiquant par ailleurs dans sa déclaration que l’ordonnance de référé du 17 décembre 2019 condamnait la SCCV Charbonnières les bains qui n’est pas partie au procès.

Cet appel a été enregistré au répertoire général de la Cour d’appel de Lyon sous le numéro 20/00255.

Suivant ordonnance de référé rectificative en date du 28 janvier 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon a constaté que l’ordonnance de référé rendue le 17 février 2019 était affectée d’une erreur matérielle et dit qu’il y avait lieu de corriger le nom de la SCCV en remplaçant 'Charbonnières les bains’ par 'Charbonnières Chanterie'.

La SCCV Charbonnières Chanterie a interjeté appel de l’ordonnance de référé rectificative du 28 janvier 2020 par déclaration électronique du 11 mars 2020, indiquant dans sa déclaration d’appel :

— qu’elle entendait faire constater que l’ordonnance de référé du 17 décembre 2019 a été rectifiée par l’ordonnance de référé du 28 janvier 2020, laquelle a constaté l’erreur matérielle affectant l’ordonnance du 17 décembre 2019 et l’a rectifiée en ce qu’il convenait de corriger le nom de la SCCV en remplaçant 'Charbonnières les bains’ par Charbonnières Chanterie ;

— qu’elle sollicitait la réformation dans son intégralité de l’ordonnance du 17 décembre 2019.

Cet appel a été enregistré au répertoire général de la Cour d’appel de Lyon sous le numéro 20/01966.

Par ordonnance du 8 septembre 2020, le conseiller faisant office de Président de la 8^e chambre de la Cour d’appel de Lyon a ordonné la jonction des deux procédures d’appel sous le numéro 20/00255.

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par voie électronique le 20 octobre 2020, la SCCV Charbonnières Chanterie demande à la Cour :

— d’infirmer l’ordonnance rendue le 17 décembre 2019 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon dans son intégralité et, statuant à nouveau :

— de dire et juger que les sociétés I-Novatim et I-Investissements ne justifient pas d’une urgence, que le juge des référés n’est pas compétent pour interpréter le protocole d’accord conclu entre la SCCV Charbonnières Chanterie et la société I-Novatim et qu’il existe une contestation sérieuse en ce sens ;

— de débouter les sociétés I-Novatim et I-Investissements de l’intégralité de leurs demandes ;

En tout état de cause :

De condamner les sociétés I-Novatim et I-Investissements à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La SCCV Charbonnières Chanterie expose :

— que dans son jugement du 20 juin 2019, le tribunal administratif de Marseille a invité la SCCV Charbonnières Chanterie et la commune de Charbonnières les Bains à justifier dans les quatre mois de la notification du jugement de la délivrance d’un permis de construire modificatif conforme au Plan Local d’Urbanisme (PLU), et qu’elle avait donc jusqu’au 24 octobre 2019 pour s’exécuter, compte tenu de la date de notification dudit jugement ;

— qu’elle a bien déposé une demande de permis de construire modificatif le 5 août 2019, que la commune avait sollicité des pièces complémentaires et que contre toute attente, elle a reçu un permis de construire modificatif le 9 septembre 2019, dont elle a appris par la suite qu’il avait été délivré sur la base d’informations communiquées par téléphone et mails par l’architecte en charge du projet sans qu’elle les ai validées et alors que seul le titulaire du permis de construire peut faire une telle démarche ;

— que le 15 octobre 2019, elle a donc informé le tribunal administratif de Marseille qu’elle sollicitait le retrait de ce permis de construire modificatif en raison du caractère illégal de celui-ci ;

— que la commune de Charbonnières les bains a refusé cette demande de retrait, le tribunal administratif, en parallèle, fixant au 12 mars 2020 l’audience des plaidoiries ;

— que c’est dans ces circonstances qu’elle a été assignée le 28 octobre 2019 par les sociétés I-Novatim et I-Investissements devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon.

La SCCV Charbonnières Chanterie soutient en premier lieu que la demande des sociétés I-Novatim et I-Investissements ne présente aucune urgence au sens de l’article 808 du code de procédure civile, alors qu’ à ce jour, compte tenu de l’expiration du délai de réitération, soit les promesses de vente sont devenues caduques, soit le délai de réitération des ventes a été prorogé, l’urgence n’étant dès lors pas justifiée.

La SCCV Charbonnières Chanterie soutient en second lieu que la demande des sociétés I-Novatim et I-Investissements se heurtait à une contestation sérieuse, au sens des articles 808 et 809 alinéa 2 du code de procédure civile, alors que :

— le protocole d’accord prévoyait en son article 7 le transfert du permis de construire à la société I-Novatim sous réserve de deux conditions cumulatives ;

— que la première de ces conditions était que les conditions suspensives devaient être levées, la condition suspensive étant en l’espèce l’obtention du permis de construire devenue définitive après purge des délais de recours et de retrait administratif ;

— que la seconde de ces conditions était la non-régularisation des actes authentiques de vente par la SCCV Charbonnières Chanterie ;

— qu’en application des termes du protocole, la condition suspensive relative au permis de construire définitif n’était pas réalisée, le permis de construire en cause faisant l’objet d’une procédure judiciaire et son sort n’ayant pas été tranché par le tribunal administratif de Marseille ;

— qu’en tout état de cause, le juge des référés n’avait pas compétence pour interpréter le protocole et

qu’il y avait donc contestation sérieuse.

La SCCV Charbonnières Chanterie soutient en dernier lieu qu’il n’y avait aucun trouble manifestement illicite au sens de l’article 809 du code de procédure civile, alors que :

— il ne peut lui être reproché d’avoir sollicité le retrait du permis de construire délivré le 9 septembre 2019 puisqu’il a été délivré après communication de pièces effectuée par l’architecte en charge du projet et non par elle et que le permis délivré le 9 septembre 2019 était donc irrégulier ;

— il n’existait aucun trouble manifestement illicite en raison de son refus de régulariser le permis de construire, comme l’a retenu à tort le juge des référés puisque, la mairie de Charbonnières ayant refusé de retirer le permis de construire modificatif délivré le 9 septembre 2019, celui-ci était valide.

Aux termes de leurs dernières écritures, régularisées par voie électronique le 13 novembre 2020, les sociétés I-Novatim et I-Investissements demandent à la Cour :

— de confirmer dans toutes ses dispositions l’ordonnance de référé du 17 décembre 2019 rectifiée ;

— de débouter la SCCV Charbonnières Chanterie de l’ensemble de ses demandes ;

de condamner la SCCV Charbonnières Chanterie à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elles exposent :

— que si le permis de construire modificatif n’avait pas été remis au tribunal administratif, celui-ci allait annuler le permis de construire initial et qu’une telle annulation aurait eu pour conséquence de rendre caduques les promesses de vente des terrains, assiettes de leur projet ;

— que seul le titulaire du permis de construire, en l’occurrence la SCCV Charbonnières Chanterie, pouvait demander un permis modificatif, laquelle n’a eu de cesse de tout mettre en oeuvre pour faire obstacle à la régularisation du permis de construire ;

— que la SCCV Charbonnières Chanterie dans un premier temps a refusé de déposer une demande de permis de construire modificatif, qu’il lui a alors été demandé de demander le transfert du permis de construire initial, les sociétés I-Novatim et I-Investissements ayant l’intention de solliciter elles- mêmes ce permis de construire modificatif puisque le protocole d’accord était devenu caduc ;

— qu’en réponse, celle-ci a déposé une demande de permis de construire modificatif qu’elle n’a renseignée que partiellement pour s’assurer qu’il ne serait pas délivré dans les délais impartis par le tribunal administratif ;

— que la SCCV Charbonnières Chanterie qui ne disposait plus d’aucun droit sur le projet compte tenu de la caducité du protocole, a cherché à faire obstacle à sa réalisation.

Les sociétés I-Novatim et I-Investissements soutiennent qu’il y avait bien urgence au moment où le juge des référés a statué en ce que :

— les promesses de vente avaient été prorogées à plusieurs reprises et qu’en contrepartie de l’augmentation du prix d’achat des terrains, les promettants avaient accepté de proroger les promesses une ultime fois jusqu’au 31 décembre 2019 ;

— qu’elles n’étaient pas en mesure de réitérer les ventes si elles n’étaient pas en possession des permis de construire.

Elles soutiennent également qu’il n’y avait aucune contestation sérieuse puisque le protocole d’accord qui les liait à la SCCV Charbonnières Chanterie était devenu caduc depuis le 30 juin 2019 et qu’ainsi la SCCV Charbonnières Chanterie n’avait aucun droit à faire obstacle à la restitution des autorisations de construire.

Elles font valoir enfin qu’il y avait bien un trouble manifestement illicite alors que :

— la SCCV Charbonnières Chanterie, qui n’avait plus aucun droit du fait de la caducité du protocole, a tout mis en oeuvre pour faire obstacle à la délivrance du permis de construire modificatif dans le délai imparti par le tribunal administratif ;

— qu’au demeurant, le tribunal administratif a, en définitive, validé le permis de construire modificatif, la SCCV Charbonnières Chanterie n’ayant fait aucun recours contre sa décision.

Les sociétés I-Novatim et I-Investissements ajoutent qu’il existait bien un dommage imminent au sens de l’article 809 alinéa 1 du code de procédure civile, du fait du délai imparti pour réitérer les promesses de vente, soit le 31 décembre 2019 au plus tard, alors qu’elles avaient déjà engagé la somme de 51 268 euros au titre des frais de conception du projet, et réglé la somme de 110 000 euros correspondant à l’augmentation du prix des terrains, sommes qu’elles auraient perdues si les promesses de vente n’étaient pas réitérées.

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la Cour « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Il convient au préalable de rappeler, ce que confirment les pièces versées aux débats :

— que les 24 mai et 16 juillet 2016, les sociétés I-Novatim et I-Investissements ont signé deux promesses de vente portant sur des terrains situés à Charbonnières les bains pour réaliser un projet immobilier et que la société I-Novatim a obtenu à cette fin un permis de construire le 26 septembre 2017 ;

— que la SCCV Charbonnières Chanterie, qui souhaitait reprendre le projet, a signé le 24 octobre 2017 avec les sociétés I-Novatim et I-Investissements un protocole d’accord qui avait pour objet de fixer les modalités d’acquisition du permis de construire par la SCCV Charbonnières Chanterie ainsi que les conditions de substitution des engagements pris par la société I-Investissements dans le cadre de la réalisation du projet immobilier, protocole assorti de différentes conditions suspensives et dont la durée de validité a été fixée à six mois par les parties, soit jusqu’au 24 avril 2018 ;

— que dans le cadre de ce protocole, le permis de construire a été transféré à la SCCV Charbonnières Chanterie le 24 novembre 2017 ;

— que le permis de construire a fait l’objet d’un recours d’administrés devant le tribunal administratif le 16 février 2018, raison pour laquelle les parties ont prorogé la validité du protocole d’accord signé le 24 octobre 2017 jusqu’au 30 juin 2019, par avenant du 16 mars 2018 ;

— que par jugement du 20 juin 2020, le tribunal administratif de Marseille a sursis à statuer sur les recours dont il était saisi, donnant aux parties un délai de quatre mois pour régulariser le permis de

construire initial et produire un permis de construire modificatif conforme au plan local d’urbanisme, le permis de construire, à défaut, étant susceptible d’être annulé.

Selon l’article 809 alinéa 1^er du code de procédure civile, devenu 835 alinéa 1^er du même code applicable à l’instance en cours, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il ressort des termes du protocole du 24 octobre 2017 et de son avenant signé le 16 mars 2018, qu’il était nécessaire pour que l’accord prévu soit validé, qu’au 30 juin 2019 soient remplies un certain nombre de conditions suspensives, et notamment :

— l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours,

— la réitération des promesses de vente par acte authentique.

Or, il n’est pas contesté qu’au 30 juin 2019 le permis de construire n’était pas purgé de tout recours puisqu’une procédure en annulation de ce permis de construire était toujours en cours devant le tribunal administratif.

Par ailleurs, il n’est pas non plus contesté que les promesses de vente n’avaient pas été réitérées.

Il n’est pas non plus contesté qu’aucun avenant n’est intervenu pour proroger la validité du protocole au delà de la date butoir du 30 juin 2019 fixée par les parties d’un commun accord.

Il ressort de ces simples constats, qui ne justifient aucune interprétation, que le protocole du 24 octobre 2017, à défaut de prorogation au delà du 30 juin 2019, était incontestablement caduc.

Dès lors, la SCCV Charbonnières Chanterie n’avait plus aucun droit sur le permis de construire qui lui avait été transféré le 24 novembre 2017 dans la perspective de la concrétisation du protocole d’accord.

Or, il est établi par les pièces produites par les sociétés I-Novatim et I-Investissements :

— que, se prévalant de la caducité du protocole, celles-ci ont adressé à la SCCV Charbonnières Chanterie le 25 juillet 2019 (pièce 9 des intimés) une mise en demeure lui enjoignant d’effectuer les formalités de transfert du permis de construire à leur profit ;

— que non seulement la SCCV Charbonnières Chanterie n’a pas obtempéré à cette injonction mais qu’elle n’en a tenu aucun compte, déposant une demande de permis de construire modificatif le 5 août 2019, raison pour laquelle les sociétés I-Novatim et I-Investissements l’ont assignée devant le juge des référés aux fins de lui voir enjoindre de réaliser les formalités de transfert, étant observé qu’à l’audience, la SCCV Charbonnières Chanterie a maintenu son opposition.

Il ressort de ces éléments que le refus de la SCCV Charbonnières Chanterie d’effectuer les formalités de transfert, alors qu’elle ne disposait plus d’aucun droit sur le permis de construire du fait de la caducité du protocole d’accord qui la liait aux sociétés I-Novatim et I-Investissements, était constitutif d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 809 devenu 835 alinéa 1^er du code de procédure civile précité.

Dès lors, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres fondements de référé, c’est à raison que le premier juge a, à titre de mesure de remise en état, condamné la SCCV Charbonnières Chanterie à procéder aux formalités de transfert, en assortissant sa condamnation d’une astreinte, justifiée au regard de l’opposition manifeste de la SCCV Charbonnières Chanterie à s’exécuter.

La Cour confirme en conséquence la décision déférée dans la condamnation qu’elle a prononcé.

La SCCV Charbonnières Chanterie succombant, la Cour confirme la décision déférée en ce qu’elle a condamné la SCCV Charbonnières Chanterie aux dépens de première instance.

La Cour confirme également la condamnation prononcée par le juge des référés au titre de l’article 700 du code de procédure civile, justifiée en équité.

Au regard de la confirmation de la décision déférée, la Cour condamne la SCCV Charbonnières Chanterie aux dépens à hauteur d’appel.

En équité, la Cour condamne la SCCV Charbonnières Chanterie à verser aux sociétés I-Novatim et I-Investissements la somme globale de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur d’appel.

La Cour déboute la SCCV Charbonnières Chanterie, qui succombe, de ses demandes accessoires.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme l’ordonnance de référé du 17 décembre 2019, rectifiée pour erreur matérielle par ordonnance rectificative du 28 janvier 2020, dans son intégralité ;

Déboute la SCCV Charbonnières Chanterie de ses entières demandes ;

Condamne la SCCV Charbonnières Chanterie aux dépens à hauteur d’appel ;

Condamne la SCCV Charbonnières Chanterie à verser aux sociétés I-Novatim et I-Investissements la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur d’appel ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT