N° RG 21/04327 – N° Portalis DBVX-V-B7F-NUFJ

Décision du Tribunal de Grande Instance de LYON en Référé du 29 mars 2021

RG : 21/00360

ch n°

S.A.S. LIANGTSE FRANCE

C/

S.C.I. JELU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 15 Décembre 2021

APPELANTE :

La société LIANGTSE FRANCE, société par actions simplifiée, au capital social de 20.180 euros, immatriculée au RCS de Lyon sous le numéro 842 815 318, dont le siège social est sis […], prise en la personne de son représentant légal audit sèige

Représentée par M^e Romain LAFFLY de la SELARL LAFFLY & ASSOCIES – LEXAVOUE LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938

Ayant pour avocat plaidant M^e Sylvain CAYRE, avocat au barreau de LYON

INTIMÉE :

La société JELU, société civile immobilière au capital social de 76.224,51 euros, immatriculée au RCS de Lyon sous le numéro 382 929 552, dont le siège social est si […], prise en la personne de son représentant légal, domicilié audit siège

Représentée par M^e Joanna AMSALLEM, avocat au barreau de LYON, toque : 1345

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 03 Novembre 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 Novembre 2021

Date de mise à disposition : 15 Décembre 2021

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Christine SAUNIER-RUELLAN, président

— Karen STELLA, conseiller

— Z A-B, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, Z A-B a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christine SAUNIER-RUELLAN, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Exposé du litige

Au mois de novembre 2018, la société Zen’it Airlines, qui exploitait un fonds de commerce situé au […] à Lyon, dans le 2ème arrondissement, a fait l’objet d’une liquidation judiciaire.

Par ordonnance du 11 avril 2019, le Juge commissaire a autorisé la cession du fonds de commerce en ce compris le droit au bail à la société Liangtse France, laquelle avait été créée au mois de septembre 2018 en vue de développer une activité de soins de beauté, sauna, hammam, jacuzzi.

Par acte du 15 juillet 2019, la société Liangtse a acquis ledit fonds de commerce auprès de Maître X, ès-qualités de liquidateur de la société Zen’it Airlines en ce compris le bail commercial conclu initialement le 25 novembre 2010 entre la société Jelu, propriétaire des locaux, et la société Sensation de sol, pour une durée de 9 ans à compter du 5 janvier 2011 au 4 janvier 2020, moyennant un loyer annuel de 36.000 euros HT.

En date du 19 août 2020, la société Jelu a fait délivrer à la société Liangtse France un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de

43.106,96 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges.

Aux motifs que les causes de ce commandement n’avaient pas été régularisées dans le délai d’un mois, la société Jelu a assigné le 10 février 2021 la société Liangtse France devant le juges des référés du Tribunal judiciaire de Lyon aux fins de voir au principal constater l’acquisition de la clause résolutoire et statuer sur ses conséquences et la voir également condamner au paiement provisionnel d’une somme de 71.497,79 euros au titre de loyers et charges demeurées impayés, premier trimestre 2021 inclus.

Par ordonnance du 23 mars 2021, le Juge des référés a :

• constaté la résiliation du bail commercial à la date du 20 septembre 2020,

• condamné la société Liangtse à payer à la société Jelu la somme provisionnelle de 71.497,79 euros au titre des loyers et des charges arrêtées au premier trimestre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 février 2021 ;

• condamné la société Liangtse et tout occupant de son chef à quitter les lieux, si besoin est par

expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

• condamné la société Liangtse à payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges du mois d’avril 2021 jusqu’au départ effectif des lieux ;

• condamné la société Liangtse à verser à la société Jelu la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société Liangtse France a interjeté appel de l’intégralité de cette décision par acte régularisé par voie électronique le 14 mai 2021.

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 29 juin 2021, la société Liangtse
France demande à la Cour de :

• Réformer l’ordonnance du 29 Mars 2021 en ce qu’elle a :

• constaté la résiliation du bail commercial à la date du 20 septembre 2020 ;

• condamné la société Liangtse à payer à la société Jelu la somme provisionnelle de 71.497,79 euros au titre des loyers et des charges arrêtées au premier trimestre 2012, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 février 2021 ;

• condamné la société Liangtse et tout occupant de son chef à quitter les lieux, si besoin est par expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

• condamné la société Liangtse à payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges du mois d’avril 2021 jusqu’au départ effectif des lieux ;

• condamné la société Liangtse à verser à la société Jelu la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Et statuant à nouveau,

• Dire et Juger qu’il existe une contestation sérieuse sur le bail commercial sur la base duquel la société Jelu a formé son recours et ses demandes en première instance, et sur la base lequel le Juge a fondé et motivé ses décisions de constatation de résiliation et de condamnation à l’encontre de la société Liangtse ;

• Dire et Juger qu’il existe des contestations sérieuses sur l’existence même des obligations dont la société Jelu, bailleresse, prétend solliciter l’exécution (paiement des loyers, acquisition de la clause résolutoire) ;

• Dire et Juger que toutes les demandes de la société Jelu souffrent de contestations sérieuses liées aux manquements par cette dernière, en sa qualité de bailleresse :

• d’une part, à ses obligations générales d’information, de bonne foi et de loyauté dans la formation et l’exécution du contrat ;

• et d’une part et surtout, à ses obligations plus spécifiques de délivrance, de jouissance paisible des locaux par son preneur, et de garantie des vices et défauts, lesdits manquements étant à l’origine de la situation préjudiciable rencontrée par la société Liangtse.

En conséquence,

• Rejeter l’intégralité demandes de la société Jelu et l’inviter à mieux se pourvoir.

A titre infiniment subsidiaire,

• Dans l’hypothèse où malgré les éléments développés ci-avant, la Cour viendrait à confirmer l’ordonnance du 29 Mars 2021 en ce qu’elle a condamné la société Liangtse à payer à la société Jelu la somme provisionnelle de 71.497,79 euros au titre des loyers et des charges arrêtées au premier trimestre 2012, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 février 2021 ;

• Infirmer cette même ordonnance en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail à la date du 20 septembre 2020.

Et statuant à nouveau :

• Accorder à la société Liangtse un délai de 24 mois pour s’acquitter du solde dû à la société Jelu en loyers et charges ;

• Rejeter la demande de la société Jelu en constatation d’acquisition de la clause résolutoire.

En tout état de cause :

• Condamner la société Jelu à verser à la société Liangtse la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

• La société Liangtse France expose que l’ordonnance déférée doit être réformée en raison de l’existence de contestations sérieuses sur les demandes de la société Jelu en acquisition de la clause résolutoire et en paiement des loyers et charges.

La société Liangtse France soutient en premier lieu qu’il existe une contestation sérieuse sur le contrat de bail commercial invoqué par la société Jelu comme fondement de son action en ce que :

• dans le cadre de la procédure de première instance, la société Jelu a fondé son action sur un bail commercial intervenu entre elle et la société Liangtse au mois de juillet 2019, lequel prévoit un loyer annuel de 40.319,08 euros HT et HC, et prend effet le 12 avril 2019 pour se terminer le 11 avril 2028 ;

• la société Liangtse n’a jamais régularisé le projet de bail qui lui avait été effectivement adressé par la société Optigère, gestionnaire de la société Jelu, étant en désaccord avec certaines dispositions et ne l’a jamais retourné signé.

La société Liangtse France soutient en second lieu qu’il existe une contestation sérieuse sur le fond du dossier, au regard des obligations non respectées du bailleur.

Elle rappelle :

• qu’en vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu à une obligation de délivrance de la chose louée ;

• qu’en vertu des articles 1720 et 1721 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce, doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives et doit garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail et que s’il résulte de ces vices ou

défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser ;

• que par ailleurs, en vertu de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ;

• qu’enfin par application de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

La société Liangtse France fait valoir qu’en l’espèce, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, de faire jouir paisiblement le preneur des lieux loués au preneur et également à son obligation de loyauté, aux motifs :

• que lors de son entrée dans les lieux, elle a découvert un dégât des eaux au niveau de l’entrée de l’établissement (effondrement du plafond), a alerté le bailleur qui a procédé à une reprise de fortune au mois de septembre, qui s’est avérée inefficace puisque le désordre a réapparu quelques semaines plus tard ;

• que d’autres problèmes d’infiltration sont apparus au cours des 3ème et 4ème trimestres 2019, ce qui l’a amenée à enquêter et à découvrir que la société Zen’it Airlines avait au cours de son exploitation rencontré de très importantes difficultés liées aux locaux (infiltrations, inondations) lesquelles ont contribué in fine à sa liquidation judiciaire, qu’une expertise judiciaire avait été initiée courant 2017, le rapport d’expertise, rendu le 29 septembre 2018, mettant en exergue les désordres endémiques d’infiltration, affectant les lieux loués et décrivant les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, évalués par l’expert à la somme de 61.682,70 euros TTC avec des imputabilités de désordres réparties entre la copropriété et la société Jelu ;

• qu’elle a donc été contrainte de suspendre ses opérations d’installation tant qu’il n’était pas définitivement remédié à ces difficultés, ce qui n’a malheureusement pas été rendu possible malgré tous les moyens déployés par elle ;

• que ces éléments démontrent que le bailleur a manqué, outre à son obligation de délivrance, également à son obligation de bonne foi dans la formation et l’exécution du contrat en donnant à bail des locaux dont il savait qu’ils présentaient des difficultés intrinsèques et qu’ils caractérisent l’existence de contestations sérieuses faisant obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire au sens de l’article 834 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des loyers.

L’appelante ajoute qu’il ne peut en outre être fait l’économie de la survenance de la crise pandémique qui s’est cumulée aux difficultés précédemment décrites.

Elle expose ainsi :

• que Madame Y, gérante de la société Liangtse, a été contrainte de rejoindre la Chine pour malheureusement ne plus pouvoir en revenir avant le printemps 2021 pour des raisons bien indépendantes de sa volonté (fermeture des frontières et des vols) ;

• que la société Liangtse France aurait pu bénéficier des dispositions protectrices de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 et de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 ;

• que si les dispositions de ces textes s’opposent et paralysent en elles-mêmes toute action en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire pour non paiement des loyers, la société Liangtse n’est pas éligible à ces textes, pour la simple raison qu’elle n’a pu, pour des raisons

imputables au bailleur, commencer l’exploitation de son activité.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

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SUR CE

A titre liminaire, les demandes de la société Liangtse France tendant à voir la Cour « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail, par essence acquise au regard de l’atteinte aux droits du bailleur dès lors que la demande est fondée.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La société Liangtse France relève en premier lieu l’existence d’une contestation sérieuse s’agissant du contrat de bail commercial dont la société Jelu s’est prévalu comme fondement de son action devant le juge des référés et sur lequel celui-ci s’est fondé pour constater l’acquisition de la clause résolutoire, s’agissant d’un contrat de bail qui serait intervenu en juillet 2019, prenant effet au 12 avril 2019 qu’elle n’a en réalité jamais signé, étant en désaccord sur les termes de ce bail qui lui était proposé.

Aux termes des pièces versées aux débats, il apparaît :

• que le 15 Juillet 2019 la société Liangtse France a acquis ledit fonds de commerce litigieux auprès de Maître X, ès-qualités de liquidateur de la société Zen’it Airlines en ce compris le bail commercial conclu initialement le 25 novembre 2010 entre la société Jelu, propriétaire des locaux, et la société Sensation de sol, ce pour une durée de 9 ans à compter du 5 janvier 2011 et jusqu’au 4 janvier 2020, moyennant un loyer annuel de 36.000 euros HT, le dépôt de garantie s’élevant à la somme de 9.000 euros, l’acte précisant que le loyer annuel en son dernier état et selon courrier du bailleur du 28 juin 2019, s’élevait à la somme de 40.319,08 euros ;

• que le commandement du 19 août 2020 fait référence au bail sous seing privé du 25 novembre 2010 ;

• que dans son assignation, le bailleur évoque un bail commercial qui aurait été adressé à la société Liangtse France fixant le loyer annuel hors taxes et charges à la somme de 40.319,08 euros, sans toutefois indiquer qu’il aurait été signé ;

Est produit aux débats ce bail commercial non signé intervenant entre la société Liangtse France et la SCI Jelu dans lequel il est indiqué :

• qu’il a été convenu entre les parties de régulariser un nouveau bail prenant effet rétroactivement au 12 avril 2019 pour se terminer le 11 avril 2028, pour un loyer annuel hors taxes et charges de 40.319,08 euros, majoré de la TVA, le loyer étant payable par trimestre d’avance et pour la première fois le 12 avril 2019 avec un dépôt de garantie de 10.079,77 euros correspondant à trois mois de loyers hors charges et hors taxes.

Aucun décompte n’était joint au commandement du 19 août 2020, en tous cas il n’est pas communiqué à la Cour, mais le commandement fait état d’une somme de 43.106,96 euros due au titre de l’arriéré de loyers, somme que l’on retrouve sur l’extrait de compte locataire du bailleur comme étant due au 28 septembre 2020, étant observé que cet extrait de compte ne remonte pas avant la date du 28 septembre 2020.

Il ressort de ces différentes observations que les pièces produites ne permettaient pas de déterminer si le commandement délivré par le bailleur l’avait été pour un arriéré de loyers issu du bail du 25 novembre 2010, effectif au 15 juillet 2019, date de la cession ou si les sommes réclamées l’étaient au titre du bail qui n’aurait pas été signé, lequel remonte rétroactivement au 12 avril 2019 (étant observé que cette date est antérieure à la cession et à la date à laquelle l’ordonnance du juge commissaire ayant autorisé la cession était purgée des délais de recours).

Il s’en suit qu’il existait une contestation sérieuse, au regard des pièces produites par le bailleur en première instance sur le bail au titre duquel le bailleur sollicitait l’acquisition de la clause résolutoire, étant observé que les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers ne pouvaient dès lors être justement appréciées.

Par voie de conséquence, il existait donc également une contestation sérieuse sur la demande de provision du bailleur, au regard de l’incertitude relative au support contractuel sur lequel reposait la demande en paiement d’arriéré de loyers.

La Cour en conséquence infirme la décision déférée dans son intégralité et statuant à nouveau dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Jelu visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, statuer sur ses conséquences, et visant à voir condamner la société Liangtse France à lui payer une provision de 71 497,79 euros au titre de l’arriéré de loyers.

Sur les demandes accessoires

La partie perdante devant être condamnée aux dépens, par application de l’article 696 du code de procédure civile, la Cour infirme la décision déférée qui a condamné la société Liangtse France aux dépens et statuant à nouveau condamne la SCI Jelu aux dépens de la procédure de 1ère instance.

La Cour infirme également la décision déférée qui a condamné la société Liangtse France à payer à la SCI Jelu la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et statuant à nouveau rejette cette demande.

La SCI Jelu, partie perdante, est condamnée aux dépens à hauteur d’appel.

La Cour la condamne également à payer à la société Liangtse France la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur d’appel, justifiée en équité.

PAR CES MOTIFS

La Cour :

Infirme la décision déférée dans son intégralité et, statuant à nouveau :

• Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Jelu visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, statuer sur ses conséquences, et visant à voir condamner la société Liangtse France à lui payer une provision de 71.497,79 euros au titre de l’arriéré de loyers ;

• Condamne la SCI Jelu aux dépens de la procédure de 1ère instance ;

• Rejette la demande présentée par la SCI Jelu en 1ère instance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

• Condamne la SCI Jelu aux dépens à hauteur d’appel ;

• Condamne la SCI Jelu payer à la société Liangtse France la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur d’appel ;

• Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT