Cour d'appel de Lyon, 8ème chambre, 30 mars 2021, n° 20/02659

TGI Lyon 30 mars 2020

CA Lyon
Infirmation partielle 30 mars 2021

Arguments

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Rejeté
Invoquer la clause résolutoire de bonne foi
La cour a estimé que les locataires n'ont pas justifié de réclamations auprès du bailleur avant la délivrance des commandements, et que les preuves d'insalubrité fournies n'étaient pas suffisantes.
Rejeté
Demande non justifiée
La cour a confirmé que la demande de dommages et intérêts n'était pas justifiée et a été rejetée par le premier juge.
Rejeté
Difficultés économiques
La cour a jugé que les locataires n'ont pas justifié d'une perspective de redressement et que les délais de paiement étaient illusoires.
Accepté
Commandement de payer
La cour a constaté que les commandements étaient réguliers et que les locataires n'avaient pas effectué de paiement dans le délai imparti.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation était due à compter de la résiliation du bail et a confirmé la décision du premier juge.

Résumé par Doctrine IA

La cour d'appel de Lyon a confirmé la décision du juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon du 30 mars 2020. Dans cette affaire, la SCI Oullins Semard a demandé la résiliation du bail et le paiement des loyers impayés par la SASU Beauty Queen et Y Z. Le juge des référés a constaté la résiliation du bail, condamné les locataires à payer une somme provisionnelle au titre des loyers et charges, ordonné leur expulsion et rejeté leur demande de dommages et intérêts. La cour d'appel a confirmé ces décisions, mais a modifié la date d'acquisition de la clause résolutoire. Elle a également condamné les locataires à payer une indemnité d'occupation et a rejeté leur demande de délais de paiement. La cour a également condamné les locataires aux dépens et à payer une indemnité de 1 000 euros à la SCI Oullins Semard.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 8e ch., 30 mars 2021, n° 20/02659
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	20/02659
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Lyon, 30 mars 2020, N° 19/02266
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Christine SAUNIER-RUELLAN, président
Avocat(s) :	Jean-Baptiste LE JARIELHervé BANBANASTE
Parties :	S.A.S.U. BEAUTY QUEEN c/ S.C.I. OULLINS SEMARD

Texte intégral

N° RG 20/02659 – N° Portalis DBVX-V-B7E-M6W7

Décision du

Président du TJ de lyon

Référé

du 30 mars 2020

RG : 19/02266

ch n°

[…]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRET DU 30 Mars 2021

APPELANTES :

M^me Y Z

née le […] à […]

4 av du 8 mai 1945

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2020/009565 du 11/06/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LYON)

S.A.S. BEAUTY QUEEN

[…]

Représentées par M^e Hervé BANBANASTE, avocat au barreau de LYON, toque : 1070

INTIMÉE :

[…] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

Représentée par M^e Jean-baptiste LE JARIEL de la SELARL FORTEM AVOCATS (JBL), avocat au barreau de LYON, toque : 863

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 20 Janvier 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 27 Janvier 2021

Date de mise à disposition : 30 Mars 2021

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Christine SAUNIER-RUELLAN, président

— Karen STELLA, conseiller

— D E-F, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, D E-F a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christine SAUNIER-RUELLAN, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Par acte du 21 janvier 2014, la SCI Oullins Semard a donné à bail à Monsieur et Madame A B des locaux commerciaux situés […]), moyennant un loyer annuel de 19 200 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Par acte du 9 avril 2014, la SAS Hani Center a été subrogée dans les droits de Monsieur et Madame A B.

Suivant jugement du tribunal de commerce de Lyon du 2 février 2017, la SAS Hani Center a fait l’objet d’une liquidation judiciaire, la société MJ Synergie – Mandataires Judiciaires – étant désignée en qualité de liquidateur.

Par avenant du 19 juillet 2017, Y Z, agissant tant en son nom personnel que pour le compte de la société en formation Beauty Queen, a été subrogée par le bailleur dans les droits de la SAS Hani Center.

Suivant acte de cession enregistré le 10 août 2017, Y Z, agissant pour le compte de la société en formation Beauty Queen, a fait l’acquisition du fonds de commerce.

Aux motifs que des loyers demeuraient impayés, le bailleur a fait délivrer à Y Z et à la SASU Beauty Queen par actes d’huissier en date des 7 et 22 octobre 2019, un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 15 902,62 euros en principal, loyer du 4^e trimestre 2019 inclus.

Soutenant que Y Z et la SASU Beauty Queen n’avaient pas satisfait aux causes du commandement dans le délai d’un mois, la SCI Oullins Semard, par exploits des 25 et 27 novembre 2019, les a assignées devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon aux fins de voir, notamment, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et statuer sur les conséquences, sollicitant par ailleurs une provision à valoir sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ordonnance du 30 mars 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon a :

— Constaté la résiliation du bail à la date du 23 octobre 2019,

— Condamné solidairement la SASU Beauty Queen et Y Z à payer à la SCI Oullins Semard la somme provisionnelle de 23 220,41 euros au titre des loyers et des charges arrêtés au 1^er trimestre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2019 sur la somme de 15 902,62 euros,

— Ordonné aux preneurs de quitter les lieux, si besoin est par expulsion,

— Dit n’y avoir lieu à astreinte,

— Condamné la SASU Beauty Queen et Y Z solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent aux loyers et aux charges du mois d’avril 2020 jusqu’au départ effectif des lieux,

— Rejeté la demande d’échelonnement de la dette,

— Rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par Y Z et la SASU Beauty Queen,

— Condamné in solidum Y Z et la SASU Beauty Queen aux dépens et à payer à la SCI Oullins Semard la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Y Z et la SASU Beauty Queen ont interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée par voie électronique au greffe de la Cour le 18 mai 2020, dans son intégralité.

Aux termes de leurs dernières écritures, régularisées par voie électronique le 22 juin 2020, les appelantes demandent à la Cour de :

— A titre principal : constater que les preneurs se sont exécutés de bonne foi ;

— débouter le bailleur de ses demandes et le condamner à la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts ;

— A titre subsidiaire : d’octroyer des délais de paiement de deux ans.

Les appelantes font valoir :

— que la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi ;

— qu’en l’espèce, la société Beauty Queen n’a jamais pu exercer en continu son activité du fait de l’insalubrité des locaux, en dépit des appels au bailleur, les locaux présentant des problèmes d’étanchéité, d’humidité, de moisissures et les conditions d’hygiène n’étant plus garanties alors qu’elle exerce une activité de hammam ;

— que les problèmes constatés concernent le gros oeuvre de l’ouvrage et que les réparations incombent au propriétaire des murs ;

— qu’en outre, depuis la pose d’un compteur EDF de type Linky, se produisent des coupures de courant, l’installation électrique étant défectueuse ;

— qu’enfin, au regard de difficultés économiques dont elles justifient, elles sont fondées à solliciter des délais de paiement.

Par conclusions régularisées par RPVA le 21 juillet 2020, la société Oullins Semard demande à la Cour de :

• Confirmer l’ordonnance du 30 mars 2020 en toutes ses dispositions,

En conséquence :

• Déclarer recevables et fondées les demandes de la SCI Oullins Semard,

• Constater le défaut de paiement des loyers par la SASU Beauty Queen et Y Z pour les locaux situés […]) depuis le […],

• Constater la résiliation du bail consenti à la SASU Beauty Queen et à Y Z par acquisition de la clause résolutoire avec effet au 22 novembre 2019,

• Ordonner l’expulsion de la société Beauty Queen et de Y Z des locaux situés […]) ainsi que tout occupant de leur chef, avec si besoin le concours de la force publique,

• Condamner solidairement la société Beauty Queen et Y Z à payer à la SCI Oullins Semard le montant de l’arriéré locatif s’élevant à la somme provisionnelle de 23 220,41 euros en principal, outre intérêts contractuels à compter du 7 octobre 2019,

• Condamner solidairement la société Beauty Queen et Y Z à lui payer une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges à compter du 22 novembre 2019, et jusqu’à libération effective des locaux,

• Débouter la SASU Beauty Queen et Y Z de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

En tout état de cause :

• Condamner solidairement la société Beauty Queen et Y Z à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• Condamner solidairement les mêmes aux dépens, ce comprenant les deux commandements des 7 et 22 octobre 2019 et les frais de recouvrement forcé.

La SCI Oullins Semard fait valoir à l’appui de ses demandes :

• qu’un commandement a été signifié aux preneurs pour la somme de 15 902,62 euros à payer dans un délai d’un mois à compter, respectivement, du 7 et du 22 octobre 2019 ;

• qu’aucun des preneurs n’a régularisé les arriérés de loyers et de charges dans les délais impartis ;

• que pour les seuls besoins de la cause, dans leurs conclusions d’appel, les appelantes invoquent l’exception d’inexécution afin de se soustraire à leur obligation de paiement, étant observé que la première contestation des preneurs est faite par courrier du 16 octobre 2019, postérieurement à la délivrance du commandement de payer, alors même qu’ils exploitaient le local depuis le 9 mai 2017, sans formuler aucun reproche ;

• qu’en tout état de cause, les appelantes sont défaillantes dans la charge de la preuve de leurs allégations ;

• qu’elles ne démontrent pas plus les difficultés financières dont elles font état.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE :

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la Cour « constater » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 808 du code de procédure civile (désormais 834 du même code), alors applicable, dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 808 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Au sens des dispositions précitées, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, dès lors, notamment que :

• le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

• le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

Par ailleurs, en vertu de l’article L 145-41 alinéa 2 du code de commerce, Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par

le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique obérée de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité des commandements délivrés le 7 octobre 2019 à Y Z et le 22 octobre 2019 à la SASU Beauty Queen, lesquels mentionnent la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Ils précisent en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi les commandements contenaient toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, et de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ces commandements détaillent le montant de la créance, à savoir :

Loyer du 3^e trimestre 2019 : 5 881,79 euros,

Loyer du 4^e trimestre 2019 : 5 981,79 euros,

Solde charges 2017/2018 : 4 039,04 euros.

Il n’est pas contesté que les causes de ces commandements n’ont pas été acquittées dans le mois de leur délivrance, aucun versement n’ayant été effectué durant cette période.

Si les appelantes soutiennent que la clause résolutoire a été invoquée de mauvaise foi, du fait de problèmes d’insalubrité des locaux à laquelle le bailleur n’aurait jamais remédié, et être fondées à faire valoir l’exception d’inexécution, il convient d’observer :

— qu’il n’est justifié d’aucune réclamation auprès du bailleur à ce titre avant la délivrance des commandements ;

— que postérieurement, seuls deux courriers des preneurs font état de problèmes d’humidité et d’insalubrité, lesquels ne sont confortés par aucun autre élément objectif, si ce n’est des photographies non probantes dans la mesure où elles ne sont ni datées, ni localisées, une facture de l’entreprise Giroud, relative à la pose d’un ballon stockeur, inopérante à établir la preuve d’une humidité ou d’une insalubrité.

En outre, s’il est évoqué également des difficultés d’exploitation liée à l’installation d’un nouveau compteur électrique, aucun élément n’est produit pour démontrer que l’exploitation des locaux a été pénalisée de façon sérieuse et durable à ce titre, seul un problème ponctuel étant justifié et l’attestation de monsieur X démontrant que le compteur électrique était accessible en passant par son fonds.

Il s’en suit que ces éléments ne sont pas de nature à établir que la clause résolutoire a été invoquée de mauvaise foi dans un contexte où il est avéré que les loyers ne sont plus réglés depuis le mois de juillet 2019.

Enfin, si les appelantes sollicitent des délais de paiement, semblant solliciter de ce fait la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ces délais, bien que ce ne soit pas dit expressément, il apparaît que de tels délais sont illusoires alors qu’il n’est justifié d’aucune perspective de redressement, qu’aucun loyer n’a été réglé depuis la date de délivrance des commandements et qu’il

n’est aucunement justifié de la situation financière actuelle de la SASU Beauty Queen, seul les comptes arrêtés au 31 mai 2018 étant produits.

En conséquence, c’est à raison que le premier juge a rejeté la demande de délais de paiement et constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties, la Cour confirmant la décision déférée de ce chef.

En revanche, la Cour infirme la décision déférée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 23 octobre 2019, la clause résolutoire ne prenant effet qu’un mois après la délivrance du commandement demeuré infructueux et la clause résolutoire étant dès lors acquise au 24 novembre 2019 à 0 heures.

Aux termes de l’article 809, alinéa 1^er, du code de procédure civile (désormais 835 du même code), alors applicable, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

C’est donc à raison que le premier juge a ordonné à la SASU Beauty Queen et Y Z de quitter les lieux, si besoin est par expulsion.

La Cour confirme également la décision déférée de ce chef.

L’article 809 alinéa 2, du code de procédure civile, alors applicable, dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, étant rappelé qu’à compter de la date de résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation.

A ce titre, c’est à raison que le premier juge a fixé l’indemnité d’occupation due par la SASU Beauty Queen et Y Z depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel du mois d’avril 2020, outre les charges, taxes et accessoires.

En revanche, la condamnation à ce titre ne pouvait qu’être provisionnelle, dans le cadre de la procédure de référé et au visa des dispositions de l’article 809 alinéa 2 précité.

La Cour en conséquence infirme la décision déférée de ce chef et statuant à nouveau condamne solidairement la SASU Beauty Queen et Y Z à payer à titre provisionnel à la SCI Oullins Semard une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges d’avril 2020 jusqu’au départ définitif des lieux.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il ressort des factures de loyer produites par la SCI Oullins Semard que l’obligation de la SASU Beauty Queen et Y Z au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation à la date du 30 mars 2020 n’était pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 23 220,41 euros se décomposant ainsi qu’il suit :

La somme de 15 902,62 euros due au titre des commandements, soit

Loyer du 3^e trimestre 2019 : 5 881,79 euros,

Loyer du 4^e trimestre 2019 : 5 981,79 euros,

Solde charges 2017/2018 : 4 039,04 euros.

Outre celle de 7 137,79 euros correspondant au 1^er trimestre 2020.

Dès lors, c’est à raison que le premier juge a condamné solidairement la SASU Beauty Queen et Y Z, à titre provisionnel, à payer à la SCI Oullins Semard la somme de 23 220,41 euros, échéance du premier trimestre 2020 comprise, au titre de l’arriéré de loyers, et charges étant observé que ce montant comprend également les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation puisque la clause résolutoire est acquise au 24 novembre 2019.

Enfin, dans la mesure où il ressort des dispositions de l’ordonnance du 30 mars 2020 que la SCI Oullins Semard avait sollicité que ces sommes portent intérêts au taux légal et non au taux contractuel, la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a assorti la condamnation provisionnelle des intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2019, date de la délivrance du commandement, sur la somme de 15 902,62 euros, la Cour y ajoutant une condamnation aux intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2020, date de constatation de la créance par le juge des référés, pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts de Y Z et la SASU Beauty Queen

La demande de dommages et intérêts présentée par Y Z et la SASU Beauty Queen, non explicitée ni justifiée et qui ne repose sur aucun fondement a été à raison rejetée par le premier juge.

La Cour confirme la décision déférée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La partie perdante devant être condamnée aux dépens, par application de l’article 696 du code de procédure civile, c’est à raison que le premier juge a condamné in solidum la SASU Beauty Queen et Y Z aux dépens de première instance et les a également condamnées à payer à la SCI Oullins Semard la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, justifiée en équité.

La Cour confirme la décision déférée de ces chefs, étant observé que les dépens comprennent le coût des deux commandements mais non les frais d’exécution forcée comme le sollicite la SCI Oullins Semard, non inclus dans les dépens par le texte précité.

La SASU Beauty Queen et Y Z, parties perdantes, sont condamnées aux dépens à hauteur d’appel.

En équité, la Cour les condamne également in solidum à payer à la SCI Oullins Semard la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme la décision déférée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 23 octobre 2019 et statuant à nouveau :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au 24 novembre 2019 à 0 heures ;

Infirme la décision déférée en ce qu’elle a condamné solidairement la SASU Beauty Queen et Y Z à payer à la SCI Oullins Semard une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges d’avril 2020 jusqu’au départ définitif des lieux et ,

Statuant à nouveau :

Condamne solidairement la SASU Beauty Queen et Y Z à payer à titre provisionnel à la SCI Oullins Semard une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges d’avril 2020 jusqu’au départ définitif des lieux ;

Confirme la décision déférée en ce qu’elle a condamné solidairement la SASU Beauty Queen et Y Z, à titre provisionnel, à payer à la SCI Oullins Semard la somme de 23 220,41 euros, échéance du premier trimestre 2020 comprise, au titre de l’arriéré de loyers, et charges, outre intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2019 sur la somme de 15 902,62 euros ;

Y ajoutant :

— que cette condamnation est également prononcée au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation ;

— que cette condamnation porte intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2020 sur la somme de 23 220,41 euros ;

Confirme la décision déférée pour le surplus ;

Condamne in solidum la SASU Beauty Queen et Y Z aux dépens à hauteur d’appel ;

Condamne in solidum la SASU Beauty Queen et Y Z à payer à la SCI Oullins Semard la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur d’appel ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT