N° RG 20/04264 – N° Portalis DBVX-V-B7E-NCVM Décisions :

— Tribunal de grande Instance de CHAUMONT

du 10 Juillet 2014

RG : 14/00467

Chambre civile

— Cour d’Appel de DIJON

Au fond du 23 janvier 2018

RG : 15/01725

1ère chambre civile

— Cour de Cassation COMM.

du 24 juin 2020

Pourvoi n°V 18-11.958

Arrêt n°346 F-D

X

C/

S.A.R.L. ECRANS DU GRAND EST

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 07 Décembre 2021

statuant sur renvoi après cassation

APPELANT :

M. Z X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Sandra GARCIA, avocat au barreau de LYON, toque : 2731

Assisté de M^e Cyrille ZIMMER, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU

INTIMÉE :

La S.A.R.L. ECRANS DU GRAND EST (EGE)

[…]

[…]

Représentée par la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocats au barreau de LYON, toque : 1547

Assistée de la SELARL BALLORIN – BAUDRY, avocats au barreau de DIJON, toque : 9

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 23 Février 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Octobre 2021

Date de mise à disposition : 07 Décembre 2021

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Olivier GOURSAUD, président

— B C, conseiller

— Marie CHATELAIN, vice-présidente placée, désignée par ordonnance du Premier Président du 09 juillet 2021

assistés pendant les débats de Tiffany JOUBARD, greffier

A l’audience, B C a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

Par acte sous-seing privé du 14 juin 2013, la SARL Écrans du Grand Est (la société EGE), vendeur, et M. X, acquéreur, avec faculté de substitution, ont signé une promesse de vente portant sur un 'ensemble immobilier’ dénommé 'copropriété Vox-Bouchardon’ situé à Chaumont, au prix de 650

000 euros, sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par M. Z X, la signature de l’acte authentique devant intervenir le 30 septembre 2013.

Cet acte a été établi avec le concours de la SARL D E immobilier et construction, mandataire de la société EGE dont la commission d’un montant de 35 000 euros a été mise à la charge de l’acquéreur.

Le 4 avril 2014, soutenant que M. X a empêché la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, la société EGE l’a assigné devant le tribunal de grande instance de Chaumont pour voir dire que la condition suspensive est réputée accomplie, prononcer la résolution du compromis de vente et condamner M. X à lui payer les sommes de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts et de 100 000 euros au titre de la clause pénale.

Par jugement réputé contradictoire du 10 juillet 2014, le tribunal a prononcé la résolution du contrat, condamné M. X à payer à la société EGE la somme de 100 000 euros au titre de la clause pénale ainsi que celle de 2 000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile, débouté la société EGE de sa demande de dommages-intérêts, ordonné l’exécution provisoire, et condamné M. X aux dépens ainsi qu’à payer à la société EGE la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt du 23 janvier 2018, la cour d’appel de Dijon a :

— dit n’y avoir lieu à révocation de l’ordonnance de clôture,

— infirmé le jugement frappé d’appel, sauf en ce qu’il a débouté la société EGE d’une demande de dommages-intérêts,

— prononcé l’annulation du contrat conclu le 14 juin 2013 entre la société EGE et M. X,

— condamné la société EGE aux dépens de première instance et d’appel,

— rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires.

La société EGE a formé un pourvoi.

Par arrêt du 24 juin 2020, la Cour de cassation a :

— cassé et annulé, sauf en ce qu’il dit n’y avoir lieu de révoquer l’ordonnance de clôture, l’arrêt rendu le 23 janvier 2018, entre les parties, par la cour d’appel de Dijon,

— remis, sur les autres points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Lyon,

— condamné M. X aux dépens,

— rejeté, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la demande formée par M. X et l’a condamné à payer à la société Ecrans du Grand Est la somme de 3 000 euros.

La Cour de cassation a considéré :

— s’agissant du moyen principal de la société EGE, que 'pour prononcer l’annulation du contrat conclu entre la société EGE et M. X et rejeter la demande de dommages-intérêts formée par la société EGE, l’arrêt retient que le pouvoir de M. Y d’engager cette société pour la vente d’un bien immobilier n’est aucunement prouvé, en l’absence notamment d’un justificatif de l’objet social et

qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé l’article L. 223-18 du code de commerce.'.

— s’agissant du pourvoi incident par lequel M. X faisait grief à l’arrêt de rejeter sa demande de mise hors de cause comme n’étant plus partie à l’acte du 14 juin 2013, que : 'Appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, la cour d’appel a retenu qu’il ne suffisait pas à M. X de se prévaloir du versement, par la société X, du dépôt de garantie et du refus d’une demande de prêt formée par cette dernière pour établir qu’il s’était substitué à ladite société dans le bénéfice de la promesse du 14 janvier 2013. En cet état, la cour d’appel, qui a répondu, en les écartant, aux conclusions prétendument délaissées, n’a pas subordonné la preuve de la substitution à la production d’un écrit. Le moyen n’est pas fondé.'.

Par déclaration du 30 juillet 2020, M. X a saisi la cour de renvoi.

Au terme de conclusions notifiées le 13 janvier 2021, M. X demande à la cour de :

En la forme,

— recevoir M. X en son appel pour avoir relevé appel dans les formes et délais de la loi,

Au fond,

— infirmer le jugement rendu le 10 juillet 2014 par le tribunal de grande instance de Chaumont en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté la société EGE de sa demande de condamnation de M. X à payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— constater que le compromis de vente du 14 juin 2013 ne lie pas la société EGE et M. X,

— constater que M. X ne peut être considéré ni comme acquéreur, ni comme emprunteur aux termes du compromis de vente du 14 juin 2013,

En conséquence,

— mettre hors de cause M. X par suite de la substitution de la société SARL X immobilier n’étant pas partie au compromis du 14 juin 2013,

— débouter la société EGE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société EGE à payer à M. X la somme de 100 000 euros, soit le montant de la somme versée par M. X à ladite société en vertu du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Chaumont,

— condamner la société EGE à lui payer la somme de 7 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner la société EGE à lui payer la somme de 3 000 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour d’appel de Lyon considère que le compromis de vente du 14 juin 2013 lie la société EGE et M. X en sa qualité d’acquéreur-emprunteur dudit bien,

— prononcer la nullité du compromis de vente du 14 juin 2013,

— débouté la société EGE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société EGE à lui payer les sommes de 100 000 euros (versée par lui aux termes du jugement), de 7 000 euros à titre de dommages-intérêts et de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre infiniment subsidiaire,

— constater que ni M. X ni la SARL X immobilier n’ont fait échec au jeu de la condition suspensive contenue dans le compromis de vente en date du 14 juin 2013,

— constater la non-réalisation de la condition suspensive de prêt contenue dans le compromis en date du 14 juin 2013,

— constater la caducité du compromis de vente en date du 14 juin 2013 en raison de la non réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt par suite du refus de prêt sollicité auprès de la société Crédit lyonnais (LCL),

— débouter la société EGE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Ecrans du Grand Est à payer à M. X la somme de 100 000 euros (montant de la somme versée par M. X à la société EGE en vertu du jugement),

— condamner la société EGE à payer à M. X la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts,

A titre très infiniment subsidiaire,

— dire et juger que le compromis du 14 juin 2013 a été anéanti par la non réalisation de la condition suspensive à la date du 14 septembre 2013,

— constater que les parties ont maintenu leur relation contractuelle donnant naissance à un nouveau contrat,

— constater la caducité de ce nouveau contrat par suite de la non réalisation de la condition suspensive de prêt sans qu’aucune faute ne puisse être reprochée à l’acquéreur,

— débouter la société EGE de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— condamner la société EGE à payer à M. X la somme de 100 000 euros (montant de la somme versée par M. X à la société EGE en vertu du jugement),

— condamner la société EGE à payer à M. X la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts.

A titre ultimement infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour d’appel juge que la responsabilité de M. X est engagée,

— dire et juger que l’erreur manifeste de rédaction de la clause pénale dans le compromis de vente du 14 juin 2013 rend celle-ci inapplicable,

— condamner la société EGE à payer à M. X la somme de 100 000 euros (montant de la somme versée par M. X à la société EGE en vertu du jugement),

— condamner la société EGE à payer à M. X la somme de 7 000 euros à titre de dommage et intérêts,

Subsidiairement, si la Cour d’appel de Céans juge ladite clause valable et applicable en l’état,

— réduire la condamnation éventuelle de M. X à de plus juste proportion.

En toute hypothèse,

— débouter la société EGE de sa demande de condamnation de M. X à verser la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société EGE à payer à M. X la somme de 3 000 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société EGE en tous les dépens.

Au terme de conclusions notifiées le 16 novembre 2020, la société EGE demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résolution du compromis de vente et condamné M. X à lui payer la somme de 100 000 euros au titre de la clause pénale,

— infirmer le jugement pour le surplus,

— constater que M. X a fautivement empêché la réalisation de la condition suspensive prévue au compromis de vente,

— en conséquence, dire et juger que la condition suspensive est réputée accomplie,

— condamner M. X à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouter M. X de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner M. X à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. X aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

Sur la substitution

En réponse à la demande de la société EGE tendant à la résolution du contrat et à sa condamnation au paiement de la clause pénale, M. X oppose, à titre principal, qu’il doit être mis hors de cause du fait de la substitution de la SARL X immobilier.

Il fait valoir que le dépôt de garantie a été versé par la SARL X immobilier ; que la société EGE ne pouvait ignorer cette substitution puisqu’elle a visé dans son assignation du 4 avril 2014 une pièce consistant en un refus de crédit adressé par la banque à la SARL X immobilier ; que l’agent immobilier a assigné en référé, pour obtenir le versement d’honoraires de transaction, non pas M. X mais la SARL X immobilier considérée comme acquéreur substitué ; que la SARL

X immobilier a assigné la société EGE devant le tribunal de grande instance de Chaumont en vue d’obtenir la nullité du compromis de vente ; que le compromis de vente ne prévoit pas de formalité particulière pour la substitution.

Il ajoute, que la société EGE ne fait pas état d’une garantie solidaire mais d’une garantie simple et que le compromis du 14 juin 2014 ne prévoit pas qu’il demeure garant solidaire des charges et des conditions du compromis de vente ; qu’il ne pouvait donc être mis en cause qu’après mise en demeure de l’acquéreur substitué, la SARL X immobilier, ce que n’a pas fait la société EGE ; que la clause de garantie évoquée par cette dernière est en conséquence sans effet.

Il considère que la clause de substitution ne peut être analysée comme une délégation au sens de l’article 1275 ancien du code civil ; que ce mécanisme n’est pas visé dans le compromis de vente et suppose la signature de trois parties dès l’origine du contrat, le créancier (délégataire) le débiteur principal et le délégué, ce qui n’est pas le cas d’une promesse de vente.

La société EGE conteste que M. X ait été substitué par la société X immobilier.

Elle fait valoir que le versement du dépôt de garantie pas la SARL X immobilier ne présuppose pas qu’une substitution a été opérée et qu’elle ait été portée à la connaissance de la société EGE ; qu’il en est de même de la production d’une lettre de refus de prêt adressée par la banque à la SARL X immobilier dont elle précise qu’elle l’a produite dans l’unique but de démontrer que M. X n’avait pas respecté ses obligations contractuelles ; que la substitution ne pouvait intervenir officiellement que dans le cadre de la réalisation de l’acte authentique de vente ; que M. X lui même ignorait laquelle de ses deux sociétés allait le substituer puisqu’en octobre 2013 il indiquait à la société E que ce serait la SCI CCF ; qu’au regard des dispositions des articles 1689 et 1690 du code civil, M. X ne peut valablement soutenir que la substitution pouvait s’opérer sans formalité ; qu’il lui appartenait de formaliser cette substitution afin de la rendre opposable à la société EGE.

Elle ajoute que la société E n’est pas partie à la présente instance de sorte que M. X ne peut tirer un quelconque argument d’une action engagée par cette dernière à l’encontre de la SARL X immobilier d’autant que la société E sollicitait la mainlevée de l’opposition sur un chèque établi par la SARL X immobilier et que cette action n’est donc en rien la reconnaissance de la qualité d’acquéreur de cette dernière.

Elle soutient en outre que la substitution de contractant étant soumise au régime de la délégation de pouvoir de l’article 1275 du code civil, le débiteur principal reste tenu des effets et obligations attachés au contrat si son créancier ne l’en a pas expressément déchargé ; qu’en l’espèce, M. X n’a jamais été déchargé et qu’au contraire, il résulte de la clause de substitution figurant au compromis de vente que M. X se portait garant des charges et conditions du compromis vis à vis des substitués éventuels.

Aux termes de la promesse litigieuse, l’acquéreur désigné est M. Z X 'avec possibilité de substituer au bénéfice des présentes toutes personnes physiques ou morales de son choix, étant précisé que M. X Z demeurera entièrement garant des charges et conditions des présentes vis à vis des substitués éventuels.'

Le fait pour le bénéficiaire d’un compromis de vente de se substituer à un tiers ne constitue pas une cession de créance et n’emporte pas obligation d’accomplir les formalités de l’article 1690 du code civil.

Le versement par la SARL X du dépôt de garantie et le refus d’une demande de prêt formée par cette dernière, sont insuffisants pour établir que M. X s’était substitué cette société commerciale dans le bénéfice de la promesse du 14 janvier 2013.

Il en est de même de l’action engagée par l’agent immobilier à l’encontre de la SARL X afin de voir ordonner la mainlevée de l’opposition sur un chèque de 50 000 euros, demande dont il a, au demeurant, été débouté. De plus, l’action en annulation de la promesse de vente a été engagée en juillet 2014 non seulement par la SARL X représentée par M. X mais également par M. X.

M. X ne rapporte donc pas la preuve qu’il s’est substitué à la SARL X dans le bénéfice de la promesse de vente du 14 janvier 2013.

Il convient de relever que la promesse prévoyait en outre que : 'M. X Z demeurera entièrement garant des charges et conditions des présentes vis à vis des substitués éventuels.

En conséquence, M. X ne peut qu’être débouté de sa demande tendant à être mis hors de cause.

Sur la validité de la promesse de vente

Subsidiairement, M. X oppose à l’action en résolution de la vente, la nullité de la promesse de vente.

La cour note que M. X a engagé une action en nullité de la promesse de vente litigieuse devant le tribunal de grande instance de Chaumont et que cette procédure est toujours en cours devant ce tribunal ; qu’aucune exception de litispendance n’est soulevée dans le cadre du présent appel et ne peut l’être au regard des dispositions de l’article 102 du code de procédure civile.

M. X invoque :

— la violation de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967 au motif que la promesse de vente n’indique pas la superficie de la partie privative des lots de copropriété vendus ;

— la violation des articles 1129 et 1583 ancien du code civil et 5 de la loi du 10 juillet 1965 au motif que l’objet de la promesse de vente est insuffisamment déterminé faute de désignation des lots vendus et de mention de la consistance et de la quote-part des parties communes;

— la violation de l’article 1599 du code civil au motif qu’en indiquant que la vente portait sur la 'galerie marchande située au rez-de-chaussée’ alors la société EGE n’est en réalité pas propriétaires des lots 16 et 17 de cette galerie marchande ainsi qu’elle le reconnaît dans ses écritures devant le tribunal de Chaumont, le compromis de vente porte sur la chose d’autrui;

— un manquement du vendeur à son obligation de délivrance, soulignant qu’en l’absence de titre de propriété de la société EGE sur les lots 16 et 17, cette dernière ne pouvait lui délivrer le bien tel que figurant au compromis ce qui aurait nécessairement posé un problème ;

— la nullité de la vente pour dol sur le fondement de l’article 1137 du code civil et plus généralement pour manquement du vendeur à son devoir d’information sur tous les éléments qu’il pouvait aisément connaître sur le fondement des articles 1104 et 1602 du code civil, en mettant notamment en avant :

— l’absence d’établissement des diagnostics obligatoires avant la signature du compromis ;

— l’absence de révélation au stade de la promesse de vente de l’existence d’une servitude de passage au profit de tiers, soulignant que ce défaut d’information d’une servitude est en outre expressément sanctionné par l’article 1638 du code civil qui stipule que 'Si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut

demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité'

— que ce n’est qu’après la signature du compromis de vente qu’il a eu connaissance du fait que l’exploitation de la galerie marchande supposait la vérification du respect des normes de sécurité pour la réouverture au public et la réalisation de travaux pour un montant d’environ 20 000 euros HT.

En réponse, la société EGE conteste que la nullité soit encourue sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Pour le reste, elle fait essentiellement valoir :

— que la demande de nullité fondée sur l’absence de consistance et de quote-part des parties

communes doit être rejetée, M. X n’ayant pas acquis une partie du bien mais l’ensemble immobilier dans son intégralité ;

— que M. X n’indique pas le fondement juridique de sa demande de nullité pour absence de diagnostics obligatoires annexés au compromis de vente et que c’est en outre 'inopérant’ puisqu’il verse lui-même aux débats les diagnostics en matière d’amiante, de plombs, d’électricité et de gaz réalisés en 2013 à la demande de la société D E, mandataire de la société EGE, dont il a eu connaissance et qu’il ne peut donc aujourd’hui invoquer la présence d’amiante dans les locaux ainsi qu’une différence entre le diagnostic annexé à l’acte d’achat de la société EGE et celui annexé au compromis de vente du 14 juin 2013 ;

— que s’agissant de la nullité pour absence d’information au moment du compromis de vente de travaux de mise aux normes, M. X n’explicite pas plus le fondement textuel ; qu’il ne précise pas non plus quels travaux de mises aux normes étaient nécessaires et devaient être réalisés de sorte qu’elle n’est pas en mesure de présenter des observations sur ce point puisqu’elle ignore ce qui lui est reproché exactement ; que M. X ne peut se contenter d’affirmer que des travaux de mises aux normes pour un montant de 20 000 euros étaient nécessaires ; qu’il ne peut pas non plus prétendre que cette absence d’information est constitutive d’un dol sans démontrer l’existence de man’uvres frauduleuses imputables à la société EGE ni que l’absence de travaux à effectuer serait une condition déterminante de son consentement ; que M. X doit être débouté de sa demande de nullité du compromis de vente sur ce fondement ;

— que la demande de nullité pour non révélation d’une servitude ne peut prospérer faute pour M. X d’en expliciter le fondement juridique ; qu’en tout état de cause, M. X qui s’est rendu à de multiples reprises sur les lieux, ne pouvait ignorer que l’ensemble immobilier comportait un cinéma dont l’accès se faisait tant par la rue Victoire de la Marne que par la rue Bouchardon, et avait donc parfaitement connaissance de l’existence du mail reliant ses deux rues et desservant les différentes parties du bien ; qu’en outre l’existence d’une servitude est indifférente dans la mesure où le compromis de vente du 14 juin 2013 concerne tant le bien qui profite de la servitude que celui qui la subit.

1/ Sur la demande de nullité pour violation de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967 au motif que la promesse de vente n’indique pas la superficie de la partie privative des lots de copropriété vendus.

La société EGE soutient que la nullité de la promesse de vente ne peut être prononcée sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle fait valoir : 'la superficie des lots est parfaitement indiquée’ dans la désignation des biens en page 3 de l’acte ; les lots de copropriété ne peuvent figurer au compromis de vente dans la mesure où le bien objet de la vente est un ensemble immobilier dans son intégralité et non une partie de cet ensemble ; que l’intégralité du lot étant vendu, seule la précision du cadastre est nécessaire ; la vente portant sur l’intégralité du bien dont elle est propriétaire, les dispositions de l’article 46 de la loi du 10

juillet 1965 n’ont pas vocation à s’appliquer, ajoutant que dans un arrêt du 16 juin 2003, la cour d’appel de Paris 'a d’ailleurs été amenée à juger que la loi Carrez était inapplicable en cas de stipulation au compromis d’un prix global puisqu’il n’est pas possible de déterminer le prix de chaque lot'.

M. X conteste que la promesse de vente porte sur la totalité des lots de copropriété de l’ensemble immobilier situé […] et […].

Il soutient au contraire qu’elle ne porte que sur une partie seulement des lots de cet ensemble immobilier. Il en veut pour preuve que :

— le titre de propriété de la société EGE, reçu par l’étude Cellard notaire à Saint Mandé le 15 novembre 2002 ne mentionne pas les lots 16 et 17 dans la désignation des lots vendus

— la société EGE le reconnaît elle-même dans ses écritures en réponse numéro 5 devant le tribunal de grande instance de Chaumont où il est indiqué en gras (page 15): 'La société ECRANS DU GRAND EST n’est pas propriétaire de ces lots : elle ne peut donc pas les vendre !!!'

— dans le titre de propriété de la société EGE figurent différentes caves (lots 24, 25, 26 et 27) alors qu’aucune cave ne figure dans la désignation des locaux vendus dans la promesse de vente litigieuse ; que si ces caves ne figurent pas dans le compromis elles restent nécessairement la propriété de la société EGE ;

— dans l’acte d’acquisition de la société EGE figure aussi un lot numéro 21 comprenant une salle de spectacle construite en gradins avec scène ; que ce lot est un des plus importants de la copropriété puisque la superficie indiquée en page 16 du titre de propriété de la société EGE est de 541 m2 ; que cette salle de spectacle avec scène ne figure toutefois pas dans la désignation des locaux vendus dans la promesse de vente du 14 juin 2013 ;

Il souligne que la jurisprudence évoquée par la société EGE n’est plus d’actualité, la troisième chambre civile de la Cour de cassation ayant jugé dans un arrêt de principe, que 'l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est applicable à la vente d’un ensemble de lots de copropriété’ ;

Il fait observer que la loi Carrez a été appliquée dans l’acte d’acquisition de la société EGE de sorte qu’il n’y a aucune raison qu’elle ne soit pas appliquée dans le cadre de la promesse de vente litigieuse.

Aux termes des quatre premiers alinéas de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en cours lors de la signature de la promesse de vente litigieuse :

'Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.'

L’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 précise que 'La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.'

L’article 4-2 du même décret ajoute que 'Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1.

L’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose : 'La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

Selon une jurisprudence bien établie, la Cour de cassation considère que la réunion de tous les lots d’un immeuble en copropriété entre les mains d’un même propriétaire entraîne de plein droit la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat qui ne survit que pour les besoins de sa liquidation et que, dans ce cas, l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas vocation à s’appliquer.

En l’espèce, la promesse de vente comporte un paragraphe intitulé 'situation et désignation du bien’ rédigé ainsi :

— Adresse : '[…] et […].

Copropriété VOX BOUCHARDON.'

- Désignation : 'Ensemble immobilier 'Copropriété VOX-BOUCHARDON’ le tout édifié sur un terrain cadastré section […] pour 8 ares 99 centiares, et […],

1 – Une galerie marchande située au rez de chaussée.

2 – Une salle de projection composée :

Rdc de son accès principal, caisse et bureau au demi niveau A des locaux techniques, foyer et dépôt avec escalier principal.

A l’étage : salle de projection et escaliers. Au demi niveau B cabine.

3 – Local donnant sur la rue Bouchardon comprenant au Rdc dégagement avec montée d’escalier et à l’étage : quatre pièces principales, salle d’eau, water-closets, couloir'.

Force est de constater que les mentions portées dans cette 'désignation’ consistent en réalité en une description sommaire de parties de l’ensemble immobilier mais ne désignent pas les lots vendus. La désignation des lots vendus ne figure à nulle autre endroit de la promesse.

Il ressort de l’acte authentique du 15 novembre 2020, que la société EGE a acquis des biens qui sont désignés dans deux articles de l’acte, à savoir : article premier et article deuxième.

Aux termes de cet acte, seul l’article premier concerne l’ensemble immobilier dénommé 'Copropriété VOX-BOUCHARDON’ édifié sur un terrain sis à Chaumont, […] et […] pour 8 ares 99 centiares, et […].

Le deuxième article concerne en effet un immeuble situé […] sans numéro et […], à […].

D’après l’article premier (2° renvoi spécialement approuvé compris) de l’acte de vente du 15 novembre 2002, la société EGE a acquis les lots 1 à 15, 18 à 25 et 27 de l’ensemble immobilier.

Cet acte comporte en effet en dernière page (page 21), un renvoi approuvé rédigé dans ces termes :

'A la page 7, concernant la désignation des biens vendus, il est précisé ce qui suit : C’est à tort et par erreur que le lot numéro vingt-six (26) est compris dans les biens objets de la vente, ledit lot n’appartenant pas au vendeur, et qu’il a lieu de supprimer purement et simplement de la désignation, à savoir :

Lot vingt-six (26) : une cave sise au sous-sol avec accès par un escalier donnant sur le lot 17. Et les dix-neuf/dix millièmes (19/10 000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Le prix de la présente vente demeure inchangé.'

De sorte que le lot 26 ne faisait pas partie de la vente, peu important à ce stade du raisonnement consistant à vérifier si la société EGE était propriétaire de tous les lots, la nature de ce lot et sa superficie.

M. X communique, en pièce 35 non contestée, le règlement de copropriété déposé au rang des minutes de Maître F-G H, notaire à Chaumont le 27 janvier 1989 comportant un état descriptif de division de l’ensemble immobilier dénommé 'Copropriété VOX-BOUCHARDON' édifié sur les parcelles cadastrés […] et BD n°258. Aux termes de cet état descriptif de division, cet ensemble immobilier comporte des lots numérotés de 1 à 27 (dont un lot 11 bis) dont la désignation comprend l’indication d’une part des parties privatives faisant l’objet d’un droit exclusif de propriété ou d’usage, d’autre part de la quote-part exprimée en dix millièmes de la propriété indivise des sols et des parties communes de l’ensemble immobilier.

Cet état descriptif de division comporte notamment deux lots 16 et 17, à savoir :

— lot 16 : ' Un emplacement commercial sis au rez de chaussée avec accès sur le mail principal occupant une superficie de 41 mètres carrés environ, le tout figurant sous le chiffre 16 du plan ci-annexé. Et les quatre centre trente/dix millièmes de la propriété du sol et des parties communes, 430/10 000".

— lot 17 : 'Un emplacement commercial sis au rez de chaussée avec accès sur le mail principal, escalier d’accès à une cave (lot n°26), occupant une superficie de 35 mètres carrés environ, le tout figurant sous le chiffre 17 du plan ci-annexé. Et les trois cent soixante /dix millièmes de la propriété du sol et des parties communes, 360/10 000".

Dans le tableau récapitulatif résumant cet état descriptif de division figurant en page 9, la cave 26 est affectée au lot 17.

La société EGE ne conteste pas la teneur de cet état descriptif de division ni ne soutient qu’il a été modifié notamment dans le cadre de la rectification du règlement le 16 mars 1989. Étant observé à toutes fins utiles, que la suppression de ces deux lots 16 et 17 affectés de quotes-parts cumulées de 790/10000èmes, en tant que lot de la copropriété (par suite de réunion ou autre), n’a pas pu avoir lieu puisque les quotes-parts des autres lots sont inchangées entre janvier 1989 et 2002 à l’exception, à la marge, de celle du lot 11 bis qui est passée de 247/10000 à 281/10 000émes.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’acte de vente du 15 novembre 2002 ne portait ni sur les lots 16 et 17 de la copropriété consistant en des emplacements commerciaux ni sur le lot 26 consistant en une cave affectée au lot 17.

Cet acte de vente du 15 novembre 2002 qui constitue le titre de propriété de la société EGE, reproduit d’ailleurs les dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et fait application de ces dispositions en mentionnant 'la superficie de la partie privative des biens composant l’article premier des présentes soumis à ladite loi..'.

La société EGE ne soutient pas qu’elle a acquis les lots 16, 17 et 26 postérieurement à 2002.

Elle reconnaît au contraire dans ses conclusions n°5 notifiées en novembre 2016 dans le cadre de l’action en nullité engagée devant le tribunal de Chaumont (pièce 58 de M. X, non contestée), que, s’agissant des lots 16 et 17, elle 'n’est pas propriétaire de ces lots et ne peut donc pas les vendre'. Étant ici rappelé que la question n’est pas de savoir si la société EGE a vendu l’ensemble des biens qu’elle détient dans l’ensemble immobilier dénommé 'Copropriété VOX-BOUCHARDON’ mais si elle était propriétaire de la totalité des lots de cet ensemble immobilier en copropriété.

Il est donc établi qu’au moment de la signature de la promesse de vente litigieuse, la société EGE n’avait pas réuni entre ses mains la totalité des lots de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé 'Copropriété VOX-BOUCHARDON'.

En conséquence, l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 qui est d’ordre public, devait s’appliquer à la promesse de vente litigieuse.

Il n’a toutefois pas été fait application des dispositions de cet article 46 dans cette promesse de vente qui ne mentionne aucune superficie des parties privatives des lots vendus et ce alors même de la plupart des lots vendus relèvent du champ d’application de ce texte au regard de leur nature et/ou superficie.

En conséquence, M. X est bien fondé à se prévaloir du fait que l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est applicable à la promesse de vente litigieuse et à invoquer la nullité de cette promesse pour absence de toute mention de superficie de partie privative.

Il convient de prononcer la nullité de la promesse de vente signée le 14 juin 2013.

2/ La nullité de la promesse de vente étant prononcée sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il n’y a pas lieu de statuer sur les autres moyens de nullité et demande d’annulation présentés par M. X, ni de statuer sur la question de la résolution de la vente sollicitée par la société EGE.

Sur les autres demandes

Eu égard à la solution donnée au litige sur la question de la validité de la promesse de vente, la société EGE ne peut qu’être déboutée de l’ensemble de ses demandes.

A l’appui de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 7 000 euros, M. X fait valoir que 'la présente procédure a pour conséquence un profond stress'. Il ne communique toutefois aucune pièce pour en justifier. Il convient de le débouter de cette demande.

Le présent arrêt constitue le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution du jugement. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la demande de M. X en restitution de la somme de 100 000 euros versée en exécution du jugement au titre de la clause pénale.

Le jugement sera infirmé sauf en ce qu’il a débouté la société EGE de sa demande de dommages-intérêts.

Les dépens de première instance et d’appel doivent être mis à la charge de la société EGE qui sera en

outre condamnée à payer à M. X la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a débouté la SARL Écrans du Grand Est de sa demande de dommages-intérêts ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Prononce la nullité de la promesse de vente du 14 juin 2013 ;

Déboute la SARL Écrans du Grand Est de l’intégralité de ses demandes ;

Déboute M. Z X de sa demande de dommages-intérêts ;

Condamne la SARL Écrans du Grand Est à payer à M. Z X la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL Écrans du Grand Est aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT