N° RG 21/08555 – N° Portalis DBVX-V-B7F-N64J

Décision du Juge de la mise en état du TJ de LYON

du 09 novembre 2021

RG : 20/07452

[C]

C/

S.A.S.U. ADVENIS GESTION PRIVEE

S.A. BNP PARIBAS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

6ème Chambre

ARRET DU 03 Novembre 2022

APPELANT :

M. [W] [C]

né le 26 Mars 1967 à [Localité 8] (59)

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Ségolène DUCHEZ, avocat au barreau de LYON, toque : 328

assistée de M^e Thierry FIORESE, avocat au barreau de DIJON

INTIMEES :

LA SOCIETE ADVENIS GESTION PRIVEE

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Audrey BROSSELARD, avocat au barreau de LYON, toque : 2004

LA SOCIETE BNP PARIBAS

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Laurent LIGIER de la SCP ELISABETH LIGIER DE MAUROY & LAURENT LIGIER AVOUÉS ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, toque : 1983

assisté de M^e Maude SERAINE, avocat au barreau de PARIS

******

Date de clôture de l’instruction : 20 Septembre 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 27 Septembre 2022

Date de mise à disposition : 03 Novembre 2022

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Dominique BOISSELET, président

— Evelyne ALLAIS, conseiller

— Stéphanie ROBIN, conseiller

assistés pendant les débats de Sylvie GIREL, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Dominique BOISSELET, président, et par Sylvie GIREL, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

****

FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES :

A la suite d’une étude personnalisée réalisée par la société Avenir Finance Gestion Privée, M. [W] [C] a fait l’acquisition le 22 décembre 2014 d’un appartement comprenant les lots n°2 et n°18, (devenus ultérieurements lots n°7 et n°23) d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 5] moyennant le prix de 170.000 euros, frais compris, afin de pouvoir bénéficier du dispositif de défiscalisation des opérations de restauration immobilière dites loi Malraux prévues par l’article 199 tercivies du code général des impôts (CGI)

M. [C] a parallèlement adhéré à l’association syndicale libre [Adresse 5] (l’ASL [Adresse 5]), constituée en vue de la restauration de l’immeuble, et a libéré le 24 décembre 2014 sa quote-part de travaux d’un montant de 371.400 euros.

Le prix de l’appartement acquis ainsi que l’enveloppe des travaux ont été intégralement financés au moyen de deux prêts in fine, à taux variable, souscrits auprès de la société BNP Paribas les 15 septembre et 6 novembre 2014, la réception des travaux de restauration de l’immeuble devant intervenir au plus tard le 6 avril 2017.

Toutefois, les travaux de restauration de l’immeuble ont fait l’objet d’une réception tardive.

Par actes d’huissier de justice des 13 et 14 octobre 2020, M. [C] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Lyon les sociétés BNP Paribas et Advenis Gestion Privée (anciennement dénommée Avenir Finance Gestion Privée) aux fins de voir constater que celles-ci avaient commis des manquements à leur devoir de conseil et d’information à son égard et condamner solidairement celles-ci à lui payer des dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’il a subi, consistant d’une part en la perte de chance de voir réduire le montant de son impôt sur les revenus au titre des années 2014 et suivantes, d’autre part en des manques à gagner imputables aux retards causés dans la mise en place de l’opération.

La société Advenis Gestion Privée a saisi le juge de la mise en état aux fins de voir déclarer l’action de M. [C] irrecevable comme étant prescrite.

La société BNP Paribas a également conclu à l’irrecevabilité de l’action de M. [C] comme étant prescrite.

M. [C] a conclu au débouté de la fin de non recevoir soulevée par les sociétés Advenis Gestion Privée et BNP Paribas.

Par ordonnance du 9 novembre 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lyon (4ème chambre) a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en ce qui concerne la demande en indemnisation de la perte de loyers,

— déclaré la demande en indemnisation perte de l’avantage fiscal irrecevable comme étant prescrite,

— réservé les demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile,

— renvoyé l’instance à une audience de mise en état.

Par déclaration du 30 novembre 2021, M. [C] a interjeté appel de la décision.

L’affaire, fixée d’office à l’audience du 24 mai 2022 par ordonnance du président de la chambre du 6 décembre 2021 en application de l’article 905 du code de procédure civile, a été renvoyée à l’audience du 27 septembre 2022.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 9 septembre 2022, M. [C] demande à la Cour, au visa des articles 15,16,122, 789 et suivants, 802 et suivants, 907 du code de procédure civile, 2224 du code civil, de :

— le juger recevable en ses demandes,

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a déclaré la demande en indemnisation de la perte de l’avantage fiscal irrecevable comme étant prescrite,

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a déclaré recevable la demande liée à l’indemnisation de la perte de loyers,

— juger que son action à l’encontre des sociétés Advenis Gestion Privée et BNP Paribas est recevable et non prescrite ;

— débouter l’ensemble des demandes des sociétés Advenis Gestion Privée et BNP Paribas,

— condamner solidairement les sociétés Advenis Gestion Privée et BNP Paribas à lui verser la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 9 septembre 2022, la société Advenis Gestion Privée demande à la Cour, au visa des articles 2224 du code civil et 122 du code de procédure civile, de :

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a déclaré la demande en indemnisation de la perte de l’avantage fiscal irrecevable comme prescrite,

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription en ce qui concerne la demande en indemnisation de la perte de loyers,

— prononcer l’irrecevabilité de l’action de M. [C] tendant à obtenir le paiement d’indemnisations au titre de la perte de chance et du manque à gagner au titre de la perte de loyers,

— condamner M. [C] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [C] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 12 juillet 2022, la société BNP Paribas demande à la Cour, au visa des articles 122 et suivants du code de procédure civile, L.110-4 du code de commerce, 2224 du code civil, de :

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a déclaré la demande en indemnisation de la perte de l’avantage fiscal irrecevable comme étant prescrite,

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription en ce qui concerne la demande en indemnisation de la perte de loyers,

— déclarer que l’action initiée par M. [C] le 14 octobre 2020 est prescrite,

— prononcer l’irrecevabilité de l’action de M. [C] à son égard en raison de la prescription,

— condamner M. [C] à lui verser la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [C] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture du 17 mai 2022 ayant été révoquée par ordonnance du 24 mai 2022, l’affaire a fait l’objet d’une nouvelle ordonnance de clôture le 20 septembre 2022.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la Cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties aux conclusions écrites susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

La prescription d’une action en responsabilité ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas précédemment connaissance.

sur la prescription de l’action en réparation de la perte de chance de M. [C] de voir réduire le montant de son impôt sur les revenus :

Le premier juge a déclaré cette action prescrite au motif que par lettre du 15 avril 2015, M. [C], investisseur averti, avait été informé de ce que l’opération de défiscalisation ne se réaliserait pas dans les conditions prévues, de telle sorte que la prescription était acquise en octobre 2020, date des assignations.

M. [C] fait valoir que :

— les prestations de la société Advenis Gestion Privée et de la société BNP Paribas n’ont pas consistées dans une simple transaction immobilière ou la vente d’un bien immobilier éligible aux opérations de restauration immobilière dites « loi Malraux » et à son financement mais en la commercialisation d’un produit de défiscalisation dont l’efficacité attendue par le souscripteur ne peut se révéler que dans le temps,

— le régime de défiscalisation escompté devait lui procurer une réduction d’impôt sur les revenus à hauteur de 30 % du montant des dépenses de restauration supportées, à compter de la date de délivrance du permis de construire (soit le 24 octobre 2013) et jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante (soit jusqu’au 31 décembre 2016), compte tenu de la situation de l’immeuble,

— le bénéfice de cette défiscalisation était subordonné à ce que les travaux de restauration soient effectivement réalisés, à ce qu’il prenne l’engagement de louer nu, à usage d’habitation principale l’immeuble pendant 9 ans, que la location prenne effet dans les 12 mois de l’achèvement des travaux et soit effective ainsi que continue pendant toute la durée de l’engagement,

— il ne pouvait imaginer le 15 avril 2015 que les travaux de restauration allaient prendre du retard, subir le redressement puis la liquidation judiciaire de l’entreprise générale Renovia Patrimoine, ne seraient achevés qu’en 2019 et ne lui offriraient pas les réductions d’impôts annoncées ; le courrier d’avocat du 30 avril 2015, soulignant les obligations déclaratives qui s’imposent à tous contribuables percevant des revenus fonciers n’était pas de nature à le renseigner sur la perte de l’avantage fiscal qu’il recherchait au titre de la réduction d’impôt Malraux,

— il n’a pas pu bénéficier de l’avantage fiscal escompté en l’absence d’indication des travaux effectivements réalisés et réglés ainsi que du montant des dépenses éligibles à inscrire sur sa déclaration personnelle d’impôt sur le revenu jusqu’au 31 décembre 2016 ; c’est pourquoi, il a déclaré le 30 juin 2015 une partie des sommes versées par ses soins en vue de financer les dépenses de restauration à hauteur de 354.700 euros et a ainsi dégagé un déficit foncier reportable pendant dix ans et déductible du revenu global à hauteur de 10.700 euros par an,

— il n’a pas renoncé de manière irrévocable et définitive à la réduction d’impôt sur le revenu Malraux, en optant pour la déduction de ses revenus fonciers des dépenses engagées au titre des travaux de restauration, car il lui était toujours possible de corriger sa situation fiscale et de souscrire une déclaration d’impôt sur les revenus rectificative ; l’avantage fiscal escompté était une réduction d’impôt de 111.420 euros sur une courte période maximale de quatre ans, ce qui était incomparable avec l’avantage fiscal résultant de la déduction des déficits fonciers,

— il n’a eu conscience de la perte du bénéfice de la défiscalisation Malraux qu’à l’expiration de la période d’éligibilité à cette défiscalisation, soit a minima le 31 décembre 2016 ; l’action en responsabilité engagée le 13 octobre 2020 n’est donc pas prescrite.

La société Advenis Gestion Privée réplique que :

— M. [C] a eu connaissance avant son investissement des spécificités du régime fiscal s’appliquant à celui-ci et a opté volontairement pour le régime des déficits fonciers à la suite d’une note du Cabinet CMS Francis Lefebvre du 30 avril 2015 du fait que ce régime était plus avantageux que celui résultant de la loi Malraux,

— M. [C], qui était un investisseur averti et aguerri, a eu connaissance que le dispositif fiscal résultant des déificits fonciers était plus avantageux que celui résultant de la loi Malraux à la date du 30 avril 2015, de telle sorte que son action est prescrite.

La société BNP Paribas réplique que :

— elle n’est intervenue qu’en qualité de prêteur de deniers, s’étant contentée d’orienter M. [C] vers les services de la société BNP Paribas Property, laquelle a mis en relation son client avec la société Avenir Finance Gestion Privée, conseil en gestion de patrimoine, puis a accordé un crédit à M. [C] au regard de ses capacités financières,

— à titre principal, le point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité de M. [C] quant à un éventuel manquement à son obligation de mise en garde ou de conseil est la date des prêts, date à laquelle M. [C] ne pouvait légitimement ignorer le dommage qu’il invoque en sa qualité d’emprunteur averti,

— à titre subsidiaire, le point de départ de l’action de M. [C] est le 30 avril 2015, date de la note du Cabinet CMS Francis Lefebvre aidant l’intéressé quant à sa déclaration de revenus ou encore le 30 juin 2015, date à laquelle il a opté pour le régime des déficits fonciers, étant observé qu’il n’a jamais demandé à bénéficier par la suite du dispositif Malraux lequel était bien moins avantageux que le régime des déficits fonciers.

Les offres de prêts immobiliers faites les 28 août et 17 octobre 2014 par la société BNP Paribas à M. [C] font état de ce que ces prêts sont destinés à l’achat dans l’ancien d’un appartement à usage locatif ainsi qu’aux travaux d’amélioration d’un appartement à usage locatif, les opérations considérées s’inscrivant dans le cadre d’un dispositif fiscal.

L’action en responsabilité contractuelle engagée tant à l’encontre de la société Advenis Gestion Privée que de la société BNP Paribas tend à obtenir l’indemnisation du préjudice subi par M. [C] du fait qu’il n’a pas pu bénéficier de la réduction d’impôt Malraux.

Aussi, il convient de déterminer à quelle date M. [C] a eu connaissance de ce qu’il ne bénéficierait pas de la réduction d’impôt Malraux, étant observé qu’il n’incombe pas au juge de la mise en état mais au juge du fond de déterminer si la société BNP Paribas avait une obligation de conseil à l’égard de M. [C] quant à l’avantage fiscal recherché ou encore si M. [C] avait la qualité d’emprunteur averti.

L’attestation relative au régime fiscal des travaux de restauration d’un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5] adressée le 11 mars 2014 par la société d’avocats CMS Bureau Francis Lefebvre [Localité 9] à la société Avenir Finance Gestion Privée fait état de ce que :

— certaines dépenses de travaux qui seraient engagées par les investisseurs sur leur lot de copropriété pourraient soit bénéficier de la réduction Malraux en vertu de l’article 199 tervicies du CGI, soit être considérées comme déductibles de leurs revenus fonciers au sens des dispositions de l’article 31 du CGI, étant précisé que les dépenses prises en compte dans l’assiette de la réduction d’impôt ne sont pas déductibles pour la détermination du revenu foncier net (application du principe de non cumul des avantages fiscaux),

— la réduction d’impôt Malraux est égale à 30% des dépenses engagées à compter de la date de la délivrance du permis de construire et jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante, les dépenses étant retenues dans une limite annuelle de 100.000 euros,

— un arrêté de permis de construire a été délivré le 24 octobre 2013 par la ville de [Localité 10].

M. [C], qui pouvait prétendre à la réduction d’impôt Malraux sur une période déclarative allant du 24 octobre 2013 au 30 décembre 2016, ne pouvait pas avoir connaissance de ce qu’il ne bénéficierait pas de cette réduction d’impôt à la date de conclusion des prêts immobiliers.

Par note du 30 avril 2015 et non du 15 avril 2015, comme mentionné par erreur dans les motifs de l’ordonnance, la société d’avocats CMS Bureau Francis Lefebvre [Localité 9] a informé M. [C] sur les modalités déclaratives des dépenses engagées sur le lot 7 à hauteur de 371.400 euros, faisant état de ce que 354.700 euros constituaient des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration déductibles des revenus fonciers dans la limite annuelle de 10.700 euros, la fraction du déficit excédant cette limite étant imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

M. [C] a certes déduit la somme de 10.700 euros de son revenu global dans le cadre de sa déclaration de revenus pour l’année 2014 conformément à cette note. Toutefois, cette option n’était pas constitutive d’une renonciation définitive de M. [C] à bénéficier de la réduction d’impôt Malraux, plus avantageuse sur la période du 24 octobre 2013 au 30 décembre 2016 que celle résultant du déficit foncier imputable sur le revenu global. Au surplus, il n’est pas démontré que M. [C] avait connaissance le 30 avril 2015 de ce qu’il n’obtiendrait pas les informations et justificatifs nécessaires pour remplir ses obligations déclaratives afin de bénéficier de la réduction d’impôt Malraux, étant observé qu’à cette date, M. [C] n’avait pas encore procédé à une déclaration de revenus pour les années 2015 et 2016.

En revanche, M. [C] ne pouvait ignorer à l’issue de la dernière année d’imposition concernée, soit le 31 décembre 2016, qu’il ne disposait pas des informations et justificatifs nécessaires pour prétendre à la réduction d’impôt Malraux. Les assignations d’octobre 2020 ayant été délivrées moins de cinq ans après le 31 décembre 2016, date à laquelle M. [C] a eu conscience de ce qu’il ne bénéficierait pas de la réduction d’impôt Malraux, l’action en réparation de M. [C] de la perte de chance de bénéficier de cet avantage fiscal sera déclarée recevable et l’ordonnance infirmée sur ce point.

sur la prescription de l’action en réparation des manques à gagner imputables aux retards dans la mise en place de l’opération :

M. [C] fait valoir que :

— il a démissionné de ses fonctions de président de l’ASL [Adresse 5] le 17 décembre 2014 et n’a eu connaissance que par une note de conjoncture du 23 mars 2017 des difficultés rencontrées avec l’entreprise Renovia Patrimoine en fin d’année 2016 et de la reprise du chantier début avril 2017 pour une réception de l’immeuble pour fin décembre 2017,

— les difficultés rencontrées et les retards n’ont pas cessé de survenir dans les opérations de restauration jusqu’à la remise des clefs à leur propriétaire, de telle sorte que son bien immobilier n’a finalement été loué quà compter du 1er mars 2019.

La société Advenis Gestion Privée réplique que M. [C] en sa qualité de président et membre de l’ASL ne pouvait ignorer le retard pris dans les travaux dès avant 2015, de telle sorte que l’action de M. [C] de ce chef est prescrite.

La société BNP Paribas réplique que:

— si le point de départ du délai de prescription n’est pas fixé à la date de conclusion des prêts, M. [C] qui était président de l’ASL jusqu’au 19 mai 2015 puis en est resté membre, a eu connaissance du retard initial du chantier au plus tard le 30 septembre 2015, date d’une note d’information de la société Artefact,

— l’action en responsabilité de M. [C] étant engagée plus de cinq ans après cette date, il convient de constater la prescription de celle-ci.

L’action en responsabilité contractuelle engagée tant à l’encontre de la société Advenis Gestion Privée que de la société BNP Paribas tend à obtenir l’indemnisation de différents manques à gagner du fait du retard dans la mise en place de l’opération (perte de loyers-effort financier imprévu du fait de l’absence de revenus locatifs, revenus locatifs moins importants que prévus).

Aussi, il convient de déterminer à quelle date M. [C] a eu connaissance de ces manques à gagner.

Suivant convention conclue le 19 décembre 2014, l’ASL [Adresse 5], alors présidée par M. [C], a délégué aux sociétés Artefact et Aupera la maîtrise d’ouvrage des travaux de restauration de l’immeuble sis [Adresse 5]. Les travaux considérés, qui devaient être achevés le 6 avril 2017, n’ont été réceptionnés que le 1er février 2019.

M. [C] ne pouvait anticiper le retard pris dans la livraison des travaux de restauration à la date des prêts immobiliers, conclus avant le début des travaux de restauration.

Par ailleurs, compte tenu de la convention de maîtrise d’ouvrage déléguée, M. [C] ne suivait pas l’exécution des travaux de restauration pour le compte de l’ASL [Adresse 5], étant observé au surplus qu’il a cessé ses fonctions de président de cette association à compter du 19 juin 2015.

Aussi, il n’est pas démontré que M. [C] a eu connaissance du retard dans la livraison des travaux par un autre moyen que les lettres d’information adressées par la société Artefact à l’ASL [Adresse 5]. Si les lettres d’information des 30 mars 2015, 30 septembre 2015, 11 janvier 2016 et 9 juin 2016 ne font état d’aucune difficulté particulière quant à la date prévue pour la réception des travaux, une note de conjoncture du 23 mars 2017 mentionne que la réception de ces travaux sera retardée à fin décembre 2017 compte tenu de la résiliation du marché de travaux avec la société Rénovia Patrimoine devant intervenir le 28 mars 2017 en raison des difficultés de cette entreprise. Néanmoins, M. [C] n’a eu connaissance de l’étendue de son préjudice qu’à la date effective de la réception des travaux de restauration, soit le 1er février 2019.

Les assignations d’octobre 2020 ayant été délivrées moins de cinq ans après le 1er février 2019, l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription en ce qui concerne la demande en indemnisation de la perte de loyers. Toutefois, la décision a omis de préciser que le rejet de cette fin de non recevoir concernait également la demande d’indemnisation des autres manques à gagner sollicités par M. [C] en sus de la perte des loyers. Il convient donc de réparer l’omission matérielle susvisée.

L’ordonnance sera confirmée quant aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile. La société Advenis Gestion Privée et la société BNP Paribas, parties perdantes dans le cadre du recours, seront condamnées aux dépens d’appel et conserveront la charge des frais irrépétibles engagés en cause d’appel. Toutefois, l’équité ne commande pas d’allouer à M. [C] une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Confirme l’ordonnance, sauf en ce qu’elle a déclaré la demande en indemnisation perte de l’avantage fiscal irrecevable comme prescrite ;

STATUANT A NOUVEAU,

Déclare recevable l’action de M. [C] en réparation du préjudice résultant de la perte de chance à voir réduire son impôt sur les revenus au titre des années 2014 et suivantes ;

Y AJOUTANT afin de rectifier l’omission matérielle l’affectant,

Rejette la fin de non recevoir tirée de la prescription en ce qui concerne les autres manques à gagner invoqués par M. [C] en sus de la perte de loyers ;

Condamne la société Advenis Gestion Privée et la société BNP Paribas aux dépens d’appel ;

Déboute M. [C] de sa demande en paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette le surplus des demandes.

LE GREFFIERLE PRESIDENT