N° RG 22/02965 -N°Portalis DBVX-V-B7G-OIFB

Décision du Juge des contentieux de la protection de Lyon au fond du 03 décembre 2021

RG : 21/002771

S.C.I. MDR

C/

[T]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 06 Décembre 2023

APPELANTE :

La SCI MDR, société civile immobiliere au capital de 1 524,49 euros, immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 379 398 530, dont le siege social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès-qualité de droit au dit siege

Représentée par M^e Bouchra AADSSI de la SELARL AADSSI MORIZE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 2971

INTIMÉE :

Mme [M] [T]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Signification de la déclaration d’appel et des conclusions le jeudi 19 mai 2022 en l’étude d’huissier

Défaillante

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 13 Février 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 25 Octobre 2023

Date de mise à disposition : 06 Décembre 2023

Audience tenue par Véronique MASSON-BESSOU, président, et Véronique DRAHI, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la Cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

— Véronique DRAHI, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Véronique MASSON-BESSOU, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 juillet 2015 à effet au 1er septembre 2015, signé par M. [I] [B] en qualité de bailleur et par Mme [M] [T], en qualité de locataire, un bail a été consenti, pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, portant sur un appartement meublé au 6ème étage de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 660 €, outre le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 660 €.

Le 16 janvier 2020, la SCI M. D.R., représentée par M. [I] [B], a fait signifier à Mme [M] [T] un congé pour reprise à effet au 31 août 2020 au profit de M. [I] [B], associé et gérant de la SCI M. D.R.. Cet acte précisait que le bénéficiaire de la reprise avait vendu le logement qu’il occupe, avait donné congé pour le 20 avril 2020 et qu’il souhaitait récupérer le logement pour en faire sa résidence principale.

Exposant que la locataire n’avait pas daigné quitter les lieux qu’elle occupait sans droit ni titre et ajoutant que l’intéressée ne payait plus les loyers depuis août 2019, la SCI M. D.R. a, par acte d’huissier de justice signifié le 19 juillet 2020, fait citer Mme [M] [T] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de céans en résiliation du bail-expulsion.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 3 décembre 2021, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon a statué ainsi':

Condamne Mme [M] [T] à payer à la SCI M. D.R. les sommes suivantes':

15'840 € au titre des loyers et charges arrêtés au 15 juillet 2021 (juillet 2021 inclus)

250 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Mme [M] [T] aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute la SCI M. D.R. de ses autres demandes.

Pour rejeter la demande en résiliation de bail pour reprise, le Juge des contentieux de la protection a relevé que la société bailleresse ne justifiait pas des conditions de l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989, notamment de ce que cette société est constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus et que M. [B] est l’un des associés.

Par déclaration en date du 22 avril 2022, la SCI M. D.R. a formé appel de cette décision en critiquant les deux chefs suivants':

Déboute la SCI M. D.R. de sa demande en résiliation du bail pour reprise,

Condamne Mme [M] [T] au paiement de la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

Par conclusions remises au greffe par voie électronique le 21 juillet 2022 (conclusions d’appelant n°2), la SCI M. D.R. demande à la cour de':

Vu l’article 1832 du Code civil,

Vu les articles 7 et 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées,

Réformer le jugement du Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon en date du 3 décembre 2021,

Déclarer recevable et bien fondée la demande de M. [I] [B] au nom et pour le compte de la SCI M. D.R.,

Constater que M. [I] [B] est associé de la SCI M. D.R.,

Constater la résiliation du bail conclu entre la SCI M. D.R. et Mme [M] [T] au 31 août 2020,

Juger que Mme [M] [T] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 31 août 2020,

Ordonner l’expulsion sans délai de Mme [M] [T] et de tout occupant de son chef avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier du logement occupé sis [Adresse 1] à [Localité 2] à défaut de libération volontaire des lieux,

Condamner Mme [M] [T] à payer la somme de 23'100 € au titre de l’arriéré de loyer dû au 15 août 2022 à parfaire,

Condamner Mme [M] [T] à payer chaque mois à compter de la date d’effet du congé pour reprise et à terme échu une indemnité d’occupation égale à un mois de loyer et charges jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamner Mme [M] [T] à verser à la SCI M. D.R. la somme de 2'000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la même entiers dépens.

En fait, elle y expose que M. [I] [B] occupe un logement dont il est locataire et qu’en sa qualité de représentant et associé, il entend récupérer le logement donné à bail à Mme [M] [T] pour en faire sa résidence principale. Elle ajoute que Mme [M] [T] n’a pas répondu à sa demande de justifier des quittances d’assurance habitation depuis son emménagement en septembre 2015.

En droit, elle justifie d’abord des qualités d’associé et de dirigeant de M. [I] [B] en produisant, d’une part, ses statuts constitutifs adoptés le 6 septembre 1990 attribuant à celui-ci 10 parts sociales sur les 1'000, et d’autre part, le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire l’ayant nommé le 20 septembre 2010 dirigeant. Elle en conclut que M. [I] [B] peut agir en nom et pour le compte de la SCI.

Elle demande ensuite le constat de la résiliation du bail à la date du 31 août 2020, soulignant que M. [I] [B] étant lui même locataire, exposant un loyer mensuel de 660 € et percevant des pensions de retraite d’un montant cumulé de 1'017,20 €, entend reprendre le logement pour en faire sa résidence principale et ainsi équilibrer son budget serré.

Elle rappelle que l’article 11 du contrat de bail prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut d’assurance persistant un mois après un commandement. Elle renvoie à la demande adressée à Mme [M] [T] par lettre recommandée du 8 mars 2022 de justifier de quittances d’assurance habitation, demeurée sans réponse. Elle fait valoir que cette situation, et le stress généré par les impayés de Mme [M] [T], altèrent l’état de santé déjà fragile de M. [I] [B].

Elle formule une demande en paiement correspondant aux loyers impayés depuis le mois d’août 2019, soit la somme de 23'100 € arrêtée au 15 juin 2022.

******

Mme [M] [T], qui s’est vu signifier la déclaration d’appel par exploit du 19 mai 2022 par procès-verbal déposé à l’étude, n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 13 février 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience du 25 octobre 2023 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour.

En cours de délibéré, la cour a invité la SCI M. D.R. à faire connaître, avant le 22 novembre 2023, ses observations de fait et de droit sur l’éventuelle absence d’effet dévolutif opéré concernant les dispositions du jugement relatif à la dette de la locataire en application de l’article 562 du Code de procédure civile et sur les incidences de cette situation sur sa demande en paiement à hauteur de 23'100 €.

Par une note en délibéré, reçue au greffe le 13 novembre 2023, la SCI M. D.R. a fait valoir que sa demande en paiement est recevable en appel en vertu des articles 565 et 566 du Code de procédure civile s’agissant d’une demande d’actualisation qui tend aux mêmes fins que celle présentée au premier juge et que cette demande d’actualisation est parfaitement contradictoire puisqu’elle a fait signifier ses conclusions d’appelant à l’intimée. Elle affirme qu’elle demande la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné Mme [T] à payer 15'840 € et qu’elle demande à la cour, y ajoutant, de condamner l’intimée à une somme supplémentaire de 7'260 €, précisant que la dette continue d’augmenter pour atteindre 34'320 € à la date du 13 novembre 2023.

MOTIFS

La cour rappelle qu’aux termes de l’article 562 du Code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

En l’espèce et aux termes de sa déclaration du 22 avril 2022, la SCI M. D.R. n’a pas formé appel du chef du jugement du 3 décembre 2021 ayant condamné Mme [T] à payer un arriéré de loyer, sans que l’intimé n’ait formé appel incident de ce chef. Dès lors, aucun effet dévolutif ne permet à la cour de ré-examiner la demande en paiement, tant bien elle constituerait une actualisation. En effet, l’appelante ne peut actualiser sa créance qu’autant que la cour est saisie du principe même de la condamnation au paiement.

Dans le même sens, la demande «'générale'» de réformation du jugement formulée au dispositif des écritures de l’appelante excède la dévolution opérée par la déclaration d’appel et les éventuels appels incidents, dévolution en vertu de laquelle la cour est saisie uniquement des seuls chefs du jugement expressément critiqués, limitées en l’occurrence au rejet de la demande en résiliation du bail pour reprise et en la condamnation prononcée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir la cour «'constater'» ou «'juger'» lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, comme c’est le cas en l’occurrence des «'demandes'» se rapportant à la qualité d’associé de M. [B] et de la qualité d’occupante sans titre de Mme [T].

Enfin, la Cour rappelle qu’en application de l’article 954 du Code de procédure civile, elle ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et qu’elle ne peut de ce fait se prononcer sur des prétentions qui n’y seraient pas intégrées. A ce titre, l’argumentation se rapportant à la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance, qui ne tend d’ailleurs pas aux mêmes fins que la demande se rapportant au non-renouvellement du bail à son terme par l’effet d’un congé, n’est pas reprise au dispositif des écritures de l’appelante.

Sur le non-renouvellement du bail par l’effet du congé et les demandes subséquentes en expulsion et indemnités d’occupation':

Il sera rappelé que la législation sur les baux d’habitation s’applique exclusivement aux locataires personnes physiques. Dès lors, le bailleur, personne morale, ne peut pas délivrer un congé pour reprise puisque la notion d’habitation ne s’applique pas aux personnes morales.

En matière de location de logements nus, cette impossibilité connaît des exceptions par l’application combinée des articles 13 et 15, permettant aux seules SCI familiales de délivrer un congé pour reprise au profit de l’un de leurs associés.

La loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR a inséré, au sein de la loi du 6 juillet 1989, un titre I-bis applicable aux baux meublés dont le logement loué constitue la résidence principale du locataire.

Parmi ces dispositions spécifiques, l’article 28-5 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que «'le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.'».

En l’espèce, si le contrat de bail meublé signé le 29 juillet 2015 mentionne M. [I] [B] en qualité de bailleur, la SCI M. D.R. justifie être la véritable propriétaire du logement donné à bail en produisant une attestation notariée de sa propriété notamment sur l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 2] acquis le 30 janvier 1995. Il s’ensuit que la société bailleresse avait qualité pour faire délivrer un congé à la locataire par exploit du 16 janvier 2020.

Néanmoins, s’agissant d’un congé pour reprise, le premier juge a relevé que la société bailleresse ne rapportait pas la preuve qu’elle constitue une «'SCI familiale'» définie à l’article 13 comme «'constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus'». En effet, la société appelante ne dit rien, pas même dans le cadre de l’instance d’appel, des éventuels liens de parentés entre [I] et [C] [B], ses deux associés.

Dans ces conditions, la preuve désormais rapportée de ce que M. [I] [B] est habilité, en qualité d’associé et de dirigeant de la SCI, à agir pour le compte de cette société, ne constitue pas la preuve que la société appelante serait une «'SCI familiale'» ayant la possibilité, en application de l’exception prévue à l’article 13 précité et pour les logements nus uniquement, de délivrer un congé pour reprise d’un logement nu au profit de l’un de ses associés.

En tout état de cause, la cour relève que quand bien même la SCI M. D.R. pourrait être qualifiée de «'SCI familiale'», l’article 13 n’est pas applicable en matière de baux meublés. En effet, et comme retenu par une réponse ministérielle publiée au JO le 11 décembre 2018, les articles 25-3 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoient aucune possibilité pour un bailleur personne morale de délivrer un congé pour reprise, pas même par renvoi à l’article 13.

Dès lors, le jugement attaqué, en ce qu’il a rejeté la demande de validation du congé et de constat du non-renouvellement du bail, improprement qualifiée de demande de résiliation du bail pour reprise, ainsi que les demandes subséquentes en expulsion et indemnité d’occupation, ne peut qu’être confirmé.

Sur les autres demandes :

La décision critiquée, en ce qu’elle a alloué à la SCI M. D.R. la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, sera confirmée.

La SCI M. D.R., partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel et elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 3 décembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon en ses deux dispositions critiquées,

Y ajoutant,

Condamne la SCI M. D.R. aux dépens,

Rejette la demande présentée par la SCI M. D.R. au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT