N° RG 21/06037 – N° Portalis DBVX-V-B7F-NYMS

Décision de la Juridiction de proximité de VILLEURBANNE

au fond du 20 mai 2021

RG : 11-20-003008

[F]

C/

[C]

[C]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 03 Mai 2023

APPELANT :

M. [R] [F]

[Adresse 3]

BRON

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle partielle numéro 2021/021757 du 22/07/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Lyon)

Représenté par M^e Caroline BEAUD, avocat au barreau de LYON, toque : 984

INTIMÉS :

M. [S] [C]

né le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Mme [B] [C]

née le [Date naissance 2] 1975 à [Localité 6] (Turkménistan)

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Caroline BRUMM-GODET de la SAS IMPLID AVOCATS ET EXPERTS COMPTABLES, avocat au barreau de LYON, toque : 768

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 09 Mai 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Mars 2023

Date de mise à disposition : 03 Mai 2023

Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Karen STELLA, conseiller

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Par contrat de bail du 28 avril 2015, M. [S] [C] et Mme [B] [C] ont loué à M. [R] [F] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3].

Par acte séparé du 28 avril 2015. M. [S] [C] et Mme [B] [C] ont loué à M. [R] [F] un box automobile à la même adresse.

Par courrier en date du 4 juin 2020, M. [R] [F] a donné congé du garage pour le 4 juillet 2020.

Par acte d’huissier en date du 17 juin 2020, M. [S] [C] et Mme [B] [C] ont fart délivrer à M. [R] [F] un commandement d’avoir à Ieur payer la somme de 2 891,24 euros en principal correspondant aux loyers et charges dus au 1er juin 2020 pour le logement.

Par un second acte d’huissier du même jour, ils ont fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme de 407,98 euros en principal correspondant aux loyers et charges dus au 1er juin 2020 pour le garage.

Par acte d’huissier du 6 novembre 2020, M. [S] [C] et Mme [B] [C] ont fait citer M. [R] [F] afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

le constat de la résiliation du bail établi entre les parties pour défaut de paiement des loyers,

l’expulsion de M. [R] [F] des lieux loués avec au besoin Ie concours de la force publique,

sa condamnation au paiement de la somme de 4 580,57 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 16 octobre 2020 outre les loyers et charges dus au jour de l’audience,

sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges contractuels jusqu’au départ effectif des lieux,

sa condamnation au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article

700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement contradictoire du 20 mai 2021 le juge des contentieux de la protection de la juridiction de proximité de Villeurbanne a :

Constaté la résiliation judiciaire du bail ayant lié les parties à la date du 24 août 2020, en application de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 ;

Autorisé M. [S] [C] et Mme [B] [C] à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [F] et à celle de tout occupant de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier à défaut pour M. [R] [F] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Condamné M. [R] [F] à payer à M. [S] [C] et Mme [B] [C] :

la somme de 7 603,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 avril 2021, échéance d’avril 2021 incluse outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courants à compter du 13 mai 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Débouté M. [R] [F] de sa demande de réduction du loyer ;

Débouté M. [R] [F] de sa demande d’indemnisation ;

Condamné M. [R] [F] à payer à M. [S] [C] et Mme [B] [C] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejeté toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties ;

Condamné M. [R] [F] aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelé que l’exécution provisoire assortie de plein droit le présent jugement ;

Ordonné Ia transmission d’une copie du présent jugement au représentant de l’État dans le département.

Par déclaration régularisée le 20 juillet 2021, M. [F] a interjeté appel de l’entier dispositif sauf du rejet de 'toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties'.

Par conclusions régularisées le 8 septembre 2021, M. [F] sollicite voir :

Vu les pièces, et notamment le commandement et l’assignation,

Vu la loi du 6 juillet 1989, et notamment son article 24,

Réformer le jugement rendu le 20 mai 2021 par le Tribunal de proximité de Villeurbanne, en ce en ce qu’il a constaté la résiliation du bail à la date du 24 août 2020, autorisé l’expulsion au besoin avec le concours de la force publique, condamné M. [F] à payer à M. et Mme [C] la somme de 7 603,34 euros au titre de la dette locative, condamné M. [F] à payer à M. et Mme [C] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

Et statuant à nouveau,

A titre principal :

Constater que la somme de 9 362,78 euros a été réglée le 31 juillet 2020 par M. [R] [F] au titre de la dette locative ;

En conséquence, accorder à M. [R] [F] les plus larges délais de paiement pour s’acquitter du surplus de la dette ;

Dire et juger que ces délais seront suspensifs des effets de la résiliation du bail ;

Condamner M. et Mme [C] à réaliser les travaux de réparation sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Condamner M. et Mme [C] à payer à M. [R] [F] la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice en lien avec le trouble de jouissance subi de par l’humidité et l’insalubrité du logement loué ;

Débouter M. et Mme [C] de tous leurs arguments fins et moyens.

En tout état de cause :

Condamner, M. et Mme [C] au versement de la somme de 2 000 euros à titre d’indemnité qualifiée d’honoraires auprès de Maître [D] [U], Conseil de M. [F], vu les articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991, et subsidiairement l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dire qu’il serait inéquitable que le Trésor Public pour sa part, et le Conseil de M. [F] pour une autre part, financent tous deux la défense de M. [F] alors que M. et Mme [C] sont en capacité de faire face aux frais que le concluant devrait supporter s’il n’avait pas eu le bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

Donner acte à Maître [D] [U] de ce qu’elle s’engage à renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle si, dans les douze mois du jour où la décision à intervenir est passée en force de chose jugée, elle parvient à recouvrer auprès de Monsieur et Madame [C] la somme allouée ;

Condamner Monsieur et Madame [C] aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Caroline Beaud, avocat sur son affirmation de droit.

Au soutien de ses conclusions M. [F] fait valoir :

Il a réglé la somme de 9 362,78 euros au titre de la dette au 31 juillet 2021 ;

Les conséquences de son expulsion seraient graves et irréversibles. M. [F] est retraité et perçoit de petites ressources ;

Il sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement pour le surplus de la dette et demande la suspension des effets de la clause résolutoire ;

Il est de bonne foi et s’est fait aider par sa famille ;

Les désordres persistent.

Par conclusions d’intimée récapitulatives régularisées le 28 avril 2022, M. [S] [C] et Mme [B] [C] sollicitent voir :

Vu le commandement de payer du 17 juin 2020 demeuré infructueux,

Vu la clause résolutoire insérée au bail,

Vu les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le jugement du tribunal de proximité de Villeurbanne du 20 mai 2021,

Vu l’article 849 du Code de procédure civile,

Confirmer le jugement du 20 mai 2021 rendu par le Tribunal de Proximité de Villeurbanne en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Rejeter l’ensemble des demandes et prétentions de M. [R] [F] ;

Condamner M. [R] [F] à payer à M. [S] [C] et Mme [B] [C] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner le même aux entiers dépens, comprenant notamment les actes régularisés à ce jour conformément à l’article 696 Code de procédure civile.

Au soutien de leurs conclusions, les intimés font valoir :

les causes du commandement de payer n’ont pas été purgées dans le délai de deux mois ;

M. [F] a apuré sa dette locative mais il a attendu de recevoir le jugement attaqué ;

pour justifier de désordres depuis 2015, M. [F] ne produit que des courriels et courriers de 2020 et 2021. Les bailleurs ont mandaté la société Renovaction et M. [F] ne lui a permis l’accès au logement que le 23 septembre 2021 pour le devis. Une première intervention a été réalisée le 7 octobre 2021 et le locataire annulait le rendez-vous suivant du 13 décembre 2021 et n’a plus pris contact.

Pour plus ample exposé des moyens développés par les parties, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile il sera fait référence à leurs écritures.

MOTIFS

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la cour « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux….Le juge peut même d’office accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le constat de la résiliation du bail n’est pas contesté par l’appelant, lequel sollicite des délais.

M. [F] fait valoir avoir réglé la somme de 9 362,78 euros le 31 juillet 2020. En réalité cette date est erronée puisqu’il justifie d’un ordre de virement à la date du 30 juillet 2021, c’est-à-dire après la décision attaquée.

Selon le dernier décompte de créance produit par les bailleurs, arrêté au 17 novembre 2021, les échéances postérieures au virement soldant la dette ont été payées.

Le locataire doit donc être considéré comme en mesure d’apurer sa dette. En considération du paiement régulier des échéances courantes, la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire doit être prononcée. En effet, l’exclusion du bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire au profit d’un locataire ayant fait l’effort d’apurer la totalité de sa dette entraînerait à son détriment des effets disproportionnés alors que le droit du propriétaire de percevoir les loyers a été respecté.

La cour suspend les effets de la clause résolutoire à compter de la date du commandement de payer et jusqu’au 31 juillet 2021 et constate qu’à cette date, la totalité de la dette a été réglée nonobstant le paiement des échéances courantes.

Dès lors, l’acquisition des effets de la clause résolutoire n’est pas constatée.

La décision attaquée est infirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail, autorisé l’expulsion de M. [F] et condamné celle-ci au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les désordres allégués :

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit notamment entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et l’entretien normal des lieux loués.

M. [F] soutient qu’à la suite d’infiltrations et de remontée par capillarité, une recherche de fuite dans son appartement est intervenue à sa demande le 5 septembre 2015, restée sans suite alors que les assurances de l’immeuble étaient intervenues et qu’il n’a eu de cesse de faire des réclamations. Pour autant, si l’appelant produit un quitus d’intervention en date du 5 septembre 2015 de l’entreprise 'Agencement plomberie générale’ indiquant 'infiltrations mur chambre, parties communes', il ne démontre pas avoir contacté ensuite le mandataire des propriétaires ou ceux-ci ,avant un courriel du 8 avril 2020. Ces pièces démontrent des conséquences d’infiltrations mais ne démontrent pas que celles-ci persisteraient.

En leurs conclusions, M et Mme [C] ne contestent pas le besoin de travaux puisqu’ils justifient avoir accepté le 6 octobre 2021 un devis de la SAS Renov action portant principalement sur la reprise des zones sinistrées et notamment la peinture. Ils justifient également d’un refus opposé par le locataire d’accès à son logement les 16 décembre 2020, 12 janvier et 14 janvier 2021, puis annulation d’un rendez-vous le 13 décembre 2021. Les travaux n’ont donc pas été réalisés. Pour autant, il s’agit de remise en état décorative.

M. [F] qui ne justifie pas de la saisine des propriétaires avant le 8 avril 2020 ne justifie pas d’un trouble de jouissance jusqu’à cette date. Il ressort des pièces produites, notamment photographies, que les infiltrations ont entraîné des traces d’humidité de moisissures au bas de murs de la salle de bains et potentiellement dans une autre pièce. Le locataire justifie d’un préjudice de jouissance limité à ces zones, entre le 8 avril 2020 et le 16 décembre 2020 date à laquelle il a refusé l’accès à son logement à l’entreprise missionnée par les bailleurs. Ce préjudice doit être réparé par l’allocation d’une somme de 400 euros.

Si l’appelant sollicite également la condamnation du bailleur à effectuer les travaux de remise en état, la cour constate que ceux-ci ont été proposés au locataire et n’ont pas abouti en raison de l’obstacle mis par celui-ci à plusieurs reprises. Ainsi, si pour respecter l’obiligation de réparation à la charge des bailleurs, il doit être enjoint à ceux-ci de procéder aux travaux objet du devis accepté le 6 octobre 2021, aucune astreinte n’est nécessaire.

Sur les mesures accessoires :

La cour confirme la décision attaquée ayant condamné M. [F] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’appelant, dont les manquements au paiement du loyer sont à l’origine de la procédure est également condamné aux dépens à hauteur d’appel. Si il obtient partiellement gain de cause sur ses demandes, il a attendu la procédure d’appel pour solliciter des travaux.

En équité, la cour confirme également l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile faite par le premier juge en y ajoutant à hauteur d’appel au profit de M. et Mme [C] une somme de 500 € sur le même fondement.

La demande d’indemnité et subsidiairement d’application de l’article 700 du Code de procédure civile présentées par M. [F] ne peuvent qu’être rejetées puisqu’il est condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme la décision déférée en ce qu’elle a constaté la résiliation judiciaire du bail ayant lié les parties pour défaut d’assurance et statué sur ses conséquences (expulsion, paiement d’une indemnité d’occupation) et a condamné M. [F] au paiement de la somme de 7 603,04 euros au titre de l’arriéré locatif au 2 avril 2021 avec intérêts au taux légal.

Statuant à nouveau ;

Constate que les conditions de la clause résolutoire pour non-paiement de loyers ont été réunies à la date du 24 août 2020 ;

Suspend rétroactivement la réalisation et les effets de la clause résolutoire au paiement par [R] [F] de 2 891,24 euros au plus tard le 31 juillet 2021 ;

Constate qu’à cette date, la somme a été réglée à M. [S] [C] et à Mme [B] [C] et qu’en conséquence la clause résolutoire doit être réputée n’avoir pas joué ;

Rejette les demandes de M. et Mme [C] tendant à faire constater la résiliation de plein droit du bail ou à faire prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de [R] [F] des lieux loués, ainsi qu’obtenir la condamnation de celui-ci à lui verser une indemnité d’occupation.

Y ajoutant :

Confirme la décision déférée sur les demandes accessoires ;

Condamne [R] [F] aux dépens à hauteur d’appel ;

Condamne [R] [F] à payer à la société Alliade Habitat une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Condamne solidairement M. [S] [C] et à Mme [B] [C] à payer à M. [R] [F] la somme de 400 euros de dommages intérêts ;

Enjoint à M. [S] [C] et à Mme [B] [C] de faire procéder à l’appartement loué à M. [F] aux travaux de remise en état tel que prévus au devis du 23 septembre 2021 accepté le 6 octobre 2021 ; (pièce n°12)

Confirme la décision déférée sur les demandes accessoires ;

Condamne [R] [F] aux dépens à hauteur d’appel ;

Condamne [R] [F] à payer à M. [S] [C] et à Mme [B] [C] une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT