N° RG 21/06747 -N°Portalis DBVX-V-B7F-N2EZ

Décision du Juge des contentieux de la protection de Roanne au fond du 05 juillet 2021

RG : 20/000159

S.C.I. [K]

C/

[C]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 03 Mai 2023

APPELANTE :

La SCI [K], société civile immobilière inscrite au RCS de Melun sous le numéro 838 084 937, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

Représentée par M^e Camille THINON de la SELARL SELARL AD JUSTITIAM, avocat au barreau de ROANNE

INTIMÉ :

M. [I] [C]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Géraldine PERRET de la SELARL SELARL ROBERT, avocat au barreau de ROANNE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 09 Mai 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Mars 2023

Date de mise à disposition : 03 Mai 2023

Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Karen STELLA, conseiller

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

[I] [C] a régularisé avec la SCI [K] un bail d’habitation le 25 juin 2018 avec effet au 1er août 2018 pour un appartement de 119,69 m² situé [Adresse 4].

Le loyer mensuel était fixé à 600 euros et le montant des provisions sur charges était fixé à 150 euros par mois. Le loyer est payable d’avance avant le 15 de chaque mois.

Au cours de l’exécution du bail, la SCI [K] a procédé à une réévaluation du montant des provisions sur charge, au vu de la réalité des montants effectivement réglés et conformément aux décomptes établis par la société [E] Immobilier, et les a fixés à la somme mensuelle de 251 euros.

Ainsi, le montant mensuel total dû par [I] [C] s’élevait à la somme de 851 euros, dont 600 euros au titre du loyer, somme inchangée, et 251 euros au titre des charges locatives.

Le 30 avril 2020, la SCI [K] a fait délivrer à [I] [C] un commandement de payer des loyers échus pour un total d’arriéré de 597 euros pour le mois d’avril 2020, correspondant au montant du loyers et des charges dues, déduction faite de la somme de 254 euros versée par la CAF.

En parallèle, le même jour, elle a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) par courrier recommandé avec accusé de réception pour l’informer de l’existence de ces loyers impayés.

Monsieur [I] [C] n’a pas régularisé sa situation.

Par un acte en date du 16 juillet 2020, la SCI [K] a assigné [I] [C] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Roanne aux fins de prononcer la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] et de le condamner à verser la somme de 2 388 (597 euros x 4) euros au titre des loyers et charges impayés entre avril et juillet 2020, outre 250 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Postérieurement à la délivrance de l’assignation, [I] [C] a quitté le logement objet du bail en date du 25 juin 2018, de telle sorte que la demande de résiliation du bail et d’expulsion est devenue sans objet.

Dans ces conditions, Madame [H], gérante de la SCI [K], a sollicité la condamnation de Monsieur [C] au paiement de :

— la somme de 2 371,53 euros au titre de sa créance locative arrêtée au 1er août 2020 ;

— la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— aux entiers dépens de l’instance.

Par un jugement en date du 5 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du

tribunal judiciaire de Roanne':

— CONSTATE l’irrecevabilité de l’action intentée par la SCI [K] ;

— DÉCLARE recevables les demandes reconventionnelles de [I] [C] ;

— CONSTATE que le bail conclu le 25 juin 2018 entre la SCI [K] et [I] [C] concernant le bien sis [Adresse 4] a pris fin le 30 juillet 2020 au départ du locataire suite au congé frauduleux

donné par la SCI [K]';

— CONDAMNE [I] [C] à payer à la SCI [K] la somme de 821,50 euros (huit cent vingt-et-un euros et cinquante centimes) actualisée au 1er août 2020, au titre de la régularisation des charges locatives pour la durée du bail ;

— CONDAMNE la SCI [K] à payer à [I] [C] la somme de 809 (huit cent neuf euros) au titre des loyers trop perçus pour la durée du bail ;

— ORDONNE la compensation entre ces sommes ;

— CONDAMNE la SCI [K] à payer à [I] [C] la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;

— REJETTE les autres demandes ;

— CONDAMNE la SCI [K] à payer à [I] [C] une somme de 1 000 euros (mille euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE La SC1 [K] aux dépens ;

— RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Par une déclaration électronique d’appel du 26 août 2021, le conseil de la SCI [K] a interjeté appel du jugement du 5 juillet 2021à l’encontre de ses entières dispositions.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 novembre 2021, la SCI [K] demande à la Cour de':

Vu l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1728 du Code civil ;

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Roanne le 5 juillet 2021, en ce qu’il :

A Constaté l’irrecevabilité de son action ;

A Déclaré recevables les demandes reconventionnelles de [I] [C] ;

A Constaté que le bail conclu le 25 juin 2018 concernant le bien sis [Adresse 4] a pris fin le 30 juillet 2020 au départ du locataire suite au congé frauduleux donné par la SCI [K] ;

A Condamné [I] [C] à lui payer la somme de 821,50 euros (huit cent vingt-et-un euros et cinquante centimes) actualisée au 1er août 2020, au titre de la régularisation des charges locatives pour la durée du bail ;

L’a Condamnée à payer à [I] [C] la somme de 809 euros (huit cent neuf euros) au titre des loyers trop perçus pour la durée du bail ;

A Ordonné la compensation entre ces sommes ;

L’a Condamnée à payer à [I] [C] la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;

A Rejeté les autres demandes ;

L’a Condamnée à payer à [I] [C] une somme de 1 000 euros (mille euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

L’a Condamnée aux dépens ;

Rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Statuant à nouveau,

Condamner [I] [C] à lui verser la somme de 2 807,40 euros au titre des loyers et charges locatives impayés pour les mois d’avril à août 2020 ;

Condamner [I] [C] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner [I] [C] aux entiers dépens de l’instance.

L’appelante soutient en substance que':

la condamnation de [I] [C] au remboursement de la dette locative pour les mois d’avril à juillet 2020 est fondée sur l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1728 du Code civil.

L’article 122 du Code de procédure civile dispose que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

La demande avait fait l’objet d’actualisations en cours de procédure, de telle qu’il était également réclamé le remboursement des loyers et charges dues au titre du mois d’août 2020.

Le premier juge a retenu notamment que le décompte des loyers présentait des anomalies puisqu’il mentionnait des mensualités de 851 euros alors que le bail avait été conclu moyennant des mensualités de 750 euros et que compte tenu de ces difficultés, les montants sollicités ne pouvaient servir de fondement à une action en résiliation de bail et en paiement de loyers impayés.

Or, la demande de résiliation du bail d’habitation et d’expulsion de [I] [C] est devenue sans objet à la suite du départ du locataire.

Dans ces conditions, les supposées irrégularités affectant le commandement de payer ne sauraient être opposées à la SCI [K] dans la mesure où celle-ci ne sollicitait plus l’application de la clause résolutoire stipulée au sein du contrat de bail mais simplement la condamnation du locataire au remboursement d’un arriéré locatif dont la preuve est rapportée.

Au surplus, le premier juge ne justifie aucunement en quoi la demande de paiement de l’arriéré locatif serait irrecevable au sens de l’article 122 du code de procédure civile.

Contrairement à ce qui a été retenu au sein du jugement attaqué, le fait que le décompte de loyers mentionnait des mensualités de 851 euros n’était pas constitutif d’une erreur ou d’une anomalie et ne démontrait pas non plus que le bailleur avait procédé à une augmentation du loyer.

En effet, le loyer dû se décomposait de la manière suivante :

600 euros à titre principal,

150 euros au titre des provisions sur charges.

Or, il s’est avéré que le montant des charges prévu au sein du bail était insuffisant au vu de la réalité des charges réglées par la SCI [K].

Dans ces conditions, se fondant sur les décomptes établis par la société [E] Immobilier, elle a procédé à une réévaluation du montant mensuel des charges locatives à hauteur de 251 euros mensuels.

Compte tenu de cette réévaluation, le montant mensuel total dû s’élevait à la somme de 851 euros, comme indiqué au sein des divers décompte produits.

Le montant en principal du loyer n’a jamais été augmenté.

Dès lors, il ne peut lui être reproché d’avoir sollicité le règlement d’une somme totale de 851 euros, dans la mesure où un bailleur peut procéder à une réévaluation des charges.

Au surplus, le fait que le commandement de payer mentionne un loyer de 597 euros n’était aucunement constitutif d’une erreur ou d’une anomalie puisqu’il s’agissait du montant dû par [I] [C] au titre du loyer et des charges actualisées et ce, après déduction des sommes versées par la Caisse d’Allocations Familiales qui s’élevaient à 254 euros par mois.

L’existence d’une dette locative de [I] [C] n’est pas contestable.

A l’occasion de la présente instance, elle a limité sa demande au titre des sommes non réglées par le locataire au cours de l’année 2020, soit pour les mois de janvier à août. En effet, il apparaît à la lecture du décompte établi par ses soins que [I] [C] n’a plus réglé ses loyers et charges depuis le mois d’avril 2020.

Elle a simplement perçu les APL versées par la Caisse d’Allocations Familiales, dont le montant mensuel s’élevait à 254 euros.

Ainsi, pour l’année 2020, [I] [C] reste redevable, pour les mois de janvier à août, des sommes suivantes :

600 euros en principal pour 8 mois, soit 4 800 euros ;

1 613,20 euros au titre des charges estimées pour l’année 2020, calculée sur la base des charges de l’année 2019, outre 217.20 euros au titre des ordure ménagères pour la même période, soit une somme totale de 1 830,40 euros ;

Soit un montant total s’élevant à 6 630,40 euros.

Or, il apparaît à la lecture du décompte actualisé qu’elle a uniquement perçu les sommes suivantes :

1 791 euros versés par [I] [C] au titre des mois de janvier, février et mars 2020 à raison de 597 euros par mois (597 x 3 = 1 791) ;

2 032 euros au titre des APL pour les mois de janvier à août (254 x 8 = 2 032)

Ainsi, le montant total perçu par la concluante s’est élevé à 3 823 euros.

Dès lors, le montant des loyers et charges impayées s’élève à :6 630.40 3 – 3823 = 2 807,40 euros

Elle conteste avoir agi de manière abusive. Or, pour déclarer une procédure abusive, il doit être rapporté la preuve d’une faute de la part du demandeur faisant dégénérer en abus l’exercice du droit d’ester en justice.

Ainsi, il appartient au juge de caractériser l’abus dans l’exercice du droit d’agir en justice.

En l’espèce, il ne peut lui être reproché aucune faute puisque la preuve des impayés est établie.

D’ailleurs, le jugement lui-même a fait état que [I] [C] était redevable de sommes au titre de la régularisation des charges locatives.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 février 2022, [I] [C] demande à la Cour de':

CONFIRMER le jugement déféré en ce qu’il :

CONSTATE l’irrecevabilité de l’action intentée par la SCI [K],

DECLARE recevables ses demandes reconventionnelle,

CONSTATE que le bail conclu le 25 juin 2018 a pris fin le 30 juillet 2020 à son départ suite au congé frauduleux donné par la SCI [K]

CONDAMNE la SCI [K] à lui payer la somme de 809,00 au titre des loyers trop perçus pour la durée du bail,

ORDONNE à la SCI [K] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

CONDAMNE à la SCI [K] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI [K] aux entiers dépens,

RAPPELLE que la décision était assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Pour le surplus l’infirmer et par conséquent :

CONDAMNER [I] [C] à payer à la SCI les charges 2018 et 2019 : 821,50 euros et TOM 2019 : 326 euros soit au total 1 147,50 euros ;

CONDAMNER [I] [C] à payer à la SCI les charges 2020 et TOM 2020 au prorata arrêté au 31 juillet 2020 : 1 007,05 euros, sous réserve des fonds appelés auprès du locataire qui a pris la suite du concluant ;

DIRE qu’aucune somme ne peut être due par Monsieur [C] au titre des frais d’assignation et de commandement de payer ;

CONDAMNER la SCI [K] à lui payer la somme de 809 euros au titre des loyers trop perçus pour la durée du bail ;

ORDONNER la compensation de ces sommes et des dommages et intérêts dus ;

DEBOUTER la SCI [K] de l’intégralité de ses prétentions contraires et de sa demande condamnation aux dépens ;

FAIRE DROIT aux demandes reconventionnelles de Monsieur [C] ;

CONDAMNER la SCI [K] à lui régler la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens au titre de la procédure d’appel.

L’intimé fait notamment valoir que':

la SCI [K] a établi une attestation le 25 novembre 2019 indiquant qu’il était à jour de ses loyers qui étaient de 750 euros par mois ;

un relevé CAF du 29 novembre 2019 a attesté du versement d’une aide au logement de 254 euros par mois et d’un rappel intervenu pour la période allant du 1er août au 30 novembre 2018 de 253 euros par mois.

Pourtant Madame [H], gérante de la SCI [K], n’a pas hésité à lui faire délivrer un pseudo congé le 25 novembre 2019, prétextant devoir reprendre le logement outre un commandement de payer infondé.

Il a alors dressé un état des loyers et de l’APL réglés jusqu’au 31 décembre 2019 dont il résulte un trop-perçu de 1 655 euros.

Il a contesté le congé par un courrier recommandé du 19 décembre 2019 car un bailleur personne morale ne peut bénéficier de la reprise pour habiter que s’il s’agit d’une société civile de famille constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus.

En conséquence, il conviendra de justifier le caractère de la société civile de famille. D’autre part, selon l’article 15-1 alinéa 2 de la loi du 06 juillet 1989, le délai de préavis est de 6 mois lorsque le congé émane du bailleur.

De plus, le congé ne peut être donné que pour le terme du bail.

En conséquence, le congé délivré le 1er mars 2020 est parfaitement nul.

La bailleresse ayant en outre encaissé un trop perçu d’un montant de 1 655 euros depuis le début du bail a été mise en demeure de rembourser sous huitaine.

De surcroît, le montant de provisions sur charges fixé à 150 euros n’a jamais fait l’objet d’une régularisation depuis le début du bail. En matière de charges locatives, le principe directeur fixé par la loi est la justification. Le bailleur doit justifier que le service a bien été rendu et les dépenses engagées. Lorsque les charges font l’objet de provision, le montant provisionnel doit être justifié.

La bailleresse a été mise en demeure également d’avoir à justifier les charges pourtant quittancées et régulièrement été payées.

En réponse, la bailleresse a adressé un décompte aux termes duquel, selon elle, il y aurait un solde en sa faveur de 4,75 euros pour l’année 2018 et qu’elle ferait parvenir les justificatifs des charges 2019. Elle a également adressé, le 23 décembre 2019, un autre courrier recommandé contestant avoir régularisé un bail écrit en dépit du bail pourtant versé aux débats.

Elle a par ailleurs prétexté que la somme de 750 euros figurant dans le décompte versée en juillet 2018, représenterait un dépôt de garantie alors qu’il n’a jamais été prévu un quelconque dépôt de garantie dans le bail d’habitation.

Elle a de même fait état de prétendues « jérémiades » de [I] [C] et d’un litige concernant non pas [I] [C] mais son père.

Elle a transmis par mail les charges 2018 via le Cabinet [E] pour l’intégralité de l’année 2018 ainsi que la taxe foncière de l’année 2018.

Elle a adressé par courrier recommandé, une prétendue demande de régularisation de charges de 2018. Or, en réalité elle comptait lui faire supporter l’intégralité des charges de copropriétés sans retenir uniquement les charges locatives et même le paiement de la taxe foncière.

Par courrier recommandé adressé à Madame [H], le 3 février 2020 relatif partiellement au litige qui l’oppose à [M] [C] dans le cadre d’un prêt que ce dernier lui avait fait, mais également contestant le décompte des charges locatives pour [I] [C], il lui a été fait part de son étonnement concernant d’un solde en sa faveur de 1 482,81 euros pour la régularisation des charges 2018 car en aucun cas les taxes foncières ne peuvent être imputées au locataire dans le cas d’un bail à usage d’habitation.

Elle a répondu par la délivrance d’un commandement de payer puis d’une assignation en résiliation de bail.

Il est apparu à la lecture de pièces jointes que la bailleresse se fondait sur un bail verbal alors qu’un bail écrit avait été régularisé, que les informations sur le montant du loyer étaient fausses car il n’a jamais été fixé à 597 euros.

En revanche, le décompte faisait pas apparaître un loyer de 851 euros.

Madame [H] n’a pas hésité à faire pression sur lui en lui adressant un mail le 9 juillet 2020 avec une copie pour information à son conseil, indiquant qu’elle avait avisé la CAF ainsi que le juge des tutelles qu’elle allait demander l’expulsion.

Faces à ces pressions, il a quitté le logement le 31 juillet 2020.

A ce jour, la SCI [K] n’a toujours pas réglé les condamnations de première instance en dépit de la signification du jugement le 28 juillet 2021.

Les mesures d’exécution forcées se sont révélées infructueuses alors que la bailleresse a installé sa petite fille dans le logement.

Il maintient ses moyens sur la nullité du commandement de payer et de l’assignation. Le bail écrit n’est d’ailleurs plus contesté en appel.

Il est soutenu que l’erreur sur le montant du loyer dans le commandement de payer n’interférerait pas sur le bien-fondé et la recevabilité de son action.

C’est donc à juste titre que le premier juge a considéré que, la SCI [K] ne pouvait pas à l’appui d’un commandement et d’une assignation comportant de telles mentions erronées, obtenir une résiliation de bail et des prétendus arriérés locatifs.

Aucune somme ne pourra en tout état de cause être due au titre de ces deux actes dans le cadre des dépens.

Sur le décompte des sommes dues': en réalité, il s’agit d’une procédure engagée en représailles au litige qui oppose Madame [H] à son père pendant devant le tribunal d’Evry s’agissant d’une reconnaissance de dette non honorée.

[M] [C] a perdu son épouse en 2011. Il a rencontré [V] [H] en mars 2014 et a vécu en concubinage avec elle jusqu’à leur séparation au mois d’août 2019.

Elle s’est progressivement installée chez [M] [C] puis définitivement après la vente de sa maison d’habitation le 4 avril 2017. Durant la vie commune, Madame [V] [H] a acquis l’appartement litigieux qu’elle a cédé à bail au [I] [C] qui présente un taux d’invalidité de 80 %. Elle a ensuite mené un véritable chantage le menaçant d’une action en justice aux fins d’expulsion de son appartement.

Par mail du 3 octobre 2019, elle lui proposé d’honorer ses dettes sous réserve du maintien du [I] [C] dans les lieux jusqu’en 2024.

Son père ayant exigé le règlement de l’intégralité de sa créance, elle a fait pression sur le fils adulte handicapé pour qu’il quitte l’appartement.

La SCI [K] près de multiples renvois avait toujours été en première instance dans l’incapacité d’indiquer clairement ses demandes et de les chiffrer.

Elles sont passés de 597 euros lors du commandement délivré le 30 avril 2020 à 2 388 euros lors de l’assignation en date du 16 juillet 2020, sans le chiffrer de manière précise à l’audience de plaidoirie en première instance.

Elle a produit en première instance des tableaux faisant état de travaux faits par lui avec son accord pour l’aménager en raison de son handicap.

Elle a produit en première instance des factures établies au nom du locataire lequel a rénové la douche et la cuisine lesquelles étaient vétustes lors de son entrée dans les lieux. Il a installé une nouvelle cabine de douche, des nouveaux WC avec un lavabo, un coin repas, un local buanderie.

Les travaux d’aménagement ont été financés par le concluant avec ses aides PCH.

Il a donc contribué à améliorer le bien de la bailleresse, ainsi que sa valeur locative, la SCI [K] se garde bien d’ailleurs d’indiquer le sort actuel du bien qui doit sans doute être reloué.

La SCI [K] avant son entrée dans les lieux a changé le volet roulant qui était vétuste. (facture du 28.06.2018)

De la même manière elle faisait état d’une facture Desbenoît du 31 juillet 2018 pour une intervention du 27 juin au 2 juillet 2018. La facture de changement de robinet lui incombe comme lui indique également le cabinet [E] ès-qualités de syndic dans sa lettre du 5 septembre 2018.

Il s’agit de prestations effectuées avant qu’il ne prenne possession des lieux en raison d’un dégât des eaux du précédent locataire.

Elle n’a fait établir aucun état des lieux d’entrée compte tenu des travaux à effectuer ni aucun état des lieux de sortie et avait soutenu en première instance qu’il y aurait des dégradations.

Elle a produit en première instance de multiples décomptes avec :

— un montant de loyer erroné ;

— des factures financées en réalité par le concluant ;

— des factures relatives à des travaux faits avant son entrée dans les lieux ;

— des factures relatives à de travaux qui incombent à la bailleresse.

En appel, elle sollicite désormais le règlement des loyers et charges de janvier à août 2020 qu’elle chiffre à 4 800 euros au titre des loyers (8 mois à 600 euros) et 1 613,20 euros au titre des charges de l’année 2019 outre la T.O.M 2019 pour 217,20 euros.

Or, l’arriéré locatif pour cette période au titre des loyers est de 846 euros duquel il convient de déduire le trop perçu des années antérieures.

Il y a lieu de faire droit à ses demandes reconventionnelles du concluant.

Sur le trop perçu au titre du loyer contractuellement dû

Le bail régularisé fixait un loyer à 750 euros charges comprises.Aucun dépôt de garantie n’a été réglé.

L’assignation et le commandement font état d’un loyer de 597 euros par mois.

La bailleresse a, en cours de bail, augmenté le loyer à 851 euros de manière parfaitement illégale (cela ressort du décompte qu’elle a versé à l’appui de son assignation).

Les montants des loyers légalement dus mentionnés dans les décomptes de la bailleresse sont donc faux.

Il a dressé un état des sommes qu’il avait réglées au 31 décembre 2019 qui avait été d’ailleurs remis à la SCI [K]'qui n’a pas contesté en première instance l’avoir reçu. Elle avait indiqué le 25 novembre 2019 qu’il était à jour de ses loyers.

En réalité, au 31 décembre 2019, il bénéficiait d’un trop perçu de 1 655 euros.

En effet, il avait réglé au 31 décembre 2019 14 405 euros outre les APLpour la période allant de juillet 2018 au 31 décembre 2019.

Il aurait dû en réalité régler pour 17 mois d’occupation : 17 x 750 euros soit 12 750 euros.

Ainsi, il a réglé 1 655 euros du 1er juillet 2018 au 31 décembre 2019 en plus du loyer fixé conventionnellement.

Il convient de tenir compte des sommes dues depuis 2020.

Il est rappelé que ce dernier est parti le 30 juillet 2020, suite au congé frauduleux délivré par la bailleresse, laquelle ne peut désormais revendiquer aucun préavis et ce d’autant plus qu’elle ne justifie pas la situation du logement depuis son départ. Elle ne peut donc arrêter le règlement des loyers au 31 août.

Ainsi, en 2020, il aurait dû s’acquitter de 7 x 750 euros soit 5 250,00 euros.

Or, il a réglé 597 euros par mois par virement et l’APL s’élevait à 254 euros soit au total

851 euros par mois jusqu’en avril 2020.

Il a ainsi réglé de janvier jusqu’à avril 2020, APL incluse : 851 euros x 4 soit 3404 euros.

L’APL a été réglée jusqu’en août 2020 étant rappelé qu’il est parti le 30 juillet soit :

250 euros x 4 = 1 000 euros

Soit au total : 4 404 euros

Il aurait dû régler en application du bail : 7 x 750,00 euros soit 5 250 euros.

Il en résulte par conséquent un écart de 846 euros restant dû à la bailleresse pour l’année 2020.

Il convient de déduire le trop-perçu pour les exercices 2018 et 2019 soit 1 655 euros.

C’est donc à tort que la SCI [K] prétend que l’impayé est de 4 800 euros au titre des loyers de 2020 puisque l’arriéré pour un loyer contractuel de 750 euros déduction de l’APL perçu est de 846 euros.

Il convient de déduire le trop-perçu pour les exercices 2018 et 2019 soit 1 655,00 euros.

Il est donc parfaitement recevable et bien fondé à solliciter la condamnation de la SCI [K] à lui régler la somme de 809 euros pour le trop-perçu au titre du bail d’habitation au regard du loyer contractuellement fixé.

Sur le trop perçu au titre des charges :

L’article 23 de la Loi du 6 juillet 1989 dispose :

«'Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose

louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite

directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la

communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande. Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. »

Le bail d’habitation a fixé une provision sur charges de 150 par mois.

Il a donc réglé :

— pour l’année 2018 : 150 euros x 5 = 750,00 euros

— pour l’année 2019 : 150 euros x 12 = 1 800 euros

— pour l’année 2020 : 150 euros x 4 = 600 euros

Soit un total de 3 150 euros.

Il a fallu qu’une procédure soit engagée pour que la bailleresse sollicite des prétendues régularisations de charges. Elle n’en faisait d’ailleurs pas état dans son assignation.

Elle avait dans un premier temps demandé initialement pour 2018 l’intégralité des charges de syndic y compris la part lui revenant en sa qualité de copropriétaire et la taxe foncière.

Ainsi, elle a en cours de procédures produit un relevé du cabinet [E] pour l’année 2018 et un second pour 2019. Il convient de retenir non pas la colonne pour la quote-part copropriétaire mais la colonne pour la part locative.

Il convient au surplus d’appliquer un prorata pour l’occupation 2018 soit 5 mois.

Ainsi, les charges pour l’année 2018 du 1er août au 31 décembre 2018 s’élèvent à 2 383,96 euros x 5/8 ème = 951,65 euros.

Toutefois, elle a acquis le logement en cours d’année. Or, c’est le copropriétaire au moment de l’appel des fonds qui en est redevable. La loi impose au syndic de réclamer le montant global du trimestre à celui qui est copropriétaire au moment de l’appel de fonds.Elle ne le justifie toujours pas devant la Cour.

Dès lors, sous réserve qu’elle justifie des charges réellement réglées par elle en 2018 lors de l’achat en cours d’année, le prorata s’élève à 951,96 euros. Pour 2019, elle a fini par produire les relevés mentionnant 2 419,85 euros.

En l’état des pièces fournies et en dépit de ses demandes de justificatifs, il est justifié que :

951,65 euros de charges locatives sont dues pour 2018, sous les réserves précitées, 2 419,85 euros de charges locatives sont dues pour 2019.

Soit au total : 3 371.50 euros

Aux termes du bail la provision est de 150 euros soit pour la période considérée 17 mois x 150 euros = 2 550 euros.

Il en résulte une régularisation de charges de 821,50 euros pour les exercices 2018 et 2019 à supposer qu’elle justifie le montant par elle réellement exposé pour l’exercice 2018.

Il convient de déduire la TOM 2019 pour 326 euros.

La SCI [K] ne justifie pas avoir exposée la TOM pour 2018 l’appartement ayant été acheté en cours d’année.

Le concluant doit donc pour les charges 2018 et 2019 et la TOM 2019 : 821,50 euros outre 326 euros soit au total 1 147,50 euros.

Pour 2020, la SCI [K] n’avait produit en première instance aucun justificatif. Elle produit désormais un relevé du cabinet [E] pour l’année 2020 faisant ressortir 2 424,95 euros pour l’année entière.

Elle devra justifier de ce qu’elle a facturé au locataire qui a pris la suite du concluant.

Sous cette réserve, il convient de retenir un prorata sur 7 mois pour la période janvier 2020 au 31 juillet 2020 soit 2 424,95 euros / 12 x 7 = 1 414,55 euros.

Il n’a pas à régler des charges pour les mois où il n’était plus dans le logement : il ne peut pas payer la consommation d’eau et d’électricité au prorota au-delà des mois de présence.

Il convient d’ajouter également la TOM 2020 au prorata 330 / 12x7 = 192,50 euros.

Pour 2020, il reste donc devoir, sous réserve des appels effectués par le bailleur au locataire qui a pris la suite du concluant :

charges au prorata au 31.07.2020': 1 414,55 euros ;

TOM au prorata 2020 : 192,50 euros ;

déduction provisions réglées (150,00 euros x 4)': 600,00 euros

— -------------

1 007,05 euros

Toutefois il convient de rappeler le trop-perçu pour le loyer et les provisions dues légalement et conventionnellement au titre du bail soit 809 euros.

La Cour au regard des nouvelles pièces produites par la bailleresse en appel et sous réserve des justificatifs des sommes appelées et perçues par celle-ci pour le locataire qui a pris la suite du concluant en 2020 reformera par conséquent le jugement entrepris quant aux comptes entre les parties et retiendra les sommes précitées.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Les procédés utilisés par la bailleresse sont particulièrement choquants, en présence d’une personne vulnérable qui bénéficie de l’allocation handicapé. Cela justifie la somme de 1 500 euros pour l’exécution déloyale du contrat de bail, le congé frauduleux et les pressions effectuées sur une personne vulnérable reconnue adulte handicapé. La bailleresse a installé sa petite fille dans le logement après avoir convaincu le concluant d’en partir.

Pour l’exposé des moyens développés par les parties, il sera fait référence conformément à l’article 455 du Code de procédure civile à leurs écritures déposées et débattues à l’audience du 13 mars 2023 à 9 heures.

A l’audience, les conseils des parties ont pu faire leurs observations et/ou déposer ou adresser leurs dossiers respectifs. Puis, l’affaire a été mise en délibéré au 3 mai 2023.

MOTIFS

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la Cour «'constater'» ou «'dire et juger'» ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la recevabilité de la demande de paiement de la SCI [K]

Le premier juge a déclaré irrecevable l’action en résiliation du bail mais également en paiement des loyers impayés car le commandement de payer et l’assignation comportaient des anomalies grossières et des montants erronés.

Or, des montants erronés ou la nature erronée du bail, alors que l’existence d’un bail n’est pas contestée, peuvent conduire à ne pas faire droit à la demande sur le fond mais il ne s’agit pas d’une cause d’irrecevabilité de la demande en paiement d’un arriéré d’autant plus que le premier juge a reconnu le bien-fondé d’une partie de la demande au titre de la régularisation des charges locatives. Monsieur [C] a lui-même admis qu’il n’avait pas payé tous ses loyers ni ses charges. Dès lors, il ne peut être soutenu que la SCI [K] n’avait pas d’intérêt à agir au moment de l’assignation.

La Cour infirme le jugement déféré en ce qu’il a déclaré la demande en paiement irrecevable.

Sur le bien-fondé de la demande en paiement

Sur les impayés de loyers et la régularisation des charges

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

« Le locataire est obligé : L’article 1728 du Code Civil dispose que :

« Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Il est constant et non contesté que dans le bail écrit le loyer contractuel charges comprises est de 750 euros dont 600 euros de loyer et 150 euros de charges. Ce montant a en partie été pris en charge par la CAF par un versement mensuel de 253 puis de 254 euros directement à la bailleresse.

La bailleresse a dit avoir dû procéder à une réévaluation du montant non pas du loyer mais de celui des charges locatives à hauteur de 251 euros de sorte que le montant du loyer contractuel est passé à 851 euros par mois, soit 600 euros en principal et 251 euros de charges locatives.

C’est la raison pour laquelle elle a indiqué dans son commandement de payer que le loyer d’avril 2020 resté impayé était de 597 euros (851-254 euros d’APL). C’est également la raison pour laquelle elle a inséré dans son décompte en annexe de son assignation du mois de juillet 2020 un montant de loyer de 851 euros et un versement de 254 euros venant de la CAF d’avril à juillet 2020.

Elle a par la suite sollicité le loyer impayé d’août 2020.

Il ressort du propre décompte de [I] [C] (sa pièce 5) qu’il a dit avoir réglé sa partie du loyer contractuel à hauteur de 597 euros à compter de mars 2019 jusqu’à décembre 2019 de sorte qu’il a payé sans contestation la régularisation des charges.

La SCI [K] prétend n’avoir reçu que la part de la CAF à hauteur de 254 euros à compter d’avril 2020.

Dans son assignation, la SCI [K] sollicitait la somme de 2388 euros pour les mois d’avril à juillet 2020 soit 597 euros x 4.

A l’audience, elle a actualisé sa demande à 2 371,53 euros au titre de sa créance locative au 1er août 2020 dont 1613,20 euros pour les charges.

En appel, elle réclame une somme de 2 807,40 euros au titre des loyers et charges d’avril à août 2020, soit la différence entre la somme qu’elle aurait dû percevoir sur les 8 mois de 2020 (600 euros en principal x 8 soit 4 800 euros) outre 1 613,20 euros de charges estimées pour l’année 2020 calculée sur la base des charges 2019 outre 217,20 euros de taxe d’ordures ménagères moins les trois sommes de 597 euros payées entre janvier et mars 2020 par le locataire et les 2 032 euros d’APL de janvier à août 2020.

Or, pour le mois d’août 2020, il n’est pas contesté que le locataire a quitté les lieux et rendu ses clefs au 30 juillet 2020.

La SCI [K] ne s’est pas expliquée dans ses écritures sur la somme réclamée pour le mois d’août 2020 sauf dans un tableau établi par ses propres soins (sa pièce 7) suivant lequel le mois d’août est dû en raison d’un «'sic'» congé non signifié.

Il n’y a pas lieu de retenir à la charge de Monsieur [C] le loyer d’août alors qu’il est parti des lieux à la suite d’un congé pour reprise irrégulier le 25 novembre 2019 pour le 1er mars 2020 alors que l’échéance du bail au 30 juillet 2020 aurait dû être respectée en application de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989.

En réalité, le locataire est parti à l’échéance de son bail du fait du congé que sa bailleresse lui a délivré le 25 novembre 2019 (pièce 4) et sous la pression d’un mail adressé au juge des tutelles, à la MDPH et à la CAF le 9 juillet 2020 évoquant la procédure d’expulsion (pièce 16). Ainsi, la bailleresse n’est pas en droit de réclamer le paiement du mois d’août 2020 quand bien même la CAF lui a versé à tort la part d’APL du mois d’août 2020.

Contrairement à ce que soutient Monsieur [C], le loyer contractuel était devenu, sans qu’il le conteste depuis mars 2019, un loyer de 600 euros outre 251 euros de charges, soit 851 euros par mois sauf régularisation de charges.

En 2020, il aurait dû payer de janvier à juillet 2020 inclus la somme de 600 euros soit 4 200 euros.

Monsieur [C] ne démontre pas avoir payé le mois d’avril 2020 puisque sa pièce 18 n’est qu’une pièce faite à soi-même non étayée par des relevés bancaires précis.

En revanche, il n’est pas contesté qu’il a payé sa part restée à charge après APL de 597 euros entre janvier et mars 2020 soit 1 791 euros et que la CAF a versé 254 euros sur ces 7 mois directement à la bailleresse, soit 1 778 euros.

La SCI [K] a perçu en 2020 la somme de 3 569 euros.

En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut dans le délai de prescription de 3 ans effectuer des régularisations annuelles sur charges, cette obligation est sans sanction sauf au locataire de solliciter un paiement étalé de droit par 1/12ème.

Par ailleurs, le bailleur ne peut pas solliciter à l’évidence le paiement de sa taxe foncière par son locataire mais il peut le faire participer aux charges locatives dont la liste est fixée de manière limitative par le décret du 26 août 1987, cette disposition étant d’ordre public.

Il existe huit postes de charges récupérables': ascenseur-monte-charges, eau chaude/froide/chauffage collective des locaux privatifs et parties communes, installations individuelles de chauffage et de production d’eau chaude, dépenses communes d’électricité, consommables, menues réparations de la minuterie et frais de personnel avancées au titre de la propreté, espaces extérieurs, hygiène, entretien de la VMC, conduits de ventilation, interphones, taxe d’ordures ménagères.

Le bailleur peut ajuster les charges locatives par rapport aux sommes réellement dues en les justifiant.

Pour les charges dues pour l’année 2020, il résulte du décompte du cabinet [E] que la nature des charges sollicitées est régulière (pièce 8) et que la part locative pour les 12 mois est de 2 424,95 euros soit 202 euros par mois au lieu de 251 euros par mois. Pour les 7 mois dus par [I] [C], la somme s’élève à 1 414 euros.

Durant l’année 2020 de janvier à juillet 2020 inclus, la SCI [K] aurait dû percevoir la somme de 4 200 + 1 414 euros soit 5 614 euros. Or, elle a perçu la somme de 3 569 euros sur cette période. L’impayé s’élève donc à 2 045 euros. Il convient d’ajouter, ce qui n’est pas contesté par [I] [C], la taxe d’ordures ménagères 2020 au prorata des 7 mois, soit 330/12 x7 soit 192,50 euros.

En conséquence, la SCI Zlouwski est créancière d’une somme de 2237,50 euros.

Sur les demandes reconventionnelles

Monsieur [C] estime qu’il existe un trop-perçu en sa faveur depuis 2018 qui doit se compenser avec sa dette locative.

La bailleresse n’a pas fait de commentaire à ce sujet sauf à solliciter une infirmation du jugement qui a fait droit à certaines demandes.

Force est de constater que le premier juge, qui a reproché à la bailleresse une augmentation illicite de loyer alors qu’il s’agissait d’une régularisation de charges locatives, n’a pas explicité son calcul pour retenir un trop perçu de 809 euros.

Il n’a pas plus explicité son calcul pour déterminer que [I] [C] devait une somme de 821,50 euros au titre de la régularisation des charges locatives sans préciser la période non plus.

A titre liminaire, il appartient au demandeur reconventionnel, intimé, de prouver ses allégations notamment les sommes qu’il a payées réellement depuis le début de son bail. Or, son décompte manuscrit (pièce 5) qui fait état de montants inhabituels non explicités notamment entre juillet 2018 et mars 2019 et de montants perçus erronés, 547 euros ajoutés à 253 euros faisant non pas 750 euros mais 800 euros ne saurait avoir valeur probatoire.

Il doit être tenu compte de l’attestation de la gérante de la SCI [K] le 25 novembre 2019 (pièce 2) qui a validé le fait que [I] [C] était à jour de ses loyers.

Ainsi, son commandement de payer ne visant qu’un impayé d’avril 2020, il doit être tenu pour non contestable que [I] [C] a dûment payé son loyer contractuel qui est passé en mars 2019 de 750 euros à 851 euros par mois, compte tenu de la régularisation des charges ainsi qu’il l’a été constaté supra.

Pour 2018, le montant réglé a été de (600 x 5)+ (150 x 5) soit 3 750 euros entre août et décembre 2018 dont 253 euros d’APL sur 5 mois, soit 1 265 euros.

Pour 2018 sur la période, au titre des charges locatives la somme de 750 euros a été réglée. D’après les justificatifs émanant du cabinet [E] Immobilier produits par l’appelante, les sommes réellement exposées conduisent à une part à charge du locataire de 2 283,96 /12 x 5 soit 951,65 euros. la régularisation pour charges récupérables est justifiée. Il existait un solde en faveur de la SCI [K] de 201,65 euros.

Pour 2019, le montant réglé a été de (600 x 12) + (2 x 150 + 251 x 10) soit 7 200 + 300 + 2 510 soit 10 010 euros dont 253 x 10 + 254 x 2 d’APL soit 3 038 euros d’APL.

D’après les justificatifs émanant du cabinet [E] Immobilier produits par l’appelante, les sommes réellement exposées conduisent à une part à charge du locataire de 2 419,85 euros. Il existait un solde en faveur de Monsieur [C] de 390,15 euros. (2 810-2 419,85 euros).

Ainsi, la somme de 390,15 doit se compenser avec sa dette locative de 2 237,50 euros.

La Cour fait droit uniquement à la demande reconventionnelle de trop perçu à hauteur de 390,15 euros.

La Cour infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné [I] [C] à payer à la SCI [K] la somme de 821,50 euros (huit cent vingt-et-un euros et cinquante centimes) actualisée au 1er août 2020, au titre de la régularisation des charges locatives pour la durée du bail et a condamné la SCI [K] à payer à [I] [C] la somme de 809 euros (huit cent neuf euros) au titre des loyers trop perçus pour la durée du bail.

Statuant à nouveau, la Cour condamne [I] [C] à payer à la SCI [K] la somme de 2 237,50 euros au titre de la dette locative entre avril et juillet 2020 inclus et condamne la SCI [K] à payer à [I] [C] la somme de 390,15 euros en ordonnant la compensation des deux créances réciproques.

La Cour déboute la SCI [K] de sa demande au titre de l’échéance d’août 2020 et déboute [I] [C] du surplus de ses demandes au titre du trop-perçu.

Sur la demande indemnitaire pour procédure abusive

La demande indemnitaire pour procédure abusive n’est pas fondée au regard de la créance ci-dessus prouvée de la bailleresse quant bien même elle n’aurait pas eu durant l’exécution du bail un comportement de bonne foi notamment lors de la délivrance de son congé pour reprise ou sur l’allégation d’un bail verbal.

La Cour infirme la condamnation de la bailleresse à payer 1 500 euros de dommages et intérêts à [I] [C].

Sur les demandes accessoires

Les parties perdant, chacune dans leurs demandes respectives essentielles, conserveront la charge de leurs propres dépens de première instance et d’appel. Ainsi, les frais d’assignation et du commandement de payer resteront à la charge de la SCI [K].

Aucune des demandes au titre des frais irrépétibles ne peut dès lors prospérer.

De ce fait, a Cour infirme le jugement déféré sur les frais irrépétibles et les dépens et de première instance.

Statuant à nouveau sur ces points et sur les frais irrépétibles et dépens d’appel, faisant masse du tout, la Cour laisse à chaque partie le montant de ses propres frais et dépens de première instance comme d’appel.

La Cour déboute les parties corrélativement de leurs demandes réciproques au titre des frais et dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

Déclare la demande en paiement de l’arriéré locatif d’avril à août 2020 présentée par la SCI [K] à l’encontre de [I] [C] recevable,

Condamne [I] [C] à payer à la SCI [K] la somme de 2 237,50 euros au titre de la dette locative entre avril et juillet 2020 inclus,

Condamne la SCI [K] à payer à [I] [C] la somme de 390,15 euros au titre du trop-perçu,

Ordonne la compensation des deux créances réciproques,

Déboute la SCI [K] de sa demande au titre de l’échéance d’août 2020,

Déboute [I] [C] du surplus de ses demandes au titre du trop-perçu,

Déboute [I] [C] de sa demande indemnitaire pour procédure abusive et injustifiée,

Déboute la SCI [K] et [I] [C] de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles et des dépens de première instance et d’appel,

Laisse à la SCI [K] et [I] [C] la charge de leurs propres dépens et de leurs propres frais irrépétibles de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT