N° RG 23/00296 – N° Portalis DBVX-V-B7H-OXA7

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 21 septembre 2022

RG : 19/08736

ch n°9 cab 09 F

S.C.I. [U]

C/

[G]

S.C.I. CEDAM

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 28 Janvier 2025

APPELANTE :

La SCI [U]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Bruno METRAL de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 773

INTIMEES :

Mme [N] [G] épouse [H]

née le 18 Juin 1940 à [Localité 11] (69)

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentée par M^e Stéphane BONNET de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de [12], toque : 502

ayant pour avocat plaidant M^e Jean-christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

La SCI CEDAM

[Adresse 13]

[Localité 8]

Représentée par M^e Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON, toque : 1106

ayant pour avocat plaidant M^e Pascal DURY, avocat au barreau de MACON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 03 Octobre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 18 Novembre 2024

Date de mise à disposition : 28 Janvier 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 13 avril 2007, Mme [N] [G] épouse [H] a vendu à la SCI du Marabat un bien immobilier, moyennant le versement d’une rente viagère annuelle de 8 340 euros.

L’acte de vente contient une clause selon laquelle, « par dérogation des dispositions de l’article 1978 du code civil, il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son exacte échéance, d’un seul terme de la rente viagère présentement constituée, la présente vente sera, si bon semble au crédirentier, de plein droit et sans mise en demeure préalable, purement et simplement résolue sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux contenant déclaration par le crédirentier de son intention d’user du bénéfice de la présente clause ».

Mme [H] a procédé à l’inscription au service de la publicité foncière d’un privilège de vendeur.

Le 3 février 2014, la SCI Maeyol, venant aux droits de la SCI Marabat, a revendu le bien immobilier à la SCI Cedam, moyennant le paiement comptant d’une somme de 45 000 euros et le versement à Mme [H] d’une rente viagère d’un montant annuel de 9 146,64 euros, soit 762,22 euros par mois. La clause résolutoire a été reprise dans l’acte de vente.

Mme [H] a procédé à l’inscription au service de la publicité foncière de son privilège de vendeur.

La SCI Cedam ayant souscrit un prêt bancaire auprès de la Banque populaire Bourgogne Franche-Comté (la banque) pour le financement de la somme de 45 000 euros et n’ayant pas honoré les échéances du prêt, la banque a engagé une procédure de saisie immobilière.

Par jugement du 27 novembre 2018, le juge de l’exécution a ordonné la vente forcée par adjudication judiciaire du bien immobilier et par jugement du 14 mars 2019, il a adjugé le bien immobilier à la SCI [U] au prix de 61'000 euros.

Les 18 et 19 juillet 2019, Mme [H] a fait délivrer à la SCI [U] et la SCI Cedam un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à lui payer la somme de 3 972,53 euros au titre des échéances de mars à juillet 2019.

Elle les a ensuite assignées devant le tribunal de grande instance de Lyon en résolution de la vente et paiement des échéances de la rente viagère.

Par jugement contradictoire du 21 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— condamné la SCI [U] à payer à Mme [H] la somme de 21 774,15 euros au titre des rentes viagères,

— dit qu’est acquise la résolution de la vente intervenue par adjudication le 14 mars 2019,

— dit que Mme [H] est seule propriétaire des biens et droits immobiliers situés dans un ensemble immobilier situé à [Localité 14][Adresse 1] [Adresse 3] » cadastrés section AXN° [Cadastre 5] lieudit [Adresse 2] pour 1ha 77a 52ca, les lots n° 352 et 285, à savoir :

— le lot n° 352 : dans l’immeuble C32, un appartement de type T4 au 6ème étage, portant le numéro 57 d’une surface habitable de 70 m2 avec les 502/10000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales et les 306/100000èmes des parties communes spéciales du bâtiment,

— le lot n° 285 : un garage n° 109 avec les 50/10000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales et les 17/2000èmes des parties communes spéciales au bâtiment,

— dit que tous les arrérages perçus par Mme [H] sont définitivement acquis sans recours ni répétition,

— dit que le jugement vaut titre de propriété,

— ordonné la publication du jugement au service de la conservation des hypothèques,

— débouté Mme [H] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SCI Cedam,

— débouté la SCI [U] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Mme [H] et de la SCI Cedam,

— condamné la SCI [U] à payer en application de l’article 700 du code de procédure civile :

— la somme de 1 000 euros à Mme [H],

— la somme de 1 000 euros à la SCI Cedam,

— condamné la SCI [U] aux dépens de l’instance au profit de la SCI Cedam et Mme [H] dont distraction au profil de M^e Stéphane Bonnet, SELAS Léga-Cité, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire au présent jugement.

Par déclaration du 12 janvier 2023, la SCI [U] a relevé appel du jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 octobre 2024, elle demande à la cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il :

— la condamne au paiement de la somme de 21 774,15 euros au profit de Mme [H] au titre des rentes viagères,

— dit qu’est acquise la résolution de la vente intervenue par adjudication le 14 mars 2019,

— dit que Mme [H] est seule propriétaire des biens et droits immobiliers,

— dit que tous les arrérages perçus par le crédirentier, Mme [H], sont définitivement acquis sans recours ni répétition,

— dit que le présent jugement vaut titre de propriété,

— ordonne la publication du jugement au service de la conservation des hypothèques,

— déboute Mme [H] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SCI Cedam,

— la déboute de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Mme [H] et de la SCI Cedam,

— la condamne à payer en application de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 1 000 euros à Mme [H] et à la SCI Cedam,

— la condamne aux dépens de l’instance au profit de la SCI Cedam et Mme [H],

— ordonne l’exécution provisoire du jugement,

Statuant à nouveau,

— juger que lui sont inopposables les conditions imposées aux acquéreurs successifs par l’acte de vente conclu entre Mme [H] et la SCI du Marabat le 13 avril 2007,

— juger nul le commandement de payer que lui a fait délivrer Mme [H] le 18 juillet 2019,

— juger la propriété acquise par adjudication le 14 mars 2019 et publiée au service de la publicité foncière de [Localité 11] le 11 juillet 2019 purgée de toute hypothèque et de tout privilège,

— juger que les premiers juges ont statué ultra petita en jugeant acquise la résolution de la vente intervenue par adjudication le 14 mars 2019,

— débouter Mme [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— débouter la SCI Cedam de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner Mme [H] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code civil pour la procédure de première instance devant le tribunal judiciaire de Lyon, outre 3 000 euros sur le même fondement pour la présente procédure d’appel,

— condamner Mme [H] aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour d’appel confirmerait le jugement de première instance s’agissant de la résolution de la vente par adjudication du 14 mars 2019,

— débouter Mme [H] de sa demande de condamnation au paiement des arrérages survenus à compter de l’adjudication ; à tout le moins, déduire les sommes perçues par Mme [H] dans la cadre de la répartition du prix de vente et fixer le montant des arrérages dus à Mme [H] à la somme de 5 795,48 euros,

— juger irrecevable la demande de condamnation à hauteur de 16 311,57 euros formée par Mme [H] à son encontre en l’absence d’appel incident ; au fond, juger cette demande infondée et l’en débouter,

— condamner la SCI Cedam à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

— condamner la SCI Cedam à lui restituer la somme de 61 000 euros versée dans le cadre de l’adjudication du 14 mars 2019,

— débouter la SCI Cedam de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la SCI Cedam à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code civil pour la procédure de première instance devant le tribunal judiciaire de Lyon, outre 3 000 euros sur le même fondement pour la présente procédure d’appel,

— condamner la SCI Cedam aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 juin 2023, Mme [H] demande à la cour de :

— confirmer le jugement querellé,

— constater le jeu de la clause résolutoire,

— juger la résolution acquise,

— juger qu’elle est seule propriétaire des biens et droits immobiliers,

— juger que tous les arrérages perçus par elle lui seront définitivement acquis sans recours ni répétition,

— condamner solidairement et conjointement la SCI Cedam et la SCI [U] au paiement de la somme de 16 311.57 euros formant montant restant dû pour la période comprise en août 2021 et septembre 2022,

— juger que l’arrêt à intervenir vaudra titre de propriété et sera publié à la conservation des hypothèques,

— condamner les requis solidairement et conjointement au paiement d’une somme de 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par M^e Stéphane [Localité 10] sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 septembre 2024, la SCI Cedam demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter la SCI [U] de l’intégralité de son appel et de l’intégralité de ses fins, moyens et prétentions à son égard,

— déclarer irrecevable la demande de condamnation à son égard présentée par Mme [H], faute d’avoir formé appel incident du jugement et en tout état de cause, la débouter de ses demandes à son encontre comme étant mal fondées,

— y ajoutant, condamner la SCI [U] au paiement d’une indemnité de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile à son profit.

— condamner la même en tous les dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 octobre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour rappelle qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à voir « juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

1. Sur la résolution de la vente par adjudication

La SCI [U] fait valoir essentiellement que :

— la clause résolutoire contenue dans l’acte de vente de 2007 lui est inopposable ; elle n’a pas eu connaissance de l’existence de la vente de 2007 avant la délivrance du commandement de payer ; ni l’inscription de privilège ni la rente viagère ne figure au cahier des conditions de vente établie par la banque ;

— Mme [H] ne démontre pas que la charge de payer la rente viagère a été transférée sur les acquéreurs successifs ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire d’un contrat à laquelle elle n’est pas partie et dont elle ignorait l’existence ne peut produire d’effet à son encontre ; il est inefficace et nul ;

— Mme [H], la banque et la SCI Cedam se sont révélées défaillantes à l’occasion de la vente sur adjudication en ne faisant aucune mention des obligations tirées des actes de vente successifs intervenus en 2007 et 2014 ;

— les juges du fond ont statué ultra petita en déclarant acquise la résolution de la vente par adjudication du 14 mars 2019 alors que la demande de Mme [H] portait sur la vente de 2007;

— la vente sur adjudication a opéré la purge de toute hypothèque et de tout privilège de l’immeuble vendu.

Mme [H] réplique essentiellement que :

— elle verse aux débats l’acte de vente de 2014 qui démontre que la charge de la rente viagère a été transférée aux acquéreurs successifs ;

— l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et transmet la propriété à l’adjudicataire, sans lui conférer d’autres droits que ceux appartenant au saisi ; la clause résolutoire contenue dans l’acte de 2007 continue donc à s’appliquer et cet acte est parfaitement opposable à la SCI [U] ;

— la responsabilité de la situation actuelle appartient à la banque et à son conseil, qui ont omis de mentionner le paiement de la rente viagère dans le cahier des charges, ainsi qu’au notaire et à la SCI [U], qui n’ont pas vérifié les origines de propriété du bien acquis par adjudication ni l’état hypothécaire mentionnant le privilège de vendeur.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1165 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121.

Et selon l’article 1199 du même code, dans sa rédaction issue de l’ordonnance précitée, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV.

L’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire. Elle ne confère à celui-ci d’autres droits que ceux appartenant au saisi. Ce dernier est tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien et à la garantie d’éviction.

Enfin, selon l’article L. 322-14 du même code, le versement du prix ou sa consignation et le paiement des frais de la vente purgent de plein droit l’immeuble de toute sûreté publiée du chef du débiteur à compter de la publication du titre de vente.

Pour dire acquise la résolution de la vente sur adjudication, le tribunal a retenu notamment que :

— la SCI [U], devenue un acquéreur successif du bien immobilier, peut se voir valablement opposer les dispositions de la page 8 du contrat de vente de 2007, dès lors qu’elle a acquis, en tant que propriétaire de l’immeuble, la qualité de débirentier ;

— elle ne peut se prévaloir de l’article L. 322-14 du code des procédures civiles d’exécution relatifs à la purge des sûretés, dans la mesure où le texte n’est pas applicable à la situation qui ne fait pas état du privilège de Mme [H] mais de l’application d’une clause du contrat de vente de 2007 ;

— la rente viagère a cessé d’être payée à compter du mois de mars 2019 ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire est resté infructueux.

Toutefois, alors que la cour a rappelé qu’il résulte des dispositions des articles 1165 ancien et 1199 nouveau du code civil que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties, force est de relever que la SCI [U], qui n’était pas partie aux ventes des 13 avril 2007 et 3 février 2014, ne peut se voir opposer la clause résolutoire insérée dans ces actes, étant observé que Mme [H] ne démontre pas que cette clause avait été portée à la connaissance de la SCI [U] à l’occasion de la vente forcée du bien immobilier, le cahier des charges n’en faisant pas état.

Contrairement à ce que soutient Mme [M] et à ce qu’a retenu le tribunal, le principe selon lequel la SCI Cedam n’a pas pu transférer plus de droits que ceux qu’elle avait, n’a pas pour conséquence de transférer à la SCI [U] la qualité de débirentier, étant observé que Mme [M] reconnaît que la banque et son conseil avaient omis de mentionner le paiement de la rente viagère dans le cahier des charges, ni de lui rendre opposable la clause résolutoire insérée dans les contrats de vente de 2007 et 2014, auxquels elle n’était pas partie.

Par ailleurs, il importe peu que la SCI [U] n’ait pas vérifié, comme le lui reproche Mme [M], l’état hypothécaire, dès lors qu’il résulte de l’article L. 322-14 du code des procédures civiles d’exécution que la publication du jugement d’adjudication purge automatiquement toutes les hypothèques et tous les privilèges.

Au vu de ce qui précède, si le commandement de payer délivré à la SCI [U] n’est pas nul, il n’a, en revanche, pu produire aucun effet dans la mesure où il vise une clause résolutoire qui ne lui est pas opposable. En conséquence, c’est à tort que le tribunal a déclaré acquise la résolution de la vente sur adjudication.

Le jugement est donc infirmé en ce qu’il a :

— dit qu’est acquise la résolution de la vente intervenue par adjudication le 14 mars 2019,

— dit que Mme [H] est seule propriétaire des biens et droits immobiliers litigieux,

— dit que le jugement vaut titre de propriété,

— ordonné la publication du jugement au service de la conservation des hypothèques.

Mme [H] est déboutée de ces chef de demandes.

2. Sur la demande de condamnation solidaire des SCI Cedam et [U] au paiement des arrérages de la rente viagère

Mme [H] indique qu’ayant perçu la somme de 15'977,77 euros à la suite de la vente forcée du bien immobilier, il lui reste à percevoir la somme de 5 795,48 euros, outre la rente due jusqu’au jugement attaqué, soit un montant total de 16'311,57 euros.

La SCI [U] réplique que :

— l’existence d’une quelconque obligation de sa part de régler une rente viagère n’est pas rapportée ni reprise dans le cahier des conditions de la vente forcée, de sorte que Mme [H] doit être déboutée de sa demande en paiement des arrérages survenus à compter de l’adjudication ;

— à tout le moins, il convient de déduire les sommes perçues dans le cadre de la répartition du prix de vente de l’immeuble ;

— la demande de condamnation à hauteur de 16 311,57 euros est irrecevable en l’absence d’appel incident ; au fond, elle est infondée.

La SCI Cedam fait valoir que :

— le jugement a débouté Mme [H] de l’ensemble de ses demandes à son encontre et celle-ci n’a pas relevé appel incident ;

— la cour n’est donc pas saisie de la demande de condamnation formée à son encontre ;

— Mme [H] est par voie de conséquence irrecevable à demander en cause d’appel sa condamnation au paiement de quelques sommes que ce soit.

Réponse de la cour

2.1 sur la demande formée contre la SCI [U]

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Et selon l’article 565, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce, la demande de Mme [H] au titre des arrérages échus postérieurement au mois de mars 2021, qui constitue une simple actualisation du montant des sommes réclamées en première instance et ne diffère que par son montant de la demande dont elle a saisi les premiers juges, n’est pas nouvelle. Elle est donc recevable.

En revanche, la cour a jugé plus avant que le principe selon lequel la SCI Cedam n’a pas pu transférer plus de droits que ceux qu’elle avait, n’a pas pour conséquence de transférer à la SCI [U] la qualité de débirentier.

Par ailleurs, en cas d’aliénation par le débirentier des biens constituant la contrepartie de la rente, sans que l’acquéreur se soit engagé à assumer la charge de celle-ci, le débirentier ne peut opposer cette aliénation au crédirentier et reste le seul débiteur envers lui de la rente et de ses majorations.

La SCI [U] n’ayant pas acquis la qualité de débirentier, le jugement déféré est infirmé en ce qu’il a condamné la SCI [U] à payer à Mme [H] la somme de 21'774,15 euros et cette dernière est déboutée de sa demande en paiement à son encontre.

2.2 sur la demande formée contre la SCI Cedam

Vu les articles 542, 909 et 954 du code de procédure civile ;

Il résulte du premier et du troisième de ces textes que lorsque l’appelant ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l’infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il recherche l’anéantissement ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement (2e Civ., 17 septembre 2020, pourvoi n° 18-23.626, publié).

L’appel incident est soumis à cette règle de procédure, qui s’applique aux appels incidents formés dans les instances introduites par une déclaration d’appel postérieure à l’arrêt du 17 septembre 2020, quelle que soit la date de l’appel incident (2e Civ., 1er juillet 2021, pourvoi n° 20-10.694, publié).

En l’espèce, l’instance a été introduite par une déclaration d’appel du 12 janvier 2023, c’est-à-dire postérieure au 17 septembre 2020, et les écritures de Mme [H] ne mentionnent pas dans leur dispositif qu’elle sollicite l’infirmation ou l’annulation du jugement, de sorte qu’elles ne formulent aucun appel incident.

Dès lors, en application des textes et principes susvisés, la cour ne peut que confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [H] de ses demandes à l’encontre de la SCI Cedam.

3. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Compte tenu de la solution donnée au litige en appel, le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

Mme [H], partie perdante, est condamnée aux dépens de première instance et d’appel et à payer à la SCI [U] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu, en revanche, de faire droit à la demande de la SCI Cedam de condamnation de la SCI [U] au paiement d’une indemnité pour frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré sauf en celles de ses dispositions :

déboutant Mme [N] [G] épouse [H] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SCI Cedam,

déboutant la SCI [U] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Mme [N] [G] épouse [H] et de la SCI Cedam,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la SCI [U],

Déboute Mme [N] [G] épouse [H] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SCI [U],

Condamne Mme [N] [G] épouse [H] à payer à la SCI [U] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI Cedam de sa demande d’indemnité sur le même fondement,

Condamne Mme [N] [G] épouse [H] aux dépens de première instance et d’appel.

La greffière La présidente