Minute n° 21/00335

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R.G : N° RG 21/00602 – N° Portalis DBVS-V-B7F-FOKB

X, Y

C/

S.E.L.A.R.L. K ET Z

COUR D’APPEL DE METZ

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 02 DECEMBRE 2021

APPELANTS :

Monsieur D X

[…]

57100 B

Représentant : M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

Madame E Y épouse X

[…]

57100 B

Représentant : M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

INTIMEE :

S.E.L.A.R.L. K ET Z, prise en la personne de Maître G Z, es qualités de mandataire liquidateur de Monsieur et Madame X D

[…]

57100 B

Représentant : M^e Djaffar BELHAMICI, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : Audience publique du 02 Novembre 2021 tenue par M^me FLORES, président de chambre, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et a rendu compte à la Cour de son délibéré pour l’arrêt être rendu le 02 décembre 2021 par mise à disposition publique au greffe de la 6ème chambre civile de la Cour d’appel de Metz.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M^me FLORES, Président de Chambre

ASSESSEURS : M^me BIRONNEAU, Conseiller

M^me DEVIGNOT, Conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS ET AU PRONONCÉ DE L’ARRÊT : Madame WILD

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement du 16 janvier 2015, le tribunal de grande instance de B a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire de M. D X et M^me E X née Y et a désigné la SELARL K et Z prise en la personne de M. Z, ès qualités de mandataire liquidateur.

Par requête enregistrée au greffe du tribunal de grande instance de B le 5 décembre 2017, la SELARL K et Z prise en la personne de M. Z ès qualités de mandataire liquidateur de M. et M^me X a saisi le juge commissaire afin qu’il :

— constate la caducité de l’ordonnance du 4 juillet 2016 ayant autorisé la vente de gré à gré de l’immeuble sis […] à B appartenant aux époux X ;

— autorise la vente de l’immeuble sis […] à B par adjudication.

Par ordonnance du 15 janvier 2018, le juge commissaire a notamment :

— constaté la caducité de l’ordonnance du 4 juillet 2016 ;

— autorisé M. Z ès qualités de mandataire liquidateur de M. et M^me X à faire procéder à la vente aux enchères publiques dudit immeuble ;

— désigné à cet effet M^e C, notaire à B, dit que ce dernier établirait au préalable un cahier des charges fixant la mise à prix et les conditions de mise en vente et que ledit cahier des charges serait soumis à l’homologation du juge commissaire et dit qu’il lui serait justifié dans les plus brefs délais du résultat de cette opération ;

— dit que l’ordonnance serait notifiée par le greffe à M. et M^me X, M^e C, M. Z, la BNP Paribas à Lille, la CRCAM Lorraine à Metz, le RSI Lorraine à Nancy, le RSI à Olivet, le SIP à B, la Caisse de Crédit Mutuel à Algrange et la DGFP à Metz.

Le juge commissaire a constaté qu’il était de l’intérêt des créanciers de faire procéder dans les meilleurs délais à la réalisation des actifs existants et de faire droit à la requête en ce qui concernait l’immeuble sis […] à B.

Par déclaration déposée au greffe le 25 janvier 2018, M. et M^me X ont interjeté appel de cette ordonnance. Ils ont demandé à la cour de :

— annuler l’ordonnance rendue le 15 janvier 2018 ;

— à titre infiniment subsidiaire, sur le fond, rejeter la requête de la SELARL K et Z prise en la personne de M. Z ès qualités de mandataire liquidateur de M. et M^me X ;

— dire et juger que les frais et dépens de la procédure seraient considérés en frais privilégiés de la procédure collective.

Ils ont soutenu que le juge commissaire avait commis un excès de pouvoir en statuant sans les avoir entendus ou appelés et que le respect du principe du contradictoire devait être assuré. Ils en ont déduit que l’ordonnance devait être annulée. A titre subsidiaire, ils ont conclu au rejet de la demande du mandataire dans la mesure où ce dernier ne précisait pas les conditions essentielles de la vente, les modalités de la publicité, la mise à prix et les modalités de visite du bien.

La SELARL K et Z prise en la personne de M. Z ès qualités de mandataire liquidateur de M. et M^me X a demandé à la cour de :

— en cas d’annulation de l’ordonnance, par l’effet dévolutif, l’autoriser à faire procéder à la vente aux enchères publique de l’immeuble sis […] à B ;

— désigner à l’effet de procéder à cette vente M^e C, notaire à B ;

— dire que le notaire établirait, au préalable, un cahier des charges fixant la mise à prix et les conditions de vente et que ledit cahier des charges serait soumis à son homologation ;

— dire qu’il serait justifié dans les plus brefs délais du résultat de cette opération ;

— dire que l’arrêt serait notifié par le greffe à M. et M^me X, M^e C, la SELARL K et Z prise en la personne de M. Z ès qualités, la BNP Paribas à Lille, la CRCAM Lorraine à Metz, le RSI Lorraine à Nancy, le RSI à Olivet, le SIP à B, la Caisse de Crédit Mutuel à Algrange et la DGFP à Metz ;

— dire que les dépens seraient considérés comme frais privilégiés de la procédure.

Le mandataire a exposé que par ordonnance du 4 juillet 2016, le juge commissaire avait autorisé la vente de gré à gré de l’immeuble pour un prix de 378.000 euros net vendeur, que devant la cour d’appel les acquéreurs avaient renoncé à l’achat et que la cour avait rejeté la requête initiale. Il a indiqué avoir alors déposé une seconde requête pour faire procéder à la vente de l’immeuble par adjudication. Il a reconnu que les débiteurs devaient être convoqués et s’en est remis à l’appréciation de la cour quant à la nullité soulevée. Il a soutenu que la nullité de l’ordonnance n’affectait pas la saisine du juge commissaire et que, dès lors il devait être fait droit à la requête.

La SA BNP Paribas a conclu à la confirmation de l’ordonnance et a demandé à la cour de :

— à défaut, ordonner la vente aux enchères publiques de l’immeuble appartenant à M. et M^me X sis […] à B ;

— condamner M. et M^me X à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que les dépens seraient considérés en frais privilégiés de la procédure.

M^e C, RSI Centre Val de Loire, intimés, ont été assignés chacun à personne par actes d’huissier du 4 mai 2018 mais n’ont pas constitué avocat. Le RSI Lorraine devenu depuis Sécurité Sociale Indépendante Lorraine, assigné à personne par acte d’huissier du 24 avril 2018, le SIP B assigné à personne par acte d’huissier du 30 avril 2018, la Caisse de Crédit Mutuel de Val Lorrain, assignée à personne par acte d’huissier du 11 mai 2018, la DGFP de Metz assignée à personne par acte d’huissier du 26 avril 2018 ainsi que le Crédit Agricole de Lorraine assigné à personne par acte d’huissier du 24 avril 2018, tous intimés par M. et M^me X, n’ont pas constitué avocat.

Par soit-transmis en date du 2 février 2018, le Ministère Public a indiqué qu’il ne donnerait pas d’avis.

Par arrêt du 23 mai 2019, la cour d’appel de Metz a :

— annulé l’ordonnance du juge commissaire en date du 15 janvier 2018 et statuant à nouveau ;

— débouté la SELARL K et Z prise en la personne de M. Z ès qualités de mandataire liquidateur de M. et M^me X ainsi que la SA BNP Paribas de leurs prétentions ;

— débouté la SA BNP Paribas de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SELARL K et Z prise en la personne de M. Z ès qualités de mandataire liquidateur de M. et M^me X aux entiers dépens.

La Cour a considéré que que le principe du contradictoire n’avait pas été respecté à l’égard de M. et M^me X et que la SELARL K Z et la SA BNP Paribas n’avaient donné aucun élément d’appréciation permettant de justifier de la valeur de l’immeuble et du montant de sa mise à prix.

Par requête déposé au greffe le 07 novembre 2019 M. Z ès qualités de mandataire liquidateur des époux X a saisi le juge commissaire du tribunal de grande instance de B aux fins de solliciter la vente par adjudication de l’immeuble sis […] à B. Il a indiqué que la valeur de cet immeuble était d’environs 380.000 euros et a précisé qu’en cas de vente par adjudication, suivant l’usage, la valeur de la mise à prix était des 2/3 de la valeur vénale. Il donc demandé que la mise à prix soit fixée à 260.000 euros.

M. et M^me X se sont opposés à cette requête.

Par ordonnance du 25 février 2021, le juge commissaire du tribunal judiciaire de B a :

— ordonné la vente par adjudication de l’immeuble situé […] à B ;

— dit que la mise à prix est de 260 000 euros ;

— désigné Maître I C à l’effet d’établir le cahier des charges 'xant la mise à prix à la somme de 260.000 euros et de procéder à la vente et être détenteur des minutes, de procéder à la purge des hypothèques ou d’obtenir|la renonciation amiable au droit de surenchère des créanciers inscrits, et de procéder a la radiation des inscriptions ;

— rappelé que la présente ordonnance était exécutoire de plein droit ;

— ordonné l’emploi des dépens en frais privilégiés de liquidation judiciaire ;

— dit que la présente ordonnance serait transmise à M. Z ès qualités de liquidateur judiciaire et sera notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception à M. et M^me X à la diligence du greffe.

Le juge commissaire a considéré qu’il n’existait plus d’obstacle à la vente par adjudication de l’immeuble désigné et que M. et M^me X n’apportaient aucun élément sur la possibilité d’une vente amiable.

Par déclaration déposée au greffe de la cour d’appel de Metz le 10 mars 2021 M. et M^me X ont interjeté appel de cette ordonnance. Ils ont précisé que leur appel tendait à la nullité et/ou l’infirmation de l’ordonnance en ce qu’elle avait ordonné la vente par adjudication de l’immeuble sis […] à B ; dit que la mise à prix était de 260.000 euros ; désigné M^e C à l’effet d’établir le cahier des charges fixant la mise à prix à la somme de 260.000 euros et de procéder à la vente et être détenteur des minutes, de procéder à la purge des hypothèques ou d’obtenir la renonciation amiable au droit de surenchère des créanciers inscrits, et de procéder à la radiation des inscriptions ; ordonné l’emploi des dépens en frais privilégiés de liquidation judiciaire.

Par dernières conclusions déposées le 8 octobre 2021, M. et M^me X demandent à la cour de :

— dire et juger leur appel recevable en la forme et bien fondé ;

— en conséquence, y faire droit ;

— infirmer l’ordonnance du 25 février 2021 en toutes ses dispositions et statuant à nouveau ;

— ordonner une nouvelle évaluation et avis de valeur de leur bien immobilier ;

— dire et juger ni avoir lieu à une réduction d’un tiers de la valeur vénale de l’immeuble ;

— autoriser M. et M^me X à procéder à la vente amiable du bien ;

— statuer ce que de droit sur les dépens de la procédure.

Les appelants indiquent qu’ils contestent l’évaluation de leur bien immobilier faite par M^e C, notaire car ils estiment que leur immeuble est une maison d’architecte de 180 m² habitable, avec un garage de 60m² et construite sur un terrain de 6,5 ares. Ils indiquent que cette maison est située dans quartier très recherché, situé à proximité de l’autoroute en direction de Luxembourg et des

supermarchés. Les appelants déclarent qu’un immeuble comparable au leur a été proposé à la vente à 545.000 euros et qu’un autre immeuble situé dans le même secteur concernant un bien plus petit et plus ancien fait l’objet d’une annonce à 499.000 euros. Ils soutiennent que leur maison ne peut être évaluée à moins de 600.000 euros, soutenant que l’avis de valeur émis par le notaire, datant de septembre 2019, est dépassé et sous-estimé, le prix médian du m² à B étant de 2.850 euros. Ils ajoutent que M^e C ne mentionne pas la surface de l’immeuble et fait une description inexacte du bien, les combles étant aménagées et non à aménager.

Par conclusions déposées le 12 octobre 2021 la SELARL K et Z prise en la personne de M. Z ès qualités de mandataire liquidateur de M. et M^me X demande à la cour de :

— dire et juger l’appel non fondé ;

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— condamner M.et M^me X aux entiers dépens d’appel et dire et juger que ces derniers seront considérés comme frais privilégiés de la procédure.

Le mandataire soutient que M. et M^me X ont tout fait pour éviter la vente de leur immeuble et qu’ils abusent des voies de recours. Il rappelle qu’une vente de gré à gré avait été acceptée par le juge commissaire et que les appelants avaient fait appel de l’ordonnance autorisant cette vente. Il fait également valoir que la procédure de liquidation a été ouverte en 2015 et que M.et M^me X restent dans l’incapacité de proposer un acquéreur pour une valeur de 600.000 euros. L’intimé indique que les appelants n’apportent aucun élément permettant de remettre en cause la vente par adjudication qui a été autorisée. Il ajoute que, malgré la liquidation, M. et M^me X occupent la maison alors qu’une maison vide d’occupants se vend mieux qu’une maison habitée et que cela nuit aux créanciers. Enfin le liquidateur indique que la procédure est actuellement totalement impécunieuse et qu’il a été contraint de solliciter une avance au Trésor pour pouvoir payer le timbre dans cette procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les conclusions déposées au greffe le 08 octobre par M. et M^me X et le 12 octobre 2021 par la SELARL K et Z prise en la personne de M. Z ès qualités de mandataire liquidateur de M. et M^me X, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 octobre 2021 ;

Sur la vente par adjudication

L’article L642-18 du code de commerce dispose dans son premier alinea que « les ventes d’immeubles ont lieu conformément aux articles L322-5 à L322-13 du code des procédures civiles d’exécution à l’exception des articles L322-6 et L322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente.»

L’alinea 2 précise que « le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offre reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleurs conditions, ordonner la vente par ajdudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à

gré aux prix et conditions qu’il détermine (…)».

Le mandataire produit un avis établi par M^e C le 19 septembre 2019 évaluant la valeur de l’immeuble appartenant aux époux X et sis […] à B à la somme de 380.000 euros. Cet avis précise qu’il s’agit d’un pavillon individuel sur un demi sous-sol comprenant :

— au sous-sol un garage double avec chaufferie et buanderie,

— au rez-de-chaussée : une entrée placard, un séjour-salon (cheminée à insert), une cuisine équipée, un dégagement et un WC ;

— à l’étage un dégagement, deux chambres et une salle-de-bains ;

— sous-combles : un dégagement, une grande mansarde, deux salles-de bains à terminer ;

— à l’extérieur, une terrasse et un jardin, la contenance de la parcelle étant de 6,57 ares.

Si M. et M^me X remettent en cause ce descriptif, ils ne produisent aucune pièce permettant d’attester qu’il comprend des erreurs puisqu’il est uniquement versé aux débats un mail non daté émanant de M. X, par lequel celui-ci effectue lui-même le descriptif de chaque étage. Il est d’ailleurs mentionné au titre du 2ème demi-niveau : une salle de douche, un pallier pour un bureau, un grand espace de 40 m² pour faire deux chambres, ce qui confirme que les combles ne sont pas complètement aménagées. En outre, les photographies produites par les appelants, qui ne concernent que l’extérieur de l’immeuble, ne sont pas de nature à remettre en cause le descriptif établi par le notaire.

Par ailleurs, la production de deux annonces relatives à la vente de deux biens immobiliers dans le même secteur ne suffit pas non plus à remettre en cause l’estimation effectuée par le notaire dans la mesure où il n’est pas établi que ces biens sont parfaitement comparables avec celui des appelants.

En outre, il convient de rappeler qu’il est constant qu’en 2016 une offre d’acquisition avait été adressée au mandataire liquidateur pour une vente de gré à gré au prix de 378.000 euros, ce qui correspond à la valeur retenue par le notaire.

Enfin, en l’absence de production par les appelants d’un ou de plusieurs autres avis de valeur relatifs à leur immeuble émanant d’un professionnel de l’immobilier, ou justifiant comme ils le soutiennent, de l’évolution du marché à la hausse dans ce secteur de manière significative, il n’y a pas lieu de remettre en cause l’appréciation de la valeur de l’immeuble retenue par M^e C et d’ordonner une nouvelle évaluation.

Il sera également relevé que les appelants ne justifient pas que l’immeuble puisse être vendu amiablement et rapidement dans des conditions plus favorables, aucune proposition d’achat n’étant notamment produite, étant rappelé que leur liquidation judiciaire a été prononcée en janvier 2015. Il n’est pas davantage justifié de démarches entreprises afin que l’immeuble puisse être vendu amiablement.

En conséquence, la demande des époux X tendant à ce qu’ils soient autorisés à procéder à la vente amiable du bien sera rejetée et l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a ordonné la vente par adjudication de l’immeuble.

Sur les conditions de la vente

L’article R642-22 du code de commerce précise que « le juge-commissaire qui ordonne, en application de l’article L642-18 la vente des immeubles par voie d’adjudication judiciaire ou amiable détermine :

1° la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente ;

2° les modalités de la publicité compte tenu de la valeur, de la nature et de la situation des biens;

3° les modalités de visite des biens

Lorsque la vente est poursuivie par un créancier, en application de l’article L643-2, la mise à prix est déterminée en accord avec le créancier poursuivant.

Le juge-commissaire peut préciser qu’à défaut d’enchères atteignant cette mise à prix la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure qu’il fixe. »

Il convient de souligner que la mise à prix ne peut pas correspondre à la valeur vénale du bien immobilier car celle-ci doit rester attractive pour les acquéreurs potentiels et susciter les enchères. Il est donc d’usage, comme l’indiquent le notaire dans son avis de valeur et le mandataire dans ses conclusions, d’appliquer un abattement d’un tiers sur la valeur vénale fixée.

En l’espèce, la valeur vénale retenue par le notaire étant de 380.000 euros, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a fixé la mise à prix après abattement à la somme de 260.000 euros. L’ordonnance sera également confirmée dans ses autres dispositions relatives à la désignation du notaire, ainsi qu’aux modalités et conséquences de la vente.

La cour ajoute que les publicités de l’adjudication seront effectuées en tenant compte de la nature du bien, de sa localisation et de sa valeur, selon l’usage dans un journal régional habilité à recevoir les annonces légales, au moins une fois, suivie d’une insertion sommaire s’il est jugé utile. L’affichage devra être effectué également au tribunal judiciaire compétent, soit celui de B.

Les visites seront effectuées à la diligence du notaire, étant précisé que M. et M^me X devront indiquer au moins trois créneaux de visite.

Il appartiendra au notaire de procéder à la rédaction du cahier des charges conformément aux dispositions de l’article R. 642-25 du code de commerce et aux diagnostics obligatoires préalables à la vente, ces frais étant réglés sur le prix d’adjudication.

Par application de l’article R 642-29-1 du code de commerce le cahier des conditions de vente devra être déposé par le poursuivant au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de B dans un délai de deux mois à compter de la publication de l’ordonnance du juge-commissaire

Par ailleurs, le présent arrêt sera notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément à l’article R 642-23 du code de commerce au débiteur et aux créanciers hypothécaires, soit, au regard de l’arrêt de la cour du 23 mai 2019, notamment à : la Caisse de Crédit Mutuel, l’établissement public DGFP METZ, la SA BNP Paribas, la société coopérative à capital et personnel variables la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Lorraine, à l’organisme RSI Lorraine à Nancy, à l’organisme RSI à 45161 Olivet et à l’établissement public SIP B.

L’article R642-28 du code de commerce précise que l’ordonnance qui ordonne la vente par voie d’adjudication judiciaire rendue à la demande du liquidateur ou d’un créancier poursuivant comporte les indications mentionnées à l’article R642-22, les énonciations exigées aux 1°, 5°, 10° de l’article R321-3 du code des procédures civiles d’exécution.

En conséquence, il convient de préciser qu’un huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux afin de dresser un procès-verbal de description de l’immeuble.

Sur les dépens

L’ordonnance entreprise sera confirmée dans ses dispositions relatives aux dépens.

Les dépens de l’appel seront employés en frais privilégiés de la procédure collective de M. et M^me X.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe par application de l’article 450 alinea 2 du code de procédure civile,

CONFIRME l’ordonnance du juge commissaire du tribunal judiciaire de B du 25 février 2021 dans toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

DEBOUTE M. D X et M^me E X née Y de leurs prétentions ;

DIT que les publicités de l’adjudication seront effectuées en tenant compte de la nature du bien, de sa localisation et de sa valeur, selon l’usage dans un journal régional habilité à recevoir les annonces légales, au moins une fois, suivie d’une insertion sommaire s’il est jugé utile et que l’affichage devra être effectué également au tribunal judiciaire de B ;

DIT que les visites seront effectuées à la diligence du notaire, étant précisé que M. D X et M^me E X née Y devront indiquer au moins trois créneaux de visite ;

DIT qu’il appartiendra au notaire de procéder à la rédaction du cahier des charges conformément aux dispositions de l’article R. 642-25 du code de commerce et aux diagnostics obligatoires préalables à la vente, ces frais étant réglés sur le prix d’adjudication ;

DIT que le cahier des conditions de vente devra être déposé par le poursuivant au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de B dans un délai de deux mois à compter de la publication de l’ordonnance du juge-commissaire ;

DIT que le présent arrêt sera notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément à l’article R 642-23 du Code de Commerce au débiteur et aux créanciers hypothécaires soit notamment à la Caisse de Crédit Mutuel, l’établissement public DGFP METZ, la SA BNP Paribas, la société coopérative à capital et personnel variables la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Lorraine, à l’organisme RSI Lorraine à Nancy, à l’organisme RSI à 45161 Olivet et à l’établissement public SIP B ;

DIT qu’un huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux afin de dresser un procès-verbal de description de l’immeuble ;

DIT que les dépens seront employés en frais privilégiés de la procédure collective de M. D X et M^me E X née Y.

Le présent arrêt a été signé par M^me FLORES, président de chambre à la Cour d’appel de Metz et Madame WILD, Greffier, auquel la minture de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,