RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

RG 20/01796 – N° Portalis DBVS-V-B7E-FLIQ

Minute n° 21/00424

Y

C/

EPIC MOSELIS

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Tribunal de proximité de SAINT AVOLD

13 Août 2020

12-19-707

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COUR D’APPEL DE METZ

3^e CHAMBRE

ARRÊT DU 24 JUIN 2021

APPELANTE :

Madame Z Y

[…]

[…]

Représentée par M^e François RIGO, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/007492 du 10/11/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

INTIMÉE :

EPIC MOSELIS

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-christophe DUCHET, avocat au barreau de METZ

D A T E D E S D É B A T S : A l ' a u d i e n c e p u b l i q u e d u 2 2 a v r i l 2 0 2 1 t e n u e p a r M a d a m e

GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l’arrêt être rendu le 24 juin 2021.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame GUIMARAES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : Madame GIZARD, Conseiller

Monsieur MICHEL, Conseiller

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2013, l’établissement public Moselis OPH de Moselle (Moselis) a consenti un bail à M^me Z Y et M. B X portant sur un local d’habitation situé 5 D rue en Verrerie à Saint-Avold, moyennant un loyer mensuel de 518,10 euros outre une provision mensuelle sur charges de 107,87 euros. M. X a quitté le logement et un avenant au contrat a été signé entre Moselis et M^me Y le 13 juin 2014, laquelle est devenue seule titulaire du contrat de bail pour un loyer mensuel de 522,79 euros et une provision mensuelle sur charges de 110,7 euros.

Par exploit d’huissier du 17 juin 2019, Moselis a fait délivrer à M^me Y un commandement de payer une somme au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte d’huissier du 10 octobre 2019, Moselis a fait assigner M^me Y devant le juge des référés du tribunal d’instance de Saint-Avold, aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la locataire, condamner M^me Y à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.587,08 euros au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation de 652,11 euros avec révision et régularisation des charges jusqu’à la libération des lieux, et d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il s’st en outre opposé aux demandes de M^me Y notamment de sa demande de délais de paiement.

M^me Y a demandé au tribunal de déclarer la demande de Moselis irrégulière, irrecevable et mal fondée, de le débouter de l’intégralité de ses prétentions et de lui accorder des délais de paiement sur 3 ans avec suspension de l’effet de la clause résolutoire, et en cas d’expulsion les plus larges délais pour quitter le logement.

Par ordonnance du 13 août 2020, le juge des référés a':

— déclaré recevable la demande de Moselis en constatation de la résiliation du bail,

— constaté à compter du 18 août la résiliation du bail liant Moselis à M^me Z Y concernant l’appartement n° 4 situé 5 D rue en Verrerie à Saint-Avold,

— rejeté la demande de délais de paiement

— ordonné à M^me Z Y de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, et à défaut son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef de l’appartement n° 4 situé 5 D rue en Verrerie à Saint-Avold, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— ordonné la prorogation pour une durée d’un mois du délai fixé par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour libérer les lieux à compter de la signification du commandement de quitter les lieux et dit que l’expulsion de l’appartement n° 4 situé 5 D rue en Verrerie à Saint-Avold ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de 3 mois suivant la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux,

— fixé par provision l’indemnité mensuelle d’occupation due par M^me Z Y à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération parfaite des lieux à une somme égale au montant de l’échéance locative qui aurait été due si le bail n’avait pas été résilié, majorée des charges dont resterait redevable le cas échéant M^me Z Y après régularisation annuelle,

— condamné M^me Z Y à payer par provision à Moselis la somme de 5.294,55 euros à valoir sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues au 30 avril 2020, déduction faite des frais de poursuite, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

— condamné M^me Z Y à payer par provision à Moselis les indemnités mensuelles d’occupation échues à compter du 1^er mai 2020, rappelé qu’elles sont dues prorata temporis et dit que les indemnités échues à compter de mai 2020 et non réglées à échéance produiront intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité,

— dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de Moselis et de M^me Z Y,

— condamné M^me Z Y aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et les frais afférents à l’assignation et à sa notification au représentant de l’Etat dans le département,

— dit que le coût de la notification du commandement de payer visant la clause résolutoire à la CCAPEX restera en revanche à la charge de Moselis,

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le premier juge a relevé que le bailleur avait notifié l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience, qu’il avait notifié à la caisse d’allocations familiales de Metz les impayés locatifs et que l’huissier avait remis le document prescrit par l’article premier du décret n° 20147-923 du 9 mai 2017, de sorte que la demande est recevable. Il a constaté la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à compter du 18 août 2019, en l’absence de régularisation de la somme visée au commandement dans le délai de deux mois. Il a en outre considéré que la locataire n’apparaissait pas en mesure de reprendre le paiement du loyer courant et de régulariser l’arriéré et l’a déboutée de sa demande de délais de paiement. Enfin, il a dit que la créance du bailleur au titre du solde des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation n’était pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 5.294,55 euros, déduction faite des frais de poursuite et a fait droit à la demande de provision, ajoutant que la demande au titre du dépôt de garantie est sans objet dès lors que le logement n’avait pas encore été libéré.

Par déclaration d’appel enregistrée au greffe de la cour le 9 octobre 2020, M^me Y a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a déclaré recevable et bien fondée la demande de Moselis, constaté la résiliation du bail, rejeté sa demande de délais de paiement, ordonné la libération des lieux et son expulsion, fixé par provision une indemnité mensuelle d’occupation, l’a condamnée au paiement de la somme de 5.294,55 euros avec intérêts ainsi que les indemnités d’occupation échues à partir du 1^er mai 2020, outre les dépens y compris les frais du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au représentant de l’État.

L’appelante conclut à l’infirmation de l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions et demande à la cour de':

— déclarer irrecevable l’ensemble des demandes de Moselis compte tenu de la décision de la commission de surendettement des particuliers de la Moselle,

— débouter Moselis de l’ensemble de ses demandes,

— à titre subsidiaire, lui accorder les plus larges délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire

— condamner Moselis aux dépens.

Elle expose que le décompte produit par l’intimé pour la période du 12 juillet 2018 au 30 novembre 2020 est incomplet et qu’il doit être débouté de sa demande. Elle ajoute qu’il ne justifie pas des charges dues pour les années postérieures à 2017, et donc pas de la provision sur charges qu’elle a versée qui doit être déduite des sommes réclamées. Elle estime également que les documents produits par l’intimé ne permettent pas de connaître l’exactitude des sommes dues et qu’il n’y a pas lieu de retenir les frais de poursuite.

À titre subsidiaire, l’appelante sollicite la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement, indiquant percevoir le RSA, que la suspension des effets de la clause résolutoire permettra de rétablir rétroactivement les APL, de sorte qu’il n’existera plus aucun arriéré ou qu’il sera limité. Elle ajoute que la commission de surendettement des particuliers de la Moselle a déclaré recevable sa demande et orienté son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, de sorte que les procédures d’exécution sont suspendues et que l’intimé ne pourra qu’être débouté de ses demandes, lesquelles seront par ailleurs déclarées irrecevables.

Moselis conclut à la confirmation de l’ordonnance déférée, sauf en ce qu’elle l’a débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et demande à la cour de':

— dire et juger M^me Y irrecevable et mal fondée en son appel,

— la débouter de l’intégralité de ses demandes,

— condamner M^me Y au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et à la même somme au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel, outre les dépens comprenant le coût de la signification du commandement de payer,

— la débouter de sa demande de délais de paiement et à défaut dire et juger qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité en sus des loyers et charges à son échéance l’intégralité de la créance en principal, intérêts et frais sera immédiatement exigible.

Sur la recevabilité, il énonce que l’assignation a été notifiée à la préfecture par voie électronique, que le commandement de payer visant la clause résolutoire a également été notifié à la CCAPEX, que l’assignation a été signifiée à une personne présente, à savoir le fils de l’appelante et que le document d’information en vue de l’audience a été remis au destinataire de l’acte.

Sur l’arriéré locatif, il estime que le relevé de compte est parfaitement clair et précis, que l’intégralité des encaissements est mentionnée et que l’appelante ne justifie d’aucun autre paiement. Il précise que des difficultés de paiement sont apparues dès le mois de février 2014, qu’au mois de janvier 2018, une première dette a été soldée et qu’à compter de septembre 2018, des irrégularités de paiement ont à nouveau été constatées et qu’une nouvelle dette s’est crée. Il ajoute que seuls deux paiements ont été effectués depuis février 2019, que la suspension du droit APL n’est effective que depuis le mois d’août 2020 et que le rappel de

1.275,05 euros ne permettrait pas de couvrir la dette, précisant que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 9.867,91 euros suivant décompte actualisé au 20 janvier 2021. Il soutient encore que l’appelante ne justifie ni de sa bonne foi, ni de sa capacité financière à pouvoir régulariser le montant de la dette locative qui ne fait que s’aggraver, qu’elle n’a pas repris le paiement des indemnités d’occupation malgré les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, que la clause résolutoire est acquise et que l’effacement de la dette à l’issue d’une procédure de surendettement est sans emport. Enfin, Il soutient avoir contesté la décision de la commission de surendettement des particuliers de la Moselle du 26 novembre 2020 qui a décidé d’imposer un effacement total des dettes de M^me Y et conclut à la confirmation de l’ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les écritures déposées le 28 février 2021 par Moselis et le 26 mars 2021 par M^me Y, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens';

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 avril 2021';

Sur la recevabilité de l’appel

Selon les dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation, ainsi qu’un bordereau récapitulatif des pièces annexé. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, il est constaté que si figure au dispositif des conclusions de Moselis, une demande tendant à voir déclarer irrecevable l’appel de M^me Y, il ne fait valoir aucun moyen à l’appui de cette demande qui ne peut qu’être rejetée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande, il résulte des dispositions de l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au litige, que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale et à compter du 1^er septembre 2019 à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, Moselis justifie avoir signalé les loyers impayés de M^me Y à la CAF de la Moselle le 28 mai 2019 (pièce n° 6), soit plus de deux mois avant l’assignation en résiliation délivrée le 10 octobre 2019. La situation des impayés ayant persisté, ce signalement à la CAF équivaut à la saisine de la CCAPEX. En outre, l’intimé justifie également de la signification de l’assignation au préfet (pièce n° 10), conformément au III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige. En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a déclaré les demandes de Moselis recevables.

Sur le fond, selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du bai pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il ressort du décompte du bailleur que le commandement de payer notifié à M^me Y le 17 juin 2019 d’avoir à payer la somme de 1.484,95 au titre des loyers et charges impayés, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois, l’appelante ne justifiant d’aucun règlement n’ayant pas été pris en compte.

Il s’ensuit que la clause résolutoire a produit ses effets dès le 18 août 2019 et que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date. Si M^me Y oppose à l’intimée l’irrecevabilité de sa demande compte tenu de la décision de la commission de surendettement des particuliers de la Moselle du 16 octobre 2020 ayant déclaré sa demande recevable, il est toutefois rappelé que la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire est intervenue le 18 août 2019, soit antérieurement à la décision de la commission de surendettement des particuliers de la Moselle, de sorte que ce moyen est inopérant.

En conséquence, il convient de confirmer l’ordonnance déférée ayant constaté la résiliation du bail et ordonné la libération des lieux si nécessaire avec l’aide de la force publique.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification. Elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Il est rappelé qu’en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, à la lecture du décompte arrêté au 7 mars 2021, il apparaît que M^me Y reste devoir au bailleur la somme de 9.790,55 euros, après déduction des frais de poursuites indûment retenus, lesquels constituent des frais et dépens qui n’ont pas à être pris en compte au titre de la condamnation de l’arriéré locatif. S’agissant des charges récupérables, l’intimé justifie des provisions sur charges réclamées et de la régularisation annuelle des charges pour l’année 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019, en versant aux débats les décomptes annuels correspondant, faisant ainsi apparaître le libellé de chacune des charges et la répartition détaillée pour la locataire. Enfin, il est constaté que M^me Y ne justifie d’aucun paiement qui n’aurait pas été pris en compte par le bailleur.

Il s’ensuit que la créance de Moselis à l’encontre de M^me Y n’est pas sérieusement contestable, étant relevé que la décision de recevabilité d’une demande de surendettement ne fait pas obstacle au droit d’un créancier de poursuivre une action tendant à obtenir un titre constatant sa créance. Enfin, si la commission de surendettement des particuliers de la Moselle a décidé, le 26 novembre 2020, d’orienter le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, il est justifié d’un appel en cours sur cette décision, de sorte que les mesures imposées n’ont pas force exécutoire et ne peuvent être opposées à l’intimé en l’absence

de jugement définitif.

En conséquence, il convient de confirmer l’ordonnance déférée ayant condamné M^me Y au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 5.294,55 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation

En raison de la résiliation du bail, M^me Y occupe les lieux sans droit ni titre et reste débitrice d’une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au montant du loyer majoré des avances sur charges. En conséquence, il convient de confirmer l’ordonnance sur ce point.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 applicable aux contrats de location en cours, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, étant précisé que les délais accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Par dérogation, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que M^me Y n’a plus versé aucune somme depuis le 9 janvier 2020 et qu’elle ne règle rien au titre de l’indemnité d’occupation en complément des APL, que la dette locative a augmenté depuis l’ordonnance déférée (9.790,55 euros au 7 mars 2021) et qu’elle ne justifie pas être en capacité d’apurer sa dette dans le délai légal, outre le paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation, avec des revenus de 497 euros, de sorte qu’elle ne peut bénéficier des dispositions dérogatoires de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 et doit être déboutée de sa demande de délais de paiement. L’ordonnance déférée est confirmée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions de l’ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

M^me Y, qui succombe, devra supporter les dépens d’appel et il est équitable qu’elle soit condamnée à verser à Moselis la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux disposition de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DÉBOUTE l’établissement public Moselis OPH de Moselle de sa demande tendant à l’irrecevabilité de l’appel ;

CONFIRME l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions';

Y ajoutant,

CONDAMNE Z Y à verser à l’établissement public Moselis OPH de Moselle la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

CONDAMNE M^me Z Y aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de chambre à la Cour d’Appel de METZ et par Madame GUIMARAES, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT