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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section C2

ARR’T DU 06 MARS 2013

Numéro d’inscription au répertoire général : 08/03195

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 FEVRIER 2008

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN

N° RG 04/1012

APPELANT :

Monsieur J R S X

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

Chez M^me H I

XXX

représenté par la SCP Gilles ARGELLIES, Fabien WATREMET, avocats au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

Madame D O A divorcée X

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

XXX

représenté par M^e J VIAL de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE-KNOEPFFLER, avocats au barreau des PYRENEES-ORIENTALES,

ORDONNANCE DE CL TURE du 19 Décembre 2012

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 JANVIER 2013, en audience publique, Monsieur J M ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Madame Michèle RAJBAUT, Conseiller, faisant fonction de Président

Monsieur J NAMURA, Conseiller

Monsieur J M, Vice Président placé

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire

— prononcé en audience publique par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Madame Michèle RAJBAUT, Conseiller, faisant fonction de Président et par Madame Hélène ALBESA, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

*

EXPOSE DU LITIGE

Statuant sur les contestations nées au cours du partage et de la liquidation du régime matrimonial ayant existé entre Monsieur J X et Madame D A, mariés le XXX sous le régime de la communauté légale et divorcés aux torts exclusifs de l’époux selon arrêt rendu le 18 juin 2003 par la présente Cour d’appel, ainsi qu’à la suite d’un procès-verbal de difficultés du 14 janvier 2004, d’une ordonnance de renvoi devant le tribunal du 5 mars 2004 et d’un rapport d’expertise du 20 mai 2005, par jugement en date du 14 février 2008, le tribunal de grande instance de Perpignan a :

— dit que la communauté doit récompense à Monsieur X pour un montant de 100.000 € et que Monsieur X doit récompense à la communauté pour 45.997,40 € ;

— dit que la communauté doit récompense à Madame A pour un montant de 4.573 € ;

— dit que les créances des parties sur l’indivision post-communautaire s’élèvent à 2.621,14 € pour Madame A et 5.705,11 € pour Monsieur X ;

— compte tenu de l’évaluation de l’immeuble commun à 360.000 € ;

— fixé à la somme de 153.743,21 € les droits de Madame A dans le partage de la communauté et de l’indivision post-communautaire ;

— fixé à la somme de 206.256,78 € les droits de Monsieur X dans le partage de la communauté et de l’indivision post-communautaire ;

— constaté que Monsieur X est toujours débiteur de la prestation compensatoire, soit en principal 30.439 €, d’un solde de contribution à l’entretien et à l’éducation des enfants s’élevant à 5.214,06 € et des frais irrépétibles à hauteur de 3.550 € ;

— attribué à Madame A l’immeuble commun situé XXX, sous réserve du paiement à Monsieur X, dans les six mois qui suivront le jour où le jugement deviendra définitif, d’une soulte de 166.103,72 € ;

— dit qu’à défaut de paiement de la soulte dans le délai, il sera procédé à la licitation de l’immeuble sur la mise à prix de 240.000 € ;

— débouté Monsieur X de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— renvoyé les parties devant la S.C.P. MOURET-REMIGNARD-W, notaires associés, pour parfaire les opérations de partage et pour la délivrance et la publication des titres de propriété, étant précisé qu’en cas de licitation de l’immeuble, les droits des parties devront être recalculés sur la base du prix obtenu et non plus sur la base d’un actif de 360.000 € ;

Monsieur X a régulièrement interjeté appel de ce jugement le 5 mai 2008 et par arrêt en date du 6 mai 2009, la présente Cour a, avant dire droit au fond, ordonné une expertise et désigné en qualité d’expert :

Madame F B,

XXX

à XXX

qui aura pour mission de :

' déterminer l’actif et le passif de la communauté ayant existé entre les parties ;

' évaluer l’immeuble commun et proposer une mise à prix en vue de sa licitation ;

' rechercher de quelle façon ont été financés l’achat du terrain, l’édification de la construction et les différents travaux, en précisant s’ils l’ont été, en tout ou partie, au moyen de fonds propres de Monsieur X ;

' rechercher le montant des emprunts souscrits pour l’achat du terrain, pour la construction et pour les travaux ainsi que la façon dont ils ont été remboursés ;

' donner son avis sur le montant de l’indemnité qui pourrait être due au titre de l’occupation de l’immeuble indivis par Madame A ainsi que sur les récompenses éventuelles ;

' donner à la Cour tous éléments utiles pour parvenir au partage de la communauté et établir le compte d’indivision ;

— dit que l’expert devra adresser aux parties son pré-rapport ou ses pré-conclusions, recueillir leur avis et y répondre ;

— dit que l’expert devra déposer son rapport définitif au greffe de la Cour avant le 30 octobre 2009 ;

— subordonne l’exécution de cette expertise à la consignation préalable par les parties au greffe de la Cour d’une avance de 4.000 € (quatre mille euros), à raison de 2.000 € (deux mille euros) pour chacune, avant le 6 juillet 2009 ;

— dit qu’à défaut de consignation dans ce délai, et en l’absence de relevé de forclusion pour motif reconnu légitime, il sera passé outre et l’affaire jugée en l’état, sauf à ce qu’il soit tiré toutes conséquences de cette abstention ou de ce refus ;

— désigne Madame CREPIN-MAURIES, Président de chambre, pour surveiller les opérations d’expertise ;

— réserve les droits des parties ainsi que les dépens ;

— renvoie l’affaire à la conférence du 24 novembre 2009.

L’expert judiciaire a déposé le rapport de ses opérations le 13 février 2012 et en l’état de ses dernières conclusions du 18 décembre 2012 auxquelles il est fait référence pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, Monsieur X demande à la Cour de :

— réformer le jugement rendu le 14 février 2008 par le tribunal de grande instance de Perpignan ;

— s’agissant de l’estimation de la valeur de l’immeuble commun de Perpignan, de prononcer l’annulation du rapport d’expertise de Madame B en ce qu’il chiffre le coût des travaux de réfection à la somme de 275.124,39 € ;

— en tout état de cause, d’ordonner une expertise, confiée à tel expert en matière de construction, avec la mission de déterminer l’origine et la cause des fissures affectant la maison de Perpignan ;

— subsidiairement, de dire et juger que la valeur de l’immeuble de Perpignan ne saurait être inférieure à celle du terrain nu, soit la somme de 371.800 € ;

— de chiffrer alors la mise à prix de l’immeuble à la somme de 250.000 € en cas de licitation ;

— et pour le surplus, de dire et juger que la communauté lui doit récompense pour un montant de 386.534,20 € se décomposant de la façon suivante :

' 371.800 € au titre du financement de l’acquisition du terrain commun de Perpignan à l’aide de deniers propres de Monsieur X ;

' 14.734,20 € au titre du financement de travaux sur la maison commune de Perpignan à l’aide de deniers propres de Monsieur X ;

— dire et juger qu’il doit récompense à la communauté pour un montant de 37.116,84 € se décomposant ainsi :

' 32.978,65 € au titre du remboursement par la communauté d’une partie de l’emprunt ayant servi à l’acquisition d’un bien propre de Monsieur X situé à Challuy ;

' 2.900 € au titre du financement par la communauté de travaux réalisés sur ce bien propre de Challuy ;

' 1.238,19 € au titre du paiement par la communauté de taxes foncières afférentes à ce bien propre ;

— dire et juger qu’il dispose d’une créance sur l’indivision post-communautaire pour un montant de 5.705,11 € se décomposant de la façon suivante :

' 2.859,35 € au titre des taxes foncières 2000 et 2003 de l’immeuble de Perpignan payées par lui ;

' 895,33 € au titre de la taxe d’habitation 2000 de l’immeuble de Perpignan payée par lui ;

' 1.950,43 € au titre de l’impôt sur le revenu 1999 exclusivement payé par lui ;

— dire et juger que Madame A dispose d’une créance sur l’indivision post-communautaire pour un montant de 18.607,82 € se décomposant de la façon suivante :

' 1.246,55 € au titre des frais d’assurance de l’habitation payés par elle ;

' 17.361,27 € au titre de la prise en charge par Madame A du remboursement d’une quote-part des emprunts ayant servi à financer la construction de la maison commune de Perpignan ;

— dire et juger que l’indivision post-communautaire dispose d’une créance contre Madame A pour un montant de 132.874,41 € au titre de l’indemnité d’occupation par Madame A de la maison de Perpignan, chiffrée au 31 janvier 2013, sous réserve de réactualisation à la date de l’arrêt à intervenir ;

— dire et juger qu’il dispose à l’encontre de Madame A d’une créance de 11.500 € au titre des frais qu’il a dû prendre en charge pour faire fonctionner l’expertise judiciaire confiée à Madame B ;

— rappeler que Madame A demeure titulaire, à son encontre, d’une créance d’un montant de 37.175,42 €, se décomposant ainsi :

' 30.489,00 € au titre de la prestation compensatoire ;

' 3.550 € au titre d’indemnités allouées à Madame A sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

' 3.136,42 € au titre d’un arriéré de pension alimentaire ;

— attribuer à Madame A l’immeuble commun situé à XXX, XXX, sous réserve du paiement à Monsieur X, dans les trois mois qui suivront l’arrêt rendu, de la soulte qui sera fixée après compensation avec la créance de prestation compensatoire, arriéré de pension et indemnités article 700 du Code de procédure civile ;

— dire qu’à défaut du paiement de la soulte dans le délai susvisé, il sera procédé à la licitation de l’immeuble situé à XXX, XXX, porté au cadastre de ladite commune sous le XXX de la section EI, lot n° 5, sur la mise à prix qui sera fixée par la Cour ;

— renvoyer les parties devant la S.C.P. MOURET-REMIGNARD-W, notaires associés, pour parfaire les opérations de partage et pour la délivrance et la publication des titres de propriété ;

— condamner Madame A au paiement d’une somme de 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction, pour ceux d’appel, au profit de la SCP ARGELLlES-WATREMET dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Pour sa part, Madame A demande, aux termes de ses dernières écritures du 11 décembre 2012 auxquelles la Cour se reporte pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, de:

— débouter Monsieur X de ses demandes ;

— confirmer partiellement le jugement déféré ;

— d’homologuer « parte in qua » ('pour partie’ ou 'pour ce qui relève de sa compétence’ ' ) le rapport de l’expert B ;

— dire et juger que la valeur de l’immeuble commun est de 226.000 € ;

— faire droit à sa demande d’attribution préférentielle de cet immeuble ;

— dire et juger que Monsieur X est redevable à la communauté de la somme de 1.344,91 € + 2.075,21 € soit 3.410,12 € ;

— débouter Monsieur X de toute demande au titre de récompenses pouvant lui être dues par la communauté au titre d’emploi ou de remploi de fonds propres ;

— constater notamment que celui-ci ne peut prétendre à une quelconque récompense au titre de l’immeuble de Challuy, celui-ci ayant été financé intégralement par la communauté ;

— dire et juger que la communauté lui doit récompense du chef du remboursement des emprunts immobiliers ensuite de l’ordonnance de non-conciliation à concurrence d’une somme de 17.046,25 € au titre des emprunts immobiliers et de 15.829,13 € au titre des fonds propres investis et travaux conservatoires réalisés, soit au total une somme de 33.813,30 € ;

— dire et juger qu’au titre de l’indivision post-communautaire la somme due par la communauté à elle s’élève à la somme de 20.204,02 € ;

— débouter Monsieur X de sa demande en paiement d’indemnité d’occupation et subsidiairement, fixer celle-ci à une somme qui ne saurait être supérieure à celle arbitrée par le premier juge de 300 € par mois, compte tenu notamment de l’inhabitabilité de cet immeuble affecté de graves désordres et malfaçons ;

— subsidiairement, confirmer le jugement rendu qui a fixé à 300 € par mois l’indemnité d’occupation ;

— plus subsidiairement encore, désigner tel expert qu’il plaira à la Cour avec pour mission de vérifier si en l’état des malfaçons qui l’affectent, l’immeuble peut être loué et correspond aux critères d’habitabilité permettant une mise en location ;

— fixer la soulte due par elle à Monsieur X à la somme de 107.323,23 € de laquelle seront déduites les sommes dues par Monsieur X au titre de la prestation compensatoire soit en principal la somme de 30.489 € et du solde de contribution à l’entretien et l’éducation des enfants s’élevant à 6.214,06 € et des frais irrépétibles pour un montant de 3.550 € qui viendront en déduction avec leurs intérêts des sommes pouvant être dues par elle ;

— renvoyer les parties devant le notaire pour qu’il soit procédé aux comptes de liquidation ;

— condamner Monsieur X à lui payer une somme de 10.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— lui accorder un délai d’une année pour s’acquitter du montant de la soulte pouvant être mise à sa charge ;

— condamner Monsieur X aux dépens.

C’est en cet état des prétentions des parties que la procédure a été clôturée selon ordonnance du 19 décembre 2012.

MOTIFS DE LA DECISION

A défaut de contrat de mariage préalable à leur union, les époux J X/D A sont soumis au régime légal de la communauté de biens réduite aux acquêts prévue aux articles 1400 et suivants du Code civil.

Il résulte notamment des dispositions de l’article 1402 dudit Code, que tous les biens meubles et immeubles sont réputés acquêts de communauté à moins que l’un ou l’autre des époux ne prouve qu’il lui est propre par disposition de la loi.

S’agissant de la liquidation et du partage de la communauté, les articles 1467 et 1468 prévoient qu’une fois la communauté dissoute, chacun des époux reprend ceux des biens qui n’étaient pas entrés en communauté, s’ils existent toujours en nature, ou les biens qui y ont été subrogés.

Il y a lieu ensuite, de liquider la masse commune active et passive après établissement des comptes de récompenses.

Enfin, après dissolution de la communauté, les époux se retrouvent en situation d’indivision et ce, jusqu’à la liquidation de leurs droits.

Il convient donc de déterminer précisément l’actif et le passif de la communauté avant d’envisager l’indivision post-communautaire.

Pour une meilleure compréhension, la Cour examinera les différents points en litige selon l’ordre et la nomenclature retenus par le jugement déféré.

I°) LA COMMUNAUTÉ

A – Le compte de récompenses

1°) Récompenses dues aux époux par la communauté

L’article 1433 du Code civil dispose :

« La communauté doit récompense à l’époux propriétaire toutes les fois qu’elle a tiré profit de biens propres.

Il en est ainsi, notamment quand elle a encaissé des deniers propres ou provenant de la vente d’un propre, sans qu’il en ait été fait emploi ou remploi.

Si une contestation est élevée, la preuve que la communauté a tiré profit de biens propres peut être administrée par tous les moyens, même par témoignages et présomptions. »

'Récompense due à Madame A par la communauté

Madame A a reçu dans les jours qui ont suivi son mariage la somme de 46.760,15 francs, soit 7.128,53 €, au titre d’une participation salariale pour les années 1977 à 1981.

L’intimée rapporte la preuve que ces fonds ont été virés sur un compte joint ouvert à son nom auprès de la Société Générale.

Dès lors, il y a lieu de retenir une récompense due à Madame A qui sera égale au montant en nominal de la somme encaissée, soit 7.128,53 €, comme le propose l’expert judiciaire en page 32 de son rapport.

'Récompense due à Monsieur X par la communauté

a°) l’achat du terrain commun

Par acte notarié en date du 19 juillet 1989, Monsieur X a vendu un pavillon situé à Challuy (Nièvre) lui appartenant en propre, moyennant le prix de 350.000 francs (53.357,16 €).

Il fait valoir que ce prix de vente a permis à la communauté d’acquérir, selon acte notarié du 25 juillet 1989 et pour le prix de 371.800 francs (56.680,54 €), la parcelle de terrain située à Perpignan sur laquelle a été édifiée la maison commune.

Madame A conteste cette argumentation et donc cet investissement, au motif qu’aucune clause de remploi ne figure dans l’acte de Maître Z, notaire, et soutient que l’achat du terrain a été financé par divers emprunts pour un total de 345.300 francs.

Mais l’expert B a pu vérifier d’une part que ces prêts ont été souscrits après l’acquisition du terrain, et d’autre part que leur objet était le financement de la construction de la maison.

En réalité, la concomitance des dates entre la vente du bien de Challuy, soit le 19 juillet 1989, et celle de l’achat du terrain de Perpignan, 25 juillet 1989, ajoutée aux reçus des fonds établis par Maître Z, notaire, à l’ordre de Monsieur et Madame X, constituent bien la preuve de ce que le prix de vente de la maison de Challuy, appartenant en propre à Monsieur X, a bénéficié à la communauté.

Dans ces conditions, le montant de la récompense due par la communauté à Monsieur X doit donc, en application de l’article 1469 alinéa 3 du Code civil, être égal au profit subsistant.

En pareil cas, la récompense doit être calculée sur la base de la valeur actuelle du terrain nu, abstraction faite de la construction qui a été édifiée par la suite.

En l’espèce, il convient cependant de ne pas s’en tenir à cette règle arithmétique simple, pour pouvoir tenir compte des problèmes spécifiques d’instabilité du terrain, connus sous le nom « d’argiles gonflantes », qui ont généré une moins-value pour le bien en raison des désordres qu’ils ont engendrés.

Il y a donc lieu de calculer la récompense en considérant la participation de Monsieur X dans l’opération immobilière globale, c’est-à-dire l’achat du terrain et la construction de la maison, et en la reportant à la valeur vénale actuelle de l’ensemble, prenant en compte les désordres.

Sur ces bases, l’expert B a fixé une récompense de 110.305,37 € due à Monsieur X qu’il convient de retenir en considérant le coût total de 717.100 francs de l’opération immobilière, la part de 350.000 francs supportée par l’époux sur cette somme et la valeur actuelle du bien de 226.000 €.

a°) les travaux réalisés sur l’immeuble commun

Monsieur X verse aux débats un acte notarié du 30 avril 1993 aux termes duquel il a vendu pour un prix total de 96.650 francs (14.734,20 €), deux parcelles de terre lui appartenant en propre et situées à XXX).

Il soutient que ces fonds ont servi à financer l’extension du garage, la création du forage et l’achat de matériel d’arrosage automatique.

Une récompense peut effectivement lui être octroyée s’il démontre le profit tiré par la communauté grâce à l’encaissement de cette somme.

Mais la concomitance entre la date de vente des deux parcelles de terre et la date du début des travaux invoquée par Monsieur X n’est pas suffisante pour démontrer l’emploi des fonds propres, en l’absence de la production de factures d’achat des matériaux.

En effet, cette absence de factures au dossier de l’époux n’a pas permis à l’expert de déterminer de façon suffisamment précise les travaux réalisés sur l’immeuble commun et, surtout, de calculer le profit subsistant généré par ces travaux.

Enfin, il incombe à celui qui revendique une récompense d’établir que les deniers provenant de son patrimoine propre ont profité à la communauté et en application de ce principe, Madame Y n’a pas à justifier le mode de financement des travaux litigieux.

2°) Récompenses dues à la communauté par Monsieur X

Monsieur X a acquis le 5 août 1980, soit avant son mariage un immeuble Challuy (Nièvre) pour le prix de 225.000 francs (34.301,03 €) financé au moyen de deux prêts.

Si cet immeuble a été par la suite vendu pendant le mariage par acte du 19 juillet 1989 moyennant le prix de 350.000 francs (53.357,16 €), il résulte des pièces produites à l’expert qu’entre la date du mariage, soit le XXX, et le mois d’octobre 1988 où les emprunts ont été remboursés par anticipation, la communauté a supporté ce remboursement des emprunts souscrits par Monsieur X seul.

En application des dispositions de l’article 1437 du Code civil, la communauté a droit à récompense correspondant au montant du seul capital réglé par elle, dès lors que les intérêts constituent une charge

de jouissance, peu important, en l’espèce que la communauté a pu, ou non, effectivement jouir de cette maison secondaire située dans le département de la Nièvre, soit à plusieurs centaines de kilomètres du domicile conjugal.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1469 alinéa 3 du Code civil, le montant de la récompense doit être égal au profit subsistant et doit être déterminé en fonction de la valeur du bien au jour de sa revente.

L’expert a justement calculé le montant de la récompense due par Monsieur X à la communauté à une somme de 216.325,76 francs, soit 32.978,65 €, après avoir rappelé le coût de l’acquisition de 225.000 francs, retenu un capital de 139.066,58 francs payé par la communauté et la valeur de 350.000 francs du bien au jour de sa vente.

Entre 1982 et 1986, la communauté a effectué divers travaux sur l’immeuble de Challuy, bien propre de Monsieur X. Après avoir examiné les factures produites par Madame A à cet égard, notamment l’installation d’une cuisine et des travaux de plomberie et d’électricité, l’expert retient une récompense de 2.900 € qui correspond à la plus-value générée par ces travaux au moment de la revente du bien, en tenant compte de la nature des travaux et de leur ancienneté par rapport à la vente.

Madame A revendique également une récompense correspondant au paiement par la communauté des taxes foncières de l’immeuble de Challuy et des terrains situés à Riom.

Il est cependant de principe que la communauté doit supporter les dettes qui sont la contrepartie de la jouissance des biens. La communauté doit donc supporter les taxes foncières, afférentes aux biens propres, dès lors qu’elle a pu bénéficier de la jouissance de ces biens propres.

Il en va de même pour les primes d’assurances réglées pour l’immeuble de Challuy, s’agissant également d’une charge liée à l’occupation du bien.

XXX masse communautaire

1°) L’actif communautaire

Comme l’a relevé le premier juge, l’actif communautaire est composé, outre les récompenses dues à la communauté, d’une maison d’habitation sise XXX à Perpignan, sur l’évaluation de laquelle les parties divergent.

Même si ce bien immobilier présente globalement un bon état, il est cependant affecté de nombreux désordres dus au phénomène dénommé « argiles gonflantes » rappelé plus haut et consistant, pour l’essentiel, en d’importantes fissures.

A la demande de l’expert B, le bureau d’études Setec Bascou et l’entreprise Eiffage Construction ont mis en évidence l’absence de chaînages et la nécessité de procéder à d’importants travaux de consolidation sur ce bien, chiffrés à la somme de 275.124,39 €.

Il est incontestable que cette somme doit être déduite de la valeur de l’immeuble, dès lors que ces travaux sont indispensables et que sans leur réalisation, l’immeuble est impossible à vendre à un prix qui ne tiendrait pas compte du coût desdits travaux.

L’expert a procédé à l’évaluation de l’immeuble en distinguant la valeur du terrain, déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour les terrains à bâtir situés dans le même secteur, et celle de la bâtisse, par analyse des points de comparaison, notamment la nature de la construction, son âge, son état d’entretien, les éléments d’équipement et de confort, le niveau de prestations et l’état actuel du marché immobilier.

Madame B est ainsi arrivée à une valeur du sol de 297.440 € , tenant compte d’un abattement de 20 % pour occupation, et à une valeur de la construction en l’état de 203.786 €, soit un total de 501.226 € avant abattement pour désordres et de 226.000 €, après abattement dû aux désordres.

L’expert a ensuite pris en compte les dires présentés par les parties sur le pré-rapport, répondant en particulier que la valeur finale du bien inférieure à la valeur vénale d’un terrain nu de moindre surface s’expliquait par un coût des réparations très élevé compte tenu de l’importance des désordres, supérieur même à la valeur de la bâtisse, construite il y a 22 ans et qui ne répond plus aux attentes actuelles en matière d’architecture et de prestations, et par l’application d’un abattement pour occupation.

En l’état de la rédaction de leurs écritures et de leurs productions, les parties n’allèguent aucun élément de fait suffisamment crédible qui permettrait à la Cour d’écarter les conclusions précises et circonstanciées de l’expert judiciaire sur l’évaluation de l’immeuble commun.

Monsieur X ne démontre pas davantage que l’expert B aurait gravement enfreint le principe du contradictoire,

dès lors que selon dire adressé à l’expert le 20 avril 2011, il a pu faire valoir ses arguments sur l’évaluation de l’immeuble commun et sur l’abattement forfaitaire pour désordres, qui, en tout état de cause n’a pas été retenu par l’expert.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner une nouvelle expertise comme le réclament les parties, à titre principal ou subsidiaire, la Cour disposant en l’état, d’éléments d’appréciation suffisants pour déterminer la valeur de l’immeuble commun, compte tenu notamment, des malfaçons qui l’affectent.

Ce bien n’étant pas partageable en nature, en cas de licitation, sa mise à prix sera fixée à 120.000 €, dès lors que l’expert considère, sans être pertinemment contredit sur ce point par les parties, qu’une mise à prix de l’ordre de 60% à 70% de la valeur du bien paraît trop élevé en l’espèce, compte tenu de l’importance des désordres et de la qualité du sol qui sont de nature à rebuter la grande majorité des acquéreurs potentiels.

2°) Le passif communautaire

Il n’est pas fait état d’un passif autre que les récompenses dues par la communauté.

XXX

'valeur de l’immeuble : 226.000 €

'récompense due par Monsieur X : 35.878,65 €

récompense due à Monsieur X : 110.305,37 €

'récompense due par Madame A : 0,00 €

récompense due à Madame A : 7.128,53 €

'actif net :226.000 € + 35.878,65 € = 261.878,65 €

261.878,65 € – 110.305,37 € – 7.128,53 € = 144.444,75 €

2°) L’INDIVISION POST-COMMUNAUTAIRE

Les parties sollicitent chacune le remboursement des charges afférentes au bien indivis dont elles se sont respectivement acquittées pour le compte de l’indivision post-communautaire.

A – Créance de Monsieur X sur l’indivision

' les taxes foncières

Monsieur X déclare avoir procédé seul au règlement des taxes foncières pour les années 2000 et 2003.

Il justifie, au vu de ses relevés d’opération bancaire, avoir réglé au trésor public la somme de 9.002 francs (1.372,35 €) pour l’année 2000 et celle de 1.487 € pour l’exercice 2003.

Dans ces conditions, la somme de 2.859,35 € doit être portée au crédit de son compte d’indivision.

Pour celles des années 2001, 2002 et 2004, les parties ont déclaré les avoir réglées pour moitié chacune, et aucun compte n’est donc à établir à ce titre.

' la taxe d’habitation

Monsieur X revendique le remboursement de la taxe d’habitation pour l’année 2000 d’un montant de 5.873 francs (895,33 €). La communauté n’ayant été dissoute qu’à compter du 16 mai 2000, il s’agit d’une dette de communauté devant être supportée par elle.

La comparaison entre l’avertissement de la taxe et son relevé d’opérations bancaire du mois de décembre 2000 avec au débit cette somme exacte, démontre le règlement et la somme de 895,33 € doit donc être portée au crédit de son compte d’indivision.

' l’impôt sur le revenu de 1999

Monsieur X réclame le remboursement du règlement de l’impôt sur le revenu 1999, soit la somme de 1.950,43 €.

En réalité, cette somme correspond à des paiements réalisés antérieurement à l’assignation en divorce pour un impôt dû à une époque où les époux C en communauté.

Il convient donc de réformer le jugement déféré sur ce point et de dire qu’il n’y a pas lieu à prévoir de récompense à ce titre.

B – Créance de Madame A sur l’indivision

' les taxes foncières

Madame A ne peut prétendre à aucune indemnité au titre des taxes foncières 2000 et 2003, dès lors qu’il a été vu plus avant que ces taxes ont été réglées par Monsieur X.

Il en va de même pour la taxe d’habitation de l’exercice 2000.

' l’assurance habitation

Les avis d’échéance de la GMF versés aux débats font apparaître que Madame A a réglé seule l’assurance habitation entre les années 2000/2001 et 2006/2007 pour un montant total de 1.246,55 €.

L’assurance habitation tend à la conservation de l’immeuble et incombe donc à l’indivision, peu importe qu’il y ait eu, comme en l’espèce, une occupation privative.

La somme de 1.246,55 € sera donc portée au crédit du compte d’indivision de Madame A.

' remboursement des emprunts

Madame A a supporté seule les échéances de l’emprunt immobilier depuis l’assignation en divorce. Elle ne peut cependant être indemnisée que pour les sommes réglées à partir du 1^er juillet 2003, date à compter de laquelle le jugement de divorce est devenu définitif.

En application de l’article 815-13 du Code civil, le montant de cette indemnité doit être revalorisé, en ce qui concerne le capital remboursé, en fonction de la valeur actuelle du bien, dès lors que ce capital a participé au paiement du prix d’acquisition.

En revanche, pour ce qui est des intérêts et de l’assurance, l’indemnisation doit être égale au nominal des sommes payées.

L’expert B a pu vérifier que le total de l’indemnité due à Madame A, c’est-à-dire remboursement du capital et paiement des intérêts ainsi que le montant des assurances sur la base d’une valeur du bien de 226.000 €, s’élevait à la somme de 17.361,27 €.

Il convient d’autre part d’ajouter la somme de 898,84 € au titre de 23 mensualités du mois de juin 2000 au mois d’avril 2002 d’un troisième prêt consenti le 19 mars 1997 à Madame A par le Conseil Général des Pyrénées-Orientales.

C’est donc un montant total de 18.260,11 € qu’il y a lieu de porter au crédit du compte d’indivision de Madame A.

' frais d’entretien et de réparation

Madame A demande une indemnité pour avoir réalisé divers travaux sur l’immeuble commun depuis le 16 mai 2000.

Concernant les travaux au jardin, les dépenses dont il est fait état ne sont pas indemnisables dès lors qu’elles constituent des travaux d’entretien devant rester à la charge exclusive de Madame A en sa qualité d’occupante de l’immeuble, à l’exception des quatre factures « IRRI 66 » relatives à des remplacements de pièces d’arrosage qui sont des dépenses nécessaires, et donc indemnisables, à hauteur de la dépense engagée, soit 2.008,64 €.

Les deux factures établies le 10 septembre 2001 et le 22 avril 2002 sont relatives à la réparation de tuiles cassées. Il s’agit de travaux nécessaires qui ouvrent droit à indemnisation à hauteur de la dépense engagée, soit 209,13 €.

En revanche, les travaux intérieurs avancés par l’intimée doivent être considérés comme de simples travaux d’entretien pour lesquels aucune indemnité n’est due.

Pour ces frais d’entretien et de réparation, Madame A peut donc prétendre à une indemnité totale de 2.217,77 € (2.008,64 € + 209,13 €) au titre des travaux réalisés, qui sera donc portée au crédit de son compte d’indivision.

Le total des créances de Monsieur X sur l’indivision post-communautaire s’élève donc à: 2.859,35 € + 895,33 € = 3.754,68 €

Le total des créances de Madame A sur l’indivision post-communautaire s’élève donc à: 1.246,55 € + 18.260,11 € + 2.217,77 € = 21.724,43 €.

B – Dette de Madame A à l’égard de l’indivision : l’indemnité d’occupation

Monsieur X sollicite que soit mis à la charge de Madame

A, une indemnité pour son occupation privative de l’immeuble commun depuis le 1^er juillet 2003, soit la date à compter de laquelle le jugement de divorce est devenu définitif, en application de l’article 815-9 du Code civil.

Précédemment, l’ordonnance de non-conciliation du 23 mars 2000 avait, en effet, attribué à Madame A la jouissance gratuite du domicile conjugal, à charge pour elle de supporter le remboursement des emprunts relatifs à l’immeuble commun.

L’expert B a procédé au calcul de l’indemnité d’occupation en retenant la valeur locative de l’immeuble par rapport à l’état du marché locatif existant et sans pratiquer d’abattement pour les désordres structurels au motif que ceux-ci n’empêchent pas une occupation normale, même s’ils mettent en péril la pérennité de l’immeuble.

Mais en réalité, cette maison ne peut être louée, tout au moins au loyer proposé par l’expert, dès lors qu’elle présente des fissures de plusieurs centimètres qui permettent de voir le jour à travers les murs, comme en attestent les photographies régulièrement versées aux débats. Au surplus, il résulte des divers rapports que ces fissurent continuent à évoluer et à s’agrandir.

Dans ces conditions, on voit mal un locataire qui accepterait de louer un immeuble présentant de tels désordres.

Compte tenu de l’état de l’immeuble et des graves désordres l’affectant qui le rendent difficilement habitable, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 300 € retenue par le tribunal, sans procéder à son indexation chaque année sur l’indice de référence des loyers (I.R.L.) comme le propose l’expert.

Du 1^er juillet 2003 au 28 février 2013, soit 115 mois, l’indemnité d’occupation s’élève donc à la somme de 34.500 € (115 x 300 €).

Il convient de déduire cette somme de la créance de Madame A à l’égard de l’indivision post-communautaire, de sorte qu’elle est finalement débitrice à l’égard de ladite indivision d’un montant de – 12.775,57 € (34.500 € – 21.724,43 €).

C – Le solde des créances indivisaires

L’examen des comptes de l’indivision post-communautaire fait ressortir un solde positif en faveur de Monsieur X qui est

finalement créancier de l’indivision pour une somme de 16.530,25 € (3.754,68 € + 12.775,57 €).

XXX

' actif communautaire net : 144.444,75 €

' créance de Monsieur X sur l’indivision : 16.530,25 €

' solde à partager : 127.914,50 €

4°) DROITS DES PARTIES ET ATTRIBUTIONS

A – Les droits des parties

' Monsieur X a droit à 154.914,22 €, soit :

— la moitié du boni de liquidation + 63.957,25 €

— sa récompense sur la communauté : + 74.426,72 € (110.305,37 € – 35.878,65 €)

— sa créance sur l’indivision : + 16.530,25 €

'Madame A a droit à 58.310,21 €, soit :

— la moitié du boni de liquidation + 63.957,25 €

— sa récompense sur la communauté : + 7.128,53 €

— sa dette à l’égard de l’indivision : – 12.775,57 €

XXX

L’immeuble commun étant le seul actif disponible, son attribution préférentielle à Madame A implique le paiement à Monsieur X d’une soulte de la totalité de sa part soit 154.914,22 €.

De cette somme devront être déduites, celles dues par l’appelant au titre de la prestation compensatoire (30.489 €), le solde d’une pension alimentaire (6.214,06 €) et les frais irrépétibles (3.550 €) soit un montant total de 40.253,06 €, outre intérêts.

Madame A a droit à cette attribution préférentielle, dès lors qu’elle habite encore la maison avec le dernier des enfants. Il y a lieu, cependant, de l’autoriser à régler à Monsieur X la soulte restant due dans le délai d’un an à compter du jour où le présent arrêt sera devenu définitif.

A défaut de règlement dans ce délai, il sera procédé à la licitation de l’immeuble sur la mise à prix de 120.000 €, les droits des parties devant alors être recalculés sur la base du prix de vente effectivement obtenu.

5°) L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE ET LES DEPENS

Compte tenu de la nature du litige, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, les dépens seront employés en frais privilégiés de partage, dès lors qu’il s’agit d’un partage de communauté.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et après débats en audience publique,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

Dit que la communauté doit récompense à Monsieur J X pour un montant de 110.305,37 € et que Monsieur J X doit récompense à la communauté pour 35.878,65 €,

Dit que la communauté doit récompense à Madame D A pour un montant de 7.128,53 €,

Dit que la créance de Monsieur J X sur l’indivision post-communautaire s’élève à la somme de 16.530,25 €,

Dit que la dette de Madame D A à l’égard de l’indivision post-communautaire est de – 12.775,57 €,

Fixe la valeur de l’immeuble commun situé XXX’ à Perpignan, à la somme de 226.000 €,

Fixe à la somme de 154.914,22 € les droits de Monsieur J X dans le partage de la communauté et de l’indivision post-communautaire,

Fixe à la somme de 58.310,21 € les droits de Madame D A dans le partage de la communauté et de l’indivision post-communautaire,

Constate que Monsieur J X reste débiteur de la prestation compensatoire, soit 30.489 €, d’un solde de contribution à l’entretien et l’éducation des enfants d’un montant de 6.214,06 €, et d’une somme de 3.550 € allouée à Madame D A sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, soit un montant total de 40.253,06 €, outre intérêts,

Attribue à Madame D A l’immeuble commun situé XXX, sous réserve du paiement à Monsieur J X, dans les douze mois qui suivront le jour où le présent arrêt deviendra définitif, d’une soulte de 114.661,16 € en principal,

Dit qu’à défaut du paiement de la soulte dans le délai, il sera procédé à la licitation de l’immeuble situé XXX (Pyrénées-Orientales), porté au cadastre de ladite commune, 'XXX', lot n°5, section XXX, sur la mise à prix de 120.000 €,

Renvoie les parties devant la Société Civile Professionnelle de notaires U-V-W pour parfaire les opérations de partage et pour la délivrance et la publication des titres de propriété, étant précisé qu’en cas de licitation de l’immeuble les droits des parties devront être recalculés sur la base du prix obtenu et non plus sur la base d’un actif de 226.000 €,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et autorise les avocats de la cause à en recouvrer le montant aux conditions et formes de l’article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

BB/HA