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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre D

ARRET DU 14 NOVEMBRE 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/01129 – N° Portalis DBVK-V-B7C-NR35

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 01 MARS 2018

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 17/31763

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires FONT DEL REY II, représenté par son syndic CIGER SUD

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

ACCM, association cultuelle, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e DOSSAT substituant M^e Fatimzahra BIDKI, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 30/09/19 prononcée par arrêt avant dire droit en date du 27/06/19.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 OCTOBRE 2019, en audience publique, Myriam GREGORI ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du même code, devant la cour composée de :

Madame Véronique BEBON, Présidente de chambre

Madame Myriam GREGORI, Conseiller

M^me Nelly SARRET, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Madame Véronique BEBON, Présidente de chambre, et par M^me Laurence SENDRA, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 23 octobre 2013, l’association ACCM a fait l’acquisition des lots n° 1383, 1395, 1399, 1400 et 1401 au sein de la copropriété Font del Rey II située […].

L’ensemble des lots acquis représente les 505/5373 tantièmes de la copropriété.

Par acte du 6 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires a fait assigner l’association ACCM devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier, afin d’obtenir sa condamnation provisionnelle à lui régler la somme de 17'291,49 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par ordonnance du 1^er mars 2018, le juge des référés a rejeté cette demande pour cause de contestation sérieuse.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision.

Par arrêts des 10 janvier 2019 et 27 juin 2019, la cour d’appel de céans a ordonné la réouverture des débats, en invitant le syndicat des copropriétaires à produire les procès-verbaux ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2013,2014,2015, et 2017 et à produire la copie des pièces de l’intimée non déposées sur l’audience.

L’audience a été renvoyée à l’audience du 7 octobre 2019, date à laquelle les deux parties ont déposé leur dossier avec les pièces demandées.

Dans ses dernières conclusions du 5 août 2019, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de

— dire et juger que les charges ayant été votées, , il n’y a plus lieu d’en débattre,

— condamner à titre de provision l’ACCM à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 17'291,49€,

— débouter pour le surplus ACCM de ses demandes,

— donner acte à la concluante qu’elle produit les pièces d’ACCM devant la Cour,

— donner acte à la concluante qu’elle a produit les PV d’assemblées générales,

depuis 2013 selon les souhaits de la Cour,

— dire et juger que l’ACCM n’a pas qualité pour venir contester les comptes,

antérieurement à son acquisition des lots,

— débouter l’ACCM de ses demandes,

— la condamner pour procédure abusive à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts, ainsi que 3.500 HT sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Dans ses dernières conclusions du 3 septembre 2018, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, l’association ACCM demande à la Cour de:

À titre principal ;

vu les paiements déjà effectués par la défenderesse ;

vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965

vu le défaut d’entretien des parties communes,

vu notamment les fuites d’eau récurrentes qui en résultent

vu le règlement de copropriété,

vu le défaut de comptabilisation de la consommation d’eau à partir des compteurs individuels, débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence de l’intégralité de ses demandes,

vu la faiblesse des justificatifs versés aux débats par la demanderesse,

vu le dernier arrêté de charges adressé à l’intimée,

— confirmer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions ;

À titre subsidiaire ;

vu l’article 1343 ' 5 du Code civil ;

vu les paiements effectués par la requise justifiant de sa bonne foi;

vu les ressources dont elle dispose

— lui accorder un délai de paiement d’une année

Dans tous les cas,

vu l’article 700 du CPC ;

— condamner l’appelante à payer à l’association intimée la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est en date du 30 septembre 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans tous les cas où l’existence de son obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’acte notarié du 28 octobre 2013 produit aux débats établit que l’association ACCM, dont l’objet principal est la pratique du culte musulman, est devenue propriétaire à cette date des lots n° 1383, 1395, 1399, 1400 et 1401 de la copropriété Font del Rey II située […].

Aux termes de cet acte, il est disposé que l’acquéreur sera tenu et subrogé tant activement que passivement dans tous les droits et obligations du vendeur résultant du règlement de copropriété et sera tenu de tous les appels de fonds qui lui seront faits par le syndic, le transfert des charges n’étant opposable qu’à compter de la notification de la vente au syndic, étant précisé que la convention pour la répartition des charges impayées existantes entre le vendeur et l’acquéreur ne vaut qu’entre les parties signataires.

Il ressort du compte de copropriété que depuis son acquisition, l’ACCM n’a pas acquitté le montant des charges votées par les assemblées générales, mis à part des acomptes de 4500€ en 2015, et de 2.000€ et de 5.000€ en 2017.

Le syndicat produit aux débats les procès verbaux des assemblées générales des 18 mars 2014, 24 novembre 2015, 29 juin 2016, 28 juin 2017 et 31 octobre 2018 qui ont approuvé les comptes de charges et donné quitus au syndic de sa gestion depuis l’année 2013.

Par application des articles 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 45-1 du décret du 17 mars 1967, le défaut de contestation dans les deux mois de la notification des décisions votées interdit au copropriétaire de remettre en cause les dépenses engagées mais ne lui interdit pas de contester les sommes imputées à son compte individuel.

En l’espèce, l’association ACCM n’a élevé aucune contestation dans les deux mois sur les procès-verbaux d’assemblées générales joints aux débats aux termes desquels les assemblées générales ont approuvé les comptes de 2013 à 2017.

Au 31 décembre 2016, la dette de l’association représentait un arriéré de 13640,28€ l’ensemble des pièces justificatives des dépenses ayant été joint à la convocation adressée au siège de l’association, celle-ci ne pouvant solliciter la production de pièces

dont elle s’est abstenue de prendre connaissance.

L’appel de fonds au 20 octobre 2017 destiné notamment à constituer un fonds de travaux (ALUR) fait apparaître un compte débiteur global de 24 291,49€ sur lequel l’association a versé deux acomptes de 5.000€ et de 2.000€ débités les 27 juin et 20 septembre 2017, ramenant le solde de la dette à cette date à 17 291,49€.

Les oppositions au paiement émises par l’association concernent la défaillance du syndicat en matière d’entretien, de la vétusté de l’immeuble généralisée et constatée aux termes de deux rapports SOCOTEC de l’année 2014 , de la dégradation des canalisations entraînant des fuites importantes dans les canalisations d’eau après compteur et de la violation du règlement de copropriété par le syndicat dans la répartition des charges froides, l’association précisant que son activité de lieu de culte la rend très peu consommatrice d’eau à la différence des autres occupants de copropriété .

Mais outre que le défaut d’entretien susceptible d’engager la responsabilité de la copropriété n’a donné lieu à aucune action de la part de l’association , il résulte des résolutions adoptées à ce titre dans les différents procès-verbaux précités que des travaux importants de gros oeuvre et de sécurité ont été entrepris et votés à la suite des rapports SOCOTEC dont le syndic avait pris l’initiative, dès l’année 2015 , le PV du 24 novembre 2015 dans sa résolution n°13 retenant les devis préconisés pour un appel de fonds prévisionnel de 163 475€, étant précisé qu’une SCI foncière de rénovation est copropriétaire majoritaire au sein de la résidence et mène une politique volontariste de réhabilitation de l’immeuble.

Il convient de rappeler que les rapports SOCOTEC qualifiés d’ « audit 360° » avaient pour objet de définir un diagnostic, fixer la mission de maîtrise d’oeuvre et déterminer les travaux prioritaires dans le cadre d’un projet global de rénovation

Apparaît ainsi dépourvue de sérieux, une argumentation tirée de la vétusté de l’immeuble par un copropriétaire qui ne répond pas aux appels de fonds nécessaires pour faire face aux travaux et qui, ce faisant, désorganise la trésorerie du syndicat nécessaire au règlement à bonne date des tranches de travaux commandés.

S’agissant du poste consommation d’eau que l’association trouve excessif en ce qui concerne ses locaux au regard de leur utilisation spécifique, il résulte du règlement de copropriété que la répartition des dépenses communes, aux termes desquelles figurent la consommation d’eau, se fait entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes et que jusqu’à l’installation de compteurs individuels dans la totalité des lots, les charges d’eau froide seront réparties entre les copropriétaires dans les mêmes proportions que les charges générales, la différence susceptible d’exister entre le total des consommations individuelles et celles relevées au compteur général de l’immeuble ou de la partie d’immeuble étant répartie au prorata des charges générales.

A défaut de tout autre élément de nature à établir l’installation de compteurs individuels dans la totalité des lots et de la modification du règlement de copropriété, la simple affirmation selon laquelle l’association ne consommerait qu’une minime quantité d’eau au regard de son objet social, reste sans incidence sur son obligation à paiement et ne constitue pas une contestation sérieuse à opposer au règlement à ce stade de la procédure.

La décision sera donc infirmée et l’association ACCM condamnée à payer à titre provisionnel la somme de 17'291,49€, le décompte définitif des charges restant du au

syndicat à ce jour ressortant éventuellement de la décision d’un juge du fond.

L’association ne donnant aucun élément sur sa situation patrimoniale ou financière, sa demande de délai de paiement présentée à titre subsidiaire sera rejetée.

Le caractère abusif de sa résistance au paiement n’est cependant pas caractérisé en l’état de la décision du premier juge qui avait admis initialement la contestation.

La demande de dommages-intérêts du syndicat à l’encontre de l’association sera en conséquence rejetée.

Ne justifiant pas du détail de ses frais irrépétibles, la demande du syndicat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera limitée à la somme de 1.500 euros TTC.

Les dépens seront laissés à la charge de l’association qui ne peut ainsi prétendre à une indemnité au titre de ses propres frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme la décision entreprise,

Condamne l’association ACCM à payer au syndicat des copropriétaires Font del Rey II la somme provisionnelle de 17'291,49 euros à valoir sur les charges de copropriété impayées,

Condamne l’association ACCM à payer au syndicat des copropriétaires Font del Rey II la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande,

Condamne l’association ACCM aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

VB