N° RG 21/00003 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O33I

Minute N° :

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre de l’expropriation

ARRET DU 21 JANVIER 2022

Débats du 19 Novembre 2021

APPELANTE :

d’un jugement du juge de l’expropriation du département de l’Hérault en date du 16 Décembre 2020

S.C.I. DE L’HOURS prise en la personne de son gérant en exercice Mr Y-Z A

Dmaine de Pradines le Haut

[…]

[…]

Représentée par Maître Guenaël BEQUAIN DE CONINCK de la SCP VINSONNEAU PALIES,NOY, GAUER ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER; Maître SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocat au barreau de BEZIERS

INTIMEE :

Société VIATERRA

[…]

[…]

Représentée par Maître Emma BARRAL substituant Maître Bernard BORIES de la SCP MAGNA BORIES CAUSSE CHABBERT CAMBON TRAVER AQUILA, avocats au barreau de BEZIERS

EN PRESENCE DE :

le Commissaire du Gouvernement du département de l’Hérault

Direction Générale des Finances Publiques

[…]

[…]

Représenté par Madame Corinne SOUBEYRAN, inspectrice divisionnaire, déléguée par Monsieur le directeur département des finances publiques de l’Hérault, aux fonctions de commissaire du gouvernement,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS : Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président, a entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre,

Madame BOURDON, conseiller,

Madame ROCHETTE, conseiller,

GREFFIER :

M^me Marion CIVALE, greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 19 Novembre 2021 où l’affaire a été mise en délibéré à l’audience publique du 21 Janvier 2022.

ARRET :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre et Marion CIVALE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

*******

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception à l’audience du 19 Novembre 2021.

EXPOSE DU LITIGE :

Le 24 juin 2003, le conseil municipal de Béziers a approuvé la création d’une Zone d’Activité Concertée nommée ZAC du Quartier de l’Hours. La Société d’Equipement du Biterrois et de son Littoral (SEBLI) devenue Viaterra était désignée en qualité de concessionnaire de l’opération.

Par arrêté préfectoral du 05 octobre 2004, prorogé par arrêté du 24 septembre 2009, M. le sous préfet de Béziers a déclaré d’utilité publique au profit de la communauté d’Agglomération de Béziers Méditerranée ou son concessionnaire les acquisitions foncières nécessaires à la réalisation du projet.

Parmi les parcelles à exproprier figure une parcelle appartenant à la SCI de l’Hours située sur la commune Béziers, […], parcelle bâtie à usage commercial d’une superficie de 990 m2 qui fait l’objet d’une emprise totale.

L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 29 novembre 2006.

La société Viaterra a saisi le juge de l’expropriation du département de l’Hérault aux fins de fixation de l’indemnité judiciaire selon mémoire reçu au greffe le 22 juillet 2019 présentant une offre en valeur occupée après abattement de 20% d’un montant de 360 000 €, outre l’indemnité de remploi de 37 000 €.

Le transport sur les lieux a été fixé au 20 janvier 2020 par ordonnance du 16 décembre 2019.
La partie expropriée était présente et représentée.

Par jugement rendu le 16 décembre 2020 le juge de l’expropriation a :

- Fixé au 25 février 2008 la date de référence ;

- Alloué à la SCI de L’Hours pour l’expropriation de la parcelle située sur la commune de […] cadastrée MT 289 une indemnité globale de dépossession de 532 800 € ;

- Rejeté le surplus des demandes de la SCI de l’Hours ;

- Condamné la société Viaterra à payer à la SCI de l’Hours la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Rappelé que les dépens sont à la charge de l’expropriante.

**

La société de l’Hours a interjeté appel de ce jugement le 10 février 2021.

Elle a déposé son premier mémoire au greffe le 5 mai 2021, puis un second le 4 octobre et un dernier le 8 novembre 2021.

Elle demande à la cour de :

- Déclarer irrecevable le mémoire et les pièces communiquées par le commissaire du gouvernement le 3 août 2021 ;

' Réformer le jugement en ce qu’il a :

- apprécié la consistance matérielle des locaux expropriés à la date du transport sur les lieux ;

- fixé la date de référence au 28/02/2008 ;

- fixé à la somme globale de 532 800 € l’indemnité due par la société Viaterra à la société de l’Hours au titre de l’expropriation de la parcelle située sur la commune de Béziers, cadastrée section MT 289 pour une emprise totale de 990 m2 ;

' Confirmer le jugement en ce qu’il a fixé une indemnité accessoire de 41 749 € pour perte de loyers ;

Statuant à nouveau :

' Fixer la date d’appréciation de la consistance matérielle et juridique des locaux expropriés, soit au 30/06/2005, soit au 29/11/2006 ;

' Fixer la date de référence au 25/11/2019, sinon au 11/04/2018 ;

' Constater et prononcer l’intention dolosive de la société Viaterra du fait :

- de l’absence de notification régulière de l’ordonnance d’expropriation du 29/11/2006 à la société de l’Hours, ainsi que de sa publication tardive le 24/01/2014 ;

- de sa demande concomitante de confirmation de la date de référence du 25/02/2008 nonobstant les évolutions connues du PLU de Béziers à la date du jugement de première instance ;

- du gain de 1 467 298,28 € réalisé par la société Viaterra au dépens de la société de l’Hours ;

- des conséquences sur sa demande de fixation à vil prix du montant des indemnités globales.

' En toute hypothèse : Fixer à la somme de 1 838 551 € toutes indemnités comprises, l’indemnité due par la société Viaterra, au titre de l’expropriation de la parcelle située sur la commune de Béziers, cadastrée section MT 289 pour une emprise totale de 990 m², et se décomposant comme suit :

- indemnité principale :

o 735 500 € ;

o 316 841,27 € : impact sur la valeur de l’ensemble immobilier ;

- Indemnité de remploi : 105 184 €

- indemnités accessoires :

o perte de revenus antérieurs à la fixation de l’indemnité d’expropriation : 712 210 € € et perte de revenus avant le rachat d’un immeuble : 41 749 €

o déménagement : 5 000 €

- Dire que faute de notification régulière de l’ordonnance d’expropriation du 29 novembre 2006, la société Viaterra ne peut prendre régulièrement possession des locaux de la société de l’Hours ;

- Condamner la société Viaterra à lui verser la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel.

**

La société Viaterra a déposé un mémoire le 12 juillet 2021 annulé par le dépôt d’un second mémoire le 26 juillet 2021 puis un troisième mémoire le 29 octobre 2021.

Elle demande à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu’il a fixé une indemnité accessoire pour perte de loyer de 41 749 €, statuant à nouveau, de débouter la société de l’Hours de cette demande et de la condamner à lui verser la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

Elle fait valoir que :

- La consistance des biens doit être évaluée à la date du transfert de propriété soit le 29 novembre 2006, date de l’ordonnance d’expropriation ;

- La date de référence doit être confirmée au 25 février 2008 dernier acte approuvant le plan local d’urbanisme ;

- Le terrain à exproprier est situé en zone UB2 ;

- Le prix qu’elle propose repose sur l’avis rendu par la direction générale des finances publiques du 25 octobre 2018 ;
- Les valeurs retenues par l’expert X prennent en considération des éléments postérieurs à la date de l’ordonnance d’expropriation ou à la date de référence ;

- Le préjudice pour perte de revenus avant le rachat d’un immeuble n’est pas certain ;

- L’indemnité pour perte de revenus antérieurs à la fixation de l’indemnité d’expropriation fait double emploi avec l’indemnité principale ;

- l’indemnité de déménagement n’est pas justifiée.

**

Le commissaire du gouvernement dans son mémoire déposé au greffe le 3 août 2021 demande à la cour de fixer les indemnités d’expropriation à la somme de 450 000 € au titre de l’indemnité principale, 46 000 € à titre d’indemnité de remploi et 41 749 € au titre de l’indemnité pour perte de revenus locatifs, soit un total de 535 749 €, tenant compte de l’abattement de 20 % pratiqué pour occupation sur partie des locaux, les autres demandes au titre de la perte d’exploitation avant libération des locaux et frais de déménagement étant rejetées.

Il fait valoir que :

- La date de référence doit être fixée au 10 avril 2018 date de la dernière modification qui a affecté les caractéristiques de la zone dans laquelle est situé le bien ;

- Il y a lieu de retenir la qualification de terrain à bâtir ;

- Le bien doit être évalué en utilisant la méthode privilégiée qui est celle de la comparaison par référence aux transactions les plus représentatives du marché ;

- Il convient de retenir une valeur de 425 €/m² pour les espaces ateliers sanitaires, 1050 €/m² pour les bureaux occupés par Hertz et 600 €/m² pour les autres bureaux y compris le garage.

MOTIFS :

Sur la recevabilité du mémoire et des pièces du commissaire du gouvernement :

La société de l’Hours soutient, se référant d’une part à la jurisprudence de la cour européenne des droits de l’homme, d’autre part au fait que le commissaire du gouvernement peut interjeter appel principal et incident d’une décision de première instance et enfin que l’article R 212-1 du code de l’expropriation prévoit que le commissaire du gouvernement exerce ses missions dans le respect de la contradiction guidant le procès civil, que celui-ci est une partie dans les instances en fixation des indemnités d’expropriation.

Elle soutient que la jurisprudence de la 2ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 17 septembre 2020 qui a considéré que lorsque l’appelant demande dans le dispositif des conclusions ni l’affirmation, ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement, et celle du 1er juillet 2021 qui a considéré que les conclusions des intimés ne comportant aucune prétention tendant à l’infirmation ou à la réformation du jugement attaqué ne constituaient pas un appel incident valable quelle que soit par ailleurs la recevabilité en la forme de leurs conclusions, s’appliquent au commissaire du gouvernement, que l’appel incident de celui-ci est donc irrecevable et que par voie de conséquence son mémoire et ses pièces sont aussi irrecevables.

Il est exact que le commissaire du gouvernement peut interjeter appel d’un jugement et peut se pourvoir en cassation contre une décision qui lui fait grief.
Les décisions de la cour européenne des droits de l’homme citées concernent la compatibilité de la présence du commissaire du gouvernement à l’instance en fixation des indemnités d’expropriation, alors que cette même personne avait auparavant donné son avis sur l’estimation du bien, pour le compte de l’expropriant, décisions dont il a été tenu compte lors de la modification de l’article R 212-1 du code de l’expropriation qui prévoit à son alinéa 3 que les fonctions de commissaire du gouvernement ne peuvent être exercées par un agent ayant, pour le compte de l’autorité expropriante, donné l’avis d’estimation préalable indemnité.

Il ressort d’une part des décisions rendues par la cour européenne des droits de l’homme et de l’alinéa 4 de l’article R 212-1 du code de l’expropriation, que le commissaire du gouvernement est tenu de respecter l’article 6§1 de la convention européenne des droits de l’homme et notamment le droit à un procès équitable et le principe d’égalité des armes et d’autre part de l’article R 212-1 alinéa 4 du code de l’expropriation qu’il est tenu de respecter dans l’exercice de ses missions le principe de la contradiction qui guide le procés civil.

Toutefois si le commissaire du gouvernement est une partie au litige, il demeure une partie particulière, ayant un rôle de conseiller technique du juge et ayant pour mission de donner à celui-ci des éléments d’informations lui permettant de fixer l’indemnité.

L’article R 311-29 prévoit que, sous réserve des dispositions de la section V (articles R 311-24 à R 311-29 du code de l’expropriation), et des articles R 311-19, R 311-22 et R 312-2 applicables à la procédure d’appel, la procédure devant la cour d’appel statuant en matière d’expropriation est régie par les dispositions du titre VI du livre II du code de procédure civile (articles 899 à 972-1).

Si les parties sont tenues de constituer avocat devant la cour d’appel, l’article R 311-27, n’a pas imposé cette obligation au commissaire du gouvernement.

Les nouvelles dispositions de l’article 954 du code de procédure civile issues du Decret n°2017-891 du 6 mai 2017, sont relatives au formalisme des conclusions d’appel.

Il ne s’agit pas d’un texte qui a vocation à faire respecter les deux principes au nom desquels le commissaire du gouvernement est considéré comme une partie au litige, savoir le droit à un procés équitable et le principe d’égalité des armes.

Eu égard au statut particulier et au rôle spécifique du commissaire du gouvernement tel qu’il ressort du code de l’expropriation, et au fait que celui-ci n’est pas représenté par un professionnel du droit à l’instance en appel, il n’y a pas lieu de lui appliquer les décisions de la Cour de Cassation précitées qui sont venues préciser le champ d’application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile dans le cadre des procédures avec représentation obligatoire.

L’appel incident contenu dans les conclusions du commissaire du gouvernement déposées au greffe le 3 août 2021 sera donc déclaré recevable.

Sur l’appréciation de la consistance des biens :

Il n’est pas contesté par les parties qu’en application de l’article L 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

L’extrait d’acte produit par la société de l’Hours (pièce n°9), intitulé ordonnance d’expropriation du 30 juin 2005, ne correspond pas à l’ordonnance d’expropriation rendue par le juge de l’expropriation relativement à la parcelle objet du litige.

Est produite aux débats l’ordonnance d’expropriation rendue par le juge de l’expropriation du département de l’Hérault le 29 novembre 2006.

La société Viaterra produit aux débats un courrier recommandé du 16 janvier 2007 portant notification à la société de l’Hours de l’ordonnance d’expropriation, mais elle ne produit toutefois pas l’accusé de réception de ce courrier, et la société de l’Hours déclare n’avoir aucun souvenir de la réception de ce courrier.

Si la société Viaterra justifie aux débats de la notification à la société de l’Hours par courrier recommandé avec accusé de réception de la copie de l’arrêté préfectoral de cessibilité du 3 juillet 2006, elle ne justifie pas de l’envoi en recommandé de l’ordonnance d’expropriation.

Toutefois nonobstant l’absence de notification, tant la société de l’Hours que la société Viaterra demandent à la cour de fixer la date d’appréciation de la consistance des biens au 29 novembre 2006, cette date sera retenue.

Le bien objet de l’expropriation est un bâtiment commercial ou d’activités édifié sur la parcelle MT 289 de 990 m² dont elle occupe l’intégralité de la surface au sol.

Il n’est produit aux débats aucune description précise du bien à la date du 29 novembre 2006.

Dans le cadre de la revalorisation des valeurs locatives des locaux professionnels, la société de l’Hours a déposé le 15 mars 2013 une déclaration, dans laquelle elle déclarait 530 m² pour les parties principales et 300 m² pour les espaces de stationnement couvert.

L’évaluateur des domaines a visité l’immeuble le 22 juillet 2013 et a décrit le bien divisé en trois parties distinctes :

- une activité de location sous l’enseigne Hertz, comportant un grand espace de stockage des véhicules, une station de lavage, des bureaux modernes avec une mezzanine au-dessus des bureaux ;

- des bureaux en état très moyen, quatre au rez de chaussée avec un hall et des sanitaires et deux à l’étage ;

- en fond de parcelle un garage automobile de réparation, des toilettes et une zone de stockage.

La surface utile des locaux retenue en juillet 2013 était de 1122 m².

La société de l’Hours sollicite que soit retenue une surface pondérée de 1227 m², ainsi que cela ressort du rapport de l’expert X, faisant état de surface « dans oeuvre » en rez-de-chaussée de 1028 m², d’une mezzanine de 86 m² au dessus du garage et des surfaces en mezzanine et premièr étage.

Toutefois la surface hors 'uvre ne peut être supérieure à 990 m², la mezzanine de 86 m² au-dessus du garage était inexistante en 2013, et les surfaces en mezzanine et premier étage alléguées sont supérieures à la réalité.

Il en résulte que la surface de plancher peut être retenue à hauteur de 990 m² à laquelle il conviendrait d’enlever 10 % pour les murs, et pour l’étage les surfaces de 56 m² et 57 m² desquels il conviendrait de retirer 10 % parraissent proches de la réalité.

Tenant compte de la pondération pour la mezzanine de 56 m², la surface utile retenue à hauteur de 1088 m² est favorable à l’expropriée et sera retenue.

Sur la date de référence :
En application de l’article L 213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L 322-2 du code de l’expropriation est celle prévue au a de l’article L 213-4, savoir la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La société de l’Hours fait valoir que la dernière modification du PLU qui a été approuvé le 25 février 2008 est intervenue le 25 novembre 2019.

Toutefois il n’est pas justifié que la modification intervenue le 25 novembre 2019 a affecté les caractéristiques de la zone dans laquelle est situé le bien exproprié.

Par contre, la modification intervenue le 10 avril 2018, qui a entraîné une modification des hauteurs de construction dans la Zac de l’Hours affecte les caractéristiques de la zone, il convient donc de retenir cette date comme date de référence, le jugement sera infirmé de ce chef.

A la date du 10 avril 2018, la parcelle est toujours classée en zone UB et en secteur UB2 du plan local d’urbanisme de la Zac de l’Hours.

Sur la qualification du bien :

Il n’est pas contesté qu’à la date de référence la parcelle est située dans une zone constructible marquée par une très forte densité du bâti, que la qualification de terrain à bâtir peut être retenue, étant toutefois précisé que l’immeuble faisant l’objet de l’emprise consiste en un bâti édifié sur une parcelle de terrain à bâtir en zone urbaine, bâti qui comprend différents types de locaux à usage commercial.

Sur l’intention dolosive :

L’article L 322-2 du code de l’expropriation prévoit en son troisième alinéa qu’il est tenu compte pour l’estimation des biens des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date de référence sauf si leur institution révèle de la part de l’expropriant une intention dolosive.

La société de l’Hours soutient qu’en maintenant une demande de fixation de la date de référence au 28 février 2008, la société Viaterra traduit une mauvaise foi qui caractérise une intention dolosive préjudiciable à ses intérêts.

Mais le fait que la société Viaterra maintient en cause d’appel sa demande de fixation de la date de référence au 28 février 2008 ne peut en aucun cas caractériser l’intention dolosive visée à l’article précité.

La société de l’Hours soutient que la société Viaterra n’a pas notifié les ordonnances d’expropriation du 30 juin 2005 et 29 novembre 2006, alors qu’elle affirme le contraire dans ses conclusions, que d’ailleurs elle a été condamnée par jugement du 9 avril 2019 à lui verser la somme de 35 766 € à titre de dommages-intérêts, que ce comportement confirme l’intention dolosive.

Il a été statué sur le fait que l’ordonnance d’expropriation du présent dossier est celle du 29 novembre 2006 et qu’il n’est pas justifié aux débats de la réception du courrier adressé par la société Viaterra la société de l’Hours le 16 janvier 2007 portant notification cette ordonnance.

Mais cette absence de notification en 2007 de l’ordonnance d’expropriation ne caractérise pas une intention dolosive de la société Viaterra.
Il n’y a donc pas lieu de constater une intention dolosive de la société Viaterra.

Sur l’indemnité principale :

Sur l’indemnité de dépossession :

Il est de jurisprudence constante que la méthode par comparaison avec des ventes similaires ou assimilables doit être privilégiée, et que la méthode par capitalisation, c’est à dire calculant la valeur d’un immeuble par son rendement financier doit en principe être écartée.

La société de l’Hours soutient que la méthode par capitalisation est pertinente et cohérente pour l’évaluation d’un bien de rapport en zone historiquement urbanisée, à proximité des locaux de la gare SNCF.

Toutefois en l’espèce le commissaire du gouvernement produit aux débats 12 termes de comparaison qui concernent des ventes de locaux d’activités sur le territoire de la commune de Béziers intervenues entre le 14 avril 2016 et le 1er août 2019, et cinq termes de comparaison relatifs à des ventes de locaux à usage de bureaux intervenues entre le 7 décembre 2016 et le 22 février 2019.

En outre comme le fait remarquer le commissaire du gouvernement pour rejeter la méthode d’évaluation basée sur le rendement, tous les locaux objets de l’emprise ne sont pas loués et le secteur de Beziers attire peu d’investisseurs de sorte que le calcul de ce taux avec application de multiples coefficients ne reflète pas la réalité.

Il convient donc de retenir la méthode privilégiée de la comparaison par référence aux transactions les plus représentatives du marché.

Il ressort des 12 termes concernant les locaux d’activités une valeur médiane de 397 €/m² et une moyenne arithmétique de 425,95 €/m².

La société de l’Hours demande à la cour de ne pas retenir le terme de comparaison correspondant à la vente du 11 septembre 2018, car la localisation de la parcelle se situe à l’arrière de la gare et son accessibilité oblige à emprunter un tunnel sous les voies de chemin de fer ce qui est une source d’insécurité.

Si l’on retire cet élément de comparaison, la valeur médiane des éléments de comparaison concernant les locaux d’activités est de 418,88 € arrondie à 419 € et la valeur arythmétique de 515,57 € arrondie à 516 €.

La société de l’Hours se réfère à quatre termes de comparaison décrits par l’expert X dans son rapport du 29 janvier 2021. Toutefois ces actes de vente ne sont pas produits aux débats. En outre la moyenne médiane ou arythmétique de ces ventes ne différe pas de celles retenues par le commissaire du gouvernement.

En ce qui concerne les éléments de comparaison des locaux à usage de bureaux, le commissaire du gouvernement a produit cinq éléments de comparaison qui font ressortir une valeur médiane de 1 043,48 €/m² et une valeur arythmétique de 876 €/m².

Il convient donc de retenir l’évaluation des locaux telle que l’avait fait l’évaluateur des domaines en 2013, en trois groupes indépendants, chacun étant dans un état d’entretien et d’occupation différent, étant précisé que cette distribution en trois lots est retenue par l’expert de la société de l’Hours.

Le premier lot correspond aux locaux exploités sous l’ancienne Hertz (location de véhicules) comportant 630 m² d’espace de stockage de véhicules, 23 m² de sanitaires, 31 m² de station de lavage, 6 m² de local de stockage, 56 m² de bureaux modernes avec climatisation, avec mezzanine de 56 m², le tout en état correct d’entretien.

Le second lot correspond au garage automobile donnant sur la rue Feynes, comprenant un atelier de 173 m², un bureau de 22 m², des toilettes de 5 m² et une zone de stockage de 10 m² , le tout en état d’entretien faible.

Le troisième lot est constitué des bureaux de 132 m² à l’angle de la Wilson et de la rue Feynes, qui sont inoccupés depuis longtemps et dans un état d’entretien faible.

Les locaux ateliers-stockage-sanitaires ont donc une surface utile, tenant compte de la pondération de la mezzanine de 56 m² à 22 m² de 900 m², et la surface utile des bureaux est de 188 m².

Seuls les 56 m² de bureaux occupés par la société Hertz et qui sont en très bon état avec climatisation peuvent être évalués au prix de 1050 € par mètre carré.

En ce qui concerne les autres, en l’état de leur mauvais entretien mais de la situation, il peut être retenu une valeur de 600 m² et en ce qui concerne les espaces ateliers sanitaires stockage, en l’état des développements précédents et sera retenue un prix au mètre carré de 516 €.

Par conséquent avant abattement pour occupation le montant de l’indemnité peut être fixé de la façon suivante :

- Espace ateliers-stockage-sanitaires :

900 m² x 516 € = 464 400 €

dont 712 m² occupés par Hertz (367 392 €)

- Espace bureau occupé par Hertz :

56 m² x 1050 € = 58 800 €

- autres bureaux non occupés :

132 m² x 600 € = 79 200 €

En l’état de l’occupation des locaux par Hertz, il y a lieu de procéder à un abattement de 20 % sur la somme de 367 392 + 58 800 €, la somme due à ce titre est donc égale à

(367 392 + 58 800) x 80 % = 340 953,60 €

et l’indemnité de dépossession est donc égale à la somme suivante :

97 008 + 340 953,60 + 79 200 = 517 161,60 € arrondi à 517 162 €.

Sur l’indemnité pour impact sur la valeur vénale de l’ensemble immobilier :

La société de l’Hours dans son mémoire, sollicite le versement de la somme de 316 841,27 € sur ce fondement renvoyant pour toute explication au rapports d’expertise de M. X et au dire formulé par celui-ci.

Dans le second rapport établi le 29 janvier 2021, M. X indique que ce préjudice provient des délais de l’opération d’expropriation qui ont rendu impossible l 'enclenchement de travaux importants pour péréniser le fonds de commerce.

Ce préjudice n’a pas de caractère certain et la société de l’Hours ne produit aucune pièce justifiant de sa réalité, elle sera débouté de cette demande qui n’avait pas été formulée en première instance.

Sur l’indemnité de remploi :

Le mode de calcul retenu par le premier juge n’est pas contesté, il sera alloué à la société de l’Hours la somme suivante :

5 000 € x 20 % = 1 000 €

10 000 € x 15 % = 1 500 €

502 162 € x 10 % = 50 216,20 €

Total = 52 716,20 €

Sur les indemnités accessoires :

Sur l’indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs :

Contrairement à ce qu’affirme la société Viaterra dans ses conclusions, le préjudice allégué par la société de l’Hours ne correspond pas à une perte de chance, mais correspond à la perte de revenus locatifs pendant la période courant de la prise de possession par l’expropriant à l’acquisition de nouveaux biens à usage locatif commercial.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé le temps nécessaire au rachat en vu d’une nouvelle location à 18 mois et fixé le montant de l’indemnité à la somme de 41 749 €.

Sur la demande d’indemnité accessoire pour perte d’exploitation avant la libération des lieux :

Il est contesté par aucune des parties que ne peut être indemnisé que le préjudice direct, matériel et certain résultant de l’expropriation.

La société de l’Hours ne conteste pas comme cela a été retenu par le premier juge qu’elle a conservé l’usage du bien et qu’elle a ainsi pu bénéficier des fruits de ce bien par la location des locaux de la partie des locaux occupés par l’enseigne Hertz et qu’elle a elle-même conservé la jouissance de l’autre partie des locaux, les louant par intermittence.

Elle soutient que le comportement de la société Viaterra l’a forcée à renoncer à réclamer un montant de loyer plus élevé pour ne pas risquer de perdre son occupant privilégié, et que pour les autres locaux, elle n’a pu consentir que de rares baux précaires tout en étant dans l’impossibilité d’en valoriser la consistance.

Toutefois le préjudice qu’elle invoque, et qui n’est corroboré par aucune pièce, est incertain. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société de l’Hours de la demande d’indemnité présentée à hauteur 712 210 €.

Sur la demande d’indemnité pour frais de déménagement :

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société de l’Hours de sa demande, en l’absence de toute pièce justifiant des frais engagés par celle-ci au titre du déménagement.
Sur les autres demandes :

La société Viaterra qui succombe principalement sera tenue aux dépens d’appel.

Il ne paraît pas équitable de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour ;

Infirme le jugement rendu par le juge de l’expropriation de l’Hérault le 16 décembre 2020, sauf en ce qu’il a débouté la société de l’Hours de sa demande d’indemnisation pour perte d’exploitation avant la libération des lieux et pour déménagement, et en ce qu’il a fixé l’indemnisation pour perte de revenus locatifs à la somme de 41 749 €, condamné la société Viaterra aux dépens et à verser à la société de l’Hours la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau ;

Fixe au 10 avril 2018 la date de référence ;

Déboute la société de l’Hours de sa demande d’indemnité pour impact sur la valeur vénale de l’ensemble immobilier.

Alloue à la société de l’Hours pour l’expropriation de la parcelle située sur la commune de Béziers […] président Wilson cadastrée MT 289 une indemnité globale de dépossession de 611 627,20 € ;

Y ajoutant ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de civile ;

Condamne la société Viaterra aux dépens d’appel.