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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 01 MARS 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 19/02365 – N° Portalis DBVK-V-B7D-ODBR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 MARS 2019

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 17/04921

APPELANTE :

SCI GIGEAN LES PINS prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Christophe QUILIO, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIME :

Syndicat des copropriétaires LE SAINT RAPHAEL pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL HOPITAUX FACULTES MONTPELLIER, immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 815 178 173, dont le siège social est […], […], […], prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualités au siège

[…]

[…]

Représenté par M^e Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Ordonnance de clôture du 29 Décembre 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 JANVIER 2022, en audience publique, Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

- contradictoire

- prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

FAITS et PROCEDURE- MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES:

La SCI GIGEAN LES PINS est propriétaire de plusieurs lots n° 21, 25 et 26 dans la copropriété LE SAINT RAPHAEL sise à Montpellier.

Le 27 juin 2017 l’assemblée générale des copropriétaires a adopté la résolution n° 12 demandant à la SCI GIGEAN LES PINS la remise en état des lots 21 (garage) 25 et 26 (remises) conformément au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division.

Par acte d’huissier en date du 29 septembre 2017, la SCI GIGEAN LES PINS a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins au principal de voir prononcer l’annulation de l’assemblée général du 17 septembre 2017 et à titre subsidiaire de voir prononcer la nullité de la résolution numéro 12.

Le jugement rendu le 20 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier énonce :

• Déboute la SCI GIGEAN LES PINS de sa demande tendant à l’annulation de l’assemblée générale du 17 septembre 2017 et la déboute également de sa demande en nullité de la résolutions n° 12 de l’assemblée générale;

• Déboute la SCI GIGEAN LES PINS de sa demande tendant à voir dire et juger que l’article 22 du règlement de copropriété est réputé non écrit; Rejette la fin de non recevoir relative à la demande reconventionnelle;•

• Condamne la SCI GIGEAN LES PINS à remettre les lots numéros 21, 25 et 26 dans leur état antérieur conforme à leur affectation de garage pour le lot 21 et de remises pour les lots 25 et 26 et à supprimer tout élément permettant l’affectation de ces lots à un usage de bureaux et de zone de stockage sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision pendant un délai de 180 jours passé lequel il sera à nouveau statué; Rejette toutes autres demandes;•

• Condamne la SCI GIGEAN LES PINS à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAINT RAPHAEL la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile; Condamne la SCI GIGEAN LES PINS aux dépens de l’instance.•

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 27 juin 2017 le tribunal relève que:

- la SCI GIGEAN LES PINS est recevable à contesté l’ensemble de l’assemblée générale en ce qu’elle doit être considérée comme défaillante ayant quitté l’assemblée après la résolution n°4 et en ce qu’elle soulève la violation d’une règle de forme;

- la SCI GIGEAN LES PINS ne justifie pas que la désignation du président de séance, des scrutateurs et du secrétaire serait intervenue dans le cadre d’un vote unique en infraction à l’article 15 du décret du 17 mars 1967 le procès-verbal reprenant les trois votes.

Sur la demande tendant à l’annulation de la résolution n°12 pour excès de pouvoir et abus de majorité, le tribunal considère:

-sur l’excès de pouvoir que la mission essentielle du syndicat des copropriétaires est de faire respecter le règlement de copropriété notamment en contrôlant ce qu’un copropriétaire fait de ses parties privatives et qu’il ne commet donc pas d’excès de pouvoir en sollicitant la remise en état conformément au règlement de copropriété;

-sur l’abus de majorité que si la transformation des lots constitués de remises et garage en bureaux et zone de stockage n’est pas contraire à la destination de l’immeuble dans la mesure où il est à usage mixte commercial pour le rez-de-chaussée et d’habitation pour le surplus, la transformation des lots implique nécessairement le passage de matériel par une entrée puis par la cour ce qui est susceptible de créer un encombrement des parties communes et d’être à l’origine de nuisances sonores de nature à troubler la tranquillité des occupants, que les autres locaux utilisés comme commerce ou bureaux donnent sur la rue.

Concernant la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires les premiers juges l’écartent rappelant qu’en la matière elle est de dix ans et que la SCI GIGEAN LES PINS ne rapporte pas la preuve de ce que le changement de destination de ses lots serait connu du syndicat des copropriétaires depuis plus de dix.

Sur la demande de la SCI de voir dire que l’article 22 du règlement de copropriété est réputé non écrit le tribunal la rejette au motif que d’une part la page du règlement contenant le dit article n’est pas produite et que d’autre part il n’est pas justifié de la contrariété de cet article avec ceux de la loi du 10 juillet 1965.

Concernant la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires tendant à la remise en état des lots de la SCI le tribunal après avoir rappelé les dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 sur l’autorisation qui doit être donnée au syndicat d’agir en justice, retient que la demande reconventionnelle du syndicat tendant à la remise en état des lots de la SCI est la suite nécessaire de la contestation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 27 juin 2017 dont a été saisie le tribunal et que se rattachant ainsi par un lien suffisant à la demande principale le syndicat des copropriétaires n’avait pas besoin d’une autorisation de l’assemblée générale.

La SCI GIGEAN LES PINS a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 5 avril 2019.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 décembre 2021.

Les dernières écritures pour la SCI GIGEAN LES PINS ont été déposées le 31 janvier 2020.

Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires LE SAINT RAPHAEL ont été déposées le 14 décembre 2021.

Le dispositif des écritures de la SCI GIGEAN LES PINS énonce en ses seules prétentions :

Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.•

A titre principal,

• Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes tendant à faire déclarer la SCI GIGEAN LES PINS irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 27 juin 2017 en son ensemble; Annuler l’assemblée générale du 27 juin 2017;•

A titre subsidiaire,

Annuler la résolutions N° 12 de l’assemblée générale du 27 juin 2017.•

En toutes hypothèses,

• Dire que l’article 22 du règlement de copropriété de l’immeuble LE SAINT RAPHAEL est réputé non écrit;

• Déclarer les demandes reconventionnelles formulées par le syndicat des copropriétaires irrecevables;

• Rejeter toutes demandes, prétentions et moyens de défense du syndicat des copropriétaires en ce compris ceux relatifs à la demande de résiliation du bail conclu entre la SCI GIGEAN LES PINS et son locataire et la demande de remise en état des lots, 21, 25 et 26 sous astreinte; Dire que la demande de remise en état des lots 21, 25 et 26 est prescrite.•

• Juger que la SCI GIGEAN LES PINS en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires;
• Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel avec bénéfice de distraction.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 27 juin 2017 en son ensemble la SCI GIGEAN LES PINS soutient que le vote de la présidente de séance, des scrutateurs et du secrétaire a été réalisé par le biais d’un seul et même vote et ce même si la convocation a l’assemblée générale faisait état de points distincts, or il est constant qu’un seul vote à de multiples questions obère pour les copropriétaires la possibilité de s’exprimer sur certaines décisions et se trouve donc prohibé et conduit à l’annulation de l’assemblée générale en son ensemble.

Elle ajoute que ces dispositions sont d’ordre public et que sa demande de nullité de l’ensemble de l’assemblée générale s’agissant de la désignation du président de séance, scrutateurs et secrétaire est recevable même si elle a ensuite voté pour certaines résolutions.

Sur la demande en annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 27 juin 2017 la SCI GIGEAN LES PINS fait valoir en substance, la cour renvoyant les parties à ses écriture pour un plus ample exposé que:

-la résolution n°12 est constitutive d’un excès de pouvoir en ce qu’elle outrepasse les attributions normales de l’assemblée générale des copropriétaires qui ne peut enjoindre à un copropriétaire de procéder à telle ou telle action ce qui aurait pour effet de venir limiter les droits des copropriétaires;

-la résolution n°12 est constitutive d’un abus de pouvoir en ce qu’elle constitue un abus de droit car elle sollicite une modification des lots privatifs alors que l’usage des lots à titre de bureaux ou de zone de stockage n’est pas contraire au règlement de copropriété les lots situés au rez-de-chaussée pouvant être affectés à des activités commerciales et que cette modification se trouve conforme à la destination de l’immeuble.

Concernant la demande tendant à ce que l’article 22 du règlement de copropriété soit déclaré non écrit la SCI GIGEAN LES PINS expose que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble si bien que l’article au terme de

duquel aucune modification ne pouvant compromettre la destination de l’immeuble ne pourra être faite sans le consentement de l’unanimité des copropriétaires se trouve contraire aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

La SCI GIGEAN LES PINS soutient par ailleurs que l’action du syndicat des copropriétaires tendant à la remise en état des lots est prescrite au regard des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où elle a acquis les lots 21, 25 et 26 le 24 août 2010, que lors de cette acquisition les dits lots étaient déjà à usage de bureaux depuis au moins 2002 tel que cela ressort d’une attestation d’un architecte si bien que cela obère toute action à son encontre le syndicat ne pouvant soutenir ne pas avoir remarqué la présence de bureaux depuis au moins 16 ans et ne s’être jamais saisi depuis de cette problématique.

Concernant les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires la SCI GIGEAN LES PINS oppose une fin de non recevoir tirée de l’article 55 du décret de 1967 disposant que le syndicat des copropriétaires doit être autorisé par l’assemblée générale à agir en justice et soutient que la demande reconventionnelle consistant en une demande de remise en état des lots querellés ou encore en la résiliation du bail que la SCI a consenti à une société SNEP ne présente pas un lien suffisant avec la demande principale de nullité de l’ensemble de l’assemblée générale du 27 juin 2017 ou de nullité de la résolution n°12 de ladite assemblée si bien que le syndicat devait se voir autorisé par l’assemblée générale.

Le dispositif des écritures du syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAINT RAPHAEL énonce en ses seules prétentions:

• Confirmer le jugement dont appel en l’ensemble de ses dispositions, sauf en ce qu’il a déclaré la SCI GIGEAN LES PINS recevable à agir en nullité de l’entière assemblée générale;

• Déclarer la SCI GIGEAN LES PINS irrecevable à agir en annulation de l’entière assemblée générale;

• Débouter la SCI GIGEAN LES PINS de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 27 juin 2017;

• Débouter la SCI GIGEAN LES PINS de sa demande d’annulation de la résolution n°12;

• Débouter la SCI GIGEAN LES PINS de sa demande tendant à voir jugé non écrit l’article 22 du règlement de copropriété;

• Condamner la SCI GIGEAN LES PINS à respecter la désignation des lots n° 21,25 et 26 telle qu’elle figure au règlement de copropriété;

• Condamner la SCI GIGEAN LES PINS à remettre dans leur état antérieur en supprimant tout élément permettant d’avoir un autre usage de ces lots et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard;

• Condamner la SCI GIGEAN LES PINS à cesser toute infraction au règlement de copropriété sous astreinte de 1 500 € par infraction constatée l’infraction consistant à la mise à disposition ou à l’utilisation des lots n° 21, 25 et 26 pour un usage autre que celui prévu au règlement de copropriété;

• Condamner la SCI GIGEAN LES PINS à procéder à la résiliation du bail conclu sur les lots n° 21, 25 et 26;

• Condamner la SCI GIGEAN LES PINS à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux dépens exposés dans le cadre de la procédure d’appel.

Sur l’annulation de l’assemblée générale du 27 juin 2017 en son ensemble le syndicat des copropriétaires soutient que la SCI GIGEAN LES PINS ne dispose pas de la qualité pour agir dans la mesure où elle n’a pas voté contre les résolutions relatives à l’élection du président de séance, des scrutateurs et du secrétaire.

Elle expose qu’il est désormais établi qu’un copropriétaire ne peut plus sous de faux prétextes tenter de remettre en cause une assemblée générale dans son intégralité alors qu’il a voté pour partie des résolutions même lorsqu’il prétend invoquer l’inobservation de règles de formes ou de fond substantielles concernant la convocation ou la tenue de l’assemblée générale.

En outre le syndicat fait valoir que le seul procès-verbal de l’assemblée générale produit au débat par la SCI et qui doit être lu au regard de la convocation à l’assemblée générale ne permet pas de rapporter la preuve que la désignation du président, du secrétaire et des scrutateurs n’aurait pas été votée de façon distincte, preuve qui incombe à la SCI.
Sur la validité de la résolution n°12, le syndicat des copropriétaires conclut en premier lieu à l’absence d’excès de pouvoir relevant:

-que le règlement de copropriété décrit de manière précise chaque lot et impose une destination par partie d’immeuble,

-le syndicat est légitime a demander à un copropriétaire de respecter la destination de son lot,

-la SCI GIGEAN LES PINS fait un usage de ses parties privatives qui n’est pas conforme au règlement de copropriété.

Sur le fait que la résolution n°12 ne constitue pas un abus de majorité, le syndicat soutient que la SCI n’effectue pas la démonstration d’un excès de pouvoir et souligne qu’il n’est pas reproché à la SCI de faire un usage commercial d’un des lots du rez-de-chaussée haut côté rue, mais d’avoir transformé un lot du rez-de-chaussée bas côté cour à usage de remise ou de garage en un local à usage de commerce alors même que l’immeuble est décrit comme se composant de deux rez-de-chaussée l’un haut côté rue à usage de locaux commerciaux, l’autre bas côté cour à usage de garage ou de remise.

Il ajoute qu’un copropriétaire qui s’est abstenu de solliciter de l’assemblée générale l’autorisation de modifier la destination de ses lots ne peut pas reprocher à cette dernière de prendre des mesures pour faire cesser ce manquement.

Sur l’absence de prescription de sa demande de remise en état des lots de la SCI GIGEAN LES PINS, le syndicat des copropriétaires oppose que la SCI ne rapporte pas la preuve d’une utilisation connue par la copropriété des lots en commerce depuis 10 ans et relève que l’attestation de propriété ne fait apparaître aucune modification de la destination des lots et qu’aucune tolérance n’est susceptible d’être analysée comme permettant de prescrire le droit découlant de cette tolérance.

Sur la remise en état des lots de la SCI GIGEAN LES PINS le syndicat des copropriétaires observe que cette demande est bien en lien avec la demande de nullité de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 27 juin 2017 et en tout état de cause que l’assemblée générale du 5 mars 2018, assemblée que n’a pas attaquée la SCI, a autorisé le syndicat des copropriétaires à formuler toute demande reconventionnelle afin d’obtenir le respect par la SCI GIGEAN LES PINS de la destination de ses lots, ainsi que leur remise en état outre la cessation de toute infraction au règlement de copropriété et la résiliation du bail.

Enfin sur le rejet de la demande tendant à voir déclaré non écrit l’article 22 du règlement de copropriété le syndicat relève que pas plus qu’en première instance la SCI ne produit de pièce et n’expose pas en quoi cet article serait contraire aux dispositions légales ou réglementaires.

MOTIFS:

Sur la demande de nullité de l’assemblée générale du 27 juin 2017 en son intégralité:

Sur la recevabilité de la SCI GIGEAN LES PINS à agir en nullité de l’assemblée générale du 27 juin 2017 en son intégralité:
Il ressort de la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juin 2017 dont les mentions ne sont pas critiquées que la SCI GIGEAN LES PINS représentée par Monsieur X a voté pour les quatre premières résolutions puis a quitté l’assemblée générale.

Or il est désormais constant contrairement à ce qui a été retenu par les premiers juges qu’un copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions n’est pas fondé à demander la nullité de l’assemblée générale en son entier et ce même lorsqu’il invoque l’inobservation d’une formalité substantielle concernant notamment la tenue de l’assemblée.

Par conséquent infirmant sur ce point le jugement dont appel il convient de déclarer la SCI GIGEAN LES PINS irrecevable à agir en annulation de l’entière assemblée générale du 27 juin 2017.

Sur la nullité de la résolution n° 12 de assemblée générale du 27 juin 2017 :

Sur l’excès de pouvoir:

Le jugement dont appel a rappelé que les pouvoirs du syndicat des copropriétaires et par conséquent ceux de l’assemblée générale sont limités par les dispositions de l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 à « la conservation de l’immeuble et à l’administration des parties communes ».

Il a aussi rappelé que si le syndicat des copropriétaires ne peut pas s’immiscer dans l’administration par un copropriétaire de ses parties privatives il a en revanche pour mission de faire respecter le règlement de copropriété ce qui suppose qu’il puisse contrôler ce qu’un copropriétaire fait non seulement des parties communes mais aussi de ses parties privatives au regard du règlement de copropriété et plus particulièrement au regard de la destination de l’immeuble et de la désignation dans le règlement de copropriété des parties privatives.

Ainsi si comme soutenu par la SCI GIGEAN LES PINS un copropriétaire dispose du droit de jouir de son lot, toutefois ce droit peut être restreint par le règlement de copropriété par la destination de l’immeuble si bien que c’est à bon droit que le jugement dont appel a considéré que le syndicat des copropriétaires LE SAINT RAPHAEL en s’assurant de ce que la SCI GIGEAN LES PINS usait de ses lots conformément au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division et en demandant la remise en état des dits lots n’a pas commis d’excès de pouvoir.

Sur l’abus de majorité:

Il est constant que certaines décisions de l’assemblée générale peuvent être annulées pour abus de majorité sous réserve qu’il soit démontré que les dites décisions sont contraires aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elles ont été prises dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

C’est en outre à celui qui invoque l’abus de majorité de rapporter la preuve du caractère abusif de la décision.

En l’espèce il n’est pas sérieusement contesté qu’aux termes de l’état descriptif de division en date du 25 juillet 1965 applicable à l’immeuble LE SAINT RAPHAEL le lot numéro 21 propriété de la SCI GIGEAN LES PINS est en nature de garage tandis que les lots numéro 25 et 26 également propriétés de la SCI GIGEAN LES PINS sont en nature de remise.

L’ensemble de ces lots se trouvent par ailleurs situé au rez-de-chaussée bas du bâtiment 1, cage d’escalier n°2.

L’attestation notariale de vente à la SCI GIGEAN LES PINS de ces lots par Monsieur Y en date du 24 août 2010 mentionne également que le lot numéro 21 est un garage, et les lots 25 et 26 des remises.

Il est acquis au débat que les lots numéros 25 et 26 ont été donnés le 2 novembre 2016 en location à une société SNEP entreprise générale d’électricité à titre de « bureaux meublés avec zone de stockage » et que le lot numéro 21 est utilisé à usage de bureaux.

Ainsi comme relevé par les premiers juges il ne peut être que constater que l’usage des lots 21, 25 et 26 ne correspond pas à l’affectation de ces lots telle qu’elle ressort de l’état descriptif de division.

La SCI GIGEAN LES PINS ne conteste pas cet état de fait mais oppose que l’usage des lots à titre de bureaux ou de zone de stockage n’est pas contraire au règlement de copropriété les lots situés au rez-de-chaussée pouvant être affectés à des activités commerciales et que cette modification se trouve conforme à la destination mixte de l’immeuble à usage d’habitation et de commerce.

Toutefois si le règlement de copropriété n’interdit pas effectivement formellement la destination des lots privatifs à usage de commerce, de bureaux et ou de zone de stockage il apparaît cependant à la lecture attentive de l’état descriptif de division de l’immeuble que les lots à usage de commerce sont tous situés au rez-de-chaussée haut ouvrant directement sur la voie publique mais jamais au rez-de-chaussée bas ouvrant sur une cour.

Il s’en déduit que l’intention contractuelle lors de l’établissement du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division a été de ne pas prévoir l’utilisation des lots situés au rez-de-chaussée bas donnant sur la cour intérieure pour des commerces, des bureaux, des zones de stockage, utilisation qui génère nécessairement du passage de personne extérieure à la copropriété comme la clientèle ou les employés des bureaux et des commerces ainsi que du bruit ce qui porte atteinte aux droits des autres copropriétaires.

La SCI GIGEAN LES PINS par ailleurs ne rapporte pas la preuve de mesures discriminatoire à son égard en l’occurrence que d’autres lots situés comme les siens au rez-de-chaussée bas de l’immeuble côté cour seraient utilisés à usage de commerce, bureaux ou zone de stockage.

La SCI GIGEAN LES PINS comme retenu par le jugement déféré est donc défaillante à rapporter la preuve d’une rupture d’égalité et donc d’un abus de majorité et ne peut donc qu’être déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 27 juin 2017.

Sur la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires:

La SCI GIGEAN LES PINS soutient comme en première instance que l’action du syndicat des copropriétaires visant à la remise en état des lots serait prescrite.
C’est pertinemment que les premiers juges ont rappelé qu’en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 les actions tendant à faire respecter le règlement de copropriété se prescrivent par dix ans le point de départ du délai de prescription se situant à la date à laquelle le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Or en l’espèce la SCI GIGEAN LES PINS est défaillante à rapporter la preuve de ce que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SAINT RAPHAEL a été informé du changement de destination des lots 21, 25 et 26 depuis plus de dix ans.

Les premiers juges ont en effet relevé que l’attestation notariale de vente en date du 24 août 2010 des lots en litige à la SCI GIGEAN LES PINS déjà ci-dessus évoquée mentionne que les dits lots sont à usage de garage et de remise.

Et la cour ajoute que le seul certificat de calcul de surface privative établi le 5 septembre 2002 par Z A architecte indiquant sur le détail des surfaces:

Garage- lot n°26 '…..34,80 m²

Bureau -1 lot n°25 '. 10,69 m²

Bureau – 2 lot n°21 '.13,65 m²

est manifestement insuffisante à rapporter la preuve de ce que le syndicat des copropriétaires avait connaissance depuis 2002 du changement d’utilisation des lots, la cour observant en outre que ce certificat apparaît contraire au bail de location du 2 novembre 2016 des lots n°25 et 26 loués à la SAS SNEP à destination de bureaux.

Par conséquent le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a dit que l’action du syndicat des copropriétaires tendant à la remise en état d’origine des lots 21, 25 et 26 n’est pas prescrite.

Sur la demande de la SCI GIGEAN LES PINS tendant à voir jugé que l’article 22 du règlement de copropriété de l’immeuble LE SAINT RAPHAEL est réputé non écrit:

La cour rappelle que l’appel s’entend comme la critique argumentée en droit et en fait du jugement entrepris.

La décision critiquée après avoir rappelé les dispositions de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 a débouté la SCI GIGEAN LES PINS de sa demande au motif que cette dernière ne justifie pas ni du contenu de l’article 22 du règlement de copropriété ni de la contrariété de cet article avec les dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

Or la cour observe que la SCI GIGEAN LES PINS appelant ne produit pas plus en appel l’article 22 du règlement de copropriété de l’immeuble LE SAINT RAPHAEL seulement quelques pages de ce dernier qui ne contiennent pas l’article 22 étant versées au débat, si bien que l’appelante ne met pas la cour en mesure d’apprécier la régularité de cet article ou sa contrariété au regard des dispositions légales et réglementaires.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la SCI GIGEAN LES PINS de sa demande à ce titre.
Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires tendant à la remise en état des lots 21, 25 et 26 de la SCI GIGEAN LES PINS:

Sur la recevabilité de la demande:

C’est à juste titre que le jugement querellé a débouté la SCI GIGEAN LES PINS de sa demande tendant à voir déclarée irrecevable la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 pour défaut d’autorisation préalable du syndic à agir en justice par l’assemblée générale au motif qu’une telle autorisation n’est pas nécessaire la demande reconventionnelle du syndicat se rattachant par un lien suffisant à la demande principale formée par la SCI GIGEAN LES PINS de nullité de la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 27 juin 2017 adoptant la demande de remise en état d’origine des lots 21, 25 et 26 conformément au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division.

En tout état de cause cette question est devenue sans objet dans la mesure où il est constant que l’assemblée générale peut donner a postériori au syndic l’autorisation d’agir en justice et que le syndicat des copropriétaires justifie de l’autorisation d’agir en justice contre la SCI GIGEAN LES PINS donnée par l’assemblée générale du 5 mars 2018 en sa résolution n°12.

Au fond:

Au vu des développements précédant et en l’absence de critique sérieuse du jugement dont appel sur le fond de la demande de remise en état d’origine des lots objets du litige c’est à juste titre que le tribunal de grande instance a condamné la SCI GIGEAN LES PINS à remettre les lots numéros 21, 25 et 26 dans leur état antérieur conforme à leur affectation de garage pour le lot 21 et de remise pour les lots 25 et 26 et à supprimer tout élément permettant l’affectation de ces lots à un usage de bureaux et de zone de stockage sous astreinte.

Sur la demande de sanction de toute infraction au règlement de copropriété présentée par le syndicat des copropriétaires:

Le syndicat des copropriétaires comme en première instance demande que la SCI GIGEAN LES PINS soit condamnée à cesser toute infraction au règlement de copropriété sous astreinte de 1 500 € par infraction constatée l’infraction consistant à la mise à disposition ou à l’utilisation des lots n° 21, 25 et 26 pour un usage autre que celui prévu au règlement de copropriété.

Toutefois outre le fait que le syndicat des copropriétaires ne précise pas tant en droit qu’en fait le fondement de cette demande il apparaît que le syndicat n’a pas un intérêt légitime à cette prétention dans la mesure où la SCI GIGEAN LES PINS est déjà condamnée à remettre les lots 21, 25 et 26 en leur état antérieur conforme à leur affectation de garage et de remise, cette condamnation étant en outre assortie d’une astreinte.

Sur la demande de condamnation de la SCI GIGEAN LES PINS à procéder à la résiliation du bail conclu sur les lots n° 21, 25 et 26 présentée par le syndicat des copropriétaires:

Outre le fait que le syndicat des copropriétaires ne précise pas le fondement de sa demande tant en droit qu’en fait, comme jugé par la décision déférée, cette demande est en tout état de cause irrecevable en l’absence du preneur à la procédure.
Sur les demandes accessoires:

Le jugement dont appel sera confirmé en l’ensemble de ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.

En outre la SCI GIGEAN LES PINS succombant en son appel sera condamnée à payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier sauf en ce qu’il a dit la SCI GIGEAN LES PINS recevable en sa demande de nullité de l’assemblée générale du 27 juin 2017 en son intégralité;

S’y substituant sur ce point et y ajoutant,

Dit que la SCI GIGEAN LES PINS est irrecevable en sa demande de nullité de l’assemblée générale de la copropriété LE SAINT RAPHAEL du 27 juin 2017 en son intégralité;

Condamne la SCI GIGEAN LES PINS à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAINT RAPHAEL la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la SCI GIGEAN LES PINS aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier Le Président

N.A.