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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 08 MARS 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/01425 – N° Portalis DBVK-V-B7E-ORPF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 FEVRIER 2020 Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 19/03547

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE 8 RUE DE LA MERCI agissant poursuites et diligences de son Syndic en exercice, FONCIA IMMOBILIER représentée elle-même par son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMES :

Monsieur F X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Elodie AMBLOT, avocat au barreau de MONTPELLIER avocat postulant et plaidant

Madame G H épouse X

née le […] à […] de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Elodie AMBLOT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Monsieur C DE B

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Marie Noëlle GRANDJEAN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame U DE B

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Marie Noëlle GRANDJEAN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Monsieur A DE B

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]
Représenté par M^e Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Marie Noëlle GRANDJEAN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame V DE B

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Marie Noëlle GRANDJEAN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Monsieur I E

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e K AUCHE HEDOU de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE

- AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Henri COSTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame K E

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e K AUCHE HEDOU de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Henri COSTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant Monsieur L E

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e K AUCHE HEDOU de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE

- AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Henri COSTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame M E

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e K AUCHE HEDOU de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Henri COSTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame N E épouse Y

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e K AUCHE HEDOU de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Henri COSTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Monsieur O E

né le […] à […]

de nationalité Française […]

[…]

Représenté par M^e K AUCHE HEDOU de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE

- AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Henri COSTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

PARTIE INTERVENANTE :

ALLIANZ IARD

[…]

[…]

Représentée par M^e Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Simon LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 03 Janvier 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 JANVIER 2022,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre et Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

- contradictoire.

- prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par actes d’huissiers délivrés les 5 mars, 8 mars, 11 mars et 13 mars 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « […] » à Montpellier a fait assigner en référé I E, K E, L E, O E, M E, N E épouse Y, U de B, V de B, A de B et C de B.

Il a exposé être propriétaire de la parcelle BX 136, séparée par un mur des parcelles BX 299, appartenant aux consorts de B, et […], appartenant à F X et G H, épouse X, qu’ils avaient acquise des consorts E en 2011, que ce mur menaçant ruine, ils avaient déjà saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier qui, par ordonnance du 30 août 2016, avait ordonné une expertise confiée à Q R, lequel avait déposé son rapport au mois d’août 2018.

Par acte d’huissier délivré le 3 avril 2019, les consorts de B ont fait assigner leur assureur, la société Allianz Habitation.

Par ordonnance du 9 juillet 2019, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé et a renvoyé l’affaire devant le tribunal de grande instance de Montpellier pour qu’il soit statué au fond et a invité la partie la plus diligente à mettre en cause les époux X.

Par actes d’huissier des 18 septembre et 25 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les époux X à jour fixe, en demandant au tribunal d’homologuer le rapport d’expertise et de condamner in solidum les consorts E, les consorts de B et les époux X à lui payer la somme de 117 265 euros, outre celle de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement rendu le 20 février 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier énonce dans son dispositif :

• Prononce la jonction de l’affaire n° 19/03547 avec les affaires n° 19/04759 et n° 19/05602, qui se poursuivront sous le premier numéro ; Dit l’action recevable vis-à-vis des époux X ;•

• Dit l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] prescrite à l’égard des consorts E, des époux X et de la société Allianz IARD ;

• Condamne in solidum U de B, V de B, A de B et C de B à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] la somme de 33 544,12 euros correspondant à leurs parts de responsabilité dans la réparation du mur litigieux ; Ordonne l’exécution provisoire ;• Rejette toute autre demande ;•

• Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […], d’une part, U de B, V de B, A de B et C de B in solidum, d’autre part, aux dépens, y compris les frais d’expertise, à concurrence de moitié chacun.
Sur l’action à l’encontre des époux X, le tribunal l’a déclarée recevable au motif que si, quant au fond du litige, il pouvait être jugé que les demandes soumises au juge du fond ne pouvaient excéder celles qui avaient été soumises au juge des référés, c’était à la condition que les parties en présence aient été identiques, qu’il en était cependant autrement lorsque, comme en l’espèce, une partie n’était pas présente devant le juge des référés et avait été mise en cause à l’invitation de ce celui-ci, en application des dispositions de l’article 332 du code de procédure civile.

Sur la prescription de l’action, les premiers juges ont relevé que l’action du syndicat des copropriétaires ne tendait pas à la suppression d’un empiétement mais visait à la réparation d’un préjudice résultant du basculement d’un mur séparatif qui constituait, non une action réelle immobilière, mais une action en responsabilité extracontractuelle soumise à la prescription de cinq ans de l’article 2224 du code civil, dont le point de départ courrait, soit à compter de la première manifestation du dommage, soit à compter de la date à laquelle il avait été révélé à la victime.

En l’espèce, ils ont retenu qu’à l’occasion de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 mars 2007, il avait été constaté la dégradation d’une partie de l’entourage décoratif du jardin ainsi que de l’enduit du mur mitoyen, qu’il avait en conséquence été décidé de demander un devis des travaux à réaliser pour la restauration de l’arche et la remise en état du mur, et de confier un audit sur la solidité du mur au Bureau Veritas qui, dans son rapport du 23 octobre 2007, avait conclu que le mur de clôture présentait des désordres très importants sur sa partie centrale, que cet ouvrage ne pouvait être conservé en l’état car, au vu des défauts observés, il présentait un risque d’effondrement et pouvait entraîner avec lui la totalité du mur, et que des travaux de confortement provisoire du mur devaient être réalisés. Enfin, que dans sa lettre du 16 juillet 2009, à l’en-tête de la copropriété, le syndic avait adressé aux différents copropriétaires un devis de démolition et de reconstruction du mur de clôture.

Les premiers juges ont par ailleurs relevé que ce n’est que par actes du 13 avril 2016, interruptifs de prescription, que le syndicat des copropriétaires avait assigné en référé les époux X et les consorts de B, aux fins que soit ordonnée une expertise, et qu’il n’a ensuite fait assigner les consorts E devant le juge des référés que par actes des 5 mars, 8 mars, 11 mars et 13 mars 2019, après le dépôt du rapport d’expertise.

En réponse au syndicat des copropriétaires, qui se prévalait d’un désordre évolutif qui se serait ensuite aggravé, le tribunal a retenu qu’il ne produisait aucun élément susceptible de démontrer la réalité de l’aggravation invoquée, que dès le rapport de Bureau Veritas du 23 octobre 2007, il était informé que le mur ne pouvait être conservé en l’état et présentait un risque d’effondrement pouvant entraîner la totalité du mur, que dès avant le 16 juillet 2009, il avait fait procéder à un devis portant sur la démolition et la reconstruction du mur et que l’expert avait noté que le montant des travaux estimé en 2008, comme en 2014, était pratiquement identique à celui des devis transmis en 2018, ce qui démontrait l’absence d’aggravation depuis au moins 2008.

En conséquence, le tribunal a retenu qu’il appartenait donc au syndicat des copropriétaires d’engager dans le délai de cinq ans de l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 toute procédure utile, y compris en référé sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, afin d’établir la preuve des faits dont pouvait dépendre la solution du litige et de déterminer les responsabilités encourues, ce qui n’a été fait qu’en 2016, et a déclaré l’action prescrite vis-à-vis des consorts E et des époux X, qui avaient soulevé ce moyen.
Sur les responsabilité et les travaux de réparation, après avoir relevé que ni le syndicat des copropriétaires, ni les consorts de B ne contestaient leurs parts de responsabilité, le tribunal a considéré que dans un rapport clair et dépourvu d’ambiguïté, dont il convenait d’adopter les conclusions et avis techniques, l’expert, après avoir décrit les désordres invoqués, consistant en un basculement de la tête du mur séparatif, estimait que la responsabilité en incombait, outre aux consorts E, mais dont l’action était prescrite, au syndicat des copropriétaires, à proportion de 22,5 %, et aux consorts de B, à proportion du même pourcentage.

Sur la liquidation du préjudice, le tribunal a retenu que l’expert avait fixé le montant total des réparations à la somme de 120 000 euros hors taxe, soit 132 000 euros toutes taxes comprises, qu’il devait être ajouté le coût des mesures conservatoires, essais et investigations financés par le syndicat des copropriétaires, d’un montant total de 9 420 euros, et le montant des préjudices annexes, correctement évalué par l’expert à la somme de 7 665 euros, soit la facture d’étaiement de 3 465 euros et le préjudice de jouissance de 4 200 euros, soit la somme totale de 149 085 euros, de sorte qu’il convenait de condamner in solidum les consorts de B à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 33 544,12 euros, correspondant à leurs parts de responsabilité dans la réparation du mur litigieux.

Enfin, les premiers juges ont retenu que la société Allianz Iard, assureur des consorts de B, qui avait intérêt à ce que la prescription de l’action du syndicat soit acquise, était en droit de l’invoquer par application de l’article 2253 du code civil, pour rejeter les demandes des consorts de B à son encontre.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 10 mars 2020.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 3 janvier 2022.

Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires ont été déposées le 3 janvier 2022.

Les dernières écritures pour les époux X ont été déposées le 6 janvier 2022.

Les dernières écritures pour les consorts de B ont été déposées le 30 décembre 2021.

Les dernières écritures pour les consorts E ont été déposées le 3 janvier 2022.

Les dernières écritures pour la société Allianz Iard ont été déposées le 15 juillet 2020.

Le dispositif des écritures pour le syndicat des copropriétaires énonce :

Infirmer le jugement dont appel ;•

• Dire et juger que l’action du syndicat des copropriétaires du […] est recevable et bien fondée ; Homologuer le rapport d’expertise judiciaire de Q R ;•

• Condamner in solidum I E, K E, L E, O E, M E, N E, épouse Y, U de B, V de B, A de B, C de B, F X, G H, épouse X, au paiement de la somme de 124 086 euros TTC ; A défaut,•
Homologuer le rapport d’expertise judiciaire de Q R ;•

• Fixer le montant des travaux de réfection du mur litigieux à la somme de 150 000 euros TTC ; Statuant sur la prise en charge du coût de sa réparation,•

• Donner acte au syndicat des copropriétaires du […] qu’il accepte de prendre en charge 22,5 % du coût de réparation, conformément au rapport d’expertise ;

• Condamner in solidum les époux X, à charge de se faire relever et garantir par les consorts E, et les consorts E, à payer 55 % du coût de réparation, soit la somme de 82 500 euros TTC, ou toute autre proportion qui serait déterminée par la cour ;

• Condamner les consorts de B à payer 22,5 % du coût de réparation du mur, soit la somme de 33 750 euros TTC, ou toute autre proportion qui sera déterminée par la cour, au regard notamment du moyen soulevé par les époux X relatif à la fonction de soutènement du mur litigieux ;

• Condamner in solidum les intimés, dans les mêmes proportions entre eux que celles déterminées par la cour au titre des travaux de réparation du mur, à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 7 665 euros au titre des préjudices annexes déterminés par l’expert, ainsi que la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire de Q R ;

• Condamner les époux X sous astreinte dont il plaira à la cour de fixer le montant, à permettre l’accès au chantier, par leur parcelle, à l’entreprise chargée des travaux de reconstruction du mur.

Sur la recevabilité de son action et s’agissant du point de départ de la prescription, le syndicat des copropriétaires considère que la découverte des premières manifestations de désordres sur le mur litigieux datent de 2007 et qu’une importante aggravation s’est produite en 2014, année connue pour ses fortes perturbations météorologiques.

Il indique que des étais ont été posés dans l’urgence par la société Azuara, qui a édité une facture le 6 janvier 2014, mais que s’ils ont permis de retenir le mur, il doit cependant être considéré que l’effondrement s’est réalisé en 2014, ce qui a provoqué la mise en 'uvre de son action judiciaire et qui doit marquer le point de départ de la prescription.

Subsidiairement, le syndicat des copropriétaires indique s’associer à l’argumentation des consorts de B sur la prescription, si celle-ci devait être retenue par la cour.

Au surplus, sur la recevabilité de son action, le syndicat des copropriétaires soutient que son action diffère en fonction des parties concernées par le litige, que les consorts E sont recherchés sur la base d’une responsabilité quasi délictuelle et/ou d’une action tendant à la remise en état des lieux par la suppression de l’empiétement à l’origine duquel ils se trouvent, alors que les demandes à l’égard des consorts de B ou des époux X sont fondées sur, soit le trouble anormal de voisinage, soit sur les dispositions de l’article 655 du code civil, qui ouvrent au demandeur une action réelle immobilière qui n’est soumise à aucune prescription, moyen auquel les premiers juges n’ont pas répondu.

Sur le fond et s’agissant des demandes formées à l’encontre des époux X, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de retenir leur responsabilité sur le fondement du trouble anormal de voisinage, au titre de la mitoyenneté du mur litigieux.
En réponse de l’argumentation des époux X qui soutiennent qu’ils ne sont pas concernés, le syndicat des copropriétaires leur oppose qu’il résulte clairement du rapport d’expertise et du devis de le société SFARA, qui est l’entreprise retenue par l’expert pour réaliser les travaux, que le mur est mitoyen, de sorte qu’ils doivent être condamnés à le réparer dans la proportion fixée par l’expert à la charge de leurs auteurs, les consorts E, soit 55 % du coût des travaux, sous la garantie de ces derniers.

S’agissant des demandes formées à l’encontre des consorts de B, qui soutiennent que son action serait prescrite au motif que le tribunal les aurait condamnés sur le fondement de la responsabilité quasi délictuelle, le syndicat des copropriétaires leur oppose que les premiers juges ont motivé leur décision en relevant avec justesse que ni la copropriété, ni les consorts de B ne contestaient leur part de responsabilité dans la survenance des désordres décrits par l’expert et que les termes employés signifiaient en réalité qu’ils acceptaient de supporter une part de 22,5 % du coût de la réparation du mur.

Le syndicat des copropriétaires considère qu’il s’agit là d’un aveu judiciaire, qui doit être entériné par la cour, comme l’a fait le tribunal.

Par ailleurs, si comme le concluent les époux X, le mur litigieux, dans la partie où il sépare la parcelle de B de la parcelle du syndicat des copropriétaires est un mur de soutènement, ce dernier estime que la cour pourra être conduite à faire supporter aux consorts de B, qui bénéficient du soutènement, une part des travaux supérieurs à celle qui a été mise à leur charge par l’expert. Dans ce cas, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de condamner les consorts E, qui ont interrompu la servitude d’écoulement des eaux, à garantir les consorts de B, ajoutant qu’il s’associe au moyen soutenu devant la cour par ces derniers, tiré de l’interruption de cette servitude.

S’agissant des prétentions formées à l’encontre des consorts E et au visa de l’article 1240 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande à la cour d’infirmer le moyen tiré de la prescription et de les condamner, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, à supporter 55 % des travaux de réparation et des accessoires, les travaux réalisés au mépris des règles de l’art ayant entraîné la ruine du mur qui doit être détruit et reconstruit.

Le dispositif des écritures pour les époux X énonce, en ses seules prétentions :

Révoquer l’ordonnance de clôture du 3 janvier 2022 ;• Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier du 20 février 2020 ;•

• Débouter intégralement l’ensemble des parties de leurs demandes formulées à l’encontre des époux X et, notamment, de leurs appels incidents à leur encontre ; A titre subsidiaire,•

• Juger irrecevables, comme nouvelles, les prétentions formées par le syndicat des copropriétaires du […] à l’encontre des époux X ;

• Débouter les consorts E de l’ensemble de leurs demandes tendant à reconnaître qu’ils sont des vendeurs de bonne foi ainsi que de leurs demandes tendant à débouter les époux X, en ce qu’ils demandent à être relevés et garantis par les consorts E ;

• Condamner en conséquence in solidum les consorts E à relever et garantir intégralement les époux X de toute condamnation éventuellement mise à leur charge tant sur le fondement du trouble anormal de voisinage, que sur le fondement des articles 655 du code civil et 1382 et suivants ancien du code civil, que sur le fondement des vices cachés et, subsidiairement, sur l’obligation de délivrance ;

• Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et les consorts de B et la compagnie Allianz à supporter 45 % des conséquences dommageables du sinistre conformément au rapport de Q R ;

• Condamner in solidum les consorts E, de B, la compagnie Allianz à relever et garantir les époux X de toutes condamnations mises à leur charge ; En tout état de cause,•

• Condamner in solidum tout succombant à verser aux époux X la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

• Condamner en conséquence in solidum les consorts E, de B, la compagnie Allianz, le syndicat des copropriétaires du […] à relever et garantir intégralement les époux X de toute condamnation éventuellement mise à leur charge ;

• Condamner en toute hypothèse tout succombant à verser aux époux X la somme de 1 500 euros correspondant au montant des frais d’expertise exposés par leurs soins ;

• Débouter intégralement l’ensemble des parties de leurs demandes formulées à l’encontre des époux X, y compris leurs appels incidents ;

• Débouter le syndicat des copropriétaires du […] de sa demande d’accès à la propriété des consorts X, sous astreinte.

Sur la recevabilité de l’action formée par le syndicat des copropriétaires à leur encontre, les époux X indiquent qu’il ressort de l’exploit introductif d’instance du 25 octobre 2019, et des conclusions du demandeur, qu’il a entendu rechercher leur condamnation sur le fondement du trouble anormal de voisinage ou, subsidiairement, sur leur obligation de réparer et reconstruire le mur mitoyen par application des dispositions de l’article 655 du code civil mais que cette prétention n’a pas été formulée lors de l’instance en référé ayant donné lieu à l’ordonnance du 9 juillet 2019, dès lors qu’ils n’avaient pas été attraits à cette instance, qu’au terme de cette procédure, seule la responsabilité des consorts de B et E avait été recherchée par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de sorte que le syndicat des copropriétaires est irrecevable en ses demandes formulées à leur encontre.

Au surplus, les époux X exposent que le rapport d’expertise les met incontestablement hors de cause et qu’il convient en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, fins et prétentions à leurs égards.

Pour l’essentiel, les époux X demandent la confirmation du jugement en ce qu’il a constaté la prescription de l’action à leur encontre, pour les motifs retenus par les premiers juges.

Subsidiairement, sur le fond, sur le fondement du trouble anormal de voisinage, ils indiquent qu’il résulte des opérations d’expertise de Q R que la reprise du mur litigieux consiste exclusivement à reprendre le mur qualifié de soutènement, séparant la parcelle des consorts de B avec celle du syndicat des copropriétaires, à l’exclusion de tous travaux se situant sur la parcelle […], qui est leur propriété, qu’ainsi, ils ne peuvent être condamnés à entreprendre des travaux sur ce fondement.
Sur le fondement de l’article 655 du code civil, les époux X indiquent qu’il résulte du même rapport qu’à partir de leur parcelle, le mur est qualifié de clôture, et non de soutènement, et que pour la partie concernant les travaux, il s’agit du mur de soutènement séparant les propriétés de B et du syndicat des copropriétaires, qu’ainsi ils ne sont donc absolument pas concernés par la reconstruction du mur qui ne se situe pas sur leur parcelle et ne saurait donc entraîner la qualification de mur mitoyen avec la leur, de sorte que l’article 655 du Code civil est inapplicable au cas d’espèce.

S’agissant de la demande d’accès à leur parcelle, les époux X rappellent que toutes les opérations d’expertise, de sondage et d’étayage ont été réalisées à partir du fonds du syndicat des copropriétaires et/ou de celui des consorts de B, et en aucune manière par un accès dépendant de leur parcelle, de sorte que le syndicat des copropriétaires sera débouté de cette demande.

Le dispositif des écritures pour les consorts de B énonce, en ses seules prétentions :

Annuler la décision entreprise et, en tous cas, la réformer ;•

• Condamner la compagnie Allianz à garantir les consorts de B à concurrence de : au principal, 22,5 % de 144 366,50 euros = 32 482, 46 euros,•

• très accessoirement, 22,5% de 64 489,15 euros, si la responsabilité des consorts E est retenue à hauteur de 55 %, ou de la totalité du coût de reconstruction, si elle est écartée ;

• Statuer sur les dépens dans les mêmes proportions et condamner les consorts E et les époux X au paiement d’une somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec droit de recouvrement direct, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

A titre liminaire, les consorts de B relèvent que le syndicat des copropriétaires du […] fonde son action sur l’atteinte au droit de propriété et les troubles de voisinage, et que les époux X et les consorts E soutiennent que l’action est une action personnelle en responsabilité, qui encourt la prescription.

Pour leur part, les consorts de B exposent qu’ils se fondent sur les dispositions des articles 653 du code civil relatives au statut des murs séparatifs et à l’article 637 du code civil relatif aux servitudes réelles.

Ils relèvent par ailleurs que l’expertise a conclu à des responsabilité partagées dans la dégradation du mur et que l’action conserve un caractère réel immobilier, les responsabilités évaluées dans le cadre de l’expertise tendant à l’imputation des frais de remise en état.

Les consorts de B soutiennent que le mur litigieux est un mur de clôture et que le buffet d’eau appartient au syndicat des copropriétaires, que les demandes relatives à sa réfection ont un caractère réel immobilier, que les travaux effectués sur le fonds X-E ont aggravé la servitude d’écoulement des eaux auxquels l’expert impute les désordres à concurrence de 55 %, que la demande n’est pas prescrite sur le fondement de l’article 2227 du code civil, que les réparations doivent être imputées conformément au rapport d’expertise et que celles relatives à la réparation du buffet d’eau constituent un dommage qui doit être garanti par leur assureur, la compagnie Allianz.
Le dispositif des écritures pour les consorts E énonce :

Révoquer l’ordonnance de clôture et admettre les présentes conclusions ;• A défaut,•

• Rejeter les conclusions du syndicat des copropriétaires du […] signifiées le 3 janvier 2022 ; Confirmer le jugement objet de l’appel ;• Refuser l’homologation du rapport d’expertise judiciaire de Q R ;•

• Débouter le syndicat des copropriétaires du […] de l’ensemble de ses demandes ; Débouter les consorts de B de l’ensemble de leurs demandes ;•

• Condamner le syndicat des copropriétaires du […] au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; A titre subsidiaire,•

• Débouter les époux X de toutes leurs demandes subsidiaires à l’encontre des consorts E ; Juger que les consorts E sont des vendeurs de bonne foi ;•

• Débouter les époux X en ce qu’ils demandent à être relevés et garantis par les consorts E.

Sur le point de départ du délai de prescription, les consorts E considèrent que le jugement énonce clairement qu’en 2007 le désordre a été constaté, qu’il n’a pas été évolutif et que le syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément susceptible de démontrer la réalité de l’aggravation invoquée.

Concernant une prétendue interruption de prescription liée à une modification de la servitude d’écoulement des eaux, les consorts E reprennent l’historique des modifications effectuées pour conclure que le seul décaissement de leur côté n’a pas eu pour effet de modifier cette servitude, qui ne peut être due qu’à l’implantation d’un grillage du côté de la propriété des consorts de B.

S’agissant des demandes formées à leur encontre, les consorts E relèvent que les conclusions du syndicat du […] semblent fonder leur action à leur encontre sur le fondement de l’article 544 du code civil, et donc sur la protection du droit de propriété invoqué dans le cadre de l’empiétement, et, subsidiairement, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, soit la responsabilité du fait personnel, tandis que les consorts de B semblent reprendre les mêmes fondements en faisant référence aux articles 2227 et 2224 du code civil sur la prescription en matière immobilière.

Ils soutiennent toutefois, au terme d’une reprise d’éléments factuels, que ces actions ne sont pas fondées ou sont prescrites.

S’agissant de l’analyse factuelle du rapport de l’expert judiciaire et sur la répartition des charges, les consorts E estiment qu’il est critiquable en ce qu’il leur a imputé une responsabilité de 55 % du coût de travaux à entreprendre alors que l’expert, Q R, n’a pas pris suffisamment en considération deux éléments constatés de manière indéniable, l’absence de fondation du mur et de structuration du buffet d’eau, et l’impossibilité pour le muret d’être la cause de la dégradation du mur.

Sur l’aggravation de la servitude d’écoulement des eaux, ils relèvent qu’il s’agit d’une demande nouvelle en cause d’appel, qui est irrecevable en application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.
Le dispositif des écritures pour la société Allianz Iard énonce :

• Déclarer irrecevables les demandes dirigées contre la société Allianz Iard par les consorts de B en cause d’appel ;

• Confirmer le jugement rendu le 20 février 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier en ce qu’il a rejeté toutes les demandes dirigées contre la société Allianz Iard ; A titre subsidiaire,•

• Confirmer le jugement rendu le 20 février 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier en ce qu’il a dit l’action du syndicat des copropriétaires du […] prescrite à l’encontre des consorts E, des époux X et de la société Allianz Iard ; A titre très subsidiaire,•

• Rejeter toutes les demandes dirigées contre la société Allianz Iard, qui est bien fondée à opposer l’exclusion des garanties du fait du défaut d’entretien du mur ; A titre infiniment subsidiaire,• Dire et juger que la garantie de la société Allianz Iard ne saurait excéder :•

• la somme de 8 523,62 euros au titre des dommages matériels garantis (15 % des dommages au buffet d’eau et des travaux préparatoires),

• la somme de 519,75 euros au titre des dommages immatériels (15 % des frais d’étaiement) ; Rejeter toutes demandes plus amples ou contraires ;• En tout état de cause,•

• Condamner les consorts de B à payer à la société Allianz Iard la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Au soutien et à titre principal, la société Allianz Iard demande à la cour de sanctionner l’attitude procédurale des consorts de B, qu’elle estime déloyale, en déclarant irrecevables leurs demandes dirigées contre elle, qui sont formées en violation du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui.

MOTIFS

1. Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture

Dans le respect du contradictoire et en l’absence de toute opposition des parties, il convient d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture du 3 janvier 2022 et de la fixer à la date de l’audience, soit au 24 janvier 2022.

2. Sur la prescription de l’action à l’encontre des consorts E

Le syndicat des copropriétaires indique que son action à l’encontre des consorts E est fondée sur la base d’une responsabilité quasi délictuelle et/ou d’une action tendant à la remise en état des lieux par la suppression de l’empiétement à l’origine duquel ils se trouvent, et fait grief aux premiers juges de ne pas avoir statué sur la recevabilité de son action au regard de ces deux fondements.

En l’espèce, outre le fait que le syndicat des copropriétaires n’établit nullement l’existence d’un quelconque empiétement, ni même ne l’argumente dans ses dernières conclusions, les premiers juges ont parfaitement retenu ces deux fondements puisqu’ils ont justement énoncé dans leur jugement que son action « qui ne tend pas à la suppression d’un empiétement mais vise à la réparation d’un préjudice résultant du basculement d’un mur séparatif constitue, non une action réelle immobilière, mais une action en responsabilité extracontractuelle soumise à la prescription de cinq ans de l’article 2224, dont le point de départ court, soit à compter de la première manifestation du dommage, soit à compter de la date à laquelle il a été révélé à la victime. ».

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas, comme l’ont relevé les premiers juges, que dans son rapport du 23 octobre 2007, le Bureau Veritas, auquel le syndic avait confié une mission d’audit sur la solidité du mur, avait conclu que « le mur de clôture présente des désordres très importants sur sa partie centrale (') cet ouvrage ne peut être conservé en l’état car, au vu des défauts observés, il présente un risque d’effondrement et pourrait entraîner avec lui le totalité du mur (') des travaux de confortement provisoire du mur devront être réalisés. », et que dans sa lettre du 16 juillet 2009, le syndic a adressé aux différents copropriétaires un devis de « démolition et reconstruction du mur de clôture ».

Le syndicat des copropriétaires soutient en cause d’appel que le point de départ de la prescription doit être retenu au 6 janvier 2014, date à laquelle la société Azuara a établi sa facture après la pose d’étais de sécurisation. Pour cela, il se fonde sur le fait qu’il doit être retenu non pas la date de la réalisation probable d’un dommage futur mais la date de la réalisation concrète du dommage, qui consiste en l’espèce en cet étaiement, et que le seul fait qu’il ne soit rien produit entre 2007 et 2014, soit pendant sept ans, en dépit des propos alarmants du rapport de la société Bureau Veritas, démontre qu’ils relevaient en réalité de l’application du principe de précaution.

Cette argumentation ne saurait toutefois consister en une critique argumentée des motifs retenus par les premiers juges qui ont dit que le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas se prévaloir d’un désordre évolutif qui se serait ensuite aggravé, aux motifs abondants qu’il ne produisait aucun élément susceptible de démontrer la réalité de l’aggravation invoquée, que dès le rapport du Bureau Veritas du 23 octobre 2007, il n’ignorait pas que le mur ne pouvait être conservé en l’état et présentait un risque d’effondrement pouvant entraîner la totalité du mur, que dès avant le 16 juillet 2009, il avait fait procéder à un devis portant sur la démolition et la reconstruction du mur, et que l’expert notait expressément en page 52 de son rapport que « le montant des travaux estimé en 2008 comme en 2014 est pratiquement identique à celui des devis transmis en 2018 », ce qui démontrait l’absence d’aggravation depuis au moins 2008.

Le syndicat des copropriétaires ne pouvant se prévaloir de son manque de diligence après avoir été informé de l’existence du dommage, dès le 23 octobre 2007, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il dit prescrite son action à l’encontre des consorts E, faute de l’avoir engagée dans le délai de cinq ans de l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile.

3. Sur la recevabilité de l’action à l’encontre des époux X

Le syndicat des copropriétaires indique que son action à l’encontre des époux X est fondée, « soit sur le trouble anormal de voisinage, soit sur les dispositions de l’article 655 du code civil », laissant le choix à la cour, en précisant toutefois qu'« Il est plus qu’évident que les dispositions de l’article 655 du code civil ouvrent au demandeur une action réelle immobilière qui n’est soumise à aucune prescription. ».

Les époux X lui opposent le fait qu’ayant bénéficié de la technique dite de la passerelle par application des dispositions de l’article 811 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires ne pouvait étendre sa demande dans son assignation au fond ou dans ses écritures à d’autres chefs que ceux qui avaient été initialement portés devant le juge des référés, au motif que cette limite doit s’entendre comme étant un obstacle aux demandes nouvelles.

Neanmoins, comme l’ont justement relevé les premiers juges, si quant au fond du litige, il a été jugé que les demandes soumises au juge du fond ne pouvaient excéder celles qui avaient été soumises au juge des référés, c’était à la condition que les parties en présence aient été identiques et qu’il en allait autrement lorsque, comme en l’espèce, une partie n’était pas présente devant le juge des référés et avait été mise en cause à l’invitation de ce dernier, par application de l’article 332 du code de procédure civile, de sorte que c’est à juste titre que le tribunal a déclaré que l’action à l’encontre des époux X était recevable.

4. Sur la prescription de l’action à l’encontre des époux X

Le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir de ce qu’il serait évident que les dispositions de l’article 655 du code civil relatives à la réparation et la reconstruction du mur mitoyen ouvriraient au demandeur une action réelle immobilière, qui ne serait soumise à aucune prescription, dès lors qu’il n’est notamment apporté aucune critique au fait que l’expert judiciaire a pu dire que la reprise du mur litigieux consistait exclusivement à reprendre le mur qualifié non pas de mitoyen mais de soutènement, s é p a r a n t l a p a r c e l l e d e s c o n s o r t s d e P a r s e v a l a v e c c e l l e d u s y n d i c a t d e s copropriétaires, à l’exclusion de tous travaux se situant sur la parcelle […], propriété des époux X.

En conséquence, les motifs exposés ci-avant, au paragraphe n° 2, trouvent pleinement application, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a également dit prescrite l’action du syndicat des copropriétaires à l’encontre des époux X.

5. Sur les responsabilités et les travaux de réparation

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’homologation du rapport de l’expert judiciaire et dit en accepter les conclusions, qui lui imputent 22,5 % de responsabilité dans les désordres.

Il expose qu’il n’existe pas réellement de contentieux avec les consorts de B, qui ont demandé devant le juge des référés qu’il leur soit donné acte de ce qu’ils acceptaient également que leur soit imputé 22,5 % de responsabilité dans les désordres, cette demande consistant selon le syndicat en un aveu judiciaire, qui doit être entériné par la cour.

Les consorts de B exposent pour leur part reconnaître leur responsabilité au prorata des répartitions proposées par l’expert judiciaire.

Il estiment toutefois qu’il ressort du rapport de l’expert judiciaire que les travaux réalisés sur le fonds servant X, anciennement E, ont affecté le régime d’écoulement des eaux de ruissellement et que cette modification a provoqué les dommages dont se plaint le syndicat des copropriétaires, qu’ils subissent également. Ils demandent en conséquence que les époux X soient condamnés à les garantir à hauteur de leur part de responsabilité, c’est-à-dire 55%, du coût de réfection du mur à leur charge et de l’ensemble des dommages matériels ou immatériels, frais et dépens auxquels il seront condamnés.

Cette prétention est nouvelle en cause d’appel, comme le soutiennent justement les époux X, et les consorts de B ne justifient pas d’une exception qui résulterait des dispositions des articles 564 et suivants du code de procédure civile. Ils seront en conséquence déboutés de cette prétention.

S’agissant du coût des réparations, il n’est pas apporté de critique utile aux motifs des premiers juges qui ont justement retenu que le montant total des réparations avait été fixé par l’expert à la somme de 120 000 euros hors taxe, soit 132 000 euros toutes taxes comprises, qu’à cette somme devait s’ajouter le coût des mesures conservatoires, essais et investigations financés par le syndicat des copropriétaires, d’un montant total de 9 420 euros et le montant des préjudices annexes, correctement évalué par l’expert à la somme de 7 665 euros, de sorte qu’il résultait de ces éléments que les consorts de B devaient être condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 33 544,12 euros, correspondant a 22,5 % du montant total des réparations, soit 149 085 euros.

Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé de ce chef.

6. Sur la garantie de la société Allianz Iard

L’article 2253 du code civil dispose que les créanciers, ou toute autre personne ayant intérêt à ce que la prescription soit acquise, peuvent l’opposer ou l’invoquer lors même que le débiteur y renonce.

En l’espèce, c’est à juste titre que les premiers juges ont retenu que la société Allianz Iard, assureur des consorts de B, qui avait intérêt à ce que la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires soit acquise, était en droit de l’invoquer par application de ces dispositions, pour rejeter les demandes des consorts de B à son encontre.

Le jugement entrepris sera également confirmé de ce chef.

En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 20 février 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier sera confirmé en toutes ses dispositions.

7. Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

Les époux X demandent en cause d’appel que toute partie succombante soit condamnée à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Outre le fait que cette prétention n’est nullement dirigée, elle n’est aucunement motivée et sera donc rejetée.

8. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires et les consorts de B seront condamnés in solidum aux dépens de l’appel.

Le syndicat des copropriétaires et les consorts de B seront condamnés in solidum à payer au surplus aux époux X la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires sera condamné au surplus à payer aux consorts E la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts de B seront condamnés au surplus à payer à la société Allianz Iard la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

ORDONNE le rabat de ordonnance de clôture du 3 janvier 2022 et fixe la nouvelle clôture des débats au 24 janvier 2022 ;

CONFIRME le jugement rendu le 20 février 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier, en toutes ses dispositions ;

REJETTE toute prétention plus ample ou contraire ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « […] » et les consorts de B, soit U de B, V de B, A de B et C de B, à payer à F X et G H, épouse X, la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « […] » à payer aux consorts E, soit I E, K E, L E, O E, M E, N E, épouse Y, la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE les consorts de B, soit U de B, V de B, A de B et C de B, à payer à la société Allianz Iard la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « […] » et les consorts de B aux dépens de l’appel.

Le Greffier Le Président

E. G.
1. W AA AB AC

[…]