ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 19 DECEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/01848 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QGHT

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 20 MARS 2024

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 10]

N° RG 23/01131

APPELANTE :

Madame [T] [F]

née le 25 Avril 1970 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Guillaume CALVET, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

INTIMEE :

Madame [A] [D] épouse [X]

née le 27 Juillet 1969 à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e David DUPETIT de la SCP GIPULO – DUPETIT – MURCIA, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

Ordonnance de clôture du 29 Octobre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Novembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé en date du 4 décembre 2010, prenant effet à compter du 1er janvier 2011, Mme [O] [G] veuve [C] a donné à bail à usage d’habitation un logement, situé [Adresse 2]) à M. [Y] [W] et Mme [T] [F], pour une durée de trois ans, tacitement reconductible, moyennant un loyer mensuel à hauteur de 700 euros, outre le versement de la somme de 20 euros au titre des charges.

Mme [F] est seule titulaire du bail depuis le 1er janvier 2016.

Mme [A] [X] est devenu propriétaire de ce logement suite à une donation de ses parents, M. [H] [D] et Mme [M] [C], son épouse par acte authentique en date du 10 février 2021, celle-ci l’ayant, elle-même, reçu en octobre 2019 suite au décès de sa mère, Mme [G] [C].

Par acte d’huissier de justice en date du 28 avril 2022, Mme [X] a donné congé pour reprise du logement à Mme [F] aux motifs qu’elle souhaitait reprendre les lieux loués afin de les faire occuper par son fils, M. [B] [X], domicilié à [Localité 9], pour se rapprocher de ses grands-parents, également domiciliés à [Adresse 12], et ce pour la date d’expiration du bail, soit le 31 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2023, Mme [X] a fait délivrer à Mme [F] une sommation de déguerpir.

Puis, par acte du 3 juillet 2023, Mme [X] a assigné Mme [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan, aux fins, notamment, de voir constater la déchéance de Mme [F] de tout titre d’occupation et de voir prononcer son expulsion.

Par ordonnance en date du 20 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan, statuant en référé, a :

— validé le congé pour reprise délivré par acte de commissaire de justice le 28 avril 2022.

— constaté que Mme [T] [F] est occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 1] à [Localité 14] depuis le 1er janvier 2023.

— ordonné l’expulsion de Mme [T] [F] des lieux loués.

— condamné Mme [F] à payer à Mme [X] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 737 euros jusqu’à ce qu’elle ait libéré les lieux, libération qui ne sera effective qu’à la mise des clés au bailleur ou à la personne qu’il aura mandaté à cet effet.

— condamné Mme [F] à payer à Mme [X] une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 8 avril 2024, Mme [F] a relevé appel de cette ordonnance.

Par ordonnance en date du 30 avril 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 5 novembre 2024 en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 23 mai 2024, Mme [F] demande à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de son article 15, de l’article L. 412-3 du code de la construction et de l’habitation, de :

— à titre principal, infirmer l’ordonnance dans toutes ses dispositions,

— déclarer nul et de nul effet le congé délivré le 28 avril 2022 par Mme [X],

— débouter Mme [X] de l’ensemble de ses demandes,

— à titre subsidiaire, infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a refusé sa demande de délais,

— lui accorder les plus larges délais pour quitter le logement,

— en toute hypothèse, condamner Mme [X] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de son appel, elle fait essentiellement valoir que':

— le congé ne comprend qu’un seul motif': le rapprochement avec les grands-parents,

— il appartient au bailleur de prouver le caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

— la reprise est uniquement motivée « par le besoin du bénéficiaire de la reprise de se rapprocher de ses grands-parents domiciliés sur [Adresse 6] », pour autant, il n’est pas précisé que le bénéficiaire entend occuper le bien à titre de résidence principale. Le congé n’est donc pas suffisamment précis,

— aucun des éléments versés aux débats ne vient attester de la véracité des motifs invoqués,

— la validité du congé est appréciée par le juge y compris à l’occasion d’une demande d’expulsion,

— elle occupe le logement depuis 2010, elle n’a jamais connu un incident de paiement du loyer et continue d’ailleurs de verser le loyer malgré le congé délivré. Toutefois, elle connaît de grandes difficultés à trouver un nouveau logement correspondant à ses besoins.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 21 octobre 2024, Mme [X] demande à la cour, au visa de l’article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 835 du code de procédure civile, de :

— confirmer l’ordonnance de référé dont appel en ce qu’elle a validé le congé pour reprise notifié à Mme [F], jugé que le bail a cessé de produire ses effets au 31 décembre 2022, jugé que Mme [F] est occupante sans droit ni titre des lieux loués depuis le 1er janvier 2023, ordonné l’expulsion de Mme [F] des lieux loués, fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [F] jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de 737 euros et condamné Mme [F] à payer une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en 1ère instance, ainsi qu’aux entiers dépens,

— à titre incident, réformer l’ordonnance de référé dont appel en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de fixation d’astreinte,

— en conséquence, juger qu’il est justifié de la signification concomitamment au congé pour habiter de la notice d’information du locataire prévue par la loi,

— voir le juge des référés se déclarer incompétent pour apprécier a priori le caractère de la résidence de M. [B] [X] bénéficiaire de la reprise dès lors qu’il n’a pu encore occuper les lieux toujours occupés par Mme [F],

— juger que M. [X] justifie d’un projet de vie dans les lieux objet du congé pour reprise impliquant une résidence à titre d’habitation principale, justifié tant par un projet d’établissement professionnel, que par le souci d’être présent à proximité de ses grands-parents résidant à proximité,

— juger que Mme [F] ne fait pas la preuve du caractère prétendument frauduleux du congé qui lui a été délivré ;

— en conséquence, juger que le congé délivré à Mme [F] par le bailleur repose sur un motif réel et sérieux ;

— débouter Mme [F] de l’ensemble de ses demandes,

— juger que le contrat de bail d’habitation entre Mme [A] [X] et Mme [T] [F] est arrivé à son terme le 31 décembre 2022, par l’effet du congé pour reprise notifié par le bailleur par acte extra-judiciaire plus de 6 mois avant le terme du bail.

— juger que Mme [T] [F] occupe sans droit ni titre le logement propriété de Mme [A] [X], objet du contrat de bail, et ce depuis le 1er janvier 2023.

— en conséquence, ordonner l’expulsion de Mme [T] [F] des lieux loués sis [Adresse 3], ainsi que de tous occupants de son chef, et ce au besoin avec concours de la force publique,

— juger que cette obligation sera assortie d’une astreinte définitive de 100 euros par jour de retard passé le 8ème jour de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner Mme [T] [F] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 737 euros par mois à compter du 1er janvier 2023 et ce jusqu’à la complète libération des lieux,

— condamner Mme [T] [F] à lui payer une indemnité de 13 000 euros au titre du préjudice découlant de l’appel abusif, ayant pour seul objet de lui permettre de se maintenir indûment dans les lieux jusqu’à l’issue de la période hivernale en avril 2025, caractérisant une procédure abusive,

— condamner Mme [T] [F] à lui payer une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— condamner Mme [T] [F] aux entiers dépens d’instance, incluant les frais de signification du congé pour habiter du 22 avril 2022 et de la sommation de déguerpir par commissaire de justice du 31 mars 2023, et les frais postérieurs d’expulsion et de reprise du logement.

Elle fait valoir en substance’que

— le motif du congé est uniquement, aux termes de la loi, la « reprise du logement » par un membre de la famille du bailleur. La loi n’exige aucunement de préciser les circonstances de la vie du repreneur ou du bailleur qui l’amènent à vouloir reprendre le logement. Le motif personnel qui pousse à délivrer le congé pour reprise n’entre pas dans le périmètre du contrôle du juge, car il relève du respect de la vie privée.

— le congé satisfait aux exigences légales et contractuelles'; Mme [F] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2023.

— le juge des référés n’est pas compétent pour apprécier a priori la validité du congé pour reprise au regard d’une occupation à titre d’habitation principale telle que suggérée par Mme [F],

— le contrôle du juge est limité à vérifier le caractère réel et sérieux du motif du congé, et ne porte en aucun cas sur l’opportunité du congé, il est donc limité au caractère frauduleux du congé, que Mme [F] doit rapporter,

— Mme [F] est informée par son bailleur de ses intentions quant à la reprise du logement en fin de bail depuis le mois d’avril 2022,

— l’appel est abusif.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 29 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – sur le congé et ses conséquences

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 alinéa 1 de ce code prévoit que le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon l’article 15 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989, dans sa version’issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023,

I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la

non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Si le juge des référés ne peut annuler ou valider un congé, il lui appartient de dire si cet acte se heurte à une contestation sérieuse.

En l’espèce, le congé, en date du 28 avril 2023, délivré pour la date du 31 décembre suivant, terme du bail, mentionne expressément le motif de la reprise du logement par le bailleur, à savoir une reprise pour y loger un de ses enfants afin qu’il se rapproche de ses grands-parents résidant sur la même commune. Ce motif est précis et susceptible de traduire une volonté d’occupation à titre principal.

Mme [X] a informé, par courriel en date du 27 avril 2022, Mme [F] de sa volonté de reprise du logement afin d’y loger son fils dans les Pyrénées orientales au regard de «'complications familiales depuis plusieurs mois'». Dans un courriel en date du 15 décembre de la même année, Mme [F] n’a pas contesté ce motif, arguant, seulement, de ses difficultés pour se reloger dans le délai octroyé.

Mme [X] justifie que son fils n’est plus étudiant, étant salarié depuis le 1er octobre 2019 dans une société de BTP.

Il est établi que les parents de la bailleresse, âgés de 78 ans et 75 ans, résident sur la commune de [Localité 13]. Un déménagement de M. [X], âgé de 24 ans, dans cette commune opérerait sans conteste un rapprochement familial. Au vu de ces éléments, le motif du congé paraît légitime et sérieux, sa validité ressortant de l’appréciation du juge du fond.

Au surplus, il n’est pas contesté que l’immeuble loué dispose au rez-de-chaussée d’un local à destination commerciale, susceptible de permettre à M. [B] [X] d’y exercer une activité professionnelle comme il l’indique.

Il en résulte que Mme [F] est occupante sans droit du logement appartenant à Mme [X] depuis la résiliation le 1er janvier 2023. Cette occupation caractérise un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile précise que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. A compter de la résiliation du bail, l’occupant sans droit, ni titre du logement est tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixé par le premier juge, à un montant égal à la somme de 737 euros, correspondant au loyer et charges au jour de la résiliation.

Au vu de ces éléments, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a ordonné à Mme [F] de libérer les lieux et dit qu’à défaut, Mme [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, et l’a condamnée à verser à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à la somme de 737 euros.

3- sur les délais pour quitter les lieux et l’astreinte

Selon l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L. 412-4 suivant, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an et que pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. 'Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Mme [F] ne justifie ni de ses revenus, ni de la matérialité de recherches d’un autre logement.

Le commandement a été délivré le 28 avril 2022, le bail s’est trouvé résilié à compter du 1er janvier 2023 et la décision du premier juge a été rendue le 20 mars 2024, de sorte que Mme [F] a déjà bénéficié d’un délai de près de deux années depuis la résiliation du contrat de location et de près de neuf mois depuis la décision ordonnant son expulsion.

Outre la durée d’ores et déjà écoulée, Mme [F], qui ne produit strictement aucune pièce relative à ses «'grandes difficultés pour trouver un nouveau logement correspondant à ses besoins'» (sic), fait montre d’une certaine mauvaise volonté, qui justifie, d’une part, le rejet de sa demande de délais pour quitter les lieux, et, d’autre part, le prononcé d’une astreinte (demande sur laquelle le premier juge a omis de statuer), pour assurer son départ.

Ainsi, à défaut d’un départ spontané après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion sera assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, un mois après la délivrance dudit commandement, et sur une durée de trois mois.

L’ordonnance sera complétée de ces chefs.

4- sur l’appel abusif

Selon l’article 559 du code de procédure civile, en cas d’appel principal dilatoire ou abusif, l’appelant peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui lui seraient réclamés. Cette amende, perçue séparément des droits d’enregistrement de la décision qui l’a prononcée, ne peut être réclamée aux intimés. Ceux-ci peuvent obtenir une expédition de la décision revêtue de la formule exécutoire sans que le non-paiement de l’amende puisse y faire obstacle.

Si l’appel de Mme [F], qui constitue un droit, ne procède pas d’une simple erreur, visant à repousser tout départ des lieux loués, Mme [X] ne démontre pas qu’il soit le fruit de la malice, de la mauvaise foi ou le résultat d’une erreur grossière et qu’il a dégénéré en abus, en ce que s’il fait l’objet d’un rejet au titre de la confirmation de la décision de première instance, ce recours n’était, pour autant, ni dénué de tout fondement, ni manifestement voué à l’échec, la locataire ayant formé, à hauteur de cour, une demande de délais pour quitter les lieux , de sorte qu’il ne peut être sanctionné par l’allocation de dommages-intérêts. Cette demande d’indemnisation sera rejetée.

5 -sur les autres demandes

Mme [F], débitrice, sera tenue aux frais de l’exécution forcée en application des dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Partie succombante, elle sera condamnée aux dépens d’appel et, au vu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à verser la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS':

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance de référé déférée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Rejette la demande de délais formée par Mme [T] [F] sur le fondement de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution';

Dit qu’à défaut d’un départ spontané après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion sera assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification de ce commandement, et sur une durée de trois mois';

Rejette la demande d’indemnité de Mme [A] [X] fondée sur les dispositions de l’article 559 du code de procédure civile';

Rappelle que Mme [T] [F] sera tenue aux frais de l’exécution forcée en application des dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution';

Condamne Mme [T] [F] à verser la somme de 2'000 euros à Mme [A] [X] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [T] [F] aux dépens d’appel.

le greffier la présidente