ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 06 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/02599 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P2O3

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 24 septembre 2021

Juge des Contentieux de la Protection – Tribunal judiciaire de PERPIGNAN – N° RG 11-19-000070

APPELANTS :

Monsieur [S] [X]

né le 13 Février 1940 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Aziza TRAIAI, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant non plaidant

Madame [R] [F] épouse [X]

née le 11 Juillet 1938 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Aziza TRAIAI, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant non plaidant

INTIMEE :

Madame [P] [X]

née le 17 Novembre 1964 à [Localité 4]

de nationalité Française

Chez M^e MARTZOLFF

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée sur l’audience par M^e Arnaud TRIBILLAC substituant M^e Mélodie MARTZOLFF, avocats au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-008176 du 19/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 janvier 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Charlotte MONMOUSSEAU

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me Charlotte MONMOUSSEAU, Greffière.

*

* *

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte de vente du 12 septembre 2002, Mme [P] [X] est devenue propriétaire d’un immeuble d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5].

Cet immeuble est occupé depuis lors de manière gratuite par ses parents adoptifs, M. [S] [X] et Mme [R] [F], épouse [X], qui prennent en charge les dépenses afférentes à l’immeuble, notamment la taxe foncière.

A la suite de la dégradation de l’état de santé de Mme [R] [X], les époux [X] n’ont plus été en capacité de s’acquitter de la taxe foncière.

Connaissant elle aussi une situation précaire, Mme [P] [X] a décidé de mettre en vente l’immeuble, ce à quoi les époux [X] se sont opposés.

C’est dans ce contexte que, par acte du 9 janvier 2019, Mme [P] [X] a assigné ses parents [S] et [R] [X] devant le tribunal d’instance de Perpignan afin d’ordonner leur expulsion.

Par jugement du 24 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan s’est déclaré compétent et a :

— Dit et jugé que les époux [S] et [R] [X] sont bénéficiaires d’un prêt à usage ou commodat, régi par les articles 1875 et suivants du code civil, portant sur la maison située [Adresse 2] à [Localité 5], objet du litige, propriété de Mme [P] [X] ;

— Condamné les époux [S] et [R] [X] à payer à Mme [P] [X] la somme de 1 825 € au titre des taxes foncières impayées ;

— Dit que les époux [S] et [R] [X] sont tenus de permettre à tout professionnel mandaté par Mme [P] [X] en vue de la vente éventuelle de la maison en cause, de visiter celle-ci, à condition, sauf autre accord des parties, d’en aviser les époux [X] au moins 10 jours à l’avance, que ces visites aient lieu entre 10h et 12h ou entre 15h et 18h, ne durent que pour les nécessités du mandat et sans que le nombre de ces visites excède celui de trois par mois ;

— Dit qu’en cas d’obstacle par les époux [X] à l’accomplissement des visites dans les conditions ci-dessus indiquées, dûment justifié, notamment par attestation du professionnel, établie dans les formes légales, ils seront tenus de payer à Mme [P] [X] une astreinte comminatoire de 500 €;

— Débouté les parties de leurs autres demandes ;

— Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Partagé les dépens de l’instance par moitié entre les parties ;

— Ordonné l’exécution provisoire.

Les époux [X] ont relevé appel de ce jugement le 16 mai 2023.

Par uniques conclusions remises par voie électronique le 18 septembre 2023, M. [S] [X] et Mme [R] [F], épouse [X], demandent à la cour de :

Réformer le jugement du 24 septembre 2021,

Déclarer le juge des contentieux de la protection de Perpignan incompétent au bénéfice du tribunal judiciaire de Perpignan,

En conséquence,

Constater la validité de la convention d’usufruit conclue entre les époux [X] et leur fille [P] [X], le 5 août 2003,

Constater que les époux [X] ne sont pas occupants sans droits ni titre du bien sis [Adresse 2] à [Localité 5],

Juger que Mme [P] [X] ne possède que la nue-propriété du bien situé [Adresse 2] à [Localité 5],

Débouter Mme [P] [X] de sa demande d’autorisation de vente l’ensemble du bien,

Condamner Mme [P] [X] à leur payer la somme de 5 000 € au titre de leur préjudice moral,

Condamner Mme [P] [X] aux dépens et à leur payer la somme de 3 000 € eu titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 6 octobre 2023, Mme [P] [X] demande à la cour, sur le fondement des articles L. 231-4-3 du code de l’organisation judiciaire, 1875 et suivants, 1353, 1373 et 1889 du code civil, de:

A titre principal,

Rejeter la demande des époux [X] tendant à voir déclarer l’incompétence du juge des contentieux de la protection,

Rejeter la demande des époux [X] tendant à voir constater la validité de la convention d’usufruit,

Rejeter la demande des époux [X] tendant à voir juger que Mme [P] [X] ne possède que la nue-propriété du bien sis [Adresse 2].

Confirmer la décision dont appel en ce que le juge des contentieux de la protection :

Se déclare compétent,

Juge inexistante la convention d’usufruit entre les parties,

Juge que les époux [X] sont bénéficiaires d’un prêt à usage ou commodat sur le bien situé [Adresse 2] à [Localité 5],

Infirmer la décision dont appel en ce que le juge des contentieux de la protection a :

Débouté Mme [P] [X] de sa demande tendant à la résiliation du prêt à usage ou commodat.

Débouté Mme [P] [X] de sa demande tendant à voir prononcer l’expulsion des époux [X].

Et statuant à nouveau :

Juger de la résiliation du prêt à usage ou commodat,

Juger de la restitution du bien immobilier sis [Adresse 2],

Ordonner l’expulsion des époux [X], et, au besoin, avec le concours de la force publique.

A titre subsidiaire,

Confirmer la décision dont appel en ce que le juge des contentieux de la protection a jugé :

Que les époux [X] devront permettre à toute agence ou entreprise justifiant être mandaté par Mme [P] [X], la faculté de visiter l’immeuble situé à [Adresse 2].

Que les visites auront lieu entre 10 h et 12 h ou entre 15 h et 18h.

Que toute obstruction qui serait constatée sur l’attestation de l’agence depuis le jugement dont appel jusqu’à la déclaration d’appel donne lieu à une astreinte comminatoire de 500 euros.

Et statuant à nouveau :

Juger que toute obstruction qui serait constatée sur attestation de l’agence à compter de l’arrêt rendu et jusqu’à expulsion effective des époux [X] donnera lieu à une astreinte de 1 500 €.

En tout état de cause :

Rejeter la demande des époux [X] tendant à la voir condamner au paiement de la somme de 5 000 € au titre du préjudice moral,

Rejeter la demande des époux [X] tendant à la voir condamner au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Infirmer la décision dont appel en ce que le juge des contentieux de la protection a :

Débouté Mme [P] [X] de sa demande tendant à voir condamner les époux [X] au paiement de la somme de 2 263 € au titre des taxes foncières des années 2016 et 2017.

Débouté Mme [P] [X] de sa demande tendant à voir condamner les époux [X] au paiement de la somme de 2 000 € au titre du préjudice moral.

Et statuant à nouveau :

Condamner les époux [X] à lui payer la somme de 2263€ au titre des taxes foncières 2016/2017.

Condamner les époux [X] à lui payer la somme de 2000€ au titre du préjudice moral subi.

Juger que le préjudice moral subi par Mme [P] [X] n’a cessé de grandir au fur et à mesure des années.

Condamner, en conséquence, les époux [X] à lui payer la somme de 5 000 € au titre du préjudice subi depuis le jugement rendu.

Condamner les époux [X] à lui payer la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Juger que le bénéfice de l’article 700 reviendra à M^e Mélodie Martzolff, et ce, conformément à l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Constater que Mme [P] [X] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

Vu l’ordonnance de clôture du 17 décembre 2024.

Par message RPVA du 8 janvier 2025, la cour a invité les parties, d’ici le 21 janvier 2025, à présenter leurs observations par note en délibéré sur l’opportunité de prononcer la nullité de la convention d’usufruit du 5 août 2003 (pièce n° 4 de [S] et [R] [X]), comme contraire à la règle d’ordre public énoncée à l’article 931 du code civil qui impose de passer telle donation entre vifs devant notaire.

Par note en délibéré transmise par message RPVA du 9 janvier 2025, Maître Martzolff, avocate de Mme [P] [X], a sollicité de voir prononcer la nullité de la convention d’usufruit du 5 août 2003 (pièce n° 4 de [S] et [R] [X]), comme contraire à l’article 931 du code civil.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la compétence du juge des contentieux de la protection

L’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire dispose que : 'Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre'.

Sur le fondement de ce texte, c’est à bon droit que le premier juge s’est déclaré compétent pour statuer sur la demande d’expulsion formulée par Mme [P] [X] à l’encontre de ses parents M. [S] [X] et Mme [R] [F].

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la nullité de la donation d’usufruit

L’article 931 du code civil dispose que : 'Tous actes portant donation entre vifs seront passés devant notaires dans la forme ordinaire des contrats ; et il en restera minute, sous peine de nullité'.

Cet article énonce une règle d’ordre public (Civ. 1ère, 11 sept. 2013, n° 12-15.618, Publié).

Une donation d’usufruit tombe sous le coup de la nullité si elle est passée en dehors des formes de l’article 931 du code civil.

En l’espèce, la convention d’usufruit versée au débat du 5 août 2003 par laquelle Mme [P] [X] s’engage à laisser à ses parents adoptifs, M. [S] [X] et Mme [R] [F], épouse [X], « l’usufruit leur vie durant » de la maison située au [Adresse 2] à [Localité 5] a été passée 'sous seing privé', c’est-à-dire par les parties elles-mêmes (Mme [P] [X] conteste toutefois l’avoir signée).

Or, une telle convention opère un dessaisissement de l’usufruit avec intention libérale, étant observé que le paiement des 'frais et impôts’ découlant de l’immeuble ne constitue pas une contrepartie équivalente à l’avantage consenti.

Il s’agit donc d’une donation d’usufruit, 'contrat solennel’ dont la validité est subordonnée aux formes déterminées par la loi, au sens de l’article 1109 du code civil.

Elle nécessite, ainsi, l’intervention d’un notaire dans le souci d’assurer l’information et la protection des cocontractants qui s’apprêtent à accomplir un acte dangereux pour leur patrimoine.

Or, en l’espèce, la donation d’usufruit du 5 août 2003 n’a pas été passée par acte authentique. Elle doit donc être annulée conformément à l’article 931 du code civil précité.

Il convient de préciser qu’une convention d’usufruit ne peut se voir appliquer le régime dérogatoire du 'don manuel’ qui suppose une donation 'de la main à la main’ d’objets mobiliers (bijoux, sommes d’argent, etc), ce dessaisissement permettant au donateur de prendre conscience de la gravité de l’acte.

Sur la nature de l’occupation (prêt à usage)

L’article 1875 du code civil dispose que 'Le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi'.

Aux termes de l’article 1888 du même code, le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée.

Selon l’article 1889, si, pendant ce délai ou avant que le besoin de l’emprunteur ait cessé, il survient néanmoins au prêteur un besoin pressant et imprévu de sa chose, le juge peut, suivant les circonstances, obliger l’emprunteur à la lui rendre.

Sur le fondement de ces textes, il est de principe que :

Lorsque la chose est d’un usage permanent et que la durée du prêt n’est pas fixée, c’est au tribunal qu’il appartient, à défaut d’accord amiable, de fixer la date de restitution ;

Le prêteur doit respecter un délai de préavis raisonnable (1ère civ, 3 février 2004, 01-00.004, Publié).

En l’espèce, c’est à juste titre que le premier juge a qualifié de 'prêt à usage’ la mise à disposition gratuite de l’immeuble litigieux.

Toutefois, la cour ne peut que constater qu’aucun terme n’a été convenu entre les parties, puisque l’acte prévoyant la convention d’usufruit « leur vie durant » a été annulé.

C’est donc à tort que le premier juge a appliqué la notion de 'besoin pressant et imprévu’ de l’article 1889 précité, réservée aux seules conventions avec terme.

Lorsqu’aucun terme n’a été fixé par les parties, la Cour de cassation refuse de cautionner des contrats perpétuels et applique la règle de droit commun en vertu de laquelle les contrats sans durée déterminée sont résiliables unilatéralement à tout moment, sous la seule réserve d’un préavis raisonnable.

En l’espèce, par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 janvier 2017, Mme [P] [X] a mis en demeure ses parents de payer le solde de la taxe foncière et leur a laissé un délai de congé de six mois, soit du 1er avril 2017 au 30 septembre 2017 pour quitter les lieux.

Toutefois, un tel délai apparaît insuffisamment long compte tenu de la durée de l’occupation de la maison (depuis 2002), de l’âge de M. [S] [X] et Mme [R] [F], épouse [X] (plus de 75 ans au moment du courrier, pour être nés en 1938 et 1940), de l’état de santé de Mme [R] [F], épouse [X] (corroborée par la décision MDPH postérieure du 6 avril 2018) et de leur situation de surendettement (décision du 5 septembre 2017 de recevabilité et d’orientation vers un réaménagement des dettes de la commission de surendettement des Pyrénées-Orientales).

Au regard de ces éléments, il convient certes de constater la situation d’occupants sans droit ni titre de M. [S] [X] et Mme [R] [F], épouse [X] mais sans qu’il y ait à supprimer le délai de deux mois passé le commandement de quitter les lieux en application de l’article L.412- 1 du code des procédures civiles d’exécution.

Par conséquent, l’expulsion de M. [S] [X] et Mme [R] [F], épouse [X], et de tout occupant de leur chef, sera prononcée. Cependant, il convient de leur accorder le délai légal de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux pour satisfaire à cette obligation.

Mme [P] [X] sera autorisée, si besoin est, à avoir recours aux matériels nécessaires à l’exécution de l’ordonnance à intervenir et notamment à tous dépanneurs, serruriers ou professionnels nécessaires à la réalisation pratique de l’expulsion des occupants, de leur personne et de leurs biens.

Il y a lieu d’infirmer le jugement de ce chef.

En revanche, c’est à juste titre que le premier juge a jugé que la faute des époux [X] de ne pas avoir payé la taxe foncière n’est pas suffisamment grave pour justifier la résolution du prêt à usage.

Il y a lieu, par ailleurs, de confirmer la condamnation au paiement de la somme de 1 825 euros au titre de la taxe foncière, dont la dette est reconnue par [S] et [R] [X]. Les autres demandes plus amples seront rejetées.

Compte tenu de l’ancienneté de la dette, la demande de délai de paiement sera rejetée.

Enfin, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a autorisé les visites de l’immeuble par des professionnels de l’immobilier, sous astreinte.

Sur la demande de préjudice moral

Les époux [X], tout comme Mme [P] [X] ne justifient d’aucun préjudice moral. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté leurs demandes respectives à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, M. [S] [X] et Mme [R] [F] épouse [X] supporteront les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— débouté Mme [P] [X] de sa demande d’expulsion ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Annule la convention d’usufruit du 5 août 2003 comme contraire à l’article 931 du code civil pour ne pas avoir été réalisée par acte notarié ;

Déclare M. [S] [X] et Mme [R] [F], épouse [X] occupants sans droit ni titre de l’immeuble d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5] ;

Ordonne à M. [S] [X] et Mme [R] [F], épouse [X], et à tout occupant de leur chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de deux mois à compter du prochain commandement de quitter les lieux ;

Dit qu’à défaut pour M. [S] [X] et Mme [R] [F], épouse [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, Mme [P] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rejette la demande de délai de paiement ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Condamne M. [S] [X] et Mme [R] [F] épouse [X] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [S] [X] et Mme [R] [F] épouse [X] à payer à M^e Mélodie Martzolff une somme de 2 500 euros en cause d’appel, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sur le fondement l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

LE GREFFIER LE PRESIDENT