COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 10 MARS 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/04468 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P6H6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 AOUT 2023

Tribunal Judiciaire de BÉZIERS

N° RG 22/00554

APPELANTE :

SCI 2000 représentée en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège social

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

Société ETABLISSEMENTS [Q] au capital de 168 000 € immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n°378948947 agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assistée de M^e Christine AUCHE HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Frédéric SIMON, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 24 Décembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Janvier 2026,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. André LIEGEON, Président de chambre et M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

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* *

EXPOSE DU LITIGE

La société Etablissements [Q], immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 378 948 947, dont l’objet porte sur la vente et l’installation de tous types de fermeture et de protection solaire, est initialement détenue par la SARL Financière [Q], qui détient 9.975 actions ainsi que M. [X] [S] qui en détient 525.

Elle exploite deux établissements, le premier situé [Adresse 3], à Béziers qui lui a été donné en location par la SCI 2000 aux termes d’un bail commercial conclu le 20 décembre 2000, prenant effet rétroactivement au 10 octobre 2000, pour une durée de neuf années, moyennant un loyer mensuel initial hors taxe d’un montant de 13.000 francs (1.981,84 euros), indexé selon l’indice du coût de la construction, indice de référence 2ème trimestre 2000, soit 1089. Ce bail a été complété d’un avenant conclu le 7 octobre 2009 prévoyant la mise de la taxe foncière à la charge du preneur avec effet rétroactif au 1er janvier 2008.

Le second établissement se situe [Adresse 4] et lui a été donné en location par M. [Z] [Q] et Mme [A] [Q] suivant bail commercial signé le 11 décembre 2012 pour une durée de neuf années.

Suivant acte authentique reçu le 6 mai 2016, M. et Mme [Q] ont cédé le local commercial à la SCI 2000, qui s’est substituée à eux dans les droits et obligations du bail commercial.

Afin de tenir compte de cette cession immobilière et afin de mettre à jour ce bail commercial, les parties ont décidé de résilier ledit contrat et de lui substituer un nouveau bail commercial conclu le 24 mai 2016, prenant effet le 1er juin 2016, pour une durée de neuf années, moyennant un loyer mensuel de 1.100 euros hors taxe, indexé à compter du 1er juin 2017 selon l’indice des loyers commerciaux du 4ème trimestre 2015, soit 108,41 euros.

Par un courrier du 15 mai 2018, la SCI 2000 s’est adressée à la société Etablissements [Q] dans les termes suivants : « veuillez noter qu’à compter du 1er juin 2018 le terme de votre loyer mensuel pour le local situé [Adresse 5] sera porté à la somme de 5.478 euros HT et le terme de votre loyer mensuel pour le local situé [Adresse 6] à Agde sera porté à la somme de 1.800 euros HT. Le montant de la TVA sera celui en vigueur à la date des factures. ».

Aux termes d’une « convention de cession d’actions » en date du 16 avril 2021, la SARL Financière [Q], représentée par M. [Z] [Q], gérant associé, et M. [X] [S], ont cédé l’intégralité des actions de la société Etablissements [Q] à la SAS Le Comptoir de la Rénovation.

Se prévalant de loyers commerciaux indûment versés, la société Etablissements [Q] a, par acte du 1er mars 2022, fait assigner la SCI 2000 devant le tribunal judiciaire de Béziers en remboursement des sommes indues.

Le jugement contradictoire rendu le 28 août 2023 par le tribunal judiciaire de Béziers :

Condamne la SCI 2000 à payer à la SAS Etablissements [Q] la somme de 170.880,86 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamne la SCI 2000 à rembourser à la SAS Etablissements [Q] les loyers commerciaux à parfaire qui dépasseraient la clause d’échelle mobile à compter du 1er avril 2022 ;

Déboute la SAS Etablissements [Q] de sa demande d’astreinte ;

Condamne la SCI 2000 aux dépens ;

Condamne la SCI 2000 à payer à la SAS Etablissements [Q] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision ;

Rejette le surplus des demandes.

Le premier juge rappelle que les deux baux litigieux contiennent chacun une clause d’indexation annuelle, suivant l’indice du coût de la construction, indice de référence 2ème trimestre 2000, pour le bail relatif au local situé à [Localité 2], et selon l’indice des loyers commerciaux du 4ème trimestre 2015, pour le bail relatif au local d'[Localité 3].

Par ailleurs, il constate que le bail du 10 octobre 2000, portant sur le local situé à [Localité 2], n’a pas fait l’objet d’une procédure de renouvellement, de sorte qu’il s’est prolongé tacitement selon les termes et conditions d’origine. Il relève également que les deux baux litigieux n’ont fait l’objet d’aucun avenant.

En revanche, alors que la décision de révision du loyer en dehors des conditions posées par le code de commerce nécessite l’accord des parties, le premier juge constate que la SCI 2000 a procédé de façon unilatérale à l’augmentation des loyers des deux locaux commerciaux donnés à bail.

A ce titre, il indique que le courrier du 15 mai 2018, adressé par la bailleresse à son preneur, ne suffit pas à rapporter la preuve d’un accord non équivoque des parties à voir le loyer contractuellement convenu modifié, à plus forte raison qu’à cette date la SCI 2000 et la société Etablissements [Q] possédaient le même gérant.

Il considère alors que la SCI 2000 a agi en violation des dispositions de la révision triennale résultant de l’article 145-38 du code de commerce, peu important que le loyer unilatéralement modifié soit conforme au prix du marché.

Il condamne ainsi la SCI 2000 au paiement de la somme de 170.880,86 euros, au titre des loyers indûment versés entre le 1er mars 2018 et le 1er mars 2022.

La SCI 2000, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 1er septembre 2023.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 24 décembre 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 29 novembre 2025, la SCI 2000 demande à la cour de :

Recevoir l’appel de la SCI 2000, le déclarer juste recevable et bienfondé ;

Faire droit à toutes exceptions de procédure, annuler, sinon infirmer et à tout le moins réformer la décision déférée en ce qu’elle :

La condamne à payer à la SAS Etablissements [Q] la somme de 170.880,86 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

La condamne à rembourser à la SAS Etablissements [Q] les loyers commerciaux à parfaire qui dépasseraient la clause d’échelle mobile à compter du 1er avril 2022,

Déboute la SAS Etablissements [Q] de sa demande d’astreinte,

Condamne la SCI 2000 aux dépens,

Condamne la SCI 2000 à payer à la SAS Etablissements [Q] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision,

Rejette le surplus des demandes ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

Déclarer la demande présentée par la société Etablissements [Q] en répétition de l’indu irrecevable pour être prescrite puisque reposant sur une contestation du montant du loyer arrêté par les parties à compter du 1er juin 2018 pour un montant supérieur à celui qui aurait pu être déterminé par la simple application de l’augmentation indiciaire ;

A titre subsidiaire,

Débouter la société Etablissements [Q] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, en l’état de l’accord des parties intervenu en juin 2018 sur le montant des nouveaux loyers applicables aux baux les liant et de la jurisprudence constante consacrant le droit des parties de déroger aux dispositions de l’article L 145-38 en cours de bail et de la faculté pour les parties de réviser amiablement le loyer du bail à tout moment ;

A titre infiniment subsidiaire,

Débouter la société Etablissements [Q] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, la révision du loyer, même dans les conditions de l’article L 145-38 du code de commerce, n’impliquant pas nécessairement la fixation du loyer à la valeur résultant de la seule application des indices ;

En toutes hypothèses,

Débouter la société Etablissements [Q] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner la société Etablissements [Q] à rembourser à la SCI 2000 la somme de 216.580,21 euros qu’elle a versée en exécution du jugement et ce avec intérêt au taux légal depuis le 14 novembre 2023, date du règlement ;

Assortir cette condamnation de l’anatocisme ;

Condamner la société Etablissements [Q] à payer la différence entre le montant des loyers dont elle s’est acquittée depuis le mois de septembre 2023 du fait de l’application du jugement assorti de l’exécution provisoire et le montant des loyers qui auraient dû être perçus s’il n’y avait pas eu de modification de la relation contractuelle et ce avec intérêt au taux légal depuis le 1er septembre 2023, soit la somme de 59.861,97 euros au 30 novembre 2025 ;

Assortir cette condamnation de l’anatocisme ;

Condamner la société Etablissements [Q] à payer à la SCI 2000 la somme de 34.319,01 euros en réparation du préjudice résultant de l’exécution du jugement ;

Condamner la société Etablissements [Q] à payer à la SCI 2000 une somme arrêtée au jour de la rédaction des présentes écritures à 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 ;

Condamner la société Etablissements [Q] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

A titre liminaire, l’appelant indique que ses pièces et ses conclusions ont fait l’objet d’une communication à la partie adverse contestant ainsi tout manquement au principe du contradictoire.

A titre principal, rappelant que les actions fondées sur l’article L 145-60 du code de commerce se prescrivent par deux ans, la SCI 2000 soutient que l’action engagée par l’intimée est prescrite en présence d’une augmentation de loyer, prétendument contraire aux dispositions de l’article L 145-38, appliquée en mai 2018 devant amener le preneur à présenter sa demande avant le mois de mai 2020. Ainsi, en présence d’une action introduite par assignation délivrée le 1er mars 2022, la demande est nécessairement prescrite.

La SCI 2000 conteste l’argumentation développée par l’intimée rappelant qu’aucun avenant de nature à écarter l’application des articles L 145-37 et suivants du code de commerce n’est intervenu, tout en relevant l’absence de clause du bail relative à la révision du loyer, qui porterait atteinte aux dispositions de l’articles L 145-38.

Ainsi, le délai de prescription s’applique en présence d’une révision de loyer intervenue en réponse à une demande présentée le 15 mai 2018, et de la renonciation du locataire à se prévaloir des droits stipulés à l’article L 145-38 du code de commerce.

L’appelant conteste l’existence d’une clause illicite à l’encontre de laquelle le locataire pourrait agir de manière perpétuelle, ou d’une fraude alors que l’augmentation des loyers a permis de rééquilibrer la relation commerciale en fixant un loyer conforme à la réalité économique des valeurs locatives, ce qui a été approuvé par des résolutions prises par les assemblées générales des 29 septembre 2018, 30 septembre 2019 puis 30 novembre 2019.

A titre subsidiaire, la SCI 2000 soutient que cette fixation est intervenue dans un cadre amiable, les parties pouvant librement convenir d’un loyer en dérogeant aux dispositions du code de commerce et renoncer au mécanisme d’ordre public de la révision triennale.

Selon elle, le prix fixé est conforme au marché locatif et ne traduit en rien une fraude. Elle produit pour en attester un avis de valeur établi par l’expert judiciaire [D]. Elle ajoute que ce loyer n’a fait l’objet d’aucune contestation de la part de la société Etablissements [Q] , qui a payé le loyer sans réserve.

La SCI 2000 se prévaut en conséquence d’un accord relatif à la fixation d’un nouveau loyer qui s’inscrit dans une offre d’un nouveau loyer, qu’elle a adressée au preneur par courrier du 15 mai 2018, qui a été acceptée par la société Etablissements [Q], qui n’a saisi aucune juridiction d’une éventuelle contestation et qui a procédé à son paiement.

Elle ajoute que les assemblées de la société Etablissements [Q] ont approuvé les nouvelles conditions des baux portant modification du loyer, votes auxquels n’a pas participé M. [Q], en actant l’inscription du nouveau montant du loyer dans les comptes de la société et de leur validation.

Selon l’appelante, l’accord de la société intimée, de répondre de manière positive à l’offre d’augmentation du loyer qu’elle a pu formuler dans son courrier du 15 mai 2018, est clair et non équivoque. Elle conteste pour finir la jurisprudence, dont se prévaut l’intimée, qui n’est pas applicable au cas d’espèce.

A titre infiniment subsidiaire, l’appelante soutient, au visa de l’article L 145-38 du code de commerce, que la révision triennale peut conduire à fixer le loyer à la valeur locative, et non à la valeur indiciaire, si la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative est rapportée, ou si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, ce qui est le cas en l’espèce. Elle soutient en ce sens que la condition d’une augmentation du loyer du plus d’un quart est accomplie.

Dans ses dernières conclusions du 6 novembre 2025, la SARL Etablissements [Q] demande à la cour de :

Rejeter comme irrecevable et infondée la demande de dommages et intérêts et de remboursement, ainsi que toutes autres prétentions de la SCI [Q] ;

Confirmer le jugement ;

Condamner l’appelante à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’intimée renonce en premier lieu à la demande de rejet de certaines pièces du fait d’une régularisation tardive de leur communication.

S’agissant de la prescription de l’action, l’intimée soutient que la loi Pinel modifiant l’article L 145-15 du code de commerce écarte la règle de la prescription biennale pour les actions tendant à voir réputer non écrite une clause du bail relative à la révision du loyer, ce qui est le cas en l’espèce.

De manière surabondante, la société Etablissements [Q] ajoute qu’à défaut, la prescription ne pouvait courir au visa de l’article 2234 du code civil en présence d’une fraude et de l’impossibilité d’agir pour la société intimée, le dirigeant des sociétés en cause étant le même.

Au fond, l’intimée rappelle que la révision du loyer en cours de bail est possible par le jeu de l’indexation ou dans les conditions édictées par les articles L 145-38 et L 145-39 du code de commerce et ce au terme d’une période triennale et seulement en cas d’accord des parties.

Or, la société Etablissements [Q] conteste l’existence d’un accord de sa part sur la révision du loyer, en l’absence de preuve d’un accord tacite non équivoque et non frappé de fraude, les deux personnes morales concernées par ce soi-disant accord ayant le même dirigeant.

La locataire soutient que son accord n’est pas démontré et que le paiement volontaire d’un loyer ne fait pas obstacle à l’exercice d’une action en répétition de l’indu.

Elle expose en effet que la révision du prix est intervenue alors que le bailleur et la locataire étaient dirigés par la même personne, M. [Q], qui a privilégié ses intérêts personnels au détriment de la société Etablissements [Q] par le règlement de loyers indus.

L’intimée explique que le loyer conclu le 10 octobre 2000 n’a pas été renouvelé et s’est prolongé de manière tacite dans les conditions prévues par le bail initial. Le bail conclu le 1er juin 2016 n’a fait l’objet d’aucun avenant en révision triennale.

Or, le nouveau loyer dépasse le montant du loyer contractuellement dû en application de la clause d’échelle mobile prévue dans les deux baux, comme le démontre le tableau des indexations annuelles, d’où l’existence effective d’un indu.

Elle ajoute qu’un éventuel accord ne peut être retenu dans la mesure où les articles L 145-34, L 145-38 et L 145-39 du code de commerce interdisent une variation des loyers en dehors des procédures et conditions qu’ils édictent. Sur ce point, l’intimée précise que les accords, s’ils contreviennent à la règle du déplafonnement énoncée aux articles L 145-38 et suivants, sont alors réputés non écrits.

L’intimée précise que l’accord aurait dû être formalisé dans le respect de l’article L 223-19 du code de commerce, ce qui n’est pas le cas.

Elle s’oppose encore à l’application de l’article L 225-39 alors que la société Etablissements [Q] était une Sarl jusqu’au 13 avril 2021, et objecte que les procès-verbaux des assemblées générales produits ne sont pas signés et n’ont de ce fait aucune valeur légale. Elle relève encore que ces procès-verbaux ne portent aucune mention quant à une révision du prix ou d’un renouvellement déplafonné.

L’intimée déduit de l’ensemble de ces éléments un défaut de preuve d’un accord tacite faisant état sur ce point de l’illicéité de la clause en présence d’une augmentation anormale des loyers au détriment de la société Etablissements [Q] à la seule fin d’éluder l’impôt sur le bénéfice de la société commerciale.

Enfin, sur la valeur locative opposée par l’appelante, la société Etablissements [Q] conteste la fixation opérée par l’expert [D], et l’avis de M. [M] relevant que ces pièces ne sont pas contradictoires, que les intéressés n’ont pas visité les lieux et n’ont aucune connaissance de l’état des locaux, qu’ils ne donnent aucun bail de référence, ni ne précisent l’emplacement des locaux donnés en référence. L’intimée précise pour finir que le loyer peut être déplafonné mais seulement dans le cadre d’un renouvellement qui n’a jamais existé et que la règle du déplafonnement de la révision triennale en cas de modification de plus de 10% des facteurs de commercialité n’a pas été suivie.

MOTIFS

Sur la prescription

Il est constant que les parties sont liées par deux baux commerciaux conclus respectivement les 20 décembre 2000 et 24 mai 2016.

Par un courrier du 15 mai 2018, la SCI 2000 s’est adressée à la société Etablissements [Q] dans les termes suivants : « veuillez noter qu’à compter du 1er juin 2018 le terme de votre loyer mensuel pour le local situé [Adresse 5] sera porté à la somme de 5.478 euros HT et le terme de votre loyer mensuel pour le local situé [Adresse 6] à Agde sera porté à la somme de 1.800 euros HT. Le montant de la TVA sera celui en vigueur à la date des factures. ».

Par ce courrier, la SCI 2000 a entendu obtenir la révision du montant de ces deux loyers.

La société Etablissements [Q] a saisi, par assignation délivrée le 1er mars 2022, le tribunal judiciaire d’une action en répétition de l’indu sollicitant à cet égard la restitution de loyers commerciaux indûment versés, soutenant que la révision du loyer appliquée de manière unilatérale par la SCI 2000 ne lui est pas opposable.

L’appelante soulève la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action sur le fondement de l’article L 145-60 du code de commerce, rappelant en effet que toutes les actions dérivant du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application de l’article 122 du code de procédure civile, la prescription est une fin de non-recevoir qui peut être invoquée à tout moment sans à justifier d’un quelconque grief. Il s’ensuit que la SCI 2000 peut donc se prévaloir de cette fin de non-recevoir pour la première fois en cause d’appel.

Il est acquis que toutes les actions fondées sur le statut des baux commerciaux (articles L 145-1 à L 145-60) ressortent des dispositions de l’article L 145-60 du code de commerce prévoyant une prescription biennale. Les autres actions relèvent de la prescription quinquennale de droit commun édictée à l’article 2224 du code civil qui dispose : « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

L’action engagée par la société Etablissements [Q] en restitution d’un indu se fonde sur le statut des baux commerciaux, en ce qu’elle entend remettre en cause la révision de loyer appliquée par la SCI 2000 au visa des articles L 145-37, L 145-38 et L 145-39 du code de commerce.

Elle se trouve donc soumise à un délai de deux ans.

En présence d’une révision du loyer intervenue aux termes d’un courrier adressé le 15 mai 2018 avec effet à compter du 1er juin 2018, l’action devait être engagée à compter du 1er juin 2018 et au plus tard jusqu’au 1er juin 2020, ce qui n’est pas le cas en l’espèce en présence d’une assignation délivrée le 1er mars 2022.

La société Etablissements [Q] oppose cependant les dispositions de l’article L 145-15 du code de commerce qui énoncent : « Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions de l’article L 145-4, L 145-37 à L 145-41, du premier alinéa de l’article L 145-42 et des articles L 145-47 à L 145-54 ».

Cet article n’est cependant pas applicable au cas d’espèce, l’objet du litige n’étant pas de voir constater qu’est réputée non écrite une disposition des baux commerciaux litigieux, ou encore d’un avenant ou bien d’un accord liant les parties en raison de la méconnaissance des dispositions des articles L 145-37, L 145-38 et L 145-39 du code de commerce.

Il s’agit en effet d’apprécier le bien-fondé d’une demande de révision du loyer émanant du bailleur.

Ce moyen est donc inopérant.

La société Etablissements [Q] soutient dans un second temps la fraude du bailleur en présence d’une hausse injustifiée, non consentie et non conforme aux dispositions des articles L 145-37 et suivants du code de commerce, dont le seul objectif a été d’éluder l’impôt sur les bénéfices des sociétés commerciales à hauteur de la part indue des loyers.

La société intimée oppose alors son incapacité à agir pour dénoncer cette fraude en raison d’un conflit d’intérêt manifeste, le bailleur et le preneur étant représentés par le même gérant. Elle se fonde ainsi sur les dispositions de l’article 2234 du code civil qui dispose : « la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure » pour justifier qu’elle n’ait pu agir dans le délai de deux ans courant à compter du 1er juin 2018.

La fraude est caractérisée s’il s’agit d’un acte qui a été réalisé en utilisant des moyens déloyaux destinés à obtenir un consentement, à obtenir un avantage matériel ou moral indu ou réalisé avec l’intention d’échapper à l’exécution des lois.

L’avantage, tel que le décrit la société Etablissements [Q], si tant est qu’il soit réel, lui bénéficie puisqu’il permet de réduire le montant de l’impôt dû au titre de son activité en sorte que son caractère indu ne peut être retenu.

Par ailleurs, il n’est pas justifié par la société intimée d’un procédé déloyal mis en 'uvre par la SCI 2000 dans la mesure où la modification des deux loyers a été actée dans les procès-verbaux des assemblées générales des 29 septembre 2018, 30 septembre 2019 et enfin 30 novembre 2020, dans le cadre de votes auxquels n’a pas participé M. [Q]. Il est en outre justifié que ces procès-verbaux ont été signés contrairement à ce que prétend la société Etablissements [Q].

De plus, il est démontré par un rapport d’expertise établi le 8 août 2025 par M. [D], expert judiciaire en évaluation immobilière, après une visite des lieux et après comparaison avec d’autres locaux commerciaux situés dans la même ville, que la valeur locative moyenne est de 115 euros /m² pondéré, ce qui représente pour les locaux situés à [Localité 2] un loyer annuel de 61.560 euros ht. Si la société intimée critique la pertinence d’une telle expertise, elle ne produit cependant aucune pièce permettant d’apporter une critique utile à l’analyse proposée par M. [D].

Il en résulte que le loyer appliqué est conforme à la valeur locative s’agissant des locaux situés sur [Localité 2].

En dernier lieu, la convention de cession d’actions reprend l’existence des deux baux liant la société Etablissements [Q] à la SCI 2000 en mentionnant pour le bail du 11 décembre 2012, un loyer mensuel de 1.800 euros hors taxe et pour le bail du 20 décembre 2000, un loyer mensuel de 5.478 euros hors taxe, en sorte que la révision, telle qu’elle résulte du courrier du 15 mai 2018, a été portée à la connaissance de la SAS Le comptoir de la Rénovation lorsqu’elle a fait l’acquisition des actions et qu’elle a acceptée comme telle sans émettre aucune réserve.

Il est d’ailleurs à relever que la SAS Le comptoir de la Rénovation était en mesure, dans le cadre de cette convention de cession d’actions, d’obtenir les procès-verbaux des assemblées générales des 29 septembre 2018, 30 septembre 2019 et enfin 30 novembre 2020, actant de cette modification de loyers mais encore des pièces comptables l’avisant du montant des loyers pratiqués.

En conséquence, en l’absence de fraude caractérisée, la société Etablissements [Q] ne peut solliciter une suspension du délai de prescription en sorte que son action doit être déclarée irrecevable pour être prescrite.

Sur les demandes de la SCI 2000

La SCI 2000 réclame en premier lieu la condamnation de l’appelante à lui restituer les sommes versées dans le cadre de l’exécution de la première décision, mais également à lui régler une somme de 59.861,97 euros correspondant à la différence entre le montant du loyer dont la société Etablissements [Q] s’est acquittée depuis le mois de septembre 2023 du fait de l’application du jugement entrepris et le montant qui aurait dû être versé.

Il n’y a pas lieu d’ordonner la restitution sollicitée dès lors que le présent arrêt qui infirme le jugement du tribunal judiciaire de Béziers vaut titre et emporte obligation de plein droit pour la société Etablissements [Q] de rembourser les sommes versées au titre de l’exécution du jugement.

La société Etablissements [Q] étant tenue au montant du loyer révisé, elle sera condamnée à payer à la SCI 2000 la somme de 59.861,97 euros, dès lors que cette somme est justifiée et n’apparaît pas contestée dans son quantum.

Enfin, la SCI 2000 sollicite la condamnation de la société Etablissements [Q] à lui verser la somme de 34.319,01 euros en réparation du préjudice résultant de l’exécution du jugement.

Il n’est pas établi de faute de la part de la société intimée en sollicitant l’exécution d’une décision de justice assortie de l’exécution provisoire.

Il convient en conséquence de débouter la SCI 2000 de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu d’infirmer le jugement déféré concernant les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’intimée supportera les dépens de première instance et d’appel.

Il est équitable de mettre à la charge de la société Etablissements [Q] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 28 août 2023 par le tribunal judiciaire de Béziers en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la demande présentée par la société Etablissements [Q] en répétition de l’indu qui est irrecevable pour être prescrite,

Rappelle que le présent arrêt qui infirme le jugement du tribunal judiciaire de Béziers vaut titre et emporte obligation de plein droit pour la société Etablissements [Q] de rembourser les sommes versées au titre de l’exécution du jugement,

Dit en conséquence n’y avoir lieu à ordonner la restitution de la somme de 216.580,21 euros versée en exécution du jugement entrepris,

Condamne la société Etablissements [Q] à payer à la SCI 2000 la somme de 59.861,97 euros au titre de la différence entre le montant du loyer dont la société Etablissements [Q] s’est acquittée depuis le mois de septembre 2023 du fait de l’application du jugement entrepris et le montant qui aurait dû être versé,

Déboute la SCI 2000 de la demande tendant à obtenir la condamnation la société Etablissements [Q] à lui verser la somme de 34.319,01 euros en réparation du préjudice résultant de l’exécution du jugement,

Condamne la société Etablissements [Q] à payer à la SCI 2000 la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Etablissements [Q] aux dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier Le Président