RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

première chambre civile

ARRÊT N° /2020 DU 21 SEPTEMBRE 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/01518 – N° Portalis DBVR-V-B7D-EMAT

Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal de Grande Instance de NANCY, R.G.n°14/02463, en date du 01 avril 2019,

APPELANTE :

SA SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE LORRAINE (SOGILOR), exerçant sous le nom commercial IMMO DE FRANCE LORRAINE, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social, sis 10 rue Saint-Dizier – 54000 NANCY

Représentée par M^e Bertrand GASSE de la SCP GASSE CARNEL GASSE, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant

Plaidant par M^e Yona ANOU substituant M^e François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS

INTIMÉ :

SYNDICAT PRINCIPAL ET SYNDICATS SECONDAIRES A ET B DE LA COPROPRIETE DU CENTRE COMMERCIAL DES NATIONS, représenté par son administrateur provisoire, domicilié boulevard de l’Europe – Centre d’affaires les Nations – […]

Représenté par M^e Etienne GUTTON de la SELARL GRAND EST AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 22 Juin 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Présidente de chambre, chargée du rapport,

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Nathalie CUNIN -WEBER, Président de Chambre,

Monsieur Yannick FERRON, Conseiller,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 septembre 2020, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 21 septembre 2020, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;

FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant procès-verbal de l’assemblée générale du 22 juillet 2010, le syndicat principal de la Copropriété du centre commercial Les Nations, situé […] a refusé de donner quitus à son syndic, la société anonyme (SA) de Gestion Immobilière de Lorraine- Sogilor, a pris acte de sa démission et a désigné la société Olma Immobilier comme nouveau syndic.

Par acte du 20 mai 2014, le syndicat principal et les syndicats secondaires A et B de la copropriété du centre commercial des Nations, représenté par leur syndic, la société Olma Immobilier, ont fait assigner la Société Sogilor devant le tribunal de grande instance de Nancy à fin notamment de voir indemniser leur préjudice.

Par ordonnance du 15 septembre 2015, le juge de la mise en état a constaté le désistement d’instance des syndicats secondaires A et B et dit que la société Sogilor pourra consulter les documents et archives comptables des copropriétés pour les exercices 2009 et 2010.

Par jugement réputé contradictoire du 1^er avril 2019, le tribunal ainsi saisi a :

— condamné la société Sogilor à payer au syndicat principal de la copropriété du centre commercial des Nations la somme de 192609,43 euros,

— débouté le syndicat principal de la copropriété du centre commercial des Nations du surplus de sa demande en paiement,

— condamné la société Sogilor à fournir les éléments permettant de justifier de l’imputation des sommes de 2209,07 euros, 1 579,69 euros et 1318,96 euros le 8 janvier 2010 au débit du compte de la SCI Vandoeuvre Nations dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement,

— dit que la faute par la société Sogilor de fournir ces éléments, il sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé jusqu’au 31 août 2019 à 50 euros par jour de retard,

— débouté le syndicat principal de la copropriété du centre commercial des Nations de ses autres demandes,

— condamné la société Sogilor à payer au syndicat principal de la copropriété du centre commercial des Nations la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de

procédure civile,

— condamné la société Sogilor aux entiers dépens de l’instance,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a précisé la responsabilité du syndic de copropriété à l’égard du syndicat des copropriétaires dans l’exécution de son mandat et a relevé que le quitus libératoire de responsabilité pour les actes de gestion dont l’assemblée générale a eu connaissance et a été en mesure d’apprécier, n’a pas été donné à la société Sogilor en 2002, 2005 et 2009.

Le tribunal a précisé qu’il n’est pas contesté que, selon les données du grand livre pour l’exercice 2009, le compte Tabazza est débiteur de 10582.89 euros et celui du Match de 21044,14 euros ; il a considéré que la société Sogilor n’a pas justifié des diligences nécessaires pour recouvrer ces sommes qui correspondent à des charges demeurées impayées suite à des reports de solde au 31 décembre 2002 et aux charges des exercices 2003 et 2004 ; il a estimé que la société Sogilor n’avait pas répondu aux sollicitations du conseil syndical réalisées en 2002 et en 2009 le mettant alors dans l’impossibilité de recouvrer ses créances.

Le tribunal a retenu que le syndicat principal de la Copropriété du Centre Commercial des Nations ne justifiait pas être dans l’impossibilité de recouvrer les créances correspondant selon le grand livre 2009 à 8 comptes d’anciens copropriétaires débiteurs d’un montant de 19516,61 euros.

Concernant divers comptes débiteurs et créditeurs, le tribunal a considéré qu’en l’absence d’information fournie par la société Sogilor sur ces comptes, le syndicat était dans l’impossibilité de recouvrer les créances constatées et a condamné la société Sogilor au paiement de la somme de 36656.81 euros ; il a réalisé la même constatation pour le compte « MB54/charges » et a condamné la société au paiement de la somme de 10831,67 euros.

Il a été également relevé dans le grand livre 2009, qu’un solde débiteur couvrait les écritures de 462 à 500 correspondant à des travaux pour un montant de 95493,15 euros qui n’auraient pas fait l’objet d’un accord de la part de la copropriété, ce qui cause un préjudice au syndicat, peu importe l’objet de cette dépense ;

une omission de résiliation du contrat avec la société Orange a été déclarée préjudiciable, consécutivement à un changement d’installation au 31 janvier 2008 ;

Il a également noté que la société Sogilor était encore en possession de certains documents revenant à la copropriété, ce qui explique les démarches réalisées (constat d’huissier et procédure sur requête) pour en obtenir communication, préjudice indemnisable ;

en revanche le syndicat des copropriétaires a été débouté de ses demandes relatives au solde nul du compte « avance sur travaux non affectés article 18/6 » , concernant le compte « avance travaux non affectés article 18/6 » ;

enfin en l’absence d’informations sur des imputations des sommes de 2209,07 euros, 1579,69 euros et 1318,96 euros, le tribunal a ordonné à la société Sogilor de fournir les éléments nécessaires d’explication ;

en revanche s’agissant de l’encaissement de deux règlements de 974,60 euros et 288,53 euros par la société Sogilor, le syndicat des copropriétaires a été débouté de sa demande.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 1^er avril 2019, la SA Sogilor a relevé appel de ce jugement.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 19 février 2020, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA Sogilor demande à la cour, au visa des articles 18 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, l’article 9 du code de procédure civile, l’article 1353 du code civil, de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires principal du centre commercial Les Nations de sa demande de :

— condamnation de la société Sogilor à lui verser la somme de 19516,61 euros au titre des comptes demeurés débiteurs après la cession de lots,

— d’explications portant sur les comptes individuels de la SCI MF, le SCP X Y et sur la SCI Montesquieu,

— infirmer le jugement entrepris pour le reste,

Statuant à nouveau,

— débouter le syndicat des copropriétaires principal du centre commercial Les Nations de l’intégralité de ses demandes,

Subsidiairement,

— limiter le montant des condamnations à hauteur de 10% des sommes réclamées,

En tous cas,

— condamner le syndicat des copropriétaires principal du centre commercial Les Nations, pris en la personne de son syndic, à payer à la société Sogilor la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 13 mars 2020, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat principal du centre commercial des Nations, pris en la personne de leur administrateur provisoire, Maître Z A, demande à la cour, au visa des articles 1992 et suivants du code civil, de l’article 18 alinéa 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les articles 1382 et suivants du code civil, de :

— débouter la société Sogilor de son appel, en conséquence,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception de celles faisant l’objet de l’appel incident,

En conséquence,

— condamner la société Sogilor au paiement des sommes de 10582,89 euros et 2144,14 euros à titre de dommages intérêts au titre des soldes débiteurs des comptes recul devant Tabazza et recul devant Match,

Sur appel incident,

— condamner la société Sogilor au paiement de la somme de 19516,61 euros à titre de dommages intérêts au titre des comptes d’anciens copropriétaires restés débiteurs,

— condamner la société Sogilor au paiement de la somme de 36656,81 euros à titre de dommages et intérêts au titre des comptes 'débiteurs divers et créditeurs divers',

— condamner la société Sogilor au paiement de la somme de 10831,67 euros à titre de dommages intérêts au titre du solde débiteur du compte intitulé « procédure MB 54/charges »,

— condamner la société Sogilor au paiement de la somme de 95493,15 euros à titre de dommages intérêts au titre du solde débiteur du compte travaux,

— condamner la société Sogilor au paiement de la somme de 9102 euros à titre de dommages intérêts au titre des redevances du contrat d’abonnement téléphonique Orange,

— condamner la société Sogilor au paiement de la somme de 8898,77 euros à titre de dommages intérêts au titre des frais de restitution des archives de la copropriété,

— condamner la société Sogilor sous astreinte de 100 euros par jours passé le délai de 30 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, à justifier de la position des comptes individuels de la SCI MF, de la SCP X Y et de la SCI Montesquieu,

— condamner la société Sogilor au versement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’acte d’appel mentionne indûment la qualité d’intimé des syndicats secondaires A et B dès lors que selon ordonnance du juge de la mise en état du 15 septembre 2015 ils se sont désistés de l’instance ; il y a lieu de le rectifier.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Vu les écritures déposées le 19 février 2020 par la société Sogilor et le 13 mars 2020 par le syndicat principal de la Copropriété du Centre Commercial Les Nations, auxquelles la Cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Vu la clôture de l’instruction prononcée par ordonnance du 26 mai 2020 ;

Sur le bien fondé de l’appel

* sur le principe de la responsabilité

A l’appui de son recours la société Sogilor, appelante, conteste l’engagement de sa responsabilité sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 en l’absence de démonstration d’une faute dans l’exercice de sa mission et d’un préjudice en relation de causalité ;

outre le contexte particulièrement difficile de la gestion de cette copropriété , difficultés qui sont connues, elle indique que syndic depuis 1976, elle a obtenu quitus de sa gestion, ce qui entraîne la ratification de tous les actes dont l’assemblée générale a eu connaissance même s’ils excédaient les pouvoirs du syndic et renonciation à critiquer l’exécution de son mandat ;

ce dernier point est contesté par l’intimée qui rappelle que l’appelant n’a pas obtenu le quitus pour l’année 2009 ; elle indique également que les fautes ne sont pleinement apparues qu’à la lumière des archives comptables transmises au nouveau syndic ;

La société Sogilor fait état de l’obtention d’un quitus annuel, ce qui validerait sa gestion et exclurait tout recours de la part du syndicat des copropriétaires ;

outre le fait que le quitus des comptes n’a pas été donné lors de l’AG du 22 juillet 2010 portant sur l’exercice 2009, il y a lieu de relever que le vote du quitus ne concerne que les actes de comptabilité ou mis à l’ordre du jour et communiqués par le syndic de copropriété à l’exclusion de tous autres ;

ainsi en l’espèce, les différentes fautes de gestion reprochées à la société Sogilor, s’agissant de l’engagement de travaux sans délibération ou l’absence d’opposition au paiement du prix de vente de lots affectés de charges impayés ne ressortent pas des débats de l’AG et partant n’ont pas obtenu son aval annuel ;

il en est de même pour les comptes mal tenus, les écritures ou imputations inexactes, ou du non recouvrement de charges impayées dès lors qu’il n’est pas prétendu par la société Sogilor qu’elles ont été portées à la connaissance du syndicat des copropriétaires ;

par conséquent, les prétentions du syndicat principal de la Copropriété du Centre Commercial Les Nations sont parfaitement recevables et doivent être analysées au regard des obligations contractuelles de la société Sogilor ;

sur l’obligation de moyens de la société Sogilor

Il est constant que l’absence de quitus suivi de la démission du 'syndic historique’ du syndicat des copropriétaires, a été provoqué notamment par une mise en demeure délivrée le 8 juillet 2010 par le conseil syndical, portant sur des points affectant la gestion de la copropriété et notamment la tenue des comptes ; cette demande n’a pas reçu de réponse du syndic ;

Le syndicat principal de la Copropriété du Centre Commercial Les Nations met en cause la responsabilité contractuelle de la société Sogilor, qui était dotée d’une mission d’administration générale de l’immeuble et devait procéder notamment, au recouvrement de charges exposées et restées impayées ; l’analyse des divers manquements allégués apparaît indispensable ;

° les soldes débiteurs de comptes 'Match’ et 'Tabazza (pharmacie)'

Se fondant sur la reconnaissance par la société Sogilor dans ses conclusions de première instance du 14 septembre 2017, de ce qu’elle a laissé 'prescrire’ les soldes débiteurs de deux copropriétaires, le syndicat principal de la Copropriété du Centre Commercial Les Nations met en cause sa responsabilité contractuelle puis quasi délictuelle, en se fondant sur la réticence apportée après la fin de son mandat, à donner les explications précédemment sollicitées – dès le 8 juillet 2010 par le conseil syndical puis le 29 février 2012 par le conseil du syndicat des copropriétaires - ;

En réponse, la société Sogilor ne conteste pas ces impayés tout en faisant état de moyens tirés de la prescription de l’action en paiement et de la limitation d’une éventuelle indemnisation à une perte de chance de 10% ;

S’agissant de la prescription, il y a lieu de relever à titre liminaire, que l’action du syndicat principal de la Copropriété du Centre Commercial Les Nations a été engagée le 20 mai 2014 par le mandant à l’encontre de son mandataire, pour les manquements contractuels constatés postérieurement à sa démission le 22 juillet 2010 est parfaitement recevable ;

En revanche s’agissant de la prescription de dix ans avancée par la société Sogilor, elle est effectivement applicable au paiement de sommes dues en application du règlement de copropriété (charges exposées) ;

Le syndicat principal de la Copropriété du Centre Commercial Les Nations déplore d’une part, l’absence de recouvrement des charges exposées par ces deux copropriétaires, au cours du mandat de la société Sogilor ce qui engage sa responsabilité contractuelle ; au demeurant, la société Sogilor ne donne aucune explication quant à la mention de ces deux écritures en compte '450' sur le grand livre comptable ; aucune preuve portant sur les moyens mis en oeuvre pour recouvrer ces sommes n’est fournie ni d’explication s’agissant de leur absence de recouvrement ;

en effet et en seconde part, ce n’est qu’au cours des débats devant le tribunal de grande instance et dans ses écritures du 14 septembre 2017, que la société Sogilor donne le détail des sommes figurant en débit du compte de ces deux copropriétaires, soit une reprise de solde de 2003 pour 'Tabazza’ et 'Match’ pour 8063,02 et (16831,07) euros outre des charges impayées en 2003 (1229,67/1754,93) et 2004 (1290,20/2747,28) ce qui porterait le solde exigible au 31 décembre 2005, aux sommes de 10582,89 euros pour le premier et de 21044,14 euros pour le second ;

Il est constant que ces explications sont tardives, ne résultent pas de la comptabilité produite (pièces 42 à 44) et comportent des inexactitudes quant aux montants avancés pour les charges 2004 ;

Il en résulte la preuve que la société Sogilor n’a pas tout mis en oeuvre pour obtenir le paiement de ces sommes dans le délai de prescription, et au demeurant n’a pas mis son successeur en capacité d’y procéder lui-même à défaut de fournir une comptabilité claire et des documents concordants ;

cette faute justifie la demande d’indemnisation formée par le syndicat principal de la Copropriété du Centre Commercial Les Nations dont le principe sera confirmé ;

°° sur les huit comptes débiteurs d’anciens copropriétaires

Les lots concernés ont été cédés alors que les vendeurs restaient débiteurs du syndicat des copropriétaires ; pour exclure ce chef de préjudice le premier juge a considéré que l’irrecouvrabilité de ces créances n’était pas établie, le caractère certain faisant par conséquent défaut ;

Cependant et tel que développé par le syndicat principal de la Copropriété du Centre Commercial Les Nations, l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété prévoit la possibilité pour le syndic en cas de créance envers la copropriété incombant au vendeur, de s’opposer au paiement du prix de vente à hauteur des sommes par lui déclarées ;

en s’abstenant de former cette opposition, selon cette procédure particulièrement protectrice des fonds du syndicat des copropriétaires, le syndic a commis une faute à l’origine directe du préjudice de son mandat, sans que la solvabilité ou non de la partie venderesse ne soit exonératoire du droit d’indemnisation du syndicat du fait de cette faute de gestion ; par conséquent le jugement déféré sera infirmé à cet égard ;

°°° sur les comptes débiteurs et créditeurs divers

Cette demande accueillie en première instance, est contestée par l’appelante en ce que syndicat des copropriétaires ne démontre pas le bien fondé de cette créance ainsi que son caractère exigible ;

Cependant, dès le 8 juillet 2010 soit avant la démission de la société appelante, elle avait été interrogée sur trois écritures du grand livre (pièce 26), à savoir les comptes n°46100000, débiteur de 39677,56 euros, n°46110000 débiteur de 28399,79 euros et

n° 46200000 créditeur de 31420,54 euros ;

le syndic en exercice n’a pas fourni d’explication sur ces écritures bien que mis en demeure de le faire (pièce 2) ;

ainsi la faute de gestion de la société Sogilor résulte de la passation de ces écritures pendant son mandat, ainsi que de l’absence d’explication ou de pièces de nature à les justifier ;

c’est une faute de négligence indemnisable à hauteur du préjudice en résultant pour le syndicat des copropriétaires ;

°°°° sur le compte 'MB 54/charges'

Pareille faute de gestion alliée à l’impossibilité de connaître la provenance et la réalité de cette écriture comptable relative au compte n° 46120000, est imputable à la société Sogilor qui sommée de s’expliquer n’a pas donné d’explication ;

°°°°° sur le compte de travaux

Ce compte est en position débitrice à hauteur de 95493,15 euros et correspond à six écritures (pièces 25 et 26 -Grand Livre) ;

elles correspondent à des prestations facturées et payées en dehors de toute délibération de l’assemblée générale des copropriétaires et d’appels de fonds correspondants ; elle concernent des travaux dans la salle de réunion ainsi que de climatisation (16452,31 et 8497,45), d’extension (32446,56), de rénovation du centre (35656,79) et de maîtrise d’oeuvre (2439,84) ;

les explications sollicitées auprès du syndicat principal de la Copropriété du Centre Commercial Les Nations par le conseil syndical dans sa lettre du 8 juillet 2020 n’ont pas été fournies ;

La société Sogilor explique à l’appui de son recours, que ces travaux ont été effectués dans le but d’obtenir des rentrées d’argent par la location de la salle, à une période où la situation financière de la copropriété était très préoccupante ; aucun élément probant n’est cependant produit pour accréditer sa thèse ;

Sans contester cette réalité, la société Sogilor ne démontre pas dans quel cadre légal elle aurait pu effectuer ces travaux qui ne sont pas des travaux d’urgence ou de nécessité, mais bien des investissements de la copropriété, qui nécessitaient son accord ;

cette contravention au cadre légal du mandat du syndic est particulièrement grave et justifie la condamnation prononcée par le premier juge à titre d’indemnisation ;

°°°°°° sur la résiliation du contrat Orange

Les manquements non contestés de la société Sogilor portent sur l’omission de résilier un contrat d’abonnement téléphonique devenu sans objet à compter de 2008, période de modification de l’installation téléphonique de la copropriété ; des sommes ont ainsi été prélevées à titre de charges pour les années 2008, 2009 et 2010 pour un total de 3034 euros ;

ce agissements constituent une négligence ; ils sont démontrés par un courriel du 26 mai 2011 émanant de la société Lorraine Télécom (pièce 5) ;

La société Sogilor n’apporte aucune réponse sérieuse, aucun élément nouveau à l’appui de son recours, si ce n’est une tentative vaine de mettre en cause le nouveau prestataire ;

en tout état de cause, le manquement préjudiciable à son mandataire le syndicat des copropriétaires est établi et le jugement déféré sera confirmé à cet égard ;

°°°°°°° sur le transfert d’archives et l’impossibilité de justifier d’écritures de certains comptes

Lors de la désignation du syndic actuel de la copropriété, la société Olma, la société Sogilor devait en application des dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, transmettre l’intégralité des documents et comptes de la copropriété ;

il est constant que certains documents ont été remis spontanément par la société Sogilor les 22 juillet et 24 août 2010 (pièce 7) ; l’appelante tente de justifier son attitude par la durée de son mandat et sa qualité de copropriétaire qui l’autorisait prétendument à conserver des documents ;

Cependant au delà du délai légal et en l’absence de fourniture de l’intégralité des dossiers de la copropriété, le syndicat des copropriétaires a obtenu l’autorisation du Président du tribunal de grande instance de Nancy de procéder à un constat dans les locaux de Sogilor afin d’obtenir la remise sous contrainte de ceux-ci ;

ces frais ont été exposés certes à l’initiative du syndicat principal de la Copropriété du Centre Commercial Les Nations ; ils résultent cependant de l’attitude opposante ou inconséquente de l’appelante, qui alors qu’elle indiquait par son responsable ne plus posséder de dossiers sur cette copropriété, a permis à l’huissier de justice mandaté de saisir nombre de dossiers qu’elle avait conservés (pièce 12) ;

Par conséquent ils seront mis à sa charge finale ;

Enfin le syndicat principal de la Copropriété du Centre Commercial Les Nations réclame des explications sur la position du comptes de certains copropriétaires, la SCI MF, le Laboratoire de Biologie, SCI Montesquieu ;

le premier juge a exclu ces premières demandes, sans que le syndicat principal de la Copropriété du Centre Commercial Les Nations ne justifie sa demande d’infirmation ; il sera dès lors confirmé à cet égard ;

S’agissant du dernier compte de la SCI Vandoeuvre Nations, la contestation porte sur deux chèques portés au débit le 8 janvier 2010 pour 2209,07 et 1579,69 euros (pièce 16) ; s’agissant d’écritures passées sans justificatifs, il appartiendra à la société Olma de les régulariser ;

En effet compte-tenu de l’ancienneté des écritures, de la transmission de l’entière comptabilité au nouveau syndic la société Olma et de l’absence d’exécution positive de l’ordonnance du juge de la mise en état du 15 septembre 2015, la demande sur ce point apparaît comme irréaliste et justifie l’infirmation du jugement déféré sur ce point ;

* sur les postes d’indemnisation

L’appelante fait valoir outre l’absence de préjudice indemnisable, le fait que le non recouvrement de créances justifierait au maximum une perte de chance limitée (10%) ;

Or le caractère indemnisable du préjudice économique du syndicat des copropriétaires résulte des développements précédents ;

en outre la faute contractuelle de la société Sogilor durant son mandat a généré un préjudice égal à la créance non perçue soit 10582,89 euros pour la société Tabazza et de 21044,14 euros pour la société Match ;

ainsi la notion de perte de chance de recouvrer des charges exposées par des copropriétaires, au demeurant commerçants dont la solvabilité est peu discutable, est inappropriée au cas d’espèce ; elle est d’autant moins fondée, que le syndic ne justifie pas avoir vainement tenté de recouvrer les sommes en litige ;

par conséquent le jugement déféré sera confirmé s’agissant de ce poste d’indemnisation ;

Le caractère certain du préjudice économique du syndicat des copropriétaires résultant de la faute d’abstention du syndic lors de 8 cessions, résulte des développements précédents ;

en effet le fait de bénéficier d’un droit de créance envers les vendeurs, ne disqualifie pas pour autant la réalité du préjudice imputable à la faute du mandataire ;

aussi, en l’absence de preuve par l’appelant, d’un paiement de la part des parties défaillantes dont la poursuite n’est pas un préalable requis, le préjudice du syndicat des copropriétaires sera indemnisé à hauteur des créances non recouvrées par cette procédure protectrice des droits du syndicat des copropriétaires, soit la somme totale de 19516,61 euros (pièce 25) ;

Le préjudice de l’intimé du chef de la faute de passation d’écritures comptables non justifiées et non identifiées, est certain dès lors que l’appelante n’a pas déféré à la somation de s’expliquer qui lui a été faite ; le préjudice s’élève au solde négatif exigible après compensation des deux écritures au débit et de celle au crédit soit le solde de 36656,81 euros ; en effet le mandataire actuel se trouve dans l’impossibilité de régulariser ces écritures en en obtenant l’exécution ; le jugement déféré sera confirmé à cet égard ;

L’existence du préjudice relatif à la deuxième faute de gestion liée au compte 'MB54/charges’ ressort du même raisonnement que le précédent manquement ;

le préjudice se situe à hauteur de l’écriture inconnue au débit, soit 10831,67 euros impossible à recouvrer du fait du manquement de l’appelante ; le jugement déféré sera confirmé à cet égard ;

Le préjudice résultant de l’engagement de travaux sans autorisation et appels de fonds est évident et résulte des propres écritures de la société Sogilor ; par conséquent l’indemnisation du syndicat des copropriétaires sera fixé à la somme de 95493,15 euros, montant des sommes exposées ;

L’engagement de frais d’abonnement auprès d’Orange pour les années 2008 à 2010, au cours desquelles la société Sogilor assurait la gestion de la copropriété alors que cet abonnement était obsolète justifie l’allocation à titre d’indemnité des sommes prélevées indûment soit 9102 euros ;

Les frais engagés pour obtenir la remise de l’intégralité des documents en possession de la société Sogilor ont été payés par le syndicat principal de la Copropriété du Centre Commercial Les Nations à hauteur de 8898,77 euros ; des dommages et intérêts d’un montant correspondant seront mis à la charge de la société Sogilor le jugement déféré étant confirmé à cet égard ;

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La société Sogilor, partie perdante, devra supporter les dépens ; en outre la société Sogilor sera condamnée à payer à le syndicat principal de la Copropriété du Centre Commercial Les Nations la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance ; en revanche la société Sogilor sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Constate que les syndicats secondaires A et B de la copropriété sont indûment mentionnés comme intimés dans l’acte d’appel ;

Infirme le jugement déféré uniquement en ce qu’il a condamné la société Sogilor à fournir des éléments comptables sous astreinte (compte SCI des Nations) et rejeté l’indemnisation au titre de la non opposition de la vente de huit lots ;

Statuant à nouveau sur les chefs de décision infirmés et y ajoutant,

Condamne la société Sogilor à payer au syndicat principal de la Copropriété du Centre Commercial Les Nations, pris en la personne de Maître B C-D, administrateur provisoire, la somme de 19516,61 euros (dix neuf mille cinq cent seize euros et soixante-et-un centimes) au titre du préjudice résultant de la non opposition au paiement du prix dans 8 ventes comportant un solde négatif de charges ;

Dit que la condamnation totale de la société Sogilor envers le syndicat principal de la Copropriété du Centre Commercial Les Nations pris en la personne de Maître B C-D, administrateur provisoire, porte sur la somme de 212125,74 euros (deux cent douze mille cent vingt-cinq euros et soixante-quatorze centimes) de dommages et intérêts, se décomposant comme suit :

—  10582,89 et 21044,14 euros au titre des comptes débiteurs de charges Tabazza et Match,

—  19516,61 euros au titre de non opposition au paiement du prix de la vente de 8 lots,

—  36656,81 euros au titre du solde de comptes débiteurs et créditeurs,

—  10831,37 euros au titre du compte 'MB54/charges',

—  95493,15 euros au titre des travaux non autorisés,

—  9102 euros au titre des abonnements Orange,

—  8898,77 euros au titre des frais concernant le transfert des comptes et documents de la copropriété,

Déboute le syndicat principal de la Copropriété du Centre Commercial Les Nations de sa demande concernant les demandes d’explications des écritures du compte de la SCI des Nations ;

Reçoit le syndicat principal de la Copropriété du Centre Commercial Les Nations pris en la personne de Maître B C-D, administrateur provisoire en son appel incident ;

L’en déboute ;

Condamne la société Sogilor à payer au Syndicat principal de la Copropriété du Centre Commercial Les Nations pris en la personne de Maître B C-D, administrateur provisoire, la somme de 4000 euros (quatre mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour ;

Déboute la société Sogilor de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Sogilor aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-

Minute en douze pages.