Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 17 FEVRIER 2021

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/21455 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6OH5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Juin 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/12382

APPELANTE

SAS FONCIERE ITN agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 432 905 552

[…]

[…]

représentée par M^e Olivier MAYRAND de la SELARL DMP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0162

INTIMÉE

Madame A Y

née le […] à […]

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 409 473 097

[…]

[…]

représentée par M^e Valérie GONDARD de la SELARL VALERIE GONDARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0125 substitué par M^e Audrey ZANINI de la SELARL VALERIE GONDARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0125

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Octobre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 décembre 1996, la société SAFI, aux droits de laquelle vient la société FONCIERE ITN, a donné à bail à M. X, aux droits duquel vient M^me B Y, des locaux à usage de 'BOULANGERIE-PATISSERIE-CONFISERIE-GLACES-PLATS CUISINES-COMESTIBLES’ dépendant d’un immeuble situé […] à Paris 11^e, pour une durée de 9 ans à compter du 1^er décembre 1996.

Selon la clause de désignation, les locaux donnés à bail sont constitués :

'au rez-de-chaussée : une boutique, une arrière-boutique, une cuisine et une salle à manger à usage strictement privatif.

au sous-sol : un fournil/laboratoire, accessibles par un escalier intérieur.

au premier étage : chambre à farine, WC 3 chambres, salle d’eau, couloir auxquels on accède par un escalier intérieur et par un escalier extérieur avec passerelle.'

Le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1^er décembre 2005, moyennant un loyer annuel fixé à la somme annuelle de 20.400 euros, fixé par arrêt de la cour d’appel de Paris du 5 octobre 2011.

Par jugement du 8 février 2012, le juge des loyers commerciaux a fixé le montant du loyer révisé à compter du 2 décembre 2008 à la somme annuelle de 23.325,22 euros.

Par acte d’huissier de justice en date du 22 février 2013, la société FONCIERE ITN a fait délivrer à M^me B Y un commandement de payer 'les loyers et charges impayés selon décompte :

causes de la céance

consommation d’eau Nexity : 4.845,43 euros

coût du présent acte :171,39 euros

à déduire

solde créditeur au 5/02/2013 : 1408,41 euros

solde charges locatives 2012 : 202,30 euros

solde exigible :3.406,11 euros'.

Cet acte visait la clause résulutoire, et rappelait le libellé de ladite clause, ainsi que le texte des articles L145-41 et L145-17 du code de commerce.

Par acte d’huissier de justice du 28 avril 2014, la société FONCIERE ITN a fait signifier à M^me Y un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de '13.854,16 euros, en principal au titre des loyers et des charges, selon décompte:

cause de la créance:

consommation privative eau : 4.845,43 euros

compte d’actes révision 20/02/12 (solde ): 183,69 euros

consommation privative eau 01/07/12-30/06/13 :8.825,04 euros'

à l’acte était annexé, un extrait de compte locatif arrêté au 2 avril 2014 à la somme de 13.854,16 euros, le texte de la clause résolutoire figurant au bail, ainsi que le texte des articles L145-41 et L145-17I 1 du code de commerce.

Par acte d’huissier de justice du 12 juin 2014, M^me Y a fait assigner la société FONCIERE ITN devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer du 28 avril 2014 et de voir condamner la bailleresse au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Par acte d’huissier de justice du 7 novembre 2014, M^me Y a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 1^er décembre 2014.

Par acte d’huissier de justice du 6 février 2015, la société FONCIERE ITN a fait signifier à M^me Y un acte intitulé 'dénégation du droit au renouvellement et refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes’ et lui a par cet acte :

à titre principal, dénié le droit au renouvellement en application de l’article L145-8 du code de commerce en raison de l’absence d’activité depuis le 01/06/2009, sans paiement d’une indemnité d’éviction,

à titre subsidiaire:

en application de l’article L145-14 du code de commerce en raison de

— l’inexécution d’une obligation contractuelle essentielle, à savoir le paiement des loyers et charges caractérisés par des retards de paiement et des défauts de paiement depuis de nombreuses années, lui rappelant notamment le commandement délivré le 22 février 2013 pour obtenir le paiement de la somme de 3.234,72 euros et le commandement de payer afin de saisie-vente signifié le 29 novembre 2011 sur la base de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 5 octobre 2011, pour obtenir le paiement du

différentiel de loyer depuis le 1^er octobre 2006, jusqu’en novembre 2011, soit 77.874,41 euros

— de la cession irrégulière du droit au bail au profit de la SARL NATION’ALL BREAD, dont le siège social est situé […] à Paris, suivant l’extrait Kbis du registre du commerce et des sociétés, reproduit partiellement.

Par jugement en date du 20 juin 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

— Débouté M^me Y de sa demande tendant à voir écartées des débats les pièces n°24 et 25 communiquées par la société FONCIERE ITN,

— Déclaré nul et de nul effet le commandement visant la clause résolutoire signifié le 28 avril 2014 à M^me Y par la société FONCIERE ITN,

— Débouté la société FONCIERE ITN de sa demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire au 28 mai 2014,

— Condamné la société FONCIERE ITN à payer à M^me Y la somme de 14.058,13 euros,

— Débouté M^me Y de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Dit mal fondée la dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux invoquée par la société FONCIERE ITN à l’encontre de M^me Y pour absence d’activité dans les locaux loués,

— Dit que le refus de renouvellement signifié le 6 février 2015 à M^me Y par la société FONCIERE ITN a mis fin au bail ayant pour objet les locaux situés […] à Paris 11^e le 30 novembre 2014,

— Dit qu’en l’absence de mise en demeure reproduisant les dispositions de l’article L.145-17 du code de commerce, le refus de renouvellement signifié le 6 février 2015 par la société FONCIERE ITN a ouvert droit au paiement d’une indemnité d’éviction au profit de M^me Y,

Avant-dire droit, sur l’indemnité d’éviction :

Désigné en qualité d’expert :

M^me C D

[…]

01 84 25 04 10

c.D@daxter.fr

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire :

*de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux situés […] à Paris 11^e, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1°) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2°) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 18^e Chambre du Tribunal de Grande Instance de Paris avant le 10 mai 2019,

— Fixé à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée, par M^me Y à la régie du tribunal de grande instance de Paris (située Tribunal de Paris, atrium sud, 1^er étage, droite, Parvis du Tribunal de Paris, Paris 17^e) jusqu’au 10 septembre 2018 inclus,

— Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

— Dit qu’un des magistrats de la chambre sera délégué au contrôle de cette expertise,

— Renvoyé l’affaire pour reprise des débats à l’audience de mise en état du 29 octobre 2018 à 11h00 pour vérification du versement de la consignation.

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— Réservé les dépens et les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

Par déclaration en date du 28 septembre 2018, la SAS FONCIERE ITN a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 27 décembre 2018, la SAS FONCIERE ITN, demande à la cour de :

Vu les articles L.145-8, L.145-14 et L.145-41 du Code de Commerce

Vu les articles 64 et 70 du Code de Procédure Civile

La déclarer recevable et bien fondée en son appel et y faisant droit :

Réformer le Jugement en date du 20 juin 2018 en toutes ses dispositions, à l’exception du débouté de Madame Y de ses demandes de dommages et intérêts.

A titre principal,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 28 mai 2014.

Subsidiairement,

Constater que Madame Y se trouve sans activité déclarée auprès du greffe du Tribunal de Commerce de PARIS depuis le 1^er juin 2009.

Constater qu’aucune des pièces officielles du registre du commerce et des sociétés ne porte mention de l’existence d’un contrat de location gérance qui aurait été conclu entre la société NATION ALL BREAD et Madame Y.

Constater que l’extrait KBIS de la société NATION ALL BREAD porte mention de l’exploitation directe du fonds depuis le 1^er octobre 2004.

Constater que le bail contient une obligation personnelle d’occuper les lieux.

Dire la société FONCIERE ITN bien fondée à dénier à Madame Y son droit au renouvellement sans indemnité d’éviction.

Très subsidiairement,

Constater l’existence de motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

Ordonner l’expulsion de Madame Y des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique.

Condamner Madame Y à payer à la société FONCIERE ITN une indemnité d’occupation mensuelle de 2.279,33€, jusqu’à la complète libération des lieux.

Condamner Madame Y à payer à la société FONCIERE ITN la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL DMP AVOCATS.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RVPA le 25 mars 2019, Madame A Y, demande à la cour de :

Vu les articles 16, 132 et 135 du Code de procédure civile,

Vu les articles L 145-17 et L 145-41 et suivants du Code de commerce,

Vu les articles 1315, 1321 et 2224 du Code civil,

A TITRE PRINCIPAL ET RECONVENTIONNEL

— Dire et juger la Société FONCIERE ITN mal fondée en son appel et la débouter de toutes ses demandes, fin et conclusions,

— Confirmer le jugement rendu le 20 juin 2018 par le Tribunal de Grande Instance de PARIS en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté Madame Y de sa demande tendant à voir écarter des débats les pièces n°24 et n°25 de la Société FONCIERE ITN, ainsi que de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive,

En conséquence, statuant à nouveau,

— Ecarter des débats les pièces n°24 et n°25 de la Société FONCIERE ITN,

— Condamner la Société FONCIERE ITN à verser à Madame B Y la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Débouter la Société FONCIERE ITN mal fondée en son appel ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions,

A TITRE SUBSIDIAIRE

— Constater que Madame B Y a intégralement réglé à la société FONCIERE ITN la somme de 14.058,13 euros qui lui était demandée par le commandement de payer délivré le 28 Avril 2014,

— Octroyer rétroactivement à Madame B Y :

' la suspension des effets de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 28 Avril 2014,

' des délais de paiement le temps de son règlement effectif des sommes dues en application de l’article 1244-1 du code civil, lui accordant la faculté d’apurer sa dette en 12 mensualités de 1.711,51 euros chacune,

— et en conséquence, dire et juger que la constatation que la clause résolutoire n’ayant pu avoir d’effet ne saurait être acquise,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— Condamner la Société FONCIERE ITN à payer à Madame B Y la somme de 5.000 Euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux dépens de la présente instance, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 septembre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de voir écarter les pièces 24 et 25 de la société FONCIERE ITN

En cause d’appel, l’intimée demande l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a refusé d’écarter des débats les pièces 24 et 25 de la société FONCIERE ITN. Pour autant, elle n’etaye cette demande par aucun développement dans la partie discussion de ses conclusions.

Dans ces conditions, en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour n’est pas tenue d’examiner cette demande.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 28 mai 2014

La bailleresse conclut à l’infirmation du jugement entrepris qui a fait droit à la demande de la locataire de déclarer nul le commandement délivré le 28 avril 2014. Elle fait valoir, que contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, M^me Y avait de très longue date obtenu tous les justificatifs de la créance réclamée ainsi que l’établissent les pièces 7 à 13 et 18 ; que dès lors, le commandement qui ne peut être annulé, doit recevoir application, ses causes n’ayant pas été réglées dans le délai d’un mois suivant sa délivrance.

La cour relève qu’il ressort des pièces produites aux débats, et notamment la pièce 10 de la bailleresse à laquelle est annexé le 'relevé général des dépenses ' de l’immeuble édité le 19 novembre 2012 , pour l’exercice comptable du 01/07/2011 au 30/06/2012 par le syndic le cabinet Lamy Nexity, que les consommations d’eau de l’immeuble sis […] étaient les suivantes :

31/08/2011 Eau de Paris – relevé le 25/08/2011 365m3

28/11/2011 Eau de Paris- relevé le 25/11/2011 475m3

02/03/2012 Eau de Paris-relevé le 25/02/2012 873 m3

01/06/2012- relevé de Paris -relevé le 27/05/2012 1.006m3

Montant récupérable somme totale 8.155,36 euros TTC

Consommation privatives E. F.

30/06/2012 comptabilisation des compteurs du 30/06/2012 :-8.155,36 euros

total consommations privatives E.F. (Avec les mentions manuscrites suivantes '4.845,43 boulangerie + 3309,93 autres lots')

Le sous-compte 0013 charges d’eau froide du 01/07/2011 au 30/06/2012

consommations privatives E.F (suivie de la mention manuscrite 'hors boulangerie')

30/06/2012 comptabilisation des compteurs du 30./06/2012 : 1107 m3 : 3.309,93euros, montant récupérable 3.309,93 euros; total consommations privatives E.F. : 3309,93 euros.

La pièce 13 de la bailleresse à laquelle est annexé le 'relevé général des dépenses ' de l’immeuble édité le 7 novembre 2013, pour l’exercice comptable du 01/07/2012 au 30/06/2013 par le syndic le cabinet Lamy Nexity, indique que les consommations d’eau de l’immeuble sis […] étaient les suivantes :

29/09/2012 Eau de Paris – relevé le 31/08/2012 1.632m3

29/11/2012 Eau de Paris- relevé le 23/11/2012 1.255m3

04/03/2012 Eau de Paris-relevé le 01/03/2013 896 m3

21/06/2013- relevé de Paris -relevé le 10/06/2013 1.185m3

Montant récupérable somme totale 15.194,16 euros TTC

Consommation privatives E. F.

30/06/2013 comptabilisation des compteurs du 30/06/2013 : 892m3 montant récupérable : -2.729,52 euros TTC

30/06/2013 consommation EF lot 203 : 2.884m3 montant récupérable : -8825,04 euros TTC

total consommations privatives E.F. montant récupérable : -11.554,56 euos TTC

Sous-compte 0013 charges d’eau froide du 01/07/2012 au 30/06/2013 montant répupérable 2.729,52 euros TTC

0018 -2 charges particulières lot 203 Eau froide

30/06/2013 Consomamtion privative EF lot 203 : 2.884m3 montant récupérable 8.825,04 euros TTC

Total consommation privatives E.F. montant récupérable 8.825,04 euros TTC.

La bailleresse se prévaut du fait qu’étaient adressées à la locataire par le syndic des demandes de relevé de son compteur divisionnaire. Pour autant, si elle verse aux débats les questionnaires non renseignés, qui lui ont été adressés par le syndic entre 2007 et 2010, elle n’établit pas d’une part, qu’elle les aurait retransmis à la locataire, ni que ces questionnaires auraient été renseignés.

Par ailleurs, le seul relevé du compteur divisionnaire versé aux débats (pièce 12) pour le lot boulangeie a été fait par un préposé du syndic le 10 juillet 2013. Le courriel qui en fait état, précise que l’index relevé était ce jour là de 3193, et que lors du précédent relevé du 25 janvier 2013, l’index était de 1751, soit une consommation de 1442m3.

La pièce 18 de la bailleresse qui correspond à l’ensemble des factures de la compagnie des

eaux pour la période comprise entre le 1^er mars 2013 et le 28 août 2014, permet de constater que la surconsommation d’eau de l’immeuble s’est poursuivie entre le 1^er mars 2013 et le 30 août 2013, (1185m3 puis 1235m3). Elle a pris fin, à compter du relevé du 30 août 2013, les relevés suivants ne faisant plus état jusqu’au 28 août 2014, que de consommations de 428m3, 453m3, 485m3 et 406m3, en tout point comparables aux consommations enregistrées avant le 2 mars 2012.

Il résulte de ces pièces que l’unique compteur de l’immeuble a enregistré une surconsommation pour la période écoulée entre le 1^er mars 2012 et le 30 août 2013, sans que pour autant la preuve soit établie que cette surconsommation est imputable au lot occupé par la boulangerie, laquelle justifie avoir fait vérifier ses installations de plomberie suivant facture en date du 5 février 2012 (sic) de la société BBM, qui a procédé à la vérification de tous les points d’eau du local, a inspecté l’ensemble du réseau à partir de l’arrivée générale, ainsi que l’ensemble des vannes et robinets et a conclu à l’absence de fuite d’eau. Le mandataire du bailleur par courrier en date du 12 février 2013 'a accusé reception de cette facture, mais a indiqué que la surconsommation serait probablement due au dysfonctionnement d’un réfrigérateur ou d’un autre appareil qui laisserait passer l’eau en permanence et a confirmé qu’il avait demandé au plombier de l’immeuble d’identifier l’appareil défectueux (pièce 12). La pièce 13 de la bailleresse permet de constater au compte 6152 0400 'entretien et petites réparations plomberie qu’il y a eu une recherche de fuite dans la boulangerie le 11 mars 2013. Il y a eu également le 24 juin 2013, une 'réparation de joints fuyards sur le compteur des WC communs', or, il convient de noter que la surconsommation d’eau de l’immeuble a pris fin postérieurement à cette intervention.

La cour relève qu’il résulte des corespondances échangées entre le mandataire de la bailleresse et la locataire et notamment du courrier du 26 mars 2013 (pièce 11) qu’il n’existait alors dans l’immeuble 'qu’un compteur général appartenant à la compagnie des eaux ; la consommation [étant] relevée et facturée par la compagnie des eaux sur ce compteur (…) Le syndic relèv[ant] ensuite les compteurs individuels (ou divisionnaires) […] pour les locaux de la boulangerie et pour le reste de l’immeuble'.

Il est pour le moins étrange, que selon le décompte reproduit ci-dessus, la totalité de la consommation d’eau de l’immeuble pour la période écoulée entre le 31 août 2011 et le 1^er juin 2012 soit 8.155, 36 euros TTC ait été répartie, d’une part entre le lot boulangerie et le reste des lots privatifs, alors, qu’il existe des parties communes, dont notamment un WC dont le compteur s’est révélé fuyard, que pour l’exercice suivant, seule une partie de la consommation totale été répercutée

d’une part sur le lot occupé par la boulangerie et d’autre part sur les autres lots privatifs, ce qui ne peut manquer d’interroger sur le peu de rigueur de la facturation d’eau répercutée sur le lot boulangerie.

Par ailleurs, on s’aperçoit à la lecture des relevés reproduits ci-dessus, qu’alors que les consommations d’eau froide de l’immeuble, selon les relevés de la Compagnie des eaux, s’établissaient autour de 400 m3 en novembre 2011, elles ont brutalement augmenté en mars 2012 pour passer à 873m3, puis à 1006m3 en juin 2012 et à 1632m3 en août 2012,

Dans ces conditions, la surconsommation d’eau facturée à la locataire n’est pas justifiée, en l’absence de production des relevés des index du compteur divisionnaire de la boulangerie, pour l’ensemble de la période considérée, le seul courriel d’un préposé du syndic relatif à des relevés effectués en janvier 2013 et août 2013, étant insuffisant à justifier de la facturation à la boulangerie des surconsommations d’eau, enregistrées par la Compagie des eaux sur le compteur de l’immeuble, alors qu’il existait une consommation d’eau dans les parties communes, non comptabilisée séparément et qu’il a été mis fin à une fuite d’eau dans un WC commun.

Il en résulte que les causes du commandament litigieux étant constituées presque intégralement par les sommes appelées au titre d’une surconsommation d’eau, dont l’imputablitité à la locataire n’est pas établie, le défaut de paiement de celles-ci dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement ne pouvait entraîner l’acquisition de la

clause résolutoire étant au demeurant constaté que pour le surplus les causes du commandement ont été réglées dans ledit délai.

Sur le refus de paiement d’une indemnité d’éviction

Sur l’application de l’article L145-8 du code de commerce et l’absence d’activité depuis le 1^er juin 2009

La bailleresse soutient que depuis le 1^er juin 2009, M^me Y n’exploite plus le fonds de commerce comme l’établit l’extrait Kbis du registre du commerce qu’elle verse aux débats.

Elle fait observer que le contrat de location-gérance dont se prévaut M^me Y n’a pas été mentionné sur le registre du commerce, alors même que l’avis publié dans un journal d’annonces légales précisait que 'mention en sera faite au RCS de Paris'. Elle soutient que ce contrat de location-gérance est en réalité fictif et contredit par l’analyse des mentions qui figurent aux extraits Kbis, tant de M^me Y que de la société NATION ALL BREAD, qui sont les seuls documents opposables aux tierrs et singulièrement au bailleur. L’extrait Kbis relatif à M^me Y mentionne une cessation d’activité au 1^er juin 2009, alors que celui établi au nom de la société NATION ALL BREAD, mentionne une activité directe qui a débuté le 1^er octobre 2004. En outre, elle soutient qu’à supposer que ce contrat de location -gérance existe, celui-ci serait frappé de nullité en application de l’article L144-10 du code de commerce, faute pour M^me Y d’avoir exploité le fonds pendant les deux ans préalables à sa conclusion, conformément à l’article L144-3 du code de commerce, puisqu’elle n’a elle-même fait l’acquisition du fonds que le 8 octobre 2003. Enfin en application de l’article 3 du contrat de bail, le preneur devait occuper 'lui-même’ les locaux, ce qui interdit toute location-gérance.

La cour relève, que la stipulation selon laquelle 'le preneur devra occuper les lieux loués par lui-même, paisiblement, conformément aux articles 1726 et 1729 du code civile, à usage de Boulangerie-pâtisserie-confiserie-glaces-plats cuisinés-comestibles, à l’exclusion de toute autre utilisation', n’a pas pour effet d’empêcher la conclusion par le preneur d’un contrat de location-gérance, étant au demeurant précisé qu’aucune clause du bail n’interdit la conclusion d’un tel contrat.

Il est constant que la nullité du contrat de location-gérance entraîne la déchéance du droit pour le preneur à bénéficier du droit au renouvellement et à défaut du droit à indemnité d’éviction.

En l’espèce, le preneur produit aux débats le contrat de location-gérance ainsi qu’un extrait du jounal d’annonces légales dans lequel il a été publié. Certes, il n’est pas fait mention de la conclusion de ce contrat sur les extraits Kbis de M^me Y, qui a donné le fonds en location-gérance, ni sur celui de la société qui a pris le fonds en location-gérance, mais aucun texte ne sanctionne par la nullité ou l’inopposabilité au bailleur un contrat de location-gérance, publié dans un journal d’annonces légales, qui n’est pas mentionné au registre du commerce et des sociétés.

Il est soutenu que ce contrat serait nul, car M^me Y, ayant fait l’acquisition du fonds de commerce le 8 octobre 2003, n’a pu consentir un tel contrat en 2004, puisqu’elle exploitait alors le fonds depuis moins de deux ans, or il résulte de l’extrait Kbis du registre du commerce en date du 4 février 2015, que la société NATION 'ALL BREAD, a commencé son activité au 309, […], […], le 1^er octobre 2004, s’agissant d’une création de fonds en exploitation directe.

La cour relève que le contrat de location-gérance est en date du 14 mai 2009 et qu’il a été publié dans un journal d’annonces légales 'Les Petites Affiches’paru le 28 mai 2009. Par ailleurs, entre le 1^er octobre 2004 et le 14 mai 2009, M^me Y est demeurée immatriculée pour ce fonds de commerce et elle produit aux débats ses bilans établis pour les années 2004 à 2008, lesquels font apparaître des chiffres d’affaires annuels variant entre 223.886 euros et 689.304 euros, démontrant une exploitation du fonds de commerce pendant les deux ans précédant la mise en location-gérance du fonds.

La seule immatriculation au registre du commerce et des sociétés de la société NATION’ALL BREAD à compter du 1^er octobre 2004, avec une activité exercée dans les lieux beaucoup plus large que celle autorisée au bail, ne peut suffire à établir que celle-ci exploitait le fonds de M^me Y, avant sa mise en location-gérance.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’annuler le contrat de location-gérance.

Le bailleur en cause d’appel ne se prévaut plus d’une cession du fonds de commerce. En toute hypothèse, une telle vente n’est pas établie et est démentie par l’existence d’un contrat de location-gérance publié.

Il est admis qu’un fonds puisse être exploité sous la forme d’une location-gérance, si bien que la locataire, propriétaire du fonds conserve le droit de percevoir une indemnité d’éviction, à condition que le locataire-gérant soit immatriculé pour le fonds. En l’espèce, la société NATION 'ALL BREAD était bien immatriculée pour le fonds, quand bien même l’extrait k bis versé aux débats ne préciserait pas qu’elle exploitait le fonds en qualité de locataire-gérant.

En conséquence, il n’existe pas de motifs graves et légitimes autorisant le bailleur à ne payer à sa locataire une indemnité d’éviction.

Le jugement sera en conséquence confirmé.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris étant confirmé à titre principal, il le sera également en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et celui de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me Y qui n’établit que la bailleresse qui a pu se méprendre sur l’étendue de ses droits ait commis une faute ouvrant droit à réparation en interjetant appel, sera déboutée de sa demande de

dommages-intérêts pour résistance abusive.

Il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

La bailleresse qui succombe en son appel sera condamnée aux dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris,

y ajoutant,

Déboute les parties pour le surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

Condamne la société FONCIERE ITN aux dépens de l’appel

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE