RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /2021 DU 20 SEPTEMBRE 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/00594 – N° Portalis DBVR-V-B7F-EXJ6

Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal de Grande Instance d’EPINAL, R.G.n° 13/01569, en date du 21 septembre 2017,

APPELANTES :

SCCV L’ALLEE DE L’ORANGERIE, prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis […]

Représentée par M^e AW-AX LARERE, avocat au barreau de NANCY

S.A.R.L. LG IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis […]

Représentée par M^e AW-AX LARERE, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉS :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES BALCONS CLAUDEL, pris en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié 12 et […]

Représenté par M^e Stéphane VIRY de la SCP CIRCE.J, avocat au barreau d’EPINAL

Monsieur S X

né le […] à LAGNY-SUR-MARNE (77)

domicilié […]

Représenté par M^e Stéphane VIRY de la SCP CIRCE.J, avocat au barreau d’EPINAL

Madame T U, épouse X

née le […] à […]

domiciliée […]

Représentée par M^e Stéphane VIRY de la SCP CIRCE.J, avocat au barreau d’EPINAL

Monsieur V Y

né le […] à […]

domicilié […]

Représenté par M^e Stéphane VIRY de la SCP CIRCE.J, avocat au barreau d’EPINAL

Madame W O, épouse Y

née le […] à […]

domiciliée […]

Représentée par M^e Stéphane VIRY de la SCP CIRCE.J, avocat au barreau d’EPINAL

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

Madame AB L, veuve Z

née le […] à […]

domiciliée […]

Représentée par M^e Stéphane VIRY de la SCP CIRCE.J, avocat au barreau d’EPINAL

Monsieur V L

né le […] à BAR-SUR-SEINE (10)

domicilié […]

Représenté par M^e Stéphane VIRY de la SCP CIRCE.J, avocat au barreau d’EPINAL

Monsieur AD A

né le […] à […]

domicilié […]

Représenté par M^e Stéphane VIRY de la SCP CIRCE.J, avocat au barreau d’EPINAL

Madame AE AF, épouse A

née le […] à […]

domiciliée […]

Représentée par M^e Stéphane VIRY de la SCP CIRCE.J, avocat au barreau d’EPINAL

Monsieur AG M

né le […] à […]

domicilié […]

Représenté par M^e Stéphane VIRY de la SCP CIRCE.J, avocat au barreau d’EPINAL

Madame AI AJ, épouse B

née le […] à […]

domiciliée […]

Représentée par M^e Stéphane VIRY de la SCP CIRCE.J, avocat au barreau d’EPINAL

Madame AK AJ épouse C

née le […] à […]

domiciliée […]

Représentée par M^e Stéphane VIRY de la SCP CIRCE.J, avocat au barreau d’EPINAL

Monsieur AL AJ

né le […] à […]

domicilié […]

Représenté par M^e Stéphane VIRY de la SCP CIRCE.J, avocat au barreau d’EPINAL

Monsieur AM D, agissant tant en son nom personnel qu’en qualité d’ayant-droit de sa mère, M^me AN AO, veuve D décédée le […]

né le […] à […]

domicilié […]

Représenté par M^e Stéphane VIRY de la SCP CIRCE.J, avocat au barreau d’EPINAL

Madame AP D, agissant tant en son nom personnel qu’en qualité d’ayant-droit de sa mère, M^me AN AO, veuve D, décédée le […]

née le […] à […]

domiciliée […]

Représentée par M^e Stéphane VIRY de la SCP CIRCE.J, avocat au barreau d’EPINAL

Madame AQ D, épouse E, agissant tant en son nom personnel qu’en qualité d’ayant-droit de sa mère, M^me AN AO, veuve

D, décédée le […]

née le […] à […]

domiciliée 3 rue Pierre et AW Curie – 88000 EPINAL

Représentée par M^e Stéphane VIRY de la SCP CIRCE.J, avocat au barreau d’EPINAL

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 Juin 2021, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame AK CUNIN-WEBER, Président de Chambre, chargée du rapport,

Madame Véronique GEOFFROY, Conseiller,

Monsieur H-Louis FIRON, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Septembre 2021, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 20 Septembre 2021, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;

FAITS ET PROCÉDURE :

Par contrat du 29 novembre 2005, la société civile de construction-vente (S.C.C.V) l’Allée de l’Orangerie et la SARL LG Immobilier ont fait l’acquisition, chacune pour moitié indivise, d’un ensemble immobilier situé 12 et […] à […], cadastré […] et […].

L’immeuble a fait l’objet d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété par acte passé le 22 juillet 2006 entre ces deux sociétés devant Maître AW Peiffer, notaire à Remiremont.

Les consorts A, les consorts D, M. H-V L, M^me AB Z, les consorts Y, les consorts X, M. AG M, M^me AI B, M^me AK C, M. AT AJ et les consorts X sont copropriétaires de l’ensemble immobilier susvisé suite à des actes authentiques régularisés respectivement :

— les 22 juillet 2006 et 2 avril 2007,

—  11 août 2006 et 2 avril 2007,

—  26 août 2006,

—  11 septembre 2006,

—  26 octobre 2006,

—  20 novembre 2006.

Suivant des contrats de vente, les sociétés venderesses se sont engagées à effectuer des travaux de rénovation intérieurs et extérieurs. Lesdits travaux devaient être exécutés au plus tard le 31 octobre 2006 et 30 novembre 2006, selon les actes.

Des réclamations ont été adressées aux sociétés venderesses par M. X le 18 septembre 2007, M^me Z et M. L le 23 septembre 2007, M. M le 29 octobre 2007, M. et M^me A le 25 juin et le 19 septembre 2007. Le 31 octobre 2007, les copropriétaires ont transmis une lettre commune aux sociétés venderesses et au notaire pour réclamer l’achèvement des travaux.

Par ordonnance du 14 mai 2009, le juge des référés a désigné M. De La Personne en tant qu’expert judiciaire.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 9 mars 2010.

Par actes d’huissier des 13 et 14 juin 2013, le syndicat des copropriétaires Les Balcons Claudel représenté par son syndic M^me AP D, M. AM D, M^me AQ E, M^me AI B née N, M^me AK C, M. AL N, M. S X, M^me T X, M. H-V L, M^me AB L veuve Z, M^me W Y, M. V Y, M^me AE A, M. AD A et M. AG M ont fait assigner la S.C.C.V l’Allée de l’Orangerie et la SARL LG IMMOBILIER devant le tribunal de grande instance d’Epinal aux fins de les voir condamner, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, à la réalisation et au paiement des travaux de rénovation prévus initialement.

Par jugement contradictoire du 21 septembre 2017, le tribunal de grande instance d’Epinal a :

— déclaré irrecevable l’action du syndicat Des Copropriétaires de la Copropriété Les Balcons Claudel
- 12 et […] à La Bresse représenté par son syndic, M^me AP D, pour défaut d’autorisation à agir régulière,

— condamné la S.C.C.V De L’Allée de l’Orangerie et la SARL LG Immobilier à verser au syndicat Des Copropriétaires de la Copropriété Les Balcons Claudel :

* 5.900 euros TTC au titre du changement de la zinguerie,

* 7.860,59 euros TTC au titre de la remise en peinture de l’escalier et du garde-corps métallique, de l’application du vernis dans les cages d’escalier, de la remise en peinture des portes et plinthes et de celle de la descente au sous-sol,

— condamné solidairement les sociétés De L’Allée de l’Orangerie et LG Immobilier à produire à chacun des acquéreurs la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux et ce, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la date du présent jugement,

— débouté AM D, M^me AQ E, M^me AP D, M^me AI B, M^me AK C et M. AL AJ, M. et M^me S X, M. AG M, M^me AE A, M. AD A, M. H-V L, M^me AB L veuve Z, M^me Y née O, M. Y, de la demande de provision à hauteur de 1.500 euros chacun à valoir sur les frais de notaire et de géomètre et de leur demande au titre du préjudice moral,

— débouté la SCCV de L’Allée de l’Orangerie et la SARL LG Immobilier de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

— rejeté l’ensemble des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a rappelé que la résolution qui se borne à indiquer que le syndic a qualité pour agir en justice sans aucune information sur la procédure envisagée et son objet n’est pas reconnue valable. Or, le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 juin 2013 ne contient aucune information sur la procédure envisagée. Il a prononcé conséquemment l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires.

Par action conjointe, les copropriétaires sollicitaient la condamnation des sociétés à déposer une demande de permis de construire modificatif tenant compte des différences existant entre le permis initialement accordé et les travaux réellement exécutés et de délivrer un certificat de conformité. Le tribunal a relevé que les sociétés attestent du dépôt d’une demande de permis de construire modificatif en date du 28 avril 2006.. Le tribunal les a condamnés à effectuer les démarches nécessaires pour obtenir l’autorisation susvisée, sous astreinte de 500 euros par jour à compter du jugement.

Sur les emplacements de parking, le tribunal a constaté que la configuration des parkings fait l’objet d’une procédure entre les copropriétaires en raison d’un désaccord sur les emplacements ; il a ainsi rejeté la demande de provision pour engager les frais de notaires et de géomètres pour définir le tracé.

Sur les travaux à la charge des sociétés venderesses, l’expert a estimé que les désordres constatés s’apparentent à des problèmes de finitions, à l’exception des fissures sur un auvent et de l’humidité dans un sous-sol. Il a constaté s’agissant de la couverture en tuiles neuves, la mise en place d’une zinguerie en tôle laquée brune au lieu de celle prévue initialement en inox, justifiait la condamnation des sociétés au changement de la zinguerie. Sur le ravalement des quatre façades, l’expert n’a relevé aucun désordre.

Sur le type de menuiseries, la demande des copropriétaires a été rejetée en l’absence de renseignements sur le type d’ouvrants, vitrages et matériaux.

Le tribunal a condamné les sociétés à la remise en peinture de l’esclalier et du garde-corps métallique, de l’application du vernis dans les cages d’escalier, des portes et plinthes et de celle de la descente au sous-sol. Le tribunal a rejeté la demande des copropriétaires relatives aux aménagements extérieurs et à la création d’une marche à l’entrée n°12 et l’édification d’une palissade en bois autoclave.

Il a en outre rejeté la demande de versement par les sociétés d’une somme forfaitaire de 5000 euros aux copropriétaires, constatant l’absence de justificatif produit au soutien de cette demande ; enfin il a rejeté la demande au titre du préjudice moral ainsi que celle reconventionnelle en dommages-intérêts des sociétés pour résistance abusive.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, 17 octobre 2018, les sociétés S.C.C.V L’Allée de l’Orangerie et LG Immobilier ont relevé appel du jugement.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 21 mai 2021, les sociétés L’Allée de l’Orangerie et LG Immobilier demandent à la cour de :

— débouter le syndicat des copropriétaires Les Balcons de Claudel, M. AM D, M^me AQ E, M^me AP D, M^me AI B, M^me AK C, M. AL AJ, M. S X, M^me T X, M^me AB Z, Mme

W Y, M. V Y, M. AG M, M. V L, M. AD A et M^me AE A de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* déclaré irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires de la copropriété Les Balcons de Claudel à La Bresse représenté par son syndic, M^me AP D, pour défaut d’autorisation à agir,

* débouté M. AM D, M^me AQ E, M^me AP D, M^me AI B, M^me AK C, M. AL AJ, M. S X, M^me T X, M^me AB Z, M^me W Y, M. V Y, M. AG M, M. V L, M. AD A et M^me AE A de la demande de provision à hauteur de 1.500 euros chacun à valoir sur les frais de notaire et de géomètre et de leur demande au titre du préjudice moral,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

*condamné les sociétés à verser au Syndicat des copropriétaires de la copropriété Les Balcons de Claudel les sommes de 5.900 euros TTC au titre du jugement, de la zinguerie et de 7.860,59 TTC au titre de la remise en peinture de l’escalier et du garde-corps métallique, de l’application du vernis dans les cages d’escalier, de la remise en peinture des portes et plinthes et de celle de la descente au sous-sol,

* condamné les sociétés à produire à chacun des acquéreurs la DACTS et ce, sous astreinte de 500 euros par jour à compter du présent jugement,

* débouté les sociétés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

* rejeté l’ensemble des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Statuant à nouveau,

— débouter le Syndicat des Copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice et l’ensemble des copropriétaires de leurs demandes, fins et conclusions,

— dire et juger que les sociétés n’ont commis aucune faute dans l’exécution de leurs obligations contractuelles,

— prononcer leur mise hors de cause,

— débouter les parties intimées de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

— condamner les parties intimées à payer aux sociétés la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

— condamner les parties intimées à payer aux sociétés 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les parties intimées aux entiers dépens tant de première instance qui comprendront les frais d’expertise de M. De La Personne que d’appel dont distraction au profit de Maître AW-AX

Larere de la Scp Lebon et Associés, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe sous la forme électronique le 17 mars 2021, le syndicat des copropriétaires Les Balcons Claudel, M^me AE A, M. AD A, M^me AB L, M^me AP D, M. AL AJ, M^me W O, M. V L, M. V Y, M. AG M, M. S X, M^me T X, M^me AI B, M^me AK C, M. AM D, M^me AQ E, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement les sociétés L’Allée de l’Orangerie et LG Immobilier à produire à chacun des acquéreurs la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux et ce, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la date du présent jugement,

— déclarer recevable et bien fondé l’appel incident interjeté à l’encontre du jugement en ce qu’il a :

* déclaré irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires pour défaut d’autorisation à agir régulière ;

* condamné les sociétés à verser au syndicat des copropriétaires 5.900 euros TTC au titre du changement de la zinguerie et 7.860,59 au titre de la remise en peinture de l’escalier et du garde-corps métallique,

* débouté les copriétaires de la demande de provision,

* rejeté l’ensemble des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Statuant à nouveau,

— déclarer recevable l’action du syndicat des copropriétaires de la Copropriété des Balcons Claudel,

— homologuer le plan de parking établi en décembre 2015,

— condamner solidairement les sociétés à leur verser 1.500 euros chacun à titre de provision à valoir sur les frais de notaire et de géomètre,

— condamner solidairement les sociétés à leur verser les sommes suivantes :

—  5.000 euros en réparation au titre du ravalement de façades,

—  8.658,51 euros TTC pour remplacement de quatre portes de garage

—  32.989,24 euros TTC pour le remplacement des fenêtres et portes fenêtres,

—  21.057,23 euros TTC pour le remplacement des volets,

—  2.571,40 euros TTC pour la fabrication et la pose de tôles laquées brunes pour 22 tablettes de fenêtres,

—  840,79 euros TTC pour le branchement des interphones,

—  8.628,91 euros TTC pour la réfection soignée de l’entrée extérieure n°12,

—  825,24 euros TTC pour le remplacement de deux portes menant au sous-sol,

—  161,46 euros TTC pour la repose de lames de parquet manquantes et la pose de plinthes au premier étage,

—  550 euros correspondant au passage d’un désherbant,

—  30.896,27 euros pour la réalisation d’un parking soigné,

—  2.000 euros au titre de l’absence de calorifugeage des tuyaux,

—  2.800 euros correspondant aux travaux d’assainissement des celliers de la cage n°12,

—  2.200 euros correspondant au coût du bouchement au ciment des conduits de fumée, du traitement de la fissure et de la création d’une banquette en béton pour protéger les fondations du mur de soutènement côté n°12,

—  5.000 euros au titre du préjudice subi en raison de l’absence de ravalement de façade,

—  2.000 euros au titre de l’absence de chemin piétonnier conformément au plan initial prévu,

—  5.000 euros à titre forfaitaire et ce, au titre des travaux que les sociétés s’étaient engagées à réaliser selon leurs courriers des 12 octobre 2009, 31 octobre 2009 et 23 décembre 2009,

— la somme de 5.900 euros TTC au titre du changement de la zinguerie,

—  7.860,59 euros TTC au titre de la remise en peinture et de l’escalier et du garde-corps métallique, de l’application du vernis dans les cages d’escalier, de la remise en peinture des portes et plinthes et celle de la descente au sous-sol,

— condamner solidairement les sociétés à leur verser 10.000 euros en réparation du préjudice moral subi,

— condamner solidairement les sociétés à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile devant le tribunal de grande instance d’Epinal, outre 3.000 euros sur le fondement du même article à hauteur de la Cour,

— condamner solidairement les sociétés aux dépens de l’instance.

L’audience de plaidoirie a été fixée le 14 juin 2021 et le délibéré au 20 septembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les écritures déposées le 21 mai 2021 par les sociétés SCCV l’Allée de l’Orangerie et LG Immobilier et le 17 mars 2021 par les intimés, auxquelles la Cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Vu la clôture de l’instruction prononcée par ordonnance du 14 juin 2021 ;

Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires de Les Balcons de Claudel

A l’appui de son recours le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il a valablement mandaté le syndic de copropriété selon délibération de l’A.G. des copropriétaires du 8 juin 2013 ce en conformité avec les dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 ;

il ajoute que selon le décret du 27 juin 2019 seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir d’une irrégularité tirée de l’absence d’autorisation du syndic d’agir en justice ;

En réponse le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement entrepris sur ce point et relève que les dispositions sus énoncées ne sont pas applicables à ce litige ;

Aux termes du décret n°2019-650 du 27 juin 2019 portant modification de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, désormais seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir d’une absence d’autorisation du syndic à agir en justice ;

cependant ces dispositions entrent en application le 29 juin 2019 ; dès lors ils ne peuvent valablement remettre en cause des actes régulièrement accomplis sous l’empire de la législation antérieure ;

Dès lors le syndicat des copropriétaires est fondé à invoquer et soutenir le défaut de pouvoir du syndic d’ester en justice, résultant de l’absence d’autorisation expresse donnée par le syndicat des copropriétaires ;

L’article 55 du décret sus énoncé prévoit et liste le type d’action nécessitant ou pas une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires au bénéfice du syndic de copropriété ;

ainsi en mentionnant dans son procès-verbal de délibération du 8 juin 2013 (pièce 28) que l’autorisation est donnée au 'syndic de la copropriété (d') engager une action judiciaire devant le tribunal de grande instance d’Epinal à l’encontre de la SCCV L’Allée de l’Orangerie et la SARL LG Immobilier’ est insuffisante comme n’établissant pas la nature précise de l’action envisagée et partant le régime de cet action ; par conséquent le jugement déféré sera confirmé sur ce point ;

Sur les appels

*sur la demande formée par les 'copropriétaires', appelants incident

Les appelants 'copropriétaires’ contestent le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la condamnation de la SCCV de l’Allée de l’Orangerie ainsi que la société LG Immobilier au paiement de sommes au titre du changement des zingueries et de la remise en peinture de plusieurs éléments, au profit uniquement du syndicat des copropriétaires, alors que la demande a été formulée également au profit de chacun des copropriétaires personnellement constitués dans la procédure ;

En réponse les société SCCV l’Allée de l’Orangerie et LG Immobilier concluent au débouté de cet appel incident, aucune prétention n’ayant été formée au nom des copropriétaires, en première instance ;

A l’appui de sa demande portant sur la condamnation au paiement de sommes représentant l’indemnisation des travaux prévus au contrat, les appelants incidents sollicitent que la condamnation soit prononcée non pas comme en première instance au bénéfice du seul syndicat des copropriétaires, mais à celui de chacun des intimés constitué en personne ;

Cependant, au vu des conclusions déposées de la tribunal de grande instance par les demandeurs à l’instance, il sera relevé que les sommes réclamées par les sociétés SCCV l’Allée de l’Orangerie et LG Immobilier ne l’ont été qu’au bénéfice du syndicat des copropriétaires ;

A la supposer recevable, il sont fondés à former une demande en indemnisation de leur préjudice d’acquéreur, créancier d’une obligation de faire des travaux incombant aux sociétés venderesses ;

en outre il est constant que tout copropriétaire peut agir 'en vue de la sauvegarde des droits afférents

à l’immeuble à titre individuel, dès lors que la cause du dommage génère pour lui un préjudice particulier, indépendant du préjudice subi par la copropriété’ ; cela concerne les troubles ou dommages collectifs mettant en cause tant la sauvegarde de l’immeuble, que les copropriétaires eux-mêmes qui sont les désordres ou malfaçons des parties communes consécutifs notamment à la construction de l’immeuble, de réfection, d’entretien ou d’amélioration dont elles sont l’objet, qu’ils affectent les parties privatives et les parties communes dont le copropriétaire possède une quote-part ;

Les appelants incident réclament l’infirmation du jugement déféré, l’homologation du plan de parking de décembre 2015, la condamnation solidaire des sociétés intimées à payer au syndicat des copropriétaires ainsi qu’à l’ensemble des copropriétaires constitués, une somme de 1500 euros à titre de provision sur les frais de notaire et de géomètre pour la détermination des parking, ainsi que 19 postes de condamnation relatifs à des travaux mal exécutés ou pas éxécutés par la SCCV l’Allée de l’Orangerie et LG Immobilier outre l’indemnisation de leur préjudice moral ;

En réponse, les sociétés SCCV l’Allée de l’Orangerie et LG Immobilier font valoir que le projet des travaux du parking de décembre 2015 sus énoncé, ne peut être mis en oeuvre faute de respecter les servitudes existantes ; s’agissant des travaux dont l’éxécution est demandée, elles donnent des explications point par point ;

A titre liminaire, il y a lieu de relever que le jugement déféré a statué, s’agissant des demandes d’exécution des divers postes de travaux, sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme ainsi que la garantie des vices cachés ;

il vise également les dispositions de l’article 1231-1 du code civil sur la responsabilité contractuelle ;

en réponse, les sociétés SCCV l’Allée de l’Orangerie et LG Immobilier indiquent qu’elles n’ont commis aucune faute et qu’elles doivent être mises hors de cause ;

S’agissant du premier fondement, il appert que le contrat de vente de chacun des acquéreurs au litige dont la matérialité n’est pas contestée, porte sur 'un appartement à aménager’ au sein d’un immeuble organisé en copropriété selon acte authentique du 22 juillet 2006 rédigé par Maître AW R, notaire ;

il prévoit dans une clause 'travaux’ que le vendeur s’engage à effectuer 9 postes de travaux précisément listés ; il ajoute que 'les travaux de finition et de décoration des parties communes seront réalisés lorsque les appartements seront aménagés par chacun des acquéreurs, et au plus tard le 30 avril 2007" ;

S’agissant de l’obligation de délivrance conforme, il échet de rappeler cependant que le défaut de conformité au sens de l’article 1609 du code civil se définit comme les disparités entre l’immeuble et les documents contractuels, qui ne supposent pas l’existence de malfaçons, ni de vices ;

ainsi il est admis que quand le défaut de conformité est apparent, l’acquéreur doit refuser de prendre livraison du bien vendu ou faire des réserves ; à défaut, il est censé l’avoir accepté en l’état et ne peut plus se prévaloir des non-conformités considérées (Cass. 3^e civ., 22 janvier 1997, nº 94-20.127) ;

en outre, la conformité s’apprécie par rapport aux engagements particuliers pris par le vendeur dont l’inexécution méconnaît l’obligation de délivrance conforme ; les non-conformités relevant de l’obligation de délivrance se limitent aux cas où les spécifications convenues entre les parties, n’ont pas été respectées ;

enfin il est constant qu’il y a lieu de rejeter l’action en responsabilité contractuelle de droit commun, en cas de vices cachés lesquels ne relèvent que de l’action en garantie régie par les articles 1641 et suivants du Code civil ; en effet s’applique le principe de non-cumul des responsabilités légales spécifiques et de la responsabilité contractuelle de droit commun ;

En l’espèce les parties s’opposent sur le respect par les sociétés venderesses de leur contrat d’entreprise, visant à faire réaliser des travaux d’extérieurs et d’intérieur principalement sur les équipements et accessoires communs ;

ainsi la violation alléguée de cette obligation, ne ressort pas de l’obligation de délivrance conforme, laquelle s’applique aux caractéristiques du bien vendu, lesquelles sont en l’espèce conformes à l’acte de vente ;

aussi, il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 1147 du code civil alors applicables, et d’écarter tout argument tiré de l’existence de vices décélables lors de la vente ou de l’absence de mentions de ceux-ci dans un procès-verbal ;

S’agissant de la matérialité des manquements imputés aux appelants, il sera fait référence au rapport d’expertise déposé le 9 mars 2010, qui relève en effet de nombreuses non façons ;

s’agissant d’obligation prévues dans un contrat d’entreprise, annexe à une vente immobilière, l’obligation des appelants est une obligation de résultat ;

* sur les demandes relatives aux travaux

Il y a lieu de reprendre chaque poste sollicité au vu des prétentions des parties et du rapport de l’expert judiciaire Monsieur P ;

Les intimés font valoir que lors de la signature de la vente, les vendeurs ont remis aux acquéreurs un document intitulé 'descriptif des travaux’ ; l’expert le relève tout en la qualifiant de 'floue'(pièce 12) ; ils indiquent que ces travaux n’ont pas ou ont été mal réalisés ; ils demandent par conséquent, une indemnisation équivalente au coût des reprises dont le bien fondé sera analysé pour chacun des 19 postes ;

1/ sur les travaux de couverture et de zinguerie

— le descriptif des travaux portait sur la dépose de la couverture existante et de la zinguerie ; la repose de couverture tuiles en terre cuite neuve + zinguerie inox et arrêts de neige

— l’expert précise que les arrêts de neige n’existaient pas, mais ont été posés après sa visite, la zinguerie est en tôle laquée et les descentes en PVC de couleur et non en inox ;

— les intimés réclament une somme de 5900 euros telle que chiffrée par l’expert;

— les sociétés appelantes considèrent qu’il s’agit de différences mineures et réclament l’infirmation du jugement entrepris ;

L’infirmation sera ordonnée dès lors que le syndicat des copropriétaires n’est pas dans la procédure ; la condamnation au paiement de cette somme sera ordonnée au profit de intimés dans leur ensemble ;

2/ sur les travaux de ravalement des quatre façades :

— le descriptif des travaux portait sur 'le ravalement des quatre façades avec mise en place d’une isolation extérieure et finition STO ou similaire sur rdc et 1^er étage et bois sur le dernier niveau (style autoclave)' ;

- l’expert précise que la jonction bardage/isolation extérieure ne possède pas de profil de finition ; il a été posé un bardage en produit synthétique ;

— les intimés font état de non respect des matériaux et des couleurs de façades et contestent avoir bénéficié comme mentionné, 'd’une rénovation soignée', ils réclament une somme de 5000 euros en indemnisation de ce préjudice ;

— les sociétés appelantes relèvent que la façade a été habillée de plus de bardage que convenu et se réfère à la résistance aux intempéries pour expliquer leur choix de matériaux ;

En l’absence de manquements avérés aux obligations des appelantes, ce chef de demande sera écarté ;

3/ sur les menuiseries 4/ portes de garage 5/ les volets et 6/ tablettes de fenêtres

— le descriptif des travaux prévoyait la dépose des menuiseries extérieures, la pose de menuiseries neuves en bois avec double vitrage et volets bois battants ;

— l’expert relève qu’il n’y a pas de renseignements sur le type des ouvrants, des vitrages, des matériaux, des types de volets ; les seuils de fenêtres sont recouverts de tôle laquée sauf en extremité où la pierre est visible (pas d’infiltrations signalées) ; il a relevé l’absence de volets de salle de bains dans deux appartements et a préconisé la pose d’un film occultant ;

- les intimés affirment que les menuiseries (et portes de garages) ne sont pas conformes (en tôle/bois) ; le permis de construire fait ainsi état de portes de garage en bois et fenêtres en PVC blanc ; ils constatent que les menuiseries sont en bois en non en PVC et que les portes de garages sont en tôle ; ils réclament les sommes de 8658,51 euros pour le remplacement des quatre portes de garages, 32989,24 euros pour le remplacement des fenêtres et porte-fenêtres 21057,23 euros pour celui des volets, 2571,40 pour la fabrication et la pose de tôle laquée brune pour 22 rebords de fenêtres ;

— les sociétés venderesses avancent un meilleur vieillissement des matériaux mis en oeuvre pour justifier leur choix ;

En l’absence de définition précise pour le matériaux des portes de garage, aucun manquement ne sera retenu sur ce point ; les fenêtres et volets posés sont conformes au descriptif ; les seuils de fenêtres existent et ne génèrent pas d’infiltration, l’absence de volets roulants sur deux fenêtres de salle de bains, ne consiste pas en un manquement en l’absence de descriptif précis des travaux à réaliser ;

le jugement déféré a écarté toute condamnation, ce qui justifie le rejet de la demande sur ce point et sa confirmation ;

7/la cage d’escaliers (mise en peinture) 8/ les interphones 9/ la gache électrique10/ le parquet15/ l’escalier entrée 12

— le descriptif des travaux prévoyait la réfection des cages d’escaliers des entrées 12 et 14, comprenant la porte d’entrée, l’interphone et la minuterie, la continuité de l’escalier du 2^e étage, le ravalement des murs et plafonds ;

— l’expert a relevé que la peinture des deux cages d’escaliers en projeté blanc ne comporte pas de vernis en dessus, l’interphone fonctionne mais il n’a pas de gache électrique, les portes neuves n’en sont pas équipées, les portes pallières des logements ne sont pas peintes côté escalier, les portes des descentes au sous-sol sont de vieilles portes en bois avec de vieilles quinquilleries et une seule couche de peinture ;

— les intimés réclament la confirmation du jugement entrepris s’agissant des montants mais sollicitent son infirmation, la condamnation était sollicitée à leur profit ;

— les sociétés appelantes reconnaissent avoir neutralisé la gache électrique et prétendent que la peinture des portes pallières est à la charge de chaque propriétaire ;

Les montants mis en compte par les premiers juges, soit 840,79 euros pour la gache électrique ainsi que les clés, 8628,91 euros pour la réfection de l’entrée du n°12, 825,24 euros pour les portes vers le sous-sol et 161,46 euros pour le parquet et plinthes du premier étage, seront confirmés au vu des manquements sus énoncés totalement imputables aux sociétés SCCV l’Allée de l’Orangerie et LG Immobilier ;

en effet la mise en peinture des portes pallières n’a pas été mise contractuellement à la charge des acquéreurs, les affirmations des appelantes étant eronnées à cet égard ; la condamnation sera prononcée au profit des propriétaires, la décision déférée étant infirmée à cet égard ;

Sur autres autres travaux :

— les intimés mettent en compte 5 autres postes à savoir 13/ les fondations du mur de soutenement (n°12), l’auvent et les anciens conduits de cheminée, l’assainissement de celliers 14/l’édification d’un muret en limite de trottoir 16/, l’absence de pierres en façade 17/, le bornage et l’édification d’une murette séparative entre la copropriété et 'la propriété Q', l’indemnisation du préjudice existant du fait de la non exécution des travaux de finition promis dans les courriers des 12/10/09, 31/10/19 et 23/12/09 18/ ;

— l’expert a relevé, 13/ un auvent fissuré coté n°12 ainsi que le mur de soutement de la parcelle 44 qui présente des fondations apparentes, 14/ l’absence de muret contre le trottoir communal ;

— les sociétés appelantes font valoir que des travaux de mise en place d’un

mur et d’une cloture en grillage rigide a été votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires le 22/03/2014 mais que la mise en oeuvre n’est pas effective, la couleur restant à choisir ; ils indiquent qu’aucune palissade ou mur ne peuvent être mis en place, compte-tenu du manque de place pour se mouvoir ;

s’agissant de l’absence de pose de pierres sur la façade 16/, elles font valoir qu’elles y ont renoncé dans un but esthétique, aucune demande de dommages et intérêts n’étant justifiée à cet égard ; enfin le point 17 concerne M. et M^me Q, non parties au litige, ce qui justifie son rejet ;

Ces derniers points ne sont pas visés dans le contrat de travaux accessoire aux ventes immobilières conclues ; ils ne résultent pas d’une non exécution par les sociétés SCCV l’Allée de l’Orangerie et LG Immobilier de leurs obligations ; en effet l’indication dans le permis de contruire ou dans une plaquette publicitaire, de la pose de parements de pierres en sous-bassement du mur ayant des visées esthétiques, contrairement aux assertions des appelantes, n’implique pas pour elles une obligation, ces documents n’étant pas entrés dans la sphère contractuelle et à ce titre sont dépourvus de toute valeur contraignante ;

Enfin il n’appartient pas aux copropriétaires individuels, de procéder à l’exécution de délibérations de leur assemblée générale restées inéxécutées, celle-ci incombant au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic ;

Sur le dernier point, il y a lieu de relever que tout manquement dans l’éxecution d’une obligation de faire se resoud en dommages et intérêts ;

les intimés se fondent sur les mentions figurant dans les dires à experts émanant de leur conseil pour conclure à l’existence d’une faute des appelantes résultant de la non exécution des promesses faites par courrier en cours de procédure ; reprenant les motifs développés par le premiers juges, il sera relevé que certains travaux ayant été entrepris, les intimés ne démontrent pas la preuve de la persistance de désordres et ne justifient aucunement à quoi se rapporte l’indemnisation sollicitée ;cette demande sera rejetée ;

** sur la demande d’homologation du plan de 2015 (places de parking)

Au vu du plan des emplacements de parking établi par l’expert, les appelants relèvent de l’obligation de délivrance conforme n’a pas été remplie sur ce point, notamment par les travaux réalisés, non conformes au plan remis aux acquéreurs et par les matériaux mis en oeuvre ;

ils ajoutent que contrairement aux affirmations des intimées, le procès-verbal de réception sans réserves ne concerne pas les places de parking non mentionnées ;

ils précisent de la plan proposé par les sociétés intimées ne comprend que 8 places pour les 9 exigibles au vu du nombre de logements, et non les 12 prévues au contrat de vente ;

cependant afin de solder ce point en litige, ils réclament de la cour qu’elle homologue le plan proposé en décembre 2015 (pièce 17) ;

enfin faisant valoir que ces interventions vont engendrer des frais de géomètre et de notaire (modification de l’état descriptif et de division et revente à chaque copropriétaire le lot correspondant à son emplacement de parking) ils réclament le bénéfice d’une provision de 1500 euros par copropriétaire constitué ;

En réponse les sociétés appelantes font valoir que le plan de 2015 ne respecte pas les servitudes de passage et ne peut à ce titre, être mis en oeuvre ; elles affirment en outre que les places de parking sont tracées et qu’un permis de construire permettant la régularisation de la situation a été obtenu le 12 juin 2019 ; elle précise avoir notifié les plans remis par Maître R notaire à tous les copropriétaires selon courrier du 17 mars 2009

L’expert dans son rapport du 9 mars 2010 a relevé que 'les parkings en bicouche ne sont pas tracés ni numérotés, (…) Le revêtement n’est pas réalisé en enrobé mais avec un enduit de type bicouche, l’herbe pousse à certains endroits (…) ' et conclut que 'les parkings ne sont pas traités de la même façon, le nombre ne correspond pas à celui des plans joints aux actes de vente, de même que pour les garages’ ; il conclut également à la nécessité de passer un desherbant, le revêtement du parking étant fait dans un matériau d’une qualité inférieure à celle prévue ;

ce dernier point, n’a pas été pris en compte par les premiers juges dès lors qu’il s’agit de travaux d’entretien relevant de la mission du syndicat des copropriétaires et non une absence de réalisation conforme ; cette décision justifiée, sera confirmée ;

Il y a lieu de relever que par décision du 14 mars 2017, le tribunal de grande instance d’Epinal a, rejeté la demande formée par des copropriétaires en annulation des délibérations adoptées par l’assemblée générale du 7 novembre 2015 qui a été adoptée à l’unanimité et porte sur la définition de l’emplacement des places de parking;

dès lors cette délibération est difinitive et doit être exécutée par le syndicat des copropriétaires par le biais de son syndic ; la demande d’homologation du plan de novembre 2015 formée par les intimés n’est pas justifiée et sera rejetée ;

Enfin la demande de condamnation à payer une provision de 1500 euros au bénéfice de chaque

copropriétaire, à valoir sur des frais futurs non déterminés, ne saurait prospérer à défaut d’être fondée en fait et en droit ;

dès lors le jugement déféré sera confirmé sur ce point ;

*** sur la demande en production de documents sous astreinte

La SCCV l’Allée de l’Orangerie et LG Immobilier contestent le jugement entrepris en ce qu’il les a condamnées sous astreinte, à produire à chacun des acquéreurs, la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux sous astreinte ;

Elles affirment que la demande de déclaration d’achèvement formée auprès de la mairie de la Bresse n’a pas été suivie d’effet, ce qui justifie que la DACT (déclaration d’achèvement et de conformité des travaux) peut être déposée ; elles considèrent ainsi que cette demande est sans objet ;

Les intimés contestent cette affirmation en relevant que les travaux ne sont pas achevés en totalité au 20 décembre 2008 contrairement aux affirmations adverses ; ils relèvent ainsi que la mairie a réalisé une visite récolemment le 21 janvier 2019, laquelle a permis de lister de nombreuses non conformités relativement aux aspects extérieurs de l’immeuble (nombre d’ouvertures, auvent, matériaux et couleur des façades, matériaux des ouvertures, plantations inexistantes, places de stationnement) et qu’aucun permis modificatif n’a été délivré (pièce 34) ;

ils ajoutent que le procès-verbal de conformité ne peut valablement être délivré si les travaux ne correspondent pas au permis de construire ;

ils indiquent qu’un permis de construire a été accordé le 2 septembre 2020 s’agissant du sol extérieur du parking et du chemin, ce qui justifie de maintenir la condamnation à produire une déclaration d’achèvement des travaux sous astreinte ;

Aux termes des articles L 462-1 et L 462-2 du code de l’urbanisme la déclaration d’achèvement des travaux atteste de la conformité par rapport au permis de construire délivré ou des modification apportées en cours de projet ;

Dès lors que les appelantes font valoir avoir bénéficié d’un permis de construire modificatif le 2 septembre 2020 – soit postérieurement au jugement déféré-, elles sont en capacité de générer le document d’urbanime sollicité, après réalisation des travaux telle que sollicitée ;

par conséquent la condamnation prononcée par les premiers juges tenant à la production par le 'constructeur’ d’une déclaration d’achèvement des travaux et de conformité est justifiée ; celle-ci se fera après réalisation des travaux visés dans le

permis modificatif sus énoncé ; s’agissant d’une obligation de faire, la prononcé d’une astreinte est également justifié après un délai d’exécution de 90 jours ;

en revanche elle sera prononcée à compter de l’arrêt s’agissant de la mise en oeuvre de travaux prévus dans un permis postérieur au jugement déféré; le jugement déféré sera infirmé sur ce point;

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

Les intimés font valoir qu’ls subissent chacun un préjudice moral conséquent résultant de l’impossibilité de jouir paisiblement de leur acquisition immobilière depuis plus de dix ans, qui plus est de celle qui était prévue au contrat ;

cependant en l’absence de privation de jouissance des lieux acquis dont ils ont possession ab initio, le

préjudice des copropriétaires n’est pas très différent de celui résultant du retard apporté à l’exécution des obligations des sociétés venderesses qui se résoudra en intérêts moratoires ;

Cependant les contrariétés tenant à l’engagement d’une procédure sur expertise, puis en indemnisation du fait de l’absence de respect par les société venderesses des obligations librement consenties, entraine de facto un préjudice moral pour chacune des parties intimées qui dera valablement compensé par l’octroi d’une somme de 1000 euros chacun ; le jugement déféré sera infirmé sur ce point ;

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Cette demande de dommages et intérêts formée par la partie appelante qui succombe au principal, n’est aucunement justifiée et sera écartée ,

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les sociétés SCCV l’Allée de l’Orangerie et LG Immobilier partie perdante, devra supporter les dépens ;

en outre les sociétés SCCV l’Allée de l’Orangerie et LG Immobilier seront condamnées à payer à V L, AD A, AE A, AG M, AM D, AQ E, AP D, AI B, AK C, AL AJ, S X, T X, AB Z, W Y et V Y la somme de 500 euros chacun au titre de l’article700 du code de procédure civile ;

en revanche les sociétés SCCV l’Allée de l’Orangerie et LG Immobilier seront déboutées de leur propre demande de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris s’agissant de l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Balcons Claudel ainsi que le rejet de la demande de provision sur 'frais futurs’ ;

L’infirme au surplus ;

Statuant à nouveau sur les chefs de décision infirmés et y ajoutant,

Déboute V L, AD A, AE A, AG M, AM D, AQ E, AP D, AI B, AK C, AL AJ, S X, T X, AB Z, W Y et V Y de leurs demandes en paiement formées au profit du syndicat des copropriétaires Les Balcons Claudel ;

Condamne solidairement les sociétés SCCV l’Allée de l’Orangerie et LG Immobilier à payer à V L, AD A, AE A, AG M, AM D, AQ E, AP D, AI B, AK C, AL AJ, S X, T X, AB Z, W Y et V Y les sommes suivantes :

—  5900 euros (cinq mille neuf cents euros) au titre du remplacement de la zinguerie,

—  7890,50 euros (sept mille huit cent quatre-vingt-dix euros et cinquante centimes) au titre de la

remise en peinture de l’escalier et du garde-corps metallique, de la pose d’un vernis dans la cage d’escalier et de la remise en peinture des portes pallières et des plinthes ainsi que des portes de descente au sous-sol ;

—  1000 euros (mille euros) chacun au titre de leur préjudice moral ;

Condamne in solidum les sociétés SCCV l’Allée de l’Orangerie et LG Immobilier à produire à chacun des acquéreurs constitués, la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux comprenant le permis modificatif du 2 décembre 2020, ce sous astreinte de 500 euros par jour passé un délai de 90 jours à compter de la présente décision ;

Déboute les intimés du surplus de leurs demandes ;

Condamne in solidum les sociétés SCCV l’Allée de l’Orangerie et LG Immobilier à payer à à V L, AD A, AE A, AG M, AM D, AQ E, AP D, AI B, AK C, AL AJ, S X, T X, AB Z, W Y et V Y chacun, la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les sociétés SCCV l’Allée de l’Orangerie et LG Immobilier de leur demande en dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Déboute les sociétés SCCV l’Allée de l’Orangerie et LG Immobilier de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum les sociétés SCCV l’Allée de l’Orangerie et LG Immobilier aux entiers dépens comprenant ceux de la procédure d’expertise judiciaire.

Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-

Minute en dix-neuf pages.