RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /25 DU 26 JUIN 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/02161 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FOI5

Décision déférée à la cour :

Ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de LUNEVILLE, R.G. n° 23/1036 , en date du 13 juin 2024,

APPELANTS :

Monsieur [P] [U],

né le 22 avril 1964 à [Localité 7] (54), domicilié [Adresse 2]

Représenté par M^e Catherine BERNEZ de l’AARPI AARPI CLAUDE THOMAS CATHERINE BERNEZ OLIVIER NUNGE, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/6143 du 21/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Madame [B] [K] épouse [U],

née le 19 mars 1980 à [Localité 6] (54), domiciliée [Adresse 2]

Représentée par M^e Catherine BERNEZ de l’AARPI AARPI CLAUDE THOMAS CATHERINE BERNEZ OLIVIER NUNGE, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/6893 du 12/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMÉ :

Monsieur [Z] [V],

domicilié [Adresse 1]

Représenté par M^e Anne-lise BROCARD, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 05 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Francis MARTIN, président, et Madame Fabienne GIRARDOT, conseiller, chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseiller,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET .

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 26 Juin 2025, par M^me Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 1er octobre 2016, M. [Z] [V] a consenti à M. [P] [U] et Mme [B] [K] épouse [U] (ci-après les époux [U]) la location pour une durée initiale de douze mois d’une maison à usage d’habitation sise à [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros.

Un nouveau bail a été conclu le 30 avril 2021 pour une durée initiale de trois ans à compter du 1er mai 2021, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 620 euros, et comportant une clause résolutoire pour non paiement des loyers et défaut de justification d’une assurance garantissant les risques locatifs.

Suivant rapport en date du 24 avril 2023, le [Adresse 5] (ci-après CAL), intervenu à la demande de la CAF, a conclu au caractère non décent du logement loué (ne présentant pas un risque manifeste pour la santé ou la sécurité des occupants), et a préconisé la réalisation de travaux à la charge à la fois du bailleur et des locataires.

Le 16 mai 2023, la Caisse d’Allocations Familiales (la CAF) a établi un constat de non-décence des lieux loués, donnant respectivement aux locataires et au bailleur un délai de 3 mois et de 18 mois (jusqu’au 30 novembre 2024) pour procéder à la réalisation des travaux de mise en conformité à leur charge, sous peine de suspension du versement de l’aide au logement et de l’exigibilité de la totalité du loyer en cas d’inexécution des travaux par les locataires (article L. 542-7 du code de la sécurité sociale) ou de mise en oeuvre de la procédure de conservation de l’allocation logement avec paiement du loyer résiduel par les locataires en cas d’inexécution des travaux par la bailleur (article 843-1 du code de la construction).

Par acte de commissaire de justice en date du 4 août 2023, M. [Z] [V] a fait délivrer aux époux [U] un commandement de payer une dette locative évaluée à 1 922 euros visant la clause résolutoire, selon décompte arrêté le 26 juillet 2023.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception posté le 25 septembre 2023, M. [Z] [V] a notifié aux époux [U] un congé pour vente à effet au 30 avril 2024, et a fait état d’une dette locative de 3 160 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 29 septembre 2023, les époux [U] ont fait assigner M. [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lunéville afin de le voir condamné à leur verser des dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi compte tenu de l’état de non-décence des

lieux loués, et de le voir débouté de toute demande fondée sur le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 4 août 2023, ainsi que de toute demande de condamnation à un arriéré locatif.

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Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2023, les époux [U] ont fait assigner M. [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lunéville statuant en référé, afin notamment de le voir condamné sous astreinte à procéder aux travaux de remise en état du logement loué, et d’être autorisés à suspendre le paiement du loyer.

Les époux [U] se sont prévalus de problèmes de chauffage et d’humidité, et de la non-décence du logement loué constatée par l’association Si Toi Lien en décembre 2022 et le CAL, préconisant la réalisation de travaux à la charge du bailleur. Ils ont fait état de l’urgence à remédier à l’indécence du logement et à l’absence de contestation sérieuse (sur le fondement de l’article 834 du code civil), et subsidiairement, de la nécessité de prévenir un dommage imminent (sur le fondement de l’article 835 du code civil). Ils ont contesté l’existence d’un arriéré locatif (correspondant uniquement au montant du loyer résiduel).

M. [Z] [V] a conclu à l’incompétence à statuer du juge des référés, et subsidiairement, à l’irrecevabilité des demandes et au débouté des demandes des époux [U]. A titre reconventionnel, il a demandé au juge de constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion des époux [U], ainsi que de les condamner à lui payer la somme de 4 295 euros au titre des loyers et charges impayés, outre une indemnité d’occupation mensuelle de 635 euros à compter de la résiliation du bail.

Il a soutenu que les demandes des époux [U] ne présentaient pas de caractère d’urgence et se heurtaient à une contestation sérieuse. Il a expliqué que les locataires avaient cessé de payer leurs loyers depuis novembre 2022, et que l’aide au logement avait été supprimée à défaut pour les locataires de réaliser les travaux enjoints par le CAL avant le 24 juillet 2023, n’ayant lui-même jamais été alerté, ni mis en demeure d’y procéder. Il a soutenu qu’il ne pouvait faire réaliser les travaux pour le 30 novembre 2024 à défaut de pouvoir accéder à l’appartement. Il s’est opposé à la suspension du paiement du loyer pour un logement habitable.

Par ordonnance de référé en date du 13 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lunéville a :

— constaté l’absence d’urgence s’agissant des demandes présentées par les époux [U],

— constaté l’absence de nécessité de prévenir un dommage imminent ou de faire cesser un trouble manifestement illicite s’agissant des demandes présentées par les époux [U],

— dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes formées par les époux [U],

— déclaré irrecevable la demande reconventionnelle formée par M. [Z] [V] en constat de la résiliation du contrat de bail conclu le 1er octobre 2016 avec les époux [U] par l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que les demandes subséquentes en expulsion et en condamnation à une indemnité d’occupation,

— dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande en paiement d’un arriéré locatif formée par M. [Z] [V],

En conséquence,

— renvoyé les parties à mieux se pourvoir,

— débouté les époux [U] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [Z] [V] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,

— rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le juge a retenu d’une part, que les désordres relevés dans le logement loué ne présentaient pas de risque actuel et avéré pour la santé ou la sécurité des locataires et que le délai imparti au bailleur pour exécuter les travaux expirait au 30 novembre 2024, et d’autre part, que les lieux n’étaient pas dépourvus de chauffage (les locataires n’ayant en outre fait part d’aucune difficulté au bailleur de 2016 à décembre 2022), de sorte qu’aucune urgence n’était avérée.

Il a constaté qu’aucun danger imminent pour la santé ou la sécurité des occupants n’était démontrée (excluant la nécessité de prévenir un dommage imminent ou de faire cesser un trouble manifestement illicite), et qu’il s’agissait d’une construction ancienne qui ne répondait pas de ce fait aux normes actuelles, nécessitant de revoir l’installation de chauffage.

Le juge a également relevé l’absence d’urgence s’agissant des demandes relatives à la délivrance de quittances de loyer et du DPE (M. [Z] [V] ayant produit des quittances en cours de procédure).

Il a constaté que M. [Z] [V] ne justifiait pas de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département, s’agissant d’une demande de résiliation du contrat de bail motivée par l’existence d’une dette locative.

Le juge a retenu qu’il existait une contestation sérieuse concernant le montant de l’arriéré locatif, en ce que les époux [U] s’estimaient redevables du montant du loyer résiduel depuis la mise en place par la CAF de la procédure de conservation des allocations logement à compter du mois de juin 2023, et ce dans l’attente de la réalisation des travaux par le propriétaire.

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Le 20 novembre 2024, l'[Localité 3] a notifié un arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité de la maison donnée en location du 7 novembre 2024 (par courrier recommandé non réclamé par M. [Z] [V] et adressé au service de la publicité foncière le 4 décembre 2024 pour publication), mentionnant que l’importance et la nature des désordres constatés lors de l’enquête sanitaire réalisée le 11 juillet 2024 constituaient un danger pour la santé et la sécurité physique des personnes, et enjoignant au bailleur de remédier à cette situation dans le délai de neuf mois.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception posté le 17 janvier 2025, M. [Z] [V] a formé un recours gracieux contre l’arrêté préfectoral en évoquant la réalisation des travaux enjoints par la CAF pour le 30 novembre 2024, l’occupation des lieux par les époux [U] sans droit ni titre depuis le 1er mai 2024, les insultes et les menaces proférées à son encontre par le locataire ainsi que l’absence de paiement des loyers depuis novembre 2022 (faisant état d’une dette locative actualisée à hauteur de 13 008 euros).

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception posté le 25 mars 2025, M. [Z] [V] a notifié aux époux [U] un nouveau congé pour vendre à effet au 30 septembre 2025.

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Le 4 novembre 2024, les époux [U] ont formé appel du jugement tendant à son infirmation en tous ses chefs critiqués, hormis en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de M. [Z] [V] tendant à voir constater la résiliation de bail et ordonner leur expulsion, ainsi qu’à leur condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, et en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande en paiement d’un arriéré locatif formée par M. [Z] [V].

Dans leurs dernières conclusions transmises le 28 avril 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, les époux [U], appelants, demandent à la cour :

— d’infirmer l’ordonnance du 13 juin 2024 en ce qu’elle a :

* constaté l’absence d’urgence de leurs demandes,

* constaté l’absence de nécessité de prévenir un dommage imminent ou de faire cesser un trouble manifestement illicite de leurs demandes,

* dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de leurs demandes,

* renvoyé les parties à mieux se pourvoir,

* débouté les époux [U] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* dit que chaque partie conversera la charge de ses propres dépens,

Statuant aux lieu et place sur ces points,

— de condamner M. [Z] [V], à défaut de justifier de la levée de l’état de non décence et de la mainlevée de l’arrêté du 7 novembre 2024, à exécuter les travaux prescrits par :

' le rapport de non décence du CAL en date du 24 octobre 2022 et du constat SOLIHA CAL du 24 avril 2023 (complété),

' et de l’arrêté de traitement de l’insalubrité notifié le 20 novembre 2024,

Et notamment :

— contrôler la stabilité des éléments notamment du mur de façade et la toiture de la grange, et remise en état dans les règles de l’art pour en assurer la stabilité et la sécurité avec attestation d’un professionnel qualifié à cet effet,

— rechercher et supprimer durablement toutes sources d’humidité (condensation, infiltrations, fuites)

— mettre en place un système de ventilation conforme à la législation,

— mettre en place un moyen de chauffage suffisant et sécurisé, adapté aux caractéristiques du logement et notamment à l’isolation,

— vérifier l’état des installations de chauffage (poêle dans la cuisine) et des systèmes d’évacuation de gaz de combustion par un professionnel qualifié ; le cas échéant, suppression et remplacement de l’équipement,

— mettre en sécurité l’installation électrique avec fourniture d’une attestation par un professionnel qualifié de type Consuel,

— mettre en sécurité les escaliers du logement, notamment pose correcte de garde corps et/ou main courante, et assurer une hauteur d’échappé de 1,90 m au minimum. – Suppression des ressauts. Pose correcte de garde corps au droit des fenêtres des chambres du 2ème étage. Et prise de toute disposition pour éviter les accidents au niveau des accès du grenier dans la grange,

— prendre toute disposition pour éviter les risques d’accidents liés à l’emplacement de la bouteille de gaz,

— installer au moins un détecteur de fumée,

— prendre toutes dispositions pour rendre habitable la pièce à usage de chambre du 2ème étage (éclairement naturel suffisant),

— installer des dispositifs d’occultation de la lumière et la pièce à usage de chambre du 2ème étage,

— remettre en état le dispositif d’évacuation des eaux ménagères et des eaux vannes avec mise en place notamment de dispositifs empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et de siphons,

— remettre en état et/ou remplacer les revêtements (murs, sols, plafonds) dégradés,

— d’assortir la condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

En tant que de besoin,

— de suspendre l’exigibilité du loyer tant qu’il ne sera pas justifié par le bailleur de la levée de l’état de non décence et de la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité du 7 novembre 2024,

— de condamner M. [Z] [V] à remettre un DPE conforme aux dispositions de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, la condamnation étant assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

Sur l’appel incident de M. [Z] [V],

— de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle l’a déclaré irrecevable en sa demande de résiliation du bail et dit n’y avoir lieu à référé concernant sa demande de condamnation à un arriéré locatif,

A titre subsidiaire,

— de débouter M. [Z] [V] de son appel, celui-ci étant dénué de fondement,

A titre infiniment subsidiaire,

— de suspendre les effets de la clause résolutoire et de leur accorder les plus larges délais,

En tout état de cause,

— de condamner M. [Z] [V] au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première et d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— de débouter M. [Z] [V] de toute demande plus ample ou contraire.

Au soutien de leurs demandes, les époux [U] font valoir en substance :

— qu’ils ont signalé de longue date, et à plusieurs reprises, les problémes notamment d’absence de chauffage et d’humidité qu’ils rencontraient, et que face à l’inertie du bailleur, ils ont saisi l’association SITOITLIEN qui a dressé un compte-rendu de visite le 16 décembre 2022, concluant à l’absence de respect des normes de décence définies au décret du 30 janvier 2002 et des dispositions du règlement sanitaire départemental (relevant l’absence de chauffage, la ventilation insuffisante des pièces, la dégradation des sols, l’absence de garde-corps aux fenêtres et de dispositif de retenue de personnes dans les escaliers, une installation électrique non conforme, une fuite du chêneau de descente des eaux pluviales et une production d’eau chaude sanitaire insuffisante), porté à la connaissance de M. [Z] [V] par courrier du 27 décembre 2022, qui a répondu que l’absence de chauffage dans chaque pièce avait été acceptée par les locataires et qu’il ferait des travaux à leur départ ; que la grille d’évaluation des désordres de l’habitat a conclu à un risque manifeste pour la santé et/ou la sécurité des habitants ; que le rapport de SOLIHA CAL dressé le 24 avril 2023, mandaté par la CAF, a confirmé l’absence des critères de décence exigés par la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002, et a conclu à la nécessité d’un certain nombre de travaux à la charge du propriétaire pour y remédier (sans viser l’absence de chauffage en raison de la mise en place temporaire et en urgence de quatre convecteurs électriques par l’association en décembre 2022) ; que le SOLIHA CAL a complété son rapport par la mention d’équipements de chauffage non décents, et a conclu à la nécessité pour le bailleur de contacter un chauffagiste, afin de revoir le dimensionnement de l’installation dans le but impératif d’avoir un système de chauffage décent dans les chambres ; que ce rapport a préconisé des travaux accessoires à la charge des locataires (remise en état d’un carreau de verre sur une porte borgne ainsi que d’une prise électrique descellée, et réfection du papier peint), outre la reprise d’un trou effectué entre le plafond de la cuisine et le plancher du premier étage afin de bénéficier d’une source de chaleur ; que le bailleur a été mis en demeure de procéder aux travaux par la CAF dans le cadre de la procédure de consignation de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitat ;

— que le 20 novembre 2024, l'[Localité 3] a notifié un arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité de la maison donnée en location (par courrier recommandé non réclamé par M. [Z] [V] et adressé au service de la publicité foncière le 4 décembre 2024 pour publication), mentionnant que l’importance et la nature des désordres constatés lors de l’enquête sanitaire réalisée le 11 juillet 2024 constituaient un danger pour la santé et la sécurité physique des personnes, et enjoignant au bailleur de remédier à cette situation dans le délai de neuf mois ; que la qualification de non décence induit un risque pour la santé ou la sécurité des occupants, et qu’à tout le moins, établit le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent prévue à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte qu’il est urgent de remédier à cette situation les contraignant à vivre dans un logement non décent, dont il n’est pas justifié de la levée de la non décence ; que les travaux propres à y remédier incombent au bailleur exclusivement, de sorte qu’il n’y a pas de contestation sérieuse sur ce point ; que les mesures sollicitées ne se heurtent à aucune contestation sérieuse et sont justifiées par l’existence d’un différend (la conservation des allocations logement ne les privant pas de toute action), sur le fondement de l’article 834 du code civil ;

— qu’il convient d’ordonner au bailleur de s’acquitter de ses obligations de remise en état d’un logement décent définies à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, non sérieusement contestable, selon l’article 835 alinéa 2 ; que selon l’article 20-1 de ladite loi, le juge peut suspendre le paiement du loyer jusqu’à l’exécution des travaux ; que M. [Z] [V] ne justifie pas de la levée de la non décence ;

— que s’il est considéré qu’il existe une contestation sérieuse sur l’obligation du bailleur, l’article 835 alinéa 1er autorise le juge à prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite, en ce qu’ils sont privés de l’usage normal des lieux et exposés à des dommages pour leur santé ;

— que si l’exécution de certains travaux est justifiée, en revanche, tous les travaux prescrits n’ont pas été réalisés à ce jour, et il n’est pas justifié de la levée de l’arrêté d’insalubrité, ni d’une visite de contrôle ayant déclaré le logement décent ; que M. [Z] [V] doit être condamné à réaliser les travaux requis énoncés à l’arrêté du 7 novembre 2024, et ce sous astreinte, compte tenu de l’ancienneté du constat et du choix manifestement délibéré du bailleur de faire preuve de réticence ; qu’il sera fait application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 afin de suspendre le paiement du loyer et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux établie par la visite de contrôle actant de l’état de décence du logement, ainsi que la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité du 7 novembre 2024 ; qu’il sera enjoint à M. [Z] [V] sous peine d’astreinte de fournir un dossier de diagnostic technique conforme, et incluant notamment un diagnostic de performance énergétique, non remis préalablement ou concurremment à la signature du bail ;

— que le bailleur ne justifie pas, en appel comme en première instance, avoir fait précéder sa demande de constat du jeu de la clause résolutoire, formée initialement par conclusions du 18 décembre 2023, d’une notification au Préfet, la pièce adverse 48 correspondant à un courrier adressé à la Préfecture et non à la notification requise ; que le commandement de payer fait l’objet d’une action en opposition toujours pendante en ce qu’il fait fi de la procédure de conservation de l’allocation logement de l’article L. 843-1, notifiée par la CAF le 16 mai 2023, de sorte qu’en cas de recevabilité de la demande, la suspension des effets du jeu de la clause résolutoire sera ordonnée ;

— que la demande de paiement d’un arriéré locatif se heurte à une contestation sérieuse, en ce que seule une provision peut être allouée par le juge des référés, et que l’allocation logement est conservée par la CAF depuis juin 2023 dans l’attente de la réalisation des travaux par le propriétaire ; qu’ils se sont acquittés du loyer résiduel dont le bailleur a délivré quittance depuis la notification de l’état de non décence du 16 mai 2023 pour une durée de 18 mois (novembre 2024) selon l’article L. 843-1, puis de l’arrêté de péril du 7 novembre 2024 qui produit ses effets à ce jour, conformément à l’article L. 521-2 du code de l’habitation et de la construction.

Dans ses dernières conclusions transmises le 5 mai 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [Z] [V], intimé et appelant à titre incident, demande à la cour :

— de dire et juger non fondés les époux [U] en leur appel, et de les en débouter,

— de dire et juger son appel incident recevable et fondé,

Y faisant droit,

— d’infirmer l’ordonnance en date du 13 Juin 2024 en ce qu’elle a :

* déclaré irrecevable sa demande reconventionnelle en constat de la résiliation du contrat de bail conclu le 1er octobre 2016 avec les époux [U] par l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que les demandes subséquentes en expulsion et en condamnation à une indemnité d’occupation,

* dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de sa demande en paiement d’un arriéré locatif,

* débouté M. [Z] [V] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,

Statuant aux lieu et place sur ces points, sur le fondement des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile et des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— de dire et juger ses demandes recevables et bien fondées,

Y faisant droit, vu le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 4 août 2023 et sa notification à la Préfecture de Meurthe et Moselle (pièce n°52),

— de dire et juger les époux [U] occupants sans droit ni titre depuis le 4 octobre 2023,

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire et de constater la résiliation du bail au 4 octobre 2023,

En conséquence,

— d’ordonner l’expulsion des époux [U] et de tous occupants de leurs chefs,

— de condamner solidairement les époux [U] au paiement de la somme de 4 295 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir,

— de condamner les époux [U], solidairement, au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 635 euros,

— de condamner les époux [U], solidairement, au paiement de la somme de 1 200 euros, tant en première instance qu’en cause d’appel, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner solidairement les époux [U] aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer,

— de débouter les époux [U] de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

Au soutien de ses demandes, M. [Z] [V] fait valoir en substance :

— qu’il a entrepris des travaux d’entretien et des réparations diverses dans le logement occupé par les époux [U], mais que depuis le mois de mai 2020, M. [U] a manifesté une attitude injurieuse à son égard, étant venu l’insulter et le menacer de mort à son domicile pendant le confinement ; qu’il a déposé une plainte le 29 décembre 2020 évoquant la peur ressentie et l’impossibilité de se rendre à leur domicile ; que M. [U] profère des insultes et des menaces sur son répondeur téléphonique ;

— que les locataires ont cessé de payer le loyer depuis novembre 2022 ; que les époux [U] n’ont pas effectué dans le délai de trois mois (expirant au 24 juillet 2023) les travaux enjoints par la CAF dans son courrier du 16 mai 2023, de sorte leur APL a été suspendue, et que le commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été délivré le 4 août 2023, correspondant à l’intégralité du loyer, et signifié à la Préfecture ainsi que la demande d’expulsion, puis contesté par les époux [U] le 29 septembre 2023 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lunéville, en se prévalant d’un décompte erroné ; que la clause résolutoire est acquise depuis le 4 octobre 2023, et que seul le locataire disposant d’un titre peut se prévaloir de la mise en conformité du logement ; qu’il a délivré aux époux [U] un congé pour vendre le 21 septembre 2023 (avec une dépréciation de 75 000 euros à 50 000 euros) et que le bail est résilié, de sorte qu’il convient de prononcer l’expulsion des époux [U], occupants sans droit ni titre ; que les loyers et charges impayés s’élèvent à 11 768 euros, et que les arriérés de loyers ne peuvent souffrir d’aucune contestation sérieuse ;

— qu’il justifie avoir accompli tous les travaux de mise en conformité du logement conformément au rapport du CAL du 24 avril 2023 (installation d’un système de chauffage à l’étage, installation d’une VMC dans la salle de bains, intervention d’un électricien pour rajout de prises et installation d’un point lumineux selon facture du 12 décembre 2024, installation d’un joint périphérique autour de la porte d’entrée avec détalonnage des portes, de barres anti-chutes sur les fenêtres du premier et dernier étage, pose d’un détecteur de fumée et révision de l’étanchéité de la douche selon factures des 14 novembre et 2 décembre 2024, attestation de la bonne mise en conformité d’un couvreur du 25 octobre 2024, installation de grilles d’entrée d’air frais sur les fenêtres selon facture du 25 novembre 2024 s’agissant de fenêtres neuves depuis le 22 novembre 2021) ; que l’instance en référé a été introduite alors que le délai qui lui était imparti expirait plus d’un an après l’assignation ; que la condition de l’urgence n’existe pas (le logement étant occupé depuis 2016 et le délai d’exécution des travaux expirant le 30 novembre 2024), et que les contestation sérieuses rendent le juge des référés incompétent sur le fondement des article 834 et suivants du code de procédure civile ; que la preuve de la nécessité de prévenir un dommage imminent ou de faire cesser un trouble manifestement illicite n’est pas rapportée ; que l’arrêté de traitement de la situation d’insalubrité du logement ne lui a pas été notifié le 20 novembre 2024, et qu’il fait l’objet d’une opposition formée le 16 janvier 2025, en ce qu’il est établi sur des constatations recoupant celles du CAL à une période antérieure à la réalisation des travaux de mise en conformité ; que les travaux mis à la charge des époux [U] n’ont toujours pas été réalisés ;

— qu’une contestation sérieuse est attachée à la demande de suspension de l’exigibilité du loyer, qui n’est pas de droit ; qu’en l’absence d’impossibilité totale d’utiliser les lieux, elle ne peut être ordonnée ; que subsidiairement, les époux [U] ne lui ont jamais demandé la réalisation de travaux malgré le rapport de l’association SITOITLIEN du 16 décembre 2022, ni effectué de tentative de règlement amiable du litige, rendant leurs demandes irrecevables ;

— que l’urgence n’est pas caractérisée quant à la délivrance d’un DPE, qui n’a fait l’objet d’aucune demande préalable à l’assignation ; que concernant la maison louée, datant d’avant 1900, aucune obligation d’afficher la classe énergétique n’existait avant la réforme du 1er juillet 2021 (pour les maisons construites avant 1948) ; qu’il a fait réaliser le DPE le 24 avril 2025 et demeure dans l’attente de son retour.

— o0o-

La clôture de l’instruction a été prononcée le 7 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’exécution de travaux

L’article 834 du code de procédure civile dispose que 'dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.'

Or, l’appréciation de l’exécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent représente une contestation sérieuse que le juge des référés n’a pas le pouvoir de trancher sur le fondement de l’article 834 susvisé.

Au surplus, constitue une contestation sérieuse l’appréciation de la recevabilité de cette demande des époux [U] au regard de leur qualité d’occupants des lieux sans droit ni titre résultant de la délivrance de deux congés pour vendre successifs par M. [Z] [V], tel que soutenu par l’intimé.

Pour autant, l’existence d’un différend entre les parties est caractérisée par l’arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité de la maison louée pris le 7 novembre 2024 et l’opposition de M. [Z] [V] formée par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 16 janvier 2025, au motif que cet arrêté repose sur les constatations figurant au rapport de l'[Localité 3] du 11 juillet 2024 et n’a pas été actualisé au regard des travaux de mise en conformité qu’il a réalisés jusqu’en décembre 2024, suite au constat de non décence établi par la CAF le 16 mai 2023 qui lui avait laissé un délai d’exécution jusqu’au 30 novembre 2024.

Or, le premier juge a relevé à juste titre qu’aucune urgence n’était avérée.

En effet, il a constaté qu’à la date où il statuait (lors de l’audience du 24 mai 2024), le délai imparti à M. [Z] [V] pour réaliser les travaux mis à sa charge, suite au constat de non décence de la CAF du 16 mai 2023, n’était pas expiré (expirant au 30 novembre 2024).

De même, il y a lieu de retenir à hauteur de cour que l’arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité de la maison louée par M. [Z] [V] laisse au propriétaire un délai de neuf mois à compter de sa notification pour prendre les mesures prescrites y figurant, sous peine d’y voir procéder d’office à ses frais et d’être exposé à une astreinte financière.

En outre, cet arrêté a été notifié à M. [Z] [V] par courrier recommandé avec demande d’avis de réception présenté les 22 et 23 novembre 2024 (selon courrier de l'[Localité 3] du 10 mars 2025), qui a formé un recours gracieux à son encontre par courrier recommandé avec demande d’avis de réception posté le 17 janvier 2025.

Aussi, le délai prescrit par l’arrêté préfectoral pour l’exécution des travaux sollicités par les époux [U] dans le cadre de l’instance en référé n’est pas expiré au jour où la cour statue.

Dans ces conditions, l’exécution des travaux sollicités par les époux [U] devant le juge des référés (correspondant à ceux mentionnés à l’arrêté préfectoral du 7 novembre 2024) se heurte à l’absence d’urgence, telle que requise à l’article 834 du code de procédure civile.

L’article 835 alinéa 1er dispose que ' le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. '

Or, si l’arrêté préfectoral a considéré que le rapport de la directrice de l'[Localité 3] constatait que la maison louée constituait un danger pour la santé et la sécurité physique des personnes compte tenu des désordres mentionnés, en revanche, il a prescrit un délai de neuf mois à compter de sa notification à M. [Z] [V] pour y remédier, non expiré à ce jour.

Aussi, ce délai ne saurait caractériser l’existence d’un dommage imminent nécessitant que soient ordonnés lesdits travaux par le juge des référés à titre préventif.

De même, il y a lieu de rappeler que M. [Z] [V] a formé un recours gracieux contre cet arrêté préfectoral au motif qu’il reposait sur les constatations effectuées avant les travaux et vérifications qu’il avait fait réaliser.

En effet, M. [Z] [V] justifie par la production de factures d’un certain nombre de travaux réalisés jusqu’au 12 décembre 2024, à savoir l’installation d’un système de chauffage à l’étage, d’une VMC dans la salle de bains, de grilles d’entrée d’air sur les fenêtres, de l’intervention d’un électricien pour rajouter des prises et un point lumineux, de l’installation d’un joint périphérique autour de la porte d’entrée avec détalonnage des portes, de barres anti-chutes sur les fenêtres du premier et dernier étage, de la pose d’un détecteur de fumée et de la révision de l’étanchéité de la douche, de même que d’une attestation de vérification de l’état de la toiture et de l’absence de risque pour le bâtiment et ses occupants.

Il en résulte que la violation par M. [Z] [V] des règles prescrites ne ressort pas de l’évidence.

Aussi, l’exécution des travaux sollicités par les époux [U] devant le juge des référés (correspondant à ceux mentionnés à l’arrêté préfectoral du 7 novembre 2024) se heurte à l’absence de trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé s’agissant des demandes de travaux formées par les époux [U], de sorte que l’ordonnance déférée sera confirmée sur ce point.

Sur la demande de suspension du paiement du loyer

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que ' si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. (…) Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. (…).'

En l’espèce, il ressort des développements antérieurs qu’il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de travaux formées par les locataires.

Aussi, les époux [U] seront déboutés de leur demande tendant à voir suspendre le paiement des loyers pendant la réalisation desdits travaux.

Dès lors, le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date du dernier renouvellement du bail au jour de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, ' à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. . (…). '

L’article 24 IV de ladite loi prévoit que les dispositions précédentes sont applicables 'aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.'

En l’espèce, M. [Z] [V] ne produit pas à hauteur de cour l’accusé réception justifiant de la notification au représentant de l’Etat dans le département de Meurthe et Moselle de ses conclusions du 18 décembre 2023 tendant à voir constater la résiliation du bail à titre reconventionnel, celle-ci devant être effectuée par voie électronique et par l’intermédiaire du système EXPLOC.

En effet, les accusés réception produits émanent de la CCAPEX et portent la date du 4 août 2023, correspondant à la date de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Aussi, il en résulte que la demande reconventionnelle de M. [Z] [V] tendant à voir constater la résiliation du bail consenti aux époux [U] et motivée par l’existence d’une dette locative n’est pas recevable, de même que les demandes subséquentes en expulsion et en condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Dès lors, l’ordonnance déférée sera confirmée sur ce point.

Sur la demande d’expulsion suite à la délivrance d’un congé pour vendre

L’occupation sans droit ni titre caractérise l’existence d’un trouble manifestement illicite déterminant la compétence du juge des référés pour ordonner les mesures destinées à le faire cesser sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er précité.

En l’espèce, il y a lieu de constater que M. [Z] [V] a notifié aux époux [U] un congé des lieux pour vendre à effet du 30 avril 2024 par courrier recommandé avec demande d’avis de réception posté le 25 septembre 2023, par référence au dernier bail du 30 avril 2021.

Or, M. [Z] [V] a notifié aux époux [U] un nouveau congé pour vendre par courrier recommandé avec demande d’avis de réception posté le 25 mars 2025 pour le 30 septembre 2025, par référence au premier bail à effet du 1er octobre 2016.

Aussi, M. [Z] [V] ne peut se prévaloir à ce jour d’un trouble manifestement illicite résultant de la qualité d’occupant sans droit ni titre des époux [U], nécessitant d’apprécier les effets des congés des lieux successifs dans le cadre d’une instance en référé, afin de solliciter leur expulsion.

En outre, force est de constater que le délai du second congé des lieux expire au 30 septembre 2025.

Dans ces conditions, l’existence d’un trouble manifestement illicite n’est pas rapportée.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé s’agissant de la demande d’expulsion des époux [U] en leur qualité d’occupants sans droit ni titre.

Sur la demande de condamnation au paiement d’une dette locative

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que ' dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le juge des contentieux de la protection peut] accorder une provision au créancier (…). '

En l’espèce, il ressort du décompte du bailleur que sur la période de novembre 2022 à mai 2023, les époux [U] sont redevables de loyers échus et impayés à hauteur de 483 euros, sans que les locataires évoquent l’existence d’un paiement qui n’aurait pas été déduit des sommes appelées sur cette période.

Aussi, les époux [U] doivent être condamnés solidairement à payer à M. [Z] [V] la somme provisionnelle de 483 euros correspondant à la dette locative arrêtée au mois de mai 2023 inclus.

Toutefois, suite au constat de non décence des lieux loués établi par la CAF le 16 mai 2023, cette dernière a conservé le montant de l’allocation logement depuis le mois de juin 2023.

En effet, les articles L. 843-1 à L. 843-7 du code de la construction et de l’habitation prévoient une procédure de conservation de l’allocation de logement par l’organisme payeur, lorsque le logement ne constitue pas un logement décent.

Or, le versement des allocations logement retenues par la CAF au propriétaire-bailleur à l’issue du délai imparti pour mettre le logement en conformité dépend de l’appréciation des caractéristiques de décence mentionnées à l’article L. 822-9 dudit code.

Au surplus, les époux [U] ont formé le 29 septembre 2023 une action au fond devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lunéville afin de contester la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire en se prévalant du montant de la dette locative erroné figurant au décompte (prenant en compte la totalité du loyer et non le loyer résiduel).

Aussi, la nécessaire vérification de l’exécution par le bailleur de la mise en conformité du logement au regard des caractéristiques de décence ne saurait induire une obligation non sérieusement contestable au paiement des loyers.

De même, selon l’article L. 521 dudit code, ' pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19 (…) le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. '

Il en résulte que les époux [U] ne sont pas redevables du loyer en principal, ou de toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation de la maison louée par M. [Z] [V], depuis la notification de l’arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité du 7 novembre 2024 (par courrier recommandé avec demande d’avis de réception présenté les 22 et 23 novembre 2024) jusqu’à ce jour, à défaut d’arrêté de mainlevée.

Or, il y a lieu de rappeler que cet arrêté fait l’objet d’un recours gracieux formé par M. [Z] [V] le 16 janvier 2025.

Dans ces conditions, l’obligation des époux [U] au paiement du loyer à compter du mois de juin 2023 ne revêt pas un caractére non sérieusement contestable, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Dès lors, l’ordonnance déféré sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de l’arriéré locatif à compter du mois de juin 2023, et infirmée concernant les loyers échus et impayés de novembre 2022 à mai 2023. Statuant à nouveau sur ce point, les époux [U] seront condamnés solidairement à payer à M. [Z] [V] la somme provisionnelle de 483 euros correspondant à la dette locative arrêtée au mois de mai 2023 inclus.

Sur la remise du diagnostic de performance énergétique (DPE)

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que ' dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le juge des contentieux de la protection peut] ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, en sa version applicable du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2021, dispose que, ' un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend : 1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation ; 2° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ; 3° Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante. (…) ; 4° Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. (…) Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat.'

Aussi, le bailleur a l’obligation de délivrer au locataire le diagnostic de performance énergétique établi par un professionnel.

En l’espèce, M. [Z] [V] ne conteste pas l’absence de remise du DPE aux locataires, et fait état qu’aucune demande n’a été formulée par les époux [U] avant l’assignation, ajoutant qu’il a fait réaliser le DPE le 24 avril 2025 et demeure dans l’attente de son retour.

En effet, M. [Z] [V] justifie d’un rendez-vous avec la société ADEXI, diagnostiqueur certifié, prévu le 24 avril 2025.

Au surplus, l’article R. 126-15 du code de la construction et de l’habitation mentionne la nécessité de refaire un DPE depuis le 1er janvier 2025.

Dans ces conditions, il y a lieu d’enjoindre à M. [Z] [V] de communiquer aux époux [U] le DPE établi suite à la visite du professionnel le 24 avril 2025, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette injonction d’une peine d’astreinte au regard des démarches entreprises par M. [Z] [V].

Dès lors, l’ordonnance déférée sera infirmée sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance déférée sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Chacune des parties, qui succombe partiellement en ses prétentions, conservera la charge des dépens d’appel qui lui sont propres, et sera déboutée de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

INFIRME partiellement le jugement déféré et, statuant à nouveau,

CONDAMNE solidairement M. [P] [U] et Mme [B] [K] épouse [U] à payer à M. [Z] [V] la somme provisionnelle de 483 euros au titre des loyers échus et impayés au mois de mai 2023 inclus,

ENJOINT à M. [Z] [V] de communiquer à M. [P] [U] et Mme [B] [K] épouse [U] le diagnostic de performance énergétique des lieux loués établi suite à la visite du professionnel le 24 avril 2025,

DIT n’y avoir lieu à assortir cette obligation d’une peine d’astreinte,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à référé au titre des demandes présentées par les époux [U], en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de M. [Z] [V] tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion des époux [U] et à les voir condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à référé au titre de la demande en paiement d’arriérés locatifs à compter du mois de juin 2023, en ce qu’il a renvoyé les parties à mieux se pourvoir, et en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et laissé à chacune d’elles la charge de leurs propres dépens,

Y ajoutant,

DEBOUTE M. [P] [U] et Mme [B] [K] épouse [U] d’une part, et M. [Z] [V] d’autre part, de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code e procédure civile,

DIT que M. [P] [U] et Mme [B] [K] épouse [U] d’une part, et M. [Z] [V] d’autre part, conserveront la charge des dépens d’appel qu’ils ont exposés.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’Appel de NANCY, et par M^me Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en dix-neuf pages.