ARRÊT N°

N° RG 19/03042 – N° Portalis DBVH-V-B7D-HOB7

LM

TRIBUNAL D’INSTANCE D’UZES

27 mai 2019 RG :11-19-0148

Y

X

C/

Z

Z

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 04 MARS 2021

APPELANTS :

Madame O K X épouse Y, agissant tant en son nom personnel qu’en qualité de représentante légale de Monsieur H Y, né le […], en qualité d’ayant droit de Monsieur M Q Y, décédé le […]

née le […] à […]

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e M GARDIEN, Plaidant, avocat au barreau d’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/005833 du 17/07/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

INTIMÉS :

Monsieur I Z

né le […] à […]

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e Christine TOURNIER BARNIER de la SCP TOURNIER & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Madame K Z

née le […] à […]

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Christine TOURNIER BARNIER de la SCP TOURNIER & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

PARTIES INTERVENANTES

Madame L Y, agissant en qualité d’ayant droit de son père, Monsieur M Y, décédé le […],

née le […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e M GARDIEN, Plaidant, avocat au barreau d’AVIGNON

Monsieur M R Y, agissant en qualité d’ayant droit de son père, Monsieur M Y, décédé le […],

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par M^e M GARDIEN, Plaidant, avocat au barreau d’AVIGNON

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 17 Décembre 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Madame Laure Mallet, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Agnès Michel, présidente de chambre

M^me Catherine Ginoux, conseillère

Madame Laure Mallet, conseillère

GREFFIER :

M^me Céline Delcourt, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 07 Janvier 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 04 Mars 2021

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, le 04 Mars 2021, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 20 mars 2015, M. I Z et M^me K Z, son épouse, (les époux Z) ont donné à bail à usage d’habitation à M. N Y et M^me O X, épouse Y (les époux Y) un duplex de type 4 situé sur la commune de Sauveterre (Gard), […], moyennant un loyer mensuel de 750'euros.

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le même jour.

Un dépôt de garantie d’un montant de 750 € était stipulé.

Le 15 décembre 2016, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1'635 € au titre des loyers et charges impayés outre les frais d’acte visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier en date du 25 avril 2017, les bailleurs ont fait assigner leurs locataires en résiliation et paiement devant le juge des référés du tribunal d’instance d’Uzès.

Les locataires ont quitté les lieux en juillet 2017 et l’affaire a été radiée.

Les époux Y ont déposé des conclusions afin de remise au rôle, ce qui était opéré pour l’audience du 5 mars 2019.

Par ordonnance de référé du 19 mars 2019, le juge des référés a soulevé son incompétence au motif de contestations sérieuses et renvoyé le dossier sur le fond pour la date du 16 avril 2019.

Par jugement contradictoire du 27 mai 2019, le tribunal d’instance d’Uzès a :

— décidé que les propriétaires bailleurs n’ont pas failli à leur obligation de délivrance ayant entraîné un préjudice de jouissance aux époux Y,

— condamné solidairement les époux Y à payer aux époux Z les sommes ci-après :

*2'303,00'euros correspondant aux loyers restant dus pour les années 2016 et 2017 déduction faite des aides perçues de la CAF au cours des mêmes périodes,

*159,15'euros au titre des réparations locatives,

*1'000,00'euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile,

— rajouté que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— condamné solidairement les époux Y aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la notification à la CCAPEX,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif.

Par déclaration du 25 juillet 2019, les époux Y ont relevé appel de ce jugement.

M. N Y est décédé le […].

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 30 juillet 2020, auxquelles il est expressément référé, M^me Y agissant tant en son nom personnel qu’en qualité d’ayant droit de son époux N Y décédé, et en tant que représentant légal de son fils mineur M. H Y agissant en qualité d’ayant droit de son père décédé, M^lle L Y et M. N R Y, agissant en qualité d’ayants droit de leur père N Y décédé, intervenants volontaires, demandent à la cour de':

Vu les articles 1719 et 1720 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu la jurisprudence citée,

Vu le jugement entrepris,

Vu le décès de M. Y en cours d’instance,

Vu la reprise d’instance par les héritiers,

— réformer le jugement déféré,

et statuant à nouveau,

— déclarer les consorts Y recevables en leurs demandes et les dire bien fondées,

— dire et juger que le logement loué par les époux Z était insalubre et indécent,

— dire et juger que les époux Z ont failli à leurs obligations en leur qualité de bailleur,

— condamner les époux Z à verser aux consorts Y':

* la somme de 10'500'euros au titre du préjudice de jouissance subi,

* la somme de 2'000'euros au titre du préjudice moral,

— ordonner la compensation des créances entre celle des consorts Y résultant de leur préjudice et celle des époux Z résultant des loyers impayés,

— débouter les époux Z de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner les époux Z à verser aux consorts Y la somme de 2'000'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 1^er octobre 2020, auxquelles il est expressément référé, les époux Z demandent à la cour de':

Vu le contrat de bail du 20 mars 2015,

Vu le décompte actualisé des arriérés de loyers,

Vu le procès-verbal de constat de M^e Lascabes du 6 juillet 2017,

Vu l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 complétée par la loi du 29 juillet 1998,

Vu les articles 1719 et suivants du code civil,

Recevant les concluants dans toutes ses demandes, fins et conclusions, y faisant droit,

— rejeter toutes prétentions adverses comme injustes et mal fondées,

— confirmer le jugement déféré qui a condamné solidairement les époux Y à payer aux époux Z la somme de 2'303'euros au titre de l’arriéré de loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter de la décision de première instance,

— confirmer sur le principe le jugement qui a condamné solidairement les époux M Y à rembourser les frais de peinture, et y ajoutant, les condamner solidairement à payer aux époux Z la somme totale de 272,75'euros TTC (soit 36,90€ + 76,70€ + 90,85€ + 68,30€ avec intérêts au taux légal à compter de la décision de première instance,

— réformant le jugement dont appel, dire et juger que les époux Y ont failli à leur obligation de jouissance paisible des lieux, les condamner solidairement à payer aux époux

Z 3'000'euros, soit 2 x 1'500€ à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et moral,

— confirmer le jugement qui a condamné solidairement les époux Y à payer aux époux Z la somme de 1'000'euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— y ajoutant, les condamner solidairement à payer aux époux Z la somme de 1'500'euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure en appel,

— les condamner solidairement aux entiers dépens de première instance et d’appel en ceux compris le commandement de payer du 15 décembre 2016 soit 137,41'euros, le coût de la notification du commandement à la CCAPEX soit 26,87'euros, ainsi que la somme de 400,01'euros au titre du procès-verbal de constat dressé par M^e Lascabes du 6 juillet 2017.

La clôture de la procédure a été fixée au 17 décembre 2020.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 janvier 2021.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 mars 2021.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes des consorts Y':

Sur le trouble de jouissance':

En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l’article 6 de la loi du 06/07/1989, le bailleur a l’obligation de mettre à disposition un logement en bon état d’usage et de réparation et de délivrer un logement décent.

Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Cependant, il convient de rappeler que si pendant l’exécution du bail cette obligation perdure, elle est subordonnée à une information préalable et la participation active des occupants qui doivent lui permettre de faire procéder aux éventuelles réparations.

En l’espèce, produisant un procès-verbal de constat d’huissier en date du 15 mai 2017 et une facture de dératisation en date du 9 juillet 2015, les appelants soutiennent que le logement était indécent et insalubre, notamment en raison d’infiltration en toiture ayant occasionné des moisissures et de l’humidité à chaque épisode pluvieux et du fait de la présence anormale de nuisibles.

L’analyse du constat d’huissier, M^e Tardi, révèle d’une part qu’il a été établi plus de deux ans après l’entrée dans les lieux alors même que l’état des lieux d’entrée mentionne un logement en très bon état et d’autre part que nombre de désordres résulte des seules déclarations des époux Y et non des constatations de l’huissier.

Par ailleurs, les locataires n’ont jamais interpellé leurs bailleurs sur les divers désordres dénoncés à l’exception de la présence de souris en 2015 et d’infiltrations en toiture en 2016.

Au demeurant, les consorts Y aux termes de leurs écritures invoquent quasi exclusivement ces deux désagréments.

Concernant les infiltrations, il est constant et d’ailleurs non contesté que les locataires en ont informé les bailleurs.

Il ressort cependant des factures de M. B en date des 25 juillet et 12 novembre 2016 mais également de l’attestation de ce dernier que les époux Z ont fait intervenir ce professionnel afin de réaliser des travaux aux fins de révision de la toiture et de la réfection de l’étanchéité des solins de la cheminée la première quinzaine de novembre 2016.

Par la suite, les locataires ne sont plus plaints et n’ont pas alerté leurs bailleurs de la poursuite des désordres due à l’inefficacité des travaux réalisés qu’ils invoquent aujourd’hui.

Il convient de noter que l’huissier mandaté par les époux Y s’ils constatent bien des traces d’humidité indique aussi que M^me Y «'selon les déclarations de la requérante'» précise qu’elles sont dues à diverses infiltrations en plusieurs endroits et qu’à chaque fois qu’il pleut il y a des infiltrations dans cette pièce.

Ainsi, si les traces constatées peuvent provenir des infiltrations réparées, leur présence n’établit absolument pas qu’elles aient perdurées, les époux Y ne s’étant jamais plaints de l’inefficacité des travaux depuis leur réalisation.

S’agissant de la présence de nuisibles, il convient en préliminaire de rappeler que le logement objet du litige est situé dans une bâtisse datant du XIII ème siècle et en zone rurale selon les photographies versées aux débats.

Il ressort des attestations des anciens locataires (qualité justifiée par les avis de loyers et contrat de bail produits aux débats contrairement aux affirmations des appelants), M. C puis M. D qu’ils n’ont pas souffert de la présence de nuisibles, souris', M. D indiquant que durant son occupation il n’a pas constaté de traces de nuisibles ayant pu élire domicile si ce n’est de rares visites «'naturelles'» du milieu rural.

Le premier juge a justement considéré que les propriétaires les ont informés de la possibilité de se procurer de la mort-aux-rats en mairie (ce qui laisse présumer que ce phénomène est récurrent sur la commune) mais a priori les époux Y ont privilégié l’intervention d’un dératiseur en juillet 2015 sans justifier de la réelle nécessité de procéder de la sorte ; la présence de quelques crottes seulement au niveau du compteur est insuffisante pour établir que ces nuisibles n’ont pas été éradiqués par ce moyen.

Au contraire, il est démontré par l’attestation de M. E, plombier intervenu pour le chauffe-eau, et par le procès-verbal de constat d’huissier du 6 juillet 2017, que le logement était sale et encombré, terrain propice à l’éventuelle installation de ces petits rongeurs.

En conséquence, les appelants n’établissent pas le manquement des époux Z à leur obligation.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté les appelants de leur demande au titre du préjudice de jouissance.

Sur le préjudice moral':

Eu égard à la présente décision, la demande au titre du préjudice moral des consorts Y au demeurant non démontré n’est pas justifiée.

Ils en seront déboutés.

Sur les demandes des époux Z':

Sur l’arriéré de loyers':

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil, le locataire a l’obligation de régler les loyers et charges aux termes convenus.

Selon les dispositions de l’article 1315 du Code Civil dans sa rédaction antérieure au 1^er oc’tobre 2016, le débiteur qui se prétend libéré doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les époux Z sollicitent la somme de 2303 € selon décompte arrêté au 3 juillet 2017, date de libération effective des lieux par la remise des clés.

Les appelants ne contestent pas devoir cette somme mais sollicitent la compensation avec leur créance au titre du préjudice de jouissance, demande devenue sans objet.

Il y lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné solidairement les époux Y à payer aux époux Z cette somme avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les réparations locatives :

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure.

L’article 1730 du Code Civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, excepté ce qui a péri ou ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Si un état des lieux a été établi par les parties ou par un huissier lors de l’entrée et de la sortie du locataire, leur comparaison permet de déterminer si les lieux ont été dégradés en cours de jouissance.

En l’espèce, un état des lieux contradictoire d’entrée avait été établi contradictoirement le 20 mars 2015.

Il indiquait que le logement était en très bon état.

Il ressort du procès-verbal en date du 6 juillet 2017 et des 92 photographies y annexées particulièrement révélatrices mais également de l’attestation de M^me F que l’appartement se trouvait dans un état de saleté avancée ne pouvant résulter de la vétusté ou de la force majeure.

Lors de l’état des lieux de sortie sommaire dressé contradictoirement le 11 juillet 2017, il a

été constaté que toute la maison était à repeindre et à nettoyer, M. Y s’engagent à repeindre et nettoyer le logement.

Il n’est pas contesté qu’il n’a pas respecté son engagement et que les bailleurs ont réalisé eux-mêmes les travaux.

Ils réclament la somme de 272,75 € correspondant à quatre tickets de caisse de la société Weldom, magasin de bricolage, en date des 19, 23, 24, et 28 août 2017 relatif à des frais de peinture et de petit matériel et produit de nettoyage.

Il y lieu de réformer le jugement déféré et statuant à nouveau de condamner in solidum’les appelants à payer aux intimés la somme de 272,75 € avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt qui fixe la créance de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral':

Les époux Z soutiennent qu’ils ont subi un préjudice de jouissance du fait des nuisances sonores engendrées par les jeux des enfants de la famille Y et du chien qui semait la terreur.

Ils ajoutent qu’ils ont été dans l’obligation de réaliser les travaux de nettoyage et de peinture en l’état de la carence de M. Y à respecter son engagement.

Cette demande de dommages et intérêts n’est pas nouvelle puisqu’elle était formulée en première instance.

Le juge de première instance par des motifs que la cour adopte a justement considéré que l’attestation de M^me G ne parle à aucun moment du comportement d’un chien mais d’enfants dont les jeux étaient bruyants et dont l’attitude était irrespectueuse à son égard ; ce témoignage restant isolé et n’étant pas étayé par des faits autrement relatés.

En revanche, alors que les appelants s’étaient engagés à effectuer les travaux de nettoyage et de peinture, ils ne l’ont pas respecté obligeant les époux Z âgés de 82 ans et de 76 ans, avec l’aide de M^me F qui en témoigne à les réaliser eux-mêmes.

Le jugement déféré sera infirmé de ce chef et statuant à nouveau les consorts Y seront in solidum’ condamnés à payer aux époux Z la somme de 500 € en réparation de leur préjudice moral.

Sur les demandes accessoires':

Il convient de confirmer le jugement déféré sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance qui comprenaient notamment le coût du commandement de payer et de la notification à la CCAPEX.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les appelants supporteront in solidum les dépens d’appel, étant rappelé que le coût du procès-verbal de constat d’huissier relève des frais irrépétibles et non des dépens.

Il n’est pas équitable de laisser supporter aux intimés leurs frais irrépétibles d’appel. Il leur sera alloué la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné solidairement les époux Y à payer aux époux Z la somme de 159,15'euros au titre des réparations locatives et en ce qu’il a débouté les époux Z de leur demande de dommages et intérêts';

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

Condamne in solidum M^me Y agissant tant en son nom personnel qu’en qualité d’ayant droit de son époux N Y décédé, et en tant que représentant légal de son fils mineur M. H Y agissant en qualité d’ayant droit de son père décédé, M^lle L Y et M. N R Y, agissant en qualité d’ayants droit de leur père N Y décédé à payer à M. I Z et M^me K Z,la somme de la somme de 272,75 € avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt au titre des réparations locatives';

Condamne in solidum M^me Y agissant tant en son nom personnel qu’en qualité d’ayant droit de son époux N Y décédé, et en tant que représentant légal de son fils mineur M. H Y agissant en qualité d’ayant droit de son père décédé, M^lle L Y et M. N R Y, agissant en qualité d’ayants droit de leur père N Y décédé à payer à M. I Z et M^me K Z,la somme de de 500 € au titre de leur préjudice moral.

Y ajoutant':

Déboute M^me Y agissant tant en son nom personnel qu’en qualité d’ayant droit de son époux N Y décédé, et en tant que représentant légal de son fils mineur M. H Y agissant en qualité d’ayant droit de son père décédé, M^lle L Y et M. N R Y, agissant en qualité d’ayants droit de leur père N Y décédé de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral';

Condamne in solidum M^me Y agissant tant en son nom personnel qu’en qualité d’ayant droit de son époux N Y décédé, et en tant que représentant légal de son fils mineur M. H Y agissant en qualité d’ayant droit de son père décédé, M^lle L Y et M. N R Y, agissant en qualité d’ayants droit de leur père N Y décédé à payer à M. I Z et M^me K Z,la somme de la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M^me Y agissant tant en son nom personnel qu’en qualité d’ayant droit de son époux N Y décédé, et en tant que représentant légal de son fils mineur M. H Y agissant en qualité d’ayant droit de son père décédé, M^lle L Y et M. N R Y, agissant en qualité d’ayants droit de leur père N Y décédé aux dépens d’appel

Arrêt signé par M^me Michel, Présidente de Chambre et par M^me Delcourt, greffière.

La greffière, la présidente,