Cour d'appel de Nîmes, 2e chambre section c, 23 janvier 2025, n° 23/02117

CA Nîmes
Infirmation partielle 23 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Droit d'agir en résiliation de bail en tant que caution subrogée
La cour a jugé que la caution subrogée a le droit d'agir en résiliation de bail, ce qui est conforme aux dispositions du code civil et à la convention de cautionnement.
Accepté
Résiliation du bail pour impayés
La cour a constaté que le bail a été résilié de plein droit en raison des impayés, permettant ainsi l'expulsion de la locataire.
Accepté
Subrogation dans les droits du bailleur
La cour a jugé que la S.A.S.U. Action Logement Services, en tant que caution, a le droit de réclamer le paiement des loyers dus par la locataire.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a estimé que la locataire, occupant les lieux sans droit après la résiliation du bail, doit payer une indemnité d'occupation.

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Sur la décision

Référence :	CA Nîmes, 2e ch. sect. c, 23 janv. 2025, n° 23/02117
Juridiction :	Cour d'appel de Nîmes
Numéro(s) :	23/02117
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	29 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Catherine GAUTHIER
Cabinet(s) :	LEVY ROCHE SARDA
Parties :	S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/02117 – N° Portalis DBVH-V-B7H-I3SQ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 7]

06 avril 2023 RG :23/00122

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

[J]

Grosse délivrée

à M^e Sebellini

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 23 JANVIER 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en date du 06 Avril 2023, N°23/00122

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me L. MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Octobre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 19 Décembre 2024, prorogé à ce jour

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, Plaidant, avocat au barreau de LYON

Représentée par M^e Marie-ange SEBELLINI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

Mme [X] [J] épouse [Z]

assignée par procès verbal de recherches infructueuses le 23/09/2023

née le 26 Mars 1968 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 4]

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 18 Avril 2024

ARRÊT :

Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 23 janvier 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 3 février 2016, Mme [G] [Y], représentée par AIVS Soligone, a donné à bail à Mme [X] [J] anciennement épouse [Z] un appartement situé [Adresse 6] ([Adresse 3]).

L’association Astria aux droits de laquelle vient la SAS Action Logement Services s’est portée caution de Mme [X] [J] épouse [Z] pour le paiement des loyers et charges.

A la suite de divers incidents de paiement, le propriétaire, a fait jouer l’engagement de caution, si bien que lui a été réglé le montant des sommes dues par [X] [J] épouse [Z], soit la somme de 984.55 €.

La SAS Action Logement Services a fait délivrer au locataire un commandement de payer en principal la somme de 984.55 €, visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail le 21 juin 2021.

A la suite de nouveaux incidents de paiement, le propriétaire a de nouveau fait jouer l’engagement de caution, si bien que lui a été réglé complémentairement le montant des sommes dues par le locataire, soit la somme de 1 231,76 €.

La CCAPEX a été saisie

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2022, la SAS Action Logement Services a fait assigner Mme [X] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras, sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants, 1346 et suivants, 2035 et suivants du code civil, puis 24 de la loi du 6 juillet 1989, afin de voir :

— constater, et à défaut, prononcer la résiliation du bail de plein droit par le jeu de la clause résolutoire pour impayés de loyers ;

— ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1083,36 euros arrêtée au jour de l’audience, au titre des loyers échus impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 984.55 euros et de l’acte introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner la défenderesse à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

— condamner Mme [J] au paiement de la somme de 800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant le commandement.

Par jugement réputé contradictoire du 6 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras a :

— constaté l’irrecevabilité des demandes de constat de la clause résolutoire et à défaut de prononcé de la résiliation du bail, d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation ;

— condamné Mme [X] [J] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 1083,36 euros ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [X] [J] aux entiers dépens, non compris le coût du commandement ;

— rappelé aux parties qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par déclaration du 20 juin 2023, la SASU Action Logement Services a relevé appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 septembre 2023, auxquelles il est expressément référé, la SASU Action Logement Services, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, de l’article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, et des articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants, et 2305 et suivants du code civil, de :

— infirmer le jugement rendu le 6 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras en ce qu’il a :

« -constaté l’irrecevabilité des demandes de constat de la clause résolutoire et à défaut de prononcé de la résiliation du bail, d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation,

— condamné Mme [X] [J] épouse [Z] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 1083,36 euros,

— rejeté toute demande plus ample ou contraire,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [X] [J] épouse [Z] aux entiers dépens, non compris le coût du commandement ; »

Statuant à nouveau :

— dire et juger recevable et bien-fondée Action Logement Services en son action

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [X] [J],

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Mme [X] [J] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique.

En toute hypothèse,

— condamner Mme [X] [J] à payer à Action Logement Services la somme de 1549,47 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21/06/2021 sur la somme de 984,55 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation.

Au soutien de son appel, l’appelante fait valoir que son droit d’obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou la résiliation du bail ne saurait prêter à contestation au regard de l’article 2306 du code civil aux termes duquel la subrogation de la caution dans les droits du créancier qu’elle a désintéressé ne connaît pas de limite.

Elle fait valoir par ailleurs qu’en application de l’article 8 du contrat de cautionnement VISALE, pris en application de l’article 7.1 de la convention Etat- UESL, elle est subrogée dans les droits du propriétaire et est donc en droit d’agir en acquisition de clause résolutoire et/ou résiliation du bail au regard des loyers réglés par elle-même et non remboursés par le locataire,

Elle indique que la jurisprudence constante reconnaît à la caution d’un locataire, qui a réglé des impayés de loyer, le droit d’agir en expulsion, en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur, et qu’elle est donc en droit d’agir en acquisition de clause résolutoire et/ou résiliation du bail au regard des loyers réglés par elle-même et non remboursés par le locataire. Elle précise d’ailleurs que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées par le locataire au cours du délai de deux mois qui a couru à compter de la signification dudit commandement.

Elle explique qu’outre le remboursement des loyers impayés, l’économie du dispositif VISALE vise à décharger totalement le bailleur de la procédure de résiliation de bail et d’expulsion, la SAS Action Logement Services, subrogée dans ses droits, prenant en charge les frais et la gestion du recouvrement des impayés et de la procédure contentieuse jusqu’à la reprise effective des lieux,

A titre subsidiaire, elle soutient que Mme [J], en sa qualité de preneur, a manqué à son obligation principale de régler les loyers, rappelant que le non règlement des loyers par le locataire constitue un manquement grave qui justifie la résiliation du bail.

Elle indique, qu’en sa qualité de caution subrogée dans les droits et actions du bailleur, elle s’oblige à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion et donc à agir en expulsion des locataires défaillants selon les termes du contrat de cautionnement.

Elle ajoute être subrogée dans les droits du bailleur aux fins d’obtenir la condamnation du locataire au titre des indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, et qu’en conséquence, le paiement des indemnités d’occupation et la subrogation en résultant ne peuvent donc prêter à contestation dans leur principe. Elle entend faire observer que le montant de ladite indemnité est systématiquement fixé au montant du loyer, outre les charges.

Elle conclut enfin qu’une erreur de plume s’est glissée dans le jugement puisque le décompte actualisé adressé à la juridiction mentionnait 1183,36 € et non 1083,36 €.

Mme [X] [J] , à laquelle la déclaration d’appel a été signifiée le 23 septembre 2023 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile et les conclusions de l’appelante le 3 octobre 2023 selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction de la procédure est intervenue le 18 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

Sur la recevabilité de l’action de la SAS Action Logement Services en résiliation de bail, expulsion, et fixation d’une indemnité d’occupation

Il sera rappelé que le dispositif institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l’état et l’Union économique et sociale pour le logement et mis en 'uvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives, organisme paritaire régi par la loi de 1901, a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménage rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de 3 ans comme pour les locataires, qui se trouvent ainsi en mesure de présenter un engagement de caution en leur faveur.

Il résulte des termes généraux de l’article 2306 du code civil que la caution qui a payé la dette est subrogé à tous les droits et action dont disposait le créancier à l’égard de son débiteur et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La convention Etat-UESL pour la mise en 'uvre de Visale mentionne expressément en son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en 'uvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant porté caution, mettront en 'uvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail… Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d’impayé ».

L’article 8 du contrat de cautionnement VISALE, pris en application de l’article 7.1 de la convention Etat- UESL, stipule :

« Conformément à l 'article 2306 du Code Civil, dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’Impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées… Le Bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la Caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au Dispositif Visale » (article 8.1).

« Dès la déclaration de l’impayé de loyer, la Caution s’engage à … informer les Locataires des déclarations d’Impayés de loyer, ainsi que des conséquences de cette déclaration et notamment de la possibilité pour le Locataire de proposer un plan de remboursement par le biais du site, procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion » (article 8.2)

Cette même convention définit le terme « loyer » comme « le loyer et les charges récupérables et taxes locatives inscrits au bail, y compris leur révision contractuelle ou réévaluation, dus par le locataire au bailleur, ainsi que sous certaines conditions les indemnités d’occupation éventuellement prononcée en cas de résiliation du bail, à l’exclusion de toute autre pénalité ou indemnité réclamé par le bailleur au locataire. »

La quittance subrogative stipule « conformément aux termes de l’article 2306 du code civil, dont ci-après l’énoncé, Action Logement Services est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur, à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s 'exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par Action Logement Services ».

Il en résulte que la caution du locataire subrogée dans les droits du bailleur désintéressé est recevable et fondée à agir en résolution du bail, ce qui lui permet seul d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et, partant une augmentation du montant de la dette cautionnée.

En conséquence, infirmant le jugement déféré, l’action de l’appelante en résiliation de bail et ses conséquences est recevable.

Sur la demande de résiliation et d’expulsion,

La SA Action Logement produit les quittances subrogatives en date des 19 avril 2021, 20 décembre 2021 et 18 octobre 2022.

Dès lors, à la date de la délivrance du commandement signifié le 21 juin 2021, la Sas Action Logement Services disposait d’une créance subrogative.

Elle est donc fondée à invoquer l’acquisition de la clause résolutoire contenu au bail du 3 février 2016.

Selon l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié le 21 juin 2021 au locataire pour la somme de 984,55 € au titre des loyers et charges impayés.

Le commandement de payer est demeuré infructueux.

Ainsi, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise au 21 août 2021 par le jeu de la clause résolutoire rappelée ci-dessus.

Le bail étant résilié, l’expulsion de l’intimée, à défaut de libération volontaire des lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, doit être autorisée, ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Compte tenu de la résiliation du bail, Mme [X] [J] occupe les lieux sans droit ni titre et est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 22 août 2021 qui sera fixée au montant du loyer mensuel augmenté des charges.

Sur la demande en paiement,

La subrogation suppose de la part de celui qui s’en prévaut un paiement préalable.

En l’espèce, la dernière quittance subrogative produite est en date du 18 octobre 2022, arrêtée à la somme de 1 183,66 € mois de septembre 2022 compris.

L’appelante sollicite l’actualisation de sa créance mais ne produit pas la quittance subrogative pour le paiement du mois de janvier 2023.

Cette demande sera donc rejetée mais le jugement sera néanmoins infirmé, le décompte indiquant une dette de 1 183.36 € et non 1 083,36 €, la Sas Action Logement Services en sa qualité de caution ayant désintéressé le créancier bailleur étant fondée à exercer un recours à hauteur de la somme payée.

Par suite et infirmant le jugement déféré, il convient de condamner Mme [X] [J] à payer à la Sas Action Logement Services, subrogée dans les droits de Mme [Y] la somme de 1 183.36 € avec intérêt au taux légal à compter du 21 juin 2021 sur la somme de 984,55 €, et à compter du 19 décembre 2022, date de l’assignation, pour le surplus.

S’agissant des indemnités d’occupation postérieures, Mme [X] [J] sera condamnée à les payer à la Sas Action Logement Services dans la limite des sommes que cette dernière aura réglées au bailleur et justifiées par une quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions du jugement déféré concernant les dépens seront infirmées tandis que celles concernant les frais irrépétibles seront confirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’intimée supportera les dépens d’appel, y compris le coût du commandement de payer.

Il n’est pas inéquitable de laisser supporter à l’appelante ses frais irrépétibles d’appel. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par arrêt rendu par défaut, par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déclare l’action de la Sas Action Logement Services en résiliation de bail recevable,

Constate la résiliation du bail liant Mme [G] [Y] et Mme [X] [J] au 21 août 2021,

En conséquence, dit que Mme [X] [J] devra libérer les lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, après avoir satisfait aux obligations du preneur sortant,

Passé ce délai, autorise la Sas Action Logement Services à faire procéder à son expulsion et de tous occupants de son chef, le cas échéant, avec l’assistance de la [Localité 9] Publique,

Rappelle que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R 433-1 et R 433-2 du code des procédures civiles d’exécution

Fixe l’indemnité d’occupation due par Mme [X] [J] à compter du 22 août 2021 au montant du loyer mensuel augmenté des charges,

Condamne Mme [X] [J] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 1 183,36 € avec intérêt au taux légal à compter du 21 juin 2021 sur la somme de 984,55 €, et à compter du 19 décembre 2022, pour le surplus,

Déboute la SAS Action Logement Services du surplus de sa demande de ce chef,

Condamne Mme [X] [J] à payer à la Sas Action Logement Services dans la limite des sommes que cette dernière aura réglées au bailleur et justifiées par une quittance subrogative au titre des indemnités d’occupation échues jusqu’à la libération des lieux,

Condamne Mme [X] [J] aux dépens d’appel, y compris le coût du commandement de payer,

Déboute la Sas Action Logement Services de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,